RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-19-8472 Otsuse kuupäev Tartu, 7. oktoober 2020. a Kohtukoosseis Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Peeter Jerofejev ja Kalev

) § 654 lg 2 alusel kostjale nõude hüpoteegi seadmiseks töövõtja lepingust tulenevate nõuete tagamiseks tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel lepingu alusel ehitatav ehitis asub.

1. jaanuari
2. a vastuses teatas kostja, et keeldub hageja kasuks hüpoteegi seadmisest. Kostjal on hagejale tasumata 147 356 eurot. Sellest tulenevalt nõuab hageja hüpoteegi seadmist summas 147 356 eurot.
3. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Riigihanke korras sõlmitud töövõtulepingule

§ 654

lg-st 2 tulenev hüpoteegi seadmise tingimus ei kohaldu juhul, kui hanke alusdokumendid seda otseselt ette ei näe. Lepingu tingimused ei näe ette, et lepingus nimetatud tagatistele lisaks tuleks kohaldada ka seadusest tulenevaid tagatisi. Hageja ei avaldanud tema esitatud pakkumuses, et ta nõuab tagatisena hüpoteegi seadmist. Täiendavalt ei saa hagejal hagis esitatud nõuet olla, kuna hageja lepingust tulenev tasu nõue on lõppenud seetõttu, et kostja on tasu maksmise kohustuse kohaselt täitnud ja osaliselt on nõue ka tasaarvestatud. Hageja nõue, et kohus kohustaks kostjat andma nõusolekut hüpoteegi seadmiseks kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, ei tulene seadusest.

§ 654

lg 2 ega üksi muu seaduse säte ei näe töövõtjale õigust nõuda tellijalt hüpoteegi seadmist kohesele sundtäitmisele allumise kohustusega. Isegi kui kohus peaks hagi rahuldama, kostjat hüpoteegi seadmiseks kohustama ja vastav hüpoteek kantakse kinnistusraamatusse, siis ei teki hageja jaoks täitedokumenti, mille alusel saaks hageja pöörduda kohtutäituri poole rahalise nõude sundtäitmiseks.

1. Maakohus rahuldas
2. novembri
3. a otsusega hagi osaliselt ja kohustas kostjat andma nõusoleku kostja kinnistule esimesele vabale järjekohale hageja kasuks kohtuliku hüpoteegi seadmiseks summas 147 356 eurot. Maakohus jättis rahuldamata hageja taotluse kohustada kostjat alluma kohesele sundtäitmisele kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Maakohtu hinnangul saab hageja nõude õiguslik alus olla

§ 654

lg 2, mille kohaselt ehitise või selle osa ehitamiseks, remondiks või muutmiseks kohustatud töövõtja võib lepingust tulenevate nõuete tagamiseks nõuda hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel ehitis asub. Kohus leidis, et see säte kohaldub, kui hageja ja kostja vahel on sõlmitud töövõtuleping ning hagejal kui töövõtjal on kostja kui tellija suhtes töövõtulepingust tulenevad nõuded. Maakohus tuvastas, et hageja kui töövõtja ja kostja kui tellija sõlmisid

1. jaanuaril
2. a ehituse töövõtulepingu kostja kinnistul ehitustööde tegemiseks. Pooled ei vaielnud, et kostja on jätnud hagejale töövõtulepinguga seotud arveid tasumata 147 356 euro ulatuses. Kostja esitas küll vastuväite, et ta on nimetatud nõude tasaarvestanud, kuid see, kas kostja vastuväide on põhjendatud, tehakse kindlaks tsiviilasjas nr 2-19-
3. Seni, kuni tsiviilasjas nr 2-19-12802 ei ole tuvastatud, et kostja vastuväide on põhjendatud, on tegemist olukorraga, kus hagejal on kostja vastu töövõtulepingust tulenev nõue, mis tähendab, et

§ 654lg 2 kohaldamise eeldused on täidetud. 2

§ 654

lg 2 alusel hüpoteegi seadmist, kuna vastavat tingimust ei olnud hankelepingus kokku lepitud. Olukorras, kus tegemist on seadusest tuleneva õigusega, ei pidanudki seda asjaolu lepingusse kirja panema isegi siis, kui tegemist oli riigihanke raames sõlmitud töövõtulepinguga. Hageja ei saaks vastavat nõuet esitada üksnes juhul, kui pooled oleksid lepingus kokku leppinud hüpoteegi seadmise nõude keelus. Maakohus nõustus kostja vastuväitega, et hagejal ei ole õigust nõuda hüpoteegi seadmist kohesele sundtäitmisele allumisega.

§ 654

lg-st 2 ei ilmne, et hagejal oleks õigus nõuda hüpoteegi seadmist koos kohesele sundtäitmisele allumisega. Samuti ei ole hageja nimetanud ühtegi muud õiguslikku alust, mis annaks hagejale selle nõude esitamiseks võimaluse.

1. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada osas, milles maakohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud poolte endi kanda, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi täielikult rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2. Hageja esitas maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha uue otsuse, millega jätta menetluskulud kostja kanda.
3. Pooled vaidlesid teineteise kaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas osaliselt kostja apellatsioonkaebuse ning hageja vastuapellatsioonkaebuse ja tühistas maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi osaliselt rahuldas ning jaotas menetluskulud. Ringkonnakohus saatis asja tühistatud osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on

§ 654

lg 2 järgi pandiõiguse tekkimise esimeseks eelduseks asjaolu, et töövõtulepingu esemeks on ehitis või selle osa, mis asub tellija kinnisasjal. Teiseks eelduseks on see, et töövõtjal peab olema tellija vastu lepingust tulenev nõue. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on kostja vastu nõue ja kas nõude olemasolu tuvastamine on eelduseks hagi rahuldamisele.

§ 654

lg 2 alusel ei ole võimalik rahuldada nõuet anda hüpoteegi seadmiseks tahteavaldus, kui töövõtjal tellija vastu ei ole nõuet, sh ka siis, kui nõue on lõppenud. Kostja esitas vastuväite, mille kohaselt ei ole hagejal töövõtulepingust tulenevat nõuet, kuna see on lõppenud tasaarvestusega. Maakohus pidas kostja vastuväidet asjakohatuks ja ei tegelenud sellega, leides, et hagis esitatud nõude osaliseks rahuldamiseks on piisav see, et poolte vahel on töövõtuleping ja hageja väidetel on tal olemas nõue kostja vastu. Kuna praeguse vaidluse esemeks on

§ 654

lg-st 2 tuleneva pandiõiguse realiseerimine, mille järgi on nõuded, mille tagamiseks saab hüpoteeki seada, piiratud pooltevahelisest töövõtulepingust tulenevate nõuetega, siis tuli kohtul tuvastada, kas hagejal võib olla kostja vastu töövõtulepingust tulenevaid nõudeid või mitte. Juhul, kui hageja töövõtulepingust tulenevad nõuded on lõppenud, siis ei ole võimalik kostja kinnisasja hageja kasuks hüpoteegiga koormata. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 3

§ 654

lg-t 2, kui leidis, et selle alusel hüpoteegi seadmisel tuleb hinnata ka tellija tasaarvestuse vastuväite põhjendatust. Selle sätte kohaldamisel ei ole oluline hinnata kostja kui tellija võimalikke vastuväiteid, vaid ainsateks eeldusteks on, et ehitatakse tellijale kuuluval kinnisasjal ning töövõtjal on tellija vastu töövõtulepingust tulenev nõue. Sealjuures ei ole tähtsust sellise nõude sissenõutavusel.

1. Kostja vaidleb hageja kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1 alusel jätta muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium muudab TsMS § 692 lg 2 alusel osaliselt ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
3. Ringkonnakohus on tuvastanud ja pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: • kostja korraldas riigihanke „Projekteerimis-ehitustööd Jüri aleviku Ehituse tn katlamaja üleviimiseks hakkepuidu küttele“; • kostja kui tellija ja hageja kui töövõtja sõlmisid
4. jaanuaril
5. a riigihanke tingimustel ehituse töövõtulepingu. Tööde maksumus oli 2 563 500 eurot ja täitmise tähtaeg
6. märts
7. a; • kostja on selle kinnisasja omanik, millel hageja teeb ehitustöid; •
8. jaanuari
9. a kirjaga esitas hageja kostjale nõude seada töövõtja töövõtulepingust tulenevate nõuete tagamiseks hüpoteek kostjale kuuluvale kinnisasjale, millel asub lepingu alusel ümberehitatav ehitis.
10. Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas ringkonnakohus kohaldas kohtuotsuse tegemisel õigesti

§ 654lg-t 2.

Ringkonnakohus leidis, et

§ 654

lg 2 alusel hüpoteegi seadmisel tuleb hinnata ka töövõtja tasunõudele esitatud tasaarvestuse vastuväite õiguspärasust (ringkonnakohtu otsuse p 46). Hageja esitatud kassatsioonkaebuse kohaselt ei tule kohtul

§ 654lg 2 kohaldamisel arvestada tellija tasaarvestuse vastuväite õiguspärasust.

Hageja väitel piisab

§ 654

lg 2 alusel hüpoteegi seadmiseks sellest, kui poolte vahel on sõlmitud töövõtuleping, mille esemeks on ehitamine tellijale kuuluval kinnistul, millele töövõtja taotleb hüpoteeki, ning tellija on jätnud tasumata töövõtulepingus kokkulepitud summa, mille ulatuses hüpoteeki taotletakse. 13. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu lõppjäreldusega, et

§ 654

lg 2 alusel hagi rahuldamiseks tuli maakohtul tuvastada, kas hagejal on kostja vastu töövõtulepingust tulenevaid nõudeid. Kui hageja töövõtulepingust tulenevad nõuded on lõppenud, ei ole põhjendatud kostja kinnisasja hageja kasuks

§ 654lg 2 alusel hüpoteegiga koormata. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et maakohus on lahendi tegemisel rikkunud TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat 4

§ 654lg 2.

Selle sätte kohaselt võib ehitise või selle osa ehitamiseks, remondiks või muutmiseks kohustatud töövõtja lepingust tulenevate nõuete tagamiseks nõuda hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel ehitis asub.

§ 654

lg 2 alusel hüpoteegi seadmise nõude rahuldamine eeldab esmalt asjaolu tuvastamist, et tellija ja töövõtja on sõlminud töövõtulepingu, mille kohaselt töövõtja on kohustatud ehitama, remontima või muutma ehitist või selle osa, mis paikneb tellijale kuuluval kinnisasjal. Teine

§ 654

lg 2 alusel esitatud nõude rahuldamise eeldus on see, et töövõtjal on tellija vastu sellest töövõtulepingust tulenev nõue. Kolleegium märgib, et maakohus on ekslikult jätnud hindamata kostja vastuväite, mis puudutab hageja töövõtulepingust tuleneva rahalise nõude lõppemist. 15. Kolleegium selgitab, et

§ 654

lg 2 alusel seatava hüpoteegiga on võimalik tagada iga töövõtulepingust tulenevat rahaliselt hinnatavat nõuet, asjaõigusseaduse (AÕS) § 279 lg-te 2 ja 3 kohaselt ka tulevasi ja tingimuslikke nõudeid (vt ka Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 26). Nii on võimalik

§ 654

lg 2 alusel seatava hüpoteegiga hüpoteegisumma ulatuses tagada töövõtjale töövõtulepingust tulenevat tasunõuet ja sellega seotud kõrvalnõudeid, sh mõistlikus ulatuses intressi- ja leppetrahvinõuet ning töövõtulepingust tulenevate nõuete sissenõudmisega eelduslikult kaasnevaid kulutuste hüvitamise nõudeid (AÕS § 346 lg 1). Hüpoteegi seadmiseks tellijale kuuluvale kinnisasjale ei pea töövõtulepingust tulenevad nõuded olema muutunud sissenõutavaks. 16.

§ 654

lg 2 alusel seatav hüpoteek ei erine muust poolte kokkuleppe alusel kinnistusraamatusse kantud hüpoteegist, st see ei ole AÕS § 325 lg 4 kohaselt nõudega seotud (vt Riigikohtu

1. mai
2. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-17384/22, p 12). Seega tuleb AÕS § 327 kohaselt kinnistusraamatu kandes hüpoteegi seadmise kohta ära märkida muu hulgas hüpoteegi rahaline suurus (hüpoteegisumma). AÕS § 346 lg 1 kohaselt on tagatud nõuete realiseerimise võimalus piiratud hüpoteegisummaga (vt ka nt Riigikohtu
3. mai
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 21). Hüpoteegipidaja võib nõuda hüpoteegi alusel sundtäitmist üksnes juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta (vt Riigikohtu
5. novembri
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12;
7. oktoobri
8. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06, p-d 13–16). AÕS § 349 lg 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Eeltoodust tulenevalt ei ole hagejal võimalik nõuda

§ 654

lg 2 alusel hüpoteegi seadmist summas, milles hagejale töövõtulepingust tulenev nõue kostja vastu on lõppenud. Kuivõrd kostjal oleks oma vastuväite õigsuse korral õigus nõuda hüpoteegi kustutamist, ei oleks hüpoteegi sissekandmine ilma kostja vastuväidet nõude lõppemise kohta hindamata kooskõlas hüpoteegi olemusega. 17. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on esitanud hagejale tasaarvestusavalduse oma nõude tasaarvestamiseks hagejale töövõtulepingust tuleneva tasunõudega.

§ 186

p 2 kohaselt lõpeb võlasuhe tasaarvestusega.

§ 197lg 2 esimese lause kohaselt lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded tasaarvestuse tulemusena kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei 5

§ 654lg-s 2 sätestatud hüpoteegi seadmise nõude rahuldamiseks tõendama mh seda, et tema nõue ei ole lõppenud. Ts

MS § 230 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kui hageja tõendab

§ 654

lg 2 alusel hüpoteegi seadmise nõude esitamisel, et tal on töövõtulepingust tulenev rahaline nõue kostja vastu, ning kostja soovib vastuväites hagile tugineda selle rahalise nõude osalisele või tervikuna lõppemisele tasaarvestuse tulemusel, peab kostja tõendama tasaarvestuse kehtivuse eelduseks olevaid asjaolusid. Seega ei pidanud hageja praegusel juhul tõendama, et tema nõue ei ole lõppenud, vaid kostjal lasus kohustus tõendada, et hageja nõue on lõppenud, st et tal oli hageja vastu samaliigiline vastastikune nõue, mille täitmist kostja võis nõuda (

§ 197

lg 1), ja ta on teinud hagejale tasaarvestuse avalduse (

§ 198) (vt Riigikohtu 14.

detsembri

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-09, p 22). Kolleegium muudab tõendamiskoormise osas ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
2. Kolleegium märgib, et

§ 654

lg 2 on dispositiivne norm ning töövõtulepingu, mille ese on ehitamine tellijale kuuluval kinnistul, millele töövõtja taotleb hüpoteeki, pooled võivad kokkuleppel välistada hüpoteegi seadmise nõude realiseerimise, samuti hüpoteegi seadmist piirata või selle seadmise tingimusi täpsustada. Kui eelnimetatud töövõtulepingu pooled ei ole hüpoteegi seadmist lepinguga reguleerinud, on töövõtjal õigus esitada eelnimetatud töövõtulepingu sõlmimise järel tellijale nõue hüpoteegi seadmiseks töövõtulepingust tulenevate kõigi rahaliste nõuete täitmise tagamiseks (vt tagatavate nõuete ulatuse kohta otsuse p 15). Kui töövõtja soovib hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale olukorras, kus töövõtjal on töövõtulepingust tulenev sissenõutavaks muutunud nõue tellija vastu, võib töövõtja jaoks efektiivsem õiguskaitsevahend olla koos raha maksmisele suunatud hagi esitamisega võla sissenõudmiseks hagi tagamise korras kohtuliku hüpoteegi taotlemine (AÕS § 363 lg 1; TsMS § 378 lg 1 p 1). Hagi tagamise avalduse rahuldamiseks peab hageja oma nõuet ja hagi tagamise aluseks olevaid asjaolusid põhistama (hagi tagamise eelduste kohta vt Riigikohtu 13. juuni 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-16889/38, p 12). Samuti ei takista teises tsiviilasjas hageja tasunõude menetlemine maakohtul hinnata käesolevas asjas kostja vastuväidet nõude lõppemise kohta. 19. Kuna asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel asja lõplikult lahendava kohtu otsustada. 20. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal, Peeter Jerofejev, Kalev Saare 6