lg 1 ja § 128 lg 3 alusel puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. - täitmata on
115 lg 1, § 127 ja § 128 alusel kahju hüvitamise nõude kohustuslikud eeldused, mistõttu hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata. - poolte sõlmitud notariaalse müügilepingu kohaselt olid hagejatele müüdava kinnisasja omadused: kinnisasja oluliseks osaks olev ehitis on elamiskõlblikus seisukorras, elamus on lokaalne keskküte ja õhksoojuspump, kütteseadmed on korstnapühkija poolt puhastatud viimati 2015, kütte-, vee-, kanalisatsiooniseadmed ning elektripaigaldised on töökorras ja kasutuses (lepinu p 4.1.1.). Lisaks kinnitas müüja, et temale teadaolevalt ei ole kinnisasjal varjatud puudusi ega vigu (lepingu p 4.1.4.). - vaidlust ei ole, et hagejatele võõrandatud kinnisasja oluliseks osaks oleval hoonel on olemas lokaalne keskkütte ja õhksoojuspump, samuti on kütteseadmed korstnapühkija poolt 2015 puhastatud. Hoone kütteseadmed olid kuni müügilepingu sõlmimiseni vähemalt elementaarses töökorras ja kostja kasutuses. Kostja küttis hagejate palvel elamut notariaalse tehingu sõlmimise päeval ja päev pärast seda. Seda, et kütteseadmed töötavad, ilmestab ka asjaolu, et hagejad ise kasutavad lokaalset kütteseadet maja kütmiseks. Seega vastas kostja poolt hagejatele müüdud kinnisasi kõigile üldistele tingimustele ja kvaliteedile, milles pooled müügilepingus kokku leppisid. - korstnapühkija akti kohaselt on elamu küttesüsteemi kasutamine lubatud, kui korstnaotsad on parandatud. Seega korstnapühkija poolt tuvatatud mõrad ja praod korstnate pööninguosas ei sega küttesüsteemi eesmärgipärast kasutamist ega ole tuleohtlikud. Lisaks on mõrad ja praod korstnatel üksnes vaatluse teel tuvatsatavad, mistõttu ei olnud tegemist varjatud puudusega. - korstnaotsade renoveerimise vajadusest ingormeeris maakler hagejaid enne müügilepingu sõlmimist kinnistuga tutvumisel. - YY vaatas maja ja pööningu põhjalikult üle. Hagejate väide, et YY käis pööningul üksnes loetud minutiteks ja pööningul oli hämar, mistõttu ta ülevaatamisel puudusi ei näinud, on tõendamata. Tegelikult viibis YY pööningul piisavalt kaua, et kõiki puudustena kösitletud asjaolusid märgata. Seega oli hageja YY teadlik või vähemalt pidanuks teadma ka veidi mõranenud ja pragunenud korstnatest pööninguosas. - lisaks tellisid hagejad enne müügilepingu sõlmimist kinnisasja hindamisakti, millele toetudes kauplesid nad müügikuulutuses märgitud hinnast 80 000 eurot 5000 eurot alla. - professionaalsed kinnisvara hindajad peavad hinnangu andmisel lähtuma EVS 875 varahindamise standarditest, mille kohaselt tuleb hinnatav kinnisasi, sh selle osad ja tehnosüsteemid, üle vaadata piisava põhjalikkusega. See tähendab, et kuna kõik hagejate poolt märgitud puudused olid üksnes vaatlusega tuvastatavad, tuvastati need juba kinnisvara hindamise käigus ning olid hagejatele teada läbi hindamisakti enne müügilepingu sõlmimist. - Müügilepingust ega –kuulutusest ei tulene, et kostja müüs hagejatele väga heas korras ja/või hiljuti renoveeritud elamu. Lepingus on müüja avaldanud, et ehitus on elamiskõblikus seisukorras. Ka müügikuulutse kohaselt vajas elamu viimistlus värskendamist. Sellest järeldub, et ka küttesüsteemid ei olnud enam uued, vaid vastasid keskmisele 30 aastat vanade ja renoveerimata majade korstnate kvaliteedile. - hagejate väidetud kahjustused korstnate pööninguosas ei olnud kostjale teada. Pööning seisis tühjalt (v.a kostja elektrikust abikaasa poolt sinna ruumipuudusel paigutatud kaablid) ja kostja seda ei kasutanud. Korstnapühkija 2015 aktist nähtuvalt korstnatel puudusi ei olnud. - eeltoodu tõttu ei saa hagejate viidatud korstnate kahjustusi pidada müüdud kinnisasja puudusteks. Kostja ei ole hagejatega sõlmitud müügilepingut rikkunud. Ainuüksi juba seetõttu puudub hagejatel õigus müügilepingu rikkumisest tuleneva hüvitise nõudmiseks. Hagejate hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. - isegi kui kohus leiab, et korstnate kahjustused on käsitletavad müüdud kinnisasja puudustena, ei vastuta kostja müüdud asja puuduste eest, kuna hagejad olid enne müügilepingu sõlmimist kõigist Tsiviilasi nr 2-18-2911 korstnate kahjustustest, millele nad hagiavalduses tuginevad teadlikud või vähemalt pidid neist teadlikud olema. - kuigi hagejad ei viivitanud kostja informeerimisega puudustest, ei andnud nad kostjale võimalust ise puudused kõrvaldada. Hagejad pidanuks kõigepealt andma kostjale võimaluse väidetavate puuduste kõrvaldamiseks, st esitama vastavasisulise nõude. Kuna hagejad seda ei teinud, puudub neil õigus hüvitisnõude esitamiseks. - isegi kui ebaõigesti eeldada, et kõik märgitud korstnate kahjustused on käsitletavad müüdud kinnisasja puudustena ning kostja vastutaks nende eest, ei vasta hagejate poolt nõutava hüvitise suurus kahju hüvitamise eesmärgile ja viiks hagejate alusetu rikastumiseni kostja arvelt. - hagejad nõuavad kostjalt hüvitist 2112,48 eurot, mis hagiavalduse lisa 13 kohaselt tähendaks kulusid vanade korstnate lammutuse ja uute korstnate ehituse eest koos töö ja materjalidega. Kostja ei nõustu, et korstnatel esinevate puuduste kõrvaldamiseks oli tingimata vajalik korstnad lammutada ja täiesti uuesti ehitada. Ka lisatud hinnapakkumise kohaselt on võimalik pööninguosas korstnad parandada üksnes krohvimise teel. Nende tööde maksumus koos uute korstnaotsade tegemisega tuleks tunduvalt odavam, so 1623,12 eurot. Seega on hagejate kahjunõude suurus ebaõige üksnes seetõttu, et kahjustused saab tegelikkuses kõrvaldada tunduvalt odavamalt, kui hagejad nõuavad. - kostja toonitab, et kõiik kahjustused olid hagejatele teada juba enne müügilepingu sõlmimist. Sellele vaatamata olid hagejad nõus kinnisasja ostma. Pärast müügilepingu sõlmimist hakkasid aga kostjad samadele puudustele tuginedes nõudma kostjalt hüvitist. Seejuures soovivad hagejad korstnate parandamise tegelikult vajalike kulude asemel uute korstnate ehitamise kulude hüvitamist. Selline hagejate käitumine tekitab põhjendatud kahtluse, et hagejate eesmärgiks on tegelikult saada kostja arvelt majale uued korstnad, st hagejad soovivad kostja arvelt alusetult rikastuda. Hagejate nõue kostja vastu on äärmiselt ülekohtune ja pahatahtlik ning viib nende rikastumiseni kostja arvelt. Seetõttu on hagejate nõue vastuolus hea usu põhimõttega ning tuleb
KOHTU TUVASTATUD ASJAOLUD JA JÄRELDUSED
Hagi asjaolude kohaselt avastasid hagejad pärast kinnisasja valduse saamist, et maja pööningul tilgub korstnate kõrvalt vett ning vesi niriseb mööda korstnaid alla. Mõlema pööningul oleva korstnaosa kivid on murenevad ja korstnates on praod. Sellistest puudustest kostja (müüja) hagejaid ei teavitanud. Notaris ütles kostja, et katus ei lase läbi ja majal on kütteseadmed korras. 3. Asjas ei ole vaidlust, et hagejad soovisid osta kinnisasja eesmärgiga asuda seal oma perega elama. Samuti pole vaidlust, et kostja oli hagejate sellisest eesmärgist teadlik. Seda kinnitab ka poolte kirjavahetus. Pealegi ei erine kinnisasjal asuv elamu selle tavakasutusest. Elamiseks ostetud kinnisasjal peavad olema tagatud elementaarsed elutingimused. Selliseks elementaarseks elutingimuseks on kohtu hinnangul ka töökorras kütteseadmed. Vastavalt Riigikohtu seisukohale on Eesti klimaatilistes tingimustes iseenesest mõistetav, et eluasemena kasutatavat korterit (antud asjas elamut) peab olema võimalik kütta. Teistsugune kokkulepe tulnuks selgelt lepingus ette näha. See kehtib ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuid viimase puhul ei saa eeldada samasugust kvaliteeti kui uute eluruumide puhul (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-115-04 p 21). Eeltoodu tähendab, et küttesüsteemi üldise korrasoleku saab lugeda elementaarsete elutingimuste hulka. Käesolevas asjas on korstnapühkija IN „Korstnapühkimise aktis“ ja 24.01.2018 hinna-pakkumises märkinud, et hagejate ostetud kinnisasjal (xxxx xx xxxx) asuva elamu korstnaotsad lagunevad, ühel korstnaotsal on suured läbivad praod, teisel korstnaotsal lahtised ja katkised kiTsiviilasi nr 2-18-2911 vid, pööninguosas korstnate kivid pragunenud ja pudenevad. Esitatud fotodelt on näha, et mööda pööningul asuvaid korstnaosasid on ülevalt alla jooksnud vesi ning selle kogumiseks on vähemalt ühe korstna ümber asetatud anumad (valges anumas vesi kolmandiku kõrguseni). Korstnapühkija I.N lubas elamu kütteseadmeid kasutada alles pärast korstnaotste parandamist (tl 24, 25-28, 4748). Kohus on seisukohal, et sellises olukorras korstnaid (kütteseadet) ei saa lugeda töökorras olevaks ja seda isegi mitte keskmise kvaliteediga. Asjaolu, et korstnapühkija pidas võimalikuks lubada küttteseadet kasutada alles pärast korstnaotste parandamist, annab tunnistust, et elamu kütteseade oli puudustega. Asjaolu, et pööningul olevatel korstnate kividel näha veelaigud ja korstna ümber on anumad mööda korstnat valguva vee kogumiseks, annab tunnistust, et korstna kahjustused on tekkinud pikema aja vältel. Eeluuritud tõendeid kogumis hinnates asub kohus seisukohal, et hagejatele müüdud kinnisasjal oleva elamu korstnad (kütteseade) oli puudustega, st et hagejatel elamiseks mõeldud kinnisasi ei vastanud elementaarsetele elamistingimustele. Tegemist lepingueseme puudusega
Kuna kostja müüs hagejatele lepingutingimustele mittevastava (kütteseade puudustega) kinnisasja, on ta rikkunud lepingust tulenevat kohustust (Lepingu p-s 4.1. on kostja avaldanud, et kütteseade on korras) (
115 lg 1). 4. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (
lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (
lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (
lg 4); sõlmitud ei olnud müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (
lg 2); ostja on teatanud müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a. kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (
lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (
lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (
221 lg 1 p 2), (vt Riigikohtu otsus nr 2-17-1937 p 16). Kostja väitel vastas müüdud kinnisasja oluliseks osaks olev ehitis müügilepingu p-s 4.
4.2. Kuna korstnate (kütteseadme) puudused olid olemas enne, kui ostetud kinnisasi hagejatele üle anti, ei saa korstnate (kütteseade) puudused tuleneda ostjatest, st hagejatest (
4.
Tõendeid, mis vastupidist kinnitaks, asjas ei ole. 4.4. Kohtule esitatud ja uuritud tõendite kohaselt ei ole pooled sõlminud müüja vastutust piiravat kokkulepet (
221 lg 2). 4.
4.6. Kostja väitel ei teadnud ta korstnate puudustest. Riigikohus on selgitanud, et
221 lg 1 p 2 kohaldamisel on müüja teadma pidamise hindamisel oluline arvestada muu hulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest, kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele (vt 3-2-1-53-17). Lepingu p 2.4 kohaselt ostis kostja kinnisasja 09.10.2003. Seega oli kostja kinnisasja omanik veidi enam kui 17 aastat. Eeltoodust tulenevalt ei ole usutav, et kostja ei teadnud korstna kõrvalt katuselt jookseb mööda korstnaid pööningule vett. Kostja väide on seda ebausutavam, kuna korstna ümber on paigutatud anumad, millesse tilkuv/nirisev vesi kogunes. Kostja väide, et need anumad on sinna enne neid paigutatud, ei ole tõendatud ega ka usutav. Vastasel korral oleks anumad 17 aasta jooksul korduvalt veega täitunud, vesi seejärel üle ääre voolnud ning 17 aasta jooksul ka eluruumidesse jõudnud. Lisaks – arvestades, et kostja omas hagejatele müüdud kinnisasja pikka aega (17 aastat), tuleb eeldada, et ta pidi teadma vähemalt seda, et kinnisasjal asuva elamu korstnad (kütteseade) ei vasta elementaarsetele elamistingimustele (kütteseadmeid lubati kasutada alles pärast lagunenud korstnaotste parandamist). Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja teadis ja pidi teadma korstnate puudustest, kuid ei avaldanud seda hagejatele (
Vastupidi. Kostja avaldas lepingu sõlmimisel, et kütteseadmed on töökorras (tl 12 p 4.1.1.). Eeltuvastatud asjaolusid kogumis hinnates on kohus seisukohal, et kostja vastutab Lepingu esemeks oleva kinnisasjal asuva elamu korstnate (kütteseade) puuduste eest. 5. Hagejad on palunud kostjalt välja mõista korstnate parandamise maksumus summas 2112,48 eurot. Hagejad ei ole väitnud, et korstnate puudused oleks kõrvaldatud ega nõudnud selleks tehtud kulutuste hüvitamist
Seega on hagejate nõue kvalifitseeritav
lg 1 alusel kohustuse täitmise (puuduse kõrvaldamine, s.t korstnate remont) asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Tegemist on sisuliselt otsese varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on hagejate poolt tulevikus kantavad kulutuste (
Tsiviilasi nr 2-18-2911
lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk asetada kahjustatud isik olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Samas tuleb arvestada, et kahju hüvitamise tulemusena hagejad põhjendamatult ei rikastuks. Hagejad on esitanud kohtule kaks A OÜ hinnapakkumist xxxx xx xxxxx korstnate paranda-mise kohta. Esimene hinnapakkumine sisaldab korstnate täieliku lammutuse ja uuesti ehitamise maksumust ning materjalide maksumust kokku 2112,48 eurot. Nimetatud hinnapakkumise järgi lammutatakse korstnad kuni teise korruse vahelaeni ja sealt laotakse uued korstnad. Hindamisakt ei sisalda kivide utiliseerimist (tl 37). Teine hinnapakkumine sisaldab kahe korstnaotsa lammutuse ja ehituse ning pööningul mõlema korstna krohvimise maksumust, materjalide maksumust ning kivide utiliseerimise maksumust kokku 1623,12 eurot (tl 38). Hagejad nõuavad kostjalt olemasolevate korstnate täieliku lammutamise ja uuesti ehitamisega seotud kulude hüvitamist. Seejuures tuginevad hagejad asjaolule, et hinnapakkumise koostanud IN (A OÜ) on kallimas hinnapakkumises sõnaselgelt välistanud korstnate paran-damise ülekrohvimisega, kuna kivid on lagunenud. Uuritud tõendite kohaselt ostsid hagejad kostjalt kinnisasja, mille oluliseks osaks oleva elamu esmane kasutus Ehitusregistri andmetel oli 1987 (tl 11 p 2.3.). Seega ostsid hagejad kinnisasja, millel asuv elamu oli kasutuses olnud juba enam kui 30 aastat. Ostes sedavõrd pikka aega kasutuses olnud elamu, pidid hagejad mõistma ja aru saama, et elamu kütteseadmed (sh korstnad) ei ole ega saagi olla uutega samaväärses olukorras. Kahju suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada ka sellega, et hüvitise eest puuduste kõrvaldamise tulemusel ei pea hagejad saama mitte uut asja, vaid selle tulemusel peab elamu, arvestades tema kasutuses oldud aega, vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile. Seega on alust hüvitada vaid need kulutused, mis tuleb teha korstnate viimiseks olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata Lepingu nõuetele, st et nad oleksid töökorras nagu kostja lepingu sõlmimisel avaldas (Lepingu p 4.1.). Korstnapühkimise akti kohaselt on kütteseadmete kasutamine lubatud, kui korstnaotsad on parandatud (tl 24). Samas - arvestades, et pööningul olevate korstnaosade kivid pragunevad ja pudenevad, on kütteseadmete töökorda saamiseks vajalik ka need parandada. Hinnapakkumised teinud INon ühes hinnapakkumises pidanud võimalikuks parandada korstnad nende krohvimise teel, samas teises (kallimas) hinnapakkumises on ta leidnud, et selline ülekrohvimine ei ole mõistlik, kuna kivid on lagunenud. Kohtu hinnangul on IN tehtud hinnapakkumised omavahel vastuolus. Odavamas hinnapakkumises on pakkumise tegija pidanud võimalikuks saada korstnad töökorda nende krohvimise teel, samas kallimas hinnapakkumises on ta enda jaoks sellise parandamise võimaluse välistanud. Ka hagejad ei ole põhistanud ega ka tõendanud, milliste objektiivsete asjaolude tõttu on võimatu pööningul olevate korstnaosade töökorda saamine krohvimise teel. Eeltoodut arvestades asub kohus seisukohale, et korstnate töökorda saamiseks on põhjendatud korstnaotste lammutamine ja uuesti ehitamine, kuid pööningul olevad korstnaosad on võimalik töökorda saada nende krohvimisega. Eeltoodut arvestades on kohtu hinnangul põhjendatud kulu kütteseadmete (korstnate) töökorda viimiseks 1623,12 eurot. Sellises ulatuses on hagejate nõue põhjendatud ja tuleb rahuldada. 6. Kuna kohus rahuldas hagejate hagi osaliselt, jagab kohus menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega (TsMS § 163 lg 1) st 76,83% ulatuses kostja kanda ja 23,17% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Sirje Lahesoo Kohtunik
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.