Obsah (10)

§ 218§ 217§ 222§ 208§ 115§ 127§ 101§ 221§ 220§ 77

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Marget Henriksen Otsuse tegemise aeg ja koht 17. märts 2020.a Tallinnas Tsiviilasja number 2-18-9324 Tsiviilasi K P j

§ 218

lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. 36. Sokli osas heidavad hagejad kostjale ette, et maja sokli plaatide kinnitus on teostatud sellisel viisil, et plaadid on kleebitud soojustusmaterjali külge. Hagejad leiavad, et see olevat ebaõige kinnitusviis ja sokliosa tuleb ümber ehitada selliselt, et plaadid eemaldada, ehitada sokliplaatide kinnitamiseks karkass ja plaadid selle külge kinnitada kruvidega. Kostja hagejatega ei nõustu, et sokli plaatide ainuõige kinnitusviis olevat plaatide karkassi peale kruvidega kinnitamine. Sokliplaatide kinnitamiseks on mitu võimalust. Maja sokliosale on paigaldatud TEMPSI Zoccolo sokliplaadid. Sokliplaadi TEMPSI Zoccolo kinnitusjuhendist nähtuvalt on võimalik TEMSI sokliplaate soojusmaterjalile kinnitada ka liimvahuga, nagu käesoleval juhul ongi paigaldatud. Seega vastas lepingu ese maja sokli osas täielikult lepingutingimustele (

§ 217). 37.

Kui kostja hagejatele lepingu eseme valduse üle andis, asetsesid sokliplaadid soklil korrektselt. Hagejad ei ole kostjale siiani kordagi avaldanud, et sokliplaat (plaadid) oleks millalgi sokli küljest lahti tulnud.

220 lg 3 kohaselt kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Juba sel põhjusel on hagejad kaotanud õiguse tugineda lepingu eseme mittevastavusele sokli osas. 38. Hagejad heidavad kostjale ette vee halba kvaliteeti, eelkõige tavapärasest kõrgemat rauasisaldust vees. Kostja leiab, et hagejad pidid olema korterit ostes teadlikud vee tavapärasest kõrgemast rauasisaldusest ja asjaolust, et vee kvaliteedi parandamiseks on vajalik kasutada veepuhastusseadmeid. Hageja K P on elanud lepingu esemest ülejärgmises majas ja kasutanud analoogse puurkaevu vett, mis varustab lepingu eset. Enne lepingu sõlmimist näitas kostja hagejatele, millise veepuhastusseadme oli tema lepingu esemele soetanud ja tutvustas selle töötamise põhimõtteid. Pooled leppisid kokku, et kostja jätab tema poolt soetatud veepuhastusseadme hagejatele. Kostja andis hagejatele ka veepuhastusseadme kasutusjuhendi ja seadet müünud ettevõtte nime ja kontaktisiku telefoninumbri, et hagejad saaksid seadme tööshoidmiseks soetada õigeid graanuleid. Seega olid hagejad korterit ostes täielikult informeeritud ja teadlikud asjaolust, et vee kvaliteediga on probleeme, muidu ei oleks ju veepuhastusseadet vaja olnud ega seadmete paigaldaja/tehniku numbreid olnud vaja hagejatele anda.

§ 218

lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.

1. Väär on hagejate väide, et sellise kvaliteediga vett, nagu Terviseamet on septembris 2017 xxxx elamust võtnud, ei tohi elamute veevarustuses kasutada. Mitte ükski seadus ei keela sellise kvaliteediga vett lepingu esemel kasutada. Hageja poolt esitatud joogivee analüüsi kohaselt on vees rauda 0,735 mg/l. Sellisel tasemel raua sisaldus vees ei kujuta ohtu inimese tervisele. Kostja rõhutab, et kui tarbevee raua sisaldus ongi hagejate nõuetele mittevastav, saavad hagejad rakendada vajalikke abinõusid ja asjakohaseid puhastusmeetodeid raua sisalduse vähendamiseks, eelkõige kasutada asjakohaseid puhastusseadmeid (vaidlust ei ole asjaolus, et seadmete kasutamise vajalikkuses olid hagejad enne lepingu sõlmimist teadlikud).
2. Sotsiaalministri määrus nr 82, 31.07.2001.a. „Joogivee kvaliteedi- ja kontrollinõuded ning analüüsimeetodid“ käesoleval juhul ei kohaldu. Vastavalt eelpoolnimetatud määruse §-le 1 lg 2 p 3 ei kohaldata määrust isiklikule veevärgile, kust võetakse vett alla 10 m 3 ööpäevas või mida kasutab vähem kui 50 inimest, välja arvatud juhul, kui joogiveega varustamine on osa ettevõtja majandustegevusest või avalik-õiguslikust tegevusest. 8 Käesoleval juhul ei ole xxxx korterile puurkaevust vee võtmisel tegemist avalik-õigusliku tegevusega ega ühegi ettevõtja majandustegevusega. Tegemist on eraõigusliku isiku kinnistul asuva puurkaevuga, millega on varustatud kaks maja, millises kummaski asub kaks korterit. Kui puurkaevust saab vett maksimaalselt neli korterit, siis eelduslikult kasutab sellise puurkaevu vett vähem kui 50 inimest ja eelpooltoodud määruse sätted ei kohaldu. Kostjale teadaolevalt kasutab puurkaevu vett käesoleval ajal 14 inimest (faktiliselt käesoleval ajal xxxx elab 3 inimest, xxxx elab 4 inimest, xxxx elab 5 inimest ja xxxx elab 2 inimest).
3. Hagejad heidavad kostjale ette, et elamus puudub ventilatsioon. Kostja leiab, et tegemist ei ole varjatud puudusega. Ventilatsiooniseade korteris puudus, hagejad nägid seda ise ja seda avaldas hagejatele ka kostja. Hagejad nägid, et ainuke võimalus tubade tuulutamiseks on loomulikul moel lahtise akna kaudu. Kõikides tubades on vähemalt üks avatav aken (mõnes toas ka kaks avatavat akent). Seega lepingu eset ostes olid hagejad teadlikud ja aktsepteerisid ventilatsiooniseadme puudumist ja tubade tuulutamist lahtise akna kaudu.

§ 218

lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.

1. Lisaks eelpoolöeldule ei teatanud hagejad ventilatsiooni osas asja lepingutingimustele mittevastavusest kostjale õigeaegselt. Isegi kui hagejad ei oleks enne lepingu sõlmimist asja üle vaadates näinud ventilatsiooniseadme puudumist (millele kostja vastu vaidleb), pidid nad seda nägema hiljemalt korteri valduse saamisel ehk 10.märtsil
2. Mõistlik aeg väidetavast lepingutingimustele mittevastavusest teatamiseks oleks olnud paar kuud. Hagejad aga teatasid väidetavatest puudustest seoses ventilatsiooniga alles hagiavalduse täiendustes, mille kostja kätte sai 25.oktoobril 2018.a., seega 1,5 aastat hilisemal ajal kui oleks olnud õigeaegne teatamise aeg.

220 lg 3 kohaselt kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Sel põhjusel on hagejad kaotanud õiguse tugineda lepingu eseme mittevastavusele ventilatsiooni osas. 43. Hagejad nõuavad fassaadi ja sokli väidetavate parandustööde eest 12 810 eurot kahjuhüvitist, esitades tõendina L OÜ hinnapakkumise. Esiteks leiab kostja, et hinnapakkumine ei tõenda hagejate poolt kulutuste tegemist, nagu näeb ette

§ 222lg 5, mille kohaselt hüvitatakse tehtud kulutused.

Kui kostja peaks hüvitama parendustööde maksumuse, siis see tähendab, et parendustöö peab olema enne maksenõude esitamist tehtud ja hagejate poolt tasutud või hagejatele siduva kokkuleppega tekkinud ning tõendatud. Teiseks, kuna hinnapakkumises ei ole võimalik üheselt eristada, milline nõude summa on fassaaditööde eest ja milline nõudesumma on soklitööde eest, siis on nõude summa arvutus ebaselge. Kolmandaks, L OÜ pakkumus on tehtud töödele, mille eest kostja ei vastutaks isegi sel juhul, kui ta oleks lepingut rikkunud (millele kostja vastu vaidleb). Ekspertiisiakti kohaselt on krohv punnis maja terassialuses osas ja fassaadi ülemineku osas garaazi katuseks (tegemist on alla 10 ruutmeetri fassaadi pinnaga), aga hinnapakkumine on esitatud kogu maja fassaadi lammutustööde, villaplaadiga katmise ja õhekrohviga viimistluse kohta!? Kui muhukohad parandada, siis parandustöid peaks tegema maksimaalselt 10 ruutmeetri fassaadipinna ulatuses, aga hagejad nõuavad hüvitist kogu maja, s.o. 122 ruutmeetri fassaaditööde eest. Siinkohal kordab kostja, et villaplaate pole maja soojustuseks üldse kasutatud, seega on nõue villaplaatide paigaldamise eest täiesti põhjendamatu. Samuti kordab kostja, et maja sokli osas vastas lepingu ese lepingu sõlmisel täies osas lepingutingimustele (sokliplaadi liimiga paigaldamine oli tootja poolt antud paigaldusjuhisega ette nähtud), aga kui hagejad soovivad sokliviimistlust ümber ehitada ja sokliplaate kinnitada karkassile kruvidega, siis on see hagejate õigus, aga kostja ei ole kohustatud neile hüvitama sokli viimistluse ümberehitamise maksumust. Neil asjaoludel ja varem märgitud põhjustel ei 9 ole võimalik käsitada fassaadi ümberehitamise ja sokli viimistluse ümberehitamise väidetavat kulu kostja lepingurikkumisega hagejatele tekitatud kahjuna. 44. Hagejad nõuavad ventilatsiooniseadme ostmise ja paigaldamise eest 3300 eurot kahjuhüvitist, esitades tõendina A OÜ hinnapakkumise. Kostja leiab, et hinnapakkumine ei tõenda hagejate poolt kulutuste tegemist, nagu näeb ette

§ 222lg 5, mille kohaselt hüvitatakse tehtud kulutused.

Neil asjaoludel ja varem märgitud põhjustel ei ole võimalik käsitada ventilatsiooniseadme väidetavat kulu kostja lepingurikkumisega hagejatele tekitatud kahjuna.

1. Hagejad nõuavad väidetava veeprobleemi lahendamise eest 3000 eurot aga ei ole esitanud kahju kohta mitte ühtegi tõendit. Hagejate väited nende poolt veeprobleemi lahendamise kohta on vastuolulised. Hagiavalduses on väidetud, et (tsiteerin hagiavaldust): „ei ole võimalik ega mõistlik uue kaevu tegemine, kuna mõistlikum ehitada 300 m trassi uue kaevu juurde, kus on kontrollitud ja hea vesi“. Samas jätavad hagejad välja toomata, kui palju hagejate arvates maksaks 300 m trassi ehitus. Samas väidavad hagejad paljasõnaliselt, et uue kaevu ehitus maksaks 3000 eurot. Kostja leiab, et isegi juhul, kui rajada olemasoleva asemele uus puurkaev, siis eelduslikult osaleks selle rajamisel kõigi korteriomandite omanikud, kes käesoleval ajal puurkaevust vett saavad, seega oleks uue puurkaevu rajamise kulud jaotatavad nelja korteriomandi vahel. Hagiavaldusest nähtuvalt ei välista hagejad veeprobleemi lahendamiseks ka võimalust, et panevad veepuhastusseadmed vahele (hagejad kinnitavad, et üks selline, mida nemad tööle ei ole saanud, olevat korteris olemas olnud juba enne lepingu sõlmimist), samas hagiavalduse kohaselt hagejatele veepuhastusseadmete kasuks otsustamisel ei meeldi asjaolu, et veepuhastusseadmete filtreid tuleb hooldada ja/või vahetada. Hagiavaldusest ei ole selge, kas ja milliseid kulutusi hagejad üldse teha kavatsevad. Kokkuvõtvalt leiab kostja, et hagejate kahju veeprobleemi lahendamisel, mille eest kostja väidetavalt vastutaks, on tõendamata. Kostja rõhutab ja siinkohal on oluline, et hagejad olid teadlikud, et puurkaevust tulevat vett tuleb seadmetega puhastada aga poolte vahel ei olnud kokkulepet, et kostja peaks hagejaid hakkama varustama uute seadmete ja filtritega. Kohtuotsuse põhjendused
2. Kohus, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
3. Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lõigete 2 ja 4 ja viidatud tõendite alusel tuvastatuks: 08.03.2017 sõlmisid K P (edaspidi hageja I) ja T K (edaspidi hageja II) ning (edaspidi ühiselt nimetatud hagejad) ja E L (edaspidi kostja) Tallinna notar E P notaribüroos korteriomandi müügilepingu, mille kohaselt kostja võõrandas hagejale I ½ mõttelist osa ja hagejale II ½ mõttelist osa korteriomandist asukohaga xxxx, mis on Tartu maakohtu kinnistusosakonna korteriomand kinnistusregistri registriossa number xxxx (edaspidi Müügileping). Müügilepingu p 3 kohaselt oli kinnistu müügihinnaks ükssada kolmkümmend tuhat (129 900) eurot (I kd 12-58).
4. Poolte vahel on sõlmitud müügileping

§ 208

mõistes.

§ 208

lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja 10 poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Lisaks

§ 208

lg-s 1 sätestatud põhikohustusele on müüja oluliseks kohustuseks anda müüdud asi üle kindlaksmääratud seisundis, eeskätt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele faktiliste omaduste poolest ehk lepingu esemeks olev asi peab olema vaba puudustest, mis vähendavad kinnisasja väärtust. 49. Hagejad on esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude. 50. Riigikohus on märkinud, et

§ 115

lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): i. võlgnik on lepingut rikkunud (

§ 115lg 1); ii.

võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115lg 1); iii.

võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127lg 1, § 128); iv.

kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127lg 2); v.

kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127lg 3); vi.

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

1. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt ka Riigikohtu
2. veebruari
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19): i. puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218lg 1); ii.

puudus ei tulenenud ostjast (

§ 101lg 3); iii.

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (

§ 218lg 4); iv.

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (

§ 221lg 2); v.

ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (

§ 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (

§ 221lg 1 p 2).

1. Müügilepingu rikkumisel põhineva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamise esimene eeldus on müüjapoolne lepingu rikkumine. VÕ S § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕ S §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega tuleb asja lahendamiseks esmalt välja selgitada, kas kostja (müüja) on rikkunud poolte vahelist müügilepingut sellega, et andis hagejatele (ostjatele) üle lepingutingimustele mittevastava asja, nagu hagejad väidavad.
2. VÕ S § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕ S § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele 11 lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
3. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja I ja hageja II ostsid kostjalt 08.03.2017 xxxx asuva korteriomandi. Vaidlust pole selle üle, et pooled ei ole kokku leppinud, millistele tingimustele pidi vastama müüdud korteriomand. Müügilepingu punkti 1.3.
4. kohaselt lepingu esemeks on korteriomand, mille ese koosneb reaalosana eluruumist 1, milline on üldpinnaga 136,4m2 ning millega on ühendatud 1364/2728 mõttelist osa maatükist. Müügilepingu punkti 2.1.7 kohaselt E-notari Riikliku ehitusregistri ehitise andmete päringu alusel paikneb aadressil kaksikelamu kaalutud energiakasutuse klass määramata, esmase kasutuselevõtu aasta määramata, ehitise staatus ehitusluba antud, korteri nr xxxx kohta piirangute andmed puuduvad. Müügilepingu punkti 3.2.5 kohaselt elamu, kus lepingu eseme reaalosaks asuv eluruum asub, on varustatud maaküttega (maasoojuspump firmalt Bosch; soojuse jaotumine toimub vesipõrandakütte süsteemil), elamu on soojustatud 350 mm kivivillaga, välisviimistluseks puitlaudis ja krohv, plastikraamidel pakettaknad, eluruumide elutuba, köök, duširuum, saun (pooleliolev), terrass (pooleliolev), kuhu pääseb elutoast ja tehnoruum; teisel korrusel on trepihall, kolm magamistuba, vannituba ja kaks rõdu, lisaks auto varjualune ja suur abihoone 35m2.Vastavalt müügilepingu punktile 3.2.1 müüja kinnitab, et ta on lepingu eseme omanik ja temale ei ole teda ühtegi asjaolu, mis piiraks või takistaks käesoleva tehingu tegemist, samuti seda, et lepingu esemel ei ole mingeid temale teadaolevaid varjatud puuduseid, millest ta ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (I kd tlk 52-58). 55.

§ 218

lg 1 kohaselt müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kinnistul asuva elamu lepingutingimustele mittevastavuse tõendamiskoormis lasub hagejatel. Kui kostjale saab lepingu rikkumist ette heita, siis kostja müüjana ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ta omakorda tõendab, et hagejad ostjana lepingu sõlmimisel asja mittevastavusest teadsid või pidi teadma (

§ 218lg 4).

56. Kuna pooltevaheline leping on kehtiv, siis tuleb kohtul kõigepealt tuvastada, kas müüja on täitnud oma müügilepingust tuleneva kohustuse kohaselt, s.t kas kostja pool hagejale müüdud korteriomand vastas lepingule. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 tehtud otsuses avaldanud, et müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning

§-de 77 ja 217 alusel.

§ 77

lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

§ 217

lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega, seadusest tuleneb, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). 57. Kuna korteriomand osteti hagejate poolt selles elamiseks, peavad seetõttu

§ 217

lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud

§ 217lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi elementaarsed elamistingimused.

12

1. Hagejate väidete kohaselt kostja poolne lepingurikkumine seisneb selles, et kostja poolt hagejatele üle antud korteriomand ei vastanud müügilepingu tingimustele, st elamul esinesid järgmised varjatud puudused: • Elamu fassaad ei ole nõuetekohaselt ehitatud, ehk soojustus ei ole nõuetekohaselt kinnitatud, seega soojustus kukub (eraldub seinast), maja ei ole elamiseks kõlbulik kuna ei pea soojust. • Vee kvaliteet ei vasta tavalistele nõetele/vesi ei ole kasutamiskõlblik • Majas puudub ventilatsioon.
2. Kuna hagejad heidavad kostjale mitmeid erinevaid puudused korteriomandil, siis käsitleb kohus eraldi kõiki väidetavaid puuduseid.
3. Hagejad heidavad elamu fassaadi osas kostjale ette, et elamu fassaad ei ole nõuetekohaselt ehitatud, ehk soojustus ei ole nõuetekohaselt kinnitatud, soojustus kukub (eraldub seinast) ning maja ei ole elamiseks kõlbulik, sest soojustus ei toimi. Hagiavalduses hageja toob välja, et valesti paigaldatud soojustus ei võimalda kasutada maja eluruumina, kuna soojustus kukub seinalt. Soojustuse ja krohvi vahel jookseb vesi, mille tagajärjel krohv punnitab, soojustus jääb märjaks ning oma raskusega ohustab fassaadi kukkumist. Hageja on tuginenud riiklikult tunnustatu eksperdi M P arvamusele, mille kohaselt maja ehitamisel ei ole järgitud ehitamise tehnoloogiaid. Nimelt maja soojustamisel ja õhekrohviga viimistlemisel on tehtud olulisi vigu. Ehitaja pole järginud ka õhekrohvi paigaldamisel materjalide tootjate kasutusjuhendeid. Kuna soojustuseks kasutatud villaplaadid on ebapiisavalt seinale kinnitatud, on seinte krohvipinnale tekkinud muhud. Samuti on täiesti valesti lahendatud krohvilt üleminek autode varjualuse katusele, mille tulemusena on vesi sattunud krohvi all ja selle lahti kangutanud. Asjatundja on asunud seisukohale, et olukorra lahendamiseks tuleb seintel soojustus korralikult kinnitada, teostada krohvi parandused ja seinad üle värvida.
4. Kostja väidab, et hagejad leiavad vääralt, et selle põhjuseks, miks krohvi pinnale on tekkinud muhud, olevat asjaolu, et krohvi all soojustuseks kasutatud villaplaadid on ebapiisavalt seinale kinnitatud. Kostja väitel elamu soojustuseks ei ole kasutatud villaplaate. Maja välisseinad on tehtud teraskarkassil seinaelementidest ja kivivill (mitte villaplaadid) on paigaldatud soojustuseks teraskarkass vahele ja ei saa mitte kuidagi sealt nö maha kukkuda. Kuna villaplaate ei ole soojustuseks kasutatud, ei saa need seinalt kukkuda ega seada ohtu elamu soojapidavust.
5. Kohtule esitatud tõendeid kogumis hinnates asub kohus seisukohale, et tõendamata on hagejate väide, et selle põhjuseks, miks krohvi pinnale on tekkinud muhud, olevat see, et krohvi soojustuseks on kasutatud villaplaate ja need on ebapiisavalt seinale kinnitatud.
6. Kostja on kinnitanud, et elamu soojustuseks ei kasutatud villaplaate. Asjaolu, et elamu välisseinad on tehtud teraskarkassist seinaplaatidest ja kivivill on paigaldatud teraskarkassi seinaelementide vahele on kinnitanud 19.02.2020 toimunud kohtuistungil elamu ehitajana tegutsenud tunnistaja R L (II kd lk 35). Kostja on kohtule esitanud fotod ehitusjärgus olevast Lepingu esemest. Nendelt fotodelt on näha, et roovitusele on paigaldatud otse krohvi alusplaadid (I kd lk 183-184). Nimetatud fotodelt ei nähtu elamu soojustamiseks villaplaatide kasutamine.
7. Kohtule on esitatud riiklikult tunnustatud eksperdi M P poolt jaanuaris 2018 xxxx elamu ehitustehnilise seisukorra kohta koostatud eksperdihinnang, mida kohus hindab TsMS § 272 tähenduses dokumentaalse tõendina ja mille kohaselt on ekspertiisi sisuks hinnata, kas xxxx väliviimistlusel on tehtud vigu ja sellest kahjustusi tekkinud majale. Jaanuaris 2018 koostatud eksperthinnangus on M P jõudnud järeldusele, et xxxx paariselamu ehitamise aluseks on arhitektuurne eelprojekt „ 2 korteriga elamu sidumisprojekt“ Eelprojekt. Arhitekt T S EP 00174FIE 0001, 2006, mis ei sisalda maja ehitamiseks 13 piisavat informatsiooni. Projektis pole lahendatud olulisi ehituslikke sõlmi. Selle tulemusena on maja soojustamisel ja õhekrohviga viimistlemisel tehtud olulisi vigu. Ehitaja pole järginud ka õhekrohvi paigaldamisel materjalide tootjate kasutusjuhendeid. Kuna soojustuseks kasutatud villaplaadid on ebapiisavalt seinale kinnitatud, on seinte krohvipinnale tekkinud muhud. Olukorra lahendamiseks tuleb seintel soojustus korralikult kinnitada, teostada krohvi parandused ja seinad üle värvida. (I kd lk 22-25).
8. Kohtule jääb arusaamatuks, millele tuginedes on M P asunud seisukohale, et soojustuseks kasutatud villaplaadid on ebapiisavalt seinale kinnitatud. Kohtule esitatud asjatundja arvamusest nähtuvalt on asjatundja pigem oletanud, mis tema arvates võib olla õhekrohvi seinast eemaldumise põhjuseks. Asjatundja on kasutanud mitmeid kordi väljendit ilmselt, millest tulevalt ei pruugi asjatundja olla mitmetes oma väidetes eksperthinnangus üldse veendunud. Lisaks ei ole asjatundja xxxx elamul krohviga viimistletud seina tegelikku konstruktsiooni uurinud ja krohviga täidetud seina konstruktsioon on asjatundjal üldse teadmata. Nimelt on M P aprillis 2019 esitatud arvamuses ise märkinud järgmist: hoone krohviga viimistletud seina tegelik konstruktsioon: soojustus soojaisolatsiooni alusplaadi materjal ja kinnitus seina külge, soojusisolatsioon (50mm) materjal ja selle kinnitus alusplaadi külge ning õhekrohvi võrgu kinnitus soojaisolatsiooni külge on teadmata, kuna välisseinte täielik avamine toob kaasa ulatusikud lammutus-ja taastustööd, siis pole võimalik seda ka avada (I kd lk 154). Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et asjatundja M P arvamus seoses elamu krohvialuse pinna soojustamisega ja väidetega soojustuse paigaldamisel tehtud vigade – villaplaatide paigaldamise osas on ebausaldusväärne. Kuigi kostja on kohe esimeses vastuses hagile väitnud, et soojustuseks ei ole kasutatud villaplaate ja arusaamatuks jääb, miks hageja seda väida, ei ole hageja kohtule esitanud rohkem tõendeid krohviga kaetud fassaadi väidetavate puuduste kohta.
9. 23.04.2019 menetlusdokumendis on hagejad viidanud riiklikult tunnustatud ekspert M P poolt aprillis 2019 koostatud arvamusele, milles on asjatundja analüüsinud vaidlusaluse korteriomandi puitlaudisega kaetud seina osa ning analüüs käsitleb puitlaudisega kaetud seina all tuuletõkkeplaadi ja tuuletõkkekangaga kasutamist. Vaidlust pole selle üle, et lepingu eseme välispiirded (välisseinad) on projekteeritud ja ehitatud kahe erineva välisviimistlusega: osaliselt horisontaalne puitlaudis ja osaliselt krohvviimistlusega. Hagiavalduses on hagi alusena käsitletud asjaolusid ainult seoses krohvviimistlusega seinapinnal, mitte puitlaudisega seinapinnal. Seega on käesoleva menetluse seisukohalt tegemist täiesti asjassepuutumatu analüüsiga. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus tähelepanuta eksperti M P poolt aprillis 2019 koostatud arvamuse lehekülje 4 (I kd lk 153 pöördel) kuna tegemist on selles osas asjakohatu tõendiga.
10. M P poolt jaanuaris 2018 xxxx elamu ehitustehnilise seisukorra kohta koostatud eksperdihinnangus on asjatundja leidnud, et fotol nr 3 on näha, et maja välisukse kohal olev krohvi kahjustus. Välisukse kohale ulatuva autode varjualune katus lõikub välisukse kohal hoone fassaadiga. Ülemineku sõlm on valesti lahendatud ja tulemuseks on vee sattumine krohvikihi alla. Sellest on tingitud ka krohvi eemaldumine seinast. Lahenduseks on kogu sõlme ümberehitamine vastavalt nõuetele. Maja fassaadi katmisel õhekrohviga on tehtud veel mitmeid ehituslikke vigu. Ilmselt pole kasutatud soojustusvilla paigaldamisel tavaliselt kasutatavat sokliprofiili, mis fikseerib villa vertikaalse püsimise seinal ja mille külge saab kinnitada krohvivõrgu. Krohvivõrgu kinnitamiseks sokliprofiili külge kasutatakse spetsiaalset nurga profiili, mis tagab krohvi serva korrektsuse. Siin pole seda tehtud. Samuti pole kasutatud akende palede krohvimisel võrgu nurgaprofiile. Seega pole maja krohvimisel järgitud valitud õhekrohvi tootja poolt süsteemi kasutamiseks koostatud juhiseid või pole sellele üldse tähelepanu pööratud. Ilmselt on krohvi materjalid valitud suvalistelt tootjatelt nende sobivusele tähelepanu pööratud. M P on jõudnud järeldusele, et olukorra lahendamiseks tuleb seintel soojustus korralikult kinnitada, teostada krohvi parandused ja seinad üle värvida. Seina 14 ja katuse üleminek tuleb korrektselt teostada ja paigaldada vajalikud veeplekid (I kd lk 22 pöödel-25). Kostja pole välisukse kohal oleva krohvi kahjustuse osas esitanud sisulisi vastuväiteid. Eeltoodust tulenevalt kohus tuvastab, et kohus, et kohas kus välisukse kohale ulatuv autode varjualune katus lõikub välisukse kohal hoone fassaadiga on valesti ehitutud ja sellest tulenvalt on vesi sattunud krohvikihi alla, millest on tingitud krohvi eemaldumine seinast. Seega on krohv punnis maja terassialuses osas ja fassaadi ülemineku osas garaaži katuseks. Krohvivõrgu kinnitamiseks sokliprofiili külge ei ole kasutatud spetsiaalset nurga profiili, mis tagab krohvi serva korrektsuse. Samuti pole kasutatud akende palede krohvimisel võrgu nurgaprofiile.
11. Hagejad heidavad kostjale ette, et elamu sokli plaatide kinnitus on teostatud sellisel viisil, et plaadid on kleebitud soojustusmaterjali külge. Hagejad leiavad, et see on ebaõige kinnitusviis ja elamu sokliosa tuleb ümber ehitada selliselt, et plaadid eemaldada, ehitada sokliplaatide kinnitamiseks karkass ja plaadid selle külge kinnitada kruvidega. Kostja ei nõustu hagejatega, et sokli plaatide ainuõige kinnitusviis on plaatide karkassi peale kruvidega kinnitamine. Kostja väitel sokliplaatide kinnitamiseks on mitu võimalust. Kostja on sokliplaate soojustusmaterjalile kinnitanud liimvahule nagu nägi ette sokliplaadi TEMPSI Zoccolo kinnitusjuhend.
12. Kohtule esitatud M P poolt jaanuaris 2018 xxxx elamu ehitustehnilise seisukorra kohta koostatud arvamuses on asjatundja märkinud, et fotost 6 ja 7 nähtuvalt on maja sokli soojustuseks kasutatud EPS-paate, mis on kleebitud vundamendi külge. Sokli katmiseks on kasutatud tempsi kivipuiste plaate. Sokli katteplaadid on kleebitud otse soojustusmaterjali külge. Selline kinnitusviis on lubamatu. Korrektse kinnituse korral tuleb vundamendi külge ehitada immutatud puidust või muust ilmastikukindlast materjalist karkass, mille külge katteplaadid kinnitatakse kruvidega (I kd lk 22-24). Kohtule esitatud TEMPS’i plaatide kinnitamise juhisest nähtuvalt on TEMPS sokliplaatide kinnitamises 2 võimalust. Üheks tootja poolt antud juhiseks on, et TEMP sokliplaadid kinnitatakse soojustusmaterjale pinnale liimvahuga ilma kruvideta (I kd lk 103-104). Eeltoodust tulenevalt kohus ei nõustu hagejate ja asjatundja M P arvamusega, et sokli plaatide kleepimine otse soojustusmaterjali külge on lubamatu ja sokliosa tuleks ümber ehitada sellisel viisil, et plaadid eemaldada, ehitada sokliplaatide kinnitamiseks karkass ja plaadid selle külge kinnitada kruvidega. Seega kohtu hinnangul vastas lepingu ese maja sokli osas täielikult lepingu tingimustele

§ 217tähenduses.

1. Hagejad heidavad ette, et elamu ei ole elamiskõlblik kuna elamu ei ole soojapidav.
2. Puudub vaidlus, et hagejad soovisid osta vaidlusalust korteriomandit seal elamiseks, mitte muul eesmärgil. Samuti puudub vaidlus, et kostja oli teadlik, et hagejad soovivad vaidlusalust korterit kasutada eluruumina. Hagejate väitel ei ole vaidlusalune korteriomand soojapidav. Riigikohus on märkinud, et ostes korteri, tuleb lugeda endastmõistetavaks, et korterit peab olema võimalik kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur (vt Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-115-04, p 21). Samuti on Riigikohus leidnud, et maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks (vt ka Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-5-12, p 29). Ehitusseaduse § 3 lg 7 kohaselt ehitise välispiirded ning olulise energiatarbega tehnosüsteemid peavad tagama ehitises tarbitava energiahulga vastavuse ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise kasutamise otstarbele. Sisekliima tagamisega hoone välispiirded ning olulise energiatarbega tehnosüsteemid peavad olema projekteeritud ja ehitatud selliselt, et nende koostoimel oleks võimalik tagada energiatõhususe miinimumnõuete täitmine.
3. Kohtule on esitatud Termoproff poolt koostatud Hoone alarõhutesti aruanne ja riiklikult tunnustatud eksperdi M P aprillis 2019 koostatud Lisa 2 arvamusele xxxx elamu 15 ehitustehnilise seisukorra kohta. M P arvamuse eesmärgiks on and hinnang alarõhutesti ja termokaamera tulemustele. M P poolt koostatud arvamuse kohaselt termokaamerauuringu tulemusena leiti, et põhilised õhulekked esinevad hoone seina ja lae vahelises liites, hoone seina nukrades, uste ja akendete ning seinte ja põrdana vahelistes liidetes ning pistikupesade ja torustike läbiviikudes hoone seintes. Xxxx korteriomandi keskmine õhulekkearv rõhul on 4,28m3 (h*m2) ja elamu xxxx kuulub, keskmise õhupidavusega hoonete hulka. M P tugineb Soome määruses D5 toodud hoonete klassifitseerimisele õhupidavuse põhjal, mille kohaselt keskmise õhupidavusega on õhulekkekarv 50 Pa juures q50,m3 h* m2 väikemajas 3,0-5,0 ja korterelamud ja büroo 4,0-8,0 (I kd lk 133-156). Hageja on kohtule esitanud hagejatele kuuluva xxxx kütteallikate ja energiakulude võrdlustabeli hagejate naabri xxxx majaosa kütteallikate ja energiakulude kohta. Kui hagejatele kuuluv majaosa alarõhu testi kohaselt on sooja kadu on 4,28m3, siis naabri alarõhutesti kohaselt on sooja kadu 1,5 m
4. Kui hagejatel on katla temperatuur 26C, siis naabril on katla temperatuur 25C. Kui hagejatel on ruumi temperatuur 19-20,5C, siis naabril on ruumi temperatuur 22,9-23.1C. Kui hagejatel on jaanuar 2019 elektrikulu 240 eurot, siis naabril on veebruar 2019 elektrikulu 79,77 eurot. Kui hagajtel on juulis 2018 energiakulu 91,44 eurot, siis naabril on samal ajal elektrikulu 27, 12 eurot (I kd lk 215-228). Eeltoodud võrdlustabelist nähtub, et hagejate naabril katel töötab veidi suurema võimsusega, samuti nähtub, et hagejate majaosa ja naabri majaosa temperatuuri erinevus on keskmiselt 2 kraadi. Seega on hagejate naabril xxxx elamu õhupidavus kõrgem, katel töötab väiksema võimsusega ja toa temperatuur on umbes 2 kraadi soojem. Eeltoodud näitajatest nähtub, et hagejatel on nii talvel kui suvel suurem elektrikulu. Vaidlust pole selle üle, et mõlemad kasutavad maja kütmiseks ja vee soojendamiseks maasoojuspumpa, mille puhul ei ole võimalik eraldi mõõta soojusele minevat energiahulka sest katel soojendab ka tarbevett. Vaidlust pole ka selle üle, et hagejate peres elab 5 inimest ja naabri peres elab 2 inimest. Sellest tulenevalt mõjutab kasutatava energiahulka ka inimeste arv. Samas nendest näitajatest ei saa teha järeldust, et hageja korter ei ole soojapidav. Nagu kohus on eelnevalt välja toonud, siis hagejate enda poolt esitatud asjatundja M P on tuginedes Soome määruses D5 toodud hoonete klassifitseerimisele õhupidavuse põhjal leidnud, et korteriomand Metsaküla tee 11-1 kuulub keskmise õhupidavusega hoonete hulka. Kohtule pole esitatud tõendeid selle kohta, et antud ulatuses asjatundja M P arvamus oleks ebaõige või mitteusaldusväärne. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et tõendamist pole leidnud hagejate väide, et korter pole soojapidav, mistõttu pole korter elamiskõlbulik.
5. Eeltoodust tulenvalt asub kohus seisukohale, et tõendamist on leidud, et kostja poolt hagejatele võõrandatud xxxx korteriomandi puuduseks on mõningad maja välisseina fassaadi krohvikahjustused: Nimelt on krohv punnis maja terassialuses osas ja fassaadi ülemineku osas garaaži katuseks. Samuti ei ole krohvivõrgu kinnitamiseks sokliprofiili külge kasutatud spetsiaalset nurga profiili, mis tagab krohvi serva korrektsuse ja ei ole kasutatud akende palede krohvimisel võrgu nurgaprofiile.
6. Kohus leiab, et eelnimetatud fassaadi puuduste näol on tegemist mittevastavusega

§ 217mõistes.

1. Samas kohus leiab, et tõendamist ei ole leidnud, et elamu soojustus ei ole nõuetekohaselt kinnitatud, milles tulenevalt soojustus eraldub seinast. Samuti ei ole leidnud tõendamist, et korteriomand asukohaga xxxx ei ole ei ole elamiseks kõlbulik kuna ei pea soojust.
2. Hageja väidab, et majas peab olema vähemalt tavaline ventilatsioon, aga kuna torusid pole veetud ja need augud torude jaoks on seinas, kuid nad on liiga väikesed, seega loomulik ventilatsioon ei toimiks ja hageja peab välja ehitama sundventilatsiooni. Kostja ei vaidle vastu asjaolule, et ventilatsioon xxxx korteriomandil puudus. 16
3. Kohtule on esitatud riiklikult tunnustatud eksperdi M P poolt oktoobris 2018 xxxx elamu ehitustehnilise seisukorra kohta koostatud eksperdihinnangu lisa, mille ülesanne on hinnata xxxx hoone ventilatsioonisüsteemi olemasolu ja puuduseid ning nende põhjuseid. Nimetatud eksperthinnangus on ekspert M P tuvastanud, et elamu ehitamiseks koostatud projekti, „2 korteriga elamu sidumisprojekt“ Eelprojekt. Arhitekt T S EP 00174FIE 0001, 2006., seletuskirjas on öeldud, et hoone ehitatakse loomuliku ventilatsiooniga ja selleks tuleb koostada ventilatsiooni projekt. Tegelikult taolist ventilatsiooni projekti pole koostatud. Paikvaatluse käigus tuvastati järgmine olukord: Hoonele on paigaldatud PVC aknad, millel puuduvad õhutusavad. Üheski toas pole paigaldatud värske õhu klappe, mis on vajalikud värske õhu sissevooluks hoonesse. Kööki on paigaldatud pliidikubu, mille õhu väljavoolutoru lõpeb köögi kõrval asuvas ruumis. Maja kõigis tubades on lakke puuritud avad läbimõõduga ca 80 mm ilmselt väljatõmbe plafoonide paigaldamiseks. Tegelikult on need avad kilede ja teibiga suletud. Osadesse avadesse on paigaldatud toru Ø80 mm jupid osadesse mitte. Hoonel puudub ka loomulikuks ventilatsiooniks vajalik ventilatsiooni korsten, mis juhiks kasutatud õhu katusest kõrgemal atmosfääri. Kooslus, mis koosneb värske õhu reguleeritavast sissevoolust hoonesse (värske õhu klapid, vms.) ja ventilatsiooni korstnast koos väljatõmbe torude ja klappidega tekitab õhu liikumise, mis viib kasutatud õhu ja niiskuse hoonest välja. Loomulik ventilatsioon, mis põhineb sooja ning välisõhust kergema õhu tõusmisel piki püstlõõri üles katusele ei toimi kõigis ilmastikuoludes alati laitmatult. Sooja ilmaga liigub õhk liiga vähe ja külma ilma puhul võib tõmme olla liiga tugev. Loomulik rõhuerinevustel toimiv ventilatsioon ei vasta tänapäevaste nõuete kohaselt elanike ja kasutajate heaolu- ja tervisenõuetele ning hoonete seisukord ei püsi piisavalt hea. Soome ehitusseadustiku hoonete sisekliimat ja ventilatsiooni käsitleva osa D2 kohaselt tuleb eluruumide ventilatsioon rajada nii, et siseõhk vahetuks täielikult iga kahe tunni tagant. Samasugune nõue on ka vastavalt Eestis kehtivale standardile EVS-EN 15251 . 2007: õhuvahetus peab olema uutel hoonetel 0,42 l/s.m2, ehk 0,6 korda tunnis Olemasolevad hooned: 0,35 l/s.m2, ehk 0,5 korda tunnis. Kokkuvõtvalt võib öelda, et elamul puudub igasugune toimiv ventilatsiooni süsteem. Selleks tuleb koostada projekt ja ehitamisel seda järgida Ekspert on järeldanud, et hoonesse tuleb ehitada korralik ventilatsioonisüsteem, soovituslikult sundventilatsioon. (I kd 77-89).
4. Kohus leiab, et elamus ventilatsioonisüsteemi puudumise näol on tegemist mittevastavusega

§ 217mõttes 79.

Hagejad heidavad kostjale ette vee halba kvaliteeti, eelkõige tavapärasemast kõrgemat rauasisaldust vees. Kostja ei eita vee halba kvaliteeti, kuid väidab, et hagejad olid teadlikud tavapärasemast kõrgemast rauasisaldusest vees ja asjaolust, et vee kvaliteedi parandamiseks on vajalik kasutada veepuhastusseadmeid. Kostja väitel on andnud hagejale korteriomandi hagejatele võõrandamisel tema poolt vee puhastamiseks soetatud veepuhastusseadme.

1. Kohtule on esitatud riiklikult tunnustatud eksperdi M P poolt jaanuaris 2018 xxxx elamu ehitustehnilise seisukorra kohta koostatud eksperdihinnang, mille kohaselt on ekspertiisi sisuks hinnata, kas xxxx maja veevarustuseks kasutatava puurkaevu olukorda ja selle vee kvaliteedi vastavust joogiveele esitatavatele nõuetele. Riiklikult tunnustatu ekspert M P on leidnud, et xxxx ja xxxx majade veevarustuseks kasutatav puurkaevu vesi ei vasta Sotsiaalministri määrus nr. 82,
2. juuli 2001, „Joogivee kvaliteedi- ja kontrollinõuded ning analüüsimeetodid”. esitatud joogivee nõuetele ja Sotsiaalministri määrus nr. 1,
3. jaanuar 2003, „Joogivee tootmiseks kasutatava või kasutada kavatsetava pinna- ja põhjavee kvaliteedi- ja kontrollinõuded” esitatud puurkaevuvee kvaliteedi nõuetele. Seega ei tohi sellise kvaliteediga vett elamute veevarustuses ilma töötlemata kasutada. M P on leidnud, et maja veevarustuseks kasutatava puurkaevu kasutamine tuleb viivitamatult lõpetada. Olukorra lahendamiseks on kaks teed: kas puurida uus puurkaev 17 või ehitada ca 300-400 m uut veetorustikku puurkaevudest PRK 0022767 või PRK 0004825 (I kd lk 22-28).
4. Kohus nõustub kostjaga, et Sotsiaalministri määrus nr 82, 31.07.2001.a. „Joogivee kvaliteedi- ja kontrollinõuded ning analüüsimeetodid“ käesoleval juhul ei kohaldu. Vastavalt eelpoolnimetatud määruse §-le 1 lg 2 p 3 ei kohaldata määrust isiklikule veevärgile, kust võetakse vett alla 10 m 3 ööpäevas või mida kasutab vähem kui 50 inimest, välja arvatud juhul, kui joogiveega varustamine on osa ettevõtja majandustegevusest või avalik-õiguslikust tegevusest. Käesoleval juhul ei ole xxxx korterile puurkaevust vee võtmisel tegemist avalik-õigusliku tegevusega ega ühegi ettevõtja majandustegevusega. Tegemist on eraõigusliku isiku kinnistul asuva puurkaevuga, millega on varustatud kaks maja, millises kummaski asub kaks korterit. Kui puurkaevust saab vett maksimaalselt neli korterit, siis eelduslikult kasutab sellise puurkaevu vett vähem kui 50 inimest ja eelpooltoodud määruse sätted ei kohaldu. Kostjale teadaolevalt kasutab puurkaevu vett käesoleval ajal 14 inimest (faktiliselt käesoleval ajal xxxx elab 3 inimest, xxxx elab 4 inimest, xxxx elab 5 inimest ja xxxx elab 2 inimest).
5. Hageja poolt esitatud analüüsi kohaselt on vees rauda 0,735 mg/l ( I kd lk 26). Kohtule esitatud Terviseameti veebilehe väljavõttest nähtuvalt vee hägususe ja ebameeldiva lõhna ja maitse põhjustajateks on sageli indikaatornäitajate kõrgem tase- näiteks rahud, sulfaat, mangaan, kloriid või muud orgaanilised ained, mis otsest ohtu inimesele ei mõjuta ( I kd lk 105). Seega kõrgem raua tase vees ei kujuta ohtu inimestele. Juhul kui raua sisaldus on liiga suur, siis saab selle vähendamiseks kasutada asjakohaseid puhastusseadmeid.
6. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige hagejate väide, et sellise kvaliteediga vett, nagu Terviseamet on septembris 2017 xxxx elamust võtnud, ei tohi elamute veevarustuses kasutada. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, et eelnevalt välja toodud raua sisaldusega vett ei tohiks elamu veevarustuses kasutada. Samas nagu nähtub asjatundja M P arvamusest, siis on tegemist 3,7 korda suurema raua sisaldusega vees võrreldes tavapärase joogiveega.
7. Kohus leiab, et tavapärasest 3,7 korda suurema raua sisaldusega joogivee näol on tegemist mittevastavusega

§ 217mõttes.

85. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja vastutab elamu lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kostja väidab, et ta ei vastuta lepingutingimustele mittevastavuse eest kuna hagejad teadsid või pidid teadma asja lepingutingimusele mittevastavusest

§ 218lg 4 mõttes.

1. Järgnevalt tuleb kohtul kontrollida, kas tegemist on varjatud puudustega. Kohtupraktikas on varjatud puuduseks peetud puuduseid, mida ei oleks saanud avasta asja eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Puuduste iseloom on selline, et puuduseid ei märgata tavapärase ülevaatamise käigus. Tegemist on õigusliku hinnanguga, mille tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku poolt tajutust.
2. Kohus on eelnevalt asunud seisukohale, et esinevad mõningad puudused fassaadis, näol on tegemist mittevastavusega

§ 217mõistes.

1. Kostja väidab, et kuna hagejad enne ostu-müügilepingu sõlmimist käisid mitu korda maja vaatamas ja fassaadi puudused on visuaalselt tajutavad, seega pidid hagejad olema neist müügilepingu sõlmimisel teadlikud. Kohus nõustub kostjaga, et asjaolu fassaadi krohv on kahes kohas punnis, on visuaalselt tajutav. Asjaolu, et maja terassialuses osas olev krohv on punnis on näha ka asjatundja M P arvamusele lisatud fotost (I kd lk 23). Asjaolu, et fassaadi krohvi puudused oli olemas ja olid visuaalselt tajutavad sel ajal kui hagejad käisid lepingu esemega tutvumas enne ostu-müügi leping sõlmimist on tõendatud ka 19.02.2020 kohtuistungil tunnistajata P S ja T J poolt antud ütlustega (II kd lk 35-36). 18 Samuti on ülevaatusel visuaalselt tajutav, et krohvi serv ei ole päris korrektne ja et akende palede krohvimisel pole kasutatud võrgu nurgaprofiile.
2. Seega olid hagejad teadlikud korteriomandi xxxx hoone fassaadi seisukorrast, mistõttu ei saa kostja vastutada

§ 218lg 4 järgi asja lepingutingimuste mittevastavuse eest.

90. Kohus on eelnevalt asunud seisukohale, et tavapärasest 3,7 korda suurema raua sisaldusega joogivee näol on tegemist mittevastavusega

§ 217mõttes.

Vaidlust pole selle üle, et kostja on koos korteriga hagejatele üle andnud veepuhastusseadmed selleks, et vähendada vee rauasisaldust. Hagejate väitel pärast korteri üleandmist selgus, et nimetatud veepuhastusseade ei tööta. Raua sisalduse vähendamiseks kasutatava veepuhastusseadme mittetöötamise näol on kohtu hinnangul tegemist samuti mittevastavusega

§ 217mõttes.

1. Kostja väidab, et kuna hageja K P elas 2013.a xxxx ja oli korteri xxxx omanik (ülejärgmine maja Lepingu esemeks olevast majas). Mõlemad majad asuvad xxxx ja xxxx mü detailplaneeringu ala ja mõlema maja vee varustus toimub puurkaevudest, millistes on tavapärasest kõrgema rauasisaldusega vesi. Seega pidid hagejad olema enne ostu-müügilepingut sõlmides teadlikud, et xxxx ja xxxx mü detailplaneeringu ala majades asuvate korterite veega varustamine toimub puurkaevudest, tsentraalne veevärk piirkonnas puudub, puurkaevust tuleval veel on tavapärasest kõrgem rauasisaldus ja vee kvaliteedi parandamiseks on vaja kasutada veepuhastusseadmeid. Kostja rääkis hagejatega, et vee kvaliteediga on probleeme ja hageja K P rääkis kostjale, et ta on teadlik neist probleemidest kuna xxxx majas, kus ta varem oli elanud, olid samuti veega probleemid.
2. Kohus tuvastab, et vastavalt hoonestusskeemile oli xxxx kavandatud kuue kaksikelamu (igasse elamusse oli planeeritud kaks korterit) ehitamine järgmiste aadressidega: xxxx (endine xxxx), xxxx (endine xxxx), xxxx (endine xxxx), xxxx (endine xxxx), xxxx (endine xxxx) ja xxxx (endine xxxx). Tegemist oli xxxx ja xxxx mü detailplaneeringu teostamisega, mis nägi ette, et planeeringualal asub kolm puurkaevu, mis varustavad igaüks kahte kaksikelamut. Üks puurkaev nendest asub xxxx, mis varustab veega xxxx ja xxxx kaksikelamuid. Teine puurkaev asub xxxx, mis varustab xxxx ja xxxx kaksikelamuid. Kolmas puurkaev asub xxxx, mis varustab xxxx ja xxxx kaksikelamuid (I kd lk 98). Kohus tuvastab, et hageja K P oli 04.01.2013-08.10.2013 korteri xxxx omanik. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja K P elas 2013 nimetatud korteris. Kinnisturaamatu väljavõttest nähtuvalt xxxx korteriomandile oli seatud alates 30.11.2017 kinnistu igakordse omaniku kasuks reaalservituut kinnistule nr xxxx, mis kinnistusregistri andmetel on korteriomand xxxx kinnistu ja kinnistule xxxx, mis kinnistusregistri andmetel on xxxx kinnistu (I kd lk101). Seega pidi hageja K P olema juba 2013.a. teadlik, et xxxx xxxx ja xxxx mü detailplaneeringu ala majades asuvate korterite veega varustamine toimub puurkaevudest ja tsentraalne veevärk puudub. Seega kuna hageja K P on elanud lepingu esemest xxxx korteriomandist ülejärgmises majas, siis pidi ta olema teadlik korterit ostes vee tavapärasest kõrgemast rauasisaldusest ja asjaolust, et vee parandamiseks on vajalik kasutada veepuhastusseadmeid. Kohus ei pea eluliselt usutavaks hagejate väidet, et kuna hageja K P sai vett teisest puurkaevust, siis oli seal märgatavalt parema kvaliteediga joogivesi. Asjaolu, et hagejad pidid olema teadlikud vee halvast kvaliteedist selles piirkonnas on tõendatud ka tunnistaja L T ütlustega 19.02.2020 toimunud kohtuistungil ( II kd lk 34-34 pöördel) ja kostja poolt 19.02.2020 kohtuistungil vande all antud ütlustega ( II kd lk 36-37). Kostja poolt vande all antud ütluste kohaselt näitas ta hagejatele, millise veepuhastusseadme oli tema soetanud ja tutvustas selle töötamise põhimõtteid ja pooled leppisid kokku, et kostja jätab tema poolt soetatud veepuhastusseadme hagejatele. Kostja andis ka hagejale seadme müünud ettevõtte nime ja kontaktisiku numbri, et hagejad saaksid seadme tööshoidmiseks soetada õigeid graanuleid. 19
3. Eeltoodust tulenvalt asub kohus seisukohale, et tavapärasest suurema raua sisaldusega joogivee näol ei ole tegemist varjatud puudusega.
4. Menetluse käigus on hagejad asunud väitma, et kostja poolt hagejatele jäetud veepuhastusseade läks katki. 19.03.2019 toimunud eelistungil on hagejad väitnud, et kahju hüvitis seisneb uue seadme ostmises. Hageja esindaja on väitnud, et kui antud kohas ei tohi vett tarbida kui vesi ei ole läbinud veepuhastusseadet, siis kostja on kohustatud müüma maja, kus on korralik veepuhastusseade, mis toimub. Samas on kohtu hinnangul veepuhastusseadme mittetöötamise näol tegemist varjatud puudusega, sest seda ei olnud võimalik korteri tavapärase visuaalse ülevaatuse käigus tuvastada.
5. Tõendamist pole leidnud, et hagejad teadsid või pidid teadma enne korteri ostmist, et veepuhastusseade ei tööta. Järelikult ei saa kostja vastutust välistada

§ 218lg 4 alusel.

96. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et elamus ventilatsioonisüsteemi puudumise näol on tegemist mittevastavusega

§ 217mõttes.

1. Kostja väidab, et tegemist ei ole varjatud puudusega. Kostja vastuväidete kohaselt ta selgitas hagejatele enne võõrandamislepingu sõlmimist, et elamul puudub ventilatsiooniseade ning tema õhutab ruume akna kaudu. Hagejad pidid nägema ka ise kohapeal lepingu esemega tutvudes, et ventilatsiooniseade korteris puudub. Sellel ajal kui kostja korteri hagejatele müüs, olid olemasolevad ventilatsioonitorud kostja poolt kilede ja teibiga suletud. Kostja väitel hagejad nägid, et ainuke võimalus tubade tuulutamiseks on loomulikul moel lahtise akna kaudu. Seega lepingu eset ostes olid hagejad teadlikud ja aktsepteerisid ventilatsiooniseadme puudumist ja tubade tuulutamist lahtiste akende kaudu. Hagejate väitel nemad teadsid, et ventilatsioon on olemas. Korterit üle vaadates ei saanud hagejad aru, et ventilatsioonisüsteem ei tööta.
2. Kohus leiab, et tõendamist on leidnud, et hagejad teadsid, et elamus puudub ventilatsioonisüsteem st sundventilatsioon, kuid pole leidnud tõendamist, et hagejad teadsid või pidid enne korteri ostmist teadma, et loomulik venilatsioon ei tööta. Asjaolu, et kostja on hagejatele kinnitanud, et tema rahaliste võimaluste puudumiste tõttu ei saanud soetada ventilatsiooniseadet, ei saa tuletada, et sellest pidid hagejad järeldada, et ka loomulik ventilatsioon korteris puudub. Asjatundja M P arvamusele lisatud fotodest nähtuvalt kõikides tubades on lakke puuritud avad läbimõõduga ca 80 mm ilmselt väljatõmbe plafoonide paigaldamiseks, kuid tegelikult on need avad kilede ja teibiga suletud ( I kd lk 77-81). Kohus leiab, et olukorras, kus on tubade lakke on puuritud avad läbimõõduga ca 80 mm, siis sellest võisid hagejad järeldada, et korterisse on paigaldatud loomulik ventilatsioon. Kohus märgib, et üldjuhul korteri ülevaatus enne müüki toimub vaid visuaalsel teel. Visuaalsel teel korterit üle vaadates ei ole võimalik tuvastada, kas ventilatsioonitoru on paigaldatud selleks spetsiaalselt puuritud avadesse või mitte ja kas loomulik ventilatsioon töötab. Seega ventilatsiooni puudumisel näol on tegemist varjatud puudusega.
3. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et tõendamist pole leidnud, et hagejad teadsid või pidid teadma enne korteri ostmist, et korteril loomulik ventilatsioon puudub ja et veepuhastusseade ei tööta. Järelikult ei saa kostja vastutust välistada

§ 218lg 4 alusel.

100.

§ 218

lg 1 sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus langeb hiljem ära. Kuivõrd loomuliku ventilatsiooni ei olnud üldse välja ehitatud, siis oli see puudus olema ka kostja poolt hagejatele korteri valduse üleandmise ajal. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millal 20 veepuhastusseade katki veepuhastusseadme. läks. Kostja väitel andis ta hagejate üle töötava 101. Järgnevalt tuleb hinnata, kas ostja teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul vastavalt

§ 220

lg-le 1.

§ 220

lg 1 kohaselt ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.

§ 220

lg 3 sätestab, et kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimusele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu.

1. Kostja väidab, et hagejad teatasid kostjale puudustest seoses ventilatsiooniga alles hagiavalduse täiendustest, mille kostja sai kätte 25.oktoobril
2. Asja materjalidest nähtuvalt hagejad on teatanud kostjale veepuhastusseadme rikki minekust alles 19.03.2019 kohtuistungil. Samal ajal said hagejad korteri valduse käte
3. märtsil
4. Kohus leiab, et hagejad ei ole täitnud kostjale puudustest teatamise kohustuse

§ 220lg 1 kohaselt.

Kohus leiab, et ventilatsiooni puudumisest oleksid hagejad pidanud teada saama hiljemalt 2017 sügisel- 2018 talvel kui algas uus kütteperiood. Samas hagejad ei ole pöördunud kostja poole seoses puudustega ventilatsioonsüsteemis enne kohtusse hagi esitamist ja on teinud seda alles 1,5 aastat hiljem kohtusse hagiavalduse täpsuste esitamisel. Veepuhastusseadme katkiminekust said hagejad väidetavalt teada kohe kui korteri valdus neile üle läks, seega oleksid hagejad pidanud teavitama kostjalt veepuhastusseadme katkiminekust 1-2 kuu jooksul korteri valduse neile üleminekust. Kohus leiab, et kuna hagejad ei ole teavitanud kostjat ventilatsiooniga seotud puudustest ja veepuhastusseadmega seotud puudustest mõistliku aja jooksul nendest teada saades, siis hagejad ei saa

§ 220lg 3 kohaselt nimetatud puudustele enam tugineda.

103. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja ei vastuta

§ 220

lg 3 järgi korteri ventilatsioonisüsteemi puudustega ja veepuhastusseadme puudustega seotud lepingutingimustele mittevastavuse eest. Kuna täitmata on üks hagi rahuldamise tingimustest, siis tuleb jätta hagi rahuldamata. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, sest kostja ei vastuta

§ 220

lg 3 järgi korteri ventilatsioonisüsteemi puudustega ja veepuhastusseadme puudustega seotud lepingutingimustele mittevastavuse eest, siis ei pea vaja kohus vajalikuks analüüsida kahju suurust ning sellega seotud tõendeid. Menetluskulude jaotus

1. TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 jätab kohus menetluskulud hagejate kanda.
2. Kohus määrab TsMS § 177 lg 2 alusel menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul kohtuotsuse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen kohtunik 21