Obsah (10)

§ 178§ 187§ 172§ 663§ 651§ 456§ 173§ 171§ 174§ 175

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Gaida Kivinurm, Meeli Kaur, Indrek Soots Määruse tegemise aeg ja koht 24.08.2020, Tallinn Tsiviilasja number 2-18-18770 Tsiviilasi OÜ Forestline

§ 178lg 2).

Selgitused Vastavalt

§ 187

lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Avaldus ja menetluse käik

1. OÜ Forestline (edaspidi avaldaja) esitas 12.12.2018 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 17 korteriühistu (edaspidi ka korteriühistu või puudutatud isik) vastu korteriühistu üldkoosoleku 29.11.2018 otsuste nr 1 ja nr 3 kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt otsuste tühisuse tuvastamiseks.
2. Avalduse kohaselt on avaldaja korteriomandi asukohaga F.R. Faehlmanni 17 - 4, Tallinn omanik. Maja haldamiseks on loodud korteriühistu Faehlmanni
4. Korteriühistu 29.11.2018 üldkoosolekul võeti vastu järgnevad otsused: „Kiita heaks KÜ Faehlmanni 17 juhatuse koosoleku (01.09.2018) otsus lisada igakuistele kommunaalarvele Aruna Ehitus OÜ poolt esitatud viivised vastavalt korteriomanike kaasomandi osa suurusele“ (otsus nr 1) ja „Saata
5. novembril
6. a e-maili teel kõigile pööningukorruse mõtteliste osade kaasomanikele teade, millega palutakse hiljemalt 07.detsembriks 2018 KÜ juhatusele kirjalikult teada anda, kes soovib ja kes ei soovi oma ostueesõigust kasutada. Kui selleks ajaks ei ole ükski Faehlmanni 17 pööningul asuva mõttelise osa kaasomanik teavitanud oma soovist pööningukorrusel asuvat mõttelist osa 110 000 euroga ära osta, korraldab KÜ virtuaalse üldkoosoleku, millega valitakse välja parim (kõrgeima hinnaga) pakkuja, kellega minnakse edasi ostu-müügi tehingusse“ (otsus nr 3).
7. Avaldaja palub tunnistada eeltoodud otsused kehtetuks. Ostueesõiguse piiramise otsusega on piiratud avaldaja ostueesõigust pööningukorruse omandamiseks sellisel viisil, et vastav õigus on muutunud sisutühjaks ning praktiliselt realiseerimatuks.
8. Alternatiivselt palub avaldaja lugeda otsused tühiseks, sest need on vastuolus heade kommetega ning rikuvad oluliselt imperatiivseid õigusnorme. Üldkoosolek otsustas piirata korteriomanike ostueesõigust pööningukorruse suhtes selliselt, et potentsiaalne ostueesõiguse teostaja on sunnitud otsustama ostueesõiguse teostamise üle kõigest ühe nädala jooksul. Samas ei anna otsuse kohaselt ka see korteriomanikule õigust pööningukorruse omandamiseks, kuivõrd seejärel alles valitakse välja kõrgeima hinnaga pakkuja. Lisaks sellele, et ostueesõigust peab teostama enne kui sõlmitakse ostjaga müügileping ning ostueesõiguse teostajale on teada selle lepingu tingimused, ning ostueesõiguse teostamise tähtaega piiratakse ebamõistlikult, sätestab otsus mingi kummalise täiendava ostupakkumiste menetluse, mille sisuks paistab olevat see, et ostueesõiguse teostaja võib ikkagi jääda ilma võimalusest kinnisasja omandamiseks kui keegi kolmas pakub pärast ostueesõiguse teostamist temast kõrgemat hinda.
9. Puudutatud isik palub jätta avalduse rahuldamata. Avaldaja ostueesõigust ei ole otsusega nr 3 piiratud. Koosolek otsustas kõigepealt välja selgitada korteriühistu liikmete soovi teostada pööningu ostueesõigust ja alles selliste soovide puudumisel minna müügiprotsessiga edasi, et müüa moodustatav korteriomand kolmandatele isikutele. Müük kolmandale isikule ei välista müügilepingu järgset ostueesõiguse teostamist. Otsus nr 3 ei piira avaldaja 2 ostueesõigust. Lisaks on avaldaja teatanud puudutatud isiku juhatusele 07.12.2018 saadetud e-kirjas, et loobub ostueesõiguse kasutamisest. Esimese astme kohtu määrus
10. Harju Maakohtu 09.03.2020 määrusega rahuldati avaldus osaliselt ja tunnistati kehtetuks 29.11.2018 üldkoosoleku otsus nr
11. Maakohus jättis avalduse rahuldamata 29.11.2018 üldkoosoleku otsuse nr 3 kehtetuks tunnistamiseks ja alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
12. Maakohus viitas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg-le 1, § 20 lg-le 2, § 22 lg-le 3 ning märkis, et kuivõrd üldkoosolekul hääletati juhatuse liikmete vastutusest vabastamist, siis puudus koosolekul osalenud juhatuse liikmetel hääleõigus. Seega andis nimetatud otsuse poolt hääle 4 korteriomanikku, millega rikuti KrtS § 20 lg-s 1 sätestatud häälteenamuse nõuet ja nimetatud otsuse punkt 1 tuleb seetõttu kehtetuks tunnistada.
13. Maakohus viitas võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg-tele 1 ja 2 ning märkis, et üldkoosolekul vastuvõetud punkt 3 ei piira ega välista avaldaja poolt ostueesõiguse teostamist. Avaldaja saab ostueesõigust teostada ka juhul, kui müügileping sõlmitakse kolmanda isikuga. Kohus jätab rahuldamata üldkoosoleku otsuse punkti 3 kehtetuks tunnistamise ja alternatiivselt tühisuse tuvastamise nõude, kuna otsus ei ole vastuolus seadusega ega takista avaldajal ostueesõiguse teostamist.
14. Kuna kohus rahuldab avalduse osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda (

§ 172lg 1).

Määruskaebus

1. Avaldaja palub 23.03.2020 määruskaebuses tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata ning teha asjas uus määrus, millega rahuldada avaldus täies ulatuses ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
2. Otsus nr 3 piirab ostueesõiguse teostamist ning otsuse kehtima jäämise korral ei saa avaldaja ostueesõigust teostada. Otsusega anti ühistu liikmetele seitsme päevane tähtaeg ostueesõiguse kasutamiseks. Tegemist on õigust lõpetava tähtajaga.
3. Otsus nr 3 ei järgi ostueesõiguse regulatsiooni. Ostueesõiguse teostajal on õigus saada enne ostueesõiguse teostamise üle otsustamist müügilepingu koopia. Ühistu ei saa piirata VÕS §-s 250 sätestatud ostueesõiguse teostamise kahe-kuulist tähtaega. Sisuliselt on kohus võtnud seisukoha, et otsus nr 3 on nii selgelt õigusvastane, et seda tuvastada ei olegi vaja. Kui selgelt õigusvastane otsus nr 3 jääb kehtima, siis reguleerib ostueesõiguse teostamist nimetatud otsus mitte seadus. Menetluse edasine käik
4. Puudutatud isik palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
5. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu seisukoht 16.

§ 651

ja § 659 alusel kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, s.o osas, milles maakohus jättis avaldaja avalduse rahuldamata. Osas, milles maakohus avaldaja avalduse rahuldas, on määrus

§ 456lg 4 teise lause kohaselt edasikaebamata jõustunud.

Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Kooskõlas

§-ga 659 ja § 657 lg 1 p-ga 1 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata. 3

1. KrtS § 29 lg 2 teise lause järgi kohaldatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõude puhul tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 esimese lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 38 lg 2 esimene lause sätestab, et juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.
2. Asjaõigusseaduse § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. VÕS § 244 lg 1 esimene lause sätestab, et ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. VÕS § 244 lg 3 esimese lause järgi võib asja suhtes ostueesõigust omav isik ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. VÕS § 249 lg 1 järgi peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. VÕS § 250 järgi võib kinnisasjade puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. AÕS § 257 lg 3 kohaselt on kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusel samasugune asjaõiguslik toime nagu eelmärkel omandi üleandmise nõude tagamiseks.
3. Eeltoodud sätetest tuleneb, et ostueesõiguslane saab ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu ning ostueesõiguslane on saanud teadlikuks müügilepingust ja selle sisust. Korteriühistu 29.11.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsus nr 3 ei takista avaldajal teostamast VÕS § 244 lg-te 1 ja 3 kohast ostueesõigust. Otsuse nr 3 sisust nähtub, et korteriühistu liikmetele antakse esmalt võimalus osta ära kaasomandi mõtteline osa ning teatatakse, et huvi puudumisel valitakse välja parim pakkuja väljaspoolt, kellega sõlmitakse müügileping. Ka puudutatud isik on menetluses selgitanud, et üldkoosolek otsustas kõigepealt välja selgitada korteriühistu liikmete soovi teostada pööningu ostueesõigust ja alles selliste soovide puudumisel minna müügiprotsessiga edasi, et müüa moodustatav korteriomand kolmandatele isikutele. Ringkonnakohus märgib, et VÕS-s sätestatud ostueesõiguse teostamise võimalus algab just vastava kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimist. Seetõttu on ebaõiged avaldaja väited, et otsus nr 3 piirab avaldajal ostueesõiguse teostamist. Eeltoodust tulenevalt on maakohus leidnud õigesti, et avaldaja avaldus üldkoosoleku otsuse punkti 3 kehtetuks tunnistamiseks ja alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4. Vastavalt

§ 173

lg-le 1 märgib ringkonnakohus menetluskulude jaotuse maakohtu menetluses ja määruskaebemenetluses. Maakohus jättis maakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja ringkonnakohtul pole alust määrust selles osas muuta. Tulenevalt

§ 171

lg-st 1 jätab ringkonnakohus määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud avaldaja kanda. 21.

§ 174lg 1 kohaselt määrab ringkonnakohus menetluskulud rahaliselt kindlaks.

1. 16.06.2020 menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isiku esindaja poolt määruskaebemenetluses teostatud toimingud järgnevad: 1) määruskaebusega tutvumine ja analüüs - 0,75 h; 2) seisukoha koostamine määruskaebuse osas ja esitamine kohtule – 1 h. Kokku on õigusabiteenuse kulu 252 eurot (sisaldab käibemaksu). Puudutatud isiku 4 lepinguline esindaja on märkinud enda tunnitasumääraks 120 eurot, millele lisandub käibemaks.
2. Avaldaja palus jätta menetluskulude suuruse kohtu otsustada.
3. Riigikohus on märkinud, et üldnormina on võimalik ja tuleb hagita menetluses esindaja kulude väljamõistmisel kohaldada

§ 175lg-d 1–31.

Põhiliseks kriteeriumiks on

§ 175

lg 1 järgi lähtuda esindaja kulude korral nende vajalikkusest ja põhjendatusest (RKTKm nr 3-2-1-58-13 p 14). Menetlusosalise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse analüüsimisel tuleb hinnata

§ 175

lg 1 alusel esindamisele kulunud aega, kuid ka ühe tööühiku hinda, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust (RKTKm nr 3-2-1-39-16, p 13). 25. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks tuleb rahuldada. Arvestades määruskaebuse ja puudutatud isiku vastuse sisu ja mahtu, peab ringkonnakohus määruskaebusega tutvumise ja selle analüüsi põhjendatud kuluks 0,75 h ning määruskaebusele vastuse koostamise põhjendatud ajakuluks 1 h. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus põhjendatud ajakuluks kokku 1,75 h. Arvestades tsiviilasja sisu ja mahtu ning puudutatud isiku esindaja kvalifikatsiooni, on esindaja tunnitasumäär 120 eurot (lisandub käibemaks) põhjendatud. Kokku on ringkonnakohtu hinnangul seega põhjendatud menetluskulu 252 eurot (1,75 h x 120 eurot/h + käibemaks 42 eurot). /allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur 5 /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots