← Eesti

2-18-9606/66

Obsah (4)§ 9§ 13§ 14§ 4

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Meeli Kaur, Vallo Kariler, Margo Klaar Määruse tegemise aeg ja koht 11. august 2020, Tallinn Tsiviilasja number 2-18-9606 Tsiviilasi RR ja DD (D

) § 9 lg-le 2, § 13 lg 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-le 5 ning märkis, et kohus ei ole hagita menetluses seotud menetlusosaliste taotlustega, mistõttu saab kohus ise määrata kaasomandi kasutamistingimused. Maakohus luges kinnistusraamatu väljatrükiga tõendatuks, et kinnistul (katastritunnus 29601:010:0002) asuva korterelamu korter 1 (registriosa nr 4611402) kuulub OO-le, korter 2 (registriosa nr 4611502) DD-le, korterid 3 ja 4 (registriosa nr-d vastavalt 4611602 ja 4611702) on avaldaja I ja avaldaja II kaasomandis ja korter 2a (registriosa nr 4611802) kuulub avaldajale III. Maakohus leidis, et avaldajal III ei ole võimalik oma taotlusi ja vastuväiteid põhjendada väidetava kasutuskorra kokkuleppega, sest kinnistusraamatusse ei ole kantud märkust kinnisasja kasutuskorra kohta. Korterelamu korterite 3 ja 4 vahel asuva esiku kasutusõiguse kindlaksmääramisel võttis maakohus arvesse avaldajate omavahelised halvad suhted, mis on asjas tõendamist leidnud.

§ 9

lg 3 kohaselt tuleb eeldada olemasoleva olukorra jätkumise vastuolu hea usu põhimõttega. Menetlusosalised ei ole esitanud asjaolusid, millest nähtuks teiste korteriomanike õigustatud huvide kahjustamine esiku kasutuskorra määramisega ning esik tuleb anda korterite 3 ja 4 igakordsete omanike erikasutusse. Kanalisatsioonitorustik ja sellega seotud kanalisatsioonikaev on kinnisasja oluliseks osaks. Lisaks on tõendatud, et kanalisatsioonirajatist kasutavad oma eluruumidest olmereovee ärajuhtimiseks ka avaldaja I ja avaldaja II. Seadusest tulenevalt eeldatakse, et 7

(14)kanalisatsioonitorustik on korteriomanike kaasomandis. Avaldaja III käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriomanik peab arvestama, et kaasomandi eset ei ole võimalik kasutada selliselt, nagu oleks see tema ainuomandis. Seetõttu esinevad

§ 9lg 2 sätestatud eeldused kasutuskorra kindlaksmääramiseks.

Avaldaja III taotlus kanalisatsioonitoru tema ainukasutusse ja -valdusesse jätmiseks ei ole põhjendatud. Avaldaja III ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid, millest nähtuvalt oleks kaasomandis olev kinnisasi koormatud asjaõigusega avaldaja III või tema korteriomandi kasuks. Kanalisatsioonitorustiku väidetav ehitamine avaldaja III poolt enne korteriomandite moodustamist ei anna avaldajale III täiendavaid õigusi kaasomandi eseme suhtes. Avaldaja III ei ole põhjendanud, kuidas rikub hea usu põhimõtet kaasomandis oleva kanalisatsioonitorustiku kaudu avaldaja I ja avaldaja II korteriomanditest olmereovee ärajuhtimine. Kuna menetlusosaliste vahel puudub vaidlus selle üle, et kasvuhooneid ja veevanni kasutab avaldaja III, tuleb kasutuskord, arvestades menetlusosaliste tahet, kindlaks määrata selliselt, et korteri 2a igakordsel omanikul on õigus kasutada ja vallata kasvuhooneid ja veevanni koos nende aluse maaga. Kaasomandis oleva maa senist ajaloolist kasutust arvestades ei ole põhjendatud avaldaja III kasutuses oleva peenramaa temalt äravõtmine. Avaldajal III on olnud pika aja jooksul võimalik peenraid kasutada ilma, et teised korteriomanikud oleksid soovinud kinnisasja kasutust muuta. Seetõttu oleks väljakujunenud olukorra oluline muutmine vastuolus hea usu põhimõttega. Menetlusosaliste plaanidel esitatud peenramaad 2–5 tuleb jätta korteri 2a ainukasutusse ja -valdusesse ning peenramaa nr 6 teiste korteriomanike kaasvaldusesse ja kasutusse. Tööriistakuuri ruum nr 41 tuleb jätta korteriühistu ainukasutusse ja -valdusse. Tööriistakuuri ruum nr 18 jääb korteri 2a igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusse. Avaldaja I ja avaldaja II ei ole välja toonud asjaolusid, mille kohaselt on kinnisasja senise kasutuse muutmine puude ja põõsaste osas vajalik. Korteri 2a igakordsele omanikule jääb ainuõigus kasutada ja vallata kinnisasjal asuvate ühe kuuse, kolme ploomipuu, kahe mustasõstrapõõsa, ühe tikripõõsa ja ühe punasesõstrapõõsa alust maad. Maakohus rahuldas avaldaja III taotluse grilli katusealuse korteri 2a igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusse jätmiseks. Prügikonteineritega seonduvad küsimused ei vaja reguleerimist kaasomandi eseme kasutuskorra kokkuleppega. Kuuride ja puuhoiu katusealuste avaldaja III ainukasutusse ja -valdusse määramise korral jääb avaldaja III kasutusse ebaproportsionaalselt suur osa kaasomandi esemest, mistõttu tuleb vastav taotlus jätta rahuldamata. Kuuribokside osas on avaldaja III taotlus nende kasutuskorra kindlaksmääramiseks põhjendatud ja see ei takista nende hilisemat lammutamist. Maakohus leidis, et korteriomanike erimeelsuse tõttu tuleb kinnistul paikneva autovärava kasutamise tingimusi reguleerida ning avaldaja I ja avaldaja II taotletud kasutustingimused on põhjendatud. Linnaruumis on üldtunnustatud käitumisnormiks kinnisasja piirdeaia värava sulgemine selliselt, et kolmandad isikud ei pääseks ilma väravat avamata kinnisasjale. Seejuures ei tähenda värava sulgemine värava lukustamist. Avaldaja III taotlus määrata kinnisasja kasutuskord kindlaks selliselt, et autovärav on avatud igapäevaselt ajavahemikul kl 7.00-st kuni 22.00-ni tuleb jätta rahuldamata. Maakohus jättis avaldaja III taotlused kinnisasjal asuva sauna ja sauna kuuri jätmiseks korteri 2a igakordse omaniku ainukasutusse ja -valdusse rahuldamata. Maakohus viitas kohtupraktikale ja leidis, et kohus ei saa jätta sauna osas kasutuskorda kindlaksmääramata põhjusel, et väidetavalt on saun õigusliku aluseta ehitis. Küll aga saab kohus arvestada sellega, kas ehitis on ohutu. Keila Linnavalitsuse 18. detsembri 2017. a ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/1915 kohaselt asub saunas küttekolle, mille ehitamise kohta puudub igasugune dokumentatsioon ja mis võib olla ohtlik kasutamisel. Saun on ca 25 m2 suurune ja selle fassaad koosneb erinevatest materjalidest (klaas, puit, metall ja eterniit). Fassaadil on kolme värvi puitu, osaliselt on see kaetud eterniidiga, osaliselt puidu ja plekiga. Sauna kaugus korterelamust on ca 4,5 meetrit. Keila Linnavalitsuse 22. oktoobri 2019. a ettekirjutusega nr 4.1-1.3/1287-1 on avaldajal III keelatud sauna kasutamine. Sauna kasutamise keelu osas ei ole korraldust tühistatud (vt ka 8

(14)Tallinna Halduskohtu
  1. märtsi
  2. a otsus haldusasjas nr 3-19-2027). Sauna kaugust korterelamust arvestades on oluline, et sauna kasutamine toimuks kehtiva õigusega kooskõlas, et oleks välistatud saunast lähtuv võimalik oht korterelamule. Korteriomanikud ei saa olla kindlad, et kaasomandis olevat sauna ei kasutata viisil, mis võib tekitada kaasomandi esemele kahju, kui saun määratakse ühe korteriomaniku ainukasutusse ja -valdusse. Seadusest tulenevalt on saun korteriomanike kaaskasutuses ja -valduses, mistõttu puudub vajadus seda ühiskasutusse määrata. Kuna sauna kasutuskord jääb kindlaks määramata, siis ei ole vaja kindlaks määrata ka korteriomanike ühiskasutuses oleva sauna kuuri kasutuskorda. Pesukuivatuskoha kasutamise tingimused tuleb jätta kindlaks määramata, sest pesukuivatuskoht on likvideeritud ning seda ei eksisteeri enam. Seetõttu ei ole võimalik seda kasutada. Menetluskulud jäid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda, kuivõrd hagita asjas tehtud lahend tehti nende huvides. Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad
  3. Avaldaja III esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada resolutsiooni p-de 2.2, 5.1, 5.3, 5.4, 5.7 ja 7 osas ning teha tühistatud osas uue määruse, millega määrata kindlaks kinnistu kasutuskord selliselt, et korteri 2a igakordse omaniku ainukasutuses ja valduses on: 1) kanalisatsioonitrass ja kaks kanalisatsioonikaevu; 2) saun; 3) sauna kuur ning 4) üks pesukuivatusnöör pesukuivatuskohas. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud palub avaldaja III jätta avaldaja I ja avaldaja II kanda. Koos määruskaebusega esitas avaldaja III uue tõendi (
  4. aprilli
  5. a abihoone tuleohutusaudit). Määruskaebuse kohaselt ei ole maakohtu määrus seaduslik ja põhjendatud. Maakohus rikkus menetlus- ja materiaalõiguse norme ning hindas tõendeid valesti. Selliselt rikkus maakohus TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8, § 436 lg-tes 1 ja 2, § 465 lg 2 p-s 8 ja § 232 lg 1 sätestatut. Maakohus leidis ekslikult, et kohus saab sauna kasutuskorra määramisel arvestada sellega, kas saun on ohutu, jättes põhjendamata, miks sauna paiknemine 4,5 m kaugusel korterelamust on sellele ohtlik (määruse p 16). Keila Linnavalitsuse ettekirjutusele ja haldusasjas nr 3-19-2027 tehtud otsusele tuginemine oli ennatlik, sest vaidlus selles asjas ei ole lõppenud. Sauna tuleohutust tõendab Antifire Tuleohutuslahendused OÜ audit. Kohtuvälise kaasomanikevahelise kokkuleppe saavutamine sauna kasutamiseks ei ole reaalne, mistõttu ei ole õigusrahu ja selgus tagatud ja selline olukord on vastuolus menetlusökonoomia põhimõttega. Teised kinnistu kaasomanikud sauna ei kasuta. Seega ei riivaks sauna avaldaja III ainukasutusse määramine nende huve. Maakohus ei võtnud arvesse, et saun on avaldaja III ja tema perekonna ainuke pesemiskoht ning et vastavalt kaasomanike kokkuleppele tegeles sauna korrushoiuga avaldaja III. Sauna ohutuse hindamisel ei arvestanud maakohus Meelis Vaiksaare koostatud
  6. jaanuari
  7. a sauna tuleohutuse hinnanguga. Samuti
  8. oktoobri
  9. a korstnapühkimise aktiga, mille kohaselt on sauna küttesüsteem korras. Maakohus jättis sauna kuuri kasutuskorra põhjendamatult kindlaksmääramata tulenevalt üksnes sellest, et sauna kasutuskord jäi kindlaks määramata (maakohtu määruse p 17). Tegemist on täiesti eraldiseisvate objektidega. Asjaolu, et menetlusosalised ja kohus nimetavad vastavat kuuri just sauna kuuriks ei tähenda seda, et tegemist oleks reaalselt saunaga seotud ehitisega. Sauna kuuri kasutuskorra kindlaksmääramise aspektist ei ole see asjassepuutuv, kas sauna kuur tagab avaldaja III jaoks sauna kasutamise privaatsuse või mitte. Sauna kuuri kasutuskorra määramise puhul oli oluline see, et avaldaja III hoiustab seal sauna kütmiseks tarvilikku küttematerjali, mille maakohus jättis arvesse võtmata. Maakohus leidis ekslikult ja oma järeldust põhjendamata, et pesukuivatuskoha kasutamise tingimused tuleb jätta kindlaks määramata, sest pesukuivatuskoht on likvideeritud ning seda ei eksisteeri enam (maakohtu määruse p 23). Maakohus ei arvestanud, et pesupuud hoiustati 9
(14)
  1. augusti
  2. a üldkoosoleku otsusega, mille avaldaja III vaidlustas tsiviilasjas nr 2-
  3. Seega pesukuivatuspuud igal juhul taastatakse, mistõttu tuleb nende kasutuskord kindlaks määrata koos teiste kaasomandis olevate esemetega. Maakohus kohaldas

§ 13

lgt 1 valesti, sest kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel ei ole oluline mitte konkreetsed pesukuivatuspuud, vaid põhimõttelise korra kindlaksmääramine kaasomandis oleva maa kasutamisel. Maakohtu määrus on selles osas ka vastuoluline, sest paljude esemete puhul määras maakohus kindlaks maa kasutamise korra. Maakohus leidis valesti, vastuoluliselt ja hea usu põhimõtte vastaselt, et korterelamu kõrval paikneva kanalisatsioonitorustiku andmine avaldaja III ainukasutusse ja -valdusesse ei ole põhjendatud, kuna selle kaasomanike poolt kasutamine ei riku avaldaja III huve. Tegemist on vastavalt korterelamu elanike kokkuleppele avaldaja III poolt rajatud ja temale kuuluva kanalisatsiooniga, mida ta kasutas heas usus lähtudes ajaloolisest aspektist. Varem toiminud kasutuskorda tuleb arvesse võtta kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel. Vaidlust ei ole, et teistel korteritel on ühendus maja all asuva teise kanalisatsioonitorustikuga. Maakohus nende asjaolude ja tõenditega ei arvestanud. Praegu juhivad avaldaja I ja avaldaja II oma reovee avalaja III kanalisatsiooni. Kuigi maakohus viitas kehtivale kohtupraktikale, ei võtnud ta seda kanalisatsioonitoru kasutuskorra kindlaksmääramisel arvesse (maakohtu määruse p 6). Maakohus jättis põhjendamatult menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Arvestades, et antud vaidluses osales lisaks avaldajatele ka teisi menetlusosalisi, ei ole TsMS § 172 lg 1 esimese lause kohaldamine antud juhul kohtupraktika kohaselt põhjendatud. Õigluse põhimõtte kohaselt pidanuks maakohus jätma menetluskulud avaldaja I ja avaldaja II kanda, kuna nemad algatasid kohtuvaidluse ennatlikult ja pahatahtlikult, samuti käitusid nad avaldaja III suhtes sõnamurdjalikult.

  1. Avaldaja I ja avaldaja II vaidlevad määruskaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Koos vastusega määruskaebusele paluvad avaldaja I ja avaldaja II vastu võtta uue tõendi (
  2. oktoobri
  3. a korteriühistu üldkoosoleku protokoll). Vastuses määruskaebusele märgivad avaldaja I ja avaldaja II, et maakohus on avaldaja III erikasutusse andnud kinnistu osad, mis on kõige privaatsemad ja sobilikumad individuaalseks kasutamiseks. Sauna erikasutusse andmisega rikutakse proportsionaalsuse põhimõtet, sest avaldaja III kasutusse jääks väga suur osa kinnistust. Teised kaasomanikud soovivad sauna lammutada, kuid avaldaja III on sellele vastu (
  4. oktoobri
  5. a korteriühistu üldkoosoleku protokoll). Keila Linnavalitsus on teinud korteriühistule ettekirjutuse sauna seadustamiseks või lammutamiseks. Saun ei ole avaldaja III ainus pesemiskoht. Sauna kasutamine on olnud keelatud, mistõttu on korteri 2a elanikud pidanud looma endale teise võimaluse pesemiseks. Sauna kuur on otseselt seotud saunaga, mistõttu on õige jätta see erikasutusse määramata. Pesukuivatuspuud on eemaldatud korteriühistu üldkoosoleku otsusega, sest selle koht ei olnud esteetiliselt sobiv. Kanalisatsioonitorustiku osas pole avaldaja III tõendanud, et ta selle torustiku ise ehitas ning et maja alt läheb läbi teine torustik, mida saaks kasutada. Tegemist on kaasomandis ja -kasutuses oleva esemega ning selle hoolduskulu kannab korteriühistu. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud paluvad avaldaja I ja avaldaja II jätta avaldaja III kanda. Teised menetlusosalised määruskaebuse suhtes seisukohta ei esitanud.
  6. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
  7. Kolleegium leiab, et sõltumata määruskaebuse väidetest tuleb maakohtu määrus tühistada resolutsiooni p-de 2.2 ja 2.5 osas ning resolutsiooni täidetavuse huvides täpsustada resolutsiooni p
  8. Ülejäänud osas ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määruse tühistamiseks, maakohtu määruse resolutsioon jääb TsMS § 657 lg 1 p 2¹ (koosmõjus TsMS §10

(14)ga 659) alusel muutmata, kuid osaliselt tuleb täiendada maakohtu määruse põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata. 12. TsMS § 654 lg 2² (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel esitab ringkonnakohus määruse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. Ringkonnakohus jätab tervikresolutsioonist välja maakohtu määruse resolutsiooni korduvad viited kinnisasja asukohale (Harju maakond, Keila linn, Jaama tn 1b) ja katastritunnuse numbrile (29601:010:0002), sest need pole TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi vajalikud resolutsiooni selguse ega täidetavuse huvides. Samuti asendab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni „ainuvaldus ja -kasutus“

-is sätestatud terminiga – erikasutus.

  1. Reeglina kontrollib TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) järgi ringkonnakohus määruskaebuse korras maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Praeguses asjas tuleb maakohtu määrus tühistada osaliselt ka osas, mille peale ei ole edasi kaevatud, sest maakohtu määrus ei vasta kehtivale õigusele. 13.
  2. Avaldaja III vaidlustab maakohtu määruse osaliselt, s.o osas, milles määrati kanalisatsioonitorustik korteriomandite igakordsete omanike kaaskasutusse ning jäeti rahuldamata avaldaja III taotlus määrata tema korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse kinnisasjal asuv saun, sauna kuur ja pesukuivatuskoht (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 2.2, 5.1, 5.3, 5.4, 5.7). Samuti menetluskulude jaotuse osas (maakohtu määruse resolutsiooni p 7). 13.
  3. Avaldaja I ja avaldaja II on ringkonnakohtule teatanud, et vaatamata nende vastuses määruskaebusele sisalduvatele taotlustele ei soovi nad maakohtu määrust vaidlustada ega esitada vastumääruskaebust (dtl 390).
  4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määrust vaidlustatud osas tühistada, kuid täiendada tuleb osaliselt maakohtu määruse põhjendusi.
  5. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väitega, et maakohus rikkus menetlusnorme ning kohaldas vääralt materiaalõigust, kuid need rikkumised ei viinud ebaõige lõppjärelduseni osas, milles maakohus jättis avaldaja III avalduse rahuldamata. Ringkonnakohus saab maakohtu rikkumised kõrvaldada ning täiendada maakohtu määruse põhjendusi. Maakohus ei ole avalduse II rahuldamata jätmist nõuetekohaselt põhjendanud (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8). Põhjendamiskohustus kohaldub ka hagita asjas tehtavale määrusele (TsMS § 463 lg 2, § 478 lg 1 teine lause). Maakohus ei ole võtnud seisukohta menetlusosaliste maakohtu menetluses esitatud kõikide väidete ja vastuväidete kohta (TsMS § 654 lg 5, § 659).
  6. Esmalt selgitab kolleegium, et vaidluse lahendamisel tuleb juhinduda
  7. jaanuaril
  8. a jõustunud

-i sätetest. Maakohus on viidanud varasemale kohtupraktikale ning määranud kindlaks kaasomandi kasutuskorra. Kehtiv

ei võimalda kasutuskorda kindlaks määrata. Seda arvestades tuleb maakohtu määrus tühistada osas, mille peale ei ole kaevatud, kuid milles maakohus lähtus varasemast AÕS-s sätestatud kasutuskorra kindlaksmääramisest (maakohtu määruse resolutsiooni p-d 2.2 ja 2.5). 16.1. Kehtivas

-s on kasutuskorrale sarnane

§-s 14 sätestatud erikasutusõigus, mis on oluline korteriomanike vahelise kokkuleppe liik. Tegemist on korteriomaniku õigusega kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt.

§ 14

lg 1 järgi korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (

§ 13lg 3).

Korteriomanik võib

§ 13

lg 2 ja § 9 järgi nõuda kohtult kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks teiste korteriomanike vajalikke tahteavaldusi.

§ 9

lg 2 p-de 1 ja 2 järgi on tahteavalduse asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud 11

(14)huve. Kohtulahend asendab teiste korteriomanike tahteavaldusi (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5). 16.2. Kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa erikasutusõigust saab reguleerida üksnes selliselt, et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega reguleeritakse korteriomandite erikasutusõigust. Erikasutusõiguse tekkimise eelduseks on kõikide korteriomanike kokkulepe. Juhul kui korteriomanikud ei ole vastava kokkuleppe tekkimise ja erikasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, võib erikasutusõigust sooviv kaasomanik nõuda vastavate tahteavalduste andmist

§ 13lg 2 järgi. Kolleegium märgib, et avaldaja saab Ts

MS § 3 lg 1 kohaselt pöörduda kohtusse enda õiguste kaitseks, s.t avaldaja saab nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale erikasutusõiguse saamiseks. Maakohus on avalduse I lahendamisel jätnud tähelepanuta, et kaasomandi osa erikasutusse saamist sooviv kaasomanik saab esitada avalduse üksnes endale huvipakkuva kaasomandi osa erikasutusse saamiseks, mitte kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamise ära jagamiseks. Kui kaasomanik soovib teatud kinnisasja osa erikasutusse, peab ta esitama vastava avalduse. 16.3. Kokkuleppel suhete korraldamisel (

§ 13

) ja erikasutusõiguse määramisel (

§ 14

) tuleb kinnistusraamatusse eriomandi sisuna sisse kanda vaid kokkulepped, kui korteriomanikud korraldavad korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid

-s sätestatust erinevalt. Kokkuleppe esemeks võivad olla kõik suhted, mida saab korraldada ilma eriomandi ruumilist ulatust muutmata. Seega tuleb maakohtu määrus tühistada resolutsiooni pde 2.2 ja 2.5 osas sest selliste kokkulepete osas ei ole kehtiva seaduse järgi vaja taheavaldusi nõuda ega neid kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kanda. 16.

  1. Ringkonnakohus peab vajalikuks täpsustada ka maakohtu määruse resolutsiooni p 3, sest korteriomanike kokkulepe tuleb kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Korteriomanikel tuleb arvestada, et selleks tuleb saada piiratud asjaõiguste omajate nõusolek.
  2. Järgnevalt hindab ringkonnakohus määruskaebuse väiteid seoses avalduse II rahuldamata jätmisega. 17.
  3. Avaldaja III taotles sauna ja sauna kuuri erikasutusse andmist. Maakohus jättis selles osas avaldaja III avalduse rahuldamata, märkides, et kui saun määratakse ühe korteriomaniku ainukasutusse ja -valdusesse, siis ei saa teised korteriomanikud olla kindlad, et kaasomandis olevat sauna ei kasutata viisil, mis võib tekitada kaasomandi esemele kahju. Määruskaebuses vaidlustab avaldaja III maakohtu seisukohta, mille kohaselt otsustas maakohus sauna kasutusõiguse määrata lähtuvalt sellest, et saun on kasutamiseks ohtlik. Avaldaja III esitas oma väite tõendamiseks uue tõendi – Antifire Tuleohutuslahendused OÜ abihoone tuleohutusauditi (dtl 364-372). Nimetatud tõend on asjakohane ning tuleb võtta asja juurde (TsMS § 662 lg 3, § 238 lg 1). Kolleegiumi hinnangul on maakohtu seisukoht sauna ja sauna kuuri erikasutusõiguse määramata jätmiseks õige, kuid täiendada tuleb maakohtu määruse põhjendusi. Kolleegium leiab, et sauna tuleohutus ning selles osas Keila Linnavalitsuse poolt ettekirjutuste tegemine on üks asjaoludest, miks tuleb saun jätta kõigi korteriomanike kasutusse (ettekirjutused nr 4.1.1.3/1915 ja nr 4.1-1.3/1287-1; dtl 168-170, 241-244). Nõustuda ei saa avaldaja III väitega, et sauna andmine ühe korteriomaniku erikasutusse ei riivaks teiste korteriomanike õigusi. Kuigi avaldaja III on sauna alates
  4. aastast kasutanud ning tegelenud selle korrashoiuga, siis praegustel asjaoludel ei anna see alust sauna andmiseks ühe korteriomaniku erikasutusse, sest see oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega (

§ 9lg 2 p 1).

Keila Linnavalitsuse

  1. oktoobri
  2. a ettekirjutusega nr 4.1-1.3/1287-1 on sauna kasutamine alates
  3. oktoobrist 2019 keelatud (avaldaja III on ettekirjutuse halduskohtus vaidlustanud; haldusasi nr 3-19-2027; dtl 266-271). Avaldaja III esitatud tõendi kohaselt vastab saun ehituse ajal kehtinud tuleohutusnõuetele. Kolleegiumi hinnangul ei lükka nimetatud tõend ümber 12

(14)asjaolusid, mis on tuvastatud kohaliku omavalitsuse poolt läbiviidud haldusmenetluses (saun ei ole väliselt hooldatud, see asub puidust korterelamust ca 4,5 m kaugusel, sauna köeti tahke küttega, selle kütmisest tulev suits levis ümbruskonda). Asjaolu, et saun on hooldamata tõendab ka avaldaja I ja avaldaja II poolt esitatud foto ning tuleohutusauditi fotod (dtl 171, 370-372). Kohalik omavalitsus on tuvastanud, et sauna kasutamine on ohtlik eludele, tervisele, varale ja keskkonnale. Arvestades avaldajate problemaatilist läbisaamist ning asjaolu, et avaldaja III ei nõustu kohaliku omavalitsuse ettekirjutusi täitma, on põhjendatud jätta saun kõigi korteriomanike kasutusse. Kuna sauna kasutamine oli alates
  1. oktoobrist 2019 keelatud, siis ei ole usutav avaldaja III väide, et saun on tema korteriomandi juurde vajalik pesemise võimaldamiseks. Sauna kuuri osas ei ole avaldaja III välja toonud selliseid olulisi asjaolusid, millest tulenevalt peaks kuur jääma ühe korteriomaniku erikasutusse. Täiendavalt märgib kolleegium, et avaldaja III ei ole põhjendanud, miks tuleks talle määrata sellises ulatuses kaasomandi eseme osade erikasutusõigus. Maakohus on jätnud avaldaja III korteriomandi erikasutusse kasvuhoone ja selle ümbruses oleva maa, kus asuvad peenrad, põõsad ja puud, grilli katusealuse, kaks kuuriboksi (plaanil nr-d 1-5, 7-12, 13-20, 34, 35). Hinnanguliselt on see ¼ korterelamu ümber asuvast kinnistust. Jättes ka teiselpool elamut asuvad abihooned ühe korteriomaniku (avaldaja III) erikasutusse, piiraks selline kasutusõiguse määramine põhjendamatult teiste korteriomanike õigusi. Avaldaja III ei ole välja toonud selliseid olulisi asjaolusid, mis annaksid aluse eelistada tema huve teiste korteriomanike huvidele. 17.
  2. Avaldaja III taotles pesukuivatuskoha erikasutusse andmist. Maakohus jättis selles osas avaldaja III avalduse rahuldamata, märkides, et kuna pesukuivatuskoht on likvideeritud, siis pole võimalik seda kasutada. Kolleegiumi hinnangul on maakohtu järeldus pesukuivatuskoha erikasutusõiguse määramata jätmiseks õige. Erikasutusõiguse esemeks saaks olla üksnes pesukuivatuskoht mitte maha võetud pesukuivatuspuud. Kolleegium märgib, et erikasutusõigust saab rakendada ka sellistel juhtudel, kui ese ei ole piisavalt ruumiliselt piiritletud ega saa olla eriomandi esemeks. Praegusel juhul aga ei ole avaldaja III välja toonud põhjendusi, miks peaks arvestama tema huvidega plaanil nr 33 märgitud koha erikasutusõiguse määramiseks olukorras, kus sellel ei asu pesukuivatuspuid. Erikasutusõigust ei saa kokku leppida maha võetud pesukuivatuspuude osas, sest tegemist ei ole kaasomandi eseme osaga. Oluline on siinjuures arvestada ka teiste korteriomanike seisukohtadega, mille kohaselt oli pesukuivatuskoha likvideerimise põhjuseks linnaehituslikud muudatused, sest kinnistu kõrval taastati linna esindusväljak ja vastavalt Keila linna heakorraeeskirjale ning ka esteetilistel kaalutlustel ei ole pesu kuivatamine selles kohas põhjendatud. 17.
  3. Avaldaja III taotles kanalisatsioonitorustiku erikasutusse andmist. Maakohus jättis selles osas avaldaja III avalduse rahuldamata, märkides, et kanalisatsioonitorustik ja sellega seotud kanalisatsioonikaev on kinnisasja oluliseks osaks ning seega korteriomanike kaasomandis. Kokkuvõtvalt on maakohus põhjendanud oma seisukohta sellega, et kanalisatsioonitoru ei ole eriomandi ese (

§ 4lg 4).

Kolleegiumi hinnangul on maakohtu lõppjäreldus kanalisatsioonitorustiku erikasutusõiguse määramata jätmiseks õige, kuid täiendada tuleb maakohtu määruse põhjendusi.

§14

lg 1 järgi korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse, kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Seega ei saa kanalisatsioonitoru anda ühe korteriomaniku erikasutusse, sest see on vastuolus selle kaasomandi eseme osa – kanalisatsioonitoru – otstarbega. Avaldaja III väidab, et puudub vaidlus, et elamu all paikneb teine kanalisatsioonitorustik ning kõigil teistel korteriomanikel, v.a avaldaja III korteriomandil, on ühendus teise kanalisatsioonitorustikuga (dtl 207). Kolleegiumi hinnangul ei ole teised menetlusosalised omaks võtnud asjaolu, et avaldaja III on ise vaidlusaluse kanalisatsioonitoru oma korteriomandi tarbeks rajanud ning teised korteriomanikud saavad kasutada teist maja alt läbi minevat 13

(14)kanalisatsioonitoru. Ainuüksi paberil olev joonis seda asjaolu, et teine kanalisatsioonitoru on teiste korteriomanike poolt kasutatav, ei tõenda. Avaldaja III ise tunnistab, et vaidlusalusesse torustikku juhitakse ka korterite 3 ja 4 reovesi. Seega on tegemist kaasomandi eseme osaga, mis on vajalik korteriomanike ühiseks kasutamiseks ning sõltumata avaldaja III väidetest (väidetav rahaline kulutus) ei saa seda kaasomandi eset anda avaldaja III erikasutusse.
  1. Avaldaja III vaidlustab maakohtu menetluskulude jaotust. Avaldaja III leiab, et menetluskulud tuleb jätta avaldaja I ja avaldaja II kanda, sest nemad pöördusid pahatahtlikult kohtu poole ja alustasid kohtuvaidluse. Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti TsMS § 172 lg 1 järgi jätnud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, sest kaasomandi eseme kasutamise reguleerimine toimub kõigi korteriomanike huvides. Avaldaja III määruskaebuses esitatud väited ei anna alust teistsuguseks menetluskulude jaotuse määramiseks. Praegusel juhul tuleb arvestada, et ka avaldaja III esitas
  2. septembril 2018 avalduse ning lahend on tehtud ka tema huvides (dtl 74-82). Kolleegiumi hinnangul ei ole avaldaja I ja avaldaja II käitunud pahatahtlikult, mis õigustaks avaldaja III menetluskulude nende kanda jätmise.
  3. Avaldaja I ja avaldaja II esitasid
  4. mail 2020 tõendi – Jaama tn 1b korteriühistu
  5. oktoobri
  6. a üldkoosoleku protokoll. Kuna nimetatud tõend ei vastanud dokumentaalse tõendi nõuetele, siis andis ringkonnakohus tähtaja puuduse kõrvaldamiseks (dtl 397). Avaldaja I ja avaldaja II teatasid
  7. juuli
  8. a e-kirjaga, et loobuvad tõendi esitamisest (dtl 398). Eeltoodust tulenevalt ei võta ringkonnakohus nimetatud tõendit asja juurde.
  9. Kuna avaldaja III määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud avaldaja III kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
  10. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur, Vallo Kariler, Margo Klaar 14
(14)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.