) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
lg 1 järgi on juurdepääsu määramise eelduseks juurdepääsu puudumine avaldaja kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt. Avaldajale kuulub kinnisasi asukohaga xxx (Xxx jõe kinnistu), mis on kantud kinnistusraamatu registriossa nr xxx ja mis koosneb katastriüksusest tunnusega 65301:011:0520. Asjaolu ei ole menetlusosaliste vahel vaidluse all. Kinnisasja kuulumine avaldajale nähtub kinnistusraamatu väljavõttest. Kohus loeb asjaolu kinnistusraamatu väljavõtte alusel tõendatuks. Xxx jõe kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega. Asjaolu nähtub Maa-ameti kaardirakenduse väljatrükist, mille kohaselt piirneb Xxx jõe kinnistu Xxx jõega ning Xxx, Xxx, Xxx, Xxx ja Mustika kinnistutega (tl 82). Juurdepääsu puudumine Xxx jõe kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt nähtub ka detailplaneeringu seletuskirjast, milles kirjeldatakse juurdepääsu lahendamist Xxx jõe kinnistule (tl 7). Juurdepääsu puudumine ei ole menetlusosaliste vahel vaidluse all. Lähim avalikult kasutatav tee on Xxx tee, mis asub riigile kuuluval kinnisasjal, mis on kantud kinnistusraamatu registriossa nr xxx (asukoht Harju maakond, Rae vald, Xxx, xxx, katastriüksus tunnusega xxx). Avaldaja eesmärk on saavutada juurdepääs riigile kuuluval kinnisasjal asuvale Xxx tee lõigule. Kohus leiab, et puuduvad
lg-des 2 ja 3 sätestatud juurdepääsu määramise nõudeõigust välistavad asjaolud, sealhulgas ei ole avaldaja oma faktilise teoga juurdepääsu katkestanud. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et avaldajal on õigus nõuda naaberkinnisasjade omanikelt juurdepääsu avalikult kasutavalt teelt enda kinnistule üle naaberkinnisasjade. 7. Xxx jõe kinnistu piirneb ühest küljest Xxx jõega ning ülejäänud külgedest puudutatud isikutele R. M.le, B. A.ule, E. K.ele ja Rae vallale kuuluvate kinnisasjadega (tl 82, kinnistusraamatu registriosade väljatrükid). Puudutatud isik R. M.le kuulub kinnisasi asukohaga Harju maakond, Rae vald, Xxx, Xxx, Xxx ja Xxx, mis on kantud kinnisturaamatu registriossa nr xxx ja mis koosneb katastriüksustest tunnustega xxx, xxx, xxx. Avaldaja on taotlenud juurdepääsu määramist üle Xxx katastriüksuse, mille tunnus on xxx (Xxx kinnistu) ja üle Xxx katastriüksuse, mille tunnus on xxx. Puudutatud isik B. A.ule kuulub kinnisasi asukohaga Harju maakond, Rae vald, Xxx, Xxx, mis on kantud kinnisturaamatu registriossa nr xxx ja mis koosneb katastriüksusest tunnusega xxx. Puudutatud isik E. K.ele kuulub kinnisasi asukohaga Harju maakond, Rae vald, Xxx, Xxx, mis on kantud kinnisturaamatu registriossa nr xxx ja mis koosneb katastriüksusest tunnusega xxx. Rae vallale kuulub kinnisasi asukohaga Harju maakond, Rae vald, Xxx, xxx , mis on kantud kinnisturaamatu registriossa nr xxx ja mis koosneb katastriüksusest tunnusega xxx. Menetlusosalised ei vaidle kinnisasjade kuuluvuse üle. Kinnisasjade omanikud nähtuvad kinnistusraamatu väljavõtetest, mille alusel loeb kohus asjaolud tõendatuks. Avaldaja ei ole avaldanud, millistel tingimustel ja millistesse alternatiivsetesse asukohtadesse on võimalik juurdepääsu määramine B. A.u, Rae valla ja E. K.e kinnisasjadele. Puudutatud isikud B. A. ja E. K. ei ole avaldanud, millistesse asukohtadesse ja millistel tingimustel on võimalik neile kuuluvaile kinnisasjadele juurdepääsu määramine. Rae vald ei ole avaldanud, millistel tingimustel ja millisesse asukohta on võimalik määrata juurdepääs üle Mustika kinnistu. Rae vald on avaldanud, et ei takista temale kuuluva kinnistu kasutamist juurdepääsuna avaldaja kinnistule ega sea selleks kasutustingimusi (tl 37). Puudutatud isik R. M. ei ole toonud välja, millistesse alternatiivsetesse asukohtadesse tuleks juurdepääs määrata. Puudutatud isik R. M. ei ole välistanud juurdepääsu 6
lg 1 ls 4 kohaselt tuleb arvestada juurdepääsu määramisel koormatava kinnisasja omaniku huve. Juurdepääsu määramise eelduseks on juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt ka RKTKm 3-2-1-170-12, p 10). Kohus valib määratava juurdepääsu maakorralduslikult võimalike juurdepääsuteede seast. Kohus valib juurdepääsutee, arvestades juurdepääsu taotleja huvisid ja teiste omanike huvisid. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud juurdepääsu määramine üle B. A.ule kuuluva kinnisasja. Kohus arvestab seejuures kinnisasja paiknemisega – kinnisasi paikneb ribana kahe elamumaa maatüki vahel. Kinnisasjale tee rajamine piirab oluliselt B. A.u poolt kinnisasja kasutamise ulatust ning võib samaaegselt mõjutada naaberkinnisasjade kasutamist. Rajatav tee mööduks kinnisasjal asuvate hoonete (sh elamu) vahetust lähedusest. Tee rajamiseks on vaja raiuda avaldaja kinnisasjal ja B. A.u kinnisasjal asuvaid puid. Juurdepääsu määramisel üle B. A.u kinnisasja tuleks lisaks määrata juurdepääs üle R. M. kinnisasja, sest B. A.u kinnisasi ei piirne Xxx teega. Eeltoodut arvestades ei ole kohtu hinnangul avaldaja ja puudutatud isikute huvisid arvestades põhjendatud juurdepääsu määramine üle B. A.u kinnisasja. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud juurdepääsu määramine üle R. M.le kuuluva Xxx kinnisasja. Tee rajamiseks oleks sellisel juhul vajalik raiuda puid nii avaldajale kui ka R. M.le kuuluval kinnisasjal. Samuti kujuneks üle Xxx kinnisasja rajatav tee avaldaja jaoks pikemaks ning ilmselt kulukamaks. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud juurdepääsu määramine üle Rae vallale kuuluva Mustika kinnistu. Tee rajamiseks oleks vaja raiuda puid, tee pikkus kujuneks võrreldes teiste alternatiivsete teedega pikemaks ja avaldaja jaoks kulukamaks. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud juurdepääsu määramine üle E. K.e kinnisasja. Arvestades avaldaja ja E. K.e kinnisasjade asendeid oleks võimalik juurdepääsu määramine E. K.e kinnisasja Xxx kinnistuga piirnevale osale. See tooks kaasa vajaduse raiuda E. K.e kinnisasjal puid, eemaldada haljastust ning lammutada kinnisasjal asuv ehitis, milleks on detailplaneeringu andmetel kelder. Samas riivaks juurdepääsu määramine E. K.e kinnisasjale Xxx kinnistu omanikku, sest juurdepääsu kasutamine toimuks kinnistu vahetus läheduses ning sellest lähtuvad mõjud Xxx kinnistule. Kohtu hinnangul on Xxx kinnistule juurdepääsu määramine põhjendatud. Detailplaneeringu kehtestamisel on olnud tagatud kinnisasjade omanike ja avalikkuse huvide arvesse võtmine ja kaalumine. Seetõttu on planeeringulahenduse kehtestamisel juba arvestatud nii avaldaja kui ka Xxx kinnistu omaniku õigustega. Kohus arvestab ka sellega, et juurdepääsutee on osaliselt vajalik ka Xxx kinnistu igakordsetele omanikele, kes seda kasutada saavad. Xxx kinnistu ehitusõiguse määramisel on arvestatud servituudialaga, tee ja elamu vahelisele alale on ette nähtud haljastus. Kohus arvestab ka sellega, et juurdepääsu rajamine ei ole ülemäära kulukas, sest juurdepääsu alal ei kasva puid ega asu haljastust, mida oleks vaja kõrvaldada; juurdepääsu rajamisega on juba alustatud. Avaldaja eesmärk on saada enda kinnisasjale juurdepääs avalikult kasutatavalt Xxx teelt üle puudutatud isiku R. M. kinnisasja. Avaldaja ei ole arvestanud sellega, et üle Xxx kinnistu juurdepääsu määramisest ei piisa taotletava eesmärgi saavutamiseks, sest Xxx kinnistu ei piirne avalikult kasutatava Xxx teega. Puudutatud isiku R. M. kinnisasi on jagatud kolmeks katastriüksusteks, millest Xxx katastriüksus paikneb Xxx tee ja Xxx vahelisel ala. Kohus ei ole tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 seotud menetlusosaliste taotlustega. Kohus leiab, et kohtu poolt juurdepääsu määramine peab andma menetlusosalistele ka tegeliku võimaluse asuda juurdepääsu määruses märgitud tingimustel välja ehitama ning kasutama. Kui kohus määraks juurdepääsu üksnes üle Xxx kinnistu ning jätaks juurdepääsu määramata üle Xxx katastriüksuse, ei annaks kohtumäärus avaldajale õigust Xxx katastriüksust vaatamata sellele, et maaüksuse sihtotstarve on transpordimaa. 7
lg 1 alusel juurdepääsu määramine reguleerib kinnisasjade omanike vahelisi õigussuhteid ega ole käsitletav kohtu poolt teele avalikkusele suunatud funktsiooni määramisena. EhS § 99 kohaselt ei ole avalikkusele suunatud funktsioonita eratee ehitamine ehitusloakohustuslik. EhS § 99 ja ehitusseadustiku lisade 1 ja 2 kohaselt ei ole avalikkusele suunatud funktsioonita eratee ehitamisel ehitusprojekti koostamise kohustust. Eeltoodust tulenevalt ei näe seadus ette kohustust koostada tee ehitusprojekti ega anna teeniva kinnisasja omanikule õigust ehitusprojekti koostamist nõuda. Kohtu hinnangul ei ole projekti koostamise kohustuse määramine juurdepääsutee kasutamise tingimusena põhjendatud ka seetõttu, et võib kaasa tuua kohtulahendi täitmise raskendatuse või võimatuse. Kohtulahend peab sisaldama tingimusi, mis asendavad kinnisasjade omanike vahelist kokkulepet juurdepääsu rajamiseks. Kui kohus paneb valitseva kinnisasja omanikule kohustuse koostada projekt ning seob selle täiendavalt teeniva kinnisasja omaniku ja kohaliku omavalitsuse kooskõlastusega, võib see tuua kaasa projekti järgi ehitamise võimatuse, kui teeniva kinnisasja omanik või kohalik omavalitsus projekti kooskõlastamiseks nõusolekut ei anna. Menetlusosalised ei ole taotlenud, et kohus määraks kindlaks tingimused, millest lähtutakse tee rajamisel siis, kui teeniva kinnisasja omanik või kohalik omavalitsus kooskõlastust ei anna. Teeniva kinnisasja omanikul on õigus taotleda, et juurdepääsu määramisel määratakse tingimused, millele rajatav tee peab vastama. Puudutatud isik R. M. on taotlenud, et tee rajamisel kasutatakse keskkonnale ohutuid materjale ja teekate peab olema tolmuvaba. Avaldaja ei ole soovinud avaldada tee kasutamise kavandatavat eesmärki ja intensiivsust. Maa kasutamise sihtotstarbeks on maatulundusmaa, mille põhjal saab eeldada juurdepääsutee kasutamist põllutöömasinatega. Samas nähtub avaldaja enda esitatud M MTÜ-le väljastatud registreerimistõendi vormist 13.09.2017 nr JÄ/329751, et katastriüksust xxx kasutatakse püsiva tegevuskohana / jäätmekäitluskohana. Eeltoodut arvestades saab eeldada, et juurdepääsuteed soovitakse kasutada jäätmete veoks sobivate sõidukitega. Samuti saab eeldada juurdepääsutee kasutamise kõrgemat intensiivsust, sest jäätmekäitlus majandus- ja kutsetegevusena omab püsivat iseloomu ega ole hooajalise iseloomuga, mis on omane näiteks põllumajanduslikule tegevusele. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et teeniva kinnisasja omaniku seatud tingimused tee rajamisele on vajalikud teeniva kinnisasja omaniku õiguste kaitseks. Samadel põhjustel on teeniva kinnisasja omaniku (tee omaniku) õiguste kaitseks põhjendatud arvestada tee omaniku nõuetega materjalidele, konstruktsioonile ja tehnoloogiale. Puudutatud isik R. M. on avaldanud, et tee peaks saama tolmuvaba katte. Kohtu hinnangul on tingimus põhjendatud, sest tee intensiivse kasutamisega kuival ajal kaasneb pinnastee ja kruusakattega tee tolmamine, millel on elamumaa kasutajatele negatiivne mõju. Kohus peab juurdepääsu määramisel sellise võimaliku mõjuga arvestama ning määrama juurdepääsu tingimused, mis aitaksid sellist mõju vähendada. Kohus arvestab, et avaldaja ei ole avaldanud asjaolusid, millest nähtub tolmu puudumine kavandatava teekasutuse korral. Kohus määrab seetõttu tingimuseks, et juurdepääsutee peab olema vähemalt pinnatud tee majandus- ja taristuministri 03.08.2015 määruse nr 101 „Tee ehitamise kvaliteedi nõuded“ §-de 4 ja 14 mõistes. Samuti määrab kohus, et juurdepääsutee tohib olla ehitatud ainult keskkonnale ohututest 10
lg 1 lause 2 sätestab, et juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel.
lg 1 lause 3 sätestab, et kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.
lg 1 järgi tuleb tasu määrata igal juhul, kui teeniva kinnisasja omanik ei avalda, et ta tasu ei nõua. Juurdepääsutasu koosneb kolmest komponendist: maamaks, hüvitis omandiõiguse riive eest ja juurdepääsutee korrashoiu kulud. Hüvitis omandiõiguse riive eest määratakse teeniva kinnisasja omaniku poolt kaotatava kasutuseelise väärtuse järgi või valitseva kinnisasja omaniku säästetava kasutuseelise järgi. Kohus ei saa määrata suuremat tasu, kui teeniva kinnisasja omanik nõuab ega väiksemat tasu, kui valitseva kinnisasja omanik on valmis maksma. Kohus arvestab tasu määramisel tee kasutajate hulka ning tee kasutamise osakaalu nende vahel ja intensiivsust. Juurdepääsu määramisest tuleneda võivat kinnisasja väärtuse vähenemist ei hüvitata. Puudutatud isik R. M. nõuab juurdepääsutasuna ühekordset hüvitist omandiõiguse riive eest suurusega 20 eurot ruutmeetri kohta ning tasu 300 eurot aastas. Avaldaja on avaldanud valmisolekut tasuda juurdepääsu kasutamise eest 20 eurot aastas. Kohus pani tee hooldamise kohustuse valitseva kinnisasja igakordsele omanikule. Seetõttu tuleb juurdepääsutasu kindlaksmääramisel arvestada maamaksu ja hüvitist omandiõiguse riive eest ning tee korrashoiu kulusid arvesse võtma ei pea. Kohus lähtub sellest, et juurdepääsutee alla jääva ala suuruseks on 720m2, millest 68m2 on valitseva ja teeniva kinnisasjade igakordsete omanike kaaskasutuses ning 652m2 valitseva kinnisasja igakordse omaniku ainukasutuses. Maksu- ja Tolliameti andmetel kuulus 2020.a kogu Xxx kinnistu suurusega 6968 m2 eest tasumisele maamaks 101 eurot. Eeltoodust tulenevalt on maamaksu suuruseks ühe ruutmeetri kohta 0,0145 eurot. Valitseva kinnisasja igakordse omaniku ainukasutusse jääva teealuse maa eest kuulub tasumisele maamaks 9,45 eurot aastas (0,0145x652=9,45). Valitseva kinnisasja ja teeniva kinnisasja igakordsete omanike ühisesse kasutusse jääva teealuse maa eest kuulub tasumisele maamaks 0,96 eurot aastas (0,0145x68=0,96). Maa-ameti kirja kohaselt on Rae vallas keskmine aasta tasu juurdepääsu servituudi eest 0,023 eurot ruutmeetri kohta perioodil 2017-2020. Servituut on olemuselt sarnane juurdepääsuõigusega ja selle saab võtta aluseks ka käesoleva vaidluse lahendamisel. Xxx kinnistul teealusele maale 652m2 vastav 11
lõike 1 punkti 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus).
lõige 3 sätestab, et kohtulahendi või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Vastava märkuse tegemine kinnistusraamatus tagab selle, et juurdepääsuga seonduvad asjaolud on selged ja üheselt mõistetavad ka kolmandatele isikutele, samuti saaksid nii pooled kui kolmandad isikud juurdepääsuga seotud õigusi praktikas paremini kaitsta ja nõuda teistelt isikutelt, s.h teeniva või valitseva kinnisasja omanikult, kitsendustele allumist. Märkus juurdepääsu kohta kinnisasjale tuleb kanda nimetatud kinnisasja kinnistusraamatusse selle nähtavakstegemiseks ja kehtimiseks kolmandate isikute suhtes. Märkus juurdepääsu kasutamise tasu kohta tuleb kanda avaldaja kinnisasja registriossa. Avaldaja on taotlenud, et kohus tuvastaks puudutatud isiku R. M. kohustuse anda nõusolek märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Kohus määras eelnevalt kindlaks juurdepääsu ja selle tingimused. Kohtu hinnangul on taotlus põhjendatud. Kohus kohustab R. M.a andma nõusoleku märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. 12. Puudutatud isik R. M. on taotlenud kohtult ekspertiisi määramist, et oleks võimalik tuvastada, kas avaldaja on kasutanud tee rajamiseks keskkonnale ohutuid materjale. Kohus lahendab
lg 1 alusel kinnisasja omaniku avaldust juurdepääsu määramiseks üle naaberkinnisasja.
lg 1 alusel juurdepääsu määramisel ei lahendata naaberkinnisasjade omanike vahelisi muid vaidlusi, sh võimalikke kahju tekitamisest tulenevaid vaidlusi. Kohus saab määrata juurdepääsu tingimused. Selleks, et kohustada valitseva kinnisasja omanikku kasutama tee ehitamisel keskkonnale ohutuid materjale, ei ole vaja eelnevalt välja selgitada, kas selliseid materjale juba on kasutatud. Kohus saab panna juurdepääsu tingimusena valitseva kinnisasja omanikule kohustuse tagada, et tee ehitamisel ei 12
MS § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Tulenevalt TsMS § 172 lõikest 1 kannab hagita menetluses menetlusekulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Avaldaja on ise põhjustanud kohtuvaidluse, kuna soovis juurdepääsu suuremas ulatuses kui põhjendatud. Seda arvestades ei ole ka avaldus olnud täielikult põhjendatud ning kohtumäärust ei ole tehtud täielikult avaldaja kasuks. Samas ei jätnud kohus avaldust rahuldamata ega teinud puudutatud isiku R. M. taotletud kohtulahendit, samuti ei määranud kohus puudutatud isiku R. M. taotletud suuruses juurdepääsutasu. Kohtul on hagita kohtuasjas ulatuslik kaalutlusõigus, lähtudes õigluse põhimõttest. Kohus leiab, et lahend on tehtud kõigi menetlusosaliste huvides. Eeltoodust tingituna on kohtu hinnangul õiglane jätta menetluskulud TsMS § 172 lõikest 1 tulenevalt menetlusosaliste endi kanda. Menetluskulud tuleb jätta asjaolusid arvestades nende endi kanda ja menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik 13
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.