Obsah (16)

§ 113§ 220§ 218§ 101§ 224§ 183§ 208§ 217§ 77§ 100§ 222§ 641§ 221§ 127§ 115§ 94

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg ja koht 7. veebruar 2020. a, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-18-19127 Tsiviilasi Veiko Tigason hagi MM

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 07.02.2020 kuni põhivõla tasumiseni.

1. Tühistada 14.02.2019, 28.06.2019 ja 24.09.2019 määrustega seatud hagi tagamine, millega kohus seadis Veiko Tigasoni kasuks kohtulikud hüpoteegid Paju Arenduse OÜ-le kuuluvale kinnisasjale registriossa nr XXX ning Mammut Element OÜ-le kuuluvale kinnisasjale registriossa nr XXX .
2. Jätta Veiko Tigasoni ja MM BYGG OÜ menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
3. Jätta Mammut Element OÜ ja Paju Arendus OÜ menetluskulud Veiko Tigasoni kanda.
4. Mõista Veiko Tigasonilt Mammut Element OÜ kasuks välja menetluskulud 1350 eurot.
5. Mõista Veiko Tigasonilt Paju Arendus OÜ kasuks välja menetluskulud 1350 eurot.
6. Veiko Tigasonil tuleb tasuda menetluskuludelt kuni nende täieliku tasumiseni viivist

§ 113lg-s 1 sätestatud määras.

1. Tagastada Veiko Tigasonile riigilõiv 150 eurot. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
2. Veiko Tigason esitas 19.12.2018 Tartu Maakohtule hagi. Hageja palus lõpliku nõudena MM BYGG OÜ-lt, Mammut Element OÜ-lt ja Paju Arendus OÜ-lt solidaarselt välja mõista põhivõlg 42 190,80 eurot ja viivised seadusjärgses määras (01.08.2019 seisukoht). Hageja esitas nõude esialgu hinna alandamise nõudena ning selgitas menetluse kestel, et hageja nõue tuleneb kahju hüvitamise nõudest (27.09.2019 seisukoht). Hagiavalduse kohaselt ostis hageja MM BYGG OÜ-lt (endine ärinimi Mammut Kinnisvara OÜ) 16.11.2016 müügilepinguga korteriomandi asukohaga XXX . Lepingu p 2.
3. alusel tasus hageja korteri eest 127 500 eurot, kostja andis korteri otsese valduse hagejale üle 16.11.
4. Pärast hageja sissekolimist ilmnesid korteril puudused. 19.10.2018 teostas riiklikult tunnustatud ekspert T. S. korterile ülevaatuse ning leidis, et kõik hageja nimetatud puudused on põhjendatud, vald ega arendaja pole väljastanud omanikule kogu konstruktiivse osa projekti ning ehitustööde dokumenteerimine pole vastanud nõuetele. Hageja esitas 01.08.2019 tabeli puuduste, nendest teatamise aja ja kõrvaldamise maksumuse kohta (III kd tl 4-9). Kostja ei ole puuduseid kõrvaldanud. Hageja võttis ekspertiisi alusel kolm erinevat hinnapakkumist, mille kohaselt puuduste kõrvaldamise maksumus on kas 24 070,43 eurot, 27 488,40 eurot või 80 092,80 eurot. Kaks odavamat hinnapakkumist ei sisalda kõiki töid. Lõpliku nõude aluseks võttis hageja OÜ V. 10.07.2019 uue hinnapakkumise ning selle kohaselt on ekspertiisiaktis nimetatud puuduste kõrvaldamise hind 38 590,80 eurot. Uus OÜ V. hinnapakkumine ei sisalda elektritöid, nende tööde hind on P. E. OÜ hinnapakkumise kohaselt 1 650 eurot (koos käibemaksuga 1 980 eurot). Kõikide elamul lasuvate puuduste kõrvaldamise maksumus on 40 570,80 eurot. 2/16 Lisaks on hagejal enne kohtumenetlust tekkinud kohtueelne õigusabikulu ja ekspertiisikulu kokku 1 620 eurot. Korter ei vasta lepingutingimustele, sest korteril ei ole kokkulepitud omadusi. Hageja selgitas, et avastas esimesed korteri puudused vahetult pärast sissekolimist, mistõttu tuleb eeldada, et puudused olid olemas juba korteri üleandmisel. Hageja teavitas vastavatest puudustest kostjat vahetult peale nende avastamist, mõistliku aja jooksul. Hageja on teavitanud puudustest näiteks 04.01.
5. Nimetatud puuduste näol on tegemist varjatud puudustega, hageja ei tuvastanud neid korteri lepingueelsel ülevaatusel ning ehitusalaseid eriteadmisi mitteomav hageja ei pidanudki puuduseid tuvastama. Kostja on korteri eelmine omanik ja seotud kogu korterelamu ehitamisega, seega pidi ta olema korteril lasuvatest puudustest teadlik. See, et hageja oli nõus korteriomandi ostma sellises seisus nagu ta on, ei võta hagejalt õigust tugineda korteriomandi mittevastavusele. Hageja ei ole viimased kaks aastat saanud kasutada esimese korruse duširuumi ning sauna. Antud juhul ei ole tegemist garantiitöödega, müügilepingu alusel polnud poolte vahel garantii kokku lepitud. Hageja leidis, et Mammut Element OÜ ja Paju Arendus OÜ vastutavad solidaarselt MM BYGG OÜ-ga, sest on toimunud ettevõtte üleminek. Arendustegevus ja vara on tõstetud teistesse ühingutesse, MM BYGG OÜ on muudetud sisuliselt varatuks. MM BYGG OÜ üheks ettevõtteks oli arendustegevus, mis seondus Reola tööstuspargiga. Mitmed Reola tööstuspargi arendustegevusega hõlmatud kinnistud on võõrandatud teistele kostjatele (Mingi tee 17, Mingi tee 15, Mingi tee 13). Teiste ühingute juhatuses ja/või osanikeringis on või on olnud MM BYGG OÜ juhatuse liige Marko Perv isiklikult või tema lähikondne K. R.. Avalikest registritest kättesaadava info kohaselt on märgitud nii MM BYGG OÜ kui ka Mammut Element OÜ elektronposti aadressiks info@mammutelement.ee.
6. aasta nelja kvartali käivetest nähtub, et MM BYGG OÜ käive vähenes märkimisväärselt, samal ajal nii Mammut Element OÜ kui ka Paju Arendus OÜ oma suurenes. Kostjate registreeritud põhitegevusalad on mingitel ajahetkedel kattunud. Asjaolu, et Mammut Element OÜ põhitegevusala muudeti vahetult
7. mail 2017 enne kinnistute võõrandamist enda kinnisvara ostult ja müügilt betoonist ehitustoodete tootmisele kinnitab pigem, et on proovitud ettevõtte üleminekut varjata. Nii kostja 1 endises ärinimes kui ka kostja 2 ärinimes sisaldub sõna „Mammut“, mis viitab samuti ettevõtte üleminekule. KOSTJATE VASTUVÄITED
8. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjate vastuväidete kohaselt ei vastuta teised kostjad MM BYGG OÜ kohustuste eest. MM BYGG OÜ on kinnisvaraarendaja, Mammut Element OÜ tegeleb aga betoonist ehitustoodete tootmisega. Paju Arendus OÜ on kinnisvaraarendusega tegelenud alates asutamisest 05.05.2014, MM BYGG OÜ alustas kinnisvaraarendusega tegelemist alles
9. aastal. Ettevõtted on iseseisva juhtimisstruktuuriga. Kostjate käibemahtude muutumise vahel ei ole seost. Paju Arendus OÜ käive oli
10. aasta jooksul stabiilne, Mammut Element OÜ käive kasvas seoses tootmistegevuse alustamisega/kasvuga ning ka MM BYGG OÜ käive kasvas
11. aasta I kvartalis. MM BYGG OÜ on jätkanud iseseisvalt majandustegevust. MM BYGG OÜ-le kuulusid Mingi tee 13, Mingi tee 15 ja Mingi tee 17 kinnistud, mis olid ostetud välja arendatuna Reola Tööstuspargi arendajalt E. OÜ-lt. Mammut Element OÜ ostis Mingi tee 15 ja 17 kinnistud, kuna soovis ettevõtlustegevust ning tootmishooneid laiendada. Mingi tee 13 kinnistu puhul oli tegemist soodsa asukohaga kinnistuga, kuhu Paju Arendus OÜ sai rajada laoplatsi. Hageja esitas käesoleva hagiavalduse 19.12.2018, kuid Mingi tee 15 3/16 ja 17 kinnistud võõrandati juba 26.07.
12. Mingi tee 13 kinnistu võõrandati 11.04.
13. Kinnistute võõrandamine toimus ajal, millal MM BYGG OÜ majandusnäitajad olid head. Hageja ei saa pärast hinna alandamist nõuda kahju hüvitamist. Pool ei saa alandada hinda ja nõuda kahju hüvitamist samadele puudustele tuginedes sama tagajärje kõrvaldamiseks, seega ei ole enam kahju hüvitamise nõude esitamine võimalik. Müügilepingu esemeks oli XXX asuva kasutusloata elu- ja mitteeluruum nr
14. Lepingu p 1.6.6 kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi ning müüdav elu- ja mitteeluruum vastab projektile. Mingisugustes muudes eespool nimetamata tingimustes, millele korteriomand peaks vastama, pooled kokku leppinud ei ole. Enne korteri ostmist vaatas hageja korteri üle. Hagejale müüdud korter vastab selles hinnaklassi uute korterite keskmistele kvaliteedinõuetele. Hageja oli ekspertiisi tellimise ajaks korteris elanud 2 aastat, mistõttu olid või pidid olema väidetavad puudused hagejale teada. Korter anti üle juba 16.11.2016 ja seega on

§ 220lg-s 1 nimetatud mõistlik tähtaeg möödunud.

Kostjad esitasid 06.09.2019 ja 17.12.2019 seisukohtades omapoolsed vastuväited hageja nimetatud puudustele (III kd tl 107-113, IV kd tl 9-17). Kostjad leidsid, et suures osas ei tegemist puudustega või ei vastuta kostjad puuduste kõrvaldamise eest.

§ 218

lg 4 kohaselt on välistatud kostjate vastutus kõikide visuaalselt tuvastatavate puuduste eest. Osaliselt on puudused tekkinud hageja elutegevuse käigus (parketi kriimud ja täkked, esiku siseukse defekt). Hageja on I korruse vannitoa põranda osas

§ 101

lg 3 mõttes loonud olukorra, kus puudusi ei olnud võimalik kõrvaldada – pooltel tekkis 11.06.2018 – 12.06.2018 konflikt ning hageja takistas kostjal puuduste kõrvaldamist. Selles osas ei ole hagejal võimalik

§ 224p 2 järgi puudustele tugineda.

Hageja nõue on ülepaisutatud. KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

1. 16.12.2019 esitas hageja taotluse riigilõivu osaliseks tagastamiseks, kuna hageja on nõuet vähendanud. Kohus leiab, et hageja taotlus riigilõivu tagastamiseks on põhjendatud osaliselt. Hagilt hinnaga kuni 150 000 eurot tuli RLS lisa 1 järgi tasuda riigilõivu 1500 eurot. Kohus jättis 28.06.2019 määrusega hageja lepingust taganemisest tuleneva nõude läbi vaatamata ja hageja nõudeks jäi hinna alandamisest tulenev nõue 80 092,80 eurot. Hagilt hinnaga kuni 100 000 eurot tuli tasuda riigilõivu 1200 eurot. TsMS § 150 lg 2 p 2 alusel tuleb hagejale seoses nõudest osalise loobumisega tagastada pool üleliia tasutud riigilõivust, so 150 eurot ((1500 – 1200) / 2). Kuna seadus ei näe ette riigilõivu tagastamist, kui hageja vähendab pärast hagi menetlusse võtmist oma nõuet, ei ole ülejäänud osas hageja taotlus põhjendatud.
2. Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendatud osaliselt.
3. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja sõlmis korteri müügilepingu MM BYGG OÜ-ga. Kohus analüüsib esmalt, kas teised kostjad vastutavad MM BYGG OÜ kohustuste täitmise eest. Hageja väitel on tegemist ettevõtte üleminekuga, seega peaks teiste kostjate vastutus tulenema

§ 183lg-st 1.

Nimetatud sätte kohaselt vastutab üleandja võlausaldajate ees solidaarselt omandajaga, kui kohustus on ülemineku ajaks muutunud sissenõutavaks või muutub sissenõutavaks viie aasta jooksul pärast üleminekut. 4/16 5.1 MM BYGG OÜ-le on kuulunud 51 kinnistut (I kd 116-118), praeguseks kuulub talle 1 kinnistu (transpordimaa, I kd tl 119-121). Hageja esitatud väljavõtte kohaselt oli Reola tööstuspargi arendaja E. OÜ, tööstuspargis kuulus arendamisele 27 krunti (I kd tl 122-132). MM BYGG OÜ omandas 09.03.2016 Mingi tee 17 kinnistu, 04.08.2017 kanti kinnistu omanikuna sisse Mammut Element OÜ (I kd tl 133). MM BYGG OÜ omandas 25.10.2016 Mingi tee 15 kinnistu, 26.07.2017 kanti kinnistu omanikuna sisse Mammut Element OÜ (I kd tl 135). MM BYGG OÜ omandas 01.11.2016 Mingi tee 13 kinnistu, 17.04.2018 kanti kinnistu omanikuna sisse Paju Arendus OÜ (I kd tl 136). 5.2 MM BYGG OÜ kanti äriregistrisse

1. aastal, Mammut Element OÜ 03.03.2016 ning Paju Arendus 05.05.
2. MM BYGG OÜ tegevusala on alates 01.01.2016 olnud enda kinnisvara ost ja müük. Mammut Element OÜ põhitegevusala oli 03.03.2016 kuni 17.05.2017 enda kinnisvara ost ja müük ning sellest ajast alates betoonist ehitustoodete tootmine. Paju Arendus OÜ põhitegevusala oli äriregistri kohaselt 05.05.2014 kuni 30.06.2017 enda kinnisvara ost ja müük, edasi kuni 30.06.2018 enda või renditud kinnisvara üürile andmine ja käitus ning praeguseks on põhitegevusala enda kinnisvara ost ja müük (I kd tl 137-144). 5.3 MM BYGG OÜ osanik on alates 21.11.2016 Karin Raid, juhatuse liige Marko Perv. Mammut Element OÜ osanik oli 03.03.2016 kuni 21.11.2016 Marko Perv, alates 21.11.2016 Karin Raid. Osaühingu juhatuse liige oli 03.03.2016 kuni 02.03.2017 Marko Perv, alates sellest ajast Marko Laas. Paju Arendus OÜ osanik on alates 01.10.2015 Karin Raid ning juhatuse liige alates 05.05.2014 samuti Karin Raid. MM BYGG OÜ ja info@mammutelement.ee. Mammut Element OÜ elektronposti aadress on 5.4 MM BYGG OÜ ja Mammut Element OÜ käive tekkis
3. aasta algusest, Paju Arendus OÜ-l
4. aasta III kvartalist (I kd tl 145-158). Kõigi osaühingute käive on ajas nii kasvanud kui kahanenud. 5.5 Kohus ei loe esitatud tõenditega tõendatuks ettevõtte üleminekut. Kõigi kostjate käive tekkis
5. aastast, alates
6. aastast on kõigi äriühingutega seotud Marko Perv ja/või Karin Raid. Kõigi kostjate tegevusvaldkonnad on mingil ajal kattunud (kinnisvara ost ja müük). Samas ei ole seadusega keelatud mitme ettevõtte omanikuks olemine või juhtimine ka siis, kui need ettevõtted tegelevad samas valdkonnas. Ka juhtorganite liikmete ja osanike kattuvuse puhul ei saa eeldada, et üks osaühing vastutab teise osaühingu tegevusest tekkinud kohustuste eest. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et MM BYGG OÜ oleks olnud Reola tööstuspargi arendaja. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et just kolm tööstuspargist teistele kostjatele võõrandatud kinnistut olid hageja tegevuseks olulised. Kostja tegevusala on äriregistri kohaselt enda kinnisvara ost ja müük ning kokku on kostja võõrandanud 50 kinnistut, s.h korteriomandi müük hagejale. Tõendite alusel ei saa asuda üheselt seisukohale, et MM BYGG OÜ käive oleks vähenenud ning teiste osaühingute oma selle võrra suurenenud. Hageja ei ole viidanud konkreetsemalt, et üks kostjatest oleks teistele oma majandustegevuse (majandustegevuseks olulised kinnistud, kliendid, tarnesuhted jms) üle andnud ning kohtule 5/16 esitatud tõenditest seda ka ei tulene. Ei selgu, et teistele osaühingutele oleks üle läinud selline vara, millega seotud tegevuse MM BYGG OÜ lõpetas ja mida teised jätkasid. Avaliku andmebaasi teatmik.ee kohaselt on MM BYGG OÜ töötajate arv
7. a I kvartalis vähenenud 11-lt 1-le ning käive on alates
8. a II kvartalist vähenenud (https://www.teatmik.ee/et/personlegal/11107416-MM-BYGG-O%C3%9C). Samas on Paju Arendus OÜ töötajate arv jäänud samaks ja käive samuti
9. a II kvartalist vähenenud (https://www.teatmik.ee/et/personlegal/12656639-Paju-Arendus-O%C3%9C). Mammut Element OÜ töötajate arv on enam-vähem muutumatu, käive suurenes
10. a III kvartalis. Seega ei ole võimalik öelda, et osaühingute käibe või töötajate arvu muutus oleks teise osaühingu tegevusega seotud. Ei ole võimalik välja tuua, et Mammut Element OÜ ning Paju Arendus OÜ käive oleks seotud sellega, et osaühingud ostsid MM BYGG OÜ-lt kokku kolm kinnistut. Seega leiab kohus, et ettevõtte üleminek ei ole tõendatud. Kuna Mammut Element OÜ ning Paju Arendus OÜ ei ole hagejaga lepingulistes suhetes, tuleb nende vastu esitatud hagi jätta rahuldamata. TsMS § 386 lg 4 alusel tühistab kohus nende kinnistutele seatud hagi tagamised.
11. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja ostis MM BYGG OÜ-lt (endine ärinimi Mammut Kinnisvara OÜ) 16.11.2016 müügilepinguga korteriomandi asukohaga XXX . Lepingu p 2.
12. alusel tasus hageja korteri eest 127 500 eurot, kostja andis korteri otsese valduse hagejale üle 16.11.2016 (I kd, tl 16-27).

§ 208

lg 1 järgi kohustub müüja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Nõude lahendamiseks peab kohus analüüsima:

1. kas müüdud asi vastab lepingutingimustele ehk kas on tegemist müügilepingu mittenõuetekohase täitmisega müüja poolt;
2. kas müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest;
3. kas hageja saab nõuda kahju hüvitamist.
4. Asja vastavust lepingutingimustele reguleerib

§ 217

lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas.

§ 77

lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Asja lepingutingimustele mittevastavus on

§ 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele.

Kuna pooled ei leppinud 16.11.2016 lepingus kokku elamu kvaliteedis, tuleb lähtuvalt

§ 77

lg-st 1 kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Kohus käsitleb hageja esitatud T. S. i kirjalikku arvamust (I kd tl 60

1. jj)ning tema tunnistajana kohtuistungil antud ütluseid (III kd tl 195
2. jj)kui asjatundja arvamust. Tegemist on riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja kantud isikuga (valdkond ehitustehniline ekspertiis, projekteerimis ekspertiis ja omanikujärelevalve ekspertiis) ning kohtul on alust arvata, et seega on tegemist asjatundjaga. Tulenevalt poolte esitatud seisukohtadest ja asjatundja antud arvamusest on kohtu seisukohad hageja nimetatud puuduste osas järgmised. 7.1 Väljast kiviparketi korrastamine. Asjatundja 2018. a novembris antud arvamusega on tõendatud, et sel hetkel oli kiviparkett vajunud ja kape ulatus 2 cm üle kiviparketi pinna. Kostja väitel on praeguseks hageja 6/16 nimetatud puudus parandatud ja parkett korrastatud. Hageja ei ole kostja väitele vastu vaielnud. Kohus loeb kostja esitatud fotodega (III kd tl 140, 141) tõendatuks, et puudus on

§ 222kohaselt kõrvaldatud.

7.2 Uute ventilatsiooniavade tegemine otsaseina (hageja – 920 eurot); vanade ventilatsiooni aukude kinni ehitamine. Tehnoruumi viimistlus (vanade ventilatsiooniavade, hageja – 675 eurot); uus ventilatsiooni seadme tarne ja paigaldus, ventilatsioonitööd (hageja – 6800 eurot). Asjatundja T. S. i antud arvamuse kohaselt ei vasta paigaldatud seade kehtivatele energiatõhususe nõuetele ning seda ei oleks tohtinud alates 01.01.2016 paigaldada. Asjatundja on juhtinud tähelepanu ka sellele, et ventilatsiooni väljavise ja õhuvõtt on teineteisest 20 cm kaugusel, poole meetri kaugusel on gaasiseadme väljavise ning on oht, et gaasiseadme suitsugaasid satuvad õhuvõttu ja vingugaas levib ruumidesse (I kd tl 81). Asjatundja selgitas kohtuistungil lisaks, et ventilatsiooni õhuvõtt võiks projekteerimisnormide kohaselt olla vähemalt 4 meetri kaugusel väljaviske avast või korstnast (III kd tl 196). Tunnistaja lisas samas, et ventilatsiooni normile vastavad õhu kogused on selle seadmega tagatud. Kohus loeb õigeks kostja seisukoha, et kuivõrd hoonele anti ehitusluba 03.03.2015 (II kd tl 99-103), tuleb elamule kohaldada ka ehitusloa väljaandmise ajal kehtinud nõudeid. Seda, et paigaldatud ventilatsiooniseade ei vasta alates 01.01.2016 kehtima hakanud energiatõhususe nõuetele, ei saa lugeda elamu puuduseks. Asjatundja hinnangul vastas ventilatsiooniseade enne 01.01.2016 kehtinud nõuetele, normile vastavad õhu kogused on selle seadmega tagatud. Seega ei saa lugeda paigaldatud ventilatsiooniseadet normidele mittevastavaks, tegemist ei ole elamu puudusega. Kohus loeb asjatundja arvamusega tõendatuks, et ehitatud ventilatsiooniavad ei vasta normidele ning võivad olla ohtlikud, kuna ventilatsiooni ja gaasiseadme väljavise on õhuvõtule liiga lähedal. Kostja esitatud elamu eelprojektist ei nähtu, kus peaksid täpselt olema ventilatsiooniavad, eelprojekti kohaselt valmivad kütte- ja ventilatsiooni täpsemad projektid ehitustööde käigus (IV kd tl 22-30). Kohus leiab, et isegi kui normidele mittevastav lahendus on kooskõlas ehitustööde käigus valminud projektiga, on asi puudustega. Väljastatud ehitusluba ei tähenda, et mõni asjatundja oleks hiljem valminud projekti sisuliselt kontrollinud ning projekti nõuetekohasus oleks tagatud. Kostja oleks pidanud esitama tõendid, et nende ventilatsioonilahendus vastab ventilatsiooni projekteerimisnormidele. Esitatud ventilatsioonisüsteemi mõõdistuspass kinnitab ainult ventilatsiooni õhuhulkade piisavust (II kd tl 95-98). Üldteadaolevalt on gaasiseadme suitsugaaside sattumine õhuvõttu ohtlik ning see võimalus peab olema täielikult välistatud. Seega loeb kohus ventilatsiooniavade asukoha elamu puudusteks. Hageja nimetatud töödest on põhjendatud uute ventilatsiooniavade tegemine otsaseina, vanade ventilatsiooni aukude kinni ehitamine ja sellega seoses tehnoruumi viimistlus. Asjatundja arvamusega on tõendatud, et kõik vajalikud tööd (s.h tehnoruumi viimistlus) võiks maksta 920 eurot. Hageja esitatud hinnapakkumise kohaselt võiks nimetatud ventilatsioonitööd maksta kokku 840 eurot (I kd tl 85), 1295 eurot (I kd tl 86), 1595 eurot (IV kd tl 21) või ainuüksi vana ava kinniehitamine ja fassaadi parandus 1470 eurot (I kd tl 88). Kohus leiab, et asjatundja arvamus on kooskõlas kõige odavama hinnapakkumisega, arvestades, et see on tehtud 20.11.2018. 7/16 7.3 Välisukse demontaaž, sisemiste uksepõskede avamine, uue ukse montaaž, avatäidete viimistlus väljast, uute uksepõskede ehitus seest, viimistlemine (hageja – 2000 eurot). Asjatundja hinnangu (I kd tl 68) ja AS T. K. arvamusega (I kd tl 37-45) on tõendatud, et välisuks on valesti paigaldatud. Selle tagajärjel ei pea välisuks külma, nurkadest paistab valgus. Seega loeb kohus tõendatuks, et välisuks on puudustega. Kostja esitatud tõendite kohaselt on uks ostetud AS-ist T. K., kus on sama uks müügis hinnaga 480 eurot (IV kd tl 19). Asjatundja kohtuistungil antud arvamuse kohaselt on teoreetiliselt võimalik vahetada ainult uksepiit ja ukse lehte kasutada, aga praktikas ei ole see ilmselt võimalik, uks tuleks koos piidaga vahetada. Ukse vahetus koos viimistlusega võiks olla umbes 1300-1400 eurot. Kohus leiab, et kuna ukse vahetus tähendab ka vana piida äravõtmist, uue panekut ning viimistlust, ei saa lähtuda ainult ukse hinnast. Kohus loeb puuduse kõrvaldamise hinnaks 1400 eurot. 7.4 Esimese korruse duširuumi vanade plaatide eemaldus, alumise rea plaatide eemaldus, põranda tasandamine, uue hüdroisolatsiooni paigaldus, põranda plaatimine (hageja – 2288 eurot + km). Asjatundja arvamusega on tõendatud, et esimese korruse duširuumi põrand on vajunud, viimistlusplaadid on lahti tulnud ja purunenud, põrandasse on tekkinud aste. Lisaks puudusid juba algul põrandal vajalikud kalded (I kd tl 64-68). Asjatundja selgitas kohtuistungil, et põrand on vajunud 1,5 – 2 cm. Kuna kogu ruum peaks olema kaetud katkematu hüdroisolatsiooniga, ei muuda uus plaadi rida põrandat niiskuskindlamaks ja ei peata vajumist. Asjatundja viitas oma arvamuses, et nõuded tulenevad juhenditeatmikust RT 8411166-et. Kohus leiab, et kuni pooled ei ole eraldi kokku leppinud, et elamu kvaliteet ei pea mingis osas vastama tavapärasele keskmisele kvaliteedile, tuli nii ehitise projekteerimisel kui ehitamisel lähtuda kehtestatud normidest. Elamu eelprojekti seletuskirja kohaselt koostatakse ridaelamu sisemise vesivarustuse ja kanalisatsiooni täpsemad projektid ehitustööde käigus (IV kd, tl 24). Kostja ei ole esitanud täpsemat elamusisest projekti, mille oleks koostanud või kinnitanud asjatundja ning kust oleks üheselt selge, et duširuumide planeeritud kalle oli 0° ning see vastab nõuetele. Kohus leiab, et see, et vesi voolab põhimõtteliselt ära (vesi ju kuhja ei jää), ei ole keskmisele uuselamu kvaliteedile vastav. Seega on tõendatud, et duširuum on ehitatud puudustega. Kostja leidis, et kuna duširuumi põranda pind on 5,4 m2 ning koos alumise seinaplaadi reaga 8 m2, on hageja aluseks võetud hinnapakkumine 22 m2 ebaõige. Tööde maksumus oleks 832 eurot. Asjatundja hinnangul võiks saada miinimumtööd tehtud 1500 euroga. Hageja esitatud hinnapakkumiste kohaselt on duširuumiga seotud tööde hinnaks 11 674 eurot (I kd, tl 85), 2068 eurot (I kd, tl 86), 13 062 eurot (I kd, tl 88), 2288 eurot (III kd, tl 21). Kohus leiab, et kuivõrd asjatundja sõnutsi ei tea ta, mida selle 1500 eurot eest teha saaks, tuleb hageja nimetatud tööde maksumuseks lugeda OÜ V. hinnapakkumises nimetatud 2745 eurot (2288 eurot + käibemaks). 7.5 Teise korruse duširuumi vale kalle (hageja – 3037 eurot). Teise korruse duširuumi hüdroisolatsioon ja plaatimine (hageja – 3825 eurot). Asjatundja tuvastas oma arvamuses, et mõlemas duširuumis olevad kalded ei vasta nõuetele, mis on esitatud RT 84-11166-et. Kohus jääb ülaltoodud seisukoha juurde, et kuni pooled ei ole kokku leppinud teisiti, tuli nii elamu projekteerimisel kui ehitamisel lähtuda kehtivatest normidest. Asjatundja täpsustas kohtuistungil, et II korruse duširuumis ei ole kalded õiged 8/16 ning nii suure plaadiga ei ole võimalik õiget kallet teha. II korrusel ei olnud vajumist. Asjatundja hinnangul maksaks teise korruse duširuumi nõuetekohaseks ehitamine 1500 eurot, kuna see on esimese korruse omast väiksem. Kohus loeb eeltooduga tõendatuks, et teise korruse duširuumi ehitus ei vasta tavapärasele kvaliteedile, see on puudustega. Hageja on teise korruse duširuumi tööde kohta esitanud P. E. OÜ hinnapakkumise (I kd tl 88) – plaatide eemaldamine 4800 eurot, põrandakütte paigaldus ja betoneerimine 2337 eurot, hüdroisolatsioon ja plaatimine 3125 eurot. Summadele lisandub käibemaks. Lisaks on hageja esitanud OÜ V. pakkumise (III kd, tl 21) – põrandakütte paigaldamine ja betoneerimine – 3037 eurot, hüdroisolatsioon ja plaatimine – 3825 eurot. Kohus lähtub kahjude suuruse määramisel asjatundja hinnangust. Teise korruse duširuum on menetlusosaliste ütluste kohaselt väiksem kui esimese korruse oma, lisaks ei ole seal toimunud vajumist ja järelikult ei ole nii suurt probleemi hüdroisolatsiooni paneku ja veekindlaks muutmisega. Kohtule ei ole arusaadav, miks on teise korruse duširuumi nõuetele vastavaks ehitamine sel juhul kallim kui esimese korruse puhul. Samas tuleb lisada põrandakütte maksumus, kuna elamu eelprojekti kohaselt on elamusse ette nähtud põrandaküte. Kohtule ei ole esitatud ehitusprojekti ning ei ole ka ühtegi mõistlikku põhjust, mille kohaselt ei peaks duširuumis põrandakütet olema. Kokku on kahjude kõrvaldamise hinnaks 5144 eurot (1500 + (3037 + km)). 7.6 Esimese ja teise korruse duširuumi niiskuskindla ukse paigaldus (hageja – 2 x 370 eurot), defektsete siseuste väljavahetus ja mõranenud lengid (hageja – 860 eurot), uksepakkude paigaldus (hageja – 230 eurot). Asjatundja arvamusega on tõendatud, et duširuumide uksed peaksid olema niiskuskindlad, aga on tavalised (I kd, tl 68-72). Lisaks on asjatundja arvamusega tõendatud, et ülemise duširuumi uks on valesti paigaldatud, uksepiit defektiga ja pundunud. Kostja vastuväide, et niiskete ruumide uksed olid välja valitud hageja poolt, ei ole asjakohane. Kuna kostja paigutas uksed ette hageja juhiste kohaselt, kuulub kohaldamisele

§ 641

lg 3 - töövõtja ei vastuta töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis tulenes tellija juhistest, kui töövõtja juhiseid piisavalt kontrollis. Kostjal kui eriteadmistega isikul (hoone ehitajal) oli kohustus hagejale selgitada, millised uksed peavad olema niiskete ruumide ees. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et hageja valis tavalised uksed kostja selgitustest hoolimata. Hiljem on kostja esitanud vastuväite, et hageja ei ole tõendanud, et tegemist ei ole niiskuskindlate ustega. Kuna kostja ei ole enne 17.12.2019 sellist vastuväidet esitanud, loeb kohus asjatundja ütlustega tõendatuks, et tegemist ei ole niiskuskindlate ustega. Kostja ei ole omapoolseid uste vahetamise hindu nimetanud ning asjatundja on kinnitanud, et ühe ukse vahetamise hind võib olla 370 eurot, kokku niiskuskindlad uksed 740 eurot. Asjatundja on siseuste kohta tuvastanud, et esiku siseuksel on defekt, WC ukse leng viltu, ülemine toauks valesti paigaldatud (I kd, tl 68-72). Uksetootja JELD-WEN tehniline tugiisik tuvastas, et lengid ei ole paigaldatud loodi, kahel uksel on värvidefekt ning garantii korras kuulub väljavahetamisele 1 ukseleht (I kd, tl 46-53). Lisaks on kolmel lengikomplektil oksapraod läbi viimistluse tunginud ja ühel lengil hinged valel kõrgusel, aga need ei ole JELD-WEN tooted. V. A. ja U. on teinud AS-ile T. E. ettepaneku ustega tekkinud probleemide lahendamiseks (IV kd, tl 20). Kohus loeb eeltooduga tõendatuks, et kolm siseust ei vasta tavapärasele kvaliteedile. Kuna hageja ei ole neid tootjatelt tellinud või ostnud, hageja omandile pani enne korteri üleandmist uksed ette kostja, ei saa hagejale panna kohustust ka nõuda tootjalt garantii korras toodete väljavahetamist. Hageja jaoks oli 9/16 lepingupooleks kostja ning hageja ei pidanud teadma, kellelt uksed on tellitud. Seega loeb kohus kahju suuruseks kõigi kolme ukse vahetamise hinna 860 eurot. Kuna asjatundja kohtuistungil antud arvamuse kohaselt maksavad uued lävepakud 25-30 eurot tükk ning vahetamisele kuulub kokku 5 ust, on hageja nimetatud uksepakkude paigaldus 230 eurot põhjendatud. Kokku on uste vahetamise kulu 1830 eurot. 7.7 Esimese korruse parketi demontaaž, põranda tasandamine, uue parketi paigaldus (hageja arvamus – 2884 eurot); teise korruse parketi vahetus, vajadusel põranda tasandamine (hageja – 1656 eurot), uute põrandaliistude paigaldus (hageja – 180 eurot); köögi demontaaž, montaaž (vajalik parketi väljavahetamiseks) – 820 eurot. Asjatundja arvamuse kohaselt on elutoa-köögi seina äärde paigaldatud vale materjal, parketi lippidel on nähtav värvi erinevus (parkett pärit erinevatest partiidest vms), mõni lipp on defektiga. Teisel korrusel on parketil selgelt märgatav jälg. Asjatundja selgitas kohtuistungil, et parketi paisumist ei tuvastanud. L. K. AS vaatlusakti kohaselt oli parkett paisunud elutoas ruumi sisenedes ja terrassi ukse ees umbes paari meetri ulatuses. Elutoa viimase rea puhul on kasutatud põranda lõpetamisel vale materjali. Parketil on elutegevuse käigus tekkinud kriimud ja täkked põhilistes käigukohtades ja köögimööbli all. Vaatluse otsuseks oli, et esimesel korrusel saab järgmiste mõõtmiste tulemusel otsustada, kas põrand vajab lahti võtmist. Parketi ülesvõtmise järel tuleb mõõta aluspinna niiskus ja ebatasasus (I kd, tl 36). Seega on hageja enda esitatud tõendid vastuolulised. L. K. AS vaatlusakt räägib parketi paisumisest, samas kinnitas asjatundja, et tema parketi paisumist ei tuvastanud. L. K. AS ei ole viidanud parketi värvierinevusele või defektidele. Hageja ei ole näidanud, et tulenevalt L. arvamusest oleks parketi kõrguste vahesid, aluspinna niiskust vms mõõdetud ning parketti üles võetud. Seega ei loe kohus tõendatuks, et parketil oleksid paisumisega või värvierinevuse või defektidega seotud puudused. Isegi kui parketil on värvierinevus või mõni tükk defektiga, ei tähenda see tingimata, et asi on puudustega. Värvierinevus või defekt ei ole puudused, kui need hagejat ei häiri. Lisaks ei ole need defektid olnud nii suured, et põrandakatetega tegeleva L. esindaja oleks neid märganud. Mõlemas arvamuses on viidatud sellele, et elutoa-köögi seina äärde on paigaldatud vale materjal, samas nähtub hageja enda seisukohast, et tema sai sellest aru 2017. aasta aprillis. Kuna korter anti üle 16.11.2016, võib arvata, et hageja jaoks ei olnud parketi lõpetamine teise materjaliga puudus – vastasel korral oleks ta seda märganud igapäevase elu juures varem. Selleks ajaks, kui L. K. AS parketi üle vaatas, olid sellele tekkinud kriimud ja täkked elutegevuse käigus. Seega kasutas hageja eluruumi, kuid teda ei häirinud (s.t ta ei saanudki aru) ebaõige materjali kasutamine. Tegemist ei ole järelikult hageja jaoks puudustega asjaga. Kohus leiab eeltoodu alusel, et parketi puudused ei ole tõendatud. Seega ei ole tõendatud ka, et oleks vaja põrandaliiste vahetada või kööki demonteerida. 7.8 Esimese korruse aknapalede korrastamine, aknaaluse tihendamine (hageja – 460 eurot). Asjatundja arvamusega on tõendatud, et kõik aknaplekid on ebapiisava kaldega (kuni 7° nõutava 15° asemel, I kd tl 78). Samas on asjatundja kohtuistungil selgitanud, et selle puuduse ümbertegemine ei lõppe hästi, siis läheks veel hullemaks. Asjatundjal ei olnud 10/16 märget, et akna aluseid tuleks tihendada. Seega ei ole võimalik seda puudust ilma asja kahjustamata kõrvaldada. Kohus leiab, et aknaplekkide vale kalle võib tekitada siiski kahjustusi, mida peaks hakkama tulevikus parandama (vee valgumine akna vahele, akna ja seina vahele jms) ning selliste kahjude hüvitamine on kooskõlas

§-ga 128 lg

1. Hageja on praegu akendega seotud kuludeks nimetanud 460 eurot. Kohus leiab, et aknapalede korrastamise ja aknaaluse tihendamise vajadus ei ole hetkel tõendanud, kuid nimetatud summa tuleks välja mõista tulevikus tekkiva kahju katteks. 7.9 Elutoa seina parandustööd (mõra), viimistlemine (hageja – 884 eurot). Teise korruse avatäidete viimistlus (parandustööd, uus silikoon, mõrad, uus värv; hageja – 480 eurot). Kostja on viidanud, et mõra oli olemas korteri üleandmise ajal 16.11.2016, kuid parandati samal päeval (III kd tl 111). Samas on asjatundja
2. a novembris tuvastanud, et mitmes kohas on praod seintes (I kd tl 78). Asjatundja kinnitas kohtuistungil, et elutoa seintes olid mõrad ning nende likvideerimise hind võiks olla 400 eurot. Kohus leiab, et isegi kui üleandmise ajal olnud mõra likvideeriti, ei tähenda see, et hiljem tekkinud uusi mõrasid parandama ei peaks. Kohus lähtub asjatundja nimetatud hinnast, kuivõrd see on kõige objektiivsem. Asjatundja kohtuistungil antud ütlustega on tõendatud, et teise korruse akna ja seina ühenduskohas olid praod, vaja on akrüülimine ning selle hind on kokku kuni 100 eurot koos materjaliga. Kohus lähtub ka selles osas asjatundja arvamusest. Seega on seina ja avatäidete viimistluse kulud kokku 500 eurot. 7.10 Rõdu plekkide korrastamine, uue hüdroisolatsiooni paigaldus (hageja – 720 eurot). Rõdulaudade korrastamine (et oleks võimalik hooldada, hageja 800 eurot). Asjatundja on oma arvamuses leidnud, et rõdult ei voola vesi ära, mistõttu võib hävineda puitlaudis. Laudis on ühes tükis ja seda pole käsitsi võimalik tõsta. Kuna puudub projekt, ei saanud asjatundja kontrollida rõdu katte ülespöörde vastavust nõuetele (I kd, tl 79-80). Kohtuistungil lisas asjatundja, et tehniliselt see rõdu hüdroisolatsioon täna töötab, kuigi ta ei vasta nõuetele. Asjatundja arvamusega on tõendatud, et rõdul olevad plekid on 5-7 kraadise kaldega, mis ei vasta normidele. Kostja on rõdu ehituse kohta esitanud kaetud tööde akti ja bituumenrullmaterjali toimivusdeklaratsiooni (III kd tl 142, 143). Nimetatud aktist ei nähtu, kui kõrgele seinale on katte ülespööre tehtud. Samas ei ole seda tuvastanud ka asjatundja, kuna ta ei ole seina avanud. Seega ei ole tõendatud, et vaja oleks paigaldada uus hüdroisolatsioon. Asjaolu, et rõdu plekid on normist väiksema kaldega, ei tähenda tingimata puudustega tööd, kui sellest hoolimata on vee valgumine seina vahele välistatud. Kostja kinnitusel asub seina sees, s.t ka pleki taga hüdroisolatsioon. Ei ole tõendatud, et rõdu tehniline lahendus oleks puudustega. Kohus ei loe tõendatuks ka rõdu laudise puuduseid. Menetlusosalised ei ole viidanud ühelegi normile, mis sätestaks, kui suur võib olla laudis, mida tuleks korraga puhastamiseks tõsta. Kui tegemist on tõstmise mugavusega, ei ole enam küsimus töö vastavusest keskmisele kvaliteedile. Lisaks ei saanud ka hagejad ise aru, et tegemist on puudusega, enne kui nad lugesid sellest asjatundja arvamusest. Kuna tegemist ei saa olla puudusega, mille märkamiseks on vaja eriteadmisi, tuleb lugeda, et rõdu laudis vastab keskmisele kvaliteedile. 11/16 7.11 Elektrikilp, korrastada juhtmed ning paberid korda teha, hetkel puudub, maandus ja kilbis joonised (hageja – 1650 eurot). Asjatundja on juhtinud oma arvamuses tähelepanu sellele, et koos elektripaigaldisega ei olnud üle antud auditit. Asjatundja täpsustas kohtuistungil, et tal ei ole elektri pädevust, et kilbi kohta arvamust anda. Kostja on esitanud I. E. OÜ elektripaigaldise auditi, mille kohaselt 27.01.2017 vastas elektripaigaldis ohutusnõuetele (II kd tl 104). Lisaks on hageja esitanud korteri kilbijoonised ja peakilbi joonise (II kd tl 106, 107). Seega ei ole tõendatud, et hageja elektrikilp oleks puudustega ning audit puudub. Kui hagejale ei ole mingeid dokumente üle antud, tuleks esitada pigem vastav nõue, seda ei saa lugeda rahaliseks kahjuks. Kohus jätab selles osas hagi rahuldamata. 7.12 Korteri mööbli kinnitamine, vajadusel demontaaž, lõppkoristus (hageja – 900 eurot). Prügi utiliseerimine, transport (hageja – 700 eurot). Asjatundja selgitas kohtuistungil, et mööbel tuleks kinni katta seina lihvimiseks ja värvimiseks, aga tavapäraselt on see juba seina värvimise hinnas sees. Seega ei loe kohus selle summa eraldi välja mõistmist põhjendatuks. Prügi äravedu koos konteineriga võiks asjatundja arvates olla 160 eurot. Arvestades võimalike tekkivate ehitusjäätmete väikest mahtu (põhiliselt duširuumide plaadid ja uksed) peab kohus asjatundja nimetatud hinda mõistlikuks. Tegemist on kuluga, mis tuleb teha puuduste kõrvaldamiseks. Kohus leiab eeltoodu alusel, et kostja on andnud üle puudustega korteriomandi, müüdud asi ei vasta lepingutingimustele.
3. Järgmisena tuleb kohtul analüüsida, kas müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.

§ 218

lõikes 1 sätestatud üldpõhimõtte kohaselt vastutab müüja põhimõtteliselt alati selle eest, kui asi ei vasta lepingutingimustele. Müüja vastutus on välistatud järgmistel juhtudel: 1) ostja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest. Müüja ei vastuta

§ 218

lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma; 2) lepingutingimustele mittevastavuse põhjustas ostja tegu või temast tulenev asjaolu, mille toimumise riisikot ostja kannab; 3) ostja poolt müüjale puudustest mitteteatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama (

§ 220lg 1 ja 3).

Seda tagajärge ei kohaldata

§ 221lg 1 nimetatud juhtudel; 4) pooled on kokku leppinud müüja vastutuse piiramises.

Antud juhul ei ole pooled vastutuse piiramises kokku leppinud, seega kohus seda vastutust välistavat asjaolu ei analüüsi. Kohus analüüsib müüja vastust välistavate asjaolude esinemise tuvastatud puuduste alusel, arvestades kostja vastuväiteid. 8.1 Ventilatsiooniavade ümberpaigutamise kohta on kostja leidnud, et hageja tuginemine puudustele on hilinenud

§ 220lg 1 ja 3 mõttes.

Hageja pidi ventilatsioonisüsteemiga seonduvatest probleemidest olema teadlik juba korterit vastu võttes 11.11.2016, puudustest teatati hagiavalduses 19.12.2018. 12/16

§ 220

lg 1 sätestab, et tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Hageja väitel sai ta mittevastavusest teada 19.10.2018, kui asjatundja elamu üle vaatas. Kuna hagiavaldus on esitatud 2 kuu jooksul, teatas hageja mittevastavusest kahe kuu jooksul. Seda, et ventilatsiooniavad on üksteisele liiga lähedal, ei saa lugeda puuduseks, millest hageja oleks pidanud aru saama juba korteriomandit üle vaadates. Lisaks tuleb asjas arvestada ka

§ 221

, mille lõike 1 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui: 1) asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu; 2) müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Paragrahvis nimetatud tingimused kuuluvad rakendamisele eelkõige juhul, kui müüja on kauba tootjaks. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et maja ehitas kostja. Kohus leiab, et sellises olukorras tuleb lugeda müüja raskelt hooletuks p 1 mõttes. Samuti tuleneb kostja vastutus lõike punktist 2, kuna maja ehitajana pidi kostja teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest. Kohus leiab eeltoodu alusel, et müüja vastutust välistavad asjaolud puuduvad ning kostja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. 8.2 Välisukse puudustest sai hageja enda väitel teada 2017. a aprillis. Hageja teatas kostjale sellest 25.07.2017 e-kirjaga (II kd tl 156, III kd tl 24-28) ning enne seda telefonikõnedega. Hageja on puudustele viidanud 14.08.2018 nõudekirjas (I kd tl 54-58). Kostja väitel on hageja tuginemine puudustele hilinenud. Iseenesest on õige kostja väide, et hageja pidi puudusest aru saama juba enne kui 2017. a aprillis. Hageja oleks pidanud juba esimesel talvel aru saama, et ukse vahelt tuleb külma sisse. Samas on kohus lugenud tõendatuks, et välisuks ei ole defektne, vaid kostja on selle valesti paigaldanud, seega vastutab kostja puuduse kõrvaldamise eest

§ 221lg 1 alusel.

8.3 Esimese korruse duširuumi osas ei ole kostja ülal nimetatud vastutust välistavatele asjaoludele viidanud. 8.4 Teise korruse duširuumi puudustest sai hageja enda väitel teada 19.10.2018 asjatundja arvamusest, kostjat teavitati hagiavaldusega. Kuna kostja vastutas ehitajana põranda valamise eest ning eelduslikult oli põrand samas seisus juba ehitise üleandmise ajal, vastutab kostja puuduse kõrvaldamise eest

§ 221lg 1 alusel.

8.5 Niiskuskindlate uste puudustest sai hageja väidetavalt teada asjatundja arvamusest, kostjale teatati hagiavaldusega. Siseuste puudused fikseeriti 16.10.2016 üleandmisevastuvõtmise aktis p-s 5 (wc uksel vigastused), lisaks teatas hageja kostjale puudustest kirjalikult. Kohus on juba eelpool selgitanud, et kostja ei vabane vastutust ebaõige materjali kasutamise eest, kui ta ei juhtinud hageja tähelepanu sellele, et duširuumil peavad olema niiskuskindlad uksed. Kostja viide

§ 218

lg-le 4 ei ole asjakohane, kui hageja ei pidanud teadma niiskuskindla ukse vajadusest. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks vastava selgituse andnud ning hageja jäi oma soovi juurde valitud uksi kasutada. Kuna hageja ei pidanud teadma, et on kasutatud ebasobivat tüüpi uksi, ei saa ka öelda, et nõudest teatamise aeg hakkas kulgema varem kui 19.10.

1. 13/16 Üleandmise-vastuvõtmise aktis 16.11.2016 on fikseeritud puudusena, et wc-uksel on vigastused (IV kd, tl 7).
2. jaanuaris on hageja saatnud kostjale kirja selle kohta, et uksed on vaja vahetada (III kd, tl 53). Kuna kostja müüjana uksed paigaldas, pidi ta neist puudustest ka teadma ega saa tugineda sellele, et hageja puudustest õigeaegselt ei teavitanud. Kohus on tuvastanud, et uste peamiseks puuduseks on lengide valesti paigaldamine, mitte elutegevuse jooksul tekkinud jäljed. Järelikult ei saa kostja tugineda sellele, et lepingutingimustele mittevastavuse põhjustas hageja tegu. 8.6 Esimese korruse aknapalede puudustest sai hageja teada 19.10.2018 asjatundja arvamusest. Kostja vastuväite kohaselt on hageja tuginemine puudustele on hilinenud

§ 220lg 1 ja 3 mõttes.

Kohus leiab ka selles osas, et kuivõrd puuduseks on aknaplekkide vale kalle, vastutab kostja ehitajana

§ 221lg 1 alusel.

8.7 Elutoa seina parandustööd ja avatäidete viimistlus on tööd, mille eest kostja vastutab ehitajana

§ 221lg 1 alusel.

Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks kõrvaldanud just asjatundja arvamuses toodud ja kohtu poolt tuvastatud puudused. See, kui kostja on kõrvaldanud ühe mõra korteri üleandmise ajal, ei välista uusehitises uute mõrade tekkimist. 8.8 Korteri mööbli kinnitamine ja prügi koristus on oma loomult tööd, millele ei ole võimalik eraldi vastuväiteid esitada, need tulenevad teiste tööde tegemisest. 9. Tulenevalt

§-st 115 lg 1 ja 2 on hagejal õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist koos kohustuse täitmisega või selle asemel.

§ 127

lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hagejal on õigus nõuda

§ 100

lg 1 p 3 ja

§ 115lg 1, 2 alusel kahju hüvitamist.

Hagejad on küll algul tuginenud hinna alandamise nõudele, kuid ei ole kunagi oma nõuet esitanud võlaõigusseaduses toodud hinna alandamise loogika järgi. Kohus peab tuvastama omal algatusel, millist õiguskaitsevahendit tegelikult hageja kasutada soovis. Hageja on pärast korduvaid kohtu selgitusi nõustunud, et tema kasutatud õiguskaitsevahend vastab oma olemuselt kahju hüvitamise nõudele. Hageja ei ole mitte kunagi viidanud korrektselt sellele, kui palju oleks asja väärtus koos puudustega, seega on hinna alandamine ka välistatud. Hinna alandamise alusel nõude esitamine ei välista selle ümber kvalifitseerimist kahju hüvitamiseks. Esimese korruse duširuumi osas leiab kostja, et kuna hageja keeldus vastu võtmast kostja ettepanekut asja parandamise kohta, ei saa hageja sellele puudusele enam tugineda. Tarbijalemüügi korral on täitmisnõude esitamise kohustus

§ 222lg 7 kohaselt välistatud.

Hagejal ei olnud kohustust nõuda kostjalt asjade parandamist, tal on õigus ise lasta asi parandada. Kostja saaks nõuda kahjuhüvitise vähendamist, kui ta näitaks ära, et kostjal on olnud kulud seoses sellega, et ta asus asja parandama. Kostja ei ole sellele viidanud. Kõik hageja nimetatud puudused on sellised, mida mõistlik inimene oma eluaseme juures kõrvaldaks. 10. Hageja on palunud välja mõista kostjalt kohtueelne õigusabikulu 900 eurot (I kd tl 59) ja asjatundja tasu 720 eurot (I kd tl 84). Hageja nõue nende kulude hüvitamiseks on 14/16 kvalifitseeritav

§ 115lg 1 järgi ning tuleb rahuldada.

Kokku on hageja menetluse eelsed kulud 1620 eurot. 11. Seega mõistab kohus kostjalt MM BYGG OÜ hageja kasuks välja puuduste kõrvaldamise maksumuse kokku 14 779 eurot (920 + 1400 + 2745 + 5144 + 1830 + 460 + 500 + 160 + 1620). Hageja taotluse kohaselt mõistab kohus

§ 94ja § 113 alusel kostjalt välja ka viivise.

Kuna kostja kohustuse suurus selgus alles kohtuotsusega, mõistab kohus viivise välja alates kohtuotsuse kuulutamisest.

1. Menetluskulud Kohus leiab TsMS § 163 lg 1 alusel, et hageja ja MM BYGG OÜ menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda. Kohus rahuldab hagiavalduse vähem kui pooles ulatuses lõplikust nõudest, samas on hageja tõendanud, et suurem osa hageja nimetatud puudustest on olemas ning tuleb hüvitada. Kohus arvestab menetluskulude jaotuse juures ka sellega, et hageja puhul on tegemist tarbijaga. Kohus mõistab hagejalt TsMS § 162 alusel hagejalt välja Mammut Element OÜ ja Paju Arendus OÜ menetluskulud. Kuna kohus jättis Mammut Element OÜ ning Paju Arendus OÜ vastu esitatud hagi rahuldamata, tuleb kõik nende kostjate menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta hageja kanda. Kostjad MM BYGG OÜ, Mammut Element OÜ ja Paju Arendus OÜ on esitanud kohtule ühise menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostjad kandnud käesolevas asjas lepingulise esindaja kulusid kokku summas 18 304,83 eurot tunnihinnaga 135 eurot (km-ta). Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on kostjad nimetatud summast kandud kulusid järgmiselt: MM BYGG OÜ 11 778,83 eurot, Paju Arendus OÜ 4217,75 eurot ja Mammut Element OÜ 2308,25 eurot. Hageja vaidles kostjate õigusabikuludele osaliselt vastu. Kohus nõustub hagejaga, et põhjendatud ei ole hagejalt välja mõista menetluskulu, mis on seotud seisukohtade koostamisega, mida kohus kostjatelt ei nõudnud ning taotluste ja kaebuste koostamisega, mis jäid rahuldamata. Seega ei ole põhjendatud määruskaebuse koostamine 5 h ulatuses perioodil 26.02.2019 - 01.03.2019, kuna määruskaebus jäi rahuldamata Tartu Ringkonnakohtu 05.04.2019 määrusega. Samuti pole põhjendatud kuluks hageja poolt määruskaebusele esitatud vastusega tutvumine 0,5 h ulatuses. 23.05.2019 määrusega jäeti kostjate taotlus tagatise andmiseks rahuldamata, mistõttu ei ole põhjendatud ka kulu seoses taotluse koostamisega menetluskulude katteks tagatise andmiseks 1 h 45 min ulatuses perioodil 27.02.2019 - 06.03.
2. Kuivõrd 18.03.2019 vastus hagile on koostatud kostjate poolt ühiselt, loeb kohus Mammut Element OÜ ja Paju Arendus OÜ põhjendatud osaks ettevõtte üleminekut puudutava osa koostamisega seonduva kulu 10 h ulatuses. 06.09.2019 kostjate täiendav seisukoht on valdavalt seotud MM BYGG OÜ vastuväidetega, mistõttu loeb kohus Mammut Element OÜ ja Paju Arendus OÜ esindamisega seotud põhjendatud ajakuluks selles osas 5 h, mis on seotud ettevõtte üleminekuga ja tagamise tühistamise taotlusega. Arvestades asja keerukust ja mahtu, ning seda, et kostjatel on olnud ühine esindaja, loeb kohus kokku Mammut Element OÜ ja Paju Arendus OÜ põhjendatud ja vajalikuks menetlustoimingud 20 h ulatuses, so kokku menetluskulu 2700 eurot. Kohus mõistab kummagi kostja kasuks menetluskuludena välja 1350 eurot. 15/16 Kostjate taotlusel ning TsMS § 177 lg 4 alusel kohustub hageja tasuma menetluskuludelt kuni nende täieliku tasumiseni viivist

§ 113lg-s 1 sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 16/16