KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Kristi Rickberg Otsuse tegemise aeg ja koht 25. november 2019, Tallinnas, Tallinna Kohtumaja Tsiviilasja number 2-19-8472 T

§ 654

lg 2 alusel Elvesole nõude hüpoteegi seadmiseks töövõtja lepingust tulenevate nõuete tagamiseks tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel lepingu alusel ehitatav ehitis asub. 28.01.2019 vastuses teatas Elveso, et keeldub vabatahtlikult hüpoteegi seadmisest töövõtja kasuks. 2. Poolte vahel sõlmitud leping vastab olemuselt töövõtulepingule (

§ 635

), kus Elveso on tellija ja ICP töövõtja.

§ 654

lg 2 sätestab, et ehitise või selle osa ehitamiseks, remondiks või muutmiseks kohustatud töövõtja võib lepingust tulenevate nõuete tagamiseks nõuda hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel ehitis asub. Kuigi kostjal on hageja ees lepingust tulenevaid sissenõutavaks muutunud ja täitmata kohustusi, ei oma see käesoleva tsiviilasja lahendamisel tähtsust, kuivõrd hageja õigus nõuda hüpoteegi seadmist ei sõltu lepingust tulenevate nõuete sissenõutavusest. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et käesoleval ajal on kostja poolt hagejale tasumata 147 356 eurot (kostja väitel on ta nimetatud summa tasaarvestanud). Sellest tulenevalt nõuab hageja hüpoteegi seadmist summas 147 356 eurot. 3. Elveso väide, mille kohaselt ei saa ICP hüpoteegi seadmist nõuda, kuivõrd pooled ei ole lepingus hüpoteegi seadmises kokku leppinud, on asjatundmatu. Töövõtjal on

§ 654

lg 2 tulenevalt õigus nõuda hüpoteegi seadmist kinnisasjale, millel töövõtulepingu alusel ehitatav ehitis asub, sõltumata sellest kas pooled hüpoteegi seadmises töövõtulepingus kokku leppisid või mitte, s.t tegemist on töövõtjale seadusest tuleneva automaatse õigusega, millise õiguse tekkimiseks ei pea eraldi kokku leppima. Samuti on tellija seniajani vaielnud vastu hüpoteegi seadmisele sellega, et kuna tellija on väidetavalt maksejõuline, siis ei ole ka seetõttu hüpoteegi seadmine põhjendatud. 2 Tegemist on jällegi täiesti ebaõige lähenemisega – hüpoteegi seadmise nõue ei sõltu tellija maksevõimest. Vaidlust pole selles, et leping sõlmiti riigihanke tulemusel ega ka selles, et leping ei sätesta, et töövõtjal on õigus nõuda hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale. See aga ei tähenda, et

§ 654

lg 2 antud juhul lepingule ei kohaldu, vaid hoopis vastupidi.

§ 654

lg 2 kohaldub, sest pooled pole mitte üheski lepingudokumendis kokku leppinud

§ 654lg 2 mittekohaldumises.

Seadusest tulenevaid õigusi ei pea selleks, et neid realiseerida saaks, lepingusse kirja panema.

1. Kostja väitel ei saa hüpoteegi seadmist nõuda ka seetõttu, et hagejal pole kostja vastu enam nõuet, sest väidetavalt on kostja hageja tasunõude oma väidetavate leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuetega kattuvas ulatuses tasaarvestanud. Kuigi see teema (kas tasaarvestus oli õiguspärane) ei oma antud juhul tähtsust, teatab hageja siiski, et ta ei tunnista ega pole ka kunagi varasemalt tunnistanud kostja kahju hüvitamise ega leppetrahvi nõudeid.
2. Hageja palub rahuldada hageja hagiavaldus kostja vastu ning kohustada kostjat andma nõusolek hagejale kuuluvale registriossa nr x kantud kinnistule asukohaga X tn 9, X alevik, Rae vald, Harju maakond esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi seadmiseks summas 147 356 eurot ICP Solutions OÜ kasuks kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kostja vastuväited hagile
3. Kostja vaidleb esitatud nõudele vastu.

§ 654

lg 2 näeb ette, et ehitise või selle osa ehitamiseks, remondiks või muutmiseks kohustatud töövõtja võib lepingust tulenevate nõuete tagamiseks nõuda hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel ehitis asub. Samas riigihanke korras sõlmitud töövõtulepingule selline tingimus ei kohaldu juhul, kui hanke alusdokumendid seda otseselt ette ei näe. Käeoleval juhul sõlmiti leping riigihanke korras. Kostja avaldas riigihanke „Projekteerimis-ehitustööd X aleviku X tn katlamaja üleviimiseks hakkepuidu küttele“ riigihangete registris 15.11.

1. Kostja poolt avaldatud lepingu tingimused ei sisaldanud tingimust, et X tn 9 kinnistule seatakse töövõtja kasuks hüpoteek hankelepingust tulenevate nõuete tagamiseks. Kõik lepinguga antavad tagatised olid ammendavalt toodud x töövõtulepingute üldtingimuste p-s 6 koosmõjus osas II toodud lepingutingimustega. Lepingu tingimused ei näe ette, et täiendavalt lepingus nimetatud tagatistele kuuluksid kohaldamisele ka seadusest tulenevad tagatised. Hageja ei avaldanud tema poolt esitatud pakkumuses, et ta nõuab tagatisena hüpoteegi seadmist.
2. Täiendavalt ei saa hagejal hagis esitatud nõuet olla, kuna hageja lepingust tuleneva tasu nõue on tänase seisuga lõppenud seetõttu, et kostja on tasu maksmise kohustuse kohaselt täitnud ja osaliselt nõue ka tasaarvestatud.
3. Kuna pooled on akteerinud 100% lepingu alusel teostamisele kuulunud töödest, hageja on kostjale kõigi akteeritud tööde kohta arved esitanud, arved on kostja poolt tasutud ja osaliselt tasaarvestatud (tasumine ja tasaarvestus kokku moodustavad 100% arvete summadest), kostja poolt on hagejale tasutud ka kinnipeetud tagatissumma (arve nr 2067), siis on lepingust tulenev hageja tasu nõue täies ulatuses lõppenud ja lepingust ei saa tuleneda hagejale muid nõudeid, mille tagamiseks oleks hageja õigustatud nõudma hüpoteegi seadmist.
4. Hageja nõue, et kohus kohustaks kostjat andma nõusolekut hüpoteegi seadmiseks „kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks“ ei tulene seadusest.

§ 654

lg 2 ega üksi muu seaduse säte ei näe töövõtjale õigust nõuda tellijalt hüpoteegi seadmist kohesele sundtäitmisele allumise kohustusega. Isegi kui kohus peaks hagi rahuldama, kostjat hüpoteegi seadmiseks kohustama ja vastav hüpoteek kinnistusraamatusse kantama, siis ei teki hageja jaoks 3 täitedokumenti, mille alusel saaks hageja pöörduda kohtutäituri poole rahalise nõude sundtäitmiseks. 10. Hüpoteegi seadmise nõuet saaks põhjendada üksnes tellija puuduliku maksevõimega, kuid kostja maksevõimes ei ole põhjust kahelda. Hageja poolt hagi esitamine olukorras, kus kostja ei ole lepingut rikkunud ja puuduvad kahtlused kostja maksevõime osas, on vastuolus hea usu põhimõttega. Käesolevaks ajaks on lepingust tulenev hageja tasu nõue täies ulatuses lõppenud ja lepingust ei saa tuleneda hagejale muid nõudeid, mille tagamiseks hüpoteegi seadmist nõuda.

§ 6

lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hageja käitub hea usu põhimõtte vastaselt, kuna kuritarvitab oma õigusi põhjendamatu hüpoteegi seadmise nõude esitamisega. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kohtuotsuse põhjendused

1. Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
2. Asjas puudub vaidlus, et kostja poolt läbiviidud riigihanke „Projekteerimis-ehitustööd X aleviku X tn katlamaja üleviimiseks hakkepuidu küttele“ tulemusena sõlmisid kostja kui tellija ja hageja kui töövõtja 09.01.2018 x töövõtulepingu. Lepingu alusel teostas hageja töid aadressil X tn x X Alevik, Harju maakond. Nimetatud kinnistu kuulub kostjale. Pooled ei vaidle, et hageja esitatud arvetest on kostjal tasumata 147 356 eurot, kuid kostja selgituste kohaselt on nimetatud summa kostja poolt tasaarvestatud.
3. Hageja on esitanud kostja vastu nõude kohustada kostjat andma nõusolek hagejale kuuluvale registriossa nr x kantud kinnistule esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi seadmiseks summas 147 356 eurot hageja kasuks kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele kohtuliku hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu põhjendusel, et hagejal ei ole õigus nõuda

§ 654

lgs 2 sätestatud pandi seadmist, kuna vastavat õigus ei olnud riigihanke tingimustes ettenähtud. 14. Kohus märgib, et hageja nõude õiguslik alus saab olla võlaõigusseaduse (

) § 654 lg 2, mille kohaselt ehitise või selle osa ehitamiseks, remondiks või muutmiseks kohustatud töövõtja võib lepingust tulenevate nõuete tagamiseks nõuda hüpoteegi seadmist tellijale kuuluvale kinnisasjale, millel ehitis asub. Kohus leiab, et vastava sätte kohaldamise eeldused on üksnes asjaolud, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud töövõtuleping ning hagejal kui töövõtjal on kostja kui tellija suhtes töövõtulepingust tulenevad nõuded. Antud juhul on tuvastamist leidnud, et 09.01.2018 sõlmisid hageja kui töövõtja ja kostja kui tellija x töövõtulepingu aadressil X x X Alevik, Harju maakond asuval kinnistul ehitustööde teostamiseks (tlk 4-30). Samuti ei vaidle pooled küsimuses, et kostja on jätnud hagejale töövõtulepinguga seotud arveid tasumata 147 356 euro ulatuses. Kostja on küll esitanud vastuväite, et kostja on nimetatud nõude tasaarveldanud, kuid küsimus, kas kostja vastuväide on põhjendatud, kuulub lahendamisele tsiviilasja nr 2-19-8472 raames. Kohus leiab, et seni, kuni tsiviilasjas nr 2-19-8472 ei ole tuvastatud, et kostja vastuväide on põhjendatud, on tegemist olukorraga, kus hageja on kostja vastu töövõtulepingust tulenev nõue, mis tähendab, et

§ 654lg 2 kohaldamise eeldused on täidetud.

15. Seoses kostja vastuväitega, et hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hagejal ei ole antud asjas esitatud nõudega võimalik midagi saavutada, märgib kohus järgmist.

§ 6

lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma 4 hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kohus leiab, et olukorras, kus

§ 654

lg 2 annab hagejale vastavate eelduste olemasolul aluse nõuda hüpoteegi seadmist, ei ole hageja poolt oma seaduslike õiguste kasutamine vastuolus hea usu põhimõttega. Olukorras, kus kostja on keeldunud kogu töövõtulepingust tuleneva võlgnevuse tasumisest, on hagejal õigus oma nõuete tagamiseks rakendada pandiõigust. 16. Kostja on esitanud vastuväite, et hagejal ei ole õigust nõuda

§ 654

lg 2 alusel hüpoteegi seadmist, kuna vastavat tingimist ei olnud hankelepingus kokku lepitud. Kohus kostja vastuväitega ei nõustu. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus tegemist on seadusest tuleneva õigusega, ei pidanudki vastavat asjaolu täiendavalt lepingusse kirja panema isegi olukorras, kus tegemist oli riigihanke raames sõlmitud töövõtulepinguga. Hagejal oleks vastava nõude esitamine välistatud üksnes juhul, kui pooled oleksid nimetatud sättele tuginemise keelus lepingus kokku leppinud. Kohus märgib, et ka riigihangete seadusest (RHS) § 8 lg 2 sätestab, et hankelepingu võib hankija sõlmida üksnes riigihangete seaduses sätestatud korras. Seaduses sätestatud nõuete järgimata jätmine ei mõjuta hankelepingu kehtivust, kui riigihangete seaduses ei ole sätestatud teisiti. Hankelepingule kohaldatakse võlaõigusseaduses ja teistes õigusaktides asjaomase lepinguliigi kohta sätestatut, kui käesolevas seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega on hagejal õigus nõuda võlaõigusseaduses töövõtulepingu kohta sätestatud tagatist. 17. Täiendavalt on kostja esitanud vastuväite, et hagejal ei ole õigust nõuda hüpoteegi seadmist kohesele sundtäitmisele allumisega. Kohus nõustub kostja vastuväitega ning leiab, et hageja nõue tuleb vastavas osas rahuldamata jätta. Kohus märgib, et

§ 654

lg-st 2 ei ilmne, et vastav säte annaks hagejale õigus nõuda hüpoteegi seadmist koos kohesele sundtäitmisele allumisega. Samuti ei ole hageja nimetanud ühtegi muud õiguslikku alust, mida hagejale vastava nõude esitamiseks võimaluse annaks.

1. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja nõude osaliselt ning kohustab kostjat andma nõusolek hagejale kuuluvale registriossa nr x kantud kinnistule asukohaga X tn x, X alevik, x maakond esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi seadmiseks summas 147 356 eurot hageja kasuks.
2. Kostja on esitanud käesolevas asjas tasaarvestuse avalduse ning leidnud, et hagejal puudub alus kostjalt töövõtulepingu alusel seni tasumata 147 356 euro nõudmiseks. Kohus on eelnevalt juba selgitanud, et asjaolu, kas kostja tasaarvestusega seotud vastuväited on põhjendatud, kuuluvad sisuliselt läbivaatamisele tsiviilasja nr 2-19-8472 raames. Seega leiab kohus, et kostja tasaarvestuse vastuväide ei ole käesolevas tsiviilasjas asjakohane.
3. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 126 lg 3 alusel on hagihind 147 356 eurot. Menetluskulud
4. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Võttes arvesse, et kohus rahuldab hagi osaliselt, tuleb menetluskulud jätta kohtu hinnangul TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. 5 (digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg kohtunik 6