Obsah (6)

§ 657§ 238§ 230§ 647§ 171§ 177

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-18-1521 Otsuse tegemise aeg ja koht 24. september 2020, Tallinn Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok

§ 657lg 1 p 1).

Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. 3

1. VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Vastavalt VÕS § 664 lg-le 1 on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.
2. Käesolevas asjas on vaidluse all esmalt küsimus, kas poolte vahel oli erikokkulepe, mis seadis maakleritasu saamise sõltuvusse ostja leidmisest, kes on nõus korteri eest tasuma vähemalt 179 500 eurot. Riigikohus asus käesolevas asjas 30.10.2019 tehtud otsuses seisukohale, et kuigi sellise sisuga kokkulepe ei ole maaklerilepingu sätete dispositiivse iseloomu tõttu välistatud, peaks see oma erandlikkuse ja ühte poolt kahjustava iseloomu tõttu olema selgesti kokku lepitud.
3. Pooled sõlmisid 07.09.2017 maaklerilepingu, mille p 1.1 kohaselt kohustus hageja vahendama kostjale kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimist selliselt, et hageja otsib korterile ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Maaklerilepingu p 1.3 järgi oli müügilepingu oluliseks tingimuseks kostja soovitud müügihind 179 500 eurot. Maaklerilepingu p 2.3 sätestas, et kui ostuhuviline teeb maaklerile eelnimetatud müügihinnast erineva pakkumise, edastab hageja pakkumise kostjale. Kostja kaalub mõistliku aja jooksul pakkumist ning aktsepteerib või lükkab selle tagasi. Maaklerilepingu p 3.6 järgi võis kostja korteri ise võõrandada lepingueelselt vara vaatamas käinud isikutele, kui keegi selleks soovi avaldab. Maakleri ülesannete täitmise eest pidi kostja tasuma hagejale tasu 4 % müügihinnast (p 5). Maaklerileping oli sõlmitud tähtajaga 1 kuu. Kui lepingu tähtpäeva saabudes ei ole kumbki pool teisele poolele teatanud oma soovist leping lõpetada, pikeneb leping samadel tingimustel sama pikaks tähtajaks (p 7.1) (tl 3-5). Kostja teatas hagejale 06.10.2017, et ta ei soovi lepingut pikendada (tl 6).
4. Ringkonnakohus leiab, et maaklerilepingus lepiti kokku küll selles, et müügilepingu oluline tingimus on 179 500 eurot, kui sellest ei saa järeldada poolte kokkulepet, et ka maakleritasu saamine oli sõltuvuses korteri müügist sellise hinnaga. Seda ei saa tuletada ka kostja
5. ja 05.10.2017 e-kirjadest hagejale, et ta soovib saada 174 000 eurot kätte (tl 10, tl 10 pöördel). E-kirjadest ei nähtu kokkulepet, et hagejal on maakleritasu saamise õigus üksnes siis, kui kostja saab korteri müügist 174 000 eurot kätte. Kostja oli avaldanud kinnisvaraportaalis korteri müügikuulutuse, milles oli muuhulgas märkinud, et maakleritel mitte tülitada (tl 45-46), kuid ka sellest ei saa tuletada, et maaklerilepingus märgitud müügihinna saavutamine oli tingimuseks hagejale tasu saamiseks. Seda, et maaklerilepingus märgitud müügihinnaga (179 500 eurot) müük ei olnud maakleritasu saamise tingimuseks, toetab ka maaklerilepingu p 2.3, mille kohaselt edastab maakler kostjale ka muud hinnapakkumised ning viimane kaalub mõistliku aja jooksul, kas ta 179 500 euro suurusest pakkumisest erinevat pakkumist aktsepteerib või mitte. Eeltoodust tulenevalt asub ringkonnakohus seisukohale, et tõendamata on poolte erikokkulepe, et hageja saab maakleritasu üksnes juhul, kui ta leiab korterile ostja, kes on nõus maksma vähemalt 179 500 eurot.
6. Samuti ei nõustu ringkonnakohus kostjaga, et maakleritasu saamise tingimused ei ole täidetud. Maaklerilepingu kohaselt kohustus maakler pakkuma vara avalikult müügiks ja tegema sellekohast reklaami (p 2.1), näitama vara võimalikele ostjatele (p 2.2), edastama pakkumised kostjale (p 2.3), korraldama poolte soovil lepingu sõlmimisega seonduva asjaajamise (p 2.4). Maakohus tuvastas, et maakler pani kinnisvaraportaali üles müügikuulutuse, näitas ostjale kahel korral korterit, esitas ostjale infot korteri kohta, sh kommunaalkulude arved, vahendas ostja suhtlust pangaga, võttis ostjalt vastu ostupakkumisi 4 ning vahendas ostja ja kostja suhtlust. Maakohus leidis põhjendatult, et maakleri tegevus on maakleritasu saamiseks piisav.
7. Asjaolul, et ostja kontakteerus esmalt kostjaga ja pärast seda hagejaga, ei ole määravat tähtsust. Oluline on see, et ostja pöördus maakleri poolt ülespandud kuulutuse alusel maakleri poole ning maakler vahendas ostja ja kostja vahel lepingu sõlmimist. Lisaks oli maaklerilepingus kokkulepe, et kostja võib korteri ise võõrandada lepingueelselt vara vaatamas käinud isikutele (p 3.6). Kostja on ise vastuses hagile märkinud, et ostja pöördus tema poole 2017.a septembri lõpus. Seega ei olnud ostja isik, kes oli maaklerilepingu sõlmimise eelselt vara vaatamas käinud. Ka seetõttu ei ole asjaolul, et ostja pöördus esmalt kostja poole, tähtsust.
8. Õige ei ole kostja väide, et läbirääkimised katkesid maakleri tõttu. Asja materjalis on korteri ostja 13.03.2018 kirjalik selgitus, et ta katkestas läbirääkimised, kuna maakleri teatatud hind on ebarealistlik (tl 56-58). Tsiviilasjast nähtuvalt tegi ostja 04.10.2017 maakleri kaudu pakkumise summas 172 000 eurot (tl 8). Kostja oli 04.10.2017 e-kirjas nõus müüma korteri hinnaga 174 000 eurot kätte. Lisaks avaldas kostja, et ta sooviks, et leitaks teine ostja, kuna tal on tunne, et selle ostjaga võib tulevikus tekkida probleeme (tl 10 pöördel). Sellest järeldub, et läbirääkimised katkesid selle tõttu, et kostja soovis korteri eest rohkem, kui ostja oli nõus maksma. Asjaolu, et hiljem toimusid kostja ja ostja vahel uued läbirääkimised, mis viisid korteri müügilepingu sõlmimiseni 18.10.2017 174 000 euro eest, ei mõjuta maakleritasu nõuet. VÕS § 664 lg 3 sätestab, et maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. Kostja teatas hagejale 06.10.2017, et ta ei soovi lepingut pikendada, ning maaklerileping lõppes 07.10.
9. Algselt vahendas korteri müüki maakler ning läbirääkimised toimusid maakleri vahendusel. Asjaolu, et läbirääkimised toimusid ka pärast maaklerilepingu lõppu ning ka müügileping sõlmiti pärast maaklerilepingu lõppu, ei võta VÕS § 664 lg 3 alusel maaklerilt õigust nõuda maakleritasu.
10. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et maaklerilepingu p 5, mis sätestab maakleritasu suuruse, on TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel heade kommete vastane. TsÜS § 86 lg 2 p 2 sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Esmalt on tõendamata, et kostja oleks sõlminud maaklerilepingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Teiseks on tõendamata, et maakleritasu suurus oli tavapärasest oluliselt suurem või maakleri tegevus oli tavapärasest oluliselt väiksemamahulisem.
11. Ülaltoodust tulenevalt on maakohus põhjendatult hagi rahuldanud.
12. Kostja esitas ringkonnakohtule 07.09.2020 taotluse kostja ja YY vande all ülekuulamiseks. Taotluse kohaselt saavad kostja ja tunnistaja anda ütlusi, millised olid poolte lepingueelsed läbirääkimised, milline oli lepingu sisu ja eesmärk ning millised olid poolte suulised kokkulepped. Kostja märgib, et enne Riigikohtu 30.10.2019 otsuse tegemist ei ole menetluses arutatud, et kostja kanda on tõendamiskoormis, et hagejal tekib maakleritasu nõue üksnes juhul, kui hageja leiab korterile ostja kostja soovitud müügihinnaga. Hageja vaidles taotlusele vastu. Ringkonnakohus leiab, et taotlus tuleb jätta rahuldamata, kuna see on esitatud hilinenult.

§ 238

lg 3 p 3 kohaselt võib kohus keelduda tõendi vastuvõtmisest ja selle tagastada või keelduda tõendite kogumisest, kui tõend esitatakse või tõendite kogumist taotletakse hilinenult. Kolleegium märgib, et küsimus, kas maakleritasu nõudmise õigus on 5 seotud korteri müümisega maaklerilepingus märgitud müügihinnaga, on olnud vaidluse all algusest peale. Kostja on juba esimeses vastuses hagile väitnud, et maakleril tekib tasu nõudmise õigus üksnes juhul, kui maakler leiab ostja, kes tasub vähemalt 179 500 eurot.

§ 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega pidi kostja olema teadlik, et temal on selle väite tõendamiskoormis ning tegemist ei saanud olla temale üllatusliku asjaoluga. Kuna kostjal ei olnud takistust nimetatud taotluse esitamiseks maakohtule, siis on vastav taotlus esitatud ringkonnakohtule hilinenult ja see jääb rahuldamata.

1. Ringkonnakohus teatas pooltele 23.07.2020 kirjaga, et neil on võimalik avaldusi ja seisukohti esitada kuni 07.09.
2. Kostja esitas 07.09.2020 oma seisukoha ning muuhulgas taotluse kostja ja YY vande all ülekuulamiseks. Ringkonnakohus andis hagejale võimaluse taotlusele vastata 11.09.
3. Hageja esitas 11.09.2010 vastuse kostja taotlusele ning lisaks ka seisukohad kostja muude väidete suhtes. Ringkonnakohus märgib, et hagejale anti võimalus
4. septemberiks 2020 vastata kostja taotlusele kuulata üle kostja ja YY vande all. Muud seisukohad asja suhtes pidi hageja esitama kirjalikult 07.09.2020, mistõttu on 11.09.2020 menetlusdokumendis sisalduvad muud väited esitatud hilinenult. Seega arvestab ringkonnakohus hageja 11.09.2020 menetlusdokumenti osas, mis puudutab vastuväidete esitamist kostja taotlusele kostja ja YY vande all ülekuulamiseks. Nimetatud menetlusdokumendis esitatud muud väited jätab kohus tähelepanuta, kuna need on esitatud hilinenult (

§ 647lg 1, § 331 lg 1).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 26. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis puudub alus muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb kostja kanda jätta ka ringkonnakohtus ning Riigikohtus kantud menetluskulud (

§ 171lg 1).

Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (

§ 177lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu 6