Obsah (8)

§ 222§ 114§ 115§ 217§ 77§ 218§ 221§ 6

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing Otsuse avalikult tegemise aeg ja koht teatavaks 19.08.2020, Tallinn Tsiviilasja numb

) §-s 221 sätestatud juhul, so kui ostja asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei müüjat ei teavitanud. Maakohus rikkus materiaalõigust, jättes välja selgitada, millistele tingimustele pidi kinnistu, täpsemini selle oluliseks osaks olev maja vastama. Alles seejärel oleks võimalik hinnata, kas kostja müüdud kinnisasi vastas kokkulepitule ja kas hagejate viidatud korstnate kahjustused olid tõendatud ning kas need kujutasid endast puudusi. Maakohus ei tuvastanud, millistele tingimustele poolte kokkuleppe kohaselt müüdud kinnisasi pidi vastama. Maakohus pidanuks leidma, et pooled leppisid kokku, et hageja müüb kostjatele maja, mille küttesüsteem on muidu korras ja kasutuses, välja arvatud selles osas, et korstnate otsad vajavad kindlasti renoveerimist. Ostja peab reeglina kahjunõude eeldusena esitama kõigepealt müüjale nõude asja parandamiseks ja määrama selleks mõistliku tähtaja. Asja parandamise nõue ise aga tuleb esitada kas puudustest teavitamise teatega või mõistlikul ajal peale seda. Hagejad ei andnud kostjale võimalust korstnaid ise korda teha, vaid hakkasid kohe hüvitist nõudma. Seetõttu tulnuks maakohtul jätta hagiavaldus rahuldamata. Maakohus rikkus menetlusõigust, kuna jättis kostja nimetatud väited käsitlemata. Ostjad käitusid hea usu põhimõtte vastaselt, kuna hakkasid nõudma uute korstnate kulude hüvitamist, kuigi olemasolev seisukord oli neile teada. Maakohus ei analüüsinud seda vastuväidet. Korstnapühkija odavamas hinnapakkumises ei toodud eraldi välja korstnaotste tegemist ja pööninguosas korstnate krohvimise maksumust. Ostja sai nõuda hüvitist üksnes ulatuses, mis on vajalik korstnate viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele. Hüvitis saaks olla maksimaalselt 1 243 eurot 84 senti (ilma korstnamütside maksumuseta ca 145 eurot, kuna müüdud majal neid ei olnud). Vastus apellatsioonkaebusele

1. Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus muutmata ja menetluskulud apellatsiooniastmes kostja kanda. Hagejad vaidlesid uute asjaolude arvestamisele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
2. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt välja põhivõla 1623 eurot 12 senti. Seega ei ole hagejatel maakohtu otsusele vastuväiteid osas, milles kohus jättis hagejate nõude 489 euro 36 sendi saamiseks rahuldamata. Viidatud osas on maakohtu otsus jõustunud edasikaebetähtaja möödumise tõttu (TsMS § 456 lg 2 p 1, lg 4). Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust vaidlustatud osas. 6
3. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus jõudis õigele lõppjäreldusele, rahuldades hagi osaliselt. Ringkonnakohus täiendab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel kohtuotsuse põhjendusi. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Kostja väitis, et hagi tulnuks jätta rahuldamata, kuna hagejad ei andnud talle täiendavat tähtaega asja parandamiseks või asendamiseks, vaid asusid koheselt nõudma kahju hüvitamist (

§ 222

lg 1, § 115 lg 2,

§ 114

). Ringkonnakohus selle väitega ei nõustu, sest enne kohtusse pöördumist pidasid pooled läbirääkimisi kokkuleppe saavutamiseks. Hagejad saatsid selle kohta kostjale kirja (I kd, lk 29-32), milles nad pakkusid välja kolm erinevat viisi probleemi lahendamiseks. Hagejad tegid esimese alternatiivina kostjale ettepaneku kõrvaldada kostja kulul puudused. Kuivõrd selliste puuduste kõrvaldamine eeldab teenuse sisseostmist vastava ala spetsialistilt, st korstna parandamise või asendamise teenust kostja isiklikult ei osuta, siis sai lugeda seda hagejate ettepanekut piisavaks

§ 115lg 2 mõttes.

Apellatsioonimenetluses vaieldakse selle üle, kas kostja rikkus müügilepingut, st kas kinnisasi vastas müügilepingu tingimustele ja kas kostja vastutab selle eest.

§ 217

lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele.

§ 217

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kohus nõustub kostjaga selles, et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuli esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama (Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582 p 12). Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi

§ 217

lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile (Riigikohtu 15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega

§ 217

lg 2 p 2 järgi, st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima (Riigikohtu 14.06.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 11). Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (Riigikohtu 07.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12). Kui asi ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see

§ 217

lg 2 p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga

§ 77

lg 1 tähenduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud kohtupraktika). Maakohus tuvastas, et ka kasutatud eluruumi puhul peavad kütteseadmed olema töökorras. Kuna hagejad tõendasid korstnapühkija koostatud aktiga, et kütteseadmete kasutamine oli lubatud vaid pärast korstnaotste parandamist, siis ei vastanud kinnistu keskmisele kvaliteedile (küttesüsteemi ei olnud võimalik kasutada). Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega. Samuti nõustub ringkonnakohus, et puudused esinesid juba kinnistu üleandmise korral ehk puudused ei saanud tuleneda hagejatest. Pooltevahelises notariaalse lepingu p-s 4.1.1 avaldas müüja, et elamus on lokaalne keskküte ning kütteseadmed on töökorras ja kasutuses (I kd, lk 12). Kinnisasja müügikuulutuses avaldas müüja, et elamu on köetav lokaalse keskküttega 7 (küttekehadeks malmradiaatorid), toetavaks kütteks on kasutusel õhksoojuspump (I kd lk 73). Ka maakleri teada kõik toimis (I kd, lk 139). Seega said ostjad eeldada, et kõik hoone küttesüsteemid (ka korstnad) olid kasutuskõlblikud ja küttesüsteemide kasutusele võtmine ei eelda lisakulusid. Kuulutuses märgitud ruumide viimistlemise vajaduse ei anna alust järeldada, millises seisundis on hoone küttesüsteemid. Tuleohutuse seaduse § 11 lg 4 kohaselt võib kasutada üksnes tehniliselt korras, terviklikku ja ohutut küttesüsteemi. Korstnapühkija väljastab küttesüsteemi tehnilise seisukorra ning ohutuse kohta vastava akti. Korstnapühkija koostatud aktist nähtub, et küttesüsteemi kasutamine ei olnud lubatud kuni korstnaotsad parandatakse. Aktist nähtuvalt korstnaotsad lagunevad, pööningu osas kivid pragunevad ja pudenevad. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas korstnaotste kahjustused ka hoone pööninguosas on müügilepingu puuduseks. Ringkonnakohus leiab, et kuna korstnapühkija aktis (I kd lk 24) pole korstnaotste kahjustused ja parandamisvajadus eristatud katuse ega pööningu osas, siis on tegemist kahjustustega terve korstna ulatuses. Kostja tugineb siseministri 30.08.2010 määruse nr 41 (küttesüsteemi puhastamise nõuded) § 6 lg-le 3, mis sätestab, et küttesüsteemi puhastamisel avastatud tuleohutusnõude rikkumise ja tuleohu kohta koostab korstnapühkija ettepaneku (vorm määruse lisas nr 2), milles tuuakse välja puhastamise käigus avastatud tuleohutusnõude rikkumine ja tuleohu kirjeldus ning võimalikud meetmed nende kõrvaldamiseks. Ettepanek edastatakse mh ka asukohajärgsele päästekeskusele. Käesoleval juhul viis korstnapühkija läbi küttesüsteemi ja seadmete puhastust ja kontrolli ja koostas selle kohta akti (määruse § 6 lg 2 ja lisa nr 1). Ringkonnakohtu hinnangul ei mõjuta korstna tegelikku seisundit ning müüja võlaõiguslikku vastutust asjaolu, millise määruse lisaks oleva dokumendivormi korstnapühkija täitis (määruse lisa nr 1 või nr 2) ning kellele see edastati. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavaid asjaolud. Ülalnimetatud akt on dokumentaalne tõend (TsMS § 272 lg 1). Asjaolu, et hagejad peale puuduse avastamist jätkasid kütmist, ei muuda korstnal esinevad kahjustusi olematuks. Tuleohutusnõuete väidetav rikkumine ei mõjuta pooltevahelisest lepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi. Sellest ei saa järeldada, nagu väidab kostja, et küttesüsteem oleks eesmärgipäraselt kasutatav ja seega vastavuses lepinguga. 8. Vastuseks kostja väitele, et ostjad teadsid korstnate parandamise vajadusest enne lepingu sõlmimist ning

§ 218

lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma, märgib ringkonnakohus järgmist. Maakler avaldas, et enne lepingu sõlmimist, et korstnaotsad vajavad renoveerimist, kuna need olid tahmunud. Maakler avaldas maja ülevaatamisel ostjatele, et katusekate tuleb ühel hetkel vahetada ja koos kattega vahetatakse tavaliselt ära ka korstnaotsad. Välisel vaatlusel ei paistnud korstnatel kahjustusi - näha oli vaid korstna tahmumist. Katusealuse korstna seisukord ei tulnud jutuks, kuna seisukord oli maaklerile teadmata ning ta ei osanud sellele viidata. Maakler avaldas istungil, et tema praktika on näidanud, et tahmunud korstnad viitavad üldjuhul mingile jamale. Maakler kinnitas, et ta ostjaid pööningule ei viinud (I kd lk 22, 139). Eeltoodust nähtub, et maakleril puudus teave korstnate tegelikust seisukorrast. Maaklerile teadaolev info põhines välisel vaatlusel tehtud järeldustest, tulenevalt korstna tahmumisest. Maakleri avaldatust ei saa järeldada, et ostjaid teavitati korstnate tegelikkust olukorrast. Tuleohutuse seaduse § 8 kohaselt peab korstnat ja ühenduslõõri puhastama, kui küttesüsteemi kasutamisel tekib tahma. Seega võisid ostjad eeldada, et korsten vajas ainult puhastamist. Ka maakler sidus renoveerimisevajaduse vaid tahma olemasoluga. Asjaolu, et korstnaotsad vajasid kohest parandamist, ei olnud ostjatele tegelikult avaldatud. 8 Müüja, kes oli kinnistu omanik olnud ligikaudu 17 aastat, avaldas, et ta ei teadnud korstnaotsade parandamise vajadusest. Seega ei saanud eeldada, et ostjad oleksid pidanud ca 10 minutilise aja jooksul, mil hageja II pööningul viibis (I kd lk 141), seda pidanud tuvastama. Hagejate teadmise kohaselt polnud maja kütmisel probleeme. Lisaks tuleb arvestada, et ülevaatamise käigus tutvusid ostjad terve majaga, mitte ainult korstna seisukorraga. Sellises olukorras on eluliselt mõistetav, et põgusal tutvumisel ei olnudki võimalik tuvastada korstnate täpset seisukorda. Käesoleval juhul tuvastas probleemi alles väljakutsutud asjatundja, kes teostas kontrolli. Seega ei saanud ostjad vaatluse käigus teada saada, et korstnaotsi tuleb parandada. Ebaõige on kaebuse väide, et kohus jättis tunnistaja ütlused hindamata. Kohus on hinnangu andnud ja põhjendanud, miks tunnistaja ütlused, mille kohaselt käis hageja II suvel elamu pööningul, ei olnud tõendeid kogumis hinnates ajaliselt usutav. Maakohus selgitas, et suvel, enne maakleri poolt müügi vahendamiseta ei saanud majaga tutvumist toimuda. Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust toodud asjaolude ja esitatud tõendite pinnalt asuda seisukohale, et hagejad teadsid enne lepingu sõlmimist korstnate seisukorrast. Ka hagejate pretensioonist kostjale ei saa seda välja lugeda (I kd, lk 29-32). Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga, et korstnate kividel nähaolevad veelaigud ja korstna ümber paigutatud anumad mööda korstnat valguva vee kogumiseks, annavad tunnistust, et korstna kahjustused on tekkinud pikema aja vältel. 9.

§ 221

lg 1 p 2 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Ringkonnakohus ei nõustu kaebuse väitega, et ostjad ei saa tugineda nimetatud sättele, kuna nad vaatasid kinnistu üle enne müügilepingu sõlmimist. Kuna eelnimetatud sätte kohaldamisel hinnatakse üksnes müüja teadmist või teadma pidamist, siis pole selle sätte kohaldamisel tähtsust asjaolul, kas puudus oli välisel ülevaatlusel eriteadmiseta isikule äratuntav või mitte (Võlaõigusseaduse II kommenteeritud väljaanne, 2019, § 221 p 3.1.3 lk 118). Maakohus tuvastas, et kostja oli kinnistu omanik üle 17 aasta ning kostja teadis või pidi teadma, et korstnad ei vasta elementaarsetele nõuetele. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles osas, et kostja pidi olema teadlik korstna seisukorrast. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et tuleohutuse seaduse § 11 lg 1 näeb ette, et kui dokumentatsioon puudub või kui dokumentatsioonis ei ole ette nähtud muud sagedust, siis tuleb korstnaid puhastada vähemalt üks kord aastas. Pooltevaheline tehing toimus 07.12.

1. Enne tehingu tegemist kontrollis korstnapühkija korstnaid viimati 25.08.2015 (I kd lk 70). Hagejate tellitud korstnapühkija viis läbi puhastuse ja kontrolli 19.12.
2. Vahepealsel ajal kontrolli ei toimunud. Selle aja jooksul oleks kostja tegelikkuses pidanud kaks korda laskma korstnaid puhastada. Korstna kasutusiga ja säilimine/lagunemine sõltub nii ilmastikutingimustest kuid ka kütmise regulaarsusest ja kütmisviisist (nt küttematerjal, siibri positsioon jne). Müüjal oli võimalik lasta kontrollida ja puhastada korstnaid õigel ajal. Nõuetekohasel hoolduse teostamise tulemusel oleks korstnate seisukord kontrolli all. See tõttu ei saa väita, et kostja ei pidanuski teadma korstna seisukorrast, kuna tema teadaolevalt oli kõik korras. Kostja avaldas kohtumenetluse ajal, et kütmine toimus eelkõige õhksoojuspumbaga (I kd lk 62 ja 141). Ka kostja isa avaldas, et tema pole maja kütnud ning saunaahju seisukord on talle teadmata. Kostja ei avaldanud talle kunagi, et küttesüsteemiga oleks pahasti (I kd lk 141). Eeltoodust nähtuvalt ei kasutanud kostja lokaalset kütet peamise kütteallikana. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul eeldada, et ta pidi teadma, millises seisus on kütteallikad vaatamata sellele, et ta neid ei kasutanud või sõnaselgelt avaldama ostjatele, et tegelik seisukord on teadmata. Eesti kliimas 9 saab küttesüsteemi toimimine olla kinnistu ostjale äratuntavaks huviks. Käesolevalt jäi ostjatele mulje, et kütteseadmete kasutamine sai toimuda ilma takistuseta. Tegelikkuses see nii polnud. Kostjate toodud asjaoludel ei tuvasta ringkonnakohus hagejate käitumises hea usu põhimõtte rikkumist (

§ 6ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138).

1. Kohus nõustub hagejatega selles osas, et kostja esitas apellatsioonkaebuses uusi vastuväiteid seoses korstnate parandamise kuluga. Pärast eelmenetluse lõppemist uusi asjaolusid esitada enam ei saa (TsMS § 329 lg-d 1 ja 2). Ringkonnakohtul puudub alus arvestada apellatsioonkaebuses toodud väidetega väljamõistetava hüvitise suuruse osas, kuna kostja pole märkinud, miks ta neid asjaolusid õigeaegselt eelmenetluses esile ei toonud (TsMS § 392, § 633 lg 5, § 652 lg 4). Kohus jätab need tähelepanuta. Seetõttu puudub alus kahjuhüvitise vähendamiseks nagu kostja kaebuses taotles.
2. Tulenevalt TsMS § 171 lg-s 1 sätestatust jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kaebuse rahuldamata jätmise tõttu kostja kanda.
3. Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei määra ka ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 174 lg-le
4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing 10