KOHTU MÄ Ä RUS Kohus Kohtunik Kohtujurist Määruse tegemise aeg ja koht Harju Maakohus Iris Kangur-Gontšarov Tsiviilasja number Tsiviilasi Ege Pilme 20. detsember 2019.a., Tallinn, Tallinna kohtumaja 2

) § 9 lg 1 kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi.

§ 9

lg 2 kohaselt võib iga korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult

§ 9

lg 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

§ 9

lg 3 kohaselt eeldatakse

§ 9

lg 2 p 1 nimetatud olukorra esinemist, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poolte kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kelle kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kuna olemasolevate eriomandite ulatuse säilitamisega ei ole nõus enamus korteriomanikest, kellel ka kuulub üle poole kaasomandi osadest, mistõttu tuleb eeldada, et olemasoleva olukorra säilitamine – mitte muuta olemasolevate eriomandite ulatust, mitte luua uusi korteriomandeid, nagu seda on soovinud vaid üks korteriomanik H P – oleks vastuolus hea usu põhimõttega, sest ülejäänud korteriomanikud, keda on kaheksateist, ei ole vastu eriomandite ulatuse muutmisele ja uute korteriomandite loomisele. Asjaolu, et vaid H P sooviks kasutada esimese maja tühja pööningukorrust pesu kuivatamiseks, kus teised korteriomanikud on leidnud, et pööningukorruse arvelt tuleks muuta eriomandite ulatust, s.o. nad ei ole pidanud vajalikuks pööningukorrusel pesu kuivatamist, ei luba arvata, et selline olemasoleva olukorra säilitamine oleks vaid seetõttu hea usu põhimõtte vastane, et üks korteriomanik soovib, aga teised ei soovi. Ka H P möönab, et esimesel elamu pööningul on tugevad niisku- ja seenkahjustused, osad tugitalad on mädanenud. Seega ei ole kohtu arvates mõistlik järeldada, et pesu kuivatamiseks pööning ilma elamu renoveerimiseta, milleks kasutatavad rahalised vahendid leitaks eriomandite ulatuse muutmise ja loodavate uute korteriomandite võõrandamise kaudu, oleks igavesti kasutatav või kui eriomandite ulatust muuta, siis peaks oht elamu remondi käigus elamule olema ilmtingimata suurem, kui lihtsalt elamut remontides. Avaldajad on veenvalt põhistanud, et ligi 9 aastat tagasi teostatud 21.04.2010 paikvaatlus (kd III tl 39-86) ja 2 aastat tagasi teostatud 26.10.2016 eksperthinnang (kd III tl 68) kinnitavad, et xxxx asuvad korterelamud vajavad viivitamatult remonti. Veenev on avaldajate väide, et 2014.a xxxx OÜ poolt tehtud hinnapakkumise kohaselt läheksid renoveerimistööd maksma kokku 320 195 eurot (kd III tl 120) ning arvestades paikvaatluse ja eksperthinnangu teostamise aega on põhjust arvata, et kohtumääruse tegemise ajaks on remonditööde vajadus kindlasti suurem (kd V t.l. 141-142). Samas on ka põhjendatud arvata, et kui korteriomanike enamus, kellele kuulub ka kaasomandi osast enamus leiab, et renoveerimistööde finantseerimiseks on parim lahendus olemasolevate eriosade ulatuse muutmine ja uute korteriomandite loomine ja võõrandamine, siis nii see ka oleks, arvestades just enamuse finantseerimise võimalusi elamu renoveerimiseks. Korteriomanike enamuse soovi eriomandi laiendamiseks kaasomandi arvelt, et elamut renoveerida, kinnitab asjaolu, et 03.02.2016 Lepingu on allkirjastanud ja sellega ühinenud 18 korteriomanikku 19st. Kohtu arvates enamuse korteriomanike soovi eiramine renoveerida amortiseerinud hoonet eriomandi laiendamise kaudu kaasomandi arvelt laekuvate rahaliste vahenditega ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kuna xxxx korteriomanikud on kohustatud kaasomandi arvelt eriomandi laiendamise kaudu saadud summasid kasutama xxxx elamute renoveerimiseks, mis tuleneb nii 03.02.2016 lepingu p-st 5.6, kui 18.04.2016.a xxxx korteriühistu üldkoosoleku otsusest p 5 (kd II tl 47) ja 25.10.2016.a xxx korteriühistu üldkoosoleku otsusest p 1 (kd III tl 6) ning arvestades xxxx asuvate korterelamute seisukorda (21.04.2010.a paikvaatlus kd III tl 39-67; 26.10.2016.a eksperthinnang kd III tl 68-86) on põhistatud, et kaasomandi arvelt eriomandi ulatuse muutmise ja uute korteriomandite loomise eest saadud hüvitise kasutamine xxxx elamute renoveerimiseks ei kahjusta ülemäärselt ühegi korteriomaniku huve ja oleks iga korteriomaniku ja kõigi korteriomanike huvides. Puudutatud isiku H Pi väide nagu kaasomanikud ei saaks tehingust rahalist kasu ei ole veenev, sest tehingust saadav kasu kasutataks elamute renoveerimiseks, mistõttu on põhjendatud arvata, et kasu seisnebki selles, et kaasomanikud saavad finantseerida elamute renoveerimist eriomandi ulatuse muutmise kaudu saadud summade arvelt. Väide, et puudutatud isikul oleks kohustus täiendavalt finantseerida arendusprojekti, ei ole samuti põhistatud, sest otsustatud on renoveerimine läbi viia kaasomandi arvelt eriomandi laiendamise kaudu saadud summadest. Tuvastatud on, et Lepingu p 5.7. on korteriomanikud kokku leppinud, et pööningukorruse omandanud korteriomanik kohustub ühe aasta jooksul arvates asjaõiguslepingu alusel kinnistusraamatusse kannete tegemisest ja eeldusel, et on vahetatud xxxx elamu katusekonstruktsioonid, ehitama omal kulul välja abiruumide konstruktsioonid, soojustuse ja viimistluse. Kuna olemasolevate korteriomandite laiendus teostatakse pööningul ja keldris asuvate ruumide arvelt ning kaasomanikel ei ole kokku lepitud eelnimetatud ruumide kasutuskorda, siis on kohtu arvates põhjendatud arvata, et selliste ühiskasutuses olevate ruumide arvelt eriomandi laiendamisel ei kahjustata liigselt ühegi konkreetse korteriomaniku huvi rohkem kui teiste korteriomanike huve. Seega on põhistatud, et kaasomandi arvelt eriomandi ulatuse muutmisega ei kahjustata korteriomaniku H Pi huve ülemääraselt arvestades teiste korteriomanike huve. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtudes eeltoodust on avaldajatel õigus nõuda H Pi tahteavalduse andmist vastavalt Lepingus kokku lepitud tingimustele ja H P kohustatud andma tahteavalduse olemasolevate eriomandite ulatuse muutmiseks ja uute korteriomandite loomiseks.

§ 9

lg 5 kohaselt võib piiratud asjaõiguse omajalt nõuda

§ 9

lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks (eriomandi ulatuse laiendamine, uute korteriomandite loomine) vajalike tahteavalduste andmist, kui piiratud asjaõiguse omaja õigustatud huve ei kahjustata muudatusega ülemääraselt. Avaldajad on veenvalt põhistanud, et korteriomanike kokkuleppel olemasolevate eriomandite ulatuse muutmine ja uute korteriomandite loomine Lepingu kohaselt suureneb eriomandi kokkuleppes tehtavate muudatuste tagajärjel osade korterite eriomandi (reaalosa) suurus, samas aga ei vähene aga mitte ühelegi korteriomanikule kuuluva reaalosa suurus ja vaidlust ei ole, et ka H Pile kuuluva korteriomandi reaalosa, millele on A Pi kasuks määratud isiklik kasutusõigus ei muutu, mistõttu ei ole alust arvata, et A Pi õigused oleksid selliste muudatustega kahjustatud ülemääraselt võrreldes korteromanike huvidega. Lähtudes eeltoodust on avaldajatel õigus nõuda A Pi tahteavalduse andmist olemasolevate eriomandite ulatuse muutmiseks ja uute korteriomandite loomiseks vastavalt Lepingus kokku lepitud tingimusele ning A P on kohustatud andma tahteavalduse olemasolevate eriomandite ulatuse muutmiseks ja uute korteromandite loomiseks.

§ 10

lg 1 järgi võivad korteriomanikud koos uue korteriomandi loomisega leppida kokku ka selle võõrandamise tingimused.

§ 10

lg 2 järgi võib iga korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult loodava korteriomandi võõrandamiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: 1) korteriomanike üldkoosolek on võtnud vastu käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 nimetatud tingimustele vastava otsuse; 2) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava korteriomandi harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga; 3) võõrandamisest saadav tulu jaotatakse korteriomanike vahel vastavalt korteriomandi kaasomandi osa suurusele või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Avaldajad on põhistanud ja vaidlust ei ole, et uute moodustavate korteriomandite võõrandamiseks on sarnaselt eriomandi ulatuse muutmise ja uute korteriomandite moodustamisega nõustunud üle poole kõigist korteriomanikest, kellel ka kuulub üle poole kaasomandi osadest ja vaidlust ei ole, et sellise kokkuleppega pole nõustund vaid korteriomanik H P ja A P, kelle kasuks on seatud isiklik kasutusõigus H Pile kuuluvale korteriomandil. Puudutatud isik H Pi sõnul pole talle selge võõrandatavate kaasomandiosade tegelik suurus. Tuvastatud on 03.02.2016 Lepingu ja 11.04.2019 asjaõiguslepingu kohaselt, milliste sõlmimiseks avaldajad puudutatud isikute tahteavaldusi paluvadki avaldajad kohustada anda, et korter xxxx eriomandi pind suureneb 39,2 m2 võrra, korter xxxx eriomandi pind suureneb 32,7 m2, moodustav korteromandi xxxx pind on 77,6 m2 ja moodustatava korteriomandi xxxx pind 62,7 m2 (kd V t.l. 178186, 189-201). Kuna üle poole kõigist korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest on oma tahteavaldused uute korteriomandite loomisega leppida kokku ka nende võõrandamise tingimused väljendanud 03.02.2016 Lepingus, millega nad on ühinenud, siis on mõistlik arvata, et mitte ühegi korteromaniku huvides ei saaks selliste tingimuste kokkuleppimisel olla iseenesest eesmärgiks võõrandada uusi moodustatavaid korteriomandeid alla keskmise hariliku väärtuse. Lepingu punkt 4.

1. kohaselt on xxxx korteriühistu kohustatud moodustatud korteriomandid arvates kinnistusraamatu kannete tegemisest ühe kuu jooksul müüma enampakkumisel, millel osaleb vähemalt kolm pakkujat ning enamapakkumisel müügiks on Lepinguga määratud alghind 880 eurot/m², mis vastas Lepingu sõlmimisel ajal kehtinud selliste korteriomandite harilikule väärtusele (kd II tl 19). Avaldajad on tõendanud, et algse 09.04.2015 kinnisvara hindamise teostanud (kd II tl 1) kinnisvara hindaja OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa on kinnitanud, et välja ehitamata korteriomandite turuväärtus ei ole võrreldes kohtule esitatud hindamisaktiga muutunud (kd V tl 89-90). Kohtu arvates korteriomandite müümine enampakkumisel võimaldaks korteriomanikel saada kõrgeimatki hinna kui see oleks korteriomandi harilik väärtus võõrandamise hetke seisuga (V kd t.l. 143-147). Kindlasti võib aga nõustuda avaldajate seisukohaga, et korteromandite müümisel enampakkumisel peegeldab müügihind tegelikku turuväärtust. Seega on avaldajad veenvalt põhistanud, et korteriomandite müümisega enampakkumisel ja alghinna määramisega on võõrandamisest saadav tulu kindlasti vastav võõrandatavate korteriomandite harilikule väärtusele nende võõrandamise hetke seisuga. Puudutatud isik H P ei ole nõus, et 03.02.2016 võlgaõigusliku lepingu p 5.4 ja 5.5 ning asjaõiguslepingu p 4.1.3 ja 4.1.4 kohaselt võõrandatakse teise elamu soklikorrusel asuvad ruumid korteri 13 ja 14 omanikele hinnaga 235 eurot/m2, sest see ei vasta vara tegelikule maksumusele. On põhjendatud arvata, et ka xxxx teise elamu soklikorruse võõrandamise hind oleks vastavalt turuhinnale 320 eurot/m2 (II kd t.l. 1, V kd t.l. 143-146). Kohus leiab, et kui Kinnisvarabüroo Uus Maa hinnanguga on põhistatud, et teise elamu soklikorruse keskmiseks hinnaks on 320 eurot/m2, siis arvestades asjaolu, et käesoleval hetkel ei ole tegemist eriomandiga, vaid eriomandi laiendamise kaudu tekkiva suurema eriomandiga, siis on veenvev, et sellise mõttelise kaasomandi hinnaks saab määrata 235 eurot/m2 (kd II tl 1 ja kd V tl 8990). Puudutatud isiku väide, et kinnistu hinda mõjutab vaid kinnistu asukoht on ümber lükatud nii Kinnisvarabüroo Uus Maa hinnanguga, kus on märgitud teise elamu soklikorrsuse keskmiseks hinnaks 320 eurot/m2, kui asjaoluga, et mõttelised osad eraldi reaalosadest, mille juurde nad kuuluvad iseenesest ei saakski olla tsiviilkäibes ja arvestatud samasuguste hindadega, seda enam, kui sellega ei nõustuks kaasomanikud, siis ei ole põhistatud, et mõtteliste osade hind peaks olema kõrgem kui kokku lepitud 235 eurot/m
2. Avaldajad on tõendanud, et moodustavate korteriomandite võõrandamisest saadav tulu kasutatakse xxxx asuvate korterelamute renoveerimiseks, et vastavalt ehitusprojektile ja Lepingust tulenevalt kulutab xxxx korteriühistu pindade võõrandamisest saadava tulu kolme maja renoveerimiseks (kd I t.l. 82, kd II tl 47). Vaidlust ei ole, et 25.10.2016.a xxxx korteriühistu üldkoosolekul otsustasid korteriomanikud, et vastavalt Lepingule moodustatavate korteriomandite müügist korteriühistu poolt saadud raha arvelt teostatakse xxxx korterelamute amortiseerunud katusekonstruktsioonide vahetus ja uue valtspleki katuse paigaldus, amortiseerunud vihmasüsteemide asendamine, vee- ja kanalisatsioonisüsteemide remont-vahetus, korstnate remont, üldkasutatavate pindade elektrijuhtmestiku remont-vahetus ja tulemüüride remont (kd III tl 6). Kuna 25.10.2016.a üldkoosolekul otsustatud teostatavate tööde maht vastab 26.10.2016.a xxxx OÜ eksperthinnangus (kd III tl 68) välja toodud xxxx korterelamutes välja toodud puudustele, siis võib nõustuda, et tehtavad kulutused arvestades eksperthinnangus ligi kaks aastat tagasi välja toodud xxxx elamute puudusi on mõistlikud. Igal juhul on Lepingu p-s 5.
3. korteromanikud kokku leppinud, et xxxx korteriühistu on kohustatud korterite võõrandamisest saadud summasid kasutama xxxx asuvate elamute renoveerimiseks. Kuna korteriomanikud on kokku leppinud, et loodavate korteriomandite võõrandamisest saadav tulu kasutatakse xxxx renoveerimiseks, siis hoolimata asjaolust, et täpsete tööde loetelu lepitakse kokku peale korteriomandite võõrandamise enampakkumist ja arvestades asjaolu, et teostatavate tööde lõplik hind selgub alles pärast tööde tellimist ja valmimist, on kohtu arvates korteriomanike otsusest ilmselge, et kogu korteriomandite võõrandamisest saadavat tulu kasutatakse elamute renoveerimiseks, mistõttu polegi sedavõrd oluline konkreetne renoveerimisele kuuluv summa, vaid mõistlik on arvata, et kõigi korteriomanike huvides on võõrandada loodavad korteriomandid võimalikult kõrge hinnaga, et saadavat tulu võimalikult kiiresti kasutada juba aastaid remonti vajavate elamute renoveerimiseks (kd t.l. 47, 189, kd III t.l. 6, 120). Lähtudes eeltoodust on avaldajad veenvalt põhistanud, et uute korteriomandite võõrandamisest saadav tulu kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasaomandi osa korrashoiuks. Lähtudes eeltoodust on avaldajatel õigus nõuda H Pi ja A Pi tahteavalduste andmist uute moodustavate korteriomandite võõrandamiseks vastavalt Lepingule ja H P ja A P on kohustatud andma eeltoodud tahteavaldused. Veenev on avaldajate väide, et eriomandi ulatuse laiendamise, uute korteriomandite moodustamise ja moodustatud korteriomandite võõrandamise kokkuleppe saavutamise järgselt on korteriomanikel eriomandi kokkuleppe muudatuste elluviimiseks vaja sõlmida asjaõigusleping ja teha vastavad kanded kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34-1 lg 1 järgi on kande kustutamiseks nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Asjaõigust puudutava märke kustutamisel on puudutatud isikuks KRS § 34-1 lg 2 p 6 kohaselt märke järgi õigustatud isik. KRS § 34-1 lg 8 järgi võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Kuna puudutatud isikud H P ja A P on vastavate tahteavalduste andmisest keeldunud, siis tuleb neid kohustada käesoleva kohtumäärusega andma tahteavaldused, et sõlmida vastavad asjaõiguslepingud ja teha kanded kinnistusraamatusse. Rahuldades avaldajata nõuded kohustada puudutatud isikuid H Pit ja A Pit andma nõutavad tahteavaldused, ei pea kohus vajalikuks hinnata avaldajate alternatiivseid nõudeid tahteavalduste andmiseks. Kuna H Pi taotlusega - fikseerida asja lõpetavas lahendis kaasomandiosa omandavate korteriomanike ja moodustavate uute korteriomandite nr xxxx ja xxxx enampakkumisel omandanud korteriomanike kohustus kanda kõik eriomandiosa suurendamise ja uute korteriomandite kasutuselvõtuga kaasnevad kulutused (eelkõige elamute ümberehitamise kulutused) - ei ole sellisel kujul nõustunud teised kaasomanikud ja vaidlust ei ole, et H Pile ei kuulu üle poole korteriomanike häältest ega üle poole kaasaomandi osast, siis ei pea kohus põhistatuks seda käesolevas kohtumääruses märkida. Asja lahendamisel ei ole tähtsust poolte väidetel ja tõenditel (kd I tl 34-41, 74-81, 101, kd II tl 30, 70, 84, 189-201, kd III tl 20-36, 154, kd V tl 87-88, 98-107, 136-140, 148-152), millistele kohus käesoleva lahendi tegemisel ei ole tuginenud ja neid kohus ei hinda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuna hagita menetluses on kohtu arvates põhjendatud arvata, et kohus teeb lahendi kõigi menetlusosaliste huve arvestades, siis ei saa olla kellelgil menetlusosalistest iseenesest õiguspärast ootus, et tema menetluskulud peaks kandma ilmtingimata vastaspool. Arvesse võttes menetluse käiku, kus avaldajad on korduvalt muutnud avaldust ja puudutatud isikutel on ilmselgelt olnud raskusi aru saada, milliseid konkreetseid tahteavaldusi neil nõutakse, samas ei ole puudutatud isikud vastu vaielnud, et nad oleksid osaliselt nõus vastavaid tahteavaldusi andma, siis on kohtu arvates õiglane jätta menetlusosaliste menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Iris Kangur-Gontšarov kohtunik