KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Tsiviilasja number 2-16-19092 Määruse tegemise aeg ja koht 7. august 2019, Tallinn Kohtukoosseis Iko Nõmm, Liis Arrak, Ande Tänav Kohtuasi

) § 48 ja § 63 p 1 kohaselt vajalikud tööd, et vältida hoovihoone hävimine.

1. Kuivõrd avaldaja esitatud
2. a ekspertiis on aegunud, määras maakohus ekspertiisi. Kohtule esitatud Weizenbergi 10, Tallinn (hoovimaja) ehitustehnilise ekspertiisi (töö nr RTE 68/18) käigus vastas ekspert küsimustele, millises tehnilises seisukorras on hoone konstruktsioonid (katusekate, vundament, kandvad talad, müüritis, lääne- ja ida seinte soojenduskiht, korstnad), kas nende seisund vastab eluruumi ehitusnormidele ja millised tööd on mõistlikud ja vajalikud ehitise säilitamiseks ja eluruumide ehitusnormide järgimiseks (maja vundamendi paigaldamine, ida seina kiviosa sidumine ja renoveerimine, katusekatte paigaldamine, idaseina horisontaaltala paigaldamine, seinte soojusisolatsiooni paigaldamine, korstnate renoveerimine, hoovimaja projekti tegemine).
3. Ekspertiisist nähtuvalt on maja trepikoja vundamendi paigaldamine hoone säilimise huvides vajalik, idaseina horisontaaltala seisukord on rahuldav ning kuna talale ei mõju olulisi koormusi, siis ei ole tala vahetamine hädavajalik. Seinte soojusisolatsiooni paigaldamise osas leidis ekspert, et seinte ja teise korruse soojustus on ebapiisav ning esineb vee kondenseerumist. Korstnate renoveerimise osas märkis ekspert, et idapoolne korsten on avariiohtlik ja vajab renoveerimist, läänepoolne korsten vajab samuti parandusi, kuid ei ole avariiohtlik. Hoovimaja projekti tegemise osas märkis ekspert, et vastavalt ehitusseadustikule vajavad kõik olulised hoones teostatavad muutused ehitusprojekti ning arvestades hoone seisukorraga on vajalik koostada hoone renoveerimise projekt põhiprojekti staadiumis. Hoone teise korruse (eluruumid) sisekliima oli kontrollimise hetkel nõuetele vastav. Ekspertiisi järgi on avariiohtlik hoovihoone trepikoja sein (läänesein), mille alaosas puudub vundament ning mis on tugeva seenkahjustusega ning idapoolne korsten, millel esineb olulisi pragusid ja tühimikke. Ülejäänud hoone konstruktsioonid vajavad renoveerimist, kuid ei ole 3

§ 48

ja § 63 p 1 annavad eseme mõiste ja esemele tehtud vajalike kulutuste määratluse. Seadus vastandab vajalikud kulutused kasulikele (

§ 63

p 2) ja toreduslikele (

§ 63p 3).

Kasulikud on sealjuures kulutused, millega eset oluliselt parandatakse. AÕS § 72 lg 4 rakendamisel tuleb kaaluda kulutusi teha sooviva isiku huvi oma kaasomandiosa säilimisele ja kohustatud isikute huvi vabalt otsustada nende kulul tehtavate kulutuste tegemise üle.

1. Avaldaja esialgsest taotlusest nähtuvalt soovib ta sisuliselt kohtu luba selleks, et hoovihoone peaaegu täielikult osade kaupa lammutada ja uue projekti järgi üles ehitada. Sealjuures taotles ta eelduste loomist kulude jaotamiseks kõigi korteriomanike vahel nende tahtest olenematult. Sellise taotluse esitamine oleks tulnud lugeda vastuolus olevaks AÕS § 72 lg 5 teise lausega ettenähtud kaasomanike vahelise suhtluse heausksusega, sest taotleti kaasomanike õiguste kahjustamist avaldaja enda valduses oleva korteriomandi parendamiseks ebaõiglasel moel eelduste loomist.
2. Maakohus tugines hoovihoone säilimiseks vajalike tööde kindlaksmääramisel tellitud ekspertiisile. Üksnes osa küsimustest olid hoone säilimiseks vajalike tööde määramisel asjakohased. Nendeks on küsimus hoone konstruktsioonide seisundist ning küsimus mõistlikest ja vajalikest töödest ehitise säilimiseks. AÕS § 72 lg 4 kehtib ainult vajalike tööde kohta, mis tagavad asja säilimist. Sellesse ei puutu see, kas ehitis vastab kehtestatud normidele, ega see, missuguseid töid oleks vaja teha ehitise vastavusse viimiseks eluruumi ehitusnormidele. Maakohus tegi kaalutlusvea ning arvestas asjaoludega, mis ei ole asjakohased.
3. Ehitusseaduse (EhS) § 5 järgi on projekt vajalik ehitamiseks. Samas ei käsitleta (ümber)ehitamisena EhS § 4 lg 3 teise lause järgi olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Seega ei vaja selline tegevus ka projekti. Kasulike tegevuste eelduseks olevat projekteerimist ei saa lugeda vajalikuks tööks

§ 63p 1 mõttes.

Ekspertiisiaktis käsitletakse vajalikke ja kasulikke töid läbisegi ja seetõttu võib jääda mulje justkui oleks projekteerimine ka vajalik, mitte pelgalt kasulik.

1. Kui kohus tuvastab, et projekteerimine on vajalik eeldus hoone säilimiseks vajalike tööde tegemisel, siis tuleks määruse resolutsioonis väljendada selgesõnaliselt, et vajalik on ainult see projekteerimine, mis puudutab hoone säilimiseks vajalikke töid.
2. Vajaliku tööna nimetatud katusekatte vahetamise osas möönab puudutatud isik V, et on võimalik, et katus lekib ja ohustab sellega hoone säilimist, kuid maakohus jättis välja selgitamata ja kaalumata teiste kaasomanike omandipõhiõigust vähemriivava katusekatte parandamise võimaluse. Olukorras, kus katusekate võib olla parandatav, ei ole katusekatte vahetus hoone säilimiseks vajalik tegevus, vaid seda tuleb lugeda 4

§ 63p 3 järgi.

21. Vajaliku tööna on nimetatud ka idapoolse korstna renoveerimist. Ekspertiisiaktis kirjeldatud seisundis korsten võib olla hoone säilimisele ohtlik. Ilmselt ei ole oluliste pragude ja tühemikega korstent võimalik kasutada ega säilitada. Nii on eksitav määruses toodud määratlus „renoveerimine“. Kui hoone säilimiseks on vajalik korstna lammutamine, siis tuleb see lugeda vajalikuks tööks. Samuti võib lugeda vajalikuks tööks korstna (pisi)parandamine, kui seda on võimalik teha olemasolevat korstent säilitades. Kindlasti ei mahu vajaliku töö alla

§ 63

p 1 mõttes renoveerimine sel moel, et olemasolev ja lagunenud korsten lammutatakse ja selle asemel rajatakse uus korsten. See oleks hoonet oluliselt parendav tegevus

§ 63p 2 mõttes.

Sellest tulenevalt tuleb määrus tühistada idapoose korstna renoveerimise osas ja asendada idapoolse korstna pisiparandustega või idapoolse korstna lammutamisega.

1. Vajaliku tööna nimetatud idaseina kiviosa sidumise ja renoveerimise osas on määruse põhjendavas osas vastuolu. Määruse
2. leheküljel
3. lõigus on märgitud avariiohtlikena läänesein ja idapoolne korsten ning teised konstruktsioonid vajavad renoveerimist, kuid ei ole avariiohtlikud. Sama lehekülje
4. lõigus seevastu märgitud, et avariiohtlik on katusekate ja hoone säilimise huvides on vajalik idaseina renoveerimine. Selle vastuolu tõttu tuleb katusekatte vahetamise ja idaseina kiviosa sidumise ja renoveerimise mainimine resolutsioonis tühistada ja küsimus suunata maakohtule uuesti väljaselgitamisele ning kaalumisele.
5. Vajaliku tööna on mainitud ka hoone trepikoja vundamendi paigaldamist. Trepikoda ise on ekspertiisakti järgi tugeva seenkahjustusega. Jääb selgusetuks, kuidas aitab trepikoja vundament säilitada tugeva seenkahjustusega trepikoja konstruktsioone, mis on juba sisuliselt hävinud.

§ 63

p 1 toodud vajalike kulutuste määratlus ei võimalda teha vajalikke kulutusi juba hävinud asja säilitamiseks. Pigem on asjakohane trepikoja konstruktsioonide asendamine

§ 63p 2 järgi olemasoleva asja parendamisena.

Sellisel juhul kaitseb trepikoja vundament kasulikke parendusi ja oleks seetõttu ka ise kasulik, mitte vajalik parendus. Seetõttu tuleb trepikoja vundamendi paigaldamise osas määrus tühistada. Menetluse edasine käik

1. Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata ja kulud puudutatud isiku V kanda.
2. Puudutatud isik I nõustub määruskaebusega.
3. Puudutatud isik II palub määruskaebuse rahuldada ja kulud jätta poolte endi kanda.
4. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
6. aprillil 2019 esitas avaldaja taotluse määruskaebuse läbivaatamata jätmiseks. Määruse põhjendused
7. Kolleegium, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada ja avaldus ehitise vajalike remonditööde kindlaksmääramiseks tuleb jätta läbivaatamata.
8. TsMS § 423 lg 2 p 2 järgi võib kohus jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Kohus ei ole hagi perspektiivi hindamisel seotud hageja esitatud õiguslike 5

§ 63

p-i 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks. Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või korteriühistu üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud korteriühistuseaduse (KÜS) §-s 151 nimetatud majandamiskuludest (Riigikohtu

1. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 32-1-61-14, p 17). Ka praegu kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1 järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning sellisel juhul võib ta sama sätte kohaselt nõuda vajalike kulutuste hüvitamist korteriühistult.
2. Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 168 lg 2 alusel avaldaja kanda. Maakohus määrab kulude suuruse kindlaks kooskõlas TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel. (allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak Ande Tänav 6