2-18-126399 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtunik Merit Helm Otsuse tegemise aeg ja koht 11. mai 2020.a, Tallinn Tsiviilasja number 2-18-126399 Tsiviilasi M

) § 208 lg-s 1 on sätestatud, et müügileping on leping, millega müüja kohustub andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub 2 2-18-126399 müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

§ 33

lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Müügi eellepinguga võetakse kohustus sõlmida müügileping, müügilepinguga võtab müüja kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk teha käsutustehing (sõlmida asjaõigusleping). 9.

§ 33

lg-s 2 on sätestatud, et, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib seega ka kinnisasja müügi eellepingu osas. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa seadustiku (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine (vt nt Riigikohtu otsuseid tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 15 ja 2-16-8456, p 11).

1. Broneerimislepingut kui lepinguliiki ei ole võlaõigusseaduses eraldiseisva lepinguliigina reguleeritud. Samas on sellise kokkuleppe sõlmimine põhimõtteliselt võimalik. Broneerimislepingu iseloomulikuks tunnuseks on kokkulepe mingit tegu mitte teha – mitte võõrandada, mitte kasutusse anda jms. Broneerimislepinguga on tegu juhul, kui tasu makstakse üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Teise erandina tuleb kõne alla leping, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük. Sellisel juhul on võimalik, et vaatamata müügilepingu tühisusele ei pruugi alati kaasneda sellega kogu lepingu tühisust TsÜS § 85 järgi (vt nt Riigikohtu
2. juuni
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14, 15;
4. mai
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 16;
6. juuni
7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04, p 20 ja 21). TsÜS § 77 lg 1 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe (vt Riigikohtu
8. juuni
9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07, p 14).
10. Põhimõtteliselt ei ole välistatud, et ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Riigikohtu hinnangul ei tohi aga ostjale ega müüjale panna broneerimislepinguga kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Riigikohtu praktikas on välja kujundatud seisukoht, mille kohaselt kinnisasja müügilepingu eellepingu tühisus ei pruugi kaasa tuua kogu lepingu tühisust, kuid siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe, s.o broneerimise tühisuse (vt Riigikohtu otsuseid tsiviilasjades nr 3-2-1-32-06, p 16; 3-2-1-70-07, p 14, 15 ja 2-16-
11. p 16). Sellest seisukohast järeldub, et kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata.
12. Kohtu hinnangul on antud juhul tegemist olukorraga, kus pooltevahelised õigused ja kohustused sõltuvad 08.12.2017.a sõlmitud broneerimislepingu tõlgendamisest. Lepingus sisaldub nii eellepingule kui broneerimislepingule vastavaid elemente. Pooled on lepingus kokku leppinud nii lepingu esemes kui ka ajavahemikus, mil D. R kohustub tehingut ette valmistama ning korraldama müüjapoolse allakirjutamise lepingule. Lepingus on nii müüja kui ka ostjapoolsed kinnitused võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu 3 2-18-126399 allakirjutamise kohustuse ja vastavate tähtaegade kohta. Teisalt ei sisalda leping müügilepingu sõlmimiseks olulist tingimust, milleks on müügieseme hind.
13. Riigikohus on varasemas praktikas selgitanud, et

§ 29

lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe.

§ 29

lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega ka

§ 29

lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (

§ 29lg 4).

Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka

§ 29

lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti

§ 29

lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-15, p 15).

1. Hinnates 02.12.2017.a sõlmitud lepingut, leiab kohus, et pooled sõlmisid kinnistu müügilepingu eellepingu (mis on vormipuuduse tõttu tühine). Lepingust ilmneb, et tasutud 1 000 eurot ei olnud tasu mitte broneerimise eest vaid ettemaks soetatava kinnisasja eest. Nimelt on lepingu punktis 3.
2. selgelt fikseeritud, et „ostja poolt tasutud broneerimistasu 1000 arvestatakse kinnistu müügihinna sisse võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisel“. Seega oli broneerimistasuks nimetatud summa näol tegelikkuses tegemist osaga kinnistu müügihinnast. Kohtu veendumust kinnitab asjaolu, et pooled leppisid samas lepingus kokku ka selles, milline kinnisasi müüakse ja millise aja jooksul tuleb sõlmida kinnisasja võlaõiguslik ja asjaõiguslik leping ning ka kõik lepingu tagajärjed seoti kinnisasja suhtes müügilepingu toimumisega. Lepingus on nii müüja kui ka ostjapoolsed kinnitused võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu allakirjutamise kohustuse ja vastavate tähtaegade kohta. 15.

§ 1028

lg-s 1 sätestatud, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuivõrd kohus leiab, et tegu on müügilepingu eellepinguga (mis on tühine), rahuldab kohus hageja nõude tasutud 1 000 euro tagasinõudmiseks alusetu rikastumise sätete alusel (

§ 1028lg 1).

Leppetrahvi nõue rahuldamisele ei kuulu, kuivõrd tühise tehingu alusel ei ole võimalik leppetrahvi nõuda. MENETLUSKULUDE JAOTUS JA KINDLAKSMÄÄRAMINE

1. Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, siis jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 menetluskulud kostja kanda.
2. Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks hageja menetluskulude nimekirja ja kohtutoimiku materjalide põhjal. Hageja esitas 17.04.2020.a kohtule enda menetluskulude nimekirja, milles teatas, et hageja menetluskulude suuruseks on kokku 420 eurot. Nimetatud summa koosneb hageja kinnitusel riigilõivust summas 225 eurot ja õigusabikuludest summas 195 eurot. Kohus leiab, et riigilõivu ja õigusabikulude kandmine hageja poolt on tõendatud ning tegemist on 4 2-18-126399 põhjendatud ja vajaliku kuluga. Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Hagejale osutatud õigusabi ajaline maht on esitatud nimekirja kohaselt 1,5 h, mis hageja poolt kohtule esitatud arvete alusel vastab rahaliselt 195 eurole. Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu 130 eurot on mõistlik ja põhjendatud ning vastab kohtupraktikas aktsepteeritule. Kohus, kontrollinud kostja menetluskulude nimekirjas märgitud kõigi õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud toimingud on märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalikud. Kulude koosseis on kooskõlas tsiviilasja materjalidega ja nendest ei nähtu, et õigusabi osutaja oleks kulutanud aega põhjendamatult.
3. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskuluna 420 eurot (riigilõiv 225 eurot ja õigusabi kulu 195 eurot).
4. TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Merit Helm kohtunik 5