KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Viru Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Angelina Abol Otsuse tegemise aeg ja koht 11. november 2019, Narva kohtumaja Tsiviilasja number 2-18-16527 Tsiviilasi L T ha

) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on

§ 76

lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et nad on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine käesoleval juhul asjaolusid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi 3-2-1-102-05 p-s 11 märkinud, et kaasomandi lõpetamise nõude eeldused on vaid kaasomandi olemasolu ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kaasomandi lõpetamise nõuet välistavad asjaolud puuduvad ning kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused on täidetud. Nii hageja kui ka kostja on seisukohal, et kaasomand tuleb lõpetada.

§ 77

lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele.

§ 77

lg 2 alusel, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on lahendi 3-2-1-102-05 p-s 15 rõhutanud, et kohus võib

§ 77

lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Käesolevas asjas on kaasomandi lõpetamise nõue esitatud nii hagis kui ka vastuhagis. 5 Riigikohtu lahendi 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus on seisukohal, et esmalt tuleb anda hinnang, kas vastuhagis pakutud kinnistu jagamise viis, s.o jagada kinnistu reaalosadeks, on käesoleval juhul põhjendatud. Hageja kinnistu jagamisega reaalosadeks nõus ei ole. Kohus selgitas kostjale 10.01.2019, et kinnisasja reaalosadeks jagamisel, peab kohus arvestama sellega, kas selliselt jagamine on üldse võimalik, s.h kas on võimalik moodustada eraldi kinnisasju, nagu seda soovib kostja. Samuti tuleb sel juhul arvestada kõiki võimalikke toiminguid, mis on jagamiseks vajalikud, nt detailplaneeringu läbiviimine, katastriüksuste mõõdistamine jne. Kostjal tuli seega tõendada, et kinnistu reaalosadeks jagamine on võimalik, sh et sellega nõustub ka kohalik omavalitsus. Kohus selgitas, et vastasel juhul võib tekkida olukord, kus kohus rahuldab vastuhagi, kuid kohalik omavalitsus vastavaid nõusolekuid ei anna. Kohus selgitas ka, et kohtuotsusega ei saa kohus kohustada kohalikku omavalitsust nt detailplaneeringut vastu võtma vms. Kostjal tuli ka piisavalt täpselt määratleda, milliseid toiminguid tuleb kinnisasja reaalosadeks jagamiseks teha ja milliseid hageja nõusolekuid tuleb kohtul asendada (tlk 78-79). Kuivõrd kostja on muuhulgas esitanud nõude - vastu võtta otsus vara, asukohaga XXX jagamise kohta ning teha kinnistusraamatusse vastav kanne uue kinnistu objekti tekkimise kohta - selgitas kohus kostjale, et seda ei ole võimalik kohtul teha, kuna enne uute katastriüksuste moodustamist ja kinnistusraamatusse kandmist, tuleb pooltel teha vajalikud maakorralduslikud toimingud, milleks võib vajalik olla ka kohaliku omavalitsuse või muude asjakohaste asutuste nõusolek. Kohus selgitas ka, et kohalik omavalitsus, katastripidaja või muu asutus võivad keelduda vastavate nõusolekute andmisest/ toimingute tegemisest ka juhul, kui kohus vastuhagi rahuldab. Seetõttu ei saa kohus kohtulahendiga teha kannet kinnistusraamatusse ega ehitisregistrisse. Küll aga võib kohus asendada hageja nõusolekuid nimetatud toimingute tegemiseks (tlk 78-79). Vaatamata kohtu selgitustele, ei ole kostja tõendeid, millest nähtuks, et vaidlusaluse kinnistu reaalosadeks jagamine on võimalik, kohtule esitanud. Kohus on seisukohal ka, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust, mida käesoleval juhul kohtule esitatud ei ole. Kohus peab vajalikuks märkida ka, et hageja kostja pakutud kinnisasja jagamise viisiga nõus ei ole, arvestades poolte vahelisi suhteid. Riigikohus on lahendi 3-2-1-61-12 p 12 selgitanud, et kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust (vt nt Riigikohtu

1. mai
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19), saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Arvestades seega, et kostja osas oli esialgse õiguskaitse korras kehtestatud hageja suhtes lähenemiskeeld (tsiviilasi XXX), hageja on palunud kostja osas lähenemiskeelu kohaldamist ka käesolevas tsiviilasjas (tlk 112-117), ei ole vaidlusaluse kinnisasja reaalosadeks jagamine ka poolte pingelistest suhetest ja senisest läbisaamisest tulenevalt kohtu hinnangul põhjendatud. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et vaidlusaluse kinnistu reaalosadeks jagamine ei ole praegusel juhul põhjendatud ega võimalik ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. 6 Kosja on alternatiivselt nõustunud ka kinnistu jagamisega hageja poolt pakutud viisil, s.o jätta see hageja ainuomandisse, hageja tasub sel juhul kostjale hüvitist omandi kaotuse eest. Kuivõrd pooled on nõustunud kinnistu jätmisega hageja omandisse, tähendab see kohtu hinnangul, et selline jagamise viis on mõlema kaasomaniku huvides. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt kinnistu asukohaga XXX ainuomanikuks saab hageja. Pooled vaidlevad aga küsimuses, milline on õiglase hüvitise suurus. Riigikohus on lahendi 3-2-1-110-09 p 17 rõhutanud, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Riigikohus on lahendi 3-2-1-70-10 p 13 selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Kostja on esitanud tõendina 19.11.2018 eksperthinnangu (tlk 28-43), mille kohaselt on vaidlusaluse kinnistu väärtus hüpoteeke arvestamata summas 80 000.00 eurot. Pooltel kinnistu väärtuse osas vaidlus puudub. Kohus on seisukohal seega, et kaasomandisse kuuluva kinnisasja väärtuse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda kostja esitatud eksperthinnangust. Poolte vahel puudub vaidlus, et esialgne D B AS Eesti filiaaliga sõlmitud laenuleping XXX oli tegelikkuses sõlmitud vaidlusaluse kinnistu ostuks, laenumaksete tasujateks olid hageja ja kostja võrdsetes osades. Pooled ei vaidle ka, et hageja on menetluse käigus sõlminud S AS-iga laenulepingu XXX, D B AS Eesti filiaali laenulepingu XXX refinantseerimiseks (tlk 140), hageja vanemad ega kostja enam laenulepinguga seotud ei ole. Ka 08.10.2019 kohtuistungil teatas kostja, et ta ei ole S AS-iga sõlmitud laenulepinguga seotud, samas selgitas, et ta on jätkuvalt nõus tasuma ka edaspidi ½ laenumaksetest (tlk 171 pöördel). Kostja on seega vaidlusalusel kinnistul kohustuse olemasolu kohtu hinnangul tunnistanud. Poolte vahel puudub vaidlus, et praegusel ajal on lepingust tulenev laenu jääk summas 17 316.90 eurot (tlk 171 pöördel). Kohus on seisukohal, et selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Kohus on seisukohal ka, et kuigi esmajoones jagatakse kaasomandisse kuuluvaid esemeid ja varalisi õigusi, tuleb vara jagamisel arvesse võtta ka kaasomandil lasuvaid kohustusi. Kohtuistungil 08.10.2019 teatas muuhulgas kostja, et soovib saada hüvitist ka vallasvara eest summas 2 500.00 eurot. Vallasvara koosseisu ega selle jagamise kohta ei ole aga pooled kohtule mistahes tõendeid esitanud, mistõttu on nimetatud kostja taotlus kohtu hinnangul põhjendamatu. 18.07.2019 teatas kostja kohtule, et ta on müünud oma korteri ning tasunud vaidlusaluse kinnistu eest esimese sissemakse summas 171 536.00 Eesti krooni. Kohtule esitatud tõendist nähtub, et kostja tasus 29.09.2006 A K 171 536.00 Eesti krooni (tlk 162, 165). Samas ei ole kostja mistahes usaldusväärseid tõendeid, et ta on oma lahusvara arvelt vaidlusaluse kinnistu ostmisesse panustanud, esitanud. Kostja ei ole ka palunud sellega hüvitise arvutamisel arvestada. Kostja on kogu menetluse kestel palunud hagejalt välja mõista hüvitis ½ kinnistu väärtusest tulenevalt, s.o summas 40 000.00 eurot. Kohus, arvestades seega kinnisaja väärtust ja sellel lasuvaid kohustusi, leiab, et hagejal tuleb tasuda kostjale omandi kaotuse eest hüvitis summas 31 341.55 eurot, s.o (kinnistu väärtus 80 000.00 eurot - kohustused 17 316.90 eurot) /
3. 7 Kuna kohus ei nõustu hageja nõudega osas, milles hageja palus kostja kasuks välja mõista hüvitis summas 30 057.66 eurot, kuulub hagi rahuldamisele osaliselt. Riigikohus on lahendi 3-2-1-65-10 p-s 20 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta.

§ 64

¹ kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse § 34¹ järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TSÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et kostjal tuleb anda nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja tahteavalduse tegemiseks ½ mõttelise osa kinnistust asukohaga XXX omandiõiguse üleminekuks hageja omandisse. Menetluskulud Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg 1 tuleb menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda. Praeguses asjas on nii hageja kui ka kostja nõustunud kaasomandi lõpetamisega. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poole huvisid silmas pidades. Samuti on Riigikohus lahendi 3-2-1-70-10 p-s 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda. Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. /digitaalselt allkirjastatud/ Angelina Abol Kohtunik Viru Maakohtu 11. november 2019 kohtuotsus on muudetud Tartu Ringkonnakohtu 1. juuni 2020 otsusega. 8