2-17-7333/113

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ele Liiv (eesistuja), Margo Klaar, Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 31. august 2020, Tallinn Tsiviilasja number 2-17-7333 Tsiviilasi XX hagi QQ vastu remondifondi ja valveteenuse makse tasumise kohustuse puudumise tuvastamiseks, remonditasu 947,36 euro ja valvetasu 554,90 euro nõudes ning üürilepingu kehtivuse tuvastamise nõudes QQ vastuhagi XX, CC ja YY vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise, lepingu täitmise, kahju hüvitamise ning viivise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 6. detsembri 2019. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik XX, CC ja YY apellatsioonkaebus Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses XX puhul 12 344,82 eurot CC puhul 4268,82 eurot YY puhul 4268,82 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja I (apellant) XX (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja II (apellant) CC (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja III (apellant) YY (isikukood: XXXXXXXXXXX) Hagejate esindaja riigi õigusabi andmise korras vandeadvokaat Aleksei Vassiljev Kostja (vastustaja) QQ (isikukood XXXXXXXXXXX), seaduslik esindaja Tallinna linn Lasnamäe Linnaosa Valitsuse kaudu (esindaja SP) Menetluse liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON:

1(15) 1. Tühistada osaliselt Harju Maakohtu 6. detsembri 2019. a otsus ja teha uus otsus, millega mõista välja XX-lt QQ kasuks kahjuhüvitis (üür) 2509,27 eurot, kahjuhüvitis (kommunaalkulud perioodil 30.09.2017 - 31.07.2019) 1384,80 eurot ja igakuine hüvitis alates 20.09.2019 2,50 eurot päevas kuni eluruumi asukohaga XXX, Tallinn valduse QQ-le üleandmiseni. Sellega seoses muuta tasaarvestuse tulemusel hagejalt väljamõistetavat summat. Tühistada otsus menetluskulude jaotuse osas ja määrata uus menetluskulude jaotus.

2.Hagejate apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3.Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.

Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

4.Rahuldada hagi ja vastuhagi osaliselt.

5.Mõista välja QQ-lt XX kasuks alusetult tasutud remondifondi maksed summas 733,44 eurot.

6.Kohustada XX, CC ja YY tagastama QQ-le eluruum aadressil XXX, Tallinn.

7.Määrata otsuse täitmise viisiks XX, CC ja YY väljatõstmine Tallinnas, XXX asuvast eluruumist koos neile kuuluva varaga, kui nad ei täida käesoleva otsuse resolutsiooni punktis 6 nimetatud kohustust kolme päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest.

8.Mõista välja XX-lt QQ kasuks kahjuhüvitis (üür) 2509,27 eurot eluruumi aadressil XXX, Tallinn tagastamisega viivitamise eest perioodil 08.12.2016 - 19.09.2019.

9.Mõista välja XX-lt QQ kasuks kahjuhüvitis (kommunaalkulud perioodil 30.09.2017 31.07.2019) 1384,80 eurot.

10.Mõista välja XX-lt kostja QQ kasuks igakuine hüvitis alates 20.09.2019 2,50 eurot päevas kuni eluruumi asukohaga XXX, Tallinn valduse QQ-le tegeliku üleandmiseni.

11.Tasaarvestada hageja I kasuks käesoleva otsuse punktis 5 väljamõistetud summa ja kostja kasuks käesoleva otsuse punktis 8 väljamõistetud summa ning tasaarvestuse tagajärjel mõista välja hagejalt I XX-lt kostja QQ kasuks kahjuhüvitis (üür) eluruumi aadressil XXX, Tallinn tagastamisega viivitamise eest perioodil 08.12.2016 - 19.09.2019 1775,83 eurot (2509,27 - 733,44).

12.Mõista välja XX-lt QQ kasuks viivis käesoleva otsuse resolutsiooni punktides 9-11 nimetatud hüvitisnõuetelt VÕS § 113 lg 1 teises lause ettenähtud määras tasumata põhisumma jäägilt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.

13.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad poolte endi kanda. Seoses kindlaksmääratavate menetluskulude puudumisega ringkonnakohus neid kindlaks ei määra.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

EELNEV MENETLUS, HAGEJATE NÕUE JA ASJAOLUD 2(15) 1. Tallinna Üürikomisjon jättis 18.04.2017 otsusega (I kd, tlk 4-8) rahuldamata hageja I nõuded remondifondi ja valveteenuse makse tasumise kohustuse puudumise tuvastamiseks, remonditasu 947,36 eurot ja valvetasu 554,90 eurot väljamõistmiseks ning üürilepingu nr 733/11/43 (edaspidi üürileping) kehtivuse tuvastamiseks. Üürikomisjon rahuldas kostja vastunõude eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Hagejale I on nimetatud otsus kätte toimetatud 20.04.2017.

2.10.05.2017 Harju Maakohtule esitatud hagis palus hageja I tuvastada remondifondi ja valveteenuse makse tasumise kohustuse puudumise, välja mõista kostjalt remonditasu 947,36 eurot ja valvetasu 554,90 eurot ning tuvastada üürilepingu kehtivus. Hageja I palus hüvitada üürikomisjoni menetlusega seonduvalt kantud lepingulise esindaja kulud summas 672 eurot.

Hagi asjaolude kohaselt on hageja I alates 09.12.2011-08.12.2016 tasunud remondi- ja valvetasu ilma, et tal vastav kohustus oleks olnud. Remonditasu suurus on 0,80 eurot/m² kuus ning valvetasu suurus on 8,95 eurot kuus.

Hagejaga I tulnuks üürileping pikendada, kuivõrd hagejal puudus kostja ees võlgnevus ning hageja I rahulolematus üüripinnaga ei saa olla lepingu lõppemise aluseks. Hetkel kommunaalmakseid ei tasu, kuna pole selge, kas ja mille eest peab maksma. Lisaks on Lasnamäe Linnaosa Valitsus (edaspidi LOV) rikkunud temale seadusest tulenevat kohustust tagada eluruum isikule, s.o hagejale II, kes ei ole võimeline seda ise endale tagama (SHS § 41 lg 1).

Üürilepingu p-s 12.2 sätestatud tähtaeg on vastuolus VÕS § 329 lg-s 3 sätestatuga, mistõttu on see VÕS § 275 kohaselt tühine. Üürileping on muutunud tähtajatuks, kuivõrd 17.10.2016 lepingu lõpetamise teade on tühine.

Seoses vastuhagiga märgivad hagejad, et nõuded rahuldamisele ei kuulu, kuna lepingut ei ole kehtivalt lõpetatud ning see on muutunud tähtajatuks.

KOSTJA VASTUVÄITED JA VASTUHAGI 3. Kostja ei tunnistanud 28.07.2017 esitatud menetlusdokumendis hagejate nõudeid.

Üürileping on lõppenud 08.12.2016 ning hagejatel on kohustus eluruum vabastada. Kostja ei soovi üürilepingut pikendada, kuna koostöö ei suju ning hagejate peale on esitatud kaebusi.

Kostjal tuleb tasuda hooldekodu arveid 850 euro kuus, üürileping ei vasta turutingimustele ja kostja huvidele.

2012 – 2014 esitatud arvetel kajastatud remondifondi ja valveteenuse maksete tagasinõue on TsÜS § 154 lg 1 kohaselt aegunud.

4.28.07.2017 maakohtule esitatud vastuhagis palus kostja kohustada hagejaid tagastama eluruum; määrata otsuse täitmise viisiks hagejate väljatõstmine eluruumist kolme päeva jooksul otsuse jõustumisest; mõista hagejatelt kostja kasuks solidaarselt välja:

a)eluruumi tagastamisega viivitamise eest perioodil 08.12.2016 - 19.09.2019 hüvitis 8116,67 eurot kostja kasuks;

b)kahjuhüvitis ajavahemiku 30.09.2017 - 31.07.2019 eest 2270,96 eurot ja edasiulatuvalt 250 eurot kuus kuni eluruumi valduse kostja eestkostjale tegeliku üleandmiseni;

c)tulevikus sissenõutavaks muutuvad viivised VÕS § 113 lg 1 teises lause ettenähtud määras tasumata põhisumma jäägilt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.

3(15) MAAKOHTU OTSUSE PÕHJENDUSED 5. Maakohus rahuldas nii hagi kui vastuhagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt hageja I kasuks välja alusetult tasutud remondifondi maksed summas 733,44 eurot. Maakohus kohustas hagejaid tagastama kostja eestkostjale eluruumi; määras otsuse täitmise viisiks hagejate väljatõstmise eluruumist koos neile kuuluva varaga, kui hagejad ei täida kostja eestkostjale valduse üleandmise kohustust kolme päeva jooksul otsuse jõustumisest; mõistis hagejalt I kostja kasuks välja:

a)kahjuhüvitise (üür) eluruumi tagastamisega viivitamise eest perioodil 08.12.2016 19.09.2019 6666,67 eurot;

b)kahjuhüvitise (kommunaalkulud perioodil 30.09.2017 - 31.07.2019) 2270,96 eurot;

c)alates 20.09.2019 igakuise hüvitise summas 200 eurot kuni eluruumi valduse kostja eestkostjale tegeliku üleandmiseni;

d)viivise ülaltoodud hüvitisnõuetelt VÕS § 113 lg 1 teises lause ettenähtud määras tasumata põhisumma jäägilt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Maakohus tuvastas järgmised asjaolud

-eluruum aadressil XXX, Tallinn (edaspidi eluruum) kuulub Tallinna linna eestkostel olevale kostjale;

-LOV sõlmis kostja nimel 09.12.2011 eluruumi üürilepingu üheks aastaks hagejaga I (edaspidi ka üürnik) ning lepingu p-ga 16 on ette nähtud võimalus lepingut pikendada esialgse tähtaja võrra;

-üürilepingu tähtaega on pikendatud neljal korral ühe aasta kaupa (viimati 17.12.2015 otsuse alusel kuni 08.12.2016);

-lepingu tähtaeg möödus 08.12.2016;

-enne seda, s.o 17.10.2016 kirjaga andis üürileandja teada, et ei kavatse lepingut enam pikendada ning palus lepingu tähtaja möödumisel eluruumi vabastada 08.12.2016, üürnik on kirja kätte saanud;

-hagejad kasutavad eluruumi ka pärast lepingu tähtaja möödumist;

-hageja I on tasunud korteri eest remonditasu 947,36 eurot ja valvetasu 554,90 eurot.

Remondifondi ja valveteenuse makse tasumise kohustusega seotud nõuete lahendamisel kohaldas maakohus VÕS § 292 lg-s 1 ning üürilepingu p-des 6.2 ja 10 sätestatust.

Remondifondi maksete tasumine on seotud vara säilitamisega ja parendamisega, mis on eelkõige omaniku huvi. Kuivõrd tegemist on eluruumi üürilepinguga, on üürilepingu p 10 ja eluruumi üürilepingu tingimuste p 6.2 VÕS § 275 kohaselt tühised osas, millega pandi hagejale I kui eluruumi üürnikule kohustus tasuda remondifondi makseid.

Valveteenuse makse on seotud asja kasutamisega ning selles osas on hagejatel kohustus vastavaid makseid tasuda. Kostja on selgitanud ja põhistanud valveteenuse olemasolu vajalikkust (hoones on tihti probleemseid isikuid jms). Valveteenuse olemasolu on hagejate endi huvides. Seega tuleb rahuldada hagejate nõue tuvastada remondifondi maksete tasumise kohustuse puudumine. Kuivõrd üürnikuks on märgitud hageja I, tuvastab kohustuse puudumise üksnes hageja I osas.

Hageja I on esmakordselt esitanud remondifondi maksete tagastamise nõude 21.12.2016 üürikomisjonile (TsÜS § 160 lg 2 p 4). Aegumise osas kohaldas maakohus TsÜS § 154 lg-s 1 sätestatut ja leidis, et aegunud on üksnes 2012. a puudutavad nõuded.

4(15) VÕS § 1028 alusel tuleb kostjalt hageja I kasuks välja mõista perioodil 2013 - 2016 alusetult tasutud remondifondi maksed summas 733,44 eurot (15,28 eurot x 48 kuud).

Maakohus kohaldas eluruumi üürilepingu tingimuste p 17.1, mille kohaselt leping lõpeb tähtaja möödumisel. Sama tuleneb ka VÕS § 309 lg 1 lg-st 1.

Leping ei ole VÕS § 310 lg 1 alusel muutunud tähtajatuks, kuna see sõlmiti üheks aastaks ning seda on igakordselt üürileandja poolt pikendatud. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.

Kuna üürileandja avaldas ca 2 kuud enne lepingu tähtaja möödumist lepingu lõpetamise tahet, ei muutunud üürileping VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks. Seega lõppes üürileping 08.12.2016 tähtaja möödumisega ja hagejate tuvastusnõue jäi rahuldamata.

Kostjale ei tulenenud lepingust ega ka seadusest kohustust hagejaga I sõlmitud üürilepingut pikendada. Leping oli algusest peale sõlmitud tähtajalisena ning selle pikendamise osas kehtis lepinguvabadus. Vaidlusalune leping on tavapärane eraisikute vahel sõlmitud eluruumi üürileping ning seda asjaolu ei muuda ka fakt, et üürileandja esindajaks on Tallinna linn eestkosteasutusena. Üürileandja poolt esitatud eluruumi vabastamise nõue vastas lepingu p- s 12.2 sätestatud etteteatamistähtajale (1 kuu). Eluruumi üürilepingu tingimuste p-s 16 sätestatud 3-kuuline tähtaeg ei ole asjakohane, kuivõrd see reguleerib lepingu pikendamisega seotud tahteavalduste esitamise korda, mitte lepingueseme vabastamise nõudest etteteatamist.

Vastuhagis esitatud eluruumi vabastamise nõude käsitlemisel viitas maakohus VÕS § 334 lg 1 ja AÕS §-le 80. Kuna üürileping lõppes 08.12.2016 tähtaja möödumisega, on hagejad kohustatud üüripinna tagastama ja vastav kostja nõue tuleb rahuldada.

TsMS § 445 lg 1 alusel määras kohus otsuse täitmise viisiks hagejate väljatõstmise eluruumist koos neile kuuluva varaga täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui hagejad ei täida kostja eestkostjale valduse üleandmise kohustust kolme päeva jooksul otsuse jõustumisest.

Eluruumi tagastamisega viivitamisest tekkinud kahju (kõrvalkulude ning turuhinnale vastava üüri) hüvitamise nõude lahendamisel kohaldas maakohus VÕS §-s 335 sätestatut. Hagejad ei ole kahjunõude aluseks olevatele üürikuulutusele vastu vaielnud ega tõendanud, et tegelik üürihind oleks nimetatud piirkonnas madalam. Põhjendatud on lähtuda 200-eurosest üürihinnast. Kostja üürikahju nõue, mis puudutab perioodi 09.12.2016 - 19.09.2019, on 6666,67 euro ulatuses (200 eurot x 33 kuud ja 10 päeva) põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

Eelnimetatud hüvitis kuulub väljamõistmisele hagejalt I kui üürnikult. Edasiulatuvalt üürikahju hüvitamise nõude lahendamisel kohaldas maakohus TsMS-s § 369 sätestatut ja mõistis hagejalt I alates 20.09.2019 välja hüvitise 200 eurot kuus kuni eluruumi valduse kostja eestkostjale tegeliku üleandmiseni.

Kostja ajavahemikul 30.09.2017-31.07.2019 hagejate eest hüvitatud kommunaalkulude hüvitamise nõue 2270,96 eurot (II kd, tlk 35, saldoväljavõte) on põhjendatud ja kuulub väljamõistmisele hagejalt I.

5(15) Viivisenõude rahuldas kohus osaliselt ning mõista hagejalt I kostja kasuks välja viivise hüvitisnõuetelt VÕS § 113 lg 1 teises lause ettenähtud määras tasumata põhisumma jäägilt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.

TsMS § 445 lg 1 ls 2 alusel tasaarvestas maakohus resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Tasaarvestuse tulemusel on hageja I kohustatud kostjale tasuma kahjuhüvitise (üür) eluruumi tagastamisega viivitamise eest perioodil 08.12.2016 - 19.09.2019 summas 5933,23 eurot (6666,67 - 733,44).

Maakohus jättis hagejate menetluskulud 25% ulatuses kostja kanda ning kostja menetluskulud 75% ulatuses võrdselt hagejate kanda, määras kindlaks ning tasaarvestas menetlusosaliste vastastikused menetluskulud ja mõistis menetluskuludelt välja viivise seadusjärgses määras alates kohtuotsuse jõustumisest.

APELLATSIOONKAEBUS 6. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse ja selle täienduse, milles palusid otsuse osaliselt tühistada. Hagejad paluvad jätta menetluskulud kostja kanda.

Hageja I palub tühistada otsuse osas, milles maakohus jättis hageja hagi rahuldamata ning teha uus otsus, millega:

a)tuvastada 09.12.2011 üürilepingu kehtivus;

b)mõista kostjalt välja hageja I kasuks alusetult makstud remondifondi tasu 213,92 eurot ja valvetasu 554,90 eurot, kokku 768,82 eurot;

c)tühistada otsus kostja vastuhagi rahuldamise osas ning jätta rahuldamata kostja nõue kohustada hagejat I tagastama kostja eestkostjale eluruum;

d)jätta läbi vaatamata kostja nõue määrata otsuse täitmise viisiks hagejate väljatõstmine eluruumist koos neile kuuluva varaga, kui hagejad ei täida maakohtu otsuse resolutsiooni punktis 4 nimetatud kohustust kolme päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest; (alternatiivselt) jätta nõue täies ulatuses rahuldamata;

e)jätta täies ulatuses rahuldamata kostja nõue välja mõista hagejalt I kostja kasuks

-kahjuhüvitis 6666,67 eurot;

-kahjuhüvitis 2270,96 eurot;

-igakuine hüvitis alates 20.09.2019 summas 200 eurot kuni eluruumi valduse kostja eestkostjale tegeliku üleandmiseni;

-viivis 06.12.2019 eelnimetatud hüvitisnõuetelt VÕS § 113 lg 1 teises lause ettenähtud määras tasumata põhisumma jäägilt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Hagejad II ja III paluvad tühistada otsuse osas, milles maakohus rahuldas kostja vastuhagi ning teha uus otsus, millega:

a)jätta läbi vaatamata kostja nõue kohustada hagejaid I ja II tagastama kostja eestkostjale eluruum; (alternatiivselt) jätta nõue täies ulatuses rahuldamata;

b)jätta läbi vaatamata kostja nõue määrata otsuse täitmise viisiks hagejate väljatõstmine eluruumist koos neile kuuluva varaga, kui hagejad ei täida maakohtu otsuse resolutsiooni punktis 4 nimetatud kohustust kolme päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest; (alternatiivselt) jätta nõue täies ulatuses rahuldamata.

Hageja I poolt enne 01.01.2013 tasutud remondifondi maksete tagastamise nõue ei ole aegunud.

Maakohus kohaldas hageja I nõuete aegumise suhtes vääralt TsÜS § 154 lg-t 1. Lahendades nõuet alusetu rikastumise sätete alusel oleks maakohus pidanud kontrollima nõude aegumise vastuväidet TsÜS § 151 alusel. Aegumise kohaldamiseks TsÜS § 151 järgi oleks maakohus 6(15) pidanud tuvastama, millal hageja I sai teada või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Nimetatud asjaolu tõendamiskoormus on isikul, kes aegumisele tugineb, ehk antud juhul kostjal. Kuna kostja ei ole tõendanud, millal hageja I sai teada (või oleks pidanud teada saama), et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue, siis ei saanud maakohus ka aegumist kohaldada.

Hageja nõue saaks rajaneda VÕS § 286 lg-le 2 või VÕS § 1023 lg-le 1. Käsundita asjaajamisest tulenev kohustuse täitmise või esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõue aegub TsÜS § 149 esimese lause järgi kümne aasta jooksul selle nõude sissenõutavaks muutumisest.

Vaidlusalust valveteenust osutati elamule tervikuna, mistõttu on sarnaselt remondifondiga kulud valvele seotud elamu alalhoidmisega, mis on eelkõige korteriomanike huvi. Seetõttu valve maksed ei ole kõrvalkohustused, mida üürnik peaks maksma üürilepingu järgi.

Korteriühistu saab korteriomanikelt nõuda üksnes nende maksete tasumist, mille tasumise kohustus tuleneb kas korteriühistu põhikirjast või korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsustest.

Korteriühistu põhikirjast ei tulene valveteenuse eest tasumise kohustust ega kehtestatud valveteenuse hinda. Vastustaja ei ole kohtule esitanud KÜ üldkoosoleku sellekohast otsust.

09.12.2011 üürilepingu näol on tegemist tähtajatuks muutunud üürilepinguga, mida kostja ei ole kehtivalt üles öelnud. Üürileping ei ole tähtajaline ja ei lõppenud 08.12.2016. Kohtuotsusest jääb arusaamatuks, mis tõendite alusel on maakohus vastavasisulise järelduseni jõudnud. Maakohtu viidatud tõendi (TÜK tkl 6) sisulisel uurimisel selgub, et tegemist ei ole „17.12.2015 otsusega“, vaid „27.09.2016 LOV sotsiaalhoolekande komisjoni koosoleku protokolliga nr 8“. Seega kohtutoimikus puudub tõend, millele maakohus rajas oma järelduse.

Tõenditest nähtub, et 09.12.2011 sõlmis LOV kostja nimel apellandiga I eluruumi üürilepingu (I köide t l 21), mille punkti 9 kohaselt on üürilepingu tähtaeg üks aasta, alates 09.12.2011 kuni 09.12.2012. Tsiviilasjas esitatud asjaolude kohaselt jätkas apellant I pärast üürilepingu tähtaja möödumist üürilepingu esemeks oleva eluruumi kasutamist ja see muutus tähtajatuks alates 09.12.2012. Puuduvad tõendid, mis kinnitaksid asjaolu, et ajavahemikul 09.12.2012 kuni 22.12.2012 (kaks nädalat pärast üürilepingu tähtaja möödumist) oleks keegi 09.12.2011 üürilepingu pooltest avaldanud teisele lepingupoolele teistsugust tahet.

Kostja esindaja väitis 07.11.2019 toimunud kohtuistungil, et leping on üles öeldud ja ülesütlemisavaldus on edastatud 17.10.2016 ja registreeritud meie süsteemis (07.11.2019 kohtuistungi salvestis 00:28:16 – 00:29:07). Puuduvad tõendid selle kohta, et kostja oleks apellandile I 09.12.2011 üürilepingu nõuetekohase ülesütlemisavalduse esitanud, mis vastaks VÕS §-s 325 sätestatud vorminõuetele.

Apellant I on tuginenud 17.10.2016 dateeritud dokumendi tühisusele, millest ei tulene 09.12.2011 üürilepingu pooltele mistahes õiguslikke tagajärgi. Dokument on koostatud LOV blanketil ning selles puudub viide, et see on koostatud kostja nimel. Kui seda oleks võimalik käsitleda kostja tahteavaldusena, puudub eestkostjal vajalik kohtu nõusolek (PKS § 207 lg 2 p

1)ning see on tühine. Dokument ei vasta VÕS §-s 325 ettenähtud vorminõuetele ja on tühine.

Üürilepingu ülesütlemiseks puuduvad ka materiaalsed eeldused. Üürileandja peab üürilepingu lõpetamise vaidlustamisel tõendama üürilepingu lõpetamise põhjendatust. Hagejal I puudus võlgnevus kostja ees ja maakohus tuvastas, et apellant I on tasunud kostjale kuni 08.12.2016 alusetult remondifondi makseid 733,44 eurot.

7(15) Apellant I jääb täies ulatuses ka kõigi varasemalt esitatud seisukohtade juurde (mh üürikomisjonile 15.03.2017 menetlusdokumendis esitatud), palub neid käsitleda apellatsioonkaebuse osana ning arvestada nendega otsuse tegemisel.

Kostja ei ole nõudnud eluruumi tagastamist kostja eestkostjale Tallinna linnale. Maakohus tegi otsuse nõude kohta, mida ei esitatud. Kostja nõue eluruumi tagastamiseks ei ole ka põhjendatud.

Maakohtu kohaldatud TsMS § 445 lg 1 on samasisuline TMS § 180 lõikes 3 sätestatuga ja tuleneb seadusest, mistõttu puudus maakohtul otsuse täitmise viisi kindlaks määramiseks alus ja vajadus. Nimetatud nõue tuli maakohtul jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel.

Samasisulisel seisukohal oli maakohus ise, nõudes 21.08.2017 määrusega kostjalt hagiavalduse puuduste kõrvaldamist. Selles osas on maakohtu otsus vastuoluline.

Kuna hageja I ei pea eluruumi tagastama, ei ole kostja kahjuhüvitise nõue VÕS § 335 alusel põhjendatud. Nõue on ka vastuoluline. Ka pärast 08.12.2016 nõudis kostja apellandilt I üürilepinguga ettenähtud üüri tasumist ning esitas apellandile vastavad arved varsemaga võrreldes samas suuruses. Arvetes on jätkuvalt üürilepingu viitenumber ja nendes on kajastatud muud üürilepingu tingimustest tulenevad kohustused, mh tasumise tähtpäev, viivise määr jne.

Üürilepingu alusel üüriarvete esitamine kinnitab täiendavalt üürilepingu kehtivust arvete esitamise ajal.

VÕS § 335 alusel saab üürileandja nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Mõlemat nõuda ei saa. Kostja on nõudnud pärast 08.12.2016 üürilepingus kokkulepitud üüri tasumist ja esitades vastavasisuliseid arveid. Seega puudub kostjal õigust nõuda apellandilt I kahjuhüvitist VÕS § 335 teise alternatiivi kohaselt.

Maakohus jättis põhjendamatult kohaldamata VÕS § 106 lg-t 1 ja üürilepingu tingimuste punkti 20.5. Käesoleva juhul ei saa kostja nõuda apellandilt I hüvitist rohkem kui 2,5 eurot (25 eurot x 1/10) iga eluruumi üleandmisega viivitatud päeva eest. Samal põhjusel ei ole põhjendatud edasiulatuva kahjuhüvitise nõue 200 eurot kuus.

Maakohus on vaidlustatud otsusega üürnikult välja mõistnud kostja kasuks kahjuhüvitise 2270,96 eurot. Kohtule esitatud arvetest nähtub, et kommunaalkulude koosseisus on ka artikkel „edasikantav üürisumma“ 25 eurot igas kuus. Seega mõistis maakohus apellandilt I välja üürihüvitist kaks korda, ükskord koos kommunaalkuludega ja teine kord VÕS § 335 järgse hüvitisena.

28.07.2017 esitatud hagiavalduses esitas kostja kommunaalkulude nõude seisuga 18.07.2017 70,41 eurot. 04.09.2017 menetlusdokumendis palus kostja välja mõista hagejatelt solidaarselt võlgnevus 151,97 eurot. Nimetatud nõuded võttis maakohus menetlusse 11.09.2017 määrusega.

Kostja ei ole menetluse käigus oma nõuet muutnud. Kuigi hilisemates menetlusdokumentides väitis kostja, et tema kommunaalkulude nõue on suurenenud, ei ole maakohus täiendavaid nõudeid määrusega menetlusse võtnud. Maakohus tegi seega otsuse nõuete kohta, mis ei olnud tsiviilasja esemeks.

Kui üürileping lõppes 08.12.2016, ei saa üürnikul olla kõrvalkohustuste tasumise kohustust.

Otsus tuleb vastavas osas tühistada ja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saata, sest apellatsioonimenetluses ei ole käsitletav rikkumine kõrvaldatav.

8(15) Maakohus on rikkunud kohustust märkida otsuse põhjendavas osas tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused. Perioodil 30.09.2017 - 31.07.2019 kommunaalkulude kahjuhüvitise nõuded summas 2270,96 eurot tõendamata. Maakohus viitab saldoväljavõttele, mis ei ole tõend TsMS § 229 tähenduses. Saldoväljavõttes kajastatud numbrid kuuluvad samuti tõendamisele.

Kommunaalkulude nõude tõendamiseks esitas kostja KÜ Sikupilli 3 ja LOV arved üksnes perioodi 30.09.2017 - 31.03.2018 kohta, periood 01.04.2018 - 31.07.2019 on tõendamata.

Pelgalt arvete esitamisega ei saa tõendada seda, kui palju pidi apellant I kõrvalkulude eest tasuma. Osundatud asjaolule juhtis ka maakohus kostja tähelepanu, nõudes 21.08.2017 määrusega kostjalt hagiavalduse puuduste kõrvaldamist. Kostja nõuet ei tõenda ka kohtutoimikus olevad KÜ Sikupilli 3 ja LOV arved.

09.12.2011 üürilepingu tingimuste punktis 6.2 kohaselt oleks kostja kõrvalkulude suuruse tõendamiseks pidanud esitama mõõturite andmed, kust nähtuks, kui palju oli apellandile I kõrvalkuludena märgitud teenuseid osutatud. Kui kõrvalkulude suuruse kohta ei saanud kostja mõõturite andmeid esitada, oleks kostja pidanud tõendama, kui suured olid kogu elamu kõrvalkulud (küte, elekter, vesi, haldustasud jne) tervikuna ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse, esitades vastavate teenuste pakkujate arved ning tõendama kulude jagamise arvestusmetoodikat. Kuna kostja ei ole seda teinud, tuleb kommunaalkulude hüvitamise nõue jätta täies ulatuses rahuldamata.

Asjakohatu on maakohtu väide, et „hagejad ei ole nõudesummale vastu vaielnud”. Puudub üürniku omaksvõtt. Kostja esitas kohtule saldoväljavõtte alles 27.08.2019 toimunud kohtuistungil, mille protokollist nähtuvalt ei saanud üürnik võtta koheselt seisukohta kostja poolt hilinenult esitatud dokumendi osas. Järgmisena toimunud kohtuistungi protokollist ei nähtu, et kohus oleks küsinud üürniku esindaja käest seisukohta kommunaalkulude suuruse kohta.

Sellises olukorras ei saa apellandi I omaksvõttu kommunaalkulude suuruse osas eeldada. Üürnik oli läbivalt esitanud vastuväited kõigi kostja nõuete osas. Apellant I vaidleb saldoväljavõttes märgitud kommunaalkulude suurusele vastu täies ulatuses.

Kostja poolt esitatud väited kommunaalkulude suuruse kohta on vastuolulised. Oma 04.09.2017 esitatud menetlusdokumendis esitas kostja nõude välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks võlgnevus summas 151,97 eurot. Maakohtu otsuses viidatud saldoväljavõtte kohaselt moodustab apellandi I võlgnevus kommunaalkulude eest 30.09.2017 seisuga 70,41 eurot.

Otsuse resolutsiooni punktiga 2 mõistis maakohus kostjalt välja apellandi I kasuks perioodil 2013 - 2016 alusetult tasutud remondifondi maksed summas 733,44 eurot. Kostja kommunaalkulude arvetes sisaldub artikkel „remonditasu“. Kuu remondifondi maksete tegemiseks puudus apellandil I kohustus, ei saanud maakohus välja mõista apellandilt I remonditasusid ka hilisema perioodi eest.

Arvetest kommunaalkulude hüvitamiseks nähtub, et kommunaalkulude koosseisus on ka artikkel „edasikantav üürisumma“ 25 eurot igas kuus. Kostja ei saa üüritasu „kommunaalkuludena“ nõuda. Pealegi on maakohus mõistnud apellandilt I üürihüvitist välja otsuse resolutsiooni punktis 6.

Arvetelt nähtub, et kommunaalkulude koosseisus on ka artikkel „edasikantav valvetasu“ 8,95 eurot igas kuus. Apellandi I hinnangul ei ole apellant I valvetasu maksmiseks kohustatud isik.

9(15) Asjaolu, et valvetasu tasumise kohustus võib olla apellandi I kohustuseks üürilepingu järgi, ei tähenda, et valvetasu tasumise kohustus on apellandil I ka pärast üürilepingu lõppemist. Sama kehtib ka muude kommunaalkulude komponentide kohta.

Otsusest jääb arusaamatuks, mis materiaalõiguse normi alusel kohus vaidluse lahendas.

Apellandid II ja III ei olnud üürilepingu poolteks. VÕS § 334 lg 1 tulevat nõuet saab esitada üksnes üürilepingu poole vastu. Apellandid II ja III ei saa „tagastada“ kostja eestkostjale eluruumi, mida nendele ei ole kunagi üle antud. Nimetatud nõue tuli maakohtul jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel.

Kui võlgnik ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse (TMS § 180 lg 3). Kohtuotsus, millega kohustatakse üürnikku tagastama üürilepingu lõppemise tõttu eluruumi valduse, võimaldab välja tõsta ka teised eluruumi kasutatavad isikud. Sel põhjusel puudus vajadus kaasata käesoleva tsiviilasja menetlusse kostjatena apellante II ja III. Nimetatud nõue tuli maakohtul jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel.

Maakohus on vääralt jaganud menetluskulud. Apellantide II ja III vastu rahuldamata jäetud nõuete kogumaht moodustab 19 372,64 eurot (6666,67+2270,96+9000+1435). Maakohus oleks pidanud jätma menetluskulud 18% (3500 / 19372,64 x 100%) ulatuses apellantide II ja III ning 82 % ulatuses kostja kanda.

Vastus apellatsioonkaebusele 7. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusnormide olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus saab teha ise uue otsuse.

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud kostjalt hageja kasuks 733,44 euro ulatuses alusetult tasutud remondifondi maksete tagastamise osas ja hagejalt I kostjale 1450 euro ulatuses kahjuhüvitise väljamõistmata jätmise osas. Nimetatud osas on maakohtu otsus jõustunud.

9.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille puudub vaidlus apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel:

-vaidlusalune eluruum kuulub Tallinna linna eestkostel olevale kostjale;

-LOV sõlmis kostja nimel 09.12.2011 eluruumi üürilepingu üheks aastaks hagejaga I (edaspidi ka üürnik);

-LOV teavitas üürnikku 17.10.2016 kirjaga üürilepingu mittepikendamisest ning kohustas üürniku eluruumi vabastama 08.12.2016, üürnik on kirja kätte saanud;

-hagejad ei ole siiani üüripinda vabastanud ning kasutavad eluruumi tänaseni;

-hageja I on tasunud korteri eest remonditasu 947,36 eurot ja valvetasu 554,90 eurot;

-lepingu kohaselt oli eluruumi üür 25 eurot kuus.

I 10. Maakohus kvalifitseeris hageja I nõude remondifondi maksete tagastamiseks õigesti VÕS § 1028 alusel. Hageja I tasus remondifondi maksed lepingu alusel. Seetõttu ei olnud maakohtul alust analüüsida, kas hageja I võis tasuda makseid käsundita asjaajamise sätete alusel. Kuivõrd 10(15) maakohus leidis, et lepingu punkt 10 on tühine, tasus hageja I lepingu täitmise eest rohkem, kui ta oleks olnud lepingu alusel kohustatud olnud ja sellisel juhul saab enamtasutu tagasi nõuda VÕS § 1028 alusel (vt ka VÕS III kommenteeritud väljaanne, Juura 2009, § 1028 ääremärkus p 3.3, lk 587-588).

11.VÕS § 286 lg 1 kohaselt võib üürnik, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Sama sätte teise lõike kohaselt võib üürnik muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste hüvitamist nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. VÕS § 286 lg 2 ei kohaldu praeguses vaidluses, kuna üürnik ei tegutsenud kostja huvides n.ö võõrast asja ajades, vaid täitis tühist lepingut, makstes arvete alusel rohkem kui oleks pidanud.

12.Samas kohaldas maakohus vääralt materiaalõigust, leides et hageja I nõue maksete tagastamiseks aegub kui perioodiline makse TsÜS § 154 alusel. Alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaega reguleerib TsÜS § 151 lg 1. Alusetu rikastumise väljaandmise nõue muutub sissenõutavaks tehingu tühisuse korral kohe pärast lepingu (alusetut) täitmist, s.o vaidlusalusel juhul hageja I poolt alusetu makse tegemist (vt ka RKTKo 3-2-1-33-07 p 10, 3-21-55-07 p 11). Nii näiteks hageja I 2012 aasta nõuded ei hakanud aeguma mitte alates 2012 aasta lõpust, vaid alates iga makse tegemise ajast. Maakohus tuvastas, et hageja esitas esmakordselt nõude remondimaksete tagastamiseks 21.12.2016. Seega on aegunud kõik maksed, mida hageja võis teha kuni 21.12.2013. Samas, kuna maakohtu lahend on hagejale I soodsam, sest ei arvesta mitte üksiku makse aegumise algusega, vaid maksete aegumise algusega alates vastava kalendriaasta lõpust, puudub hageja I apellatsioonkaebuse alusel ka selles osas alus maakohtu otsuse tühistamiseks. Kostja ei ole vastavas osas apellatsioonkaebust esitanud.

II 13. Maakohus jättis põhjendatult rahuldamata hageja nõude kostja vastu valvetasu 554,90 eurot hüvitamiseks. Hageja I märgib iseenesest õigesti, et VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Kuigi pooled ei ole üürilepingus kokku leppinud, et vaidlusaluse valveteenuse ees peab maksma hageja I, tuleneb see eluruumi üürilepingu tingimuste p-st 6.2 koosmõjus üürilepingu p-ga 10, mille kohaselt on üürnik kohustatud igakuiselt tasuma kõik eluruumiga seotud kõrvalkulud. Ka remondifondi maksete tasumise kohustus tulenes samadest sätetest ja maakohus tuvastas selles osas lepingu tühisuse.

14.Maakohus ei tuvastanud valveteenuse osutamise teenuse eest tasumise kohustuse tühisust ja leidis põhjendatult, et elamu valvamine oli ka üürniku huvides. Seejuures ei oma asja lahendamisel tähendust, millisel õiguslikul alusel peab kostja omakorda vastava teenuse eest korteriomanikuna korteriühistule tasuma. Hageja I ja kostja vaheline õigussuhe on tekkinud lepingust ja vastava kohustuse on hageja endale lepinguga võtnud. Tähendust ei oma ka see, et valveteenust ei osutatud mitte konkreetsele korterile, vaid tervele elamule. Elamu valvamine oli hageja kui üürniku huvides, sest probleemsete isikute viibimine hoones võib kujutada endast ebamugavusi või ohtu kõigile majaelanikele ning nende varale.

Valvetasu mahaarvamiseks kommunaalkulude hüvitisest seega alust ei ole.

III 11(15) 15. Maakohus leidis õigesti, et üürileping lõppes, kuna kostja ei olnud seda nõus pikendama.

15.1. Üürilepingu pikendamata jätmise osas esitas hageja I maakohtus oma seisukohad 14.07.2017 menetlusdokumendis (I kd, tl 61-66). Hageja I leidis, et lepingu pikendamisest keeldumine oli 27.09.2016 alusetu ja seadusevastane (VÕS § 328 lg 1 p 1 tingituna), kuna :

-hagejal ei olnud võlga kogu üürilepingu kehtivuse ajal;

-keeldumiseks ei anna alust asjaolu, et hageja väljendas rahulolematust lepingu tingimuste üle;

-LOV rikkus sellega oma SHS § 41 lg-st 1 ja § 42 lg-st 1 tulenevaid kohustusi.

15.2. Kõigile neile väidetele on maakohus oma otsuses asjakohaselt vastanud.

16.Hageja I tugines maakohtus asjaolule, et üürilepingut pikendati eelnevalt kokku neljal korral, mistõttu tekkis hagejal õiguspärane ootus lepingu pikendamiseks ka 08.12.2016 lõppema pidanud lepingu osas (hageja 14.07.2017 menetlusdokument, I kd, tl 61-64). Seega polnud maakohtul vaja koguda ega uurida tõendeid selle kohta, kas ja kelle poolt lepingut pikendati, sest hageja I võttis nimetatud asjaolu omaks (TsMS 231 lg 2 mõttes). Hageja I apellatsioonkaebuses toodud seisukohad, et lepingut ei pikendatud ja vastavad tõendid puuduvad toimikus; et pikendamine ei ole toimunud mitte poolte kokkuleppel, vaid kellegi otsusega ja maakohus pole võtnud seisukohta otsuse õigusliku tähenduse osas; et tõendatud pole tahe pikendada 09.12.2012-22.12.2012 kehtinud üürilepingut, on vastuolus hageja I maakohtus esitatud asjaoludega ja need asjaolud on uued, mistõttu ringkonnakohus jätab need tähelepanuta (TsMS § 652 lg 4). Seetõttu ei anna kolleegium hinnangut ka hageja väidetele, mis puudutavad tähtajatu üürilepingu ülesütlemisega seonduvat.

17.Hageja ei vaidlustanud maakohtus asjaolu, et kostja teatas üürnikule 17.10.2016 kirjaga, et ei soovi üürilepingut pikendada ning palus eluruumi üürilepingu lõppemisel 06.12.2016 vabastada. Hageja I apellatsioonkaebuses toodud seisukoht, et 17.10.2016 dokument on tühine ja sellest ei tulene lepingu pooltele tagajärgi, on õiguslikult põhjendamatu. Hageja I ei tuginenud maakohtus asjaolule, et 17.10.2016 dokument on LOV blanketil ning selles puudub viide, kelle nimel dokument on koostatud; et kostja nimel 09.12.2011 üürilepingu lõpetamiseks olnuks vajalik olnud kohtu PKS § 207 lg 2 p-st 1 tulenev nõusolek ja erakorraline ülesütlemisavaldus ei vastanud vorminõuetele ning ülesütlemiseks puudusid materiaalsed eeldused, mistõttu jätab ringkonnakohus need väited tähelepanuta (TsMS § 652 lg 4).

18.Maakohus leidis põhjendatult, et vaidlusaluse lepingu näol oli tegemist tähtajalise üürilepinguga ja üürileandja teavitas oma soovist üürilepingut mitte pikendada. Seega on asjakohatud hageja I väited tähtajalise üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ning selleks vajalike formaalsete ja materiaalsete eelduste puudumisest. Kuidas kostja esindaja 17.10.2016 tahteavaldust kohtuistungil käsitles, ei oma vaidluse lahendamisel tähendust, sest õigust kohaldab kohus.

19.Asjaolu, et kostja esitas ka pärast 08.12.2016 üürilepingu tingimustele vastavaid arveid samas suuruses ja viitenumbriga, ei kinnita üürilepingu kehtivust arvete esitamise ajal. Hageja ja kostja vaheline õigussuhe ei teki arve esitamisest.

20.Seoses hageja I apellatsioonkaebuses esitatud väitega, et ta jääb täies ulatuses ka kõigi varasemalt esitatud seisukohtade juurde (mh üürikomisjonile 15.03.2017 menetlusdokumendis esitatud), palub neid käsitleda apellatsioonkaebuse osana ning arvestada nendega otsuse tegemisel, märgib kolleegium järgmist. 20.06.2017 määrusega (tl 59) kohustas maakohus hagejat I esitama oma nõuded hagiavalduse vormis ja märkida selles hagi aluseks olevad 12(15) asjaolud. Hageja I esitas 14.07.2017 hagiavalduse ja tõi esile selle aluseks olevad asjaolud.

Hageja I ei palunud kohtule hagi asjaoludena käsitada ka tema üürikomisjonile 15.03.2017 esitatud avaldusest tulenevaid väiteid. Seetõttu arvestas maakohus põhjendatult üksnes kohtule hagiavalduses esitatud asjaolusid. Samas on hageja I hagiavalduses niikuinii korranud 15.03.2017 menetlusdokumendis toodud asjaolusid, seega sisulist erinevust ei ole.

IV 21. Maakohus kohustas andma vaidlusaluse eluruumi valduse üle kostja eestkostjale, kuigi kostja oma vastuhagi täpsustuse nõudeavalduse p-s 2 seda otsesõnu ei nõudnud (vt I kd, tl 8384). Nimetatu ei ole õiguslikult korrektne, sest nõude saab rahuldada menetlusosalise suhtes, mitte tema esindaja suhtes. Samas on kostja vastuhagist aru saada, et kostja soovib eluruumi ülendamist kostjale. Seega tuleb otsust nimetatud osas muuta ja kohustada hagejaid tagastama eluruum kostjale.

V 22. Maakohus ei ole vääralt kohaldanud TsMS § 445 lg 1, määrates otsuse täitmise viisiks hagejate väljatõstmise eluruumist koos neile kuuluva varaga. Maakohtu määratud otsuse täitmise viis erineb seadusest (TMS § 180 lg 3) ja täpsustab seda, kuna nimetab otseselt väljatõstetavad isikud ja otsuse täitmise tähtaja. Kuna tegemist ei ole nõudega, vaid taotlusega, puudus maakohtul võimalus jätta taotlus läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel.

23.Maakohtu otsus ei ole vastuoluline põhjusel, et 21.08.2017 puuduste kõrvaldamise määruses selgitas maakohus kostjale TMS § 180 lg-s 3 sisalduvat. Maakohus ei ole otsuses leidnud, et TMS § 180 välistaks otsuse täitmise korra kostja vastuhagis taotletud viisil.

VI 24. Põhjendatud on apellandi seisukoht, et maakohus on jätnud tähelepanuta, et üürniku vastutus on lepingu kohaselt piiratud (VÕS § 106 lg 1 mõttes). Sellest tulenevalt ei kohaldu asjas VÕS § 335 ja ringkonnakohus ei analüüsi hageja I vastavaid apellatsioonkaebuse väiteid.

24.1. Kostja tugines 28.07.2017 vastuhagis (I kd, tl 74-75) üürilepingu tingimuste punktile 20.5.

Üürilepingu 20.5 sõnastus on järgmine: „Kui üürnik lepingu lõppemisel viivitab punktides 20.1.-20.2. tulenevate kohustuste täitmisel, on ta kohustatud kandma punktis 6.2 tulenevad kõrvalkulud ajavahemiku kohta, mil eluruum on lepingu lõppemise järgselt üürniku valduses ning tasuma üürileandjale kahjuhüvitist 1/15 (ühe viieteistkümnendiku) kuu üürisumma ulatuses iga eluruumi üleandmisega viivitatud päeva eest. Kui üürnik viivitab eluruumi üleandmisega kauem kui 30 (kolmkümmend) päeva, tasub üürnik kahjuhüvitist 1/10 (ühe kümnendiku) kuu üürisumma ulatuses iga eluruumi üleandmisega viivitatud päeva eest.“ 24.2. Nimetatud lepingu sättest tuleneb, et üürniku vastutus asja lepingu lõppemisel eluruumi üleandmisel piiratud kahjuhüvitisega 1/10 (ühe kümnendiku) kuu üürisumma ulatuses iga eluruumi üleandmisega viivitatud päeva eest alates ajast, mil üürnik pole eluruumi üürisuhte lõppemisel 30 päeva jooksul üle andnud. Esimese 30 päeva jooksul eluruumi üleandmisega viivitamise eest vastutab üürnik 1/15 kuu üürisumma ulatuses iga eluruumi üleandmisega viivitatud päeva eest. Edasi vastutab üürnik üürilepingu eseme üleandmata jätmise eest 2,50 eurot päevas. Seega ei saa kostja nõuda hüvitist tuginedes VÕS §-s 335 sätestatud õigusele suuremas ulatuses. Kostja saab nõuda perioodi 08.12.2016 – 08.01.2017 eest kahjuhüvitist 1,67 (1/15 üürisummast) x 31 (päevi ajavahemikus) eurot ja alates 09.02.2017 2,50 eurot päevas (summa võib erineda kuude lõikes, kuna kuudes on erinev arv päevi). 09.01.2017- 09.09.2019 eest on kahjuhüvitis arvestades perioodi jääva 974 päevaga (974 x 2,5) 2435 eurot ja 13(15) 10.09.2019- 19.09.2019 9 päeva eest (9 x 2,50) 22,5 eurot. Kokku kuulub seega hagejalt I kostja kasuks väljamõistmisele kahjuhüvitis (1,67 x 31+2435+22,5) 2509,27 eurot. Edasi perioodi eest 20.09.2019 kuni kohtulahendi täitmiseni tuleb kahjuhüvitis välja mõista 2,50 eurot päevas.

24.3. Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on oma otsuses mõistnud välja hagejalt I kahjuhüvitise 2270,96 euro (kommunaalkulud perioodil 30.09.2017 - 31.07.2019) hulgas ka üüri 25 eurot igas kuus. Seega mõistis maakohus apellandilt I välja üürihüvitist kaks korda, ükskord koos kommunaalkuludega (otsuse resolutsiooni punkt 7) ja teine kord VÕS § 335 järgse hüvitisena (otsuse resolutsiooni punkt 6). Kuna üüri kostja 25 euro ulatuses kuus hagejalt I enam nõuda ei saanud, tuleb kommunaalkuludest maha arvestada 25 eurot iga kuu kohta. Arvestades, et vaidlusaluses perioodis on 22 kuud, tuleb väljamõistetavast kommunaalkulude hüvitisest 2270,96 lahutada 22x25 ja hagejalt I väljamõistetava kommunaalkulude hüvitise suuruseks jääb (2270,96-(22x25)=1720,96 eurot.

24.4. Kuivõrd maakohus jättis kohaldamata üürilepingu p 20.5 tuleneva piirangu, jättis maakohus tähelepanuta ka samas lepingu punktis sisalduva kokkuleppe kõrvalkulude kohta.

Lepingu nimetatud punkt annab kostjale õiguse nõuda üürnikult kõrvalkulude tasumist ka peale lepingu lõppemist juhul, kui üürnik jätkab eluruumi kasutamist. Kuigi maakohus ei ole nimetatu osas poolte suhet kvalifitseerinud, saab ringkonnakohus nimetatud minetuse parandada.

Õiguslikuks aluseks üürniku kõrvalkohustuse täitmisele on VÕS § 108 lg 1. Asjaolu, et üürnik peab lepingu kohaselt eluruumi tagastama, et tähenda, et lepingus kokkulepitud tingimused asja mittetagastamise puhuks ei kehti. Tegemist on vastavas osas kehtiva lepinguga, mida ei ole üles öeldud või mis ei ole vastavas osas tühine.

24.5. Kostja esitas kohtule saldoväljavõtte 27.08.2019 toimunud kohtuistungil, mille protokollist nähtuvalt ei saanud üürnik võtta koheselt seisukohta kostja poolt esitatud dokumendi osas, kuid kohus määras üürnikule tähtaja selleks kuni 20.09.2019. Sama kuupäeva said pooled ka taotluste ja seisukohtade esitamiseks. 20.09.2019 menetlusdokumendis suurendas hageja kommunaalkulude nõuet. Hageja I 27.08.2019 istungil saadud kommunaalkulude suurenemise väite osas seisukohti ei esitanud. 07.11.2019 toimus kohtuistung, kus hageja I ei vaielnud vastu kommunaalkulude suurusele. Maakohus ei pidanud üürniku käest teist korda sama asjaolu kohta seisukohta küsima, kui ta oli hagejale I juba tähtaja vastamiseks andnud. Apellandi vastuväited saldoväljavõttes märgitud kommunaalkulude suurusele on esitatud apellatsioonimenetluses hilinemisega ja jäävad seetõttu tähelepanuta (TsMS § 652 lg 4).

24.6. Kostja poolt esitatud väited kommunaalkulude suuruse kohta ei ole vastuolulised põhjusel, et erinevates menetlusdokumentides on võlgnevuse suurus olnud erinev. Kostja täpsustas võlgnevuse kujunemist.

25.Maakohtus ei väitnud hageja I, et ta kõrvalkulusid või mingit kindlat liiki kõrvalkulusid ei tasu, kuna talle ei ole arusaadav nende alus või kujunemine. Hageja I väitis, et ta ei tasu kommunaalkulusid, kuna on neid ilmselt tasunud mingis osas rohkem ja ootab selguse huvides ära kohtulahendi. Kuigi väljavõttega raamatupidamisprogrammist ehk saldoteatisega (II kd, tl 35-36) poleks vaidluse korral võimalik tõendada arvete aluseks olevaid asjaolusid, on siiski tegemist tõendiga hageja I võla suuruse kohta. Arvestades asjaolu, et hageja I ei vaidlustanud kommunaalkulude suurust (v.a remondifondi ja valvekulude osas) võis maakohus saldokinnitusega arvestada. Lisaks sellele on kostja esitanud saldoteatise (I kd, tl 78) varasema perioodi 12.01.2016 – 18.07.2017 kohta. Saldoteatises kajastatud summasid oleks kostja pidanud tõendama juhul, kui pooltel oleks olnud vaidlus arvestuste õigsuse kohta. Seetõttu on 14(15) apellatsioonkaebuse väited, et kostja oleks pidanud esitama mõõturite andmed, või tooma esile ja tõendama, kui suured olid kogu elamu kõrvalkulud (küte, elekter, vesi, haldustasud jne) tervikuna ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse, esitades vastavate teenuste pakkujate arved ning tõendama kulude jagamise arvestusmetoodikat, et kommunaalkulude suurus on erinevates menetlusdokumentides erinev (apellatsioonkaebuse kohaselt vastuoluline) esitatud hilinemisega ja ringkonnakohus nendega ei arvesta (TsMS § 652 lg 4).

26.Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et kommunaalkuludest tuli maha arvestada remondifondi tasu, kuna maakohus pidas vastavat lepingupunkti tühiseks. Maakohtu otsusest ei nähtu, et maakohus oleks sellega arvestanud. Kuna remondifondi makse oli maakohtu tuvastatu kohaselt 15,28 eurot kuus, tuleb kommunaalkuludest maha arvestada nimetatud summa iga kuu kohta. Arvestades, et vaidlusaluses perioodis on 22 kuud, tuleb väljamõistetavast kommunaalkulude hüvitisest 2270,96 lahutada 22x25 ja 22x15,28 ning hagejalt I väljamõistetava kommunaalkulude hüvitise suuruseks jääb (1720,96-(22x 15,28)) 1384,80 eurot.

VII 27. Maakohus ei ole jätnud kvalifitseerimata asja tagastamisnõuet hagejate II ja III vastu.

Vastavaks õiguslikuks aluseks on AÕS § 80 lg 1 ja nimetatud õigusnormile on maakohus viidanud.

28.Hagejate II ja III väite osas, mis puudutab TMS § 180 lg-s 3 sätestatut, jääb ringkonnakohus oma otsuse p-s 22 toodud seisukoha juurde ja leiab, et hagejad kaasati menetlusse õigesti.

VIII 29. Seoses maakohtu otsuse tühistamisega tuleb muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust.

Hageja I nõudest (947,36 + 554,90 = 1502,26 eurot) rahuldatakse 49%. Kostja vastuhagis esitatud rahalistest nõuetest (8116,67 + 2270,96 + 250 = 10 637,63 eurot) rahuldab ringkonnakohus (2509,27 + 1384,80 + 75 = 3969,07 eurot) 37%. Rahuldamisele kuulub kostja mittevaraline nõue hagejate väljatõstmiseks. Arvestades nõuete rahuldamise proportsioone, peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta poolte menetluskulud nende endi kanda (TsMS § 163 lg 1).

30.TsMS § 178 lg 1 esimese lause järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar, Ele Liiv, Peeter Pällin 15(15)

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.