Obsah (13)

§ 25§ 334§ 276§ 315§ 313§ 2§ 6§ 196§ 116§ 325§ 283§ 104§ 29

2-18-10149 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Vahur-Peeter Liin Otsuse tegemise aeg ja koht 22. september 2020

) § 276 lg 1 tähenduses sellises seisundis, nagu see hagejale üle anti. 1.

1. Kostja ei võimalda hagejale juurdepääsu kütte- ja ventilatsiooniseadmetele ega aita kaasa hoone ruumides ilmnenud temperatuuriprobleemi lahendamisele (
2. ja
3. nõue). Hoone katusele on ehitatud suitsu eemaldamise luuk. Seda luuki peaks saama trossi abil avada, kuid hetkel on tross katki, mistõttu ei saa seda teha. Kuigi Päästeamet tegi hagejale ettekirjutuse korraldada hoone suitsu ja soojuse eemaldamise süsteemi (suitsueemaldussüsteem) hooldus ja dokumenteerimine, on see ehitusseadustiku (EhS) § 11 lg-te 1 ja 2 ning § 19 lg 1 järgi kostja kohustus. Soojuse ja suitsu eemaldamise süsteem teenindab kogu hoonet, mistõttu on selle süsteemi hooldamine ja korda tegemine kostja kui hoone omaniku kohustus. Üürilepingu p 7.9 järgi peab hageja hooldama üksnes tema kasutuses olevate ruumide seadmeid ja kommunikatsioone (
4. nõue). Hoones asub hageja köögi ventilatsiooniseadmeid teenindav vertikaalne ventilatsioonikanal, mida ei saa tavapäraselt hooldada. Ventilatsioonikanali normaalseks puhastamiseks tuleb ehitada sellesse puhastusluugid. Ventilatsioonikanali hooldamine nn kostja kohustus, sest kanal on hoone püsiv osa (
5. nõue). Kostja ei taga hagejale mõistliku hinnaga elektrienergia tarbimist, kuigi üürilepingu p 7.11 ja hea usu ning mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt peab kostja võimaldama üürnikule elektrienergia ostmist parima hinnaga. Kostja vahendusel ostetav elektrienergia hind on turul üks kõrgemaid (51,95 eurot/MWh). Samas on hageja teistes restoranides sõlmitud elektrienergiaga lepingud 45% madalama hinnaga (35,84 eurot/MWh). Hagejal oleks võimalik elektrienergia pealt kokku hoida ligikaudu 3600 eurot kuus, s.o 43 200 eurot aastas. Hageja esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) kuue teabekandja (reklaami) paigaldamise loa tähtaja pikendamise taotluse, soovides jätkata hoone fassaadil McDonald’si, McCafé ja McDonald’si suure „M“ tähe kujutisega logode kasutamist vastavalt
6. a 4 2-18-10149 AS Restor projekti joonistele. TLPA küsis
7. oktoobril 2018 kostjalt kui hoone omanikult nõusolekut, kuid kostja keeldus sellest. Arvestades seda, et hageja on hoone ruume ja selle fassaadil suuremat osa teabekandjaid kasutanud alates
8. aastast ning kõiki teabekandjaid
9. aastast, ei ole kostja keeldumine mõistlik ega kooskõlas hea usu põhimõttega ning poolte vahel väljakujunenud tava ja praktikaga

§ 25tähenduses.

Kostja on talunud pikka aega reklaame ning tema keeldumine reklaamide edaspidiseks kasutamiseks ei ole põhjendatud. Kostja takistab hagejal pahatahtlikult üüritud ruume kasutada ja sekkub hageja äritegevusse. Kostja andis äriruumid hagejale väga pikaks ajaks kiirtoidurestorani pidamiseks üürile. Restorani pidamise äriloogika ja tava kohaselt tuleb eeldada, et restorani asukohale viitavad hoone fassaadil asuvad reklaamid. Kostja esindaja on

1. aastal andnud samade reklaamide paigaldamiseks nõusoleku. Kostja vastuväited
2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja palus jätta elektrienergia müügilepingu sõlmimist ning teabekandjate paigaldamise nõusolekut puudutavad hageja nõuded läbi vaatamata või rahuldamata ning muus osas hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. 2.
3. Hagi tuleb jätta rahuldamata, sest üürilepingu täitmine ei ole enam võimalik. Kostja ütles üürilepingu hageja rikkumiste tõttu üles ning leping on lõppenud. Hagi tuleb jätta rahuldamata ka juhul, kui üürileping ei ole lõppenud. 2.
4. Hagejal ei ole vaja kütte- ja ventilatsioonisüsteemile juurdepääsu, sest tal on juurdepääs olemas. Päästeameti ettekirjutuse ja Halduskohtu otsuse järgi peab hageja ise suitsueemaldussüsteemi hooldama (ühendama suitsuluugi trossiga). Kostjal ei ole kohustust ehitada vertikaalsesse ventilatsioonikanalisse puhastusluuke, sest üürilepingu p 7.9 järgi peab hageja ise enda paigaldatud kommunikatsioone hooldama, samuti ei ole nõutud puhastusluuke vaja, sest hageja on suutnud kanali ka ilma puhastusluukideta tänaseks ära puhastada (1.–
5. nõue). 2.
6. Kostja vastuväidete kohaselt tuleb elektrienergia müügilepingu sõlmimist puudutav hageja nõue jätta läbi vaatamata või rahuldamata, sest nõude rahuldamine ei ole objektiivselt võimalik. Elektrituruseaduse (ELTS) § 88 lg 3 kohaselt saab elektrilepingu sõlmida turuosaline, kellel on sõlmitud tema tarbimiskoha mõõtepunkti suhtes kehtiv võrguleping. Hageja ei ole sõlminud tema tarbimiskoha mõõtepunkti suhtes kehtivat võrgulepingut (
7. nõue). 2.
8. Teabekandjate paigaldamise nõusolekut puudutav hageja nõue tuleb jätta läbi vaatamata või rahuldamata, sest kostjal ei ole kohustust anda sellist nõusolekut. Sellist kohustust ei tulene üürilepingust, muust kokkuleppest ega seadusest, sh ei ole hoone fassaad üürilepingu ese. Teabekandjaid paigaldatakse hoone fassaadile lühiajaliselt (5 aastaks) ning kostjal on hoone omanikuna õigus iga kord kaaluda ja otsustada, kas lubada paigaldada hoone fassaadile teabekandjaid või keelduda sellest, ilma põhjendusi esitamata. Kostja ei ole varem teabekandjate paigaldamiseks nõusolekut andnud, mistõttu ei saanud tekkida ka tava ega praktikat. Isegi kui kostja on hagejale varem teabekandjate paigaldamiseks nõusoleku andnud, ei tähenda see seda, et kostjal tuleb nõusolek ka edaspidi anda. Hageja ei ole paigaldanud teabekandjad nõuetekohaselt (juhtmed on süvistamata) (
9. nõue). Vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud
10. Kostja esitas
11. oktoobril 2018 Harju Maakohtule hageja vastu vastuhagi, milles palus kohustada hagejat vabastama hageja valduses olevad äriruumid ning määrata kindlaks otsuse 5 2-18-10149 täitmise viis selliselt, et kui hageja ei ole kümne päeva jooksul alates kohutotsuse täitmisest hoone äriruume vabatahtlikult vabastanud, siis tõsta hageja nendest ruumidest välja. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. 3.
12. Vastuhagi põhjenduste kohaselt ütles kostja üürilepingu üles, mistõttu peab hageja

§ 334

lg 1 järgi üüritud ruumid tagastama ja ruumide valduse asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel kostjale üle andma. 3.

1. Poolte vahel tekkis vaidlus
2. a augustis, kui kostja tuvastas, et hageja rikub mitmeid tuleohutus- ja heakorranõudeid. Kostja rõhutas korduvalt, et hageja peab täitma kõiki tuleohutusnõudeid ning hoiatas, et kui hageja seda ei tee, ütleb kostja üürilepingu üles. Kostja esitas 3., 11.,
3. ja
4. augustil 2017 hagejale hoiatused tuleohutusnõuete rikkumise ja üürilepingu ülesütlemise kohta. Kuigi hageja väitis, et täidab kõiki tuleohutusnõudeid, tuvastas Päästeamet
5. septebril 2017 mitmeid olulisi rikkumisi, mis tuli
6. jaanuariks 2018 kõrvaldada. Hageja teatas
7. septembril 2017 kostjale, et lubab kostjal tuleohutusnõudeid kontrollida üksnes etteteatamisega. Selle peale edastas kostja
8. septembril 2017 hagejale ülesütlemisavalduse, sest hageja rikkus üürilepingu p-s 7.9 ja

§ 276lg-s 2 sätestatud üürieseme korrashoiu kohustust.

Hageja ei ole kasutanud üürile antud ruume hoolikalt ning on rikkunud tuleohutusnõudeid, sh ei ole hageja pikka aega hooldanud köögi ventilatsiooniseadmeid ja vertikaalset ventilatsioonikanalit. Ka Päästeamet tuvastas olulisi rikkumisi: hageja ei esitanud enesekontrolliaruannet, ei hooldanud köögi ventilatsioonisüsteemi ning suitsueemaldamise seadmestikku, ei eraldanud evakuatsioonitrepikoda tuletõkke ustega, ei tähistanud õue väljuvat köögi ust evakuatsioonivalgustiga ega paigaldanud evakuatsioonivalgustit söögisaali ning köögi vahelise ukse kohale. Ka hageja restorani esine ei ole olnud piisavalt puhas, mis ei arvestanud naabrite huvidega

§ 276lg 3 tähenduses.

Hageja vaidlustas Päästeameti ettekirjutuse, kuid nõustus halduskohtumenetluses, et vertikaalse ventilatsioonikanali puhastamine on tema kohustus ja loobus

1. märtsi
2. a halduskohtuistungil selles osas Päästeameti ettekirjutuse vaidlsutamisest. Samuti esitas hageja kostjale
3. detsembril 2017 ja
4. märtsil 2018 toimunud puhastamise aktid ning selgitas, et pärast ettekirjutust on tehtud tavapärast regulaarset kontrolli edasi. Sellega tunnistas hageja, et kanali puhastamine on olnud kogu aeg tema kohustus ning ülesütlemise ajal esines rikkumine. Samas kinnitab Päästeameti
5. juuni
6. a kiri, et hageja ei olnud selleks ajaks ikka veel ventilatsioonisüsteemi tervikuna, sh vertikaalset ventilatsioonikanalit puhastanud. Õli jäägid ventilatsioonikanalis võivad aidata kaasa tulekahju levikule. Seega rikkus hageja jätkuvalt ma kohustusi, mis andis igal juhul alust üürileping üles öelda. Hageja pidi professionaalse restoranipidajana teadma, et ta peab ventilatsioonikanalit regulaarselt puhastama. Kuna hageja oli seisukohal, et varasem ülesütlemisavaldus ei kehti, tegi kostja
7. juunil 2018 alternatiivse ülesütlemise avalduse. 3.
8. Kostja ütles üürilepingu
9. septembril 2017

§ 315

lg 1 p-de 1 ja 2 alusel üles, sest hoolimata üürileandja hoiatustest jätkas hageja

§ 276

lg-tes 2 ja 3 ning üürilepingu p-s 7.9 nimetatud kohustuste (tuleohutuse ja heakorra tagamine) rikkumist ning keelas kostjal kohustuste täitmist kontrollida. Hageja rikkus kohustusi olulisel määral ja tahtlikult, kuna väitis korduvalt, et tuleohutus on tagatud, kuigi see nii ei olnud, ning leidis, et heakord hoonega piirneval kõnniteel ei puuduta üürileandja õigusi. Lisaks oli kostjal õigus öelda üürileping ka

§ 313lg 1 alusel üles, kuigi ta sellele ülesütlemisavalduses ei tuginenud.

Kujunenud olukorda arvestades ei saanud eeldada, et pooled jätkavad üürisuhet. Hageja andis kostjale korduvalt valekinnitusi puuduste kõrvaldamise kohta 6 2-18-10149 ning takistas kostjal tuleohutusnõuetele vastavust kontrollida, mistõttu ei saa eeldada, et kostja jätkab hagejaga üürisuhet. 3.4. Alternatiivselt on kostja öelnud üürilepingu

§ 315lg 1 p-de 1 ja 2 alusel üles 11.

juuni 2018. a ülesütlemisavaldusega, sest hoolimata kostja varem tehtud hoiatustest ning Päästeameti ettekirjutusest, ei täitnud kostja tuleohutusnõudeid (ei puhastanud vertikaalset ventilatsioonikanalit), rikkusdes seejuures oma kohustusi olulisel määral, pika aja jooksul ning ilmselgelt tahtlikult. Igal juhul oli kostjal õigus öelda üürielpingu üles

§ 313lg 1 alusel.

Hageja vastuväited

1. Hageja vaidles vastuhagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja vastuhagi menetlemise kulud kostja kanda. Hageja vastuväidete kohaselt ei ole hageja oma kohustusi rikkunud, mistõttu ei olnud kostjal alust üürilepingut üles öelda
2. septembril 2017 ega
3. juunil 2018 ning hagejal on õigus üüritud ruume edasi kasutada. Üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused ei ole täidetud. Kuna kostja tegi
4. septembril 2017 ülesütlemisavalduse, siis ei olnud tal
5. juunil 2018 enam võimalik lepingut uuesti üles öelda. Kostja on oma käitumisega (ei pöördunud valduse vabastamiseks kohtu poole ja jätkas üüriarvete esitamist) ning teist ülesütlemisavaldust hagejale saates (märkides, et õigeks tuleb lugeda viimane ülesütlemisavaldus) tunnistanud, et esimene ülesütlemisavaldus ei kehti. Teise ülesütlemisavalduse puhul ei ole kostja andnud ka mitte formaalselt hagejale täiendavat tähtaega enne lepingu ülesütlemist. Üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud, sest hageja ei ole rikkunud üüritud ruumide ja neis asuvate seadmete korrashoiu ja hoolduskohustust. Hageja vastutab lepingu p 7.9 järgi üksnes nende seadmete ja kommunikatsioonide korrashoiu eest, mis asuvad tema üüritud ruumides. Kostja heitis
6. a augustis hagejale saadetud kirjades ette väga üldiselt tuleohutusnõuete järgimata jätmist, kuid ei toonud konkreetseid rikkumisi esile, samuti ei sisaldanud kirjad ülesütlemise hoiatust.
7. septembri
8. a ülesütlemisavalduses ei toonud kostja esile, et hageja jättis kirjades märgitud puudused kõrvaldamata, vaid tugines uute asjaoludena Päästeameti tuvastatud puudustele. Päästeameti ettekirjutus ei saa olla üürilepingu ülesütlemise aluseks, seejuures ei avastanud Päästeamet selliseid puudusi, mis oleksid kujutanud ohtu inimeste elule ja tervisele ning hoones ei olnud tuleohtu. Nende puuduste kõrvaldamiseks ei ole kostja andud hagejale täiendavat tähtaega ega hoiatanud üürilepingu ülesütlemise eest.
9. juuni
10. a ülesütlemisavalduses tugines kostja vertikaalse ventilatsioonikanali tuleohtlikkusele, kuid ei ole tõendanud, et kanal oli sellises seisukorras, et see andis alust leping üles öelda, samuti ei ole kostja enne ülesütlemisavalduse tegemist hagejat sellest hoiatanud. Pooled peaksid tegema koostööd olukorra parandamiseks, kuid kostja töötab vastu, sest soovib üürnikust vabaneda. Hinnates üürilepingu ülesütlemise alust

§ 313

lg 1 järgi, tuleb poolte huve kaaludes arvestada, et hageja on kasutanud üüritud ruume 24 aastat ega ole lepingut rikkunud ning pooltel on pikaajaline üürileping. Kostja on asunud otsima hageja tegevuses vigu, eesmärgiga leping üles öelda. Hageja huvi hoones asuvaid ruume pikaajaliselt edasi kasutada kaalub üles kostja kui pankrotis äriühingu huvi hoonestusõigus müüa. 7 2-18-10149 Esimese astme kohtu otsus

1. Harju Maakohus kinnitas
2. aprilli
3. a otsusega hageja
4. ja
5. nõude osas kompromissi ja lõpetas nende nõuete osas menetluse, rahuldas hageja 3.,
6. ja
7. nõude ning jättis hageja
8. nõude ja vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus poolte enda kanda. 5.
9. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud, mille üle pooltel vaidlust ei olnud: - hageja üürib lepingu alusel ruume Tallinnas Viru tn 24/Valli tn 2/Müürivahe tn 38; - üürileping on sõlmitud
10. juulil 1993 ja muudetud
11. augustil 2008; - hagejal on üürilepingu järgi õigus kasutada ruume suurusega 522 m² vastavalt lepingu lisades tähistatud plaanidele; - hageja kasutab ruume kiirtoidurestorani pidamiseks; - hageja kiirtoidurestoran on tegutsenud samades ruumides alates
12. aastast; - hoone esimesel korrusel on hageja kasutuses restorani ruumid (klientide teenindussaal, köök ja abiruumid) ja teisel korrusel kontoriruumid; - hageja ja kostja vahel kehtib üürisuhe alates
13. augustist 2003, kui kostja omandas hoonestusõiguse hoonele, milles asuvad üüritud ruumid; - üürilepingu kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse ning üürileping kehtib kuni
14. augustini 2030, st tegemist on pikaajalise üürilepinguga; - Harju Maakohus kuulutas
15. juuni
16. a määrusega välja kostja pankroti; - Päästeamet kontrollis kiirtoidurestorani
17. septembril 2017 ja koostas selle kohta paikvaatluse protokolli; - Päästeamet koostas
18. novembril 2017 hagejale ettekirjutuse tuleohutusabinõude rakendamiseks; - kostja esitas
19. septembril 2017 hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse ja nõudis üüritud ruume tagasi, kuid hageja vaidles sellele vastu; - kostja esitas
20. juunil 2018 alternatiivse üürilepingu ülesütlemise avalduse, tehes ettepaneku anda ruumide valdus vabatahtlikult üle
21. juulil
22. 5.
23. Maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata, sest kostja ei ole üürilepingut
24. septembri
25. a ja
26. juuni
27. a avaldusega kehtivalt üles öelnud. Hageja ei ole pannud toime selliseid rikkumisi, mis annaks alust üürileping kostja viidatud sätete alusel üles öelda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tugines kostja ülesütlemisavaldusi esitades tuleohutusnõuete rikkumisele, kuid tuleohutusnõuete eiramine ei ole üldjuhul

§ 315lg 1 p 2 ja § 276 lg-te 2 ja 3 järgi lepingu ülesütlemise aluseks.

Tuleohutusnõuded sätestab eelkõige tuleohutusseadus (TuOS). Tuleohutusseadusest tulenevad kohustused nii ehitise valdajale kui ehitise omanikule. Tegemist on avalik-õiguslike kohustustega, mille täitmise üle teostab järelevalvet eelkõige Päästeamet ning üürnikul ega üürileandjal ei ole üksteise suhtes pädevust järelevalvet teostada. Siiski võib üürileandjal olla

§ 2

lg 2 ja § 276 lg-te 2 ja 3 järgi õigus nõuda, et üürnik kasutaks ehitist sellisel viisil, mis ei sea ehitise säilimist reaalsesse ohtu. Üürileandja võib lepingu üles öelda üksnes siis, kui tegemist on olulise ja reaalse ohuga. Päästeameti 21. novembri 2017. a ettekirjutuses toodud rikkumised on valdavalt sellised, mis ei saa ühelgi juhul olla

§ 315

lg 1 p 2 järgi lepingu ülesütlemise aluseks (sh enesekontrolliaruande esitamata jätmine, evakuatsioonitee eraldi tuletõkketsooniks tegemata jätmine ning evakuatsiooniteede valdustite ja tähiste paigaldamata jätmine). Sellised rikkumised ei sea ilmselgelt ohtu hoone säilimist. Osa rikkumisi võivad olla seotud ohuga inimeste elule, kuid selliste rikkumiste ärahoidmine on avalikes huvides üksnes Päästeameti pädevuses. Kohus ei hinda nende väidetega seotud faktiväiteid ega tõendeid TsMS § 238 lg 5 järgi. 8 2-18-10149 Hageja tegevus vertikaalse ventilatsioonikanali hooldamisel ei anna alust järeldada, et hageja ilmselt ohustas hoonet, mis võiks anda alust üürileping üles öelda. Hageja võttis ette samme ventilatsioonisüsteemi hooldamiseks, kuid ei viinud süsteemi sellisesse seisundisse, et selle puhtus oleks rahuldanud Päästeameti asjatundjaid. Siiski on hageja 2018. aastal korraldanud ventilatsioonikanali puhastamise selliselt, et töötaja laskus kanalisse ja puhastas kanalit seestpoolt mehhaaniliselt, st võttis kasutusele uue viisi kanali puhastamiseks. Ventilatsioonikanali puhastamine on spetsiifiline oskustöö ning keskmisel ettevõtjal ei pruugi olla pädevust hinnata, kas puhastusaste vastav kehtivatele nõuetele. Kostjal ei olnud alust öelda lepingut üles seetõttu, et hageja jättis suitsueemaldussüsteemi hooldamata. Suitsueemaldussüsteem asub kostjale kuuluvas hooneosas ja teenindab mitmeid ruumi, mida hageja ei kasuta. Seega on selle hooldamine üürilepingu p 7.9 järgi kostja kohustus. Lisaks on suitsueemaldussüsteemi korda seadmiseks vajalik ühendada üksnes tross, mis ei ole suuremahuline ega kulukas töö. Kuigi kostja heidab hagejale ette ka heakorranõuete järgimata jätmist, ei pidanud mõistlik isik ülesütlemisavaldusest järeldama, et üürileandja soovib üürilepingu selle rikkumise tõttu üles öelda. Kuna praegusel juhul ei ole alust üürilepingut

§ 315

lg 1 p 2, § 276 lg 2 ja lg 3 järgi üles öelda, ei saa täpselt samadel asjaoludel esineda alust lepingu lõpetamiseks

§ 313järgi.

5.

1. Maakohus jättis rahuldamata hageja
2. nõude ning rahuldas hageja
4. ja 6 nõude järgmistel põhjendustel. Hageja suitsueemaldussüsteemi puudutav nõue (
5. nõue) tuleb rahuldada, sest hagejal on

§ 276

lg 1 alusel õigus nõuda, et kostja teeks vajalikud tööd suitsueemaldussüsteemi nõuetele vastavusse viimiseks. Riigikohtu praktika kohaselt tuleb üürileandjal tagada üürieseme vastavus avalik-õiguslikele nõuetele kogu üürilepingu kestusel isegi siis, kui avalikõiguslikud nõuded muutuvad (Riigikohtu 23. veebruari 2006. a otsus asjas nr 3-2-1-3-06). Seega on

§ 276lg 1 järgi üürnikul õigus üürileandjalt nõuda, et üüriese vastaks tuleohutusseadusest tulenevatele nõuetele. Tu

OS § 30 lg 1 p 7 kohaselt on suitsu ja soojuse eemaldamise seadmestik tuleohutuspaigaldis. TuOS § 31 kohaselt peab tuleohutuspaigaldise omanik tagama tuleohutuspaigaldise korrashoiu ja katkematu toimepidevuse, korraldama ettenähtud juhtudel tuleohutuspaigaldise vaatlust, kontrolli ja hooldust ja omama dokumentatsiooni tuleohutuspaigaldise ja selle kontrolli ning hoolduse kohta. Üürilepingu p 7.9 järgi ei ole see hageja kohustus. Hageja puhastusluukide rajamist puudutav nõue (4. nõue) tuleb jätta rahuldamata, sest hageja ei saa üürnikuna

§ 276lg 1 alusel nõuda, et üürileandja hoiaks kanali nõuetekohaselt puhtana.

Vertikaalne ventilatsioonikanal paikneb küll osaliselt hageja ja osaliselt kostja ruumides, kuid see teenindab üksnes hageja esimese korruse köögi ventilatsiooniseadmeid ja on vajalik üksnes hagejale. Seega on selle hooldamise kohustus üürilepingu p 7.9 järgi hagejal. Üürnik saab üürilepingu p 7.9. ja

§ 2

lg 2 alusel üürileandjalt nõuda, et üürileandja võimaldaks üürnikule kanalit puhastada.

§ 276

lg 1, § 2 lg 2 ning § 25 järgi ei ole põhjendatud ventilatsioonikanalisse puhastusluukide ehitamine, sest kanalit saab puhastada ka luuke rajamata ning luukide rajamine oleks kostjat ülemäära koormav. 9 2-18-10149 Hageja elektrienergia ostmist puudutav nõue (5. nõue) tuleb

§ 6, § 76 lg 2 ja § 101 lg 1 alusel rahuldada.

Hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte ning üürilepingu p 7.11 järgi peab kostja tagama ruumide elektrienergiaga varustamise üürniku jaoks kõige soodsamal viisil, kuid ei ole seda teinud. Kostja ei ole esitanud vastuväited sellele, et hageja on teistesse restoranidesse sõlminud elektrienergia ostmiseks lepingud hinnaga 35,84 eurot/MWh, kuid üüripinnal esitatakse hagejale arveid hinnaga 51,95 eurot/MWh. Seda arvestades on hagejal õigus nõuda, et kostja võimaldaks hagejal sõlmida enda valitud elektrienergia müüjaga leping restorani elektrienergia varustamiseks. Hageja teabekandjate säilitamist puudutav nõue (6. nõue) tuleb TsÜS § 68 lg 5 alusel rahuldada, sest kostjal on

§ 2

lg 2 ja § 25 lg 1 järgi hea usu põhimõttest ning tavast ja praktikast tulenev kohustus anda nõusolek teabekandjate säilitamiseks. Kostja ei ole eitanud, et hageja reklaamid paigaldati hoonele olemasoleval kujul juba

1. aastal
2. veebruaril 1994 väljastatud ehitusloa alusel ning
3. aastal paigaldati McCafé ja M-tähe kujutisega kaks uut teabekandjat ja üks eraldi McCafé teabekandja. Hageja taotleb olemasolevate teabekandjate säilitamist, mitte uute paigaldamist. Samad AS-i Restor töö nr 017-09 projekti joonised, mille hageja saatis TLPA-le koos loa pikendamise taotlustega, on
4. oktoobril 2009 kooskõlastanud kostja toonane juhatuse liige O. Nääs. Joonised, esitatud fotod ja paikvaatlus kinnitavad, et tegemist on mõistlike ja vajalike reklaamidega. Reklaamid ei ole liiga suured ega sobimatud ning need ei piira ebaproportsionaalselt hoone omaniku õigusi. Reklaamid on hagejale vajalikud kiirtoidurestorani pidamiseks. Kuna üürileandja on talunud reklaame alates
5. aastast ning on need kooskõlastanud
6. oktoobril 2009, on poolte vahel tekkinud tava.

§ 2

lg 2 järgi võib üürileandjal mh tekkida kohustus haldusõigusliku tahteavalduse andmiseks, kui see on vajalik ja mõistlik selleks, et üürnik saaks ruume eesmärgipäraselt kasutada. Kui üürileandja on varem sellise nõusoleku andnud, räägib see selle kasuks, et samadel asjaoludel tuleb ka edaspidi vastav nõusolek anda. 5.

1. Kuna hagi rahuldatakse osaliselt ja vastuhagi jääb rahuldamata ning kompromissi osas palusid pooled määrata menetluskulud kindlaks asjas tervikuna vastavalt asja lahendamise tulemusele, tuleb menetluskulud arvestades nõuete omavahelist seotust ja sisulist kaalu jätta poolte enda kanda. Apellatsioonkaebus
2. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata (otsuse resolutsiooni p-d 1–5 ja 7), ning teha tühistatud osas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda ning mõista hagejalt kostja kasuks menetluskulude hüvitis koos viivisega. 6.
3. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt asus maakohus vääralt seisukohale, et poolte üürileping kehtib ning jättis sellest tulenevalt vääralt vastuhagi rahuldamata ja rahuldas osad hageja nõuded. Maakohus leidis vääralt, et tuleohutusnõuete eiramine ei ole üldjuhul

§ 315

lg 1 p 2, § 276 lg 2 ja lg 3 järgi lepingu ülesütlemise aluseks, v.a juhul, kui esineb oluline ja reaalne oht ehitisele. Tuleohutusnõuete täitmine on oluline kohustus ning hageja on seda pikema aja jooksul rikkunud. Arvestades hageja rikkumiste kestust ja rikkumistest tulenevat ohtu, oli kostjal õigus leping üles öelda ka siis, kui iga üksik rikkumine eraldi ei oleks andnud alust lepingut üles öelda. 10 2-18-10149 Maakohus jättis analüüsimata kostja 11. juuni 2018. a ülesütlemisavalduse ja andmata hinnangu hageja jätkuvale tuleohutusnõuete rikkumisele. Maakohus jättis analüüsimata, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli

§ 315

lg 1 p 1 ja § 313 lg 1 järgi alust, kuigi kostja tugines ka nendele sätetele ja tõi esile vastavad asjaolud. Maakohus jättis analüüsimata hageja rikkumised seoses kontrollaruande esitamata jätmisega ning tuletõkketsooni projekti järgi välja ehitamata jätmise kohta. 6.

1. Maakohus asus vääralt seisukohale, et kostjal lasub kohustus teha korda suitsueemaldussüsteem. Seda järeldades jättis maakohus arvestamata, et Päästeameti ettekirjutuse (kehtiva haldusakti) kohaselt on see kohustus hagejal. 6.
2. Maakohus kohustas vääralt kostjat võimaldama hagejal sõlmida elektrienergia saamiseks ise elektrienergia müüjaga müügileping ning jättis seda tehes kostja vastuväited tähelepanuta. Maakohus ei arvestanud, et seda, et hageja ei ole sõlminud elektrienergia saamiseks võrgulepingut, mistõttu ei saa ta sõlmida elektrienergia ostmiseks müügilepingut. Seetõttu ei ole kohtuotsuse resolutsioon selles osas täidetav. Kostjal ei ole seadusest ega lepingust tulenevat kohustust võimaldada hagejale elektrienergia saamiseks ise lepingu sõlmimist. Hageja ei ole tõendanud, et vanalinna tingimustes saaks ta odavamalt elektrienergiat osta. Hind sõltub tarbimiskohast ja tarbimismahtudest. 6.
3. Maakohus asus vääralt seisukohale, et kostjal on kohustus anda nõusolek teabekandjate paigaldamiseks, kuigi hoone omanikule ei tulene seadusest, üürilepingust ega tavast või praktikast sellist kohustust.

§ 2lg-st 2 ei saa tuleneda iseseisvat täitmisnõuet.

Maakohus asus vääralt seisukohale, et kostja varasem juhatuse liige on teabekandjate paigaldamisega varem nõustunud. Seda tehes jättis maakohus arvestamata, et endine juhatuse liige oli nõustunud hoone fassaadi ja I korruse kiirtoidukoha rekonstrueerimise projektiga, mitte reklaami paigaldamise projektiga. Ühtlasi on küsitav, kas kohtuotsuse resolutsiooni see punkt on täidetav, kuna sama numbriga „AS Restor töö nr 017-09“ on tähistatud erinevad projektid. Vastustaja seisukoht

1. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel hageja
3. ja
4. nõude rahuldamise osas tühistada. Ringkonnakohus saab teha nende nõuete osas ise uue otsuse, millega jätab hageja
5. nõude läbi vaatamata ja
6. nõude rahuldamata. Muus osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni, kui TsMS § 657 lg 1 p 2¹ järgi tuleb osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi. 11 2-18-10149 Ringkonnakohus kontrollib esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse üksnes osas, millega maakohus rahuldas hageja 3.,
7. ja
8. nõude ja jättis kostja vastuhagi rahuldamata. Hageja ei ole apellatsioonkaebust esitanud. I
9. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses esmalt selle üle, kas poolte vaheline üürileping kehtib või on kostja selle õiguspäraselt üles öelnud ning üürisuhe on lõppenud. Ringkonnakohtu hinnangul järeldas maakohus õigesti, et kostja ei ole üürilepingut
10. septembri
11. a ega
12. juuni
13. a ülesütlemisavaldusega kehtivalt üles öelnud, st üürileping kehtib, kuid maakohus tegi seda osaliselt ekslikel ja puudulikel põhjendustel. Kolleegium parandab selle vea, täiendades ja muutes kohtuotsuse põhjendusi.
14. Kolleegium selgitab, et üürilepingu ülesütlemiseks peab üürileandja ülesütlemisavaldus olema nii materiaalselt kui ka formaalselt õiguspärane, st ülesütlemiseks peab olemas olema õiguslik alus ning ülesütlemine peab olema toimunud seaduses sätestatud korras. Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu

§ 313

lg 1 järgi üles öelda, sh on põhjus mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 313

lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu 21. mai 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 14). Erakorraline ülesütlemine on

§ 313

lg 2 ja § 315 lg 1 p 1 järgi lubatud mh juhul, kui üürnik rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt

§ 276

lg-s 2 või 3 sätestatud kohustusi, st üürnik ei kasuta asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele või ei arvesta majaelanike ja naabrite huvidega. Sellisel juhul peab üürileandja andma üürnikule võimaluse rikkumine lõpetada ning üürileandja võib üürilepingu kui kestvuslepingu

§ 196

lg 2 I lause järgi üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist (vt ka Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 22). Samuti peab üürileandja sel juhul teatama üürilepingu ülesütlemisest

§ 315lg 2 I lause järgi vähemalt 30 päeva ette.

Kui üürnik rikub

§ 276

lg-s 2 või 3 sätestatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult, ei ole eelnev hoiatus

§ 315

lg 1 p 2 järgi ega kohustuse rikkumiseks tähtaja määramine

§ 196

lg 2 II lause järgi koosmõjus

§ 116

lg 2 p-ga 3, samuti etteteatamistähtaeg

§ 315lg 2 II lause järgi vajalik.

Üürilepingu võib

§ 325

lg-te 1 ja 2 järgi üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, sh peab ülesütlemisavaldus sisaldama andmeid vähemalt üüritud asja, lepingu lõppemise kuupäeva ja ülesütlemise aluse kohta. Üürilepingu ülesütlemise avaldus ei pea sisaldama üürniku rikkumiste täpset kirjeldust, kuid selles peavad olema esile toodud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud nii, et üürnik saab aru, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust (Riigikohtu

1. oktoobri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-08, p 11). 12 2-18-10149
3. Praegusel juhul ei vaidle pooled selle üle, et kostja esitas hagejale
4. septembril 2017 nõutavas vormis ülesütlemisavalduse ja hageja on selle kätte saanud. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õiguslik alus üürileping üles öelda ning kas kostja on järginud seaduses sätestatud ülesütlemise korda. 11.
5. Kostja tõi
6. septembri
7. a ülesütlemisavalduses esile, et hageja ei ole kasutanud asja hoolikalt, sest ei järgi kostja
8. a augustis saadetud hoiatustest ja märgukirjadest hoolimata tuleohutusnõudeid ega taga hoone ees väliterrassil heakorda. Kostja lisas ülesütlemisavaldusele Päästeameti
9. septembri
10. a paikvaatluse protokolli ja fotod (II kd, tl 34–46). Arvestades ülesütlemisavalduse sisu, pidi hageja mõistma, et kostja ütleb tähtajalise üürilepingu üles seetõttu, et hageja ei ole taganud üüritud ruumides osade tuleohutusnõuete täitmist ega hoidnud korras kiirtoidurestorani esist tänavat. 11.
11. Ehitise esisel tänaval heakorra tagamise kohustus tuleneb tavapäraselt kohaliku omavalitsuse kehtestatud heakorra eeskirjast ning selle üle teostab tavapäraselt järelevalvet kohalik omavalitsus. Ülesütlemisavalduse esitamise ajal kehtinud Tallinna Volikogu
12. juuni
13. a määrusega nr 45 kinnitatud Tallinna linna heakorra eeskirja § 5 järgi pidi kinnistu või ehitise omanik vältima mh kinnistult prahi kandumist kõnniteele. Sellest tulenevalt on ehitise omanikul iseenesest põhjendatud huvi nõuda ka üürnikult selle kohustuse täitmist ning ka see võib olla hõlmatud üürnikule

§ 276lg-st 2 tuleneva asja hoolika kasutamise kohustusega.

Kostja väitel on hageja rikkunud heakorda tagamata jättes siiski

§ 276lg-s 3 sisalduvat kohustust arvestada majaelanike ja naabrite huvidega.

Samas ei ole kostja tõendanud, et heakorra rikkumised on olnud sedavõrd tõsised, et see oleks rikkunud naabrite huve. Pooled on kohtumenetluses kinnitanud, et hoone teised ruumid on tühjad, ning ainuüksi kostja väited naabrite häirimisest ei anna alust järeldada, et hageja on jätnud tänava heakorda tagades arvestamata naabrite, sh naaberkinnisasjade omanike huvidega. Kostja esitatud fotod sellest, et hoone ees on prügi (II kd, tl 43, 124, 125, 144, 145, 147, 148), kinnitavad küll seda, et kiirtoidurestorani osad kliendid on olnud hooletud ja jätnud prügi vedelema, kuid ei anna alust järeldada, et hageja ei ole võtnud samme tänaval ja seal asuva suveterrassi heakorra tagamiseks. Fotode alusel ei ole võimalik järeldada, kui kaua on prügi seal olnud ega seda, et kostja ei ole prügi koristanud. Ka kostja väited selle kohta, et Munitsipaalpolitsei on juhtinud probleemile tähelepanu, on paljasõnalised. Seda arvestades ei ole kostja tõendanud, et hageja rikkus heakorrakohustust ning sellel alusel ei olnud kostjal õigust üürilepingut üles öelda. Seetõttu ei käsitle kolleegim alljärgnevalt kostja väiteid selle kohta, et hageja rikkus hoone esise ala heakorra tagamise kohustust. 11.3. Tuleohutuse nõuded ja nende järgmise kohustus tulenevad tuleohutuse seadusest. Tuleohutusnõue on TuOS § 2 järgi tehniline norm või tegevuspiirang, mille eesmärk on tagada ehitise, seadme töö või isiku tegevuse tuleohutus ning tulekahju puhkemise korral evakuatsiooni ja päästetöö võimalikkus. Tuleohutusnõuete täitmise üle toimub riiklik järelevalve haldusmenetluse korras. Tuleohutusnõuete järgimise üle teostab TuOS § 38 lg 1 p 1 järgi järelevalvet mh Päästeamet. Sellest tulenevalt ei ole kostjal üürileandjana pädevust tuvastada üüritud ruumides tuleohutusnõuete rikkumisi ega teostada hageja üle järelevalvet tuleohutusnõuete täitmise üle. Samas peab ehitise omanik EhS § 19 lg 1 p 4 järgi tagama, et nii ehitis kui ka ehitise kasutamine vastavad õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sh tagama ehitise korrashoiu ja kasutamise 13 2-18-10149 ohutuse. Sellest tulenevalt on ehitise omanikul põhjendatud huvi jälgida, et ehitise kasutamine oleks ohutu ja täidetakse tuleohutuse nõudeid ka siis, kui omanik on andnud ehitise kolmanda isiku kasutusse, sh üürile.

§ 283

lg 1 järgi peab üürnik üüritud ruumide ülevaatamist taluma, kuid üürileandja peab

§ 283

lg 3 järgi üürnikule ülevaatamisest õigeaegselt teatama ning arvestama seejuures üürniku huve. Üüritud ruumidesse sisenemine ilma iga kord eelnevalt üürnikule sellest teatamata, ei arvesta piisavalt üürniku huve ega ole seetõttu seadusega kooskõlas. Seda arvestades ei olnud kostjal õigust nõuda üüritud ruumidesse sisenemist omal äranägemisel igal ajal ning hageja vastav keeldumine oli põhjendatud. Kuna üürnik peab

§ 276

lg 2 järgi kasutama asja hoolikalt, siis hõlmab hoolikas kasutamine mh seda, et üürnik ei kahjusta üüritud ruume ega sea üürileandja vara ohtu. Sellest tulenevalt võib tuleohutusnõuete järgimata jätmine olla käsitatatv üürielpingu rikkumisena ning anda alust ka üürileping erakorraliselt üles öelda. 11.

1. Arvestades kostja hagejale saadetud kirju ja
2. septembri
3. a ülesütlemisavaldust, saab järeldada, et kostja ütles üürilepingu üles seetõttu, et hageja ladustas prügikonteinereid jm esemeid evakuatsiooniteel, mis takistas nii hoonest väljapääsu kui ka ligipääsu tulekustutusvahenditele ja tuleohutuspaigaldisele. Lisaks olid ülesütlemise aluseks Päästeameti
4. septembril 2017 fikseeritud puudused tuleohutusnõuete täitmisel. Täpsemalt saab poolte
5. a augustis toimunud kirjavahetuse, kostja tehtud fotode ja fotodele antud asjatundja hinnangu (II kd, tl 105–170) põhjal järeldada, et kostja heitis hagejale
6. augustil 2017 ette seda, et hageja on erinevate esemete ja prügikonteineritega takistanud liikumist koridoris, mis on mõeldud evakuatsiooniteeks. Kirja saatmisele järgneval päeval on hageja kinnitud, et on puudused enamjaolt kõrvaldanud, ja esitas selle kohta ka fotod. Seejärel on kostja
7. augusti
8. a kirjas teatanud, et
9. augustil 2017 oli endiselt prügikonteinerite jm esemetega evakuatsiooniteel liikumine takistatud, lisades selle kohta ka fotod. Hageja selgitas
10. augusti
11. a kirjas, et asjade kuhjumine koridori oli tingitud restoranis tehtud erakorralistest töödest, ning kinnitas, et kavatseb järgida lepingu lõpuni nõuet hoida evakuatsiooniteed vabad.
12. septembri
13. a ülesütlemisavalduses tugines kostja kõigile varem avastatud puudustele ning lisas päästeameti
14. septembri 2017 fikseeritud tuleohutusnõuete rikkumised (enesekontrolliaruanne esitamata, ventilatsioonisüsteem hooldamata, suitsueemaldamise seadmed hooldamata (rasvane), evakuatsioonitrepikoda ja elektrikilbiruum ei ole omaette tuletõkkesektsioon, kaks uks tähistamata evakuatsioonivalgustiga). 11.
15. Kolleegiumi hinnangul ei ole ükski kostja esile toodud tuleohutusnõuete rikkumine üksikuna ega ka rikkumised kogumina käsitatavad sedavõrd olulise lepingu rikkumisena, mis annaks alust öelda

§ 315

lg 1 p 2 ja

§ 196

lg 2 II lause järgi koosmõjus

§ 116

lg 2 p-ga 3 üürileping üles ilma eelnevalt hoiatamata ja rikkumise kõrvaldamiseks mõistlikku tähtaega andmata. Arvestades hagejale

1. a augustis ette heidetud rikkumiste olemust, ei saanud mõistlik ja heas usus tegutsev üürileandja pidada hoones hageja kasutusse antud ruumides ühel evakuatsiooniteel kahest liikumise takistamist ja esemete ajutist ladustamist sedavõrd talumatuks, et pikaajalise üürisuhte jätkumine ei ole enam võimalik ja üürileping tuleks kohe, üürnikku hoiatamata üles öelda. Ka kostja enda käitumine
2. a augustis kinnitab, et kostja ei pidanud neid rikkumisi sedavõrd oluliseks. Samuti ei ole Päästeameti
3. septembril 2017 avastatud puudused sellised, mis tingiksid hoiatuseta kohese üürisuhte lõpetamise. Arvestades seda, et päästeamet tegi hagejale alles
4. novembri 2017 ettekirjutuse, milles kohustas hagejat 14 2-18-10149 kõrvaldama puudused
5. jaanuariks 2018, ei olnud tegemist selliste tuleohutusnõuete rikkumistega, mis oleksid tekitanud olulise ohu inimeste elule ja tervisele või hoonele. Seda kinnitab ka Päästeameti
6. oktoobri
7. a kiri (II kd, tl 91). Seega ei saa pidada hagejale ette heidetud rikkumisi oluliseks. 11.
8. Kolleegiumi hinnangul ei ole kostja põhistanud ega tõendanud ka seda, et hageja rikkus oma kohustusi tahtlikult, mis võiks anda alust öelda

§ 315

lg 1 p 2 ja

§ 196

lg 2 II lause järgi koosmõjus

§ 116

lg 2 p-ga 3 üürileping üles ilma eelnevalt hoiatamata ja rikkumise kõrvaldamiseks mõistlikku tähtaega andmata. Kostja põhistab hageja tahtlikku rikkumist sellega, et hageja ei täitnud seadusest tulenevaid nõudeid ega avastanud seetõttu tuleohutusnõuete täitmises puudusi, kuid kinnitas kostjale korduvalt, et täidab tuleohutusnõudeid, kuigi tegelikult ei täitnud. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa nendest väidetest järeldada, et hageja jättis tahtlikult osad tuleohutusnõuded täitmata ning hoone esisel tänaval heakorra tagamata. Tahtlus on

§ 104lg 5 järgi õigusvastase tagajärje soovimine mh võlasuhte täitmisel.

Seda, et hageja soovis jätta osad tuleohutusnõuded täitmata, ei ole hageja tõendanud ega põhistanud. Pigem saab poolte

1. a augustis peetud kirjavahetusest, sh hageja esindaja saadetud kirjadest (II kd, tl 126 ja 154–159) järeldada, et hageja on asunud pärast kostja tähelepanu juhtimist etteheidetud probleeme kõrvaldama, sh palunud Tamrex Tuleohutuse OÜ-l, kes osutab hagejale regulaarselt tuleohutusteenust, teha üüritud ruumidele korduva aastahooldusauditi, milles teenuse osutaja kinnitas, et ruumid vastavad tuleohutusnõuetele (II kd, tl 159). Ka sellest, et hageja kinnitas, et kavatseb järgida lepingu lõpuni nõuet hoida evakuatsiooniteed vabad, ei saa järeldada hageja tahtlikku tuleohutusnõuete rikkumist. Hageja käitumisest ei saa järeldada, et hageja on soovinud rikkuda tuleohutusnõudeid. Seega pidi kostja andma hagejale kõigi etteheidetavate tuleohutusnõuete rikkumiste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja ning hoiatama hagejat, et nimetatud tuleohutusnõuete tagamata jätmise korral ütleb kostja üürilepingu üles. 11.
2. Praegusel juhul on kostja
3. augusti
4. a kirjas hoiatanud hagejat, et evakuatsioonitee vabana hoidmise nõuete järgimata jätmise korral ütleb kostja üürilepingu erakorraliselt üles, kuid hageja on kostja hoiatuse peale väidetud puudused kõrvaldanud.
5. augustil 2017 esitas kostja uue hoiatuse, millele hageja vastas, et esemete ladustamine oli ajutine ja tingitud erakorralistest töödest. Tuleohutusnõuete täitmise kohta lasi hageja teha ka erakorralise auditi, veendumaks, et ta täidab tuleohutusnõudeid. Seega on hageja iga hoiatuse järel puudused kõrvaldanud ning kostjal ei olnud alust öelda
6. septembril 2017 üürilepingut üles
7. a augustis hagejale konkreetselt ette heidetud tuleohutusnõuete rikkumiste tõttu. Päästeameti
8. septembril 2017 avastatud tuleohutusnõuete rikkumiste kohta ei ole kostja hagejat hoiatanud ega andnud hagejale mõistlikku tähtaega rikkumiste lõpetamiseks tuleohutusnõuete järgmisel esinevate puuduste kõrvaldamiseks. Seetõttu ei olnud kostjal alust neile rikkumistele tuginedes üürilepingut
9. septembril 2017 üles öelda. Kolleegium märgib, et

§ 315lg 1 p 1 mõttes peab hoiatus olema tehtud konkreetse rikkumise kohta.

Ainuüksi seda, et kostja juhtis oma kirjades korduvalt hageja tähelepanu abstraktselt sellele, et hageja peab järgima kõiki tuleohutusnõudeid, ei saa pidada seetõttu hageja hoiatamiseks

§ 315lg 1 p 1 mõttes.

11.

1. Eelnevat arvestades ei olnud kostjal hagejale ette heidetud rikkumistele tuginedes ka juhul, kui need rikkumised oleksid tõendatud,
2. septembril 2017 üürilepingut

§ 315lg 15 2-18-10149 1 p-de 1 ja 2 alusel üles öelda.

Seda, et ka kostja ise mõistis, et ilmselt ei olnud ülesütlemiseks õiguslikku alust, kinnitab kostja ülesütlemisavaldusele järgnenud käitumine. Kostja ei nõudnud hagejalt pärast vastuväite saamist äriruumide tagastamist ega pöördunud selleks kohtu poole. Samuti esitas kostja hagejale

1. juunil 2018 uue ülesütlemisavalduse, milles pidas üürilepingut kehtivaks, ning seejärel parandatud ülesütlemisavalduse, milles pidas
2. septembri
3. a ülesütlemisavaldust kehtivaks (III kd, tl 1).
4. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja esitas hagejale
5. juunil 2018 uue nõutavas vormis ülesütlemisavalduse, mida nimetas alternatiivseks avalduseks, ja hageja on selle kätte saanud. Kostja esitas selle ülesütlemisavalduse juhuks, kui
6. septembri
7. a ülesütlemisavaldusega ei ole üürilepingut kehtivalt üles öeldud. Arvestades seda, et kostjal ei olnud õiguslikku alust öelda
8. septembril 2017 üürilepingut üles, ei ole üürileping lõppenud ning kostja sai öelda üürilepingu
9. juunil 2018 üles, kui olid täidetud ülesütlemise materiaalsed ja formaalsed eeldused. 12.
10. Kostja tõi teise ülesütlemisavalduse alusena esile, et hoolimata Päästeameti
11. novembri
12. a ettekirjutusest, ei ole hageja Päästeameti määratud tähtajaks täitnud nõuetekohaselt ettekirjutuse p 1, mille järgi tuli tagada köögi ventilatsioonisüsteemi regulaarne kontroll ja hooldus. Kostja heitis hagejale ette seda, et tähtaegselt oli hooldamata (puhastamata) köögi ventilatsiooniseadmeid hoone katusel asuva ventilatsiooniseadmega ühendav vertikaalne ventilatsioonikanal. Päästeameti
13. septembri
14. a paikvaatluse protokolli (II kd, tl 70) kohaselt oli ventilatsioonisüsteem hooldamata (rasvane) ning
15. novembri
16. a ettekirjutuse (II kd, tl 75–76) kohaselt tuli hagejal
17. jaanuariks 2018 tagada köögi ventilatsioonisüsteemi regulaarne kontroll ja hooldus. Hageja vaidlustas haldusakti halduskohtumenetluses, kuid loobus
18. märtsi
19. a kohtuistungil vaidlustamast ettekirjutuse p 1 (II kd, tl 193). Päästeameti
20. mai
21. a vastusest kostjale (III kd, tl 74) ja
22. mai
23. a paikvaatluse protokollist nähtub, et Päästeamet tegi
24. mail 2018 järelkontrolli, mille käigus avastas, et hageja on täitnud ettekirjutuse p 1 osaliselt, st selles osas, mis on juurdepääsetav, kuid hooldamata ja puhastamata on ventilatsioonisüsteemi vertikaalne kanal, mis läbib II ja III korrust. Päästeamet leidis, et kuna ettekirjutus on osaliselt täidetud, siis ei ole alust määrata hagejale sunniraha. Arvestades seda, et hageja otsis lahendusi juurdepääsmatu kanali puhastamiseks, anti hagejale võimalus puhastada ventilatsioonisüsteemi puhastamata osa (vertikaalne kanal) hiljemalt
25. juunil
26. Eelnevat arvestades on kostja tõendanud, et hageja ei täitnud tähtaegselt Päästeameti
27. novembri
28. a ettekirjutust osas, millega teda kohustati kogu ventilatsioonisüsteemi puhastama. Samas on hageja esitanud nii kostjale kui ka Päästeametile aktid, millest nähtub, et hageja on muus osas ventilatsioonisüsteemi kontrollinud ja hooldanud. Hooldamata on jäänud üksnes II ja III korrust läbiv ventilatsioonikanal, millele hagejal ei olnud juurdepääsu. Vertikaalne ventilatsioonikanal oli hiljemalt
29. juuniks 2018 puhastatud, kuid puhastamiseks tuli esmalt kanalisse juurdepääs rajada, mida kinnitavad Ehitusstuudio OÜ e-kiri, arved ja foto (I kd, tl 49–52), kuna tagatud ei olnud tavapärast juurdepääsu hoone II ja III korrusel. Sellest ajendatuna esitas hageja ka praeguses asjas
30. juulil 2018 hagi, milles palus kohustada kostjat ehitama hoonet läbivasse vertikaalsesse hageja köögi seadmeid teenindavasse ventilatsioonikanalisse (šahti) II ja III korrusele puhastusluugid ning võimaldama hagejal neile kord kvartalis puhastamiseks juurdepääs. 16 2-18-10149 12.
31. Asjaolu, et hageja ei täitnud tähtaegselt Päästeameti ettekirjutust, ei tähenda aga veel seda, et hageja on rikkunud poolte vahel sõlmitud üürilepingut. Pooled on eri meelt selles, kas vertikaalse ventilatsioonikanali puhastamine oli hageja või kostja kohustus. EhS § 19 lg 1 p 4 järgi peab ehitise omanik tagama ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse. Üürilepingu p 7.9 algse redaktsiooni järgi pidi üürnik tagama hoone korrashoiu ja tuleohutuse jm nõuded, kui hoone on teistest üürnikest vabastatud. Lepingu sõlmis üürnikuna Aktsiaselts Kawe (I kd, tl 15–16). Hageja oli allüürnik. Hageja ja kostja sõlmisid
32. juulil 2008 üürilepingu muutmise kokkuleppe ning muutsid mh lepingu p 7.9 järgmiselt: „Rentnik tagab ruumide valve ja hoiab omal kulul lepingu kehtivuse ajal korras ruumid ja seal olevad rentniku poolt paigaldatud kommunikatsioonid ning tehnilise varustuse, teostades sh vajalikud värvimistööd, viimistlustööd ja rentniku poolt paigaldatud kommunikatsioonide ning tehniliste vahendite asendustööd, kooskõlastades teostatavad tööd õigusaktides sätestatud juhtudel ja korras vastavate ametkondadega. /…/“. Hageja hinnangul tuleneb viidatud lepingupunktist hageja kohustus hoida korras üksnes temale üüritud ruumides asuvad seadmed ja kommunikatsioonid ning vertikaalne ventilatsioonikanal ei asu tema ruumides (läbib II ja III korrust, mis ei ole hageja kasutuses) ning on hoone püsiv osa. Kostja väitel pidi hageja tagama kõigi tema paigaldatud kommunikatsioonide korrashoiu. Pooled kinnitasid ringkonnakohtu istungil, et enne seda vaidlust ei ole pooltel tekkinud erimeelsusi viidatud lepingupunkti alusel poolte kohustuste mõistmisel. Pooled ei ole esitanud ka asjaolusid ega tõendeid, millest kolleegium saaks järeldada, milline oli

§ 29lg 1 tähenduses poolte ühine tegelik tahe lepingu p 7.9 sõlmides.

Seetõttu lähtub kolleegium lepingupunkti tõlgendades

§ 29

lg 4 järgi sellest, kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Arvestades seda, et seaduse järgi on hoone korrashoiu kohustus hoone omanikul, on pooled soovinud leppida kokku selles, et omaniku asemel täidab ruumide ja seal asuvate kommunikatsioonide korrashoiukohustust üürnik. Lepingupoolte selline tahe nähtus juba algse üürilepingu p-st 7.9, kus kogu hoone oli antud üürnikule üürile. Praegusel juhul on hageja ja kostja sõlminud üürilepingu muutmise kokkuleppe, mille kohaselt üürib hageja üksnes osa hoonest. Seetõttu on küsimus selles, milliseid kommunikatsioone peab hageja lepingu järgi ise korras hoidma ja milliste eest vastutab hoone omanik. Üürilepingu p 7.9 sõnastus viitab sellele, et hageja peab hoidma korras üksnes ruumides olevad rentniku poolt paigaldatud kommunikatsioonid. Teisalt on tavapäraselt kommunikatsioonid, sh ventilatsioonisüsteemi kanalid olemuselt sellised, et läbivad tervet hoonet. Seetõttu leiab kolleegium, et kommunikatsiooni, mis läbib küll tervet hoonet, kuid teenindab üksnes üüritud ruume, saab mõistlik isik pidada enda üüritud ruumiga sedavõrd tihedalt seotud kommunikatsiooniks, et selle hooldamise kohustus on üürilepingu p 7.9 järgi üürnikul. Sellest tulenevalt oli hagejal kohustus hooldada vertikaalset ventilatsioonikanalit ning hageja on seda kohustust rikkunud. 12.

1. Vertikaalse ventilatsioonikanali hooldamise kohustus ei ole olemuselt selline kohustus, mis annab üürileandjale alust öelda üürileping hoiatamata ja rikkumise kõrvaldamiseks mõistlikku tähtaega andmata üles (vt ülal p 11.5). Samuti ei saa praegusel juhul järeldada, et hageja rikkus seda kohustust tahtlikult (vt ülal p 11.6). Kolleegium märgib lisaks, et kuigi vertikaalses ventilatsioonikanalis kogunenud rasv võib kergesti süttida ja võimaldada tulekahju korral tulel kanduda kiiresti edasi, ei ole praegusel juhul Päästeamet tuvastanud, et puhastamata jätmine on tekitanud inimeste elule ja tervisele ning hoonele akuutse ohu. Pigem saab Päästeameti läbiviidud haldusmenetluse raames tehtud toimingutest, sh ettekirjutuses ja hilisema kontrolli käigus antud tähtaegadest, aga ka sellest, et 17 2-18-10149 Päästeamet ei ole otsustanud kiirtoidurestorani sulgeda, järeldada seda, et ventilatsioonikanali puhastamine on ennetav meede tuleohu ärahoidmiseks ning selle kohustuse täitmata jätmine ei ole tuleohutusnõuete sedavõrd oluline rikkumine, mis annaks alust üürileping hoiatamata ja tähtaega andmata üles öelda. Samuti ei kinnita asjas esitatud asjaolud ja tõendid seda, et hageja jättis tahtlikult Päästeameti ettekirjutuse täitmata. Nagu ülal märgitud, asus hageja ettekirjutust täitma ja täitis selle oma parema arusaamise kohaselt, kuid
2. mail 2018 läbi viidud järelkontrollis selgus, et see osa ventilatsioonisüsteemist, millele hagejal ei olnud juurdepääsu, on jäänud puhastamata. Neil asjaoludel ei saa kolleegium järeldada, et hageja oleks jätnud tahtlikult ettekirjutuse täitmata. Pärast seda, kui Päästeamet juhtis tähelepanu vertikaalse ventilatsioonikanali puhastamise vajadusele, on hageja selle ka puhastanud. 12.
3. Eelnevat arvestades pidi kostja hoiatama hagejat ning andma talle tähtaja vertikaalse ventilatsioonikanali puhastamiseks. Kostja väitel hoiatas ta hagejat juba
4. a augustis saadetud kirjades, kus märkis, et hageja peab täitma kõiki tuleohutusnõudeid. Kolleegiumi hinnangul ei ole selline üldine hoiatus piisav. Liiati ei olnud sel ajal veel kummalegi menetlusosalisele teada, et Päästeamet teeb hagejale ettekirjutuse ventilatsioonisüsteemi hooldamiseks. Pooled said ventilatsioonisüsteemi hooldamise puudustest teada alles
5. septembril 2017, kui Päästeamet tegi paikvaatluse. Pärast seda ei ole kostja hoiatanud hagejat ega andnud talle mõistlikku tähtaega ventilatsioonisüsteemi puhastamiseks. Asjaolu, et Päästeamet tegi hagejale
6. novembril 2017 ettekirjutuse ja andis tähtaja ventilatsioonisüsteemi hooldamiseks, ei tähenda seda, et kostja oleks hoiatanud hagejat üürilepingu ülesütlemisest ja andnud tähtaja. Kui kostja pidas ventilatsiooniseadmete hooldamist oluliseks ja soovis selle kohustuse rikkumise tõttu üürilepingu üles öelda, pidi kostja sellest ka hagejat eelnevalt hoiatama ning määrama tähtaja, mille jooksul peab hageja ventilatsioonisüsteemi ära puhastama. Seda ei ole aga kostja teinud. Samuti ei ole kostja andnud hagejale tähtaega ega hoiatanud teda lepingu ülesütlemisest pärast seda, kui ta sai teada, et hageja ei ole Päästeameti ettekirjutust tähtaegselt täitnud. Sellest teada saades saatis kostja hagejale
7. juunil 2018 ülesütlemisavalduse, arvestamata mh seda, et Päästeamet oli andnud hagejale vertikaalse ventilatsioonikanali puhastamiseks täiendava tähtaja kuni
8. juunini
9. Seega ei ole kostja hoiatanud hagejat, et ütleb üürilepingu üles ventilatsioonisüsteemi hooldamise kohustuse rikkumise (sh vertikaalse ventilatsioonikanali puhastamata jätmise) või Päästeameti ettekirjutuse täitmata jätmise tõttu. 12.
10. Ülaltoodud põhjendustel leiab kolleegium, et kostja ei ole järginud
11. juuni
12. a ülesütlemisavaldust esitades seaduses sätestatud ülesütlemise korda ega ole seetõttu üürilepingut kehtivalt

§ 315lg 1 p-de 1 ja 2 alusel üles öelnud.

13. Kolleegiumi hinnangul ei olnud kostjal kõiki asjas esile toodud ja tõendatud asjaolusid kogumis arvestades ka

§ 313lg 1 järgi mõjuvat põhjust üürilepingut üles öelda.

Kostja tõi esile, et hageja vastutustundetu käitumise, tuleohutusnõuete ränga eiramise, nõuete täitmise kohta valeväidete esitamise ning kostjal tuleohutusnõuete täitmise kontrollimise keelamise tõttu on kostja kaotanud igasuguse usalduse hageja vastu, mistõttu ei saa järeldada, et kostja peaks mõistliku isikuna veel üürisuhet hagejaga jätkama. Hageja seevastu tõi esile, et mõlema poole huve kaaludes ning arvestades seda, et tegemist on väga pikaks ajaks sõlmitud üürilepinguga, ei ole üürilepingu ülesütlemiseks alust. 18 2-18-10149 Kolleegiumi hinnangul ei ole poolte üürisuhtes tekkinud erimeelsused praegusel juhul sellised, mis annaksid alust järeldada, et kostjalt ei saa enam eeldada üürilepingu täitmise jätkamist. Pooled on sõlminud tähtajalise üürilepingu kuni

1. augustini 2030 ning hagejal on selgelt õigustatud huvi jätkata üürilepingut selle lõppemiseni. Hageja kasutab üüritud ruume alates
2. aastast. Seega on tegemist pikaajalise üürisuhtega, mille puhul saab üürileandja öelda üürilepingu üles väga erandlikel asjaoludel. Ringkonnakohtu istungil kinnitasid pooled, et hageja täidab kohaselt üüri- ja kõrvalkulude tasumise kohustust. Erimeelsused on tekkinud üksnes selle üle, kes peab täitma hoone tuleohutust puudutavate mõnede kommunikatsioonide osas korrashoiukohustust ning kas hageja on hoone tuleohutusnõudeid järginud ja hoone esise tänava korrashoiukohustust nõuetekohaselt täitud. Kogu üürilepingu täitmist puudutavalt ei ole tegemist sedavõrd oluliste erimeelsustega, mis annaksid alust järeldada, et kostjalt ei saa enam oodata üürisuhte jätkumist. Kostja väited hageja vastutustundetuse, tahtlike rikkumiste ja valetamise kohta on paljasõnalised ning kohtule esitatud tõendid, sh poolte kirjavahetus neid asjaolusid ei kinnita. Pigem viitab poolte
3. a augustis peetud kirjavahetus sellele, et kostja kui pankrotis hoonestusõiguse omaniku asemel soovib kostja võlausaldaja ja hoone aluse kinnisasja omanik Casa Estone OÜ hagejast kui üürnikust vabaneda. Nii nähtub kummastaval kombel kostja enda
4. ja
5. augusti
6. a kirjadest hagejale, et kostja peab hoone omanikuks Casa Estone OÜ-d, kes heidab hagejale ette heakorra ja tuleohutusnõuete rikkumisi ning kes on tellinud ka asjatundja arvamuse tuleohutusnõuete täitmise kohta hoones tehtud fotode alusel (II kd, tl 129–151). Koosmõjus asjaoluga, et hageja on juba mõnda aega hoone ainuke üürnik, st teised hoone ruumid seisavad tühjana, kuigi võiksid üürilepingute alusel kostja pankrotivarasse tulu teenida, võib kostja tegelik huvi olla Casa Estone OÜ soovil hoone üürnikust vabaneda. Lisaks nähtub poolte
7. a ja hilisemast kirjavahetusest, et kostja ei ole olnud alati aldis tegema hoones esinevate probleemide ilmnemisel hagejaga koostööd nende kõrvaldamiseks, mistõttu on hageja olnud sunnitud pöörduma ka praeguses asjas hagiavaldusega kohtu poole. Viimane näide kostja kehva koostöö kohta on suitsueemaldussüsteemi korda tegemisele nõusoleku andmisega viivitamine (hageja
8. augusti
9. a menetlusdokumendile lisatud e-kirjavahetus). Kolleegium märgib, et üürileandja peab täitma üürilepingust tulenevaid kohustusi heas usus ning aitama kaasa sellele, et hoone korrashoid on tagatud ka siis, kui korrashoiukohustus on üürnikul. Eelnevat arvestades ei ole kostja toonud esile selliseid asjaolusid ja huve, mis kaaluksid üles hageja huvi kasutada üüritud ruume kuni
10. augustini
12. Ülaltoodud põhjendustel ei ole kostja üürilepingut
13. septembril 2017 ega
14. juunil 2018 kehtivalt üles öelnud ning üürileping ei ole lõppenud. Seetõttu ei ole kostjal alust nõuda ka hagejalt üüritud ruumide tagastamist ning maakohus jättis lõppjäreldusena õigesti vastuhagi rahuldamata. II
15. Kuna hoolimata kostja esitatud ülesütlemisavaldustest ei lõppenud poolte vaheline üürileping, on hagejal õigus nõuda kostjalt üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist.
16. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses esmalt selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt, et ta seaks töökorda hoones asuva suitsueemaldussüsteemi (hageja
17. nõue). Maakohus rahuldas hageja nõude ja kohustas kostjat suitsueemaldussüsteemi korda tegema. Pooled kinnitasid ringkonnakohtu istungil, et pärast maakohtu otsuse tegemist on hageja teinud kostja nõusolekul suitsueemaldussüsteemi korda ning kostja palus jätta hageja selle nõude läbi 19 2-18-10149 vaatamata või rahuldamata, seda mh põhjusel, et maakohtu otsuse vastav resolutsiooni punkt on vastuolus halduskohtu jõustud otsuse vastava resolutsioonipunktiga, millega kohustati hagejat suitsueemaldussüsteemi korda tegema ja hooldama. Kolleegiumi hinnangul tuleb maakohtu otsus selles osas tühistada ja hageja
18. nõue jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, sest hagejal ei ole enam praeguses hagis esitatud nõude puhul õiguskaitsevajadust, kuna suitsueemaldussüsteem on töökorda seatud. Hageja tõi ringkonnakohtu istungil esile, et ta soovib selle nõude jätkuvat lahendamist seetõttu, et esitada vajadusel kostja vastu tehtud kulutuste hüvitamise nõue, kuid praeguses kohtumenetluses nõuab hageja kostjalt suitsueemaldussüsteemi korda tegemist. Kuigi hagejal oli praeguse vaidluse raames ning võib ka kulutuste hüvitamise nõude raames olla õigustatud huvi tuvastada, et kostjal on kohustus hoida korras suitsueemaldussüsteemi, ei anna see alust hageja praeguses menetluses esitatud lepingu täitmise nõuet rahuldada. Eraldi tuvastusnõuet ei ole hageja esitanud ega ka eraldi tuvastushuvi põhistanud.
19. Pooled vaidlevad edasi selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt, et kostja võimaldaks hagejal sõlmida elektrienergia ostmiseks ise elektrienergia müüjaga leping (hageja
20. nõue). Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et kostja peab

§ 6

, § 76 lg 2 ja § 101 lg 1 ning üürilepingu p 7.11 alusel tagama ruumide elektrienergiaga varustamise üürniku jaoks kõige soodsamal viisil. Õige ei ole aga maakohtu seisukoht, et praegusel juhul ei ole kostja seda teinud. Kuigi hageja väitis, et ta ostab oma teistesse restoranidesse elektrienergiat hinnaga 35,84 eurot/MWh, kuid üüripinnal esitatakse hagejale arveid hinnaga 51,95 eurot/MWh, ei ole hageja esile toonud ega tõendanud, et sama hinnaga on võimalik osta elektrienergiat ka Tallinna vanalinnas asuva hoone elektrienergiaga varustamiseks. Kostja tõi menetluses esile, et vanalinna tingimustes ei saa sedavõrd suures mahus elektrienergiat sellise hinnaga osta ning hoonesse on hageja tarbimist arvestades rajatud trafoalajaam. Seega pidanuks hageja nõude rahuldamiseks tõendama, et üüritud ruumide elektrienergiaga varustamiseks on võimalik sõlmida soodsamatel tingimustel lepinguid. Seda pole aga hageja teinud. Lisaks märgib kolleegium, et hageja saab nõuda kostjalt eelkõige seda, et kostja tagaks talle elektrienergiaga varustamise turutingimustel, mitte nõuda seda, et hageja sõlmib ise vastavad lepingud. Seejuures on kostja õigesti esile toonud, et ainuüksi elektrienergia müügilepingut ei saa hageja sõlmida, kui ei ole sõlmitud võrgulepingut. Elektrituruseaduse kohaselt sõlmitakse elektrienergia tarbimiseks nii võrgu- kui ka elektrileping ning elektrilepingu saab ELTS § 88 lg 3 järgi sõlmida turuosaline, kellel on sõlmitud tema tarbimiskoha mõõtepunkti suhtes kehtiv võrguleping. Ka elektrienergia hind kujuneb elektrituruseaduse kohaselt lõppastmes võrguteenuse ja elektrienergia müügi hinnast, seejuures võib erinevates piirkondades olla erinevatel võrguteenuse osutajatel ja elektrienergia müüjatel erinev hinnakiri. Samuti on erinevas võrgus elektrienergia müüjad erinevad. Seda arvestades võib hagejal olla huvi sõlmida enda nimele nii võrgu- kui ka elektrienergia müügileping, kuid hageja taotluse sõnastusest saab järeldada, et hageja soovib üksnes elektrienergia müügilepingut kostja asemel sõlmida. Sellise lepingu saaks ta sõlmida, kui kostja teda selleks volitaks, kuna kostja on sõlminud võrgulepingu. Kostja nõusolekul saaks aga hageja sõlmida nii võrgu- kui ka elektrilepingu. Arvestada tuleb ka seda, et hageja kasutab üksnes osa kostjale kuuluvast hoonest, mitte kogu hoonet. Kuna kostja kinnitusel on võrguga liitumispunkt kogu hoone kohta ning hageja kasutusse antud ruumidel ei ole eraldi liitumispunkti, siis hõlmaks hageja nõue kogu hoone elektriga varustamiseks elektrilepingu sõlmimist. Selleks ei oleks aga hagejal ilmselt õigustatud huvi. 20 2-18-10149 Neil kaalutlustel tühistab kolleegium maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hageja

1. nõude ning teeb selles osas uue otsuse, millega jätab hageja selle nõude rahuldamata.
2. Pooled on apellatsioonimenetluses eri meelt ka selles, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt nõusolekut hoone fassaadil asuvate teabekandjate säilitamiseks (hageja
3. nõue). Kolleegium nõustub selles osas maakohtu põhjendustega, neid TsMS § 654 lg 6 järgi kordamata, kuid täiendab maakohtu otsust järgnevalt. 18.
4. Välireklaami ja teabe paigaldamist hoone fassaadile ning sellele esitatavaid nõudeid reguleerib Tallinna Linnavolikogu
5. aprilli
6. a määrusega kinnitatud välireklaami ja teabe paigaldamise kord (kord). Korra § 7 lg 1 järgi tuleb eraomandisse kuuluval ehitisel teabekandja paigaldamiseks ja teabe avalikustamiseks ning juhul, kui teabekandja kooskõlastuse tähtaeg lõpeb ja teabe avalikustamist soovitakse jätkata, taotleda Tallinna Linnavalitsuse kooskõlastust. Kui teabekandja kooskõlastuse tähtaeg lõpeb ja teabe avalikustamist soovitakse jätkata, ei lisata taotlusele korra § 7 lg 5 järgi juba esitatud dokumente. Korra § 8 järgi esitab linnavalitsus nõuetekohase taotluse kooskõlastamiseks erinevatele ametitele ning linnaosa valitsus või linnaplaneerimise amet koostab korra § 9 lg 1 järgi otsuse taotluse kooskõlastamise kohta 30 kalendripäeva jooksul arvates nõuetekohase taotluse esitamisest ja edastab selle taotlejale. Linnaosa valitsuse või linnaplaneerimise ameti otsus ei anna aga korra § 9 lg 2 järgi õigust teabekandja paigaldamiseks ilma kinnisasja või ehitise omaniku loata ning kui teabekandja asukoht on ehitise kaitsevööndis, ei anna linnaosa valitsuse või linnaplaneerimise ameti otsus õigust teabekandja paigaldamiseks ilma kaitsevööndiga ehitise omaniku nõusolekuta. Eelnevat arvestades ei saa hageja ilma kostja nõusolekuta jätkata hoone fassaadil teabe avalikustamist ning hagejal, kes esitas linnavalitsusele taotlused kuue teabekandja paigaldamiseks kostjale kuuluva hoone fassaadile samadel tingimustel nagu
7. aastal, on õigustatud huvi nõuda kostjalt kui muinsuskaitse alal asuva hoone omanikult nõusolekut teabekandjate paigaldamiseks. Seda kinnitab ka Tallinna Linnaplaneerimise ameti
8. oktoobri
9. a kiri kostjale, milles palutakse kostja kooskõlastust AS Restor
10. a koostatud reklaamlahendustele, mis on kirjale lisatud (III kd, tl 193–196). 18.
11. Pooled vaidlevad esmalt selle üle, kas hageja saab nõuda teabekandjate paigaldamiseks nõusolekut AS-i Restor 2009 töö nr 017-09 raames koostatud reklaami paigaldamise projekti (IV kd, tl 27–31) või fassaadi ja I korruse kiirtoidukoha rekonstrueerimise projekti (II kd, tl 97– 104 ja III kd tl 194–196) alusel. Kolleegiumi hinnangul on iseenesest õige kostja tähelepanu juhtimine sellele, et hageja taotleb teabekandjate paigaldamiseks kooskõlastust fassaadi ja I korruse kiirtoidukoha rekonstrueerimise projekti, mitte reklaami paigaldamise projekti alusel. Samas ei ole kostja esile toonud, et need projektid oleksid erinevad. Kostja kinnitab oma vastuses, et erinevusi ei ole. Seetõttu ei ole asjas tähtsust sellel, et hageja taotleb teabekandjate paigaldamise jätkamiseks kooskõlastust fassaadi ja I korruse kiirtoidukoha rekonstrueerimise projekti alusel. 18.
12. Õige on ka kostja viide sellele, et kostja varasem juhatuse liige on kooskõlastanud küll fassaadi ja I korruse kiirtoidukoha rekonstrueerimise projekti (II kd, tl 98), kuid hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kooskõlastanud ka reklaami paigaldamise projekti. Samas on mõlemas projektis sama reklaamilahendus, mistõttu järeldas maakohus õigesti, et kostja on
13. aastal reklaamilahendustega nõustunud. 21 2-18-10149 18.
14. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele selle kohta, et kostjal ei ole kohustust anda vastavat nõusolekut, märgib kolleegium lühidalt järgmist. Arvestades seda, et kostja andis hoone osa hagejale pikaajaliselt üürile ning kostjale oli teada, et hageja peab ja soovib kuni üürilepingu lõppemiseni pidada ruumides kiirtoidurestorani, sh kooskõlastas
15. aastal hageja kasutusse antud hooneosa rekonstrueerimise projekti koos fassaadilahendusega, millel olid tähistatud ka hageja paigaldatavad teabekandjad, ning kostja on senini sallinud hageja teabekandjaid, on poolte vahel kujunenud välja pikaajaline tava

§ 25lg 1 tähenduses, mille kohaselt võib hageja alates 2009.

aastast kasutatavaid teabekandjaid hoone fassaadil eksponeerida. Lisaks on restoranipidamise puhul tavaline, et restoranipidaja paigaldab restorani tähistamiseks hoone fassaadile vastava teabekandja ning hoone omanik võimaldab seda.

1. Arvestades ülaltoodud põhjendusi tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hageja
2. ja
3. nõude ning jätab hageja
4. nõude läbi vaatamata ja
5. nõude rahuldamata. Muus osas ei anna kostja apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsust hageja nõudeid puudutavas osas tühistada. III
6. Kokkuvõttes rahuldab kolleegium kostja apellatsioonkaebuse osaliselt ning tühistab vastavas osas ka maakohtu otsuse ning jätab ühe hageja nõude rahuldamata ja ühe läbi vaatamata. Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse ja teeb tühistatud osas asjas ise uue otsuse, on ringkonnakohtul õigus TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta vastavalt ka menetluskulude jaotust. Praegusel juhul jättis maakohus menetluskulud hagi osalist rahuldamist ja osaliselt kompromissiga lahendamist ning vastuhagi rahuldamata jätmist, aga ka nõuete omavahelist seotust ja sisulist kaalu arvestades poolte enda kanda. Sõltumata maakohtu otsuse osalisest muutmisest ei ole kolleegiumil samadel kaalutlustel alust muuta menetluskulude jaotust.
7. Viimaks märgib kolleegium vastuseks kostja apellatsioonkaebusele järgmist. Iseenesest on õige kostja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole võtnud seisukohta kõigi kostja esitatud väidete kohta ega neid analüüsinud. Kuigi kostja osundab apellatsioonkaebuses õigesti sellele, et kohus peab võtma seisukoha kõigi menetlusosalise esitatud väidete kohta, peab kolleegiumi hinnangul ka menetlusosalise kutseline lepinguline esindaja esitama kohtumenetluses oma väited ja vastuväited selgelt, loogiliselt ja struktureeritult, et kohus saaks nende kohta seisukoha võtta. Praegusel juhul on kostja lepinguline esindaja esitanud kohtule suure tekstimahuga menetlusdokumente (sh 46 lk pikkune vastus hagile ja vastuhagi ja 27 lk pikkune apellatsioonkaebus) ega ole neis oma väiteid ja vastuväiteid selgelt, lühidalt ja loogiliselt välja toonud, mistõttu on kohtul kostja vastuväiteid hulgaliste korduste ning vastuväidete suure hulga tõttu raske jälgida ning mahuka teksti hulgast eristada. Seega saab ka kostja kutseline lepinguline esindaja aidata menetlusdokumente koostades kaasa sellele, et kohtule on mõistetav, millised on kostja väited ja vastuväited iga üksiku küsimuse puhul, mille kohta kohus peab seisukoha võtma. (allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak, Kaija Kaijanen ja Vahur-Peeter Liin 22