Obsah (5)

§ 278§ 198§ 13§ 296§ 112

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu Otsuse tegemise aeg ja koht 13. mai 2020, Tallinn Kohtuasja number 2-19-6

§ 278

p 4 ja § 282 lg 1 p 1 alusel teatama hagejale, et soovib kasutada oma õigust alandada üüri. Sellist teadet kostja I poolt enne 08.04.2019 avaldust, mil leping oli juba lõppenud, ühestki tõendist ei nähtu. Vastupidi, 08.04.2019 avalduses märgib kostja I ise, et selline teatamiskohustus tal üldse puudub, sest üüri alandamise põhjus tuleneb vahetult hageja tegevusest. Maakohus seda seisukohta ei jaganud ning leidis, et sõltumata hageja tegevusest pidanuks kostja I juba

1. a kevadel juhtima hageja tähelepanu võimalusele üüri alandada. Kui vastavat teavitamiskohustust mõistliku aja jooksul ei täideta, kaotab kostja I õiguse üüri alandada. 3 APELLATSIOONKAEBUS
2. Maakohtu otsusele esitas 19.12.2019 apellatsioonkaebuse kostja I, milles palub maakohtu otsuse tühistada, jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus oluliselt rikkunud menetlusnormi, kui leidis, et hagejal puudub vajadus nõuda hinna alandamise avalduse tühistamist.

§ 198alusel toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.

Kostja I on teostanud tasaarvestuse 08.04.2019 ning hageja ei ole sellele kunagi vastu vaielnud. Seega on kohus asja lahendamisel kehtiva tasaarvestuse olemasolu ignoreerides olulises osas menetlusnorme rikkunud.

1. Maakohtu seisukoht selle kohta, et vaidluse objektiks olnud reklaamtahvel kvalifitseerub välireklaamina, mille paigaldamiseks on vaja omavalitsuse reklaamluba, ei vasta tõele. Pärnu Linnavolikogu kehtestatud „Välireklaami paigaldamise eeskiri“ ei sea välireklaami paigaldamise osas kostja I tegevusele mingeid piiranguid. Vaidlusalust teabetahvlit ei liigitata välireklaami alla. Seda tõendab ka Pärnu Linnavalitsuse vastus kostja I päringule. Seega on maakohus vääralt tõlgendanud Pärnu Linnavolikogu vaidlusalust määrust ning jõudnud ebaõige järelduseni.
2. Kostja I esitas üürihinna alandamise avalduse alles siis, kui oli selge, et probleemse olukorra rahumeelne lahendamine ei ole võimalik. Seega on alusetu nõuda kostjalt I kohest üüri alandamist, nagu on leidnud maakohus. Maakohus ei ole sisustanud piisavalt oma väiteid selle kohta, et hinna alandamisest teavitamine ei toimunud mõistliku aja jooksul. VASTUS APELLATSIOONKAEBUSELE
3. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
4. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostjad II ja III ei ole maakohtu otsust vaidlustanud, mistõttu nende osas ringkonnakohus maakohtu otsust ei kontrolli.
5. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
6. Ebaõige on kostja I seisukoht, et hageja ei ole vaielnud vastu hinna alandamisele ja tasaarvestusele. Hageja ei ole hinna alandamisega ja tasaarvestusega nõustunud, vaid on hagis nõudnud võlgnevust täies ulatuses. Samuti ei pidanud hageja hinna alandamise avaldust ja tasaarvestusavaldust iseseisva haginõudega vaidlustama. Sellist kohustust seadusest ei tulene. Hinna alandamist ja tasaarvestust tuleb käsitleda kostja I vastuväidetena hageja võlanõudele ning nende toimet hinnata kohtuotsuse põhjendavas osas.
7. 08.04.2019 on kostja I esitanud üürihinna alandamise avalduse, kuna hageja keelas 10.03.2018 välireklaami kasutamise ning takistas sellega osaliselt üüriobjekti kasutamist. Kostja I käive on vähenenud ning ettevõtte tegevus on muutunud kasumlikust kahjumlikuks. Kostja I alandas hinda poole üürisumma ulatuses (s.o 199,72 eurot kuus) ajavahemiku 01.04.2018 – 28.02.2019 eest (kokku 2196,92 eurot) ning ühtlasi tegi tasaarvestuse hageja nõutud summaga. 4
8. Üürilepingu punkt 5.1.2) sätestab, et üürnikul on õigus paigaldada hoonele reklaami, silte ja sümboolikat vaid üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Üüriesemest väljapoole, sh hoone fassaadile tulevate püsideklaratsioonide, reklaamtulede või –siltide ülespanek toimub poolte ühisel kokkuleppel üürniku kulul nii, et nad sobiksid hoone kui tervikuga ja oleks kooskõlas heade tavade ning õigusaktidega. Kui selline reklaam vajab kooskõlastamist kohaliku omavalitsusega, kooskõlastab ja tasub vajalikud lõivud ja/või maksud üürnik. Tsiviilasjas esitatud väidetest nähtuvalt on kostja I aastaid oma majandustegevuse kohta nii hoonele kui hoone ette teavet paigaldanud, millest järelduvalt on hageja lubanud kostjal I seda teha. Tähendust ei oma asjaolu, et kostja I ei ole esitanud hageja kirjalikku nõusolekut majandustegevuse kohta teabe paigaldamiseks. Kuigi üürilepingu punkti 12.2 järgi saab lepingut muuta üksnes kirjalikus vormis, sätestab

§ 13

lg 3, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Poolte käitumisest nähtub, et üürilepingu punkti 5.1.2) on muudetud nii, et üürileandja nõusolek võib olla ka muus kui kirjalikus vormis. Samuti ei saa hageja juba antud tahteavaldust võtta ühepoolselt tagasi.

1. Hageja 15.03.2018 e-kirja kohaselt on hageja käskinud reklaamid eemaldada, kuna see on majaomanike soov, ning majast väljas on selle ära keelanud Pärnu linn (tl 48). Kolleegium märgib, et üürilepingu poolte õigused ja kohustused tulenevad üürilepingust ning majaomanike otsused ei muuda üürilepingust tulenevaid üürileandja kohustusi üürniku ees. Lisaks on üürilepingus lepitud kokku, et vajadusel tuleb reklaam kooskõlastada kohaliku omavalitsusega. Kuni 30.06.2018 kehtinud välireklaami paigaldamise eeskirja (Pärnu Linnavolikogu 18.10.2012 määrus nr 24) § 6 kohaselt on välireklaami paigaldamine lubatud planeerimisosakonna väljastatud reklaamiloa alusel. Sama sätestab alates 01.07.2018 kehtiva välireklaami paigaldamise eeskirja (Pärnu Linnavolikogu 26.04.2018 määrus nr 19) §
2. Reklaamiseaduse § 2 lg 1 p 3 järgi on reklaam teave, mis on avalikustatud mis tahes üldtajutaval kujul, tasu eest või tasuta, teenuse osutamise või kauba müügi suurendamise, ürituse edendamise või isiku käitumise avalikes huvides suunamise eesmärgil. Sama lõike p 8 kohaselt on välireklaam avalikus kohas asuv või avalikust kohast jälgitav reklaam. Samas ei saa teavet majandustegevuse kohta käsitleda alati reklaamina. Reklaamiseaduse § 2 lg 2 p 2 sätestab, et reklaamina ei käsitata majandus- või kutsetegevuse koha tähistust selle nime, liigi, kauba müügi või teenuse osutamise aja, isiku nime, kaubamärgi ja domeeninimega ehitisel, kus majandus- või kutsetegevuse koht asub, ja majandus- või kutsetegevuse koha sissepääsu juures, ning p 3, et reklaamina ei käsitata väljaspool ehitist asuva majandus- või kutsetegevuse koha tähistust käesoleva lõike punktis 2 nimetatud teabega. Seega ei vaja reklaamiseaduse § 2 lg 2 p 2 ja p 3 viisil majandustegevuse koha tähistamine kohaliku omavalitsuse luba. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et kostja I poolt paigaldatud teave oma majandustegevuse kohta oli reklaam reklaamiseaduse tähenduses ja vajas seetõttu kohaliku omavalitsuse luba. 22.

§ 278

p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. Vastavalt

§ 296

lg 2, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib 5 üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Ringkonnakohtu hinnangul on ebaõige maakohtu seisukoht, et kostja I on kaotanud õiguse hinda alandada, kuna ta ei alandanud hinda mõistliku aja jooksul. Riigikohus on 27.11.2013 otsuses nr 3-2-1-126-13 (p 9) märkinud, et seadus ei näe ette hinna alandamise õiguse kasutamiseks tähtaega. 23. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja, kohustades kostjat I eemaldama teabe oma majandustegevuse koha kohta, rikkus üürilepingut. Üürilepingu p 1.3 kohaselt oli üürieseme kasutamise sihtotstarbeks mahetoodete müümine. Kolleegium leiab, et jaemüügiga tegelevale äriühingule majandustegevuse koha kohta teabe avaldamisel takistuste tegemist üürilepingut rikkudes, saab käsitleda asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimaluse vähendamisena. 24.

§ 112

lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Riigikohtu 27.04.2010 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-29-10 (p 12) tuleneb, et kohase ja mittekohase täitmise väärtuse tõendamise kohustus on isikul, kes hinda alandas. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, võib väärtuste suuruse otsustada kohus, kuid ka asjaolu, et väärtuste suurusi ei ole võimalik kindlaks teha, tõendamiskoormis on isikul, kes hinda alandas.

1. Kostja I on üksnes väitnud, et tema käive ja kasum vähenesid. Samas ei ole kostja I tõendanud kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ega ka seda, et neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Kostja I ei ole nende asjaolude kohta esitanud mingeid tõendeid. Kuna kostja I ei ole viidatud asjaolusid tõendanud, siis ei saa lugeda hinda alandatuks. Kostja I hinna alandamise avaldusel ja sellega seotud tasaarvestusel ei ole tagajärge ning kostjal I tuleb võlgnevus tasuda täies ulatuses.
2. Ülaltoodule tuginedes tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3. Kostja I on 19.12.2019 apellatsioonkaebusele lisanud tõendina kostja I 05.12.2019 päringu Pärnu Linnavalitsusele ja viimase 06.12.2019 vastuse päringule. Lisaks on kostja I lisanud Domus Kinnisvara maakleri 17.12.2019 vastuse päringule. Hageja vaidles tõendite vastuvõtmisele vastu. Ringkonnakohus leiab, et tõendite vastuvõtmisest tuleb keelduda. TsMS § 652 lg 3 p 2 sätestab, et ringkonnakohus tuvastab esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid üksnes juhul, kui asjaolu või tõendit ei saanud varem esitada kohtu poolt menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel, muu hulgas põhjusel, et asjaolu või tõend tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus. Vastavalt TsMS § 652 lg 4, uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust peab pool oma kaebuses või vastuses põhjendama ja kohtu nõudmisel põhistama. Kui pool uue asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ei põhjenda või ei põhista, jätab kohus selle tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks ja vastaspool on tõendi vastuvõtmisega nõus. Käesoleval juhul ei olnud kostjal I takistusi teha need päringud ja esitada päringute vastused kohtule juba esimese astme menetluses. Hinna alandamise 6 õiguse üle vaidlesid pooled juba maakohtus. Seega puudub kostjal I mõjuv põhjus selle esmakordseks esitamiseks ringkonnakohtus, mistõttu ringkonnakohus keeldub tõendite vastuvõtmisest. Kuna tõendid on esitatud elektrooniliselt, siis ei ole vaja neid tagastada. MENETLUSKULUDE JAOTUS
4. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb ringkonnakohtu menetluskulud jätta kostja I kanda (TsMS § 171 lg 1). Hageja ei ole menetluskulude nimekirja esitanud. Seega hagejal puuduvad ringkonnakohtu menetluskulud, mida rahaliselt kindlaks määrata. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu 7