Obsah (10)

§ 115§ 103§ 127§ 217§ 218§ 101§ 221§ 220§ 14§ 77

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Nele Atonen Otsuse tegemise aeg ja koht 15.09.2020, Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-16-14529 T Me (endise nimega M) hagi

§ 115

lg 1); 2) kostja vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1), st rikkumine ei ole

§ 103

lg 1 järgi vabandatav; 3) hagejale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); 4) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); 6 5) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); 6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

30. Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka

§-de 217-227 erireeglid. Nii määratakse müügieseme lepingutingimustele mittevastavust

§ 217

(ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused (vt ka Riigikohtu 20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27 koos seal viidatud varasema praktikaga). Müüja vastutab müüdud eseme puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218

lg 1); 2) puudus ei tulenenud ostjast (

§ 101

lg 3); 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (

§ 218

lg 4); 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (

§ 221

lg 2); 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (

§ 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (

§ 221lg 1 p 2).

31.

§ 218

lg 1 esimese lause järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

§ 217

lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid.

§ 218

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 14

lg 1 teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus edastatud ebaõige teave võib olla müüja vastutuse aluseks ka siis, kui asja omadused müügilepingus ei kajastu. Läbirääkimistel asja omaduste kohta antud tõele mittevastav kinnitus muutub lepingu sõlmimisel lepingutingimustele mittevastavuseks

§ 217

lg 1 p 1 tähenduses (vt ka Riigikohtu 05.06.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-171-14, p 12). 32. Hageja väidetest järelduvalt ostsid hageja ja A M kostjalt kinnisasja mõttelise osa eesmärgiga kinnisasjal asuvasse elamusse elama asuda. Kostja ei ole menetluses ka vastu vaielnud sellele, et kinnistu osteti elamiseks.

§ 217

lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema elamus tagatud elementaarsed elutingimused (vt nt Riigikohtu 20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Seetõttu ei võinud elamus esineda elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt nt ülalmärgitud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-21-129-12, p 23 koos seal viidatud varasema praktikaga).

1. Hageja ja A M tutvusid lepinguobjekti müügikuulutusega kinnisvaraportaali KV.EE kaudu (I kd tl 109-112). Müügikuulutuses on märgitud, et maja vajab (seest) renoveerimist, kuid kuulutuses märgitud info põhjal oli majal mh ahjuküte, lokaalne vesi ja kanalisatsioon. Käesoleval juhul ei ole pooled müügilepingus lepingueseme omadusi eraldi detailselt kokku leppinud. Samuti ei nähtu lepingust ega 7 muudest tõenditest kokkuleppeid selle kohta, et elamu ei peaks mõnele elementaarsele elutingimusele vastama. Müügikuulutuses väljatoodut arvestades ei vasta elamu kohtu hinnangul lepingutingimustele, kui sellel esinevad hagis välja toodud väidetavad puudused: kanalisatsiooni toimimisel esinevad tõrked, puidust kandekonstruktsioonidel on mädanikkahjustused, katusel ja välisseinal puudub tuulutusvahe jne.
2. Müügiobjektiks olnud kinnistu kvaliteedinõuete hindamisel omab kohtu hinnangul tähtsust asjaolu millal maja on ehitatud ning millal renoveeritud, remonditud või ümber ehitatud. See siiski ei tähenda, et elamu ei pidanud vastama ülalmärgitud elementaarsetele elamistingimustele (kui ei ole tuvastatavad poolte teistsugused kokkulepped). Oluline on, et elamu on esmakordselt kasutusele võetud aastal
3. Samuti on oluline, et müügikuulutuses märgitu kohaselt oli maja osaliselt renoveeritud – majale oli paigaldatud uus katus ja soojustusega vooder. Müügikuulutuses olevat teavet, et maja vajab renoveerimist, tõlgendasid hageja ja A M hagis toodu kohaselt, et välja oli vaja ehitada vannituba, vett ei olnud majas, aknad vajasid välja vahetamist, tubades tuli osaliselt vahetada kipsi, põrandad korda teha, laed olid vanad ja koledad. Müügilepingu sõlmimise ajaks tehtud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele. Hageja väitel on ostetud elamu kasutajale ohtlik. Kuivõrd poolte vahel ei ole vaidlust, et elamu on esmakordselt kasutusele võetud 1928, siis tuleb kohtul esmalt hinnata, millal on maja renoveeritud/remonditud/ümber ehitatud.
4. Müügikuulutuse kohaselt oli kinnistul asuv elamu valmis, kuid vajas seest renoveerimist. Remonditöödega oli alustatud. Majale oli paigaldatud uus katus ja soojustusega välisvooder (I kd tl 110). Müügilepingu punktis 1.7 on märgitud, et elamu esmane kasutus on
5. Riikliku ehitisregistri elektroonilises andmebaasis puuduvad (ümber)ehitamist kajastavad dokumendid (eelkõige ehitus- ja kasutusluba) (I kd tl 11). Domus Kinnisvara poolt koostatud hindamisaktist nähtuvalt on kostja esindaja T M avaldanud hindamisakti koostajale, et maja esmane kasutuselevõtt oli 1928 ning maja on rekonstrueeritud
6. Samuti on hindamisaktis märgitud ,et hoonet on hiljuti renoveeritud, mille käigus on hoone soojustatud, paigaldatud uus fassaadi- ja katusekate (I kd tl 135). Kohus on seisukohal, et eeltooduga on tõendatud, et elamu on küll ehitatud 1928, kuid on 1970 ja hilisemalt enne müügilepingu sõlmimist renoveeritud. Poolte vahel puudub vaidlus, et enne müügilepingu sõlmimist on paigaldatud uus fassaadi- ja katusekate. Kohus on seisukohal, et müügilepingu sõlmimise ajaks teostatud renoveerimistööd pidid vastama nende tegemise ajal kehtinud ehitusnormidele.
7. Edasi hindab kohus iga puuduse osas, kas puudused tuleb antud juhul lugeda varjatud puudusteks, mille eest kostja müüjana vastutab ja kas hageja pidi enne müügitehingu toimumist puudustest teadma. Kanalisatsiooni puudumine
8. Hageja on leidnud, et üheks lepingutingimustele mittevastavuseks on kanalisatsiooni mittetoimine. KV.EE-s avaldatud müügikuulutuse kohaselt oli majas toimiv kanalisatsioon (I kd tl 110). Kuivõrd kanalisatsioon ei töötanud, siis on hageja hinnangul esitatud müügilepingus ostjat eksitav ja vale info. Hageja on seisukohal, et kanalisatsiooni renoveerimise (reoveemahuti + paigaldus) kulu on käsitletav kahjuna. Kostja on leidnud, et hageja ei ole käesolevas menetluses tõendanud, et kanalisatsiooni uue reoveemahuti paigaldamine oli kuidagi seotud kanalisatsiooni mittetöötamisega.
9. Hageja on kohtule avaldanud, et peale vee majja toomist ei töötanud enam kanalisatsioon. Kelder oli vett täis ja pump uppunud. Majast läinud reovesi kogunes keldrisse ning jäi sinna. Torud olid umbes (I kd tl 123, 123 pöördel). Kohtule esitatud Domus Kinnisvara hindamisaktist nähtuvalt sai hageja enne müügilepingu sõlmimist teadlikuks, et kinnistul on kogumiskaev, kuid kohus on seisukohal, et hageja ei pidanud sellest lähtuvalt eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ehk et elamul puudub toimiv kanalisatsioon. Hageja on kohtule esitanud Z valla poolt 05.08.2019 väljastatud tõendi kohaselt ei ole aadressil x, Z alevik, Z vald kinnistu piirile ega ka naabruses olevate kinnistute piirile ühisveevärgi ja –kanalisatsooni seaduse mõistes ühisveevärgi ja –kanalisatsioonisüsteemi ega ka liitumispunkte rahatud. Ühisveevärgi- ja kanalisatsioonisüsteemi rajamiseks piirkonnas on ehitusluba väljastatud, teada ei ole täpne trassi valmimise aeg. Z alevik on tiheasustusega ala ning reovee immutamine ei ole piirkonnas lubatud (II kd tl 172). 8
10. Kohus on seisukohal, et maja kasutamine elamiseks eeldab selle kasutamist eesmärgil, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kuivõrd müügikuulutuse kohaselt oli majas toimiv kanalisatsioon, siis pidi olema seda võimalik ka kasutada. Kanalisatsiooni tõrgeteta toimimine on seega elementaarseks tingimuseks, millele peaks elamiseks mõeldud lepinguese

§ 217

lg 2 p 2 järgi vastama (st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima). Kui lepinguese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega ning lepinguese ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga

§ 77lg 1 teise lause mõttes.

Kohus on seisukohal, et hageja on välja toonud ja tõendanud, et kanalisatsiooni kasutamisel esinesid takistused. Kohtule ei ole esitanud tõendeid, et majal oli toimiv kanalisatsioon. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kanalisatsiooni puudumise näol on tegemist varjatud puudusega, mille eest kostja vastutab. Fassaadi- ja katusekate

1. Hageja väitel on maja katuse ning välisseinte soojustamisega seotud tööd tehtud ebakvaliteetselt. Hageja on kohtule esitanud riiklikult tunnustatud eksperdi P P ekspertarvamuse, millest nähtub, et ekspert P P on tuvastanud et katusel puudub räästa- ja harjatuulutus ning tuulutuskanal. Piisava tuulutuse puudumine loob tingimused katusepleki alla niiskuse kondenseerumiseks ja erinevat puidumädanikku tekitavate (pruun- ja valgemädanik) seente arenguks. TarindiRYL 2010 punkt 651.4 Õhukese lehtmetalli paigaldamine esinevad nõuded, mille järgi ehitisosad tehakse nii, et neisse ei koguneks kahjulikul määral niiskust ja et oleks tagatud projektikohane tuulutatavus ja soojustus. RIL 107-2012 punkti 5.3.3 „Metallist katused“ alapunkti Tuulutus järgi metallist katusekatte aluse (aluskate või täislaudis) alla tuleb teha piisavalt suur, vähemalt 100mm tuulutusvahe. Räästas peab olema piisavad tuulutust tagavad kompensatsiooniavad ja harja all peab saama tuulutus liikuda harja suunaliselt. RT 85-10767 „katuse profiil- ja laineplekk katted“ punkti 3.3 „Aluse tuulutamine“ järgi Katusekatte ja aluskatte tuuldumine tagatakse kõrgenduslattidega. Tuulutuse puudumine on tekitanud katusekonstruktsioonis pruunmädaniku, mille tulemusel on katusetala kandevõime ammendunud ning selle külge ei ole võimalik kinnitada ruumi siseviimistluskonstruktsioone. Elamu katuse puhul on tegemist katuslaega, mille soojustuseks on saepuru. Sellise laekonstruktsiooni puhul peab siseviimistluskihi ja soojustuse vahel asuma aurutõkke kiht, mis takistab ruumis oleva soojema ja niiskema õhu liikumist katusekonstruktsiooni. Antud juhul aurutõkkekiht katuse sees puudub. Aurutõkkekihi asemel on bituumeniga immutatud paber, mis on sobilik kasutada tuuletõkke kihina, kuna laseb veeauru läbi. Käesoleval juhul liikus soojem ja rohkem niiskust sisaldav õhk eluruumist läbi ruumi siseviimistluse ja bituumen paberi katuses oleva saepuru sisse, kuhu tekkis kastepunkt. Õhus olev veeaur kondenseerus ja muutus veeks. Plekialuse tuulutusvahe puudumise tõttu ei saanud liigniiskus katusekonstruktsioonist väljatuulduda. Eelkirjeldatud olukordade koosmõju lõi tingimused pruunmädanikku tekitavate seente arenguks. Katusel puudub vihmaveesüsteem, sademete kontrollitud ärajuhtimiseks. RT 85-11020 „Metallist sadeveesüsteemid“ punkti 1 järgi Hoonetele paigaldatakse räästarennid ja sademeveetorud katuselt äravoolava vee juhtimiseks kontrollitult voolusängi, sademeveekanalisatsiooni või immutussüsteemi. Räästarennid ja sademeveetorud vähendavad vundamendiäärse niiskumist ning takistavad vee pritsimist soklile ja välisseinale. Ekspert P P on leidnud, et välisfassaadi puidust laudise olukord on rahuldav, kuid välisfassaadi puitlaudisel ja avatäidetel puudub tuulutusvahe. RIL 107-2012 punkti 4.1 järgi tuleb välisvoodrite puhul arvestada sellega, et voodri taha pääseb alati vähesel määral vett. Kihilisel välisseinal, millel on välisvooder, tagatakse voodri taha pääsenud niiskuse eraldumine tuulutusvahega. Tuulutusvahe peab ulatuma katkematult soklist räästani. Punkti 4.2.4 järgi on puitvoodri minimaalne tuulutusvahe 20mm. Samuti leidis ekspert, et vintskapi välisfassaadi laudis on vastu katuse plekki. RT 85-10767 „katuse profiil- ja laineplekk katted“ punkti 6.6 „Seinaga külgnemine“ ja joonise 31 järgi on katusepealispinna ja laudise vahel minimaalselt 150mm vahe. Vahe eesmärk on tagada välisfassaadi laudist tuulutus ja takistada niiskuse sissetungimist laudade otstest. Eksperdi hinnangul ei vasta elamu katuse ja välisseinakonstruktsioonid ehitusnormidele ning on põhjustanud puidust kandekonstruktsioonide mädanikkahjustused ja kandevõime osalise või täieliku kaotuse. Katusel ja välisseinal puudub tuulutusvahe. Ehitusnormidele mittevastav katuselae konstruktsioon, sh tuulutusvahe puudumine, on 9 viinud katusetalade mädanemiseni ja talade kandevõime ammendumiseni. Välisfassaadi laudise olukord on rahuldav, kuid fassaadilaudis on ehitusnormidele mittevastavalt paigaldatud (I kd tl 29-31).
2. Kostja on esitanud vastuväite hageja poolt esitatud P Pi arvamuse kohta, leides, et kuivõrd arvamus on tellitud hageja poolt ja hageja poolt ka kinni makstud, siis on selline arvamus erapoolik ja see ei saa olla nõude rahuldamise aluseks. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole alust kahelda eksperdi erapooletuses. Ainuüksi asjaolu, et ekspertiisi on tellinud ja ekspertiisi eest on maksnud hageja, ei muuda eksperti erapoolikuks. Kuivõrd P P on kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja, siis kohtuekspertiisiseaduse § 17 lg 1 kohaselt pidi ta enne nimekirja kandmist andma vande, mis sisaldab ka hoiatust vastutusest teadvalt vale eksperdiarvamuse koostamise eest. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis seaks riiklikul tunnustatud eksperdi P Pi poolt koostatud ekspertiisi kahtluse alla. Kohtu arvestades ei pidanud hageja ja A M kinnisasja ostmisel eeldama, et nad peavad hakkama katuse paigaldamisega ja välisseinte väidetava soojustamisega seotud töid kohe ümber tegema ning sellega seoses täiendavaid kulusid kandma. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et katuse- ja fassaaditööd on tehtud puudustega, mistõttu on tegemist müügilepingu varjatud puudusega, mille eest kostja vastutab. Põrandatalad
3. Ekspert P P on leidnud, et põrandatalad on mädanikuga kahjustunud ja kandevõime kaotanud. Kahjustuse ulatus viitab aastatepikkusele liigniiskusele. Talade kandevõime tagamiseks on varasemalt laotud talade alla savitellistest tugi, mis on kattunud kollaseks tõmbunud seeneniidistikuga. Kohati on väljaarenenud viljakehad. Näha on ka hästiarenenud seeneniidistik. Elamu vundamendis tuulutusavad, kuid ülevaatuse ajal olid need ehitusvahuga suletud. Tuulutusavad tuleb avada (I kd tl 30). Kostja on leidnud, et kuivõrd elamu ülevaatamisel enne müügilepingu sõlmimist kostja esindaja T M selgitas hagejale, et põrandad vajavad vahetamist, siis oli hageja nimetatud puudusest teadlik. Kohus kostja vastuväitega ei nõustu ning leiab, et asjaolu, et hageja oli teadlik, et põrandad vajavad väljavahetamist, ei tähenda, et hageja pidi olema teadlik, et põrandatalad on mädanikuga kahjustunud ja kandevõime kaotanud. Hageja ei pidanud eeldama ega kontrollima, et põrandatalad olid kahjustunud. Samuti ei nõustu kohus kostjaga, et mädanikkahjustused on tekkinud elamusse hageja enda tegevuse tulemusel. Poolte vahel ei ole vaidlust, et vundamendis asuvad tuulutusavad on ehitusvahuga suletud hageja poolt peale poolte vahel müügilepingu sõlmist. Kuid kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on usutav ekspert P P ekspertiisis toodu, et puitu lagundavad seened toituvad puidus sisalduvas orgaanilisest ainest ja vajavad elutegevuseks stabiilselt ja pikaajaliselt (aastaid) suurt niiskusehulka 25…30%. Kostja on 14.02.2017 toimunud kohtuistungil kinnitanud, et maja ülevaatamise hetkeks olid vahetatud pooled esimese korruse põrandad, mistõttu pidi kostja kohtu hinnangul olema teadlik põrandatalade seisukorrast (I kd tl 123 pöördel). Tuginedes poolte poolt avaldatule ja kohtule esitatud tõenditele, on kohtu hinnangul eluliselt usutav, et ekspertiisis kajastatud seenkahjustused on toimunud pikema aja vältel (aastate vältel). Kohus leiab, et kahjustatud põrandatalade näol on tegemist varjatud puudusega. Küttesüsteem
4. Ekspert P P on oma ekspertiisis märkinud, et
5. korruse ajul puudub vundament, ahi toetub mädanenud puittaladele. Ahju kaalu tõttu peab sellisel ahjul olema vundament, millele toetuda.
6. korrusel asuvad
7. korruse ahju peal veel üks ahi ja pliit, mis toetuvad puittaladele. Ahju kõrval on näha pragu, mis algab laest ja suundub mööda pliidi soojami külge allapoole. Pragu viitab vahelae ebapiisavale ja/või ammendunud kandevõimele (I kd tl 30). Hageja on kohtule esitanud e-kirja, millest nähtuvalt on enne müügilepingu sõlmimist kostja e-postiaadressilt kostja esindaja T M hagejale kinnitanud, et küttekolded on korras ja korstnad puhastatud (I kd tl 115). Hageja on 14.02.2017 kohtuistungil avaldanud, et hageja ja A M esimesel talvel kütsid, kuid kauem ahjusid säilitada ei saanud, kuna ahjul vundament puudus (kd tl 123 pöördel). Kohus on seisukohal, et kuivõrd puittalad, millele ahjud toetusid, olid mädanenud ning ahjud seetõttu ohtlikud, siis oli tegemist müügilepingu mittevastavusega. Kohus leiab, et tegemist on varjatud puudusega. 10
8. Kohus on seisukohal, et kuna kostja ei teatanud hagejale eeltoodud puudustest, müüs kostja hagejale varjatud puudustega kinnisasja ja vastutab hagejale tekkinud kahju eest. Kahju pidi olema kostjale ettenähtav

§ 127lg 3 tähenduses.

Müügilepingu eesmärgiks on ära hoida varjatud puudustest tingitud kahju tekkimine. Hageja ei pidanud kinnisasja ostmisel eeldama, et hageja peab hakkama tegema elamule kulutusi seoses katuse- ja fassaaditöödega, küttesüsteemi, kanalisatsiooni ning põrandataladega. Hageja poolt esile toodud puudused on kõik varjatud, mida ei olnud võimalik tavapärasel visuaalsel vaatlusel avastada. Kostja ei saanud hagejalt oodata ostetava asja veelgi põhjalikumalt uurimist, kui seda on korduvalt kinnistuga tutvumine enne lepingu sõlmimist. Nimetatu on vastuolus võlaõigusseadusest tuleneva müüja vastutuse üldise regulatsiooniga. Müüja vastutab põhimõtteliselt kõikide lepingueseme puuduste eest, mis olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, ka siis, kui puudused ilmnevad hiljem (

§ 218lg 1).

Ostja ei pea eeldama, et talle müüakse lepingutingimustele mittevastav asi. Hageja sai lähtuda visuaalselt nähtavast ning müügikuulutuses ja kostja poolt avaldatust, et elamu on valmis, elamus on kanalisatsioon, paigaldatud uus katus ja soojustusega välisvooder ning korras ahjud. Ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul palkama asjatundjat. 45.

§ 115lg 1 ja § 128 lg 3 alusel peab kostja hüvitama hagejale tekkinud kahju.

Hageja kahju nõue 24 970,51 eurot koosneb kulust eksperdiarvamusele summas 720 eurot, kanalisatsiooni renoveerimine (reoveemahuti + paigaldamine) summast 2000 eurot, saematerjali kulu põrandate taastamiseks summas 141,37 eurot, kipsplaatide kulu seoses põranda kahjustumisega 329,94 eurot, küttesüsteemide vahetuse kulu summas 5179,20 eurot ja katuse- ja fassaaditööde maksumusest 16 600 eurot.

1. Hageja on kulude tõendamiseks esitanud kohtule arved ja hinnapakkumised (I kd tl 52-56, I kd tl 180d). Kohus on seisukohal, et tegemist on osaliselt põhjendatud ja vajalike kuludega. Kohus leiab, et põhjendatud on hageja nõue kanalisatsiooni renoveerimisele, saematerjali kulu põrandate taastamiseks ning kipsplaatide kulu seoses põranda kahjustumisega, kuivõrd nimetatud tööd olid teostatud varjatud puuduste likvideerimiseks. Kohus leiab, et osaliselt on põhjendatud hageja kahjunõue küttesüsteemi vahetuse ning katuse- ja fassaaditööde maksumuse hüvitamiseks. Hageja on välja toonud ja tõendanud, et küttesüsteemis ning katuse ja fassaaditöödes esines puudusi, kuid hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, et vajalik oli terve katuse ja fassaadi väljavahetamine. Samuti ei ole hageja välja toonud ega tõendanud, et küttesüsteemis esinenud puuduseid ei olnud võimalik muudmoodi likvideerida kui uue küttesüsteemi ehitamisega. Kohus leiab, et hageja kahjunõue küttesüsteemi vahetuse ning katuseja fassaaditööde maksumuse hüvitamiseks ei ole põhjendatud suuremas summas kui 50% ulatuses. Kohus on küll leidnud, et küttesüsteemil ning katuse- ja fassaaditöödel esines varjatud puudusi, kuid hageja ei ole kohtu hinnangul tõendanud, et vajalik oli täielikult uue fassaadi- ja katuse ehitus ning uue küttesüsteemi ehitus. Eeltoodust tulenevalt leiab, et hageja kahju nõue on põhjendatud summas 13 360,91 eurot (sh kanalisatsiooni renoveerimine 2000 eurot, saematerjali kulu põrandate taastamiseks 141,37 eurot, kipsplaatide kulu seoses põranda kahjustamisega 329,94 eurot, küttesüsteemide vahetuse kulu 5289,60 eurot ning katuse- ja fassaaditööde maksumus 8300 eurot).
2. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele kahju 13 360,91 eurot. Kohus jätab hageja nõude 10 889,60 euro (24 250,51-13 360,91) ulatuses rahuldamata.
3. Seoses kuluga ekspertiisile 720 eurot (I kd tl 51) märgib kohus, et kohtu hinnangul on tegemist dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamise nõudega. Sellist kulutuste hüvitamise nõuet ei saa TsMS § 174 lg-st 11 tulenevalt panna maksma hagimenetluses. Seda saab nõuda menetluskulude kindlaksmääramisel. Seetõttu jätab kohus 720 euro saamise nõude TsMS § 423 lg 1 p 13 alusel läbi vaatamata (vt ka Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-116-16, p 39-40). Menetluskulude jaotus 11
4. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus on seisukohal, et kuivõrd kohus rahuldab hageja hagi osaliselt, tuleb poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Nele Atonen kohtunik 12