2-17-17295/24

2-17-17295 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Kristiina Kruusel Otsuse tegemise aeg ja koht 15. oktoober 2019, Tallinn Tsiviilasja number 2-17-17295 Tsiviilasi AS-i Finora Capital hagi K Vi vastu võlgnevuse 15 000 euro, viivise 493,15 euro ja lisanduva viivise saamiseks Tsiviilasja hind 16 693,15 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja AS Finora Capital (registrikood 12324050, asukoht Tartu mnt 10, 10145 Tallinn) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat M V (xxx) Kostja K V (isikukood xxx, elukoht xxx) Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON 1. Hagi rahuldada.

2.Välja mõista K Vilt AS-i Finora Capital kasuks võlgnevus (põhinõue) 15 000 eurot ja seisuga 16. jaanuar 2018 sissenõutavaks muutunud viivis 493,15 eurot.

3.Välja mõista K Vilt AS-i Finora Capital kasuks viivis protsendina põhinõudelt (15 000 eurolt) alates 17. jaanuarist 2018 kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Menetluskulude jaotus 1. Jätta menetluskulud K Vi kanda.

2.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p 2 ja lg

2).

Edasikaebamise kord 1 2-17-17295 Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lõikele 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED 1. AS Finora Capital (hageja) esitas 17.11.2017 Harju Maakohtule hagi K Vi (kostja) ja Xxx Xxx OÜ vastu, milles palus kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista võlgnevuse 15 000 eurot, hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 292,60 eurot ning alates hagi esitamisest viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Kohus eraldas 22.12.2017 määrusega käesolevast tsiviilasjast iseseisvasse menetlusse hageja nõude, milles palutakse Xxx Xxx OÜ-lt välja mõista võlgnevus 15 000 eurot, viivis 292,60 eurot ja lisanduv viivis.

16.01.2018 esitas hageja kohtule hagi tervikteksti kostja vastu, milles palus kostjalt välja mõista võlgnevuse 15 000 eurot, seisuga 16.01.2018 sissenõutavaks muutunud viivise 493,15 eurot ning edasi viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2.Hagiavalduse kohaselt kuuluvad hagejale Tallinnas Xxx tänaval kinnistud nr 41 ja 41b.

Varem omas hageja ka kinnistut Xxx 41a, Tallinn, mis müüdi kokkuleppel kostjaga tema ainuomanduses olevale Xxx Xxx OÜ-le 25.04.2017. Pooled leppisid Xxx 41a, Tallinn müügitehingus kokku ainult seetõttu, et kostja kinnitas, et on leidnud ostja kinnistutele Xxx 41 ja Xxx 41b koguhinnaga 248 000 eurot. Kostja edastas 25.04.2017 e-kirjaga ostja Xxx Xxx OÜ andmed koos broneerimiskinnitusega. Kavandatud tehingult arvestas kostja maaklerina maaklertasu 15 000 eurot. Samas e-kirjas teatas kostja soovist enda kontrolli all oleva Xxx Xxx OÜ nimel osta Xxx 41a kinnistu hinnaga 98 000 eurot. Xxx 41a müügihinna osas tehti tasaarvestus kostja nõutud maaklertasuga 15 000 eurot, arvestades, et kinnistute Xxx 41 ja Xxx 41b tehingu aeg ja tingimused olid juba kokku lepitud. Maaklertasu nõudeõiguse ja maksmise eelduseks oli eelpool kirjeldatud tehingu toimumine hinnaga 248 000 eurot. Hageja nõustus tasaarvestusega ka seetõttu, et hageja ja kostja on teinud hüpoteekide seadmise ja ärilaenude refinantseerimise osas koostööd alates 2014. aastast, sh on kostja mitmete selliste tehingute käigus saanud maakleritasu.

2.1. Xxx 41a kinnistu müüdi Xxx Xxx OÜ-le hinnaga 83 000 eurot. Xxx Xxx OÜ kanti kinnistusraamatusse omanikuna 08.05.2017. Xxx 41 ja 41b kinnistute müüki ei ole toimunud, kuna kostja nimetatud ostja Xxx Xxx OÜ ei nõustunud notariaega paika panema ja loobus ka broneerimislepingus viidatud broneerimistasu maksmisest. Seejuures kostja kui ka Xxx Xxx OÜ avaldasid korduvalt, et tehing toimub lähiajal. Hageja on teinud korduvalt kostjale (kes on samaaegselt ka Xxx Xxx OÜ juhatuse liige ja ainuomanik) ettepaneku tagastada Xxx 41a müügitehingus tasaarvestuse tulemusena saadud 15 000 eurot, kuid kostja ei ole nendele ettepanekutele vastanud.

2 2-17-17295 2.2. Hageja tegi müügitehingu kostja kontrolli all oleva Xxx Xxx OÜ-ga kokku lepitud hinnast maaklertasu võrra odavama hinnaga. Kostjal puudus tegelikult õigus maaklertasu saada, kuna kostja poolt nimetatud ostja keeldus Xxx 41 ja 41b kinnistute müügitehingusse tulemast. Vaatamata Xxx 41 ja 41b müügitehingu mittetoimumisele sai kostja sisuliselt maaklertasu 15 000 eurot alusetult. Xxx 41 ja 41b müügitehingut ei toimunud hagejast sõltumatutel asjaoludel (võimalikul ostjal kas puudus ostuhuvi algusest peale või kadus see ostuhuvi mingil põhjusel). Arvestades teadaolevaid asjaolusid, pidas hageja tõenäoliseks, et kostja poolt avaldatud informatsioon oli antud eesmärgiga kallutada hagejat märkima müügilepingusse madalam hind.

3.Kostja väited sellest, et maaklerteenust osutas hagejale Xxx Xxx OÜ, on paljasõnalised.

Kostja ja hageja vahel on olnud koostöö aastast 2014 nii hüpoteekide seadmise kui ka ärilaenude refinantseerimise osas ning kostja on mitmete selliste tehingute käigus saanud maaklertasu. Sel ajal (s.o 2014) ei olnud Xxx Xxx OÜ-d isegi asutatud. Asjaolu, et kostja on asunud nimetatud (või teiste) äriühingu juhatusse, ei loo automaatselt hagejal õigussuhet ka kõigi vastavate äriühingutega või kostja poolt osutatavad teenused on osutatud järsku vastavate äriühingute poolt. Kogu perioodi jooksul ei ole hagejal ka tekkinud arusaama, et teenust ei osuta mitte kostja isiklikult, vaid hageja on lepingulistes suhetes kolmandate isikutega.

3.1. VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maaklertasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimist. Sellist asjaolu ei saabunud, kuna Xxx Xxx OÜ-ga ei sõlmitud notariaalselt tõestatud müügilepingut. Asjaolu, et viidatud äriühing ei tasunud ka broneerimistasu, viitab täiendavalt sellele, et ostuhuvi tegelikult puudus ning vastava isiku esiletoomine kandis muid eesmärke. Xxx Xxx OÜ väitis algselt (2017. aasta kevad-suvel), et tegeleb rahaasjade kordaajamisega ning siis sellejärgselt toimub kohe tehing. Sama kinnitas ka pidevalt kostja hagejale. 2017. aasta sügisel hakkas Xxx Xxx OÜ väitma, et kinnistule ligipääsu ei ole või et on koormatud kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepingutega. See oli hageja jaoks üllatuslik ja kummaline, sest juba mais 2017 oli hageja korduvalt kinnitanud ning esitanud ka kohtutäituri vastuse järelepärimisele selle kohta, et mistahes kinnisasju koormavad lepingud puuduvad. Hageja leidis, et need olid otsitud (või enda poolt loodud) põhjused, sest tegelikkuses kinnisasja omandamise vastu huvi puudus. Xxx Xxx OÜ-l oli võimalik kinnisasjaga korduvalt tutvuda, vajaduse olemasolul lepiti vastav aeg kokku või oli kostjal olemas ligipääs. Vastava kinnistu omandas hageja täitemenetluse raames, milles sundtäideti hageja kasuks seatud hüpoteegiga tagatud laenu. Vastava laenu väljastas hageja kostja vahendamisel ehk kostja on olnud vastavate kinnisasjade eelmiste omanikega ka ise seotud.

4.Asjaolu, et teenuse eest esitatud arved on esitatud lõppastmes kostjaga seotud isiku poolt, ei tähenda, et maaklerteenust osutasid kostjaga seotud ettevõtted. Maaklerteenuse osutamise järgselt andis kostja teada, et esitab arve ühe või teise ettevõtte poolt konkreetse maaklerteenuse eest. Arvestades, et teenus oli saadud, ei ole välistatud teenuse eest maksmine kolmandale, s.o teenuse osutaja poolt soovitud isikule. Kostja pidi müügitehingu toimumisel saama maaklertasu summas 15 000 eurot. Sooritus ei pea olema toimunud otse kostjale, vaid sooritus võidakse teha ka kolmandale isikule. Kuna tehingut ei toimunud, siis on tehtud sooritus alusetu ning tuleb tagastada.

KOSTJA VASTUVÄITED 5. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

3 2-17-17295 5.1. Kostja ei vaidle vastu, et hageja müüs Xxx tn 41a kinnistu Xxx Xxx OÜ-le, mille juhatuse liige on kostja ning mille ainuosanikuks on kostjale kuuluv Xxx Xxx OÜ. Samuti nõustub kostja hageja väitega, et kostja osutas hagejale (läbi Xxx Xxx OÜ) kinnisvaramaakleri teenust ning leidis hagejale kuuluvatele kinnistutele Xxx tn 41 ja 41b, Tallinn ostja Xxx Xxx OÜ. Vastavalt varasemale kokkuleppele oli maakleritasu suuruseks 15 000 eurot, mille kohta pidanuks kostja (läbi Xxx Xxx OÜ) esitama arve. Kuna kostja töö tulemusena leiti kinnistule ostja, kellega hageja sõlmis ka broneerimise ja ostu eellepingu, siis pakkus hageja juhatuse liige kostjale välja variandi, et kostja ettevõte (Xxx Xxx OÜ) ostab kolmanda, Xxx tn 41a asuva kinnistu, maakleritasu ulatuses (15 000 eurot) soodsama hinnaga. Seda eelkõige selle pärast, et vältida võimalikke maksuriske ning võimalikku nõuet hageja enda vastu, kuna hagejal oli ainuesindusleping kinnistute müügiks sõlmitud xxx.

Kostja hinnangul jäi Xxx tn 41 ja 41b kinnistu müügitehing sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel. Nimelt ei pääsenud broneerimislepingu sõlminud Xxx Xxx OÜ esindaja kinnistutele ligi, kuna ligipääsu oli nendele blokeerinud ilmselt kinnistu varasem omanik M N. Sellest asjaolust teavitas Xxx Xxx OÜ juhatuse liige ka hageja juhatuse liiget. Samuti sai kinnistu juures viibides Xxx Xxx OÜ juhatuse liige kinnistu endise omaniku käest teada, et kinnistu on koormatud üürilepinguga ja/või tasuta kasutusõigusega endise omaniku kasuks ning teavitas sellest ka hageja juhatuse liiget. Veel 08.09.2017 sai Xxx Xxx OÜ juhatuse liige teada, et kinnistu valdus on endiselt eelmise omaniku juhatuse liikme ning tema perekonna käes. Nendest asjaoludest ei olnud hageja Xxx Xxx OÜ-d mitte mingil viisil teavitanud. Kuna hageja ei suutnud mitme kuu jooksul võimalike kinnistut koormavate lepingute olemasolu kohta adekvaatset infot anda ning ei pakkunud ka mingit lahendust välja nii nimetatud lepingute osas, kui ka kinnistu valduse osas, siis loobus Xxx Xxx OÜ kinnistu ostmisest.

Kuivõrd kinnistu müügileping jäi sõlmimata hagejast tuleneval põhjusel, siis tulenevalt VÕS § 664 lg-st 2 oli kostjal (läbi Xxx Xxx OÜ) õigus maakleritasule sellisel juhul, kui vahendatud või osutatud lepingust tulenev kohustus jäi täitmata käsundiandjast (hageja) tuleneva asjaolu tõttu. Lisaks ei vastuta VÕS § 669 lg 1 kohaselt maakler tema poolt vahendatud või osutatud lepingu täitmise eest. Antud juhul vahendas kostja (läbi Xxx Xxx OÜ) kinnistu müügilepingut, st tegi endast kõik oleneva, et kinnistu saaks müüdud. Müügileping jäi lõplikult sõlmimata üksnes selle tõttu, et hageja ei avaldanud Xxx Xxx OÜ-le õiget infot kinnistute kohta ning ei teinud mitte ühtegi sammu, et vastata Xxx Xxx OÜ küsimustele antud teemadel.

6.Hageja väide, et tal ei ole tekkinud arusaama, et teenust ei osuta mitte kostja isiklikult, vaid hageja on lepingulistes suhetes kolmandate isikutega, on otseselt valeväide. Kostja on hagejale alati osutanud teenust läbi oma ettevõtete. Kui kostja oleks osutanud teenuseid hagejale isiklikult, st füüsilise isikuna, siis oleks hagejal tekkinud kostjale tasu maksmisel tööjõumaksude deklareerimise ja maksmise kohustus. Hageja ei ole aga mitte kunagi selliste tasude maksmist deklareerinud ega ka mingeid tööjõumakse kostjale tasutud summadelt maksnud. Kostjal pole tarvidust olnud väita, et tema tegevus käib läbi äriühingute, kuna kogu hageja ja kostja vaheline koostöö ongi alati käinud läbi äriühingute. Asjaolu, et kostja kasutab kahte erinevat e-posti aadressi ei oma antud asjas mitte mingit tähendust.

6.1. Kostjale teadaolevalt oligi Xxx Xxx OÜ huvitatud kinnistute ostmisest ning tegeles rahaasjade korda ajamisega. Probleemid tekkisid kui Xxx Xxx OÜ esindajad läksid kinnistuid vaatama ning kinnistute varasem omanik M N blokeeris nende ligipääsu kinnistutele ning ähvardas neid kinnistuid koormavate lepingutega. Kostjale teadaolevalt oli üks kinnistutega tutvumine kooskõlastatud hagejaga, kuid kui Xxx Xxx OÜ esindajad kohale läksid, siis ilmus välja M N, kes blokeeris ligipääsu ning teavitas Xxx Xxx OÜ esindajaid üsna selgelt 4 2-17-17295 erinevate kinnistuid koormavate lepingute olemasolust. Asjaolu, et kostja vahendas aastaid tagasi ka hageja poolt M n antud laenu, ei oma antud asja lahendamisel mingit tähtsust. Kostja rõhutab, et tema kui füüsiline isik ei ole hagejalt mitte mingisugust vara ega hüvesid ei õiguslikul alusel ega õigusliku aluseta saanud. Hageja pakkus ise välja, et arve asemel võõrandab ta Xxx Xxx OÜ-le kinnistu soodsama hinnaga. Mingil põhjusel (ilmselt maksukohustuse vältimiseks) soovis hageja kostjale tasuda ilma arveta, alandades kinnistu hinda. Hageja võis olla teadlik, et kui kinnistute eelmine omanik oma väidetavate lepingutega välja ilmub, jääb tehing Xxx Xxx OÜ-ga suure tõenäosusega ära ning hagejal tekib võimalus nõude esitamiseks kostja vastu.

KOHTU PÕHJENDUSED 7. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.

8.Lähtudes hageja väidetest faktiliste asjaolude kohta võiks kostja vastu esitatud põhinõue kuuluda rahuldamisele VÕS § 1028 lg 1 alusel, millest tuleneb, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kõnealuse nõude rahuldamise eeldusena tuleb seega kontrollida, kas kostja on hagejalt hagis nimetatud rahasumma saanud, kas taoline sooritus on toimunud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmiseks ning kas rahasumma sissenõudmiseks puudus õiguslik alus, st kohustust ei olnud olemas, kohustust ei tekkinud või kohustus on pärast selle täitmist ära langenud. Juhul kui kõik VÕS § 1028 lg-st 1 tulenevad eeldused on täidetud, tuleb täiendavalt kontrollida alusetu rikastumise nõuet välistavate eelduste (eeskätt VÕS § 1028 lg-s 2 loetletute) puudumist. Lisaks on hageja esitanud viivisenõude. See nõue võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 113 lg 1 alusel.

9.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

-hagejale kuuluvad Tallinnas Xxx tn 41 ja 41b kinnistud ning varem omas hageja ka kinnistut aadressiga Xxx tn 41a, Tallinn (vt tl 29-30);

-kostja osutas hagejale kinnisvaramaakleri teenust ning kinnitas hagejale, et leidis hagejale kuuluvatele kinnistutele Xxx tn 41 ja 41b, Tallinn ostja (Xxx Xxx OÜ) koguhinnaga 248 000 eurot;

-vastavalt poolte kokkuleppele oli kavandatud tehingult maakleritasu suuruseks 15 000 eurot;

-19.04.2017 e-kirjas teatas kostja soovist enda kontrolli all oleva Xxx Xxx OÜ nimel osta hagejalt Xxx tn 41a kinnistu hinnaga 98 000 eurot (vt tl 35 pöördel);

-Xxx Xxx OÜ juhatuse liige on kostja ning antud äriühingu ainuosanikuks on Xxx Xxx OÜ, mille ainuosanikuks ja juhatuse liikmeks on samuti kostja;

-25.04.2017 müüs hageja Xxx Xxx OÜ-le kinnistu aadressiga Xxx tn 41a, Tallinn hinnaga 83 000 eurot (vt tl 30 pöördel-33) ehk kostja maakleritasu ulatuses (15 000 eurot) soodsama hinnaga, et tasaarvestada kostja maakleritasu nõue;

-Xxx tn 41 ja 41b kinnistute müügitehingut ei toimunud;

-14.08.2017 saatis hageja kostjale nõudekirja 15 000 euro tagastamiseks (vt tl 37 pöördel-38);

-kostja ei ole hagejale maakleritasu tagastanud.

10.Praegusel juhul kostja ei eita hagis märgitud 15 000 euro saamist, kuid väidab, et maakleriteenust osutas ta oma ettevõte Xxx Xxx OÜ kaudu ning Xxx tn 41 ja 41b kinnistute müügitehing jäi sõlmimata hagejast tulenevatel põhjustel. Hageja väidetel on ta tasunud kostjale tasaarvestuse tulemusena maakleritasu 15 000 eurot kavandatud Xxx tn 41 ja 41b 5 2-17-17295 kinnistute müügi eest, st järgmise tehingu tegemisel ei oleks kostja hagejalt kokkulepitud maakleritasu nõudnud, kuid müügitehingut ei toimunud. Seega on pooltel vaidlus eeskätt selle üle, kas raha tasumiseks (summas 15 000 eurot) eksisteeris õiguslik alus või mitte.

11.TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

Seejuures on kohus hagimenetluses seotud menetlusosaliste poolt esitatud asjaoludega ning kohus saab asja lahendada lähtudes üksnes nendest asjaoludest, mida menetlusosalised on kohtule esitanud (TsMS § 4 lg 2, § 436). Hageja peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks tõendama, et ta tahtis kostja rikastamiseks täita olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud või mis langes hiljem ära (vt Riigikohtu 20.12.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13411, p 13). VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja sooritus kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud (vt Riigikohtu 22.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 10). Kostja saab omakorda tõendada, et vaatamata hageja tehtud soorituse alusetusele on tal õigus keelduda saadut tagastamast. Samuti saab kostja tõendada, et hageja ei teinud talle mitte alusetut sooritust, vaid et nende vahel oli muu, tehingu või seaduse alusel tekkinud võlasuhe, millest tulenevalt kostjal on õigus raha saada ja et ta ei pea seda tagasi maksma (vt Riigikohtu 15.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-13, p 14).

12.Kohus peab eeltoodust johtuvalt vajalikuks käsitleda esmalt vaidlusküsimust, kelle vahel oli sõlmitud vaidlusalune maaklerileping. Vastavalt VÕS § 658 lg-le 1 kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Maaklerileping loetakse sõlmituks nagu kõik teisedki võlaõiguslikud lepingud poolte vahel kokkuleppe saavutamisega. VÕS § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Seega on lepingu jõustumiseks olulised poolte vastastikused samasisulised tahtevaldused ja leping on sõlmitud siis, kui pooled on saavutanud konsensuse. Maaklerilepingu sõlmimiseks võib teha tahteavalduse sarnaselt teiste võlaõiguslike lepingutega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-st 1 tulenevalt mis tahes viisil. Seega võib lepingu lugeda sõlmituks nii otseste tahteavalduste vahetamise teel kui ka kaudsete tahteavaldustega. Seejuures peab poolte tahe olema äratuntavalt väljendatud. TsÜS § 77 lg 1 järgi võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Maaklerilepingu sõlmimiseks ei näe seadus ette kohustuslikke vorminõudeid. Järelikult tuleb selline leping lugeda sõlmituks, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe.

13.Kohtu hinnangul on hageja piisavalt tõendanud poolte (st hageja ja kostja) vahel maaklerilepingu sõlmimist. Vaidlus puudub selle üle, et kostja osutas hagejale kinnisvaramaakleri teenust, kuid kostja väidab, et tegi seda läbi Xxx Xxx OÜ. Asja materjalidest nähtuvalt teatas kostja hagejale 19.04.2017 e-kirjaga, et Xxx tn kinnistutega on asi paigas, Xxx Xxx OÜ ostab Xxx tn (41 ja 41b) kinnistud hinnaga 248 000 eurot ning kostja maakleritasu on sealt 15 000 eurot (vt 35 pöördel). Nimetatud e-kirja manusesse oli lisatud broneerimisleping, millest nähtub, et tehingut vahendab maakler K V (vt tl 36 ja selle pöördel). Samast e-kirjast nähtub ka, et kostja teavitab hagejat, et ostab hagejalt Xxx tn 41a koos arendajaga hinnaga 98 000 eurot. Veel nähtub 21.04.2017 pooltevahelisest ekirjavahetusest, et Xxx tn 41a kinnistu müügihinna osas lepiti kokku tasaarvestus kostja nõutud maakleritasuga summas 15 000 eurot (vt tl 37). 25.04.2017 e-kirjaga edastas kostja 6 2-17-17295 hagejale ostja Xxx Xxx OÜ andmed koos broneerimiskinnitusega (vt tl 33 pöördel-35).

Hageja ja ostja Xxx Xxx OÜ allkirjastasid (24.04.2017 ja 25.04.2017) Xxx tn 41 ja 41b kinnistute broneerimise ja ostu eellepingu, mille p 2 järgi kohustusid selle pooled sõlmima müügilepingu hiljemalt 08.05.2017 ning ostja ostab müügiobjekti hagejalt hinnaga 248 000 eurot (vt tl 34-35). Eelnevalt märgitud pooltevahelisest kirjavahetusest isegi ei nähtu kostja väidetud Xxx Xxx OÜ rekvisiite (e-posti aadress, kontaktandmed vms) ega saa teha järeldust, et hagejale oleks maakleriteenust osutanud Xxx Xxx OÜ. Asjas esitatud tõendid toetavad hageja väiteid, et leping on sõlmitud just kostja kui füüsilise isikuga. Ka hageja selgituste kohaselt ei ole tal tekkinud kogu perioodi jooksul arusaama, et teenust ei osuta kostja isiklikult, vaid hageja on lepingulistes suhetes kolmandate isikutega. Seejuures on vaidlustamata asjaolude kohaselt poolte vahel koostöö juba 2014. aastast nii hüpoteekide seadmise kui ka ärilaenude refinantseerimise osas ning kostja on mitmete selliste tehingute käigus saanud maakleritasu. Hageja väidete kohaselt sai äriühingu Xxx Xxx OÜ olemasolu talle teatavaks pärast seda, kui kostja avaldas soovi Xxx tn 41a kinnistu omandamiseks ühe endaga seotud äriühingu kaudu. Kostja poolt esitatud XXX OÜ 10.12.2014 ja 22.12.2014 vahendustasu arved (vt tl 86-87) ei tõenda, et hageja ja Xxx Xxx OÜ vahel oleks maaklerileping sõlmitud. Vaidlus puudub, et sel ajal (s.o 2014. aastal) ei olnud veel Xxx Xxx OÜ-d asutatud. Kohtu hinnangul haakuvad hageja väited asjas esitatud tõenditega ning hageja eeldas põhjendatult, et maakleriteenust osutas kostja isiklikult. Kostja ei ole vastupidist menetluses ka tõendanud. Kohus nõustub hagejaga, et arvestades, et teenus oli saadud, ei ole välistatud teenuse eest maksmine kolmandale, s.o teenuse osutaja poolt soovitud, isikule.

14.Järgnevalt hindab kohus, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt tagasi maakleritasu summas 15 000 eurot. Kohus selgitab, et maakleril tekib vastupidiste kokkulepete puudumisel vastavalt VÕS § 664 lg-le 1 õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Ka käesoleval juhul on hageja ja kostja sisuliselt kokku leppinud, et kostja saab maakleritasu kinnistute Xxx tn 41 ja 41b müügilepingu vahendamise eest 15 000 eurot. Kuivõrd nimetatud maakleritasu on poolte kokkuleppel maha arvestatud kinnistu Xxx tn 41a müügihinnast, siis on kostja sisuliselt saanud maakleritasu 15 000 eurot ettemaksuna, st enne kinnistute Xxx tn 41 ja 41b, Tallinn müügitehingu toimumist.

Müügileping hageja ja Xxx Xxx OÜ vahel kinnistute Xxx tn 41 ja 41b võõrandamiseks jäi sõlmimata. VÕS § 664 lg 5 sätestab, et maakleri õigus maakleritasule säilib ka juhul, kui maakleri vahendamisel või osutamisel sõlmitud leping on kehtetu, kui maakler ei teadnud ega pidanudki teadma kehtetuse põhjusest. Kui leping öeldi üles või lepingust taganeti olulise lepingurikkumise tõttu, ei ole maakleril õigust tasule, kui ta teadis või pidi teadma, et lepingu rikkumine on tõenäoline. Kohus selgitab, et erinevalt muudest juhtudest, mil maakleril ei ole õigust tasu saada, on VÕS § 664 lg 5 puhul tegemist olukorraga, mil maakleritasu on juba välja makstund ning alles hiljem võib selguda, et maakleril siiski tasule õigust ei ole. Sellisel juhul on käsundiandjal õigus makstud maakleritasu alusetu rikastumise sätete alusel tagasi nõuda (vt Võlaõigusseadus III. 8. ja 10. osa (§-d 619-916 ja 1005-1067. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad: P. Varul jt. Tallinn 2009, lk 113).

14.1. Kohtul tuleb tuvastada, kas hageja on maaklerilepingu VÕS § 664 lg 5 alusel üles öelnud või sellest taganenud olulise lepingurikkumise tõttu. Kohus on seisukohal, et esiletoodud asjaolude alusel on käesolevas asjas tuvastatav hageja poolt 14.08.2017 maaklerilepingust taganemine. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Puudub vaidlus, et hageja on 14.08.2017 kostjale saatnud nõudekirja, milles hageja on märkinud mh, et: „2017 augusti keskpaigaks ei ole endiselt toimunud Xxx 41 ja 41b kinnistute müüki; Teie poolt viidatud ostja (Xxx Xxx OÜ) keeldub suhtlemast AS-iga Finora Capital; ja Teile korduvalt 7 2-17-17295 tehtud ettepanekud tagastada AS-ile Finora Capital tasaarvestuse tulemusena saadud 15 000 eurot on jäänud tulemuseta;“. Viidatud nõudekirjas palub hageja kostjal tagastada tasaarvestuse alusel saadud 15 000 eurot. Vaidlus puudub, et kostja on 14.08.2017 nõudekirja kätte saanud. Samuti nähtub hagis esitatud asjaoludest, et hageja tahteks on saada tagasi maakleritasu, seega siis järelikult ka pooltevahelisest lepingust taganeda (VÕS § 188).

Selliselt taganemisest teatamine on kohtu arvates tehtud mõistliku aja jooksul VÕS § 118 lg 1 p 1 mõttes. Taganemisavaldusele seadus vorminõudeid ei ole kehtestanud.

14.2. Lepingust taganemise eelduseks on oluline lepingurikkumine (VÕS § 116 lg 1). VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaselt on olulise lepingurikkumisega mh tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud olulisel määral ilma sellest, et mida ta õigustatult lepingust lootis, v.a kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. Kohtu hinnangul on leidnud tõendamist kostja poolne oluline lepingu rikkumine. Käesoleval juhul oli maaklerilepingu eesmärgiks kinnistute Xxx tn 41 ja 41b müügilepingu vahendamine.

Kuivõrd kinnistute Xxx tn 41 ja 41b müügilepingut ei sõlmitud, siis jäi täitmata ka maakleri põhikohustus, s.o müügilepingu vahendamine. Kostjale kui maaklerile pidi maaklerilepingu sõlmimisel olema ettenähtav, et juhul, kui kinnistute Xxx tn 41 ja 41b müügilepingut ei sõlmita, jääb hageja ilma sellest, mida ta lepinguga õigustatult lootis (st kinnistute müügilepingu sõlmimisest). Kohtu hinnangul saab käesoleval juhul lugeda kinnistute Xxx tn 41 ja 41b müügitehingu ärajäämist oluliseks lepingu rikkumiseks, mille tõttu hageja taganes lepingust. Siinkohal tuleb arvestada asjaolu, et müügitehingu eest oli kostja kui maakler juba ettemaksuna maakleritasu saanud. Kohtu seisukohta ei muuda ka kostja väide nagu ei toimunud kinnistute Xxx tn 41 ja 41b müügitehingut hagejast tulenevatel asjaoludel.

Seejuures on kostja viidanud VÕS § 664 lg-e 2, mis näeb ette, et kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Kostja väidete kohaselt ei pääsenud broneerimislepingu sõlminud Xxx Xxx OÜ esindaja müüdavatele kinnistutele ligi.

Samuti sai Xxx Xxx OÜ esindaja kinnistu endise omaniku käest teada, et kinnistu on koormatud üürilepinguga ja/või tasuta kasutusõigusega endise omaniku kasuks. Veel sai Xxx Xxx OÜ esindaja 08.09.2017 teada, et kinnistu valdus on endiselt eelmise omaniku juhatuse liikme ning tema perekonna käes. Kuna hageja ei suutnud mitme kuu jooksul võimalike kinnistut koormavate lepingute olemasolu kohta adekvaatset infot anda ning ei pakkunud mingit lahendust välja nii nimetatud lepingute osas, kui ka kinnistu valduse osas, siis loobus Xxx Xxx OÜ kinnistute ostmisest. Kostja on oma väidete tõendamiseks esitanud Xxx Xxx OÜ 21.06.2017 ja 21.08.2017 e-kirjad hageja juhatuse liikmele ning Xxx Xxx OÜ ja hageja juhatuse liikme vahelise e-kirja vahetuse perioodil 08.09.2017-11.09.2017 (vt tl 57-59).

Hageja on selgitanud, et on juba 2017. aasta mais korduvalt kinnitanud ning esitanud ka kohtutäituri vastuse järelepärimisele selle kohta, et mistahes kinnisasju koormavad lepingud puuduvad. Täiendavalt on hageja märkinud, et võõrandas kinnistu ise 2018. aasta jaanuaris ning selle raames ei esinenud mistahes takistusi kinnistule ligipääsemiseks vms. Hageja on oma väidete tõendamiseks esitanud 21.08.2017 e-kirja Xxx Xxx OÜ-le ja kostjale (vt tl 9698). Kohtu hinnangul haakuvad hageja väited esitatud tõenditega ning kohus leiab, et tõendamist on leidnud, et kinnistute Xxx tn 41 ja 41b müügitehing ei jäänud ära hagejast tulenevatel asjaoludel. Hageja esindaja 21.08.2017 e-kirjas, mis on adresseeritud Xxx Xxx OÜ-le ja kostjale, on hageja esindaja selgitanud, et kinnistut ei koorma üüri-, rendi- ega muud kasutuslepingud, sh on hageja esindaja kostjale ja Xxx Xxx OÜ-le esitanud tõendina ka kohtutäituri 22.05.2017 vastuse hageja päringule. Oluline on välja tuua, et hageja esindaja on 21.08.2017 e-kirjas väljendanud selget soovi ja valmidust koheselt tehingu tegemiseks.

8 2-17-17295 Eelpool toodust tulenevalt ei ole leidnud tõendamist kostja väited nagu oleks kinnistute Xxx tn 41 ja 41b müügitehing jäänud ära hagejast tulenevatel asjaoludel.

15.Võttes arvesse ülaltoodut, on kohus seisukohal, et hageja on maaklerilepingust taganenud kostja poolse olulise lepingu rikkumise tõttu ning ettemaksuna saadud maakleritasu tuleb kostja poolt hagejale VÕS § 1028 lg 1 alusel täies ulatuses tagastada. Alusetu rikastumise nõuet välistavaid asjaolusid selles osas ei eksisteeri.

16.Hageja viivisenõue on põhjendatud ja kuulub samuti rahuldamisele. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 6 järgi nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Viivist võib võlausaldaja VÕS § 113 lg 1 kohaselt võlgnikult nõuda, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse (VÕS § 113 lg 2). Vastavalt TsMS §-le 367 võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

17.Asja materjalidest nähtuvalt nõuab hageja kostjalt seadusjärgset viivist kooskõlas VÕS § 113 lg-ga 2 alates 20.08.2017 kuni 16.01.2018 ning edasi protsendina põhinõudest kuni kohustuse täitmiseni. Hageja viivisenõudele ei ole kostja eraldiseisvaid vastuväiteid esitanud.

VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt loetakse viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 8% aastas. VÕS § 94 lg 1 järgseks intressimääraks on poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit (nn referentsintressimäär). Eesti Panga teatel oli referentsintressimäär ajavahemikus 20.08.2017-16.01.2018 aastas 0%. Seega oli kehtiv seadusjärgne viivisemäär aastas 8% (0 + 8). Võttes aluseks, et kalendriaastas on 365 päeva ning lähtudes 15 000 euro suurusest põhivõlast, on hagejal õigus nõuda viivist ajavahemiku 20.08.2017-16.01.2018 (s.o 150 päeva) eest 493,15 eurot (15 000 x 0,08 / 365 x 150).

Nimetatud summa mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja. Lähtudes TsMS §-st 367 mõistab kohus kostjalt hageja kasuks ka välja alates 17.01.2018 viivise protsendina põhinõudelt (15 000 eurolt) kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

18.Kokkuvõttes rahuldab kohus hagi ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse (põhinõue) 15 000 eurot, seisuga 16.01.2018 sissenõutavaks muutunud viivise 493,15 eurot ning edasi viivise protsendina põhinõudelt (15 000 eurolt) alates 17.01.2018 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

MENETLUSKULUDE JAOTUS 19. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

9 2-17-17295 TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldas hagi, tuleb menetluskulud asjas jätta kostja kanda.

20.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2).

21.TsMS § 178 lg-st 1 lähtudes saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Kristiina Kruusel Kohtunik 10

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.