Obsah (5)

§ 438§ 230§ 173§ 163§ 174

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Epp Tombak Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 18.detsember 2012.a. Põlva kohtumaja, Võru tn.12, Põlva Tsiviilas

) § 404 lg 1 sätteid kohaldades kirjalikus menetluses, arvestades, et hagi hind ei ületa 3200 eurot (kuni 31.12.2010 50 000 krooni) ning poole (käesolevas asjas kostja) kohtusse ilmumine on oluliselt raskendatud suure vahemaa tõttu, mida kostja on oma taotluses 23.02.2009 (tl.65-67) esile toonud. Kohus leiab, et hagi on õiguslikult põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt.

§ 438

esimene lause sätestab, et otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist seadust või seaduse alusel antud õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi tuleb rahuldada.

§ 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Arvestades, et alates 01.01.2011 on Eesti Vabariigis rahaühikuna kasutusel euro, on kohus hagiavalduses nõutavad summad arvestanud ümber eurodeks kursiga 1 euro = 15,6466 krooni. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et kostja oli alates 03.05.2006 kuni 07.06.2007 korteriomandi, registriosa xxxxx, asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, korterelamu xxxx, mille reaalosa moodustas eluruum xxxxx omanik. Ajavahemikul 3.05.-17.11.2006 kuulus kostjale ½ nimetatud korteriomandist, teine kaasomanik oli vastavalt kinnistusraamatu registriosa väljatrükile M. E. . 5.

1. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. KOS § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega, osundatud paragrahvi 3.lõike kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. 4 Tulenevalt KOS § 8 lg 4 kehtivad korteriomaniku õigusjärglase kohta korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid kinnistusraamatusse kandmata. KOS § 17 lg 1 järgi võetakse korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Vastavalt KOS § 20 lg 1 otsustavad korteriomanikud valitseja nimetamise ja tagandamise häälteenamusega. Valitsejal on õigus tulenevalt KOS § 21 lõigetest 1 -2 rakendada kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks vajalikke abinõusid ning kõigi korteriomanike nimel korraldada ja võtta vastu kaasomandi eseme igapäevase valitsemisega seotud sooritusi ning esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. 5.
2. Kostja on esitanud hagile vastuväite mille sisuks on asjaolu, et hageja ja kostja vahel puudub lepinguline suhe, mis annaks aluse esitada kostjale arveid, nõuda nende tasumist ja tasumisega viivitamisel viivist. Hageja toetub oma nõuet esitades 01.02.2005 sõlmitud lepingule korteriomandite valitsemiseks korteriomandite seaduse alusel (tl 30-32). Viidatud lepingu kohaselt on AS Revekor ja xxxxxxx asuva maja kaasomanikud, keda esindab üldkoosoleku otsuse kohaselt majanõukogu esimees S. K. , sõlminud lepingu xxxxxxx asuvate korteriomandite juurde kuuluva kaasomandi haldamiseks ja hooldamiseks Hooldaja (AS Revekor) poolt. Lepingu p.1.
3. on selgitatud, et Hooldaja tähendus lepingus vastab Valitseja mõistele korteriomandi seaduse tähenduses. Lepingu p.1.3.2 kohaselt on kaasomanike üldkoosoleku 08.12.2004.a. otsuse alusel valitseja nimetatud üheks aastaks. Lepingu punkti 4.1 kohaselt pikendatakse lepingut vastavalt poolte kokkuleppele kaasomanike üldkoosoleku otsuse alusel. Kuna kohtule esitatud leping oli sõlmitud üheks aastaks, kehtis see alates 01.02.2005 kuni 31.01.2006.a. Korteriomanike üldkoosolekul 20.04.2006 on xxxxxxx elamu valitsejaks valitud ja kinnitatud ametisse AS Revekor volituste kehtivusega kaks aastat (tl 33). Koosolekust osavõtjate nimekirjast (tl.73) nähtub, et koosolekust võttis osa 24-st korteriomaniskust
4. Koosoleku protokolli preambulas on märgitud, et üldkoosolek kutsuti kokku selleks, et muuhulgas pikendada valitsemislepingut AS-iga Revekor ning päevakorrapunkt 3 käsitleb valitsemislepingu pikendamist. 5.
5. Eeltoodu alusel saab lugeda tõendatuks asjaolu, et ajal, kui kostja oli xxxxxxx elamus asuva korteri omanik, oli AS Revekor xxxxxxx elamu korteriomanike poolt nimetatud valitsejaks, kuid kohtu hinnangul saa vaidluse lahendamisel kommunaalteenuste võla ja viiviste üle aluseks võtta 01.02.2005.a. sõlmitud lepingu tingimusi, arvestades, et nimetatud leping kehtis kuni 31.01.
6. xxxxxxx elamu korteriomanike üldkoosolekul ei saanud ei saanud korteriomanikud pikendada lepingut, mille kehtivus oli lõppenud. Üldkoosoleku protokollis puudub ka viide sellele, et korteriomandite valitsemine AS Revekor poolt toimub vastavalt 01.02.2005.a. sõlmitud lepingu tingimustele. Seega ei oma nimetatud leping käesolevas vaidluses tähendust, sest lepingu kehtivus oli ajaks, kui kostja omandas korteriomandi, lõppenud.Kui xxxxxxx korteriomanike 20.04.2006.a. toimunud üldkoosolekul anti hagejale volitused xxxxxxx korteriomanike nimel tegutseda, siis valitsemise tingimuste kohta, muuhulgas korteriomanike kohustuste kohta kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel, remondifondi tehtavate maksete suuruse, tarbitava soojuse, vee, elektri ja muude teenuste maksumuse ning korteriomanikele kohaldatavate sanktsioonide kohta perioodiliselt tasumisele kuuluvate maksete tegematajätmise eest (viivise määr) ei ole kohtule tõendeid esitatud. 5 Muuhulgas on hageja toetudes 01.02.2005 sõlmitud lepingule nõudnud haldustasu 1,20 krooni/m2 kohta (tl 54), kuid nimetatud lepingu p.4.2 on sätestatud haldusteenuse tasu suurus 1 kroon/m2 kohta (tl 30 pöördel). Hageja viitab, et teenuste eest esitatud arvetel kajastatud hinnad vastavad Räpina Vallavolikogu või Räpina Vallavalitsuse poolt kinnitatud hindadele, kuid kohtule ei ole tõendeid hindade kinnitamise kohta esitatud. Seega hageja väide arvete esitamisel Räpina Vallavalitsuse või volikogu otsustele tuginemise kohta on paljasõnaline ja tõendamata.

§ 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. 5.

1. Hagiavalduse kohaselt on hageja esitanud kostjale igakuuliselt kommunaalteenuste kasutamise eest arved ja korduvatest meeldetuletustest hoolimata ei ole kostja võlgnevust tasunud. Kostja ei ole arvete saamist omaks võtnud – tema postkast ei ole kommunaalteenuste tarbimise kohta arveid sisaldanud ning hageja ei ole kostjaga ka muul viisil ühendust võetud. Kohtumenetluses on hageja esitanud oma nõuete tõendamiseks väljavõtte M. L. kommunaalteenuste võlgnevusest xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xxx, mille üldpind on 66,6 m2 (tl.29, 76), korterite saldod juuli 2006- detsember 2006 ning jaanuar 2007-juuni 2007 (tl.7780) ja arvete väljatrükid, mis on esitatud xxxxxxx-xx korterile, maksetähtaegadega 31.07.2006 – 31.07.2007 (tl.81-93). Järgnevalt võtab kohus seisukoha, milliste teenuste eest ning millises ulatuses on hagejal õigus kostjalt tasu nõuda, võttes aluseks asjaolu, et hageja oli xxxxxxx elamus korteriomandite valitseja ajal, kui kostja oli nimetatud elamus korteriomanik. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 02.11.2005.a. kohtuotsuses nr.3-2-1-105-05 märkinud, et kaasomandi osa või korteri omandamisel peab omandaja arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste kaasomanikega elamu majandamiseks vajalike kulutuste katmises ning seda sõltumata tema teadlikkusest kulutustest. 5.5.
2. Hageja nõuab kostjalt halduskulu hüvitamist summas 79,95 krooni kuus, kokku 959,40 krooni, s.o. 61,32 eurot. Halduskulu arvestamisel on võetud aluseks 1,20 kr /m2, kuid millisel alusel hagejal on õigus nimetatud suuruses halduskulu nõuda, on tõendamata. Seetõttu tuleb asuda seisukohale, et halduskulu nõue on põhjendamatu, sest ainuüksi halduskulu märkimine arvele, ei saa olla aluseks halduskulu väljamõistmiseks. Halduskulu võib lugeda elamu majandamiseks vajalikuks kulutuseks, kui korteriomanikud ja valitseja on selles kokku leppinud. Hageja ei ole tõendanud kehtiva kokkuleppe olemasolu, mis annaks hagejale õiguse kostjalt nõuda halduskulu tasumist. 5.5.2.Küttekulude nõue on esitatud 5290,20 krooni, s.o 338,11 euro ulatuses. Kostja on vastuses hagile õigeks võtnud küttekulude hüvitamise kohustuse põhjendatud ja tegelikkuses kantud vajalike kulutuste ulatuses ning ei ole vaidlustanud korteriomandi soojusenergiaga varustamise teenuse kasutamist. Kohus on seisukohal, et korteri kütmiseks tehtavaid kulutusi tuleb lugeda vajalikeks ja põhjendatuteks tulenevalt vajadusest tagada elamu säilimine ja vältida talvisel ajal veetorude lõhkemist. Kommunaalteenuste võlgnevuse väljavõttest (tl 76) nähtub, et kostja omandis olnud korteri kütmise kulud ajavahemikul november 2006 kuni juuni 2007 on olnud 338,11 eurot. Kohtul puudub alus kahelda küttekulude õigsuses, kuid põhjendatud ei ole kogu nõutud küttekulu väljamõistmine kostjalt. 6 Hageja on korteriomandi valitsemisest tulenevad nõuded esitanud vaid ühe xxxxxxx-xx korteriomandi kaasomaniku vastu, kuigi ajavahemikul 03.05.2006-17.11.2006 oli nimetatud korteriomand M. L. ja M. E. kaasomandis võrdsetes osades (tl.45-46). Kaasomanik kannab vastavalt AÕS § 75 lg 1 sätestatule ühisel asjal lasuvaid koormatisi ning asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi vastavalt temale kuuluva osa suurusele. Seega ajal, mil korteriomand oli kaasomandis, oli ka kaasomanik M. E. kohustus täita temale kuuluva osa ulatuses korteriomandiga seonduvaid kohustusi ning kostja ei saa vastutada teise kaasomaniku osa eest. Kohus nõustub kostjaga, et kaasomandisuhtest ei teki kaasomanikel solidaarkohustust ühise asjaga seotud kulutuste katmiseks. Hageja väide, et ta sai korteriomandi kuulumisest kahele kaasomanikule teada alles kostja vastusest hagile, on ainetu. Olukorras, kus kostja ei olnud esitanud hagejale korteriomandi xxxxxxx-xx ostu-müügilepingut oli hagejale siiski teada, et korteriomandi omanikuks on kostja. Seega oli hagejal võimalik kontrollida korteriomandi kuuluvust. Tulenevalt AÕS § 55 lg 1 on kinnistusraamat avalik. Igaühel on õigus tutvuda kinnistusraamatu andmetega ja saada sellest väljavõtteid seaduses sätestatud korras. Seetõttu tuleb kostjalt väljamõistmisele kuuluvat tasu soojusenergia eest vähendada teise kaasomaniku osa võrra. Ajavahemikul, kui korteriomand oli kaasomandis, on soojusenergia eest tasu nõue esitatud 2006.a. oktoobri- ja novembrikuu eest. Oktoobrikuu küttekulu on kajastatud novembrikuu arvel summas 542,45 krooni, s.o 34,67 eurot, millest kummagi kaasomaniku osa moodustab ½ ehk 17,33 eurot. Novembrikuu küttekulu on olnud 664,2 krooni, so 42,45 eurot. Kaasomandis oli korteriomand kuni 17.11.2006.a. 17 päeva küttekulu on 24,055 eurot [(42,45 :30) x 17], millest kummagi kaasomaniku osa moodustab ½ ehk 12,03 eurot. Seega tuleb kostjalt korteriomandi küttekulu katteks välja mõista 308,75 eurot (338,11-29,36) 5.5.
3. Hageja nõuab kostjalt prügiveokulu hüvitamist 135,70 krooni, s.o 8,67 euro ulatuses. Kostja on nimetatud nõudele esitanud vastuväite, mille kohaselt tema ei ole prügiveoteenust tellinud ega kasutanud, sest tema ise ega ka keegi teine korteriomandit ei kasutanud, mistõttu ei ole tal kohustust prügiveokulu hüvitamiseks. Vaidlusalusel perioodil ei kehtinud kohaliku omavalitsuse territooriumil korraldatud jäätmeveokord, mis oleks seadnud kostjale kohustuse liituda ühtsesse kogumissüsteemi või esitada kohalikule omavalitsusele sellest vabastamise taotlust. Räpina valla Jäätmehoolduseeskiri, mis kohustas inimesi liituma korraldatud jäätmeveoga on jõustunud 01.04.2009.a., seega peale käesoleva tsiviilasjas vaidluse all olevat perioodi. Kohus on seisukohal, et kostja poolt korraldatud jäätmeveoga mitteliitumine ei ole iseenesest aluseks prügiveoteenuse eest tasumise kohustusest vabanemiseks. Tulenevalt KOS § 21 lg 2 p 1 on korteriomanike poolt nimetatud valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul teha volituse piires tehinguid, sealhulgas sõlmida jäätmeveolepinguid. Kuid käesolevas asjas ei ole hageja tõendanud jäätmeveolepingu sõlmimist ega selle täitmisel tekkinud kulutuste suurust, mis annaks aluse kulude nõudmiseks korteriomanikult. Seetõttu ei pea kohus nõuet kostjalt prügiveoteenuse tasu saamiseks põhjendatuks. 5.5.
4. Remondikulu nõue summas 119,75 krooni, s.o 7,65 eurot kalendrikuus on kohtu hinnangul samuti põhjendamatu. Hageja on selgitanud, et remondikulu tasub korteriomanik vastavalt korteri osa suurusele tulenevalt 01.02.2005.a. sõlmitud lepingu p 4.2., kuni lepingu sõlmimiseni remondiraha ei korjatud ja remonti ei tehtud. Kuna kohus on tuvastanud, et 7 01.02.2005 leping oli sõlmitud tähtajaga üks aasta ning seega oli enne 20.04.2006.a. üldkoosolekut kehtivuse kaotanud, siis ei saa korteriomanikel olla ka nimetatud lepingust tulenevaid maksekohustusi. Tegelike remondikulude kohta ei ole kohtule tõendeid esitatud. KOS § 22 lg 1 kohaselt koostab valitseja kalendriaastaks majandamiskava, mis sisaldab muuhulgas kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suurust. Käesolevas asjas ei ole hageja majandamiskava esitanud. Seetõttu tuleb jätta nõue remondikulude väljamõistmiseks rahuldamata. 5.5.
5. Hageja on esitanud nõude tarbitud vee eest 1297,65 krooni, s.o 82,93 euro väljamõistmist. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole lükanud ümber kostja vastuväidet, et kostja omandis olnud korteris ei olnud võimalik vett tarbida, kuna kraanide asemele olid juba enne tema poolt korteriomandi omandamist paigaldatud torusulgurid. Kui hageja sai õiguse elamut valitseda, oli tema kohustuseks kindlaks teha elamu tehnoseisund. Seega pidi hageja olema teadlik veetorude sulgemisest kostja korteris ning kostjal puudus kohustus täiendavalt hagejat teavitada, et temale kuuluvas korteris on veetorud suletud ning veetarbimine pole seetõttu võimalik. Hageja ei ole tõendanud millise arvestuse alusel on saadud tarbitud vee kogus ja mis on olnud aluseks hinna määramisel. Seega tuleb nõue tarbitud vee eest tasumiseks jätta rahuldamata. 5.5.
6. Hageja nõuab kostjalt üldelektri eest tasumist summas 124,70 krooni, s.o 7,97 eurot, kuid tõendeid üldelektri eest tasu nõudmise aluste ja arvestamise korra kohta esitatud ei ole. Kohus nõustub kostjaga, et üldelektri nõue arvetel on tõendamata, ainuüksi üldelektri märkimine arvele, ei saa olla aluseks tasu väljamõistmiseks. Hageja ei ole tõendanud kehtiva lepingu olemasolu, mis annaks temale õiguse kostjalt nõuda üldelektri eest tasu. Seetõttu jätab kohus ka nimetatud nõude rahuldamata. 5.5.
7. Viivisenõude esitamisel on hageja toetunud 01.02.2005 sõlmitud lepingu punktile 6.2, mis sätestas, et esitatud arvete mitteõigeaegsel tasumisel on hooldajal õigus nõuda korteriomanikelt viivist kuni 0,1 % tasumisega viivitatud või vähem tasutud summast iga viivitatud kalendripäeva eest. Võlgnevuse kokkuvõttes (tl 29, 76), korteri saldoväljavõttes (tl 77-80) ning xxxxxxx-xx korterile koostatud arvetes (tl 81-93) ei ole viivise määra märgitud. Arvestades asjaolu, et 01.02.2005 sõlmitud leping kaotas alates 01.02.2006 kehtivuse, ei saa kohtu hinnangul nimetatud viivise määra hageja ja kostja vahelises õigussuhtes kohaldada. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta , kas ja milliseid meetmeid korteriomanikud on volitanud valitsejat rakendama tähtaegadest kinnipidamiseks ja muul viisil õigusliku kahju ärahoidmiseks pärast 20.04.2006 toimunud üldkoosolekut, kus otsustati AS Revekor korteriomandite valitsejana valida ja kinnitada ametisse kaheks aastaks. Kostja ei ole omaks võtnud arvete saamist ning hageja ei ole arvete esitamist kostjale tõendanud. Kohtule on esitatud arved väljatrükina hageja andmebaasist, kus on kliendina märgitud korteri hilisem omanik T. N. . Seega ei ole tõendatud, et kostja oleks arved kätte saanud. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 04.03.2008.a. kohtuotsuse nr 3-2-1-5-08 p.
8. on osundatud, et kui hageja arvete esitamist kostjale ei tõenda, ei ole tal ka lepingu järgi alust arvete esitamata jätmise tõttu kostjalt maksmisega viivitamise tõttu viivist nõuda. Neil asjaoludel tuleb jätta hageja poolt esitatud nõue viivise väljamõistmiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus 8

§ 173

lõigete 1 ja 4 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

§ 163

lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas, arvestades nõude rahuldamise ulatust, tuleb menetluskuludest jätta hageja kanda 55,54 % ning kostja kanda 44,46 % . Tulenevalt

§ 174

lg 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Epp Tombak Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/ 9