← Eesti

2-17-18305/45

Obsah (8)§ 692§ 691§ 5§ 230§ 436§ 654§ 173§ 149

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-17-18305 Otsuse kuupäev Tartu, 21. oktoober 2020 Kohtukoosseis Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kaupo Paal ja Tambet Tamp

) § 272 lg 2 järgi dokumentaalne tõend, tuleneb, et 2003 – 2012 oli eraldi rendileping koolihoone rentimiseks sõlmitud kõigi kinnistu kaasomanikega. Võlgnik on tasunud AS-le Magma

  1. a esimesel poolel kuus sama summa, mis oli
  2. a rendilepingus kokku lepitud, ja pärast seda 23 808 krooni kuus ning 1521 eurot 61 senti kuus alates
  3. aastast. Kusjuures samal ajal on võlgnik tasunud sama summa ka Osva OÜ-le, kellele kuulus samuti 2/5 kaasomandist ja kellega oli sõlmitud
  4. oktoobril 2008 rendileping. AS Magma on esitanud võlgnikule
  5. aastal rendiarved. Ei vaielda selle üle, et Puuvilla 19 kinnistul asuv koolihoone on vähemalt
  6. a kevadeni olnud võlgniku valduses ja võlgnik on tegelenud selle majandamise ja üürimisega. Kostja I on võlgniku pankrotimenetluses kohtule esitatud
  7. mai
  8. a arvamuse p-s 8.2 esile toonud, et võlgniku selgituse kohaselt üürib võlgnik hagejalt kinnistul asuvaid hooneid ja üürib neid edasi. Eeltoodust saab järeldada, et pärast rendilepingu tähtaja lõppemist
  9. oktoobril 2008 jätkasid hageja ja võlgnik rendilepingu täitmist ning VÕS § 310 lg 1 järgi muutus hageja ja võlgniku vaheline rendileping tähtajatuks. Arvestades, et hageja kui kinnistu 2/5 mõttelise osa omaniku ja võlgniku vahel oli sõlmitud rendileping ainult lepingu sõlmimise ajal hagejale kuuluva mõttelise osa kohta, siis tuleb tuvastada, kas ka teistele kaasomanikele, välja arvatud Ain Leedule, kuuluva mõttelise osa kohta olid sõlmitud rendilepingud ja kas need on üle läinud hagejale. Mart Pošlin ja Ain Leedu sõlmisid rendilepingu Kismet-Teenused OÜ kaudu. Nad olid Kismet-Teenused OÜ-d selleks volitanud
  10. novembri
  11. a volikirjadega. Kismet-Teenused OÜ-le on võlgnik
  12. aastal tasunud arve alusel iga kuu raha, mis jaanuaris ja märtsis 2009 on olnud ühe arve alusel 11 705 krooni 60 senti. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, et võlgnik oleks pidanud Kismet-Teenused OÜ-le tasuma muul alusel. See, et Mart Pošliniga oli võlgnikul sõlmitud rendileping, tuleneb ka Harju Maakohtu
  13. veebruari
  14. a otsusest tsiviilasjas nr 2-14-
  15. Osva OÜ-ga oli võlgnikul
  16. oktoobril 2008 sõlmitud rendileping, mille p 2.1 järgi oli lepingu tähtaeg viis aastat või kuni võlgnikul on õppehoonele rentnik. Seega kehtis rendileping vähemalt kuni
  17. oktoobrini 2013 ja juhul, kui võlgnikul oli õppehoones üürnik, siis ka edasi kuni vastava lepingu lõppemiseni. Kinnistu kaasomanike
  18. jaanuari
  19. a otsusest nähtub, et kaasomanikud otsustasid, et võlgniku nõue nende vastu tasaarvestatakse kaasomanike detsembri 2011 – septembri 2012 rendinõuetega. Eeltoodust saab järeldada, et kõigil kinnistu kaasomanikel oli otsuse tegemise ajal võlgniku vastu rendi nõue. Kohtule ei ole esitatud küll nimetatud otsuse allkirjastatud eksemplari, kuid võlgniku pangakonto väljavõtetest nähtub, et kokkuleppes märgitud ajavahemikul ei ole kinnistu omanikele renti tasutud. Eeltoodust saab kokkuvõttes järeldada, et võlgnikul olid kehtivad rendilepingud lisaks AS-le Magma ka teiste Puuvilla 19 kaasomanikega vähemalt ajani, kui Mart Pošlin ja Osva OÜ võõrandasid kinnistu mõttelise osa AS-le Magma.
  20. a võõrandasid Mart Pošlin ja Osva OÜ oma mõttelise osa kaasomandist hageja õiguseellasele AS-le Magma ja alates
  21. juunist 2013 kuulus AS-le Magma 9/10 ja Ain Leedule 1/10 mõttelist osas kinnisasjast. Mõtteliste osade võõrandamise tõttu läksid VÕS § 291 lg 1 järgi võlgniku ja Osva OÜ ning Mart Pošlini vahelistest rendilepingutest tulenevad rendileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale ehk AS-le Magma. Rendilepingute tähtajatuks muutumiseks ei olnud vajalik eraldi lepingupoolte kokkulepe, kuna tähtajatuks muutumine toimus VÕS § 310 lg 1 järgi. AS Magma jagunemise ja hageja kui omandava ühingu kohta on äriregistrisse tehtud kanne
  22. mail
  23. AS Magma teatas võlgnikule
  24. septembri
  25. a teatega, et AS Magma on hagejale üle 5

(12)2-17-18305 andnud rendileandja õiguse esitada võlgnikule arveid tulenevalt rendilepingust nr 002-
  2. mail 2014 on hageja kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Kostja II väitis, et võlgnik tasus
  3. aastal hagejale suuri summasid, kuid see ei saa tõendada rendisuhte jätkumist. Samas ei ole kostja II selgitanud, mille eest võlgnik hagejale või tema õiguseellasele tasus ja kas nende vahel oli muid õigussuhteid. Seega ei ole veenev kostja II väide, et
  4. aastal hagejale renti üldse ei tasutud. Kuna hageja on ise täpsustanud, et rendilepingu esemeks oli ainult õppehoone, siis kostja II väide, et võlgnik oli 2015–2016 üürile andnud muid hooneid, ei ole veenev. Kostjad ei ole selgitanud, millisel õiguslikul alusel oleks võlgnik saanud üürile anda kinnistul asuvates teistes hoonetes olevaid ruume. Kohtule esitatud rendilepingutest ei tulene, et võlgniku valduses oleks rendilepingute järgi olnud muid kinnistul paiknenud hooneid. Ringkonnakohtu arvates saab eeltoodust järeldada, et hageja ja võlgniku vahel oli rendileping tingimustel, mis olid kokku lepitud võlgniku rendilepingutes AS-ga Magma, Osva OÜ-ga ja Mart Pošliniga. Kostja I on ise võlgniku pankrotimenetluses esitatud aruandes tunnistanud, et võlgnikul on hagejale täitmata kohustus 97 248 eurot 8 senti, kuid ei ole selgitanud, millisel alusel on see tekkinud. Ringkonnakohus ei nõustunud kostjatega, et ajavahemikul, mille eest hageja on nõude esitanud, ei olnud rendilepingute esemeks olev õppehoone enam võlgniku valduses. Pooled ei vaidle selle üle, et võlgniku äritegevuseks oli kinnistu õppehoone üürile andmine. OÜ Ehte, mis üüris ruume võlgnikult, on andnud
  5. juunil 2016 üüritud ruumide valduse üle võlgnikule. Kostja I võlgniku pankrotihaldurina on
  6. augustil 2017 teatanud OÜ-le Induserv ja OÜ-le Esadon Grupp, et ta ei nõustu üürilepingute lõpetamisega. Võlgniku pankrotimenetluses esitatud kostja I aruande järgi oli võlgnikul
  7. märtsil 2017 sõlmitud 15 üürilepingut ja üüritulu oli 4048 eurot 34 senti kuus. Võlgniku
  8. a likvideerimise vahearuande järgi oli müügitulu 150 993 eurot ja sellest oli renditulu 62% (I kd, tl-d 234–239). Kuna võlgniku äritegevuseks oli õppehoones olevate mitteeluruumide üürimine, siis juhul, kui tal ei oleks enam olnud õppehoone valdust, ei oleks ta saanud enda sõlmitud üürilepinguid täita ega saada tulu. Asjaolu, et hageja on
  9. aprillil 2015 avaldanud kinnisvaraportaalis kv.ee kuulutuse kinnistul asuva 1300,2 m2 suuruse äripinna üürile andmise kohta, ei tähenda, et õppehoone poleks olnud
  10. jaanuarist 2015 –
  11. maini 2017 võlgniku valduses. Kinnistul paikneb mitu hoonet ja kuulutusest ei tulene, et tegemist oleks õppehoone üürile andmise kuulutusega. Tuleb ka analüüsida, kas kolm rendilepingut, mille kohta ringkonnakohus eespool tuvastas, et nende järgi oli rendileandjaks hageja, kehtisid
  12. jaanuarist 2015 –
  13. maini
  14. Rendileping muutus pärast
  15. oktoobrit 2008 tähtajatuks. Tuvastatud ei ole asjaolusid, millest saaks järeldada, et see leping oleks üles öeldud, sellest taganetud või oleks see lõpetatud muul alusel, näiteks kokkuleppel. Osva OÜ-ga sõlmitud lepingu p 2.1 kohaselt kehtis see, kuni võlgnikul oli õppehoonele rentnik. Kostja I esitatud pankrotihalduri aruande kohaselt oli seisuga
  16. märts 2017 võlgnikul sõlmitud 15 üürilepingut.
  17. augustil 2017 on kostja I teatanud võlgniku üürnikele OÜ-le Induserv ja OÜ-le Esadon Grupp, et ei nõustu üürilepinguid lõpetama. Õppehoonet võlgnikult üürinud OÜ Ehte pankrotihaldur K. Mõtsnik andis ruumide valduse võlgnikule üle
  18. juunil 2016, mitte kevadel 2015, nagu väitis kostja II. OÜ Ehte pankrotihaldur selgitas, et ta ei võtnud pärast OÜ Ehte pankroti väljakuulutamist
  19. septembril 2015 võlgnikuga sõlmitud üürilepingut üle, kuid seda ei lõpetatud ja kokkuleppel lubas võlgnik tal hoida üüritud ruumides OÜ Ehte vara kuni
  20. juunini 2016, OÜ Ehte tasus ainult valvekulud. K. Mõtsniku kirjaliku selgituse kohaselt kasutas OÜ Ehte alguses peaaegu kõiki ruume. Ringkonnakohtu arvates ei saa OÜ Ehte pankrotihalduri umbmäärasest hinnangust järeldada, et õppehoone kasutamiseks ei saanud olla sõlmitud üürilepinguid teiste isikutega. Eeltoodust saab järeldada, et
  21. jaanuarist 2015 –
  22. maini 2017 oli võlgnikule rendile antud õppehoones üürnikke, mistõttu kehtis ka Osva OÜ-ga sõlmitud rendileping, mis oli VÕS § 281 lg 1 järgi üle tulnud hagejale. M. Pošliniga sõlmitud rendilepingu kohta on ringkonnakohus tuvastanud, et 6
(12)2-17-18305 M. Pošlin ja võlgnik olid sõlminud rendilepingu, mis oli muutunud tähtajatuks, ja selle lõppemise kohta ei ole kohtule tõendeid esitatud. Hageja esitas kostjale I
  1. mail 2017 rendilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt lõppes see leping
  2. augustil
  3. Kuna hageja esitas nõude aja eest kuni
  4. maini 2017, siis seda, kas kõnealune leping lõppes
  5. augustil 2017 ülesütlemisega või mitte, ei ole vaja tuvastada. Kostja II vastuväide, et kuna võlgniku osanikud otsustasid
  6. jaanuaril 2014 võlgniku likvideerida selleks, et AS Magma saaks uue ettevõttega võlgniku äritegevust jätkata, ei anna alust teha järeldust, et võlgnikuga sõlmitud rendi- ja üürilepingud oleksid lõppenud. Tuvastatud asjaoludest ei saa järeldada, et võlgnik oleks enne pankroti väljakuulutamist lõpetanud õppehoone kohta sõlmitud üürilepingud ja hageja oleks sõlminud iseseisvalt lepinguid õppehoone üürile andmiseks. Kostjad ei ole tõendanud, et võlgniku valdus õppehoonele oleks enne pankroti väljakuulutamist lõppenud. Hageja
  7. aasta ja
  8. aasta majandusaasta aruannete järgi on ka hageja äritegevuseks hoone haldamine ja uute üürnike leidmine, kuid sellest ei saa järeldada, et võlgniku äritegevus õppehoone üürile andmisel oleks lõppenud. Sellest, et hageja on osutanud kostjale II teenuseid, ei saa teha kostja II soovitud järeldust võlgnikul üürnike puudumise kohta. Kostja II esitatud üürilepingute tabelist saab järeldada, et osa üürilepinguid oli seisuga
  9. juuni 2015 sõlmitud hagejaga, kuid tabelist ei selgu, et need olid õppehoones olevate ruumide üürimiseks, ja tabelist nähtuvalt oli selle koostamise seisuga 19 üürilepingut sõlmitud just võlgnikuga. Kuna ringkonnakohus tuvastas, et hageja ja võlgniku vahel oli
  10. jaanuarist 2015 –
  11. maini 2017 kehtiv rendileping, siis olid pooled kohustatud täitma rendilepingust tulenevaid kohustusi. Rendilepingute p 4.1.1 järgi oli võlgnik kohustatud tasuma renti talle esitatud arve alusel. Seega tuleb rendi nõue rahuldada 26 kuu eest, kokku 74 178 eurot 52 senti (26 × 2853,02) ja tunnustada PankrS § 153 lg 1 p-s 2 nimetatud rahuldamisjärgus. Ringkonnakohus leidis, et väidetavalt võlgnikule müüdud teenuste osas ei tule hageja nõuet tunnustada. Kuna võlgnik on viivitanud rendiarvete tasumisega, on hagejal õigus nõuda võlgnikult viivise tasumist. Tunnustatav viivis on sama suur kui põhivõlg, s.o 74 178 eurot 52 senti. Võlgniku pankrotimenetluses PankrS § 153 lg 1 p-s 2 sätestatud rahuldamisjärgus tunnustatava nõude suurus on kokku 148 357 eurot 4 senti. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
  12. Kostjad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus tühistada osas, milles ringkonnakohus hagi rahuldas ja jättis maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 68% solidaarselt kostjate kanda. Kostjad paluvad jätta jõusse maakohtu otsuse, millega maakohus jättis hagi rahuldamata. Kostjad paluvad jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt on nõude tõendamiseks esitatud võlgniku ja AS Magma sõlmitud rendileping lõppenud, kuna võlgniku ja kõigi kaasomanike vahel sõlmiti õppehoone rendile andmiseks
  13. augustil 2008 samadel tingimustel nagu Osva OÜ-ga uued rendilepingud, mille esemeks oli lepingu punkti 2.1 järgi “Tallinnas, Puuvilla 19 asuvas õppehoones mitteeluruumid alates 01.10.2008 tähtajaga 5 aastat või kuni Puuvilla Kinnisvara OÜ-l on õppehoonele (F-korpus) rentnik“. Rendileping oli vaidluse all olevaks ajaks lõppenud lepingu punkti 2.1 kohaselt tähtaja saabumisega, kuna võlgnikul polnud enam õppehoonele rentnikku ning õppehoone oli hageja valduses. 7
(12)2-17-18305 Ringkonnakohus on oma otsuse punktis 51 asunud seisukohale, nagu pooled ei oleks vaielnud selle üle, et võlgniku äritegevuseks oli õppehoone üürile andmine. Nimetatud asjaolu ei ole ükski pool menetluses väitnud ega sellele ka tuginenud. Õppehoone on seotud üksnes konkreetse (vaidlusaluse) rendilepinguga ja see ei anna mingitki alust väitmaks, et kogu võlgniku äritegevus ja seega ka müügitulu piirdus õppehoone üürile andmisega. Vastupidi, hageja ise on läbivalt toonitanud, et võlgnik haldas ja andis üürile kogu kinnistut, sh teisi kõnealusel kinnistul asuvaid hooneid. Seda, et lisaks õppehoonele haldas ja andis võlgnik üürile ka teisi kinnistul asuvaid hooneid, on hageja rõhutanud alternatiivnõude esitamisel AÕS § 85 lg 1 alusel (vt nt hageja
  1. jaanuari 2019 kohtukõne teeside p 1). Ükski pooltest ei ole menetluses väitnud, et just õppehoone üürile andmisest sai võlgnik vaidluse all oleval ajavahemikul tulu. Kuna kostjad ei vaielnud vastu, et õppehoonega oli seotud üksnes konkreetne rendileping ja hageja haldas ja andis üürile ka kinnistul asuvates teistes hoonetes olevaid ruume, ei olnud vaja neid väiteid tõendada. Seega ei pidanud kostjad menetluses selgitama, millisel õiguslikul alusel oleks võlgnik saanud üürile anda kinnistul asuvates teistes hoonetes olevaid ruume. Vastupidi ringkonnakohtule on kostjad seisukohal, et pooled ei vaidle selle üle, et võlgnik haldas ja andis üürile ruume kõigis kinnistu kompleksi kuuluvates hoonetes (vt nt hageja
  2. jaanuari
  3. a kohtukõne teeside p 1; hageja
  4. juuni
  5. a menetlusdokumendi p 21). Lähtudes ekslikust eeldusest, et võlgniku äritegevuseks oli üksnes õppehoone üürile andmine, asus ringkonnakohus väärale seisukohale, et juhul, kui võlgnikul ei oleks enam olnud õppehoone valdust, siis ei oleks ta saanud enda sõlmitud üürilepinguid täita ega saada müügitulu. Ringkonnakohus piiritles kogu võlgniku äritegevuse üksnes õppehoone üürile andmisega ja luges kogu võlgniku käibe õppehoone üürile andmise eest saadud tuluks. Menetluses ei ole aga kumbki pool väitnud, et võlgnik oleks vaidluse all oleval ajavahemikul õppehoone üürile andmisest üldse mingit tulu saanud. Ühtlasi on ringkonnakohus seadnud vaidlusaluse rendilepingu kehtivuse sõltuvusse teiste hoonete kohta sõlmitud üürilepingutest. Asjaolu, et rendilepingu esemeks oli vaid õppehoone ning õppehoone allüürnik oli ainult OÜ Ehte (kustutatud), kinnitas hageja ise nii korraldaval istungil kui ka põhiistungil ning selle üle ei vaieldud. Varem on kostjad juba välja toonud asjaolu, et võlgnik haldas ja andis üürile ruume ka teistes kinnistu kompleksi kuuluvates hoonetes. Ühestki tõendist, menetlusdokumendist ega poole väitest ei tulene see, et ringkonnakohtu otsuse punktis 52 nimetatud üürilepingud oleksid mingilgi moel seotud just õppehoone rentimisega. Ringkonnakohus ei saa ise tõenditest faktilisi asjaolusid tuletada. Seega on väär ringkonnakohtu seisukoht, et
  6. jaanuarist 2015 –
  7. maini 2017 oli võlgnikule rendile antud õppehoones üürnikke, seda mh põhjusel, et sellist asjaolu ei ole pooled isegi esile toonud. Ringkonnakohtu lahend on vastuoluline. Jääb arusaamatuks, miks ei kehtinud rendilepingu p 2.1 ja miks kohus tuvastas, et M. Pošlini leping muutus tähtajatuks. Võlgnikul ei saanud olla ühe üürieseme kohta erineva sisu, õiguste ja kohustustega (tähtajatuid ja tähtajalisi) lepinguid. Hageja nn 90% leping ei saa sisaldada erinevaid õigusi ja kohustusi ega olla korraga nii tähtajaline kui ka tähtajatu, olles osaliselt sõltuvuses allüürilepingust ja osaliselt mitte. Ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludest lähtudes ei ole VÕS § 310 eeldused kostjate hinnangul täidetud. Olukorras, kus pankrotimenetluses on kahtluse all kõnealuste maksete õigsus, on just hageja ülesanne tõendada maksete sisu ja õiguspärasus. Ringkonnakohtu otsus on olulises osas põhjendamata. Ringkonnakohus on hinnanud asjaolusid ja tõendeid diametraalselt erinevalt maakohtust, samas ei ole kohus seda pooltega arutanud ega andnud võimalust avaldada konkreetsete tõendite kohta oma seisukoht. Ringkonnakohtu arvates ei saa OÜ Ehte (kustutatud) pankrotihalduri umbmäärasest hinnangust järeldada, et õppehoone kasutamiseks ei saanud olla sõlmitud üürilepinguid teiste isikutega. Esiteks, nagu oli juba eespool märgitud, ei väitnudki ei hageja ega ka kostjad seda, et õppehoone kasutamiseks oleks võlgnik kellegagi peale OÜ Ehte (kustutatud) üürilepinguid sõlminud. Teiseks, maakohus on oma otsuses leidnud üheselt, et OÜ Ehte (kustutatud) pankrotihalduri teabe kohaselt oli pankrotimenetluse ajal 8
(12)2-17-18305 kinnistu valdus OÜ-l Ehte ja võlgnikul. Seega ei ole esitatud ühtegi tõendit võimaliku allüüri tulude kohta. Samuti kasutati vaidlusalust ruumi kokkuleppel vara tasuta hoidmiseks. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks on pankrotihalduri vastus „umbmäärane“ ja miks ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et asjaolu, et hageja on
  1. aprillil 2015 avaldanud kinnisvaraportaalis kv.ee kuulutuse Puuvilla 19 asuva 1300,2 m2 suuruse äripinna üürile andmise kohta, ei tähenda, et õppehoone poleks olnud
  2. jaanuarist 2015 –
  3. maini 2017 võlgniku valduses. Ringkonnakohtu arvates paikneb kinnistul mitu hoonet ja kuulutusest ei tulene, et see oleks õppehoone üürile andmise kuulutus. Sellele, et tegemist oli just õppehoone üürikuulutusega, hageja vastu ei vaielnud. Ringkonnakohtu järeldus on põhjendamata, kuna kohus ei hinnanud tõendeid kogumis, vaid ühekülgselt ja puudulikult. Asjas on esitatud dokumentaalse tõendina hindamisakt selle kohta, et kogu õppehoone pindala on 1300 m2, ja aktist nähtub ka piltide järgi, et kuulutuses olev hoone on just vaidlusalune õppehoone. Seda, et kolmandate isikutega teiste hoonete üürimiseks sõlmitud lepingud võivad väidetavalt tõendada hoopis õppehoone üürimist, ei ole pooltega arutatud. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et kostja II esitatud üürilepingute tabelist ei selgu, et tabelis nimetatud üürilepingud olid sõlmitud õppehoones olevate ruumide üürimiseks. Ringkonnakohtu mõttekäik jääb arusaamatuks, sest selle tõendiga soovis kostja II tõendadagi seda, et õppehoone oli tühi, st selles polnud üürnikku. Induserv ja Esadon Grupp OÜ-de üürilepingud, mille alusel leidis ringkonnakohus, et õppehoones olid üürnikud ehk vaidlusalune rendileping kehtis edasi, ei olnud lepingutest nähtuvalt sõlmitud õppehoone (F korpus), vaid lao- ja kontoriruumide (C1 ja C2 korpused) kohta. Ka siin on ringkonnakohtu järeldus põhjendamata, kuna kohus ei hinnanud tõendeid kogumis, vaid ühekülgselt ja puudulikult. Lisaks sellele ei ole pooled väitnud, et Induserv ja Esadon Grupp OÜ-de üürilepingud oleksid seotud õppehoones asuvate ruumidega.
  4. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  5. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu

§ 692

lg 1 p 2 alusel tühistada ja asi tuleb saata

§ 691p 2 järgi tagasi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

  1. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: • Harju Maakohus kuulutas
  2. juuni
  3. a määrusega välja võlgniku pankroti. Hageja esitas võlgniku pankrotimenetluses rendilepingu rikkumisest tuleneva nõude 216 400 eurot 22 senti, mille tunnustamisele vaidlesid vastu kostjad; •
  4. oktoobril 2003 sõlmisid hageja õiguseellane AS Magma kui rendileandja ja võlgnik kui rentnik rendilepingu, millega rendileandja, kellele kuulus 40% kinnisasjast, andis võlgnikule 23 411 krooni 20 sendi eest kuus viieks aastaks rendile kinnistul asuvas õppehoones mitteeluruumid. Samadel tingimustel ja samal kuupäeval on sõlmitud rendileping Osva OÜ ja võlgniku vahel. Osva OÜ ja võlgnik on järgmise rendilepingu sõlminud
  5. oktoobril 2008 ja selle lepingu järgi on võlgnikule antud rendile kinnistul asuvas õppehoones mitteeluruumid viieks aastaks või kuni võlgnikul on õppehoonele rentnik; • vähemalt kuni 2015 kevadeni oli õppehoone võlgniku valduses; 9

(12)2-17-18305 • • •
  1. aastal oli kinnistul neli omanikku, hageja õiguseellasele AS-le Magma kuulus 4/10, Osva OÜ-le 4/10, A. Leedule 1/10 ja M. Pošlinile 1/10 mõttelist osa kaasomandist. M. Pošlin ja Osva OÜ võõrandasid oma osa kaasomandist hageja õiguseellasele
  2. aastal;
  3. maist 2015 –
  4. maini 2017 olid kinnisasja omanikud hageja, kellele kuulus 9/10 mõttelist osa kaasomandist, ja A. Leedu, kellele kuulus 1/10 mõttelist osa kaasomandist; hageja tekkis
  5. aastal AS Magma jagunemisel.
  6. Pooled vaidlevad mh selle üle, kas hageja ja võlgniku vahel oli
  7. jaanuarist 2015 kuni
  8. maini 2017 kehtiv rendileping, mille alusel üüris võlgnik hagejalt kinnistul asuvas õppehoones mitteeluruume.
  9. Maakohus leidis, et poolte vahel ei olnud vaidlusalusel ajavahemikul kehtivat rendilepingut, mistõttu puudub hagejal alus nõuda võlgnikult lepinguliste kohustuste täitmist. Ringkonnakohus leidis, et hageja ja võlgniku vahel oli
  10. jaanuarist 2015 kuni
  11. maini 2017 kehtiv rendileping, mistõttu oli rentnik (võlgnik) kohustatud tasuma renti ja tasumata rendisummalt ka viivist.
  12. Kolleegium märgib esmalt, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt Riigikohtu
  13. veebruari
  14. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-12587, p 10; Riigikohtu
  15. juuni
  16. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 40). Nii sätestab

§ 5

lg 1, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning sama paragrahvi teise lõike järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kuna hageja tugines sellele, et hageja ja võlgniku vahel oli

  1. jaanuarist 2015 kuni
  2. maini 2017 kehtiv rendileping kinnistul asuva õppehoone rentimiseks, mistõttu on võlgnik kohustatud tasuma vaidlusaluse aja eest hagejale renti, tuli hagejal oma sellekohaseid väiteid tõendada. Tuginedes asjaoludele, et võlgniku ja hageja õiguseellase vahel sõlmitud leping on muutunud tähtajatuks ja et vaidlusalusel ajal olid renditud ruumid hageja valduses, pidi hageja neid asjaolusid ka tõendama.
  3. Kostjad leiavad kassatsioonkaebuses, et ringkonnakohtu lahend on olulises ulatuses põhjendamata ning ringkonnakohus on lähtunud asjaoludest, millele pooled ei ole tuginenud. Kostjate väitel lähtus ringkonnakohus ekslikust eeldusest, et võlgniku äritegevuseks oli üksnes kinnistul asuva õppehoone üürile andmine, ning leidis seetõttu vääralt, et kui võlgnikul poleks olnud õppehoone valdust, ei oleks ta saanud müügitulu. Ringkonnakohus on oma otsuse p-s 51 märkinud järgmist: „Vaidlust ei ole, et võlgniku äritegevuseks oli Puuvilla 19 õppehoone üürile andmine. OÜ Ehte, mis üüris ruume võlgnikult, on andnud 01.06.2016 üüritud ruumide valduse üle võlgnikule. Kostja 1 võlgniku pankrotihaldurina on 23.08.2017 teatanud OÜ-le Induserv ja OÜ-le Esadon Grupp, et ta ei nõustu üürilepingute lõpetamisega (I kd, tl 221). Kostja 1 poolt võlgniku pankrotimenetluses esitatud aruande järgi oli võlgnikul 24.03.2017 sõlmitud 15 üürilepingut ja üüritulu oli 4048,34 eurot kuus (I kd, tl 154). Võlgniku
  4. a likvideerimise vahearuande järgi oli müügitulu 150 993 eurot ja sellest oli renditulu 62% (I kd, tl 234-239). Kuna võlgniku äritegevuseks oli õppehoones olevate mitteeluruumide üürimine, siis juhul, kui tal ei oleks enam olnud õppehoone valdust, siis ei oleks ta saanud tema poolt sõlmitud üürilepinguid täita ega saada müügitulu.“ 10

(12)2-17-18305
  1. Ringkonnakohtu lahendi eelnevast põhjendusest tuleneb, et ta lähtus eeldusest, et võlgniku ainsaks äritegevuseks oli õppehoone üürile andmine, pidades seda asjaoluks, mille üle pooled ei vaidle. Samas on hageja ise menetluses tuginenud sellele, et võlgnik andis üürile kogu kinnistu hoonete kompleksi, kuid vaidlusalune rendileping puudutas üksnes õppehoonet. Nii on hageja vastuses kostjate vastusele märkinud järgmist: „Nagu hageja eespool tõendas, on Puuvilla 19 kinnistu haldamine kostja 1 põhitegevus. Kostja 1 sõlmib ja lõpetab üürilepinguid iseseisvalt, mistõttu on tõendite kogumise taotluses väljatoodud põhjendused asjakohatud.“
  2. septembril
  3. a toimunud maakohtu istungil on hageja märkinud kohtu küsimusele „Kas Teie hinnangul baseerub hagi väitel, et kogu kinnistu oli Puuvilla Kinnisvara OÜ halduses?“ vastuseks järgmist: „Meie väide on see, et rendileping käis ainult õppehoone kohta. Rendileping puudutab ainult õppehoonet. Kogu kinnistu oli puuvilla kinnisvara valduses.“ (II kd, tl 102 pöördel.) Samuti on hageja viidanud
  4. jaanuari
  5. a kohtukõne teeside p-s 1 järgnevale: „Kinnistul paikneb hoonete kompleks, sh õppehoone. Hagejal oli sõlmitud rendileping üksnes õppehoone kohta, kuid kogu kompleks oli pankrotivõlgniku valduses.“ (II kd, tl 137.) Sellele, et võlgniku tegevuseks on ruumide üürile andmine kinnistul asuvas hoonete kompleksis, viitas nt kostja I juba võlgniku ajutise pankrotihalduri aruandes (I kd, tl 153 pöördel). Samuti on võlgniku likvideerimise vahearuandes viidatud sellele, et võlgnik tegeles kinnistul asuva hoonete kompleksi haldamisega (I kd, tl 235). Seega ei ole pooled tuginenud sellele, et võlgniku ainsaks äritegevuseks oleks olnud õppehoone üürile andmine. Pooled on tuginenud sellele, et konkreetne vaidlus puudutab õppehoone rendilepingut, kuid tegelikkuses puudutas kostja äritegevus kogu kinnistut. Ringkonnakohus on jätnud menetlusosaliste seisukohad võlgniku äritegevuse hindamisel tähelepanuta. Lähtudes ekslikult eeldusest, et võlgniku äritegevuseks oli vaid õppehoone üürile andmine, on ringkonnakohus viidanud üllatuslikult üürilepingutele OÜ-ga Induserv ja OÜ-ga Esadon Grupp ning sellele, et kostja I on võlgniku pankrotihaldurina teatanud eelnimetatud osaühingutele, et ei nõustu üürilepingute lõpetamisega (I kd, tl 221). Ringkonnakohus tugines sellele tõendile ja lähtus järgnevalt asjaolust, et võlgnik sai pankrotimenetluses esitatud aruande järgi üüritulu ning võlgniku likvideerimise vahearuande järgi müügitulu ja sellelt renditulu 62%. Eelneva alusel järeldas ringkonnakohus, et kuna võlgniku äritegevuseks oli õppehoones olevate mitteeluruumide üürimine, siis ilma õppehoone valduseta ei oleks ta saanud enda sõlmitud üürilepinguid täita ega saada müügitulu. Kostjate väitel on ringkonnakohtu viidatud üürilepingud OÜ-ga Induserv ja OÜ-ga Esadon Grupp sõlmitud hoopis lao- ja kontoriruumide (C1 ja C2 korpused), mitte õppehoone (F korpus) üürimiseks, millele viitab kostjate arvates kostja II esitatud tõend (võlgniku
  6. a äriruumide üürilepingute nimekiri (II kd, tl 122)). Ringkonnakohus on küll nimetatud üürilepingute tabelile viidanud oma otsuse p-s 54, kuid mitte OÜ Induserv ja OÜ Esadon Grupp üürilepingute aspektist. Ringkonnakohus on viidanud otsuse p-s 54 üldiselt hoopis sellele, et „tabelist nähtuvalt oli selle koostamise seisuga 19 üürilepingut sõlmitud just võlgnikuga“. Leides eespool (kuigi ekslikult), et võlgniku äritegevuseks oli vaid õppehoone üürile andmine, on ringkonnakohtu põhjendus üürilepingute tabelile (millest nähtuvalt andis võlgnik üürile erinevaid hoonete kompleksi korpusi) viidates ka vastuoluline. Vastuolulised on ringkonnakohtu järeldused otsuse p-s 49, mille kohaselt „ei ole kostjad selgitanud, millisel õiguslikul alusel oleks võlgnik saanud üürile anda kinnistul asuvates teistes hoonetes olevaid ruume. Kohtule esitatud rendilepingutest ei tulene, et võlgniku valduses oleks rendilepingute järgi olnud muid Puuvilla 19 kinnistul paiknenud hooneid“. Arvestades eespool toodud põhjendusi, leiab kolleegium, et ringkonnakohtu lahend ei vasta

§ 436

lg-s 1 sätestatud nõuetele.

§ 436

lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud,

§ 654lg 1 teise lause alusel laieneb see nõue ka ringkonnakohtu otsusele.

Kolleegium on korduvalt selgitanud, et kohtuotsuse seaduslikkus ja põhjendatus tähendab ka seda, et 11

(12)2-17-18305 kohtuotsus ei või olla vastuoluline (vt nt Riigikohtu
  1. aprilli
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 15; Riigikohtu
  3. veebruari
  4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-188-12, p 14;
  5. jaanuari
  6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-08, p 12). Lisaks nõustub kolleegium kostjatega, et ringkonnakohus on rikkunud põhjendamiskohustust (

§ 654lg 5).

Eelnevat arvestades tuleb ringkonnakohtu lahend

§ 692lg 1 p 2 alusel tühistada.

  1. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama kõiki poolte esitatud tõendeid ja väiteid, ning seejuures arvestama, et hagi rahuldamiseks peab hageja oma nõude aluseks olevaid asjaolusid tõendama. Kui hageja oma väiteid nõude põhjendatuse kohta tõendada ei suuda, ei saa hagi rahuldada. Kui asja uuel läbivaatamisel peaks leidma tõendamist asjaolu, et vaidlusalusel ajavahemikul sai võlgnik tulu üksnes muude ruumide (mitte õppehoone) üürimisest, ei saa muude ruumide kohta sõlmitud lepingud ja nendest saadav tulu tõendada võlgniku valdust õppehoonele. Kolleegium jääb seisukoha juurde, et kohus ei pea ise esitatud tõenditest asjaolusid otsima, vaid pool peab kohtule viitama, millistele asjaoludele ta tugineb, ja kui vastaspool asjaolu vaidlustab, siis peab pool välja tooma, millistele tõenditele ta asjaolu tõendamiseks tugineb (vt ka Riigikohtu
  2. detsembri
  3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-13, p 17; Riigikohtu
  4. oktoobri
  5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-04, p 25). Kui ringkonnakohus peaks leidma, et lepingulise suhte olemasolu ei ole praegusel juhul tõendatud, tuleb hinnata ka hageja alternatiivnõuet AÕS § 85 järgi.
  6. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb

§ 173lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 järgi ringkonnakohtu otsustada.

19. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kaebuselt tasutud kautsjon

§ 149lg 4 esimese lause alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt) 12

(12)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.