KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks Määruse tegemise aeg ja koht 1.aprill 2020, Tartu Tsiviilasja number 2-20-154 Tsiviilasi A.

§ 11lg 4), mitte avaldajad ega notar.

1. Kohtunikuabi jättis
2. detsembri 2019 määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata, sest avaldajad ei kõrvaldanud puuduseid. Kohtunikuabi märkis, et avalduses on vajalik märkida, missuguse kande tegemist soovitakse, st missuguse katastritunnuse kandmist missugusesse registriossa. Kohtunikuabi kontrollis, et Maa-amet ei ole esitanud avaldust piiride muutmiseks kinnistusraamatus. Lepingu p 5.2 kandeavaldus ei sisalda andmeid, mida soovitakse kinnistusraamatusse kanda ning andmeid ei ole esitatud ka puuduste kõrvaldamise määruse järgselt. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
3. Avaldajad (määruskaebuse esitajad) esitasid kohtunikuabi määruse peale määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määrus tühistada. 3 Kohtunikuabil tuleb kohustada Maa-ametit esitama kinnistamisavaldust. Kui kohtunikuabi kohustab Maa-ametit esitama kinnistamisavaldust, siis on avaldajatel võimalik Maa-ameti poolt kinnistamisavalduse mitteesitamisel Maa-ametilt kinnistamisavaldust nõuda/hageda.
4. septembri 2019 leping on nõuetekohane ja piisav I jao andmete muutmiseks.

§ 2

lg 5 kohaselt maakorraldusseaduse alusel läbiviidava maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses. Lepingus kinnistamisavaldus puudub ning p 5.2 ei vastagi KRS § 34 lg 4 kinnistamisavalduse nõuetele. Seetõttu jääb arusaamatuks, milline kinnistamisavaldus rahuldamata jäeti. Kui kõrvaldamist vajav puudus on valesti defineeritud, siis ei ole võimalik ka selle puuduse kõrvaldamata jätmise tõttu keelduda kande tegemisest kinnistusraamatusse. 30. septembri 2019 lepingus ei ole võimalik esitada uute katastriüksuste andmeid, kuivõrd maakatastrit peab Maa-amet. Notari pädevuses ei ole maakatastrisse kannete tegemine, et siis nende kohta kinnistamisavaldust esitada. Kui notari pädevuses ei ole riigi maakatastri pidamine, siis puudub notaril ka viidatud veendumus, et katastrisse kantud informatsioon on õige. Maakorraldustoimingute osas ei nõua seadus notariaalselt tõestatud käsutustehingut.

§ 2

lg 5 ja KRS § 13 lg 2 järgi on maakorraldustoimingu käigus kinnistamisavalduse esitajaks Maa-amet.

1. Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu) leidis, et maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus tuleb tühistada ning notarit tuleb kohustada esitama notari
2. septembri 2019 tõestatud omandiõiguse üleandmise lepingute elluviimiseks vajalikud kinnistamisavaldused. Maa-ameti hinnangul on lepingu p-s 3 tõestatud asjaõiguslikud kokkulepped kinnisasjade osade omandiõiguse üleandmise kohta tasu eest, samuti sisaldab leping kinnistamisavaldust käsutamise keelumärke kustutamiseks. Lepingu p-s 5.2 sisalduvad kinnisasjade omanike tahteavaldused kinnisasjade piiride muutmiseks ning nõusolekud õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks, kuid notar ei ole tõestanud ega kinnistusosakonnale esitanud asjaõiguslepingutele vastavaid kinnistamisavaldusi. Maa-amet nõustub avaldajatega, et kinnistusosakond ei saa jätta rahuldamata kinnistamisavaldust, mida ei ole esitatud. Maa-amet ei nõustu avaldajate seisukohaga, et kinnistamisavalduse peaks esitama Maa-amet. Maa-amet leiab, et kinnistamisavalduse peab esitama notar, kes on asjaõiguslepingu tõestanud. Eristada tuleb lihtsat maakorraldust ja asjaõiguslikku omandi üleandmise kokkulepet. Maaameti pädevus maakorraldustoimingute raames kinnistamisavalduste esitamiseks tuleneb

§ 11lg-st 4, Maa

KatS § 4 lg-st 41 ja KRS § 13 lg-st

1. Nimetatud normide koostoimest tuleneb otseselt katastripidaja pädevus esitada lihtsate maakorraldustoimingute ellu viimiseks kinnistamisavaldusi I jao kannete muutmiseks, kui olemas on nõuetekohane kinnisasjaomanike kokkulepe piiride muutmiseks ning muud õigusaktides ette nähtud dokumendid. Kui kinnisasja ei koorma piiratud asjaõigused või piiratud asjaõiguste sisu ja seda puudutavat kannet ei ole vaja muuta ning kinnistusraamatusse ei ole kantud muid kinnistamist takistavaid märkeid, saab lihtsa maakorralduse raames maakorralduseks vajalikud toimingud teha, sh kinnistamisavalduse esitada, Maa-amet. Sellisel juhul ei ole maaomanikel vaja piiride muutmise kokkuleppe notariaalselt tõestamist ega kinnistamisavalduse esitamist notari vahendusel. Maa-amet esitab kohaliku omavalitsuse korralduse ja maaomanike lihtkirjalike avalduste alusel kinnistamisavalduse maakorraldustoimingute raames kande tegemiseks kinnisturaamatu I jaos. 4 Kui kinnisasja koormavad piiratud asjaõigused või kinnisasja kohta on sisse kantud märked, mis kannet ei takista ning mida muuta vaja ei ole, lisatakse Maa-ameti esitatavale kinnistamisavaldusele ka puudutatud isikute nõusolekud vastavalt KRS § 341 lg-le
2. Ka sel juhul ei ole vajalik tahteavalduste, sh puudutatud isikute nõusolekute, notariaalne tõestamine ega kinnitamine ning kinnistamisavaldust ei tule esitada notari vahendusel. KRS § 13 lg 4 võimaldab erandina katastriüksuse piiride muutmist maakatastripidaja kinnistamisavalduse alusel. Kui toimub asjaõiguslik omandi üle andmine, kohaldub kinnisomandi puhul jätkuvalt AÕS §
3. Seega tuleb selgelt eristada, kas tegemist on notariaalset tõestamist nõudva asjaõigusliku omandi üleandmise tehinguga ehk kinnisasja käsutusega või on tegemist lihtsa maakorraldusega, mille raames kinnisasja piirid küll muutuvad, kuid asjaõigusseaduses sätestatud omandi üle andmise regulatsioon ei kohaldu. Lihtsa maakorralduse raames vajalikke tahteavaldusi on võimalik esitada ka notariaalses vormis. Sellisel juhul fikseerib notar lepingus poolte tahte viia läbi lihtne maakorraldustoiming ning tõestab vastavad tahteavaldused, kuid ei tõesta müügilepingut. Kui notar on aga tõestanud asjaõigusliku omandi üleandmise lepingu, on tegemist asjaõigusliku omandi üleandmisega, on tegemist asjaõigusliku omandi üleandmisega ning kinnistamisavalduse peab seaduse kohaselt esitama notar, kuna Maa-ametil ei ole pädevust esitada kinnistamisavaldust asjaõigusliku omandi üleandmise kohta kinnistusraamatu kannete tegemiseks.
4. Avaldajaid esindav notar ei nõustu Maa-ameti seisukohaga. Notari arvates ei ole oluline, kas kinnisasja käsutatakse maakorralduse huvides mitteasjaõiguslikult või asjaõiguslikult, sest notar tõestab nii asjaõiguslikke kui mitteasjaõiguslikke tahteavaldusi, oluline on eesmark - 30 m2 maad ei ole piiritletud maatükiks ja iseseisvaks käsutusobjektiks, vaid maakorraldustoimingu esemeks.
5. septembri 2019 lepingus on maakorralduse huvides tehtud käsutused. Tegelikult lahendaks kõik probleemid, kui Maa-amet koostaks abi korras
6. septembri 2019 lepingu alusel notari jaoks kinnistamisavalduse, mis praegu lepingus puudub, kuivõrd nende arvates on toimunud asjaõiguslik käsutus ja kinnistamisavaldusega tuleks 30 m2 maa omandiõiguse üleminek kinnistusraamatusse kanda, s.t kellegi omandiõigus lõpetada ning kellegi omandiõigus sätestada. Ükski vastuses esitatud selgitus ei sisalda viidet õigusnormile. Vastuses viidatud õigusnormid

§ 11lg 4, Maa

KatS § 4 lg 41 ja KRS § 13 lg 4 üksnes kohustavad katastripidajana Maaametit kinnistamisavalduste esitamiseks.

1. Tartu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks ringkonnakohtule.
2. Tartu linn teatas vastuseks ringkonnakohtu päringule, et vaidlusaluse küsimuse puhul ei ole tegemist Tartu linna pädevusse kuuluva küsimusega. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt, tühistab kohtunikuabi
4. detsembri 2019 määruse ja saadab avalduse uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale (TsMS § 667 lg 2). Ringkonnakohus jätab määruskaebuse rahuldamata osas, milles avaldajad taotlevad Maa-ameti kohustamist kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse esitamiseks.
5. Ringkonnakohus kaasab menetlusse puudutatud isikuna Eesti Vabariigi Maa-ameti kaudu. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 198 lg 3 kohaselt kaasab kohus hagita menetluse 5 osalised omal algatusel. Kuna avaldajad on määruskaebuses taotlenud Maa-ameti kohustamist kinnistamisavalduse esitamiseks, on põhjendatud Maa-amet menetlusse kaasata.
6. Avaldajad on seisukohal, et
7. septembri 2019 lepingu puhul on tegemist lihtsa maakorraldustoimingu käigus piiride muutmise kokkuleppega

§ 2

lg 2 p 3 ja lg 5 tähenduses, mistõttu ei tule kinnistamisavaldust kinnistusraamatu I jao kannete muutmiseks esitada mitte avaldajatel, vaid Maa-ametil. Maa-amet on seisukohal, et notar on tõestanud lepingu p-s 3 asjaõiguslikud kokkulepped kinnisasja osade omandiõiguse üleandmise kohta tasu eest, mistõttu pole Maa-ametil pädevust kinnistamisavaldusi lihtsa maakorraldustoimingu raames teha. Ringkonnakohus nõustub Maa-ameti seisukohaga, et oluline on eristada, kas tegemist on notariaalset tõestamist nõudva asjaõigusliku omandi üleandmise tehinguga või lihtsa maakorraldustoiminguga. Lihtsa maakorraldustoimingu raames kinnisasja piirid küll muutuvad, kuid omandi üleandmise regulatsioon ei kohaldu. 13. Kinnisasja piiri muutmine on

§ 2

lg 2 p 3 alusel maakorraldustoiming.

§ 2

lg 5 sätestab, et maakorraldusseaduse alusel läbiviidava maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses.

§ 11

lg 4 kohaselt maakorraldustoimingute läbiviimisel toimunud muudatused kantakse kinnistusraamatusse maakatastri pidaja esitatud kinnistamisavalduse alusel. MaaKatS § 4 lg 41 kohaselt esitab katastripidaja Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse maakorraldustoimingu alusel kande tegemiseks, katastriandmete muutmiseks või katastriandmete parandamiseks. Avaldusele lisatakse kinnisasja omanike vaheline kokkulepe või maakorralduskava kinnitamise või kande muutmise või parandamise otsus. KRS § 13 lg 4 kohaselt, kui katastriüksuse piirid muutuvad looduses, esitab riigi maakatastri pidaja kinnistamisavalduse andmete muutmiseks. Avaldusele lisatakse kinnisasja omaniku ja teiste kinnistusraamatust nähtuvate puudutatud isikute nõusolekud. Maakatastri pidaja on Maa-amet (MaaKatS § 3 lg 1). Maa-ameti kohustused kinnistamisavalduse esitamiseks kehtivad avaliku halduse poolt läbiviidava maakorraldustoimingu korral.

1. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et avaldajad ei ole
2. septembri 2019 lepinguga asjaõiguslikku kokkulepet kinnisasja omandiõiguse osa üleandmiseks sõlminud, nagu väidab Maa-amet. Sellele asjaolule ei tugine kande tegemisest keeldumisel enam ka kohtunikuabi. Kuigi lepingu p-s 3 (võlaõiguslik kokkulepe) on märgitud, et kinnistust X eraldatakse ja antakse tasu eest kinnistutele X, X, X, X, X, X, X üle maa omandiõigus, ei ole lepinguosalised omandi üleandmises (käsutamises) kokku leppinud. Notar on lepinguosalistele selgitanud, et kinnistute piiride muutmisega looduses ei tekitata omandiõigusi iseseisvatele kinnisasjadele ning märkinud, et seetõttu ei ole notaril võimalik esitada kinnistamisavaldust piiride muutmisega kaasneva maaosa omandiõiguse iseseisvaks kinnistamiseks selle omandanud isikute nimele. Avaldajad on menetluses läbivalt väitnud, et nende soov ei olnud kinnisasja võõrandamise tehingut sõlmida ja tegemist on kinnistute piiride muutmise kokkuleppega. 15.

§ 12

sätestab kinnisasjade osade vahetamise ja kinnisasja piiri muutmise regulatsiooni. Nimetatud paragrahvi esimese lõike kohaselt viiakse kinnisasjade osade vahetamine ja kinnisasja piiri muutmine läbi kinnisasjade omanike kokkuleppel kinnisasja või selle osa koondamiseks ja osade vahetamiseks ning piiri korrastamiseks ja planeeringu- või maakorraldusnõuetega vastavusse viimiseks. Seaduseelnõu seletuskirjas (598 SE) on 6 selgitatud, et maakorraldustoiming kinnisasjade osade vahetamiseks ja nende vahelise piiri muutmiseks peab olema eristatav kinnisasjade omandi üleandmise tehingust, sest maakorralduse käigus ei moodustata kinnisasja vahetatavast osast eraldi kinnisasja ehk ei tekitata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 lg 1 kohast eraldi maatükki. Samuti ei toimu maakorraldustoimingu käigus käsutustehingut, sest menetluses osalevate kinnisasjade piirid muudetakse kinnisasjade omanike kokkuleppel. Ringkonnakohus märgib, et kinnistute piiride muutmine on võimalik läbi viia lihtsa maakorraldustoiminguna

§ 2

lg 2 p 3 alusel ning tegemist ei ole kinnisasjaõiguse käsutamisega asjaõigusseaduse tähenduses. Toimingu tegemine on võimalik ka avaliku halduse korras ja ilma notariaalselt tõestatud vormis kokkulepet sõlmimata. Kinnistut X koormab küll kohtutäituri avalduse alusel kantud käsutamise keelumärge, kuid ka see poleks takistanud Maa-ametil lihtsa maakorraldustoimingu raames piire muuta ja uusi katastriüksuseid kinnistusraamatusse kanda, kuivõrd kohtutäitur oleks saanud keelumärke katastriüksuse muutmiseks eemaldada ja tagasi kanda ka ilma notarit kaasamata. Ka kohtutäituri kui puudutatud isiku nõusolekut KRS § 341 lg 7 p 6 alusel vaja poleks olnud. Seega puudub avaldajatel kohustus esitada kohtunikuabile asjaõigusleping kinnisasja omandi üleandmiseks.

1. Ringkonnakohus tuvastas, et Maa-amet rahuldas
2. septembri 2019 kandeavalduse
3. oktoobril 2019 otsusega ja tegi kanded uute katastriüksuste kohta maakatastrisse. Seega on käesolevaks ajaks õiguslik olukord võrreldes
4. septembri 2019 seisuga ja lepingu sõlmimise ajaga muutunud ning katastripidaja on uued katastriüksused maakatastrisse kandnud (vt notari esimene selgitus lepingus). Kohtunikuabi ei ole nimetatud asjaolule keelduvas kandemääruses viidanud.
5. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul tuleb avaldajaid esindaval notaril esitada vajalik kinnistamisavaldus kinnistusraamatu I jao kannete muutmiseks KRS § 34 lg 21 ja lg 71 alusel. Avaldajad ei ole pöördunud lihtsa maakorraldustoimingu läbiviimiseks Maa-ameti poole, vaid on otsustanud teha maakorraldustoimingud eraõigusliku kokkuleppe alusel. Seejuures on avaldajad kokku leppinud kannete tegemise järjekorras ning tingimuses, et ühte kannet ei tehtaks teist kannet tegemata (lepingu p 5). Sellises olukorras tuleb avaldajatel endal esitada kinnistusametile asjakohane kandeavaldus kokkulepitud õigusmuudatuste kokkulepitud järjekorras kinnistusraamatusse sissekandmiseks. Avaldajatel tuleb esitada kinnistamisavaldus kinnistusregistriosade esimese jao andmete muutmiseks ja uute katastriüksuste kinnistusraamatusse kandmiseks. Kandeavalduse koostamiseks vajalikud katastriüksuste andmed on võimalik saada maakatastrist ning Maaameti
6. oktoobri 2019 otsusest. Puudub õiguslik alus panna kohustusi eraõigusliku kokkuleppe täitmiseks Maa-ametile. Maaamet ei ole puudutatud isikuks KRS § 341 tähenduses ja tema nõusolek kande tegemiseks ei ole nõutav.
7. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus kohtunikuabi juhised
8. novembri 2019 puuduste kõrvaldamise määruses ei ole üheselt mõistetavad ja selged, puudus kohtunikuabil alus jätta kandeavaldus rahuldamata. Kohtunikuabi nõudis avaldajatelt ebaõigesti puuduse kõrvaldamiseks kinnistamisavalduse esitamist omandi üleandmise kannete tegemiseks ning jättis vaidlustatud määruses avalduse rahuldamata puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu. Seetõttu tuleb kohtunikuabi
9. detsembri 2019 määrus tühistada ja asi saata tagasi Tartu maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb 7 kinnistusosakonnal arvestada ringkonnakohtu seisukohtadega ja määrata vajadusel avaldajatele tähtaeg avalduses puuduse kõrvaldamiseks.
10. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kuivõrd käesolev määrus on tehtud avaldajate huvides, jäävad menetluskulud avaldajate kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu ei kuulu määruskaebuselt tasutud riigilõiv tagastamisele (TsMS § 150 lg 1 p 5). /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke Andra Pärsimägi Kersti Kerstna-Vaks 8