KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Peeter Pällin Kohus Kohtunik teatavaks 18.04.2019 Tallinn Otsuse avalikult tegemise aeg ja koht 2-18-10149 Tsiviilasja number Tsiviil

§ 315lg 1 p 1 ja 2 sätestatud aluseid ei eksisteeriks, siis alternatiivselt oli 11.

juuni 2018. a seisuga igal juhul olemas just nimelt

§ 313lg 1 sätestatud alus lepingu erakorraliseks üles ütlemiseks.

Premier Restaurants Eesti OÜ vastutustundetu ja valeväiteid esitav käitumine, lepingust ja seadusest tulenevate nõuete ränk eiramine on kaotanud igasuguse usalduse üürniku vastu, millele lisakaalu annab ka hageja poolne jätkuv üürileandja esindaja (endisele) üüripinnale mittelubamine. Mõlema poole huve kaaludes ei saa seega asuda seisukohale, et sellises olukorras peaks kostja mõistliku isikuna veel jätkama üürisuhet hagejaga. Järelikult alternatiivselt eksisteeris igal juhul 11. juunil 2018. a ka

§ 313lg 1 sätestatud alus lepingu erakorraliseks ülesse ütlemiseks.

Kohtu põhjendused

1. Kohus, kuulanud ära pooled ja hinnanud asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt ning vastuhagi kuulub rahuldamata jätmisele täielikult.
2. TsMS § 231 lg 2 ja lg 4 järgi ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle. Hageja üürib lepingu alusel ruume asukohaga Viru tn 24/Valli tn 2/Müürivahe tn 38, Tallinn. Ruumide kasutamise kohta kehtib rendileping (edaspidi nimetatud ka kui üürileping), mis on sõlmitud
3. juulil
4. a ja millist muudeti
5. augustil 2008.a. Üürilepingu järgi on hagejal õigus kasutada ruume suurusega 522 m² vastavalt 27.08.2008 lepingu lisades tähistatud plaanidele. Hageja kasutab ruume üürilepingu järgi McDonald’s kiirtoidu restorani pidamiseks. Hageja McDonald’s kiirtoidu restoran on tegutsenud samades ruumides järjepidevalt juba alates
6. aastast. Esimesel korrusel on hageja kasutuses restorani ruumid (klientide teenindussaal, köök ja abiruumid) ja teisel korrusel kontori ruumid. Kinnistu, millel asub hoone, milles asuvad renditud ruumid (asukoht Tallinna linn, Viru tn 24/Valli tn 2/Müürivahe tn 38) on koormatud kostja Osaühing Fixor Invest (pankrotis) kasuks hoonestusõigusega. Üürilepingu kohta on tehtud hoonestusõiguse registriossa märge hageja kasuks. Tegemist on pikaaegse üürilepinguga, mille kehtivuse tähtaeg on kuni
7. august
8. Poolte vahel eksisteerib üürisuhe alates 18.08.2003, millal kostja sai omandiõiguse Viru tn 24/Valli tn 2/Müürivahe tn 38 hoonele. Kostja pankrot kuulutati välja Harju Maakohtu 07.06.
9. a kohtumäärusega.
10. Kostja esitas 18.09.
11. a hageja vastu üürilepingu ülesütlemise avalduse ning nõudis üüritud ruumide valdust tagasi, andes selleks hagejale tähtaja. Hageja vaidles üürilepinguülesütlemise

§ 315

lg 1 p 2 on sätestatud, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult.

§ 276

lg 2 järgi üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti.

§ 276lg 3 järgi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega.

22. Kohus on pooltele menetluse kestel selgitanud, et tuleohtusnõuete eiramine ei ole üldjuhul

§ 315lg 1 p 2, § 276 lg 2 ja lg 3 järgi lepingu ülesütlemise aluseks. Tuleohutusnõuded sätestab eelkõige tuleohutusseadus (Tu

OS). TuOS-st tulenevad kohustused nii ehitise valdajale kui ehitise omanikule. Tegemist on avalik-õiguslike kohustustega, mille täitmise üle teostab järelevalvet eelkõige Päästeamet ning üürnikul ega üürileandjal ei ole üskteise suhtes pädevust järelevalvet teostada. Siiski võib

§ 2

lg 2 ja § 276 lg 2 ja 3 järgi üürileandjal olla õigus nõuda, et üürnik kasutaks ehitist sellisel viisil, mis ei sea reaalsesse ohtu ehitise säilimist. Üürileandja võib lepingu üles öelda üksnes siis, kui tegemist on olulise ja reaalse ohuga.

1. 18.09.17 ülesütlemisavalduses (05.10.18 vastuhagi lisa 3) on kostja tuginenud järgmistele asjaoludele: „
2. septembril
3. a kontrollis Päästeamet „McDonald’sis“ tuleohutusnõuete täitmist ning selgub, et juba pikema aja jooksul ei ole Premier täitnud ei seadusest tulenevat enesekontrolli nõuet ega hooldanud ventilatsiooni ja suitsueemaldamise seadmestiku. Seega tänasel hetkel on Premier oma pikaajalise seadust eirava käitumisega loonud olukorra, kus hoone on faktiliselt tuleohtlik ning tulekahju puhkemise korral ei ole tagatud ei suitsueemaldamise seadmestiku toimimine ega evakuatsioon.“
4. Teksti sees on kostja viidanud Päästeameti 21.11.17 ettekirjutuses toodud rikkumistele: - Enesekontrolliaruanne esitamata; - Ventilatsioonisüsteem hooldamata; - Suitsueemaldamise seadmestik hooldamata; - Evakuatsioonitrepikoda ei ole omaette tuletõkkesektsioon; - McDonald’si köögist tähistamata evakuatsioonivalgustiga uks, mis viib otse õue; - Paigaldada puuduv evakuatsiooni valgusti McDonald’si söögisaali ja köögi vahelise ukse kohale.
5. Alternatiivses ülesütlemisavalduses (05.10.18 vastuhagi lisa 9) tugines kostja järgmistele asjaoludele: - hooldamata ja puhastamata oli ventilatsioonisüsteemi vertikaalne kanal, mis läbib teist ja kolmandat korrust;

§ 315lg 1 p 2, § 276 lg 2 ja lg 3 järgi lepingu ülesütlemise aluseks.

Need rikkumised on: - Enesekontrolliaruanne esitamata; - Evakuatsioonitrepikoda ei ole omaette tuletõkkesektsioon; - McDonald’si köögist tähistamata evakuatsioonivalgustiga uks, mis viib otse õue; - Paigaldada puuduv evakuatsiooni valgusti McDonald’si söögisaali ja köögi vahelise ukse kohale.

1. Sellised rikkumised ei sea ka ilmselgelt ohtu hoone säilimist. Osa väidetavaid rikkumisi võib olla seotud ohuga inimeste elule, kuid selliste rikkumiste ärahoidmine on avalikes huvides üksnes Päästeameti pädevuses. Kohus ei hinda nende väidetega seotud faktiväiteid ega tõendeid TsMS § 238 lg 5 järgi.
2. Kuigi kostja on menetludokumentides pisteliselt märkinud, et hageja on restorani pidamisel rikkunud heakorranõudeid, siis ülesütlemisavaldustest ei pidanud mõistlik isik kohtu hinnangul järeldama, et üürileandja soovib üürilepingut lõpetada heakorranõuete rikkumise tõttu.
3. Järgnevalt hindab kohus, kas hageja tegevus ventilatsioonikanali hooldamisel võis seada üürieseme sellisesse ohtu, mis andis aluse üürileping üles öelda.
4. Päästeameti
5. septembri
6. a paikvaatluse protokollis (lisa 5.1) on fikseeritud, et ventilatsioonisüteem hooldamata. Päästeameti 21.11.17 ettekirjutuse kohaselt: „Objekt esitas paikvaatluse käigus rasvakanalite puhastamist tõendavad aktid. Kuid paikvaatluse käigus tuvastati, et köögi ventilatsioonisüsteem, rasvakanalid ja ventilatsiooni agregaat hoone katusel olid määrdunud. Tuleohutuse seaduse § 3 lg 1 p 1 järgi on isik kohustatud järgima tuleohutusnõudeid. Tuleohutuse seaduse § 3 lg 1 p 2 kohaselt on isik kohustatud kontrollima tema valduses oleva seadme ja selle kasutamise ohutust ja nõuetekohasust ning sama seaduse § 3 lg 1 p 5 järgi peab isik rakendama tulekahju tekkimist vältivaid meetmeid ning hoiduma tegevusest, mis võib põhjustada tulekahju. Tuleohutuse seaduse § 27 lg 1 tuleb seadme kasutamisel, hooldamisel ja kontrollimisel vältida tuleohtu ning juhinduda tootja kasutusjuhendist ja õigusaktidest. Vastavalt kehtivale ventilatsioonisüsteemide standardile EVS 812-2:2014 „Ehitiste tuleohutus. Osa 2: Ventilatsioonisüsteemid“ punkt 8.1.3 järgi tuleb professionaalselt kasutatavate köökide ventilatsioonikanaleid puhastada vastavalt kasutamise intensiivsusele: -vähemalt korra kvartalis, kui seadmeid kasutatakse 12 h/ööpäevas –16 h/ööpäevas. -vähemalt kord poolaastas, kui seadmeid kasutatakse 6 h/ööpäevas –12 h/ööpäevas. -vähemalt kord aastas, kui seadmeid kasutatakse 2 h/ööpäevas –6 h/ööpäevas. Puhastamata ventilatsioonisüsteemis võib kanalitesse kogunenud rasv, tolm ja mustus süttida ning aidata kaasa tule levikule. Alus:tuleohutuse seadus § 3 lg 1 p 1; § 3 lg 1 p 2 ja 5, § 27 lg 1“
7. Antifire Tuleohutuslahendused OÜ hinnangus (05.10.18 vastuhagi lisa 6.8)on märgitud (vt lk 2 jj): „
8. septembril
9. a tuvastatu kohaselt oli ventilatsioonisüsteem ilmselt pikema aja jooksul hooldamata või oli selle hooldus olnud puudulik. Paikvaatlusel avati köögis grilli/pliidi kohalt üks puhastusluukidest ning tuvastati, et ventilatsioonikanal on väga tugevalt määrdunud. Restorani

§ 315lg 1 p 2, § 276 lg 2 ja lg 3 järgi.

Et puudub alus üürilepingu üles ütlemiseks

§ 315

lg 1 p 2, § 276 lg 2 ja lg 3 järgi, ei saa täpselt samadel asjaoludel esineda alust lepingu lõpetamiseks

§ 313järgi.

HAGI Suitsueemaldusluuk 36. Hageja esimeseks nõudeks on kohustada kostjat teostama hoone tagumise trepikoja (millest on väljapääs Valli tänavale) laes oleva suitsuluugi avamiseks ettenähtud trossi ühendamine selle trepikoja esimese korruse seinal asuvas karbis oleva käepidemega viisil, et suitsuluuk oleks igal ajal

§ 276

lg 1.

§ 276

lg 1 järgi üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse aja. Kohtupraktikas on leitud, et üürileandja kohustub tagama üürieseme vastavuse avalik-õiguslikele nõuetele kogu üürilepingu kestusel isegi siis, kui avalik-õiguslikud nõuded muutuvad (vt RKTKo 3-2-1-3-06). Seega on

§ 276

lg 1 järgi üürnikul kaheldamatult õigus üürileandjalt nõuda, et üüriese vastaks tuleohutusseadusest tulenevatele nõuetele.

1. TuOS § 30 lg 1 p 7 kohaselt on suitsu- ja soojuse eemaldamise seadmestik tuleohutuspaigaldis. TuOS § 31 kohaselt peab tuleohutuspaigaldise omanik 1) tagama tuleohutuspaigaldise korrashoiu ja katkematu toimepidevuse; 2) korraldama ettenähtud juhtudel tuleohutuspaigaldise vaatlust, kontrolli ja hooldust; 3) omama dokumentatsiooni tuleohutuspaigaldise ja selle kontrolli ning hoolduse kohta. Eelnevalt on kohus asunud seisukohale, et rendilepingu p-st 7.9 ei saa teha järeldust, et suitsueemaldussüsteemi hooldamise kohustus on rentnikul.
2. Paikvaatlusel tuvastas kohus, et Viru tn. 24 ehitise tagumise üldkasutatava trepikoja laes asuv suitsuluuk on ette nähtud avanema trossi mehhanismiga, mille alumine ots paikneb trepikojas esimesel korrusel vastava märgistusega kapis. Samuti on tuvastatud, et alumise otsa tõmbamise käepide ei ole trossiga ühendatud, mistõttu ei ole suitsuluuk kasutatav. Seetõttu ei vasta ehitis TuOS nõuetele ja hagejal on õigus nõuda nõuetele vastavusse viimiseks vajalike tööde tegemist kostjalt. Ventilatsioonikanal
3. Hageja palub kohustada kostjat ehitama hoonet läbivasse vertikaalsesse hageja köögi seadmeid teenindavasse ventilatsioonikanalisse (šahti) puhastusluugid, mis vastavad kehtivale standardile ja mille kaudu on nõuetekohaselt võimalik seda kanalit puhastada. Hagi eseme kohaselt tuleb puhastusluugid ehitada kanali osadesse, mis asuvad ehitise teisel ja kolmandal korrusel ja kohustada kostjat tagama hagejale üks kord kvartalis juurdepääs nimetatud puhastusluukidele kuni üürilepingu tähtaja lõpuni (27.08.
4. a). 41.

§-st 2 lg-st 2 ja §-st 25 tuleneb üürilepingu poolte kohustus käituda üksteise suhtes mõistlikult ja heas usus. EhS § 19 lg 1 järgi on ehitise nõuetelevastavuse ja ohutuse tagamine üldjuhul ehitise omaniku kohustus.

§ 267lg 1 järgi on üürnikul õigus nõuda, et üüriese vastaks Eh

S tulenevatele nõuetele. Keerulisem on olukord siis, kui üürieseme kasutamiseks on üürnikul vaja kasutada üüriesemesse mittekuuluvaid tehnosüsteeme, sel juhul tuleb lähtuda poolte kokkuleppest või selle puudumisel pooltevahelisest tavast ja mõistlikkuse põhimõttest.

1. Paikvaatluse ja rendilepingu lisadega on tuvastatud, et ventilatsioonikanal teenindab I korruse köögi ventilatsiooni seadmeid (hagi lisas 25 tähistatud punase värviga). Kanal ühendab hageja valduses oleva restorani köögi ventilatsiooni seadmeid hoone katusel paikneva ventilatsiooni agregaadiga. Teisi ruume kanal ei teeninda. Ventilatsioonikanal paikneb hoone siseseintes hoone ehituslikes konstruktsioonides. Kanali pikkus on ligikaudu 10 meetrit ning läbimõõt vähem kui 1m*1m.
2. Rendilepingu muutmisel 27.08.2008 sõnastasid pooled lepingu p 7.9 järgmiselt: Rentnik /---/ hoiab omal kulul lepingu kehtivuse ajal korras ruumide ja sealolevad rentniku poolt paigaldatud

§ 276lg 1 alusel nõuda, et üürileandja hoiaks kanali nõuetekohaselt puhta.

Lepingu p 7.9 ja

§ 2

lg 2 alusel saab üürnik üürileandjalt nõuda, et üürileandja teeks mõistlikke tegusid selleks, et üürnik saaks kanalit puhastada.

1. Hageja selgitas, et Päästeamet annab köögi ventilatsiooni kohta järgneva viitega lingilt https://www.rescue.ee/dotAsset/84a05465-d21d-478b-8831-a9cabf11ed9d.pdf nähtavas juhendis sarnase ventilatsioonikanali (šahti) kohta selgituse: „Vajadusel lisatakse piisavas koguses puhastusluuke veendudes, et puhastatud saab kogu ventilatsioonisüsteem. Puhastusluugid peavad olema paigaldatud torustikule vastavalt standardile (EPN 10.7). Juhul, kui objektil puhastusluugid puuduvad on puhastaja kohustatud need paigaldama. Seadmete iseloomust tulenevalt ei ole antud tööd ilma puhastusluukideta võimalik teha.“ Kohus märgib, et esitatud selgitus on üldine ja soovituslik. Päästeameti seisukohast ei tulene, et 10 pikkuse vertikaalse ventilatsioonikanali puhastamine mehitatud meetodil on lubamatu või äärmiselt ohtlik. xxx OÜ arvamusest (hagi lisa 26) nähtub, et puhastusettevõte puhastas kanalit mehitatud meetodil pahtlilabida ja keemiaga. Arvamus ei kinnita, et kanali puhastamine oleks äärmiselt ohtlik, lubamatu või võimatu. Kostja on väitnud, et turul on puhastusettevõtteid, kellel on vertikaalse kanali puhastamiseks sobivad masinad ning hageja ei ole sellist infot ümber lükanud. Kostja eitas asjatundja xxx seisukoha (vastuse lisa 38), mille kohaselt on võimalik kanalit puhastada spetsiaalse tehnikaga hõlpsalt katuseluugist.
2. Paikvaatluse ja rendilepingu plaani alusel tuvastab kohus, et ventilatsioonikanal läbib kostjale kuuluva ja kostja valduses oleva 2 ja 3 korruse ruumid üsna korruse keskelt. Kanal oli vaatluse ajal ümbritsetud seintega. Kohus järeldab, et kanali puhastamiseks luukide tegemiseks on vajalik kanalit ümbritsev sein osaliselt avada ning planeerida korrused selliselt, et oleks võimalik luukidele juurde pääseda ja et oleks piisav ruum, et luukide juures toimetada. Kohtu hinnangul oleks luukida rajamine kostjale märkimisväärselt koormav. Tegemist on vanalinnas heas asukohas asuva ehitisega, milles iga ruutmeetri kasutamine on olulise tähtsusega. Regulaarne puhastamine riivab ruumide kasutaja privaatsust oluliselt, näiteks ei saaks ruumidesse rajada kortereid või peaks sel juhul ruumid ehitama nii, et luukide juurde viib eraldi pikk koridor.
3. Nõude lahendamisel arvestab kohus, et hagejal endal on oluline osa sellisel olukorra loomisel, et ventilatsioonišahtis ei ole puhastusluuke ning hagejal puudub juurdepääs kanali hooldamiseks. Vastavalt 1993.a üürilepingu esimesele redaktsioonile andis üürileandja (kelle õigusjärglane on kostja) esialgu üürnikule üle kogu Viru tn 24/Valli tn 2 asuva hoone valduse. Lepingut muudeti 2008.a., mille käigus piirati hageja juurdepääsu kindlaksmääratud hooneosadele, kusjuures sellele eelnevalt oli hageja 1993.a üürilepingu p-st 7.
4. tulenevat õigust kasutades ise kõnealuse hoone, selle konstruktsioonid ja tehnilise sisseseade olulisel määral rekonstrueerinud ja välja ehitanud. Seejärel lepiti 2008.a kokku, et kostja pidi üürileandjana tagama hagejale juurdepääsu ainult III korrusel asuvasse tehnilisse ruumi (vt hagi lisa 2, p 13, lepingu p 7.11 muutmine). Seega oleks hageja saanud rajada ventilatsioonisüsteemi näiteks laiema, et seda oleks mugav vertikaalselt puhastada või sõlmida sellised kokkulepped, mis oleks võimaldanud kanalit mugavalt puhastada.
5. Lähtudes

§ 276

lg 1, § 2 lg 2 ja § 25 kaalub kohus poolte huve ja võtab arvesse, et kanali puhastamine ilma hooldusluukide rajamiseta on võimalik, luukide rajamine on kostjale märkimisväärselt koormav ja hagejal on ajalooliselt roll olemasoleva olukorra tekkimisel. Poolte

§ 6

alusel peavad pooled käituma lepingus teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt.

§ 76

lg 2 järgi kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat.

§ 101

lg 1 p 1 järgi võib üürnik nõuda üürileandjalt kohustuse nõuetekohast ja mõistlikku täitmist.

1. Üürilepingu punkti 7.
2. kohaselt kohustub üürileandja tagama ruumide varustamise elektrienergiaga, kuid lepingu kohaselt tasub elektrienergia eest üürnik.

§ 76

lg 2 ja § 101 lg 1 p 1 järgi on üürnikul õigus üürileandjalt nõuda, et üürileandja korraldaks ruumide varustamise elektrienergiaga üürniku jaoks kõige soodsamal viisil. 51. Hageja teatas kostjale, et Premier Restaurants Eesti OÜ ostab oma teistesse McDonald’s restoranidesse elektrienergiat Eesti Energiaga sõlmitud lepingu alusel hinnaga 35,84 EUR/MWh, samas kui xxx OÜ esitab arveid Viru 24 restorani elektritarbimise eest hinnaga 51,95 EUR/MWh. Kostja ei ole esitatud arvestusele vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et kostja ei ole taganud ruumide varustamist elektrienergiaga üürniku jaoks kõige soodsamal viisil ja hagejal on

§ 76

lg 2 ja § 101 lg 1 p 1 järgi õigus nõuda, et kostja võimaldaks hagejale sõlmida elektrienergia ostmiseks leping hageja valitud elektrienergia müüjaga hageja Viru tn 24 restorani varustamiseks elektrienergiaga. Teabekandjate paigaldamine

1. Hageja palub kohustada OÜ-d Fixor Invest (pankrotis) andma nõusolek Premier Restaurants Eesti OÜ poolt hoone fassaadile teabekandjate paigaldamiseks, millel on kujutatud McDonald’si, McCafé ja McDonald’si suure M-tähe kujutisega logod vastavalt AS Restor projekti joonistele (AS Restor TÖÖ Nr. 017- 09) ja asendada OÜ Fixor Invest (pankrotis) nimetatud nõusolek kohtuotsusega.
2. TLPA saatis 8.10.
3. a kostjale kui hoone omanikule kirja nõusoleku andmiseks, millele lisas hageja poolt TLPA-le koos taotlusega esitatud
4. a AS Restor projekti TÖÖ Nr. 017- 09 joonised hoone fassaadile teabekandjate paigaldamise kohta. Kostja saatis TLPA-le ja hagejale oma seisukoha 19.10.
5. a, milles avaldab, et keeldub andmast mistahes nõusolekuid ja kooskõlastusi Premier Restaurants Eesti OÜ-le mistahes reklaamide eksponeerimiseks. 54.

§ 2

lg 2 järgi võlasuhte olemusest võib tuleneda võlasuhte poolte kohustus teatud viisil arvestada teise võlasuhte poole õiguste ja huvidega.

§ 25

lg 1 sätestab, et lepingupooled on oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul kohustatud järgima iga tava, mille järgimises nad on kokku leppinud, ja praktikat, mis on nendevahelistes suhetes tekkinud. Kohus leiab, et

§ 2

lg 2 järgi võib üürileandjal tekkida kohustus anda haldusõigusliku tähendusega tahteavaldusi, kui need on vajalikud ja mõistlikud selleks, et üürnik saab üüriruume eesmärgipäraselt kasutada. Kui üürnileandja on varem sellise nõusoleku andnud, räägib see selle kasuks, et samadel asjaoludel tuleb ka edaspidi vastav nõusolek anda. TsÜS § 68 lg 5 järgi, kui isik