← Eesti

2-17-4270/62

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Vallo Kariler, liikmed Kaija Kaijanen ja Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 07. aprill 2020, Tallinn Tsiviila

) § 15 lõikele 3 ning majandus- ja taristuministri 04.09.2015 määrusele nr 115 „Ehitamise dokumenteerimisele, ehitusdokumentide säilitamisele ja üleandmisele esitatavad nõuded ning hooldusjuhendile, selle hoidmisele ja esitamisele esitatavad nõuded“.

  1. Taganemisavalduses esitas hageja kostjale ka leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuded. Hageja andis taganemisavalduses kostjale kahenädalase täiendava tähtaja rikkumise heastamiseks ehk nõutud dokumentatsiooni esitamiseks, mis lõppes 09.03.
  2. Kostja sai taganemisavalduse kätte samal päeval, so 23.02.
  3. Taganemine jõustus 10.03.
  5. Kostja pole hagejale tagastanud ettemaksu summas 18 575,25 eurot Lepingu p 8.6 järgi hiljemalt 16.03.
  6. Hagi esitamise seisuga oli Lepingu alusel saadu tagastamise nõudega seotud viivise suuruseks 4,46 eurot.
  7. Lepingu p 6.2.1 kohaselt juhul kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale ei ole sõlmitud müüjast tulenevatel põhjustel hiljemalt lepingus kokkulepitud tähtpäevaks, kohustub müüja ostja nõudmisel tasuma ostjale leppetrahvi 0,024% ostuhinnast asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitatud iga päeva eest, välja arvatud juhul, kui tähtpäeva ületamine on tingitud ostjast tulenevatel põhjustel, millisel juhtumil ei ole müüja kohustatud leppetrahvi tasuma. Esmakordselt esitas hageja kostjale Lepingu punkti 6.2.
  8. alusel leppetrahvinõude 12.02.2017 vastuskirjas. Leppetrahviarvestus lepingu 4

(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270 punkti 6.2.1 alusel kestis alates 01.02.2017, so asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitusse sattumisest kuni 09.03.2017 ehk kuni taganemisavalduse jõustumiseni, kokku 37 päeva. Arvestades, et lepingu eseme ostuhinnaks oli Lepingu punkti 4.1 kohaselt 123 835 eurot, oli kostja kohustatud Lepingu punkti 6.2.1 alusel tasuma iga asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitatud päeva eest leppetrahvi (123 835 × 0,024%) summas 29,72 eurot päevas. Tulenevalt eeltoodust on hageja leppetrahvinõudeks Lepingu punkti 6.2.1 alusel 1099,64 eurot.
  1. Lepingu punkti 8.6 kohaselt juhul, kui ostja taganeb lepingust ja ütleb lepingu üles lepingu punktides 8.2 nimetatud alusel, kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi 18 875,50 ning tagastama ostjale ettemaksuna saadud summad seitsme kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel kohustus müüja tasuma ostjale viivist 0,024% tähtaegselt tagastamata summast iga viivitatud päeva eest. Hageja nõudis kostjalt taganemisavalduses Lepingu punkti 8.2 alusel leppetrahvi tasumist seitsme päeva jooksul alates taganemisavalduse jõustumisest. Lepingu punktis 8.6 sätestatud ühenädalane tähtaeg leppetrahvi tasumiseks hakkas kulgema alates 10.03.2017 ning leppetrahvi tasumise tähtpäev saabus 16.03.
  3. Kuivõrd kostja ei ole Lepingu punktis 8.6 sätestatud leppetrahvi summat hagejale tasunud lepingu punktis 8.6 sätestatud tähtaja jooksul, on hagejal kostja vastu leppetrahvi tasumisega viivitamisest tulenev viivisenõue. Lepingu punkti 8.6 järgi oli kokkulepitud viivisemääraks 0,024 % päevas, millest tulenevalt oli hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud leppetrahvinõue 4,53 eurot.
  4. Hageja oli sunnitud kostja poolse lepingu rikkumise tõttu tegema kohtueelselt kulutusi õigusabile kokku summas 6537,60 eurot. Lisaks kandis hageja kohtueelseid kulutusi seoses OÜ Revco Group ehitusnõuniku AA töödega summas 3690 eurot. Hageja andis oma taganemisavalduses kostjale kahenädalase tähtaja kahju hüvitamiseks, mis möödus 10.03.
  5. Hagi esitamise seisuga oli kostja viivitanud 8 päeva, millelt arvestatav viivis oli 17,37 eurot.
  6. Hageja kandis kulutusi eritellimusel tellitud mööbli, köögitehnika ostmise kui ka ehitajalt tellitud lisatööde, mööbli hoiu ja transpordikulude näol: muudatustöö nr 3 maksumusega 210 eurot; muudatustöö nr 4 maksumusega 560 eurot; sisekujundaja teenus maksumusega 4122 eurot; mööbel maksumusega 23 740 eurot (mööbel õnnestus müüa 1800 euro eest, mistõttu vähendas selles osas nõuet 1800 euro võrra); köögitehnika maksumusega 2683,39 eurot; tapeet maksumusega 630 eurot; vannitoa kraanikauss Vitra maksumusega 88 eurot; karniisiliistud ja liim maksumusega 121 eurot; siseukse lingid 3 komplekti kogumaksumusega 268 eurot; valmismööbli hoiu ja transpordi kulud 3020,79 eurot. Hageja esitas taganemisavalduses kostjale lepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõude summas 32 422,
  7. Hageja andis kostjale tähtajaks ühe nädala taganemisavalduse jõustumisest. Hagi esitamise ajaks oli sissenõutavaks muutunud ühe päeva viivis summas 7,13 eurot.
  8. Hageja tasus Lepingu sõlmimisel notari tasud 487,73 eurot, mis tuleb kostjal hüvitada, kuna hageja ei saanud asja omanikuks kostja rikkumiste tõttu. Kostja vastuväited
  9. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei ole Lepingut rikkunud. Lepingus ei lepitud kokku selles, et dokumendid, mida hageja soovis saada, peab kostja andma hagejale üle ning seda ei räägitud läbi ka enne Lepingu sõlmimist. Lepingu punktid 3.1, 3.2, 3.8 ja 3.12 kohustasid kostjat selleks, et objekt ehitataks vastavate nõuete kohaselt. Nimetatud Lepingu sätteid ei saa mõistlikult tõlgendada selliselt, et need annavad ostjale õiguse saada müüjalt (kes on arendaja ja omanik) oma valdusse kogu Kaselaane põik 5
(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270 6/1 korterelamu ehitusprojekti dokumentatsioon ja muud ehitusdokumendid. Lepingus kokkulepitud ostja lepingu eseme ülevaatamise õigus ei saa mõistlikult tähendada seda, mille kohaselt iga vastavate eriteadmisteta ostja hakkab välja nõudma kõiki ehitusdokumente ning üle kontrollima absoluutselt kõikide ehitustööde, kasutatud materjalide ja lahenduste nõuetele vastavust (sh nõudma arendajalt iga üksiku ehitusmaterjali, värvide ja segude toimivuse tõendamist, erinevate ehitustehniliste lahenduste ja paigalduse toimivuse tõendamist jne). Hageja poolset tõlgendust ei toeta ka avalik-õiguslikud normid. 25. Samuti ei tulene seadusest müüja kohustust esitada ostjale Kaselaane põik 6 korterelamu ehitusprojekti dokumentatsiooni ja muid ehitusdokumente (so teostusjoonised, ehituspäevik, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid, ehitise hooldus- ja kasutusjuhendid jne) hageja 23.02.2017 taganemisavalduses nõutud mahus.

§ 15

lg 1 ja 4 reguleerib üldise põhimõttena seda, et ehitamise dokumenteerib mitte arendaja (omanik), vaid ehitaja, samuti on seaduses sõnaselgelt ette nähtud ehitaja kohustus anda ehitusdokumendid üle ehitisregistrile, kohaliku omavalitsuse üksusele või muule õigusaktiga määratud pädevale asutusele. Seega ei ole kehtestatud õigusaktide kohaselt ehitusprojekt ning ehitusdokumendid mitte arendaja (omaniku), so antud juhul hageja valduses, vaid ehitaja, so antud juhul Hausers Ehitus OÜ valduses, kellel on õigusaktidest tulenev kohustus esitada ehitusprojekt ning enamik ehitusdokumente koos kasutusloa taotlusega kohalikule omavalitsusele.

  1. Kaselaane põik 6/1 korterelamu ehitaja poolt on 20.12.2016 koos kasutusloa taotlusega esitatud kogu ehitusprojekt ning enamik ehitusdokumente kooskõlas seadusega kohalikule omavalitsusele. Hagejal on olnud võimalus dokumentiga tutvuda, talle on Saue Vallavalitsuse poolt saadetud kõik nõutud dokumendid. Hageja poolt kaasatud ehituseksperdi 23.12.2016 kuni 28.02.2017 saadetud e-kirjadest nähtub, et hageja sai põhjalikult kontrollida korterelamu üldehitustööde ja korteriomandite ehitustööde vastavust lepingule.
  2. Kostja pole keeldunud hageja soovitud dokumentidega tutvumisest.
  3. a detsembriks olid ehitustööd lõpetatud ning kostja esindaja TS pakkus hagejale 20.12.2016 välja Lepingu esemeks olevate korteriomandite ülevaatuse aja
  4. detsembril 2016 kell 12.
  5. Hageja palus 20.12.2016 e-kirjas võimalust tutvuda vee- ja kanalisatsiooni- ning elektriprojektiga selles osas, mis puudutab Lepingu esemeks olevat korterit. Selle peale tegi ehitaja Hausers Ehitus OÜ esindaja ES 21.12.2016 e-kirjas hagejale ettepaneku tutvuda dokumentidega vajadusel kohapeal ja hageja nõustus sellega. 22.12.2016 toimunud korteriomandite ülevaatusel osalesid hageja esindajana TS, ehitaja esindajatena ES ja RJ ning hageja koos tundmatu isikuga. Ehitaja esindajate poolt oli korteri ülevaatuse ajaks ehitusobjekti kontoris (soojakus) valmis pandud Lepingu eset puudutavad teostusjoonised ventilatsioonisüsteemi, elektripaigaldise, vee- kütteja kanalisatsioonisüsteemi osas, samuti arhitektuursed plaanid. Hageja ei avaldanud 22.12.2016 toimunud korteriomandite ülevaatuse ajal soovi tutvuda nimetatud dokumentidega. 22.12.2016 koosviibimine kestis ca 3-4 tundi ning see seisnes sisuliselt selles, et hageja nõudis ehitaja esindajatelt erinevate ehitusmaterjalide ja ehitustehniliste lahenduste kehtestatud normidele vastavuse tõendamist, samas esitamata ühtegi konkreetset väidet korteriomandite puuduste või vaegtööde osas. Kohtumisel oli hageja suhtumine ja käitumine pahatahtlik ning ebakonstruktiivne.
  6. Hageja saatis 29.12.2016 ja 31.12.2016 kostjale kirjad, milles esitas erinevaid küsimusi eelkõige üldehituslike tööde suhtes: nõudis katsetuste protokollide väljastamist; tõendite esitamist tellija töötajate koolituste läbimise kohta; palus tõendada erinevate ehitusmaterjalide vastavust kehtestatud nõuetele; palus tõendada erinevate ehitustehniliste lahenduste ning paigalduste toimivust ja vastavust kehtestatud nõuetele; esitas erinevaid küsimusi kasutatud materjalide, ehitustööde ja ehitustehniliste lahenduste suhtes ning palus tõendada lahenduse toimivus, sh jäikus, stabiilsus, helisummutus, niiskuskindlus jne. Sisuliselt asus hageja teostama 6

(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270 ehitusjärelevalvet kogu Kaselaane põik 6 objekti üldehituslike ehitustööde nõuetele vastavuse osas, mis ei ole ostja pädevuses, vaid mida seaduse kohaselt teostavad tellija järelevalvena omanikujärelevalve (ehitusseadustiku (

) § 20) ja riikliku järelevalvena kohaliku omavalitsuse üksus (

§ 130

lg 2) või Tehnilise Järelevalve Amet (

§ 130lg 3).

  1. Lepingus on dokumentide üleandmine reguleeritud punktis 7.2, mis sätestab, et lepingu eseme otsese valduse üleandmisel allkirjastavad müüja ja ostja lihtkirjaliku üleandmisvastuvõtmise akti ning milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev ning mõõdikute näidud selle kuupäeva seisuga, ostjale üleantavad dokumendid. Samuti reguleerivad VÕS § 211 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 58 dokumentide üleandmist lepingu esemeks oleva korteri otsese valduse üleandmisel.
  2. Hagejal puudus seega sisuline alus Lepingust taganemiseks, hageja taganemisavaldusel ei olnud mistahes õiguslikke tagajärgi ning hageja taganemisavalduse alusel Leping ei lõppenud.
  3. Õiged pole taganemisavalduses väljatoodud Kaselaane põik 6/1 korterelamu ehituslikud puudused, mis käsitlevad korterelamut kui tervikut ning tegemist ei ole Lepingu esemeks olevas korteriomandites tuvastatud ehituslike puuduste või vaegtöödega.
  4. Kostja tegi 10.01.2017 hagejale ettepaneku korraldada uus Lepingu eseme ülevaatus ostja, müüja ja ehitaja esindajate osavõtul kas 11.01.2017 kell 14.30 või 13.01.2017 kell 14.
  5. Kostja märkis, et kui hageja ei pea vajalikuks korraldada uut korteriomandite ülevaatust või kui uuel ülevaatusel jääb uuesti koostamata ja allkirjastamata ehitustööde ülevaatamise akt, siis peab kooskõlas Lepingu punktidega 3.9 ja 3.19 algatama menetluse vaidluste lahendamiseks vastava ala ekspertide osavõtul, milleks palus kostja hagejal hiljemalt 13.01.2017 kella 16.00ks nimetada sõltumata ekspert, kes lahendaks tekkinud vaidluse Lepingus kokkulepitud korras. Hageja ei kinnitanud, et kumbki pakutud aeg oleks või poleks talle sobiv ega nimetanud ka eksperti. 17.01.2017 saatis kostja hagejale kirja ja tegi ettepaneku korraldada uus ülevaatus 20.01.2017 kell 14.
  6. Hageja ei ilmunud 20.01.2017 ehitustööde ülevaatamisele, mistõttu ehitustööde ülevaatuse akt vormistati müüja ja ehitaja esindajate osavõtul.
  7. Kostja on teinud hagejale korduvalt ettepanekuid asjaõiguslepingu sõlmimiseks või vaidluste lahendamiseks eksperdi nimetamiseks. 13.02.2017 saatis kostja hagejale kirja, milles märkis, et on broneerinud uue notariaja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning asjaõiguslepingu sõlmimine toimub 06.03.2017 kell 10.30 Tallinna notar Evelyn Rootsi büroos. Hageja notari juurde ei ilmunud. Seega on hageja ise rikkunud Lepingut, kuigi talle anti korduvalt kohustuse täitmiseks tähtaegu.
  8. 06.03.2017 tegi kostja avalduse, millega taganes Lepingust. Taganemisavaldus jõustus kahe nädala möödumisel arvates taganemisavalduse kättesaamisest hageja poolt. Taganemisavalduses märkis kostja, et nõuab hagejalt Lepingu p 8.5 alusel leppetrahvi summas 18 875,50 eurot ning tasaarvestab Lepingu p 8.5 alusel taganemise järgselt tagastamisele kuuluva hageja poolt ettemaksuna tasutud summa 18 575,25 eurot omapoolse leppetrahvi nõudega hageja vastu summas 18 875,50 eurot.
  9. Hageja ei saa samaaegselt nõuda leppetrahvi summas 1099,64 eurot asjaõiguslepingu sõlmimisega viivitamise eest ning leppetrahvi summas 18 875,50 eurot lepingust taganemise tõttu tasumisele kuuluva leppetrahvi katteks.
  10. Hageja kulutuste hüvitamise nõue on alusetu. Hageja ei ole tõendanud, et kahju oli kostjale ettenähtav. Samuti tuleb hageja kahjust maha arvata leppetrahvi summa 18 875,50 eurot ja 1099,64 eurot. 7

(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270 Maakohtu otsus
  1. Harju Maakohus jättis 05.04.2019 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Samuti tühistas maakohus hagi tagamise.
  2. Maakohus leidis, et hageja poolt 23.02.2017 esitatud Lepingust taganemisavalduse formaalsed eeldused on täidetud. Vaidlus on selles, kas on täidetud ka materiaalsed eeldused. Maakohus leidis, et hagejal oli õigus nõuda ehitise dokumentidega tutvumist, kuid küsimus on maakohtu arvates selles, milliste dokumentidega (millises mahus) ja kuidas tal oli nendega õigus tutvuda.
  3. Maakohtu hinnangul ei nähtu esitatud tõenditest, et pooled oleksid pidanud läbirääkimisi selles, et kostja peaks andma hagejale üle enne asjaõigusliku lepingu sõlmimist või asjaõigusliku lepingu sõlmimisel muud dokumendid, kui on nimetatud sõlmitud Lepingu lisades, mistõttu ei ole võimalik tõlgendada Lepingu punkte 3.1, 3.2 ja 3.13 nii, et kostjal oli kohustus esitada hagejale kõik hageja poolt taganemisavalduses märgitud ehitisega seotud dokumendid. Maakohus leidis, et VÕS § 211 lg 1 mõtte kohaselt on olulised ostetava asja ilmestavad ja kasutamist võimaldav plaanid hagejale koos Lepinguga esitatud nii nagu Lepingus on kokku lepitud kooskõlas VÕS § 76 lõikega 1 ja
  5. Alates 01.07.2015 kehtivas ehitusseadustikus on reguleeritud üksikasjalikult ehitist, mis on maatüki oluline osa, puudutavate (seaduses ja määruses nimetatud) ehitusdokumentide kui päraldiste pidamise kord, asukoht ja samuti on reguleeritud nende dokumentidega ehitisregistri ja kohaliku omavalitsuse kaudu tutvumise võimalus. Maakohtu hinnangul tagab selline regulatsiooni selle, et järelevalvet teostavad asutused ja asjast huvitatud isik, kelleks on ka võlaõigusliku lepingu pooleks olev hagejast ostja, saaks ehitise kohta objektiivse ja olulise teabe, et ehitist kontrollida. Ehitusseadustikust ja selle alusel kehtestatud määrustest ei tulene kostjale kui arendajast müüjale kohustust neid dokumente anda hagejale üle. Lepingu objektiks olevate korteriomandite (eluruum ja mitteeluruum) dokumentide ehk päraldiste asukoht on mitte müüja käes, vaid registris ja nende dokumentide alusel on võimalik kontrollida hagejast ostjal ka vaidlusaluses müügilepingus nimetatud esemete vastavust lepingus märgitud kvaliteedinõuetele. Maakohus märkis lisaks, et dokumentide kogum, mille esitamist hageja nõuab taganemisavalduses, on niivõrd ulatuslik, et sellises kogumis dokumentide esitamine VÕS § 211 lg 1 järgi ei ole VÕS § 6 lg 1, 2 ja VÕS § 76 lg 1, 2 tuleneva mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega kooskõlas, olukorras, kus selliste dokumentide saamise võimalus on olemas hagejal ehitisregistri kaudu.
  6. Seega leidis maakohus, et tulenevalt Lepingust ega ka ehitusseadustikust ei olnud kostjal hageja taganemisavalduses nimetatud dokumentide esitamise kohustust.
  7. Lisaks hindas maakohus, kas kostja on keeldunud võimaldamast hagejal soovitud dokumentidega tutvumist. Maakohtu hinnangul on kostja tõendanud, et neid dokumente, mida hageja palus enne korteriomandite ülevaatust, olid hageja jaoks ette valmistatud ning hagejale pakuti võimalust nendega tutvuda enne objekti ülevaatust
  8. detsembril
  9. Hageja oli sellega nõus, kuid ülevaatuse toimumise ajal ei pidanud ta nendega tutvumist enam vajalikuks. Kostja on käitunud maakohtu hinnangul seega kooskõlas VÕS § 6 lg 1 tuleneva mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega.
  10. Kostja on tõendanud, et vaidlusaluse korterelamu kohta oli ehitaja Hausers Ehitus OÜ esitanud 20.12.2016 koos kasutusloa taotlusega kogu ehitusprojekti ning enamiku ehitusdokumente kooskõlas seadusega kohalikule omavalitsusele. Saue Vallavalitsuse poolt on 20.12.2016 kantud ehitisregistrisse kogu Kaselaane põik 6/1 korterelamuga seotud ehitusdokumentatsioon ja hageja on dokumentidega tutvunud. Ka sellest tulenevalt leidis maakohus, et kostja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. 8
(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270
  1. Maakohtu hinnangul ei välistanud väidetav dokumentide saamise võimatus kontrollida hagejal lepingu eseme vastavust lepingule kooskõlas Lepingu punktidega 3.9 ja 3.
  2. Hageja ei ole esile toonud, et ta oleks nimetatud lepingu sätete kohaselt eksperdi nimetanud. Seega on maakohtu hinnangul ebaõige hageja väide selle kohta, et ilma kostja poolt dokumentatsiooni esitamiseta ei ole võimalik sisuliselt teostada ka Lepingu p 3.9 kohast menetlust.
  3. Maakohus tuvastas, et kostja pakkus hagejale korduvalt asjaõiguslepingu sõlmimise aega ja selgitas hagejale võimalust enne asjaõiguslepingu sõlmimist lahendada vaidlus asja võimalikest puudustest Lepingus kokkulepitud korras. Tulenevalt sellest, et kostja ei ole oma kohustust rikkunud, ei jäänud maakohtu hinnangul asjaõigusleping sõlmimata kostjast tuleneval põhjusel. Seetõttu ei olnud hageja poolt lepingust taganemine õigustatud ja taganemisel ei ole õiguslikku toimet.
  4. Maakohus märkis lisaks, et ehkki taganemisavalduses on hageja viidanud osaliselt ka asja puudustele, siis nende puuduste tõttu ei ole hageja lepingust taganenud.
  5. Põhjusel, et hageja 23.02.2017 taganemisavaldusega Leping ei lõppenud, ei ole hagejal õigus kostjalt nõuda VÕS § 189 lg 1 järgi üleantud 18 575,25 euro tagastamist ega sellelt viivist. Samuti ei ole hagejal õigus nõuda Lepingu p 8.6 järgi leppetrahvi 18 875,50 eurot ega sellelt viivist. Kuna asjaõiguslepingu tähtaegselt sõlmimata jäämine ei olnud tingitud kostjast, ei saa hageja nõuda kostjalt Lepingu p 6.2.1 alusel leppetrahvi 1099,64 eurot. Kuna kostja ei ole talle etteheidetavad kohustusi rikkunud, siis ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt ka kahju hüvitamist, mis tal väidetavalt tekkisid seoses sissenõudmiskulude kandmisest 10227,60 euro ulatuses. Samuti ei ole hagejal õigus nõuda kahju hüvitist Lepingu esemele tehtud kulude katteks 33 643,18 eurot ja nendelt viivist ning kahju hüvitist notarikulude eest 487,73 eurot. Apellatsioonkaebus
  6. Maakohtu otsuse peale esitas hageja 06.05.2019 apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse täielikult ning hagi rahuldada. Alternatiivselt palub hageja tühistada maakohtu otsuse täielikult ning saata asi uueks läbi vaatamiseks Harju Maakohtule. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.
  7. Maakohus on oluliselt rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse norme ning ebaõigesti hinnanud tõendeid. Maakohus on jõudnud õigele järeldusele, et hagejal on õigus nõuda ehitise dokumentidega tutvumist. Seejärel on maakohus vastuoluliselt ja ebaõigesti leidnud, et Lepingust ei tulene hagejale dokumentide saamise õigust.
  8. Hagejale tuleneb õigus dokumentidele VÕS § 211 lg-test 1 ja 2 ning isegi, kui talle ei kuuluks ehitusdokumentatsioon üle andmisele päraldistena VÕS § 211 lg 1, ei välistaks see kuidagi hageja õigust tutvuda dokumentidega asja ülevaatamisel Lepingu punktide 3.1, 3.2, 3.12 ja 3.6 kuni 3.9 alusel – nimetatud kaks õiguslikku alust on eraldiseisvad hageja subjektiivsed õigused. Lisaks tuleneb ostja õigus asi enne üle vaadata ka VÕS § 213 lõikest
  9. Hageja õigust dokumentatsioonile on kostjale tehingu tegemisel selgitanud ka notar.
  10. Lepingu punktid 3.6 kuni 3.9 nägid ostjale ette lepingu eseme ülevaatamise õiguse, millele vastab müüja kohustus võimaldada asja ülevaatus. Pooled olid kokku leppinud, et ehitustööd vaadatakse üle ning puudused fikseeritakse aktis koos puuduste likvideerimise ja ehitustööde uue üleandmise tähtpäevaga. Seega on ülevaatuse eesmärgiks ja sisuks see, et kinnisasja ostja saaks aru, kas kinnisasi vastab Lepingu tingimustele või mitte. Ainuüksi visuaalsel ehitise ülevaatusel ei ole võimalik ehitise puuduseid tuvastada. 9
(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270
  1. Korterelamu valmimisel ei võimaldanud kostja hagejal tutvuda ehitise dokumentatsiooniga ja takistas seda, mistõttu ei saanud hageja hinnata, kas lepingu ese vastas lepingu tingimustele või mitte. Hageja taganes seetõttu Lepingust.
  2. Maakohus on jätnud tähelepanuta ja analüüsimata, et hageja küsis kostjalt dokumente korduvalt, kuid kostja ei võimaldanud hagejal tutvuda dokumentidega. 22.12.2016 kohtumine ei olnud asja ülevaatamine lepingu punktide 3.6 kuni 3.9 tähenduses. Isegi juhul, kui hageja oleks 22.12.2016 kohtumisel tutvunud ehitusdokumentatsiooniga, siis ei oleks tegemist sellise dokumentide tutvustamisega, millega oleks ostjale antud piisav aeg – ehitusdokumentatsiooni läbivaatamine samaaegselt korteri ülevaatusega ei ole mõistlikult võimalik selliselt, et ostjal oleks võimalik lepingu eseme seisukorrast aru saada. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas see, kui dokumendid on ehitussoojakus tutvumiseks olemas, kuid reaalselt nendega tutvumist ei võimaldata. Hageja esitas 29.12.2016 kostjale nõude saada dokumendid ehitusseadustikus ja selle rakendusaktides märgitud mahus, kuid kostja keeldus.
  3. Kehtivast ehitusseadustikust ja selle rakendusaktidest ei saa tuletada poolte vahelisi õigussuhteid. Hageja ei ole ehitajaga eraõiguslikus suhtes ning seetõttu ei mõjuta ehitajale avalik-õiguslikest regulatsioonidest tulenevad kohustused hageja võimalust tutvuda nõutud dokumentidega, milleks kostjat kohustab poolte vahel sõlmitud leping.
  4. Maakohus jättis analüüsimata hageja väite selle kohta, et ehitisregistris ei ole selliseid dokumente, mida hageja nõuab. Seal ei ole ehitusprojekti ega tööprojekti, lisaks on seal vale maja dokumendid. Seetõttu on maakohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et hageja sai vajalike dokumentidega tutvuda kohalikus omavalitsuses.
  5. Maakohus jättis arvesse võtmata, et hagejal oli õigustatud huvi nõuda dokumentide esitamist nendega tutvumiseks. Kostja poolne käitumine ei ole käsitletav heausksena.
  6. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja oleks pidanud kaasama eksperdi. Lepingu punktist 3.19 tulenevalt oleks hageja saanud eksperti kaasates tuvastada lepingu eseme puudused. Hageja ei ole tuginenud ehitise sisulistele puudustele, seega ei olnud eksperdi kaasamine vajalik. Vastustaja seisukoht
  7. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning kõik menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
  8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
  9. Vaidlustamata asjaolude kohaselt sõlmisid 03.08.2016 kostja (müüja) ja hageja (ostja) korteriomandite notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kohustus kostja müüma ning hageja kohustus ostma Harju maakonnas Saue vallas Laagri alevikus Kaselaane põik 6 kinnisasjale püstitatavas elamus paikneva eluruumi nr 12 ja mitteeluruumi nr
  10. Lepingu kohaselt tuli asjaõigusleping korteriomandite omandi üleandmise kohta sõlmida hiljemalt 31.01.2017, see on sõlmimata. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et hageja esitas 23.02.2017 kostjale Lepingust taganemise avalduse. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas on täidetud hageja taganemisavalduse materiaalsed eeldused. 10
(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270
  1. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus lõppjäreldusena õigesti leidnud, et kostja ei ole kohustust rikkunud ja hagejal ei tekkinud õigust lepingust taganemiseks, mistõttu ei ole Leping hageja taganemisavaldusega lõppenud.
  2. Maakohus on õigesti leidnud, et pooled ei ole kokku leppinud kostja kohustuses esitada enne asjaõiguslepingu sõlmimist hagejale taganemisavalduses märgitud mahus dokumente. Maakohus jõudis aga eeltoodud järelduseni ebapiisavate põhjendustega. Ringkonnakohus saab maakohtu vea parandada ja täiendada maakohtu põhjendusi.
  3. Hageja tugines kostja poolse kohustuse rikkumisel Lepingu punktidele 3.1, 3.2, 3.12 ja 3.6 kuni 3.
  4. Samuti tugines hageja VÕS § 211 lõigetele 1 ja 2 ning VÕS § 213 lõikele
  5. Hageja väitel tuleneb nendest lepingu punktidest ja võlaõigusseaduse sätetest kostja kohustus esitada hagejale enne asjaõiguslepingu sõlmimist ehitusega seotud dokumentatsioon koosseisus, mis vastab majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ ning

§ 15

lõikele 3 ja majandus- ja taristuministri 04.09.2015 määrusele nr 115 „Ehitamise dokumenteerimisele, ehitusdokumentide säilitamisele ja üleandmisele esitatavad nõuded ning hooldusjuhendile, selle hoidmisele ja esitamisele esitatavad nõuded“. Kostja väitel ei ole tal kohustust hagejale dokumente enne asjaõiguslepingut esitada. Maakohus tõlgendas Lepingu punkte 3.1, 3.2 ja 3.13 lähtudes poolte ühisest tahtest ja arvestades lepingueelseid läbirääkimisi VÕS § 29 lg 1 ja lg 5 p 1 alusel ning leidis, et tõendamist ei ole leidnud poolte vahel kokkulepe selles, et kostja peaks andma hagejale üle enne asjaõigusliku lepingu sõlmimist muud dokumendid, kui need, mis on nimetatud Lepingu lisades. Kolleegiumi arvates tõlgendas maakohus nimetatud lepingu punkte (ekslikult märkides 3.12 asemele 3.13) õigesti, kuid jättis tõlgendamata Lepingu punktid 3.8 ja 3.

  1. Lepingu punktis 3.8 on pooled kokku leppinud selles, et korteriomandite reaalosade valmidust ja lepingule vastavust kontrollitakse müüja, ostja ja ehitaja poolt ning selle kohta koostavad müüja, ostja ja ehitaja ehitustööde ülevaatamise akti. Lepingu punktis 3.9 on pooled kokku leppinud selles, et ehitustööde ülevaatamise käigus avastatud puudused fikseeritakse aktis koos puuduste likvideerimise ja ehitustööde uue üleandmise tähtpäevaga (I kd tl 13-21). Lepingutingimust tuleb VÕS § 29 lg-te 6 ja 7 järgi tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist, ning kui sõnal või väljendil on mitu tähendust, tuleb sõna või väljendit mõista viisil, mis on enam kooskõlas lepingu olemuse ja eesmärgiga (vt Riigikohtu 13.10.2010 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-71-10, p 12). Lepingu punktid 3.1, 3.2 ja 3.12 nägid ette kostja kohustuse tagada ehitise ja lepingu esemeks olevate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosade ehitustööde teostamise vastavalt kehtivale ehitusprojektile ja kokkulepitud kvaliteedinõuetele. Kolleegiumi arvates näeb Lepingu punkt 3.8 ette ostjale õiguse kontrollida korteriomandi reaalosa valmidust ja selle vastavust Lepingu punktidele 3.1, 3.
  2. ja 3.
  3. Lepingu esemele kohalduvad nõuded on nimetatud punktides sätestatud ja Lepingu punkti 3.8 ei saa mõista teisiti kui nende nõuete täitmise kontrollimist.
  4. Kolleegium nõustub hagejaga selles, et ostjal ei ole võimalik kontrolliõigust teostada olukorras, kus puudub ehitusdokumentatsioon. Samas ei nõustu kolleegium hagejaga selles, et Leping näeb ette ostjale ehitusdokumentatsiooni esitamise. Lepingu punkti 3.8 eraldi ega koos punktidega 3.1, 3.2, 3.12 tõlgendades ei ole võimalik jõuda järeldusele, et müüjal on kohustus ostjale esitada ehitusdokumentatsioon. Nimetatud lepingu punktides ei ole kokku lepitud selles, et müüja peab ostjale dokumendid kontrolli teostamiseks üle andma. Kolleegiumi hinnangul tuleb Lepingu punkti 3.8 tõlgendada selliselt, et selles märgitud ostja poolse kontrolli teostamise õigus hõlmab ehitusega seotud dokumentidega tutvumise võimalust, mitte nende üle andmist ostjale. Dokumentidega tutvumise võimaldamine ei tähenda tingimata nende esitamist (valdusse üleandmist). 11

(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270
  1. Dokumentidega tutvudes on ringkonnakohtu hinnangul ostjal võimalik piisavalt hinnata, kas lepingu ese vastab lepingus kokkulepitule või mitte ning juhul kui puudused esinevad, siis fikseerida need aktis vastavalt Lepingu punktile 3.
  2. Sellist tõlgendust toetab kolleegiumi arvates ka see, et pooled on Lepingu punktis 7.2 kokku leppinud ostjale dokumentide üleandmise alles lepingu eseme valduse üleandmisel (I kd tl 13-21). Samuti sätestab VÕS § 211 lg 1, et ostjale antakse asja juurde kuuluvad dokumendid üle asja valduse üleandmisel. Seega ei näe Lepingu p 7.
  3. ega VÕS § 211 lg 1 ette, et ostjale tuleks lepingu esemega seotud dokumendid üle anda enne lepingu eseme valduse üleandmist.
  4. Lepingu punktis 3.8 sätestatud lepingu eseme kontrolli õigus tähendab kolleegiumi hinnangul ostjale võimaluse loomist kontrolli teostamiseks. Kolleegiumi hinnangul toetab sellist tõlgendust vastavalt VÕS § 29 lg 5 punktile 3 lepingupoolte käitumine pärast lepingu sõlmimist. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et neid dokumente, mida hageja palus enne korteriomandite ülevaatust 22.12.2016, olid tema jaoks olemas, ette valmistatud ning hagejale pakuti võimalust nendega tutvuda enne objekti ülevaatust 22.12.2016, kuid millega tutvumist hageja enne ülevaatust vajalikuks ei pidanud. Ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi ja neid ei korda, kuid täiendab maakohtu põhjendusi sellega, et korteri ülevaatuse ajal dokumentidega tutvumise võimaluse pakkumine ja hageja poolne sellega nõustumine viitab poolte tahtele leppida kokku ostjale võimaluse loomises lepingu eseme lepingule vastavuse osas kontrolli teostamiseks.
  5. Kolleegium ei nõustu eeltoodust tulenevalt hageja apellatsioonkaebuses esitatud väitega, et 22.12.2016 kohtumine ei olnud asja ülevaatamine lepingu punktide 3.
  6. kuni 3.
  7. tähenduses. Hageja on vastanud maaklerile, et 22.12.2016 Kaselaane 6-12 ülevaatuse aeg talle sobib ning ta nõustus sellega, et talle pannakse ehitusdokumentatsioon tutvumiseks valmis (I kd tl 38). Seega käsitles hageja ise 22.12.2016 toimuvat kui lepingu eseme ülevaatust, sealhulgas kontrolli teostamisena lepingule vastavuse osas.
  8. Hageja väitel tuleneb lisaks Lepingule ostja õigus asi enne üle vaadata ka VÕS § 213 lõikest 3, mille kohaselt ei pea müügihinda tasuma enne kui ostja on saanud asja üle vaadata. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et ostjal on õigus asi üle vaadata enne müügihinna tasumist, kuid selline õigus ei hõlma dokumentatsiooni üleandmist. VÕS § 213 lg 3 ei sätesta erandit VÕS § 211 lg 1 osas.
  9. Maakohus on kolleegiumi arvates õigesti leidnud, et ehitusseadustikust ja selle rakendusaktidest tuleneb ehitaja kohustus ehitamine dokumenteerida ja ehitajale kohalikule omavalitsusele dokumentide esitamise kohustus. Samuti on maakohus õigesti leidnud, et ostjal on võimalik dokumentidega tutvuda ja saada ehitise kohta objektiivne info ehitisregistris asuvate dokumentide pinnalt. Ringkonnakohus nõustub sellekohaste maakohtu põhjendustega ja neid ei korda. Maakohus asus aga eelnevast lähtudes asjakohatule järeldusele, et hageja taganemisavalduses nimetatud dokumentide esitamise kohustust ei olnud kostjal ka tulenevalt ehitusseadustikust. Õige on hageja märkus, et ehitusseadustik ega selle rakendusaktid ei reguleeri eraõiguslikke suhteid, mistõttu ei saa nendest sätetest tuletada kostja lepingulise kohustuse olemasolu või selle puudumist. Samas nõustub ringkonnakohus kostjaga, et ehitusseadustikus ja selle rakendusaktides sätestatut tuleb arvesse võtta Lepingu tõlgendamisel. Kolleegium leiab, et ehitusseadustikus ega selle rakendusaktides sätestatu ei toeta hageja tõlgendust selle kohta, et ehitamisel oleva ehitise puhul peab ehitise müüja andma ehitise dokumendid ostjale üle enne asjaõiguslepingu sõlmimist ning valduse üleandmist. Ehitamise käigus ja ehitise valmimisel, kuid enne valduse ostjale üleandmist, ei ole seaduses ette nähtud ehitise dokumentide muule kui avalik-õiguslikku kontrollipädevust omavale isikule esitamist. 12
(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270
  1. Ringkonnakohtu hinnangul on ebaõige maakohtu järeldus selle kohta, et kuna ehitusdokumentatsioon oli koos kasutusloa taotlusega esitatud 20.12.2016 Saue Vallavalitsusele ja hageja on tema poolt nõutud dokumente vallavalitsuselt saanud, siis ei ole kostja enda kohustusi rikkunud. Asjaolu, kas dokumentatsioon on esitatud vallavalitsusele ja kas ostja on saanud nendega seal või ehitisregistri vahendusel tutvuda ei muuda poolte vahelisi lepingulisi kohustusi. Samas ei muuda maakohtu selline eksimus asja lahendamise tulemust. Seejuures on kolleegiumi arvates asjakohatu hageja apellatsioonkaebuses esitatud väide selle kohta, et maakohus jättis arvestamata, et ehitisregistris ei ole selliseid dokumente, mida hageja nõuab.
  2. Arvestades õigusaktides ehitise dokumentatsiooni üleandmise kohta sätestatut, samuti VÕS § 211 lõiget 1 ja eelpool viidatud Lepingu punkte, leiab kolleegium, et kui pooled oleksid soovinud ehitise dokumentatsiooni üleandmist hagejale enne asjaõiguslepingu sõlmimist ja enne korteri valduse üleandmist, oleksid pooled sellise müüja kohustuse sõnaselgelt lepingus kokku leppinud. Antud juhul seda aga pooled Lepingus teinud ei ole.
  3. Ehitusega seotud dokumentidega tutvumise võimaldamine ostjale on ringkonnakohtu hinnangul piisav selleks, et esmaselt tuvastada olulisemad ehitise puudused, mis fikseeritakse ülevaatuse aktis. Samuti sätestab Leping ostjale võimaluse esitada pretensioonid ehitise osas pärast ehitise valmimist ja üleandmist garantiikorras vastavalt Lepingu punktidele 3.13 kuni 3.
  4. Seega on Lepingu kohaselt ostjale tagatud võimalused saada endale lepingu tingimustele vastav asi.
  5. Kolleegium nõustub kostjaga, et hageja on taganemisavalduse kohaselt soovinud teostada ehitise üle laiaulatuslikku ehitusjärelevalvet. Seejuures on tuleb märkida, et pooled on piiritlenud Lepingu punktis 3.8 lepingu eseme ülevaatamise üksnes reaalosa valmiduse osas, mis osundab sellele, et poolte eesmärk lepingu sõlmimisel ei saanud olla võimaldada ostjal teostada kontrolli kogu ehitise osas, vaid üksnes kokkulepitud korteriomandite osas. Maakohus on õigesti leidnud, et dokumentide kogum, mille esitamist hageja nõuab taganemisavalduses, on seega niivõrd ulatuslik, et sellises kogumis dokumentide esitamise kohustus kostja poolt ei oleks ka mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega kooskõlas.
  6. Samuti täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi sellega, et kostja, olles võimaldanud 22.12.2016 hagejale tema poolt soovitud dokumentidega tutvumise, on täitnud kohustuse tagada hagejale lepingu eseme osas kontrolli teostamise võimalus vastavalt Lepingu punktile 3.
  7. Hageja saatis 20.12.2016 maakler TS-le e-kirja, milles palub saata vee-, kanalisatsiooni- ja elektriprojekt ning kaetud tööde aktid tutvumiseks. TS saatis hagejale edasi ehitaja vastuse, kes teatas, et projektide ja aktidega saab tutvuda kohapeal. Selle peale vastas hageja, et „Hästi, tutvume projektidega kohapeal“ (I kd tl 38). Seega on hageja nõustunud tema poolt soovitud dokumentidega tutvumisega kohapeal. Tunnistajate ES, RJ ja TS ütluste kohaselt olid ülevaatuse teostamisel hageja poolt soovitud dokumendid ette valmistatud ja ehitussoojakus olemas, kuid hageja ei avaldanud enam soovi nendega tutvuda (IV kd tl 198202). Samuti tunnistab hagejaga objektil kaasas olnud ehitusekspert AA, et ülevaatuse alguses nõudis ta dokumentidega tutvumist, mille peale vastati, et need on olemas ehitussoojakus (IV kd tl 196-198). Seega on kolleegiumi hinnangul tõendatud, et hagejale oli tagatud võimalus tema poolt Lepingu p 3.8 sätestatud kontrolli teostamiseks vajaliku dokumentatsiooniga tutvuda ja sellega seoses veenduda, kas lepingu esemeks oleva reaalosa valmidus vastab lepingule.
  8. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige ka hageja poolt apellatsioonkaebuses märgitu, et kuigi dokumendid olid ehitussoojakus tutvumiseks olemas, siis reaalselt nendega tutvumist ei võimaldatud. Hageja leiab, et sel ajal kui teostatakse korteri ülevaatust ei ole samaaegselt võimalik dokumentidega tutvuda. Kolleegium nõustub hagejaga, et ülevaatuse eesmärgiks ja sisuks on see, et kinnisasja ostja saaks aru, kas kinnisasi vastab lepingu tingimustele või mitte 13
(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270 ning üheaegselt kinnisasja ülevaatamine ja dokumentidega tutvumine ei ole mõeldav. Samas ei nähtu kolleegiumi hinnangul hageja seisukohtadest ega kohtule esitatud tõenditest, et hageja oleks ülevaatuse lõppedes avaldanud soovi dokumentidega tutvumiseks kohapeal või oleks soovinud selleks talle täiendava aja võimaldamist. Tunnistaja AA ütluste kohaselt oli dokumentidega tutvumiseks vaja pikemat aega ja keegi ei pakkunud pärast ülevaatust, et kusagil oleks võimalik nendega tutvuda (IV kd tl 196-198). Kolleegiumi hinnangul oleks hageja pidanud antud olukorras ise selleks soovi avaldama. Talle oli eelnevalt pakutud dokumentidega tutvumise võimalust, mistõttu ei saa eeldada, et kostja peaks korduvalt ise hagejale pakkuma sellist võimalust.
  1. Lisaks leiab kolleegium, et tõendatud on hagejale uue ülevaatamise aja pakkumine kostja poolt. Nimelt pakkus kostja 17.01.2017 hagejale välja uue aja ülevaatuseks, kuid hageja ei vastanud kostjale, kas talle pakutud aeg sobib. Samuti ei ilmunud hageja kostja poolt pakutud ajal kohale (II kd tl 30-31). Nii nagu kolleegium eelnevalt leidis, ei leppinud pooled kokku selles, et kostja peab hagejale dokumendid esitama, so nende valduse üle andma, vaid võimaldama hagejal dokumentidega tutvuda. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja teinud kõik selleks, et hagejal oleks võimalik ehitusega seonduva dokumentatsiooniga kohapeal tutvuda, millega on kostja enda kohustuse täitnud.
  2. Ringkonnakohtu hinnangul on ebaõige maakohtu poolt Lepingu punktist 3.9 tehtud järeldus selle kohta, et kui pooled ei jõua kokkuleppele dokumentide olemasolus või puudumises, siis oli vaja hagejal nimetada ekspert. Samas ei ole tegemist olulise menetlusõiguse normi rikkumisega, mis viinuks ebaõige lahendini. Kolleegium märgib, et Lepingu punktis 3.9 on pooled kokku leppinud ehituslike puuduste esinemisel vaidluse korral eksperdi kaasamise vajaduse, mitte olukorras, kus kostja ei võimalda hagejal tutvuda dokumentidega. Sellele viitab antud lepingu punkti esimene lause, mille kohaselt ehitustööde ülevaatamise käigus avastatud puudused fikseeritakse aktis. Järgnevas lauses on kokku lepitud eksperdi kaasamise vajadus tulenevalt sellest, kas puuduste olemasolu üle on vaidlus.
  3. Maakohus tuvastas kolleegiumi arvates õigesti, et kostja pakkus hagejale asjaõiguslepingu sõlmimist, kuid hageja ei ilmunud notari juurde. Samas jättis maakohus edasiselt otsuses käsitlemata kostja poolse lepingust taganemisavalduse kehtivuse küsimuse ja kostja taganemisavalduse. Hageja on esitanud kostja vastu rahalise nõude lepingu alusel tasutud ettemaksu tagastamiseks sellel alusel, et lepingust on taganetud. Kostja poolse taganemisega oleks samuti Leping lõppenud ja hagejal oleks ikkagi VÕS § 189 lg 1 alusel kostja vastu nõue ettemaksu tagastamiseks. Sellises olukorras oleks pidanud maakohus hindama, kas lepingust on taganetud kostja avalduse alusel ja seetõttu on leping lõppenud. Ringkonnakohus saab maakohtu vea parandada ja täiendada selles osas otsuse põhjendusi.
  4. Kostja väitel taganes ta Lepingust 06.03.2017 avaldusega. Hageja ei ole sellele sisulisi vastuväiteid esitanud. Hageja selgitas ringkonnakohtu istungil, et kostja taganemisavaldust ta vaidlustanud ei ole. Seega olukorras, kus hageja taganemisavalduse alusel Leping ei lõppenud, tuvastab ringkonnakohus, et Leping lõppes kostja taganemisavalduse alusel. Kostja on seisukohal, et tema taganemisavaldus jõustus kahe nädala möödumisel arvates taganemisavalduse kättesaamisest hageja poolt. Ringkonnakohtul puudub alus asuda teistsugusele järeldusele.
  5. Taganemisavalduses märkis kostja, et nõuab Lepingu p 8.5 alusel hagejalt leppetrahvi summas 18 875,50 eurot ning tasaarvestab taganemise järgselt tagastamisele kuuluva hageja poolt ettemaksuna tasutud summa 18 575,25 eurot omapoolse leppetrahvi nõudega hageja vastu summas 18 875,50 eurot. Lepingu p 8.5 näeb koosmõjus punktiga 8.1 ette, et juhul kui müüja taganeb lepingust selle tõttu, et asjaõigusleping jääb sõlmimata ostjast tuleneval põhjusel, tasub ostja müüjale leppetrahvi 18 875,50 eurot. Samuti näeb Lepingu p 8.5 teine lause ette, et juhul, 14
(15)Tsiviilasi nr 2-17-4270 kui ostja on teinud müüjale ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses (I kd tl 13-21). Vaidlust ei ole selles, et asjaõiguslepingut ei sõlmitud. Tulenevalt sellest, et kostja ei ole oma kohustusi hagejale dokumentidega tutvumise võimaldamise osas rikkunud, ei jäänud asjaõigusleping seega sõlmimata mitte kostjast, vaid hagejast tuleneval põhjusel. Kolleegiumi hinnangul on eeltoodust tulenevalt kostjal õigus nõuda hagejalt leppetrahvi vastavalt Lepingu punktile 8.
  1. Samuti on võimalik kostja poolne tasaarvestus hageja ettemaksu summa ulatuses. Pooled on tasaarvestuses vastavalt Lepingu punktile 8.5 kokku leppinud. Seega on tasaarvestuse tulemusel hageja nõue ettemaksu tagastamiseks VÕS § 197 lg 2 alusel lõppenud.
  2. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
  3. Kuna maakohus ei ole otsuses menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, määrab need kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
  4. Ringkonnakohus peab vajalikuks täpsustada hagi hinda. Hageja esitas põhinõude 82 908,9 euro ulatuses, sissenõutavaks muutunud viivise nõude 33,49 euro ulatuses ja edasiulatuva viivise nõude. Hagihind edasiulatuva viivise osas kujuneb järgmiselt: 18 575,25 euro nõude osas 1627,19 eurot (18 575,25 x 0,024% x 365), 18 875,50 euro nõude osas 1653,49 eurot (18 875,50 x 0,024% x 365), 10 227,6 euro nõude osas 821,25 eurot (10 227,6 x 0,022% x 365) ja 33 643,18 euro nõude osas 2701 eurot (33 643,18 x 0,022% x 365). Kokku moodustab hagi hind 89 745,32 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler (allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav 15
(15)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.