KOHTUMÄÄRUS Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Toomas Ventsli Kohtujurist Allar Kirikmäe Määruse tegemise aeg ja koht 27. aprill 2020.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn Tsiviilasja number 2

) § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks.

§ 66

lg 1 kohaselt 1 kui korteriomandite kaasomandi osa valitsemiseks ei ole moodustatud korteriühistut kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriühistuseaduse tähenduses, tekib korteriomandite valitsemiseks käesoleva seaduse jõustumisel korteriühistu.

§ 66

lg 2 kohaselt korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused lähevad üle korteriühistule. Eelkõige kuuluvad hagita menetluses lahendamisele vaidlused, mille raames korteriühistu nõuab ühelt korteriomanikult majandamiskulude tasumisest, sest need vaidlused tulenevad korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutavad korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi (TsMS III kommenteeritud väljaanne, kirjastus Juura, Tallinn 2018, lk 864). Enne korteriomandi- ja korteriühistuseadust kehtinud korteriomandiseaduse järgi toimus korteriomandite valitsemine korteriomanike ühisuse kaudu, kui korteriühistut ei olnud moodustatud. Varasemalt Tallinn, Kaupmehe tn 4 korteriühistut ei olnud moodustatud. Tallinn, Kaupmehe tn 4 korteriomanike ühisuse valitsejaks oli määratud OÜ xxxx (vt 14.05.2015 korteriomanike üldkoosoleku protokolli punkti 3). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumisel läksid hiljemalt 01.01.2018 kõik endise Tallinn, Kaupmehe tn 4 korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle moodustatud Tallinn, Kaupmehe tn 4 korteriühistule (avaldaja). Seega majandamiskulude nõuded (sh võlgnevused) on üle läinud avaldajale (

§ 66lg 2). 2

§ 12

lg 1 kohaselt korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu ja lg 2 kohaselt korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

§ 40

lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid osutatud ja ostetud teenuste eest.

§ 40

lg 2 kohaselt korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Kohtu hinnangul olukorras, kus puudutatud isikud on korteriomandi ühisomanikud, peavad nad ühisomanikena täitma korteriomandist tulenevad kohustused solidaarselt (võlaõigusseaduse (VÕS) § 65 lg 1). Sealhulgas tulenevalt korteri omandaja vastutusest ka olukorras, kus üks korteri omanikest kantakse kinnistusraamatusse hiljem (

§ 43

). Seadusest- ja korteriühistu põhikirjast tulenevalt ning korteriühistu otsustest tulenevalt sai korteriomanikult nõuda majandamiskulude tasumist ka kehtetu korteriühistuseaduse § 13 lg 4 ja § 151 lg 1 alusel ning kehtetu korteriomandiseaduse § 13 lg 1 alusel. Avaldaja esitas avalduse puudutatud isiku M G vastu 5831,77 euro ja viiviste tasumise nõudes. Avaldaja esitas 21.08.2019 avalduse nõude suurendamiseks. Avaldaja 29.09.2019 menetlusdokumendis täpsustas, et puudutatud isik M G ja puudutatud isik V G on aadressil Kaupmehe 4, 10114 Tallinn asuva korteri nr xxxx ühisomanikud alates 26.03.

1. Kuivõrd kohtumenetluse ajal on kinnistusraamatus korteriomandi osas tehtud muudatusi ning kantud ühisomanikuna sisse puudutatud isik V G, käsitleb avaldaja puudutatud isikuid käesolevas menetluses ühiselt. TsMS § 477 lg-st 5 tulenevalt ei ole kohus seotud hagita avalduse lahendamisel taotluse sõnastusega. Kohus 28.01.2020 määruses märkis, et lahendab hagita menetluses avaldaja nõuded puudutatud isiku M G ja puudutatud isiku V Ga vastu. Kohtu hinnangul avaldaja nõuab mõlemalt puudutatud isikult kui korteriomanikelt ja avaldaja liikmetelt majandamiskulusid kogusummas 5831,77 eurot. Kohus selgitab alljärgnevalt välja, millise perioodi eest avaldaja nõuab mõlemalt puudutatud isikult majandamiskulusid 5831,77 eurot.
2. Kohtuasja materjalidest nähtuvalt korteriühistu asutamise järgne majandamiskulude võlgnevus jaanuar 2018 kuni juuli 2019 eest on vastavalt avaldaja nõude arvestuses märgitule 2399,38 eurot (vt 12.07.2019 arve nr TE00236 saldoteatist). Majandamiskulude võlgnevus 2399,38 eurot ei sisalda viivist. Majandamiskulusid ei ole tasutud jaanuar 2018 kuni juuli 2019 eest. Korteriühistu asutamise järgne majandamiskulude võlgnevuse kujunemine on kohtule arusaadav Avaldaja arvestuse järgi korteriomanike ühisuse aegne varasem võlgnevus detsember 2017 seisuga 3432,39 eurot (vt 12.07.2019 arve nr TE00236 saldoteatis ja avaldaja 10.12.2018 menetlusdokumendi punkt 2.6.). Avaldaja dokumentides esitatud nõude 3432,39 eurot kujunemine on ebaselge. Kohus on korteriomanike ühisuse aegse varasema võlgnevuse välja selgitamiseks 28.01.2020 määrusega korraldanud tõendite kogumise. Korteriomanike ühisuse valitseja OÜ xxxx 12.02.2020 esitatud dokumentidest ja tõenditest nähtub, et Kaupmehe 4, 10114 Tallinn asuvale korterile nr xxxx esitati 31 majandamiskulude arvet perioodil juuni 2015 kuni detsember 2017, mille tulemusel moodustus korteri majandamiskulude võlgnevus 3432,39 eurot. OÜ xxxx 12.02.2020 esitatud dokumentidest ja tõenditest nähtub, et alates juuni 2015 esitatud arvest hakkas avaldaja nõutav võlgnevus 3432,39 eurot kogunema. Perioodil juuni 2015 kuni aprill 2016 esitati Kaupmehe 4, 10114 Tallinn asuva korteri nr xxxx eest 11 majandamiskulude arvet kogusummas 1128,17 eurot, mis on 3

§ 66

lg 2) ja ühisomanikud peavad täitma korteriomandist tulenevad kohustused solidaarselt (VÕS § 65 lg 1,

§ 43

). Seega puudutatud isikud on avaldaja liikmed (

§ 1

lg 4), kes peavad ühisomanikena täitma korteriomandist tulenevad kohustused solidaarselt (VÕS § 65 lg 1,

§ 43). 6.

Avaldaja nõuab arvetest nähtuvalt järgmisi korteriomanike ühisuse aegseid majandamiskulusid juuni 2015 kuni detsember 2017 eest: ekspluatatsioonikulud, remondikulud, prügivedu, üldelekter, küte, vesi ja kanalisatsioon. Avaldaja nõuab arvetest nähtuvalt järgmisi korteriühistu aegseid majandamiskulusid jaanuar 2018 kuni juuli 2019 eest: haldus- ja hooldustasu, kindlustus, külm vesi, küte, prügivedu, remonditasu, üldelekter. Kohtule on esitatud: avaldaja põhikiri (vt põhikirja p-d 4.2.6 kuni 4.2.6.9), avaldaja asutamise 12.12.2017 koosoleku protokoll (vt punkti 10), 05.07.2016 korteriomanike üldkoosoleku protokoll (vt punkti 3.8), perioodi 2016-2017 majanduskava, 14.05.2015 korteriomanike üldkoosoleku protokoll (vt punkti 5.10) ja perioodi 2015-2016 majanduskava. Nõude tõendamiseks on kohtule esitatud ka majandamiskulude alusarved ja Tallinnas Kaupmehe tn 4-xxxx korteri majandamiskulude arved koos laekumiste ning nõude arvestusega. Dokumentidest nähtuvalt on puudutatud isikud kohustatud tasuma majandamiskulusid enne ja pärast korteriühistu moodustamist. Avaldaja põhikirja järgi saab nõuda korteriühistu järgselt järgmisi majandamiskulusid: küte, üldelekter, vesi- ja kanalisatsioon, üldvesi, prügivedu, halduskulud, hoolduskulud, elamu remondifond, kindlustus (vt põhikirja p-d 4.2.6 kuni 4.2.6.9). Samuti on korteriühistu järgsed haldamise ja majandamise kulude suurus ja tasumise tähtajad määratud 12.12.2017 koosolekul. Sealhulgas haldus- ja hooldus tasu, remondifond, üldelekter, küte, vesi- ja kanalisatsioon (vt avaldaja asutamise 12.12.2017 koosoleku protokolli punkti 10). 05.07.2016 korteriomanike üldkoosoleku protokolli (vt punkti 3.8), perioodi 2016-2017 majanduskava järgi saab nõuda korteriomanikelt ühisuse aegseid järgmisi majandamiskulusid: remondifond; hooldusteenused sh hoone-, küttesüsteemi-, veevarustuse-, kanalisatsiooni-, elektrisüsteemi hooldus; heakord, kommunaalteenused. Samuti 14.05.2015 korteriomanike 4

§ 42

lg 1 kohaselt kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 kohaselt viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Avaldaja nõuab puudutatud isikutelt majandamiskulude põhivõlgnevuselt 5414,34 eurolt arvestatuna sissenõutavaks muutunud viivist 786,72 eurot. Avaldaja esitas kohtule viivisearvestuse. Puudutatud isikud ei ole tõendanud, et neil oleks kohustus avaldaja ees täidetud või puuduks üldse. Kohus ei saa ületada nõude piire. Kohus rahuldab avaldaja sissenõutavaks muutunud viivise nõude 786,72 eurot. Vastavalt avaldaja taotlusele mõistetakse TsMS § 367 alusel välja puudutatud isikutelt avaldaja kasuks viivis põhinõude 5831,77 eurot tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 21.08.2019 kuni täitmiseni, kuid mitte suuremas summas kui põhinõue. 9. Kohus eelnevalt leidis, et ühisomanikud peavad täitma korteriomandist tulenevad kohustused solidaarselt (VÕS § 65 lg 1,

§ 43

). Avaldajal on õigus nõuda solidaarselt puudutatud isikutelt järgmistest kohustustest tulenevate nõuete täitmist: perioodi juuni 2015 kuni juuli 2019 eest majandamiskulusid 5831,77 eurot; majandamiskuludelt 5414,34 eurolt arvestatuna sissenõutav viivis 786,72 eurot; viivis põhinõude 5831,77 eurot tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 21.08.2019 kuni täitmiseni, kuid mitte suuremas summas kui põhinõue. Avaldaja solidaarne nõue puudutatud isikute vastu on kokku 6618,49 (5831,77+786,72) eurot. Kohus leiab, et antud asjas puudub alus jätta kohaldamata korteriühistu põhikirjast ja seadusest ning korteriomanike otsustest tulenev. Kohus rahuldab nimetatud avaldaja solidaarsed nõuded kogusummas 6618,49 eurot ja mõistab need puudutatud isikutelt solidaarselt avaldaja kasuks välja. 5