S § 52 ja
lg 1 ning vaidlustas vara ümberhindamise aktis määratud varade uued hinnad, kuna kohtutäitur rikkus seadust ega arvestanud
lg 5 toodud nõudega.
lg 5 kohaselt on kohtutäitur kohustatud küsima varade ümberhindamisel võlgniku ja sissenõudja arvamust uute hindade kohta, mida kohtutäitur ei teinud. Lisaks
lg 5 rikkumisele oli hageja seisukohal, et korteri ümbehindamisel kasutatud maksimaalne 25% mahahindlus on hagejat ebamõistlikult kahjustav ning mõeldud eelkõige väikese väärtusega vallasasjade kordusenampakkumiste läbiviimiseks. Hageja leidis kaebuses, et kuna kohtutäitur eiras
lg 5 sätestatud nõuet, siis tuleb 16.04.2016.a tehtud ümberhindamisakt tühistada. Lisaks leidis kaebuse esitaja, et kohtutäituri poolt xxx kinnistu hindamine 112 500,00 euroni on selgelt kohtutäituri diskretsiooni kuritarvitamine ja selline korteri hind jääb selgelt alla turuhinna, mistõttu kahjustab olulisel määral hagejat.
lg 5 annab kohtutäiturile küll diskretsiooniõigusena võimaluse vara allahindamiseks sammuga kuni 25% kuid sellisel juhul peaks nii suur varade allahindlus olema objektiivselt kohtutäituri poolt põhjendatud ja vähemalt võlgniku arvamusega arvestav. Hageja jääb seisukohale, et tavapärase praktika kohaselt hinnatakse pärast nurjunud enampakkumist kinnisvara hinda alla 10% ulatuses võrreldes viimase nurjunud enampakkumise hinnaga. Kohtutäitur peab enampakkumise läbi viima heas usus ja võlgnikule kõige vähem kahju tekitaval viisil, kuid antud juhul viidi mõlemad enampakkumised läbi ilma fotodeta ja vale aadressiga põhjendamatult madala hinnaga. 15.05.2018.a vara enampakkumise akti kohaselt võitis enampakkumise parima pakkumuse tegija Jon Carolus OÜ, kes omandas korteri alghinnaga 112 500 eurot. 2
Hageja on seisukohal, et kohtutäitur ei vastanudki tegelikkuses hageja kaebusele sisuliselt ja kokkuvõtvalt võiks tema poolt otsuses toodud seisukohtadele tuginedes väita, et
-is sätestatud imperatiivsed nõuded ei peagi kohtutäituritele täitmiseks kohustuslikud olema. Hageja leiab, et kohtutäitur on rikkunud korteri enampakkumise olulisi tingimusi, mistõttu on täiteasjas nr 027/2018/163 läbi viidud korteri kordusenampakkumine menetlusvigade tõttu tühine.
lg 5 sätestab, et kordusenampakkumine toimub esimese enampakkumise jaoks ettenähtud korras. Kohtutäitur võib asjad alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 25 % eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes, küsides allahindamise kohta eelnevalt võlgniku ja sissenõudja seisukohta. Selline sõnastus sätestas kohtutäiturile selge kohustuse küsida hageja arvamust ja seda eriti olukorras kus kohtutäituril puudus näiteks hindamisakt või eksperdi arvamus korteri hinna kohta. Samuti sätestab
lg 3 lisanõude, et kohtutäitur oleks olnud kohustatud hagejale ja sissenõudjale enampakkumise kuulutuse sisust teada andma vähemalt kümme päeva enne enampakkumist, kuid antud juhul ei teavitanud kohtutäitur vähemalt hagejat enampakkumise toimumise ajast ja tingimustest ning rikkus seega seadust. Hageja palub tunnistada kehtetuks täiteasjas nr xxx Tallinna kohtutäitur Risto Sepp poolt läbi viidud kordusenampakkumine xxx korteriomandi suhtes. Menetluskulud palub hageja välja mõista solidaarselt kostjatelt. Kostja Jon Carolus OÜ vastus hagiavaldusele Kostja 2, Jon Carolus OÜ, kes omandas enampakkumisel hagejale kuulunud korteriomandi, esitas vastuse hagiavaldusele 30.01.2019.a (tl. 142-143). Kostja 2 vaidleb hagile vastu. Kostja 2 ei ole nõus hageja seisukohaga, et kohtutäituri poolt ümberhindamisel kasutatud maksimaalne 25 % ümberhindlus on hagejat ebamõistlikult kahjustav, kuna kordusenampakkumise alghind 112 500 eurot, mis teeb ruutmeetri hinnaks 2329Є, on kõrgem kui Maa-ameti tehingute andmebaasi andmetel
lg 1 kohaselt tugineda kolmele alusele, milleks on vara müümine isikule, kellel ei olnud õigust seda osta; enampakkumine toimus tühise arestimise alusel; rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. 3
lg 1 kohaselt arestimisakti märgitud hinnaga - s.o 150 000eur’ga, mis nurjus 16.04.2018 osalejate puudumisel. Enampakkumise nurjumise akt ning vara ümberhindamise akt saadeti hagejale 17.04.2018. Vaidlus puudub küsimuses, et 150 000eur oli liiga kõrge alghind hageja kinnistu eest. Vastasel juhul oleks enampakkumisel, mille alghinnaks oli 150 000eur osalenud vähemalt üks osaleja ning võitnud enampakkumise. Ka Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-83-14 p 15 märkinud, et „Seadus ei sea vara allahindamise eelduseks muid täiendavaid kriteeriume kui kordusenampakkumise korraldamist, mis tähendab, et eelmine enampakkumine nurjus eelduslikult liiga kõrge alghinna tõttu.“ Kohtutäituri õigus nurjunud kinnisasja alghinda alla hinnata tuleneb
Märgitud normi kohaselt küsib kohtutäitur enne alla hindamist võlgniku ja sissenõudja seisukohta kuid otsustab lõplikult hinna ainuisikuliselt. Nii võib järeldada, et normitehniliselt on tegemist formaalse nõudega, mille tagajärjed ei ole hoolimata kohtutäituri varasemast küsimisest võlgniku ega sissenõudja kontrollitavad. Samuti ei teki materiaalõiguslikke tagajärgi võlgniku ega sissenõudja jaoks olukorras, kus kohtutäitur enne alla hindamist viimaste seisukohtasid ei küsi. Nimelt avaliku enampakkumise tulemit ei kontrolli kohtutäitur vaid turuosalised (st ostjad). Seega vara õiglane hind (k.a. turuhind) on selle eest pakkumisel kujunenud hind. Hageja kinnisasi osteti kordusenampakkumisel alghinnaga kuna enampakkumisel osales üks pakkuja. Kuivõrd vaidlusaluses menetluses oli tegemist avaliku enampakkumisega, mis oli nähtav kõikidele turuosalistele www.oksjonikeskus.ee, www.kv.ee ja www.ametlikudteadaanded.ee kaudu, võisid enampakkumisel soovi korral osaleda kõik objektist huvitatud isikud, kandes tähtaegselt tagatisraha kohtutäituri arvelduskontole ning täites elektroonse registreerimisavalduse www.oksjonikeskus.ee vahendusel. Kinnisasja vähemalt alghinnaga ostmisel, loetakse enampakkumine edukaks ning korra kohaselt toimunuks, mida kinnitab ka Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-84-04 p 16, öeldes, et kui „…enampakkumisest võttis osa vähemalt üks osavõtja, tuleb kolleegiumi arvates lugeda enampakkumine selles küsimuses korrakohaseks…“. Kohtutäitur on tunnistanud varem ja tunnistab endiselt eksimust korteri numbris enampakkumise kuulutuses, kuid ei loe seda enampakkumise olulise tingimuse rikkumiseks, mille tõttu võiks tõusetuda küsimus enampakkumise tühiseks kuulutamiseks. Kohtutäitur märgib esiteks, et vale korterinumbri kajastamine enampakkumise kuulutuses ei toonud kaasa ebasoodsaid tagajärgesid, sest enampakkumise keskkonnas on viide kinnisasja registriosa numbrile ning iga huviline saab tutvuda kinnisasja registriosa kehtivate kannete väljatrükiga, millest mh nähtub ka õige korteri number. Teiseks ilmnes viga enampakkumise kuulutuses esimesel enampakkumisel ning jätkus märkusteta kordusenampakkumise kuulutuses. Hageja ei viidanud esimese enampakkumise teate saamisel 25.03.2018 kohtutäituri veale, mille 4
lg 2 kohaselt peab „Enampakkumise kuulutuse avaldamise ja enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline aeg peab olema vähemalt 20 päeva“. Kohtutäitur avaldas enampakkumise kuulutuse 16.04.
Nimetatud loendist ei nähtu, et eksimus enampakkumise teates korteri numbriga oleks enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks. Samuti ei ole tõendatud, et õige korteri numbri avaldamine enampakkumise teadetes oleks kaasa toonud suurema võimalike ostuhuviliste arvu ja seeläbi võib-olla suurema müügihinna. 2. Täitemenetluse seadustiku (
) § 99 lg 1 järgi kuulutab täitur enampakkumise nurjunuks, kui enampakkumisele ei ilmu ühtegi osavõtjat või ei esitata ühtegi kirjalikku ega elektroonilist pakkumist või kui ei tehta pakkumist vähemalt alghinna ulatuses. Vaidlus puudub selles, et 16.04.2018 lõppenud enampakkumine, mille esemeks oli korteriomand alghinnaga 150 000 eurot, nurjus, kuna elektroonilisele enampakkumisele ei registreerunud ühtegi pakkujat.
lg 5 kohaselt võib kohtutäitur kordusenampakkumisel asjad alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 25 protsenti eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes, küsides allahindamise kohta eelnevalt võlgniku ja sissenõudja seisukohta. 16.04.2018.a vara ümberhindamise aktiga täiteasjas nr xxx (tl. 58) on tõendatud, et kohtutäitur määras vaidlusaluse korteriomandi, mille aadressiks on vara ümberhindamise aktis märgitud xxx, registriosa numbriga xxx, uueks alghinnaks peale ümberhindamist 112 500 eurot. Hageja on seisukohal, et kohtutäitur rikkus tema õigusi kui ei küsinud temalt ja sissenõudjalt seisukohta allahindamise kohta. Korter on alla hinnatud alla selle turuväärtuse, mis kahjustab hagejat (tl. 3, hagiavalduse p 7).
lg 1 järgi on enampakkumisel asja alghind hindamise tulemusena saadud ja arestimisakti märgitud hind. 07.03.2018.a kinnisasja arestimise aktiga on tõendatud, et arestimisel määrati kinnisasja hinnaks 150 000 eurot (tl. 103 pöördel). Arestimise juures viibis hageja seaduslik esindaja, kes kinnitas seda oma allkirjaga arestimisaktil (tl. 11. pöördel). 6
lg 1 ja § 100 lg 5 koostoimes alandada enampakkumisel oleva korteriomandi hinda kuni 37 500 euro võrra. Kohus nõustub kohtutäituri seisukohaga, mille kohaselt ei ole võlgniku ja sissenõudja seisukoht hinna alandamise osas kohtutäiturile siduv. Hinna alandamise ja selle suuruse seaduses sätestatud määra piires otsustab kohtutäitur ainuisikuliselt (
Võlgnik ega sissenõudja ei saa seaduse järgi teha selles osas kohtutäiturile kohustuslikke ettekirjutusi. Kohtutäituri ülesanne on läbi viia võimalikult edukas ja kiire enampakkumine. Formaalselt oli kohtutäituril kohustus küsida võlgniku ja sissenõudja seisukohta uue alghinna kohta, kuid sisuliselt ei oleks võlgniku või sissenõudja arvamused kaasa toonud enampakkumise paremat tulemust. 3. Kohus on seisukohal, et esimesel enampakkumisel määratud alghind 150 000 eurot oli liiga suur, sest enampakkumisele ei registreerunud ühtegi pakkujat. Kuivõrd täitemenetluse eesmärgiks on esmajärjekorras sissenõudja nõude rahuldamine, siis eelduslikult toob hinna alandamine kaasa suurema ostjate huvi. Hinna alandamine kordusenampakkumiseks seaduses sätestatud maksimaalmääras toob eelduslikult kaasa suurema ostjate huvi. Üldteada oleva majanduse loogika kohaselt on ostja huvi omandada asi, mille hind on turuväärtusest väiksem, tunduvalt suurem, kui asja vastu, mille hind vastab turuväärtusele või on sellest kõrgem. Suurem arv osalejaid enampakkumisel tagab eelduslikult ka suurema lõpphinna. 15.05.2018.a vara enampakkumise aktiga (tl. 95-98) on tõendatud, et alandatud alghinnaga enamapakkumisele, mis algas 08.05.2018 kell 23.30 ja lõppes 15.05.2018 kell 23.30 tegi ainsa pakkumuse summas 112 500 eurot kostja Jon Carolus OÜ. Enampakkumise tulemusest nähtuvalt vastas enampakkumise alghind 112 500 eurot kinnisasja turuväärtusele. Eeldusel, et turuväärtusest väiksem alghind meelitab pakkumisel osalema suurema hulga pakkujaid, on tõendatud, et enampakkumise alghind 112 500 eurot vastas turuhinnale, sest pakkumises osales ainult üks pakkuja. Juhul kui enampakkumise alghind oleks olnud turuväärtusest märkimisväärselt madalam, oleks tõenäoliselt osalenud enampakkumisel rohkem kui üks pakkuja. Seega ei oleks kohtutäituri poolt vara ümberhindamisel hinna alandamine väiksemas suuruses, kui seadusjärgne maksimum 25%, toonud kaasa paremat tulemust, kui seda tõi 15.05.2018 lõppenud enampakkumine. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit või mõistlikku selgitust, miks näiteks vara ümberhindamisel hinna alandamine 10% võrra oleks toonud kaasa hageja jaoks parema tulemuse, kui 15.05.2018.a lõppenud enampakkumine. Kui täituri poolt enampakkumise alghinna alandamine 25% võrra tõi kaasa alghinna, mis oli selgelt alla korteri turuväärtuse, siis miks osales enampakkumisel ainult üks pakkuja? Samuti ei ole vastupidiselt TsMS § 230 lg 1 sätestatule hageja esitanud ühtegi tõendit korteri muu turuväärtuse kohta, kui see, mis saavutati 15.08.2018.a lõppenud avalikul enampakkumisel. Kohtu hinnangul on kostja Jon Carolus OÜ poolt esitatud Maaameti tehingute andmebaasi väljavõttega (tl. 144) tõendatud, et 15.05.2018.a lõppenud enampakkumise tulemusena kujunes xxx korteri ruutmeetri hind suuremaks, kui sarnaste korterite müügitehingute keskmine ruutmeetri hind võrreldaval ajaperioodil. 7
lg 3 rikkumist, mille kohaselt oleks täitur pidanud võlgnikule ja sissenõudjale enampakkumise kuulutuse sisust teada andma vähemalt kümme päeva enne enampakkumist. Kohtutäitur Risto Sepa 25.03.2018.a e-kirjaga (tl. 101) ja 17.04.2018.a e-kirjaga (tl. 114) hageja seaduslikule esindajale T. U. on tõendatud, et kohtutäitur edastas hagejale info enampakkumise toimumise aja ning enampakkumise teate sisu kohta. Samuti on eelnimetatud tõenditega tõendatud info edastamine vähemalt kümme päeva enne enampakkumise algust. Hagejal oli võimalus eelnimetatud e-kirjades asunud linkide kaudu tutvuda avaldatud kuulutustega ning vajadusel nõuda nendes muudatuste tegemist. Kohtu hinnangul ei ole kohtutäitur Risto Sepp rikkunud
5. Hagiavalduse punktis 14 heidab hageja kohtutäiturile ette
lg 2 p 1 rikkumist, sest täitur ei peatanud täitemenetlust kuni hageja kaebuse läbivaatamiseni.
lg 2 p 1 kohaselt võib kohtutäitur täitemenetluse peatada kohtutäituri tegevuse peale kaebuse esitamise puhul. Seadus ei sea täiturile imperatiivset kohustust täitemenetlus peatada igal juhul, kui täituri tegevusele esitatakse kaebus. Antud juhul on see täituri diskretsiooniotsus. Hageja 27.04.2018.a kaebusest kohtutäituri tegevusele (tl. 64) nähtuvalt heidab hageja täiturile ette võlgniku seisukoha mitteküsimist varade ümberhindamisel. Kohus on seisukohal, et kohtutäitur Risto Sepp ei ole ületanud diskretsioonipiire, kui ei peatanud
Kohtu hinnangul ei ole kohtutäitur pannud täitemenetluse käigus toime raskeid ja sisulisi rikkumisi, mis oleks hagejale toonud kaasa negatiivse tagajärje. Kordusenampakkumisel vara alghinna vähendamine 25% võrra ei ole rikkumine, mille tõttu oleks pidanud täitemenetluse peatama. Kohus ei hakka kordama ülaltoodud põhjendusi, miks xxx korteri alghinna alandamine 8
1) Hagejale kuulunud korteriomandit ei ole võõrandatud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta. 2) Enampakkumine ei ole toimunud tühise arestimisakti alusel. 3) Enampakkumise läbiviimisel ei ole rikutud selle olulisi tingimusi. Enampakkumise kohta on avaldatud kuulutused, teade enampakkumise toimumise aja ja tingimuste kohta on hagejale edastatud ning enampakkumine on läbi viidud. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ühtegi enampakkumise kehtetuks tunnistamise alust ei esine, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata. 7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 164 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis hageja kannab enda ja kostjate menetluskulud. Kostjad Tallinna kohtutäitur Risto Sepp, Jon Carolus OÜ ja Hüpoteeklaen AS menetluskulude nimekirja kohtu määratud tähtaja jooksul ei esitanud. Seega ei määra kohus hageja menetluskulude rahalist suurust kindlaks, sest hageja menetluskulud jäävad tema enda kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Alan Biin kohtunik 9
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.