Obsah (18)

§ 276§ 280§ 279§ 278§ 286§ 103§ 115§ 127§ 128§ 271§ 292§ 8§ 76§ 100§ 108§ 336§ 338§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtunik Kadi Kark Otsuse tegemise aeg ja koht 17.11.2020.a Tallinn Tsiviilasja number 2-19-13454 Tsiviilasi OÜ Luutar hagi MAA

) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Hageja nõuded

1. Hageja kahjunõude koosseis on järgnev: • remondikulud 2 659 eurot ilma käibemaksuta; • tähitud kirja saatmise kulu 5,90 eurot; • hageja töötaja taksokulu 10,30 eurot; • õigusabikulu 165 eurot käibemaksuta; • viivis alates hagi esitamisest seadusjärgses määras.
2. Kohus käsitleb esmalt remondikuludega seonduvat.

§ 276

lg 1 sätestab, et üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Võlaõigusseaduse regulatsiooni järgi on lepingueseme korrashoiukohustus jagatud üürniku ja üürileandja vahel. Üürniku korrashoiukohustuse sätestab

§ 280

, mille kohaselt peab üürnik oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib

§-st 278 tulenevalt üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule (p 1) või nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist (p 3).

§ 279

lg 3 sätestab, et üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Olenevalt tehtud kulutuste olemusest, saab üürnik nõuda kulutuste hüvitamist erinevatel alustel. Kui üürnik on kõrvaldanud asja kasutamist piirava puuduse (ehk teinud vajalikke kulutusi), siis tuleneb nõudeõigus

§ 278p 3, § 279 lg 3 ja § 115 lg 1.

Kui üürnik on teinud parendusi või muudatusi, saab nõude aluseks olla

§ 286lg 1 või käsundita asjaajamise sätted.

10 Hageja poolt tehtud töödeks oli xxxx hinnapakkumise kohaselt (02.09.2019 hagiavalduse lisa 13) kipskarniisi ehitamine, pahteldamine ja värvimine; moodulripplae paigaldus; lambi paigaldus ja ühendus; siseukse paigaldus ja vaipkatete paigaldus. Tehtud töödega seonduvalt on kostja vastuväited, et: • Hagejal puudus vajadus lae vahetamiseks tervikuna. • Arvel on kajastatud ehitustööd mille teostamine tuli hagejal vastavalt üürilepingu punktile 5.

1. eelnevalt kooskõlastada - kipskarniisi ehitamine, kipskarniisi pahteldamine ja värvimine, selleks vajaminevad materjalid jne. • Porimatid ei kuulu märjaks saades välja vahetamisele. Hinnapakkumise kohaselt on moodullage paigaldatud 36 m2, üürilepingu kohaselt on üüripind 84,1 m
2. Seega ei ole vahetatud lagi tervel üüripinnal. Uputus toimus üüripinna ühel poolel, mida kinnitavad nii fotod (02.09.2019 hagiavalduse lisa 3-10 fotod; lisa 11-12 videod; 06.07.2020 hageja seisukoha lisad 1-5) kui ka kostja poolt on esitatud joonis üüripinnast, millel on viirutatud uputusest märgunud ala (08.12.2019 kostja seisukoha lisa „joonis“). Kostja on esitanud dokumendi pealkirjaga „Ekspertarvamus“, mille on allkirjastanud M L (11.10.2019 kostja vastuse lisa „ekspertarvamus“) – arvamuse kohaselt oli kipsplaadi veega kokkupuude lühiajaline ning veel oli vaba vool läbi valgustiavade, lae vahetuse vajadus oli vähetõenäoline. Asjatundja arvamust saab iseenesest käsitleda dokumentaalse tõendina (TsMS § 272). Dokumendist ei nähtu aga, milliste andmete põhjal on see arvamus koostatud. Dokument on allkirjastatud 07.10.2019, seega ei ole tõenäoline, et ekspert oleks ise käinud kahjustusi üle vaatamas; sisu viitab sellele, et see on koostatud kostja antud seisukohtade põhjal ja ei ole teada, millised andmed kostja eksperdile esitas. Dokument ei ole kohtu hinnangul kooskõlas teiste tõenditega. Tunnistaja A A ütlustest nähtuvalt jooksis vett umbes poolteist tundi, sh kogunes lambikuplisse enne kui lamp alla kukkus. Fotodelt on nähtav, et vesi ei jooksnud üksnes valgustite vahelt vaid ka plaatide liitekohtadest. See viitab kohtu hinnangul sellele, et vesi kogunes eelnevalt plaatidele ja seetõttu on eluliselt usutav, et vähemalt 1,5 tundi kogunenud vesi tekitas laes piisavaid kahjustusi (kipsi muutumine murenevaks, mistõttu võib lagi alla kukkuda; võimalik hallituse tekkimise oht vms), mis tingis vajaduse lagi vahetada. Kohtu hinnangul oli lae vahetamise kulu vajalik. Kostja on seisukohal, et kipskarniisi ehitamise, pahteldamise, värvimise oleks hageja pidanud kooskõlastama kostjaga. Üürilepingu p 5.2 kohaselt pidi üürnik kooskõlastama üürileandjaga ümberehitused. Hageja edastas kostjale 23.07.2018 hinnapakkumised remondi tegemiseks (31.10.2019 hageja seisukoha lisad 1 ja 2; 04.12.2019 hageja seisukoha lisad 8 ja 9), millest mh nähtub tehtava toiminguna ka kipskarniisi ehitamine jm, kostja ei ole nendele kirjadele vastanud. Kohtu hinnangul ei saa vaikimisega lugeda kooskõlastust antuks; hageja kirjades ei ole ka selgitust, et hinnapakkumistele vastamata jätmise tagajärg on kostjapoolne nõustumine töödega. Samas on kipskarniisiga seonduvad toimingud tehtud uputusele eelneva olukorra taastamiseks, mistõttu kohus peab neid kulusid vajalikuks. Võimalikud hagejapoolsed lepingurikkumised võivad anda alust kostjapoolseteks nõueteks, kuid ei välista hageja nõuet. Ka juhul kui pidada kipskarniisiga seotud töid (või ka lae vahetusega seotud töid) mittevajalikeks, siis tuleb kohtu hinnangul arvestada ka asjaoluga, et 2019.a novembris oli ruumide välimus sama kui pärast remonti (04.12.2019 hageja seisukoha lisad 5-7). Seega sai kostja remondist kasu. Vaipkatet on hinnapakkumisest nähtuvalt paigaldatud 6 m
3. Kostja arvates oli tegu porimatiga, mis ei kuulu väljavahetamisele; hageja väitel ei olnud tegu porimatiga ja see oli liimitud põrandale, seega ei oleks saanud seda kahjustamata eemaldada. Hagi lisaks 6 olevalt fotolt nähtuvalt on märjaks saanud pikk vaip. Tunnistaja A A ütlustest nähtub, et „Letitagune vaip oli veest läbi imbunud, väikesed vaibad liigutasin eest ära, suurt ei saanud liigutada. /../ See oli suur ja raske, võib-olla liimitud põranda külge.“ Kohus ei pea vaiba vahetamise kulu põhjendatuks, kuna vaipu on võimalik 11 puhastada (ise või vastavat teenust kasutades) ka siis kui need on põrandale liimitud. Kohtu hinnangul on tegu üürniku korrashoiukohustusega. Kohtu jaoks on usutav, et veekahjustuste tõttu oli vajalik lampide vahetus. Siseukse paigalduse osas ei ole kostja seisukohta esitanud. Kohus peab neid vajalikeks kuludeks uputusele eelneva olukorra taastamiseks. Eelnevat kokkuvõttes peab kohus hageja poolt tehtud vajalikeks kuludeks kipskarniisi ehitamist, pahteldamist ja värvimist; moodulripplae paigaldust; lambi paigaldust ja ühendust; siseukse paigaldust. Vajalik kulu ei olnud vaipkatete paigaldus. Vaidlust ei ole selles, et puudused, mille hageja kõrvaldada lasi, tekkisid üürilepingu kehtivuse ajal ning hageja ei vastuta puuduste tekkimise eest. Puudusi (v.a vaibaga seonduv) ei pidanud üürnik oma kulul kõrvaldama. Seega on täidetud

§ 278

eeldused üürniku poolt õiguskaitsevahendite kasutamiseks (sh kahju hüvitamise nõudmiseks). Üürnik on puudused ise kõrvaldanud (remondi teostajale on tasutud vastavalt arvetele kokku 3 190,80 eurot koos käibemaksuga; 02.09.2019 hagi lisad 14-15 ja 17-18). Kostja oli teadlik uputuse toimumisest, hageja nõudest puuduste kõrvaldamiseks (kostja on märkinud, et hageja esitas ebamõistlikke nõudeid) ning hageja poolt puuduste kõrvaldamise plaanist, kuid puudusi ise ei kõrvaldanud, kuigi remont toimus rohkem kui kuu pärast uputuse toimumisest – seega oli kostja puuduste kõrvaldamisega viivituses. Kostja korrashoiukohustuse rikkumise ning hageja kahju vahel on põhjuslik seos, kuna hagejal ei oleks kahju tekkinud kui kostja oleks puudused kõrvaldanud. Seega olid täidetud

§ 279

lg 3 nimetatud hageja kulutuste hüvitamise nõude eeldused.

§ 103

lg 1 sätestab: „Võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.“ Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, mis viitaks kostjapoolse kohustuse rikkumise vabandatavusele. Poolte vahel on vaidlus selles, kas veeuputus oli põhjustatud lekkest veepüstakus või ülemises korteris toimunud pesumasina toru lõhkemisest. Kohtu hinnangul ei ole üürileandja korrashoiukohustuse rikkumisest tuleneva nõude puhul oluline, kas üürileandja vastutab kahju põhjustanud sündmuse eest – üürileandjal on üldjuhul üürieseme korrashoiukohustus (v.a

§ 280

juhul, kui see on üürnikul) olenemata puuduse tekkimise põhjusest või põhjustajast. Üürileandjal võib olla nõue tegeliku kahju põhjustaja vastu - kuivõrd kostja on ise ka ülemise korteri ja terve maja omanik, siis ülemise korteri üürniku vastu, kui tema kahju põhjustas. Eeltoodust tulenevalt peab kohus hageja remondikulude nõuet põhjendatuks summas 2593 eurot. 11. Kohus käsitleb järgnevalt tähitud kirja saatmise kulu 5,90 eurot, hageja töötaja taksokulu 10,30 eurot ja õigusabikulu 165 eurot käibemaksuta.

§ 115

lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

§ 127

lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Lõike 2 kohaselt ei kuulu kahju hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Lõike 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske 12 hooletuse tõttu. Lõikest 4 tuleneb, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos).

§ 128

lg 3 sätestab: „Otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.“ Hageja on saatnud kostjale tähitult kaks kirja 10.09.2018 ja 05.02.2019 (02.09.2019 hagi lisad 1920). Kohus ei pea tähitud kirjade saatmise kulu põhjendatuks. Üürilepingu punktis 10.2 on kokku lepitud, millal loetakse teade kätteantuks – mh siis, kui „elektronposti lähetus on registreeritud tehnoloogiliselt“. Tähitud kirjaga saatmise kulu ei pea üürileandja hüvitama. Lisaks ei ole ülesütlemisavalduse edastamine kuidagi seotud kahjujuhtumiga ega kahju sissenõudmisega. Hageja töötaja taksokulu (02.09.2019 hagi lisad 21 ja 22) on osaliselt põhjendatud. Kostja ei ole vaidlustanud, et pärast veeuputust oli ruumides elektrikatkestus. Seega ei saanud hageja töötaja panna ruume pärast tööpäeva lõppu valve alla. Hageja näol on tegu äriühinguga kelle valduses on kolmandate isikute vara, seega ruumide valve alla panek esimesel võimalusel on vajalik. Kulu on põhjuslikus seoses veeavariiga, samuti on ettenähtav, et kahjujuhtumi toimumise korral võib tekkida mh sõidukulusid. Kohus peab nõuet põhjendatuks summas 7,30 eurot. 3 eurot on taksotšekile käsitsi juurde kirjutatud, kohtu hinnangul ei pea seda hüvitama üürileandja. Õigusbüroo xxxx OÜ 05.09.2018 OÜ-le Luutar esitatud arvest nr 0509/K (02.09.2019 hagi lisa 23, esitatud 06.07.2020) nähtub teenus „Maardu veekahju analüüs ja nõude koostamine“, toimingu ajakulu 1,83 tundi ja maksumus 165 eurot. Kohtueelsed õigusabikulud on põhimõtteliselt hüvitatavad kahjuna, kui õigusabi kasutamine oli vajalik (st ilma selleta ei oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta) ning kulud mõistliku suurusega. Menetluskulude kindlaksmääramisel tsiviilkohtumenetluses kehtib põhimõte, et esindajakulusid ei hüvitata, kui esindaja menetluses ei osalenud (näiteks dokumendi koostamist esindaja poolt ei hüvitata, kui esindaja seda ei allkirjastanud). Kohtu hinnangul tuleb samast põhimõttest lähtuda ka siis, kui soovitakse kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist kahjuhüvitisena. Käesoleval juhul ei nähtu tõenditest, et esindaja oleks allkirjastanud hageja avaldusi või oleks kuidagi muul viisil olnud esindajana nähtav enne hagi esitamist. Seetõttu ei pea kohus kohtueelsete õigusabikulude nõuet põhjendatuks. 12. Hageja palub välja mõista viivise seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. TsMS § 367 esimese lause kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Viivisenõue on põhjendatud. Kostja nõuded 13. Kostja nõude koosseis on järgnev: • üüri- ja majandamiskulude nõue 246,23 eurot; • kahju hüvitamise nõue 538,75 eurot; • viivisenõue 215,02 eurot (periood 30.03.2019 kuni 29.10.2019). 14. Kohus käsitleb esmalt üüri- ja majandamiskulude nõuet. Üüri tasumise kohustus on üürniku põhikohustus (

§ 271

). Majandamiskulude tasumist reguleerib

§ 292

lg 1: „Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud 13 kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.“ Üürilepingu punktis 4.1 sisaldub kokkulepe, et üürnik peab lisaks üürile tasuma igakuiselt maamaksu, vee, kanalisatsiooni, elektri- ja soojusenergia ning prügiteenuse eest.

§ 8

lg-s 2 on sätestatud, et leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

§ 76

lg 1 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval.

§ 100

kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§ 108

lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Hageja väitel ei ole märtsi arvet esitatud enne vastuhagi esitamist. Veebruari arve on tasutud kahes osas - tasaarveldusakti nr xxxx alusel 16.02.2019 summas 500 eurot ning pangaülekandega 22.02.2019 summas 346,98 eurot. Tasaarvelduste akt on esitatud 28.02.2019 e-kirjaga, milles on ka kinnitatud, et Luutar OÜ-l puudub võlgnevus Maardu Maja OÜ ees. Kostja ei ole tasaarvelduste aktile ja eelnevate tasumiste aruandele vastuväiteid esitanud. Hageja on tasaarvestuse tegemisel lähtunud lepingu p 4.8, mille kohaselt tasaarveldatakse tagatise summa viimase kuu üüritasuga – viimane üür oli 2019 veebruari eest, märtsi eest üüri nõudmine ei ole põhjendatud. Kostja põhjenduste kohaselt on 14.02.2019 esitatud veebruari kuu üüritasu ja jaanuari kuu majanduskulu arve on hagejal tasutud osaliselt. 15.03.2019 esitatud märtsi kuu üüritasu ja veebruari ning märtsi majanduskulu arve on hagejal täielikult tasumata. Kostja tegi tasaarvelduse hageja poolt tasutud tagatisrahaga. Kostja poolt tasumata üüritasu ja majanduskulu arvete summa peale tasaarveldust on 246,23 eurot. Kostja hinnangul ei olnud pooltevaheline üürileping lõpetatud, viimane üüriarve oli esitamata ehk siis tasaarvestuse teostamine ei vasta üürilepingu üldtingimuste punktis 4 toodud tingimustele. Kostja on teostanud tasaarvelduse 15.03.2019 esitatud arvel vastavalt poolte vahelisele üürilepingule. 14.02.2019 arve nr 5884 (11.10.2019 vastuhagi lisa „Luutar arve xxxx“) on esitatud summas 802,79 eurot (üür 550 eurot ning kõrvalkuludena vee abonenditasu; veebruari maamaks; jaanuari elekter, vesi, soojus, prügivedu). 15.03.2019 arvega nr 5985 (11.10.2019 vastuhagi lisa „Luutar arve 15032019“) nõutavateks üüri- ja kõrvalkulude suuruseks on 290,41 eurot (perioodi 01.03.05.03.2019 üür, maamaks, soojus ja prügivedu; vee abonenditasu; veebruari elekter, vesi, soojus, prügivedu). Kostja on seisukohal, et märtsi eest üüri nõudmine ei ole põhjendatud. Kohus sellega ei nõustu. Ruumid anti üürileandjale üle 05.03.2019, seega võib üürileandja nõuda märtsi eest üüri ja kõrvalkulusid kuni 05.03.

1. Nii on kostja neid ka arvestanud. Kostja poolt arve saatmine või mittesaatmine enne kohtusse nõude esitamist ei mõjuta üüri- ja majandamiskulude nõude rahuldamist. Pooltel on vaidlus selles, millal võis tasaarvestust teha. Hageja on teinud tasaarvestuse veebruaris (04.12.2019 hageja seisukoha lisad 3 ja 4), kostja märtsi arves. Kuna märtsi arves toodud üüri- ja majandamiskulude nõue on iseenesest põhjendatud, siis nõude suurust ei mõjuta see, kas tasaarvestus tehti veebruaris või märtsis. Tasaarvestuse tegemise aeg võiks mõjutada viivisearvestust, kuid kostja on viivist arvestanud alates 30.03.2019 ehk igal juhul pärast viimase arve sissenõutavaks muutumist (märtsi arve tasumise tähtaeg oli 29.03.2019). Kohtu hinnangul ei ole seetõttu vajalik täpsemalt analüüsida tasarvestuse tegemise ajaga seonduvat. 14 Veebruari ja märtsi arvetega nõutud üüri- ja majandamiskulude suurus kokku oli 1093,20 eurot. Pooltel ei ole vaidlust selles, et kostja üüri/majandamiskulude nõude saab osaliselt tasaarvestada tagatisega 500 eurot, selle tagajärjel jääb kostja üüri- ja majandamiskulude nõudeks 593,20 eurot. Hageja on tasunud veebruari arve katteks 346,98 eurot (04.12.2019 hageja seisukoha lisa 2) ja ka kostja väitel on veebruari arve tasutud osaliselt. Kui arvestada see tasumine üüri- ja majandamiskulude nõude katteks, siis jääb üüri- ja majandamiskulude nõudeks 246,22 eurot – arvestades kostja nõude suurust (246,23 eurot), siis on kostja eelduslikult tasumist sarnaselt arvestanud (s.o veebruari arve ületasumist ei ole arvestatud veebruari arvelt nähtuva viivise katteks). Kostja ei ole esitanud nõudearvestust selle kohta, kuidas kujunes nõue 246,23 eurot. Kohus peab kostja üüri- ja majandamiskulude nõuet põhjendatuks summas 246,22 eurot.
2. Kohus käsitleb järgnevalt kahju hüvitamise nõuet. Kostja vähendatud kahjunõude suurus on 538,75 eurot. Kahjunõude koosseisus on (nähtuvalt märtsi arvest) valgustile uued kuplid ja uus plafoonvalgusti; aknalingid; puuriaukudega põrandaplaatide vahetamine.

§ 336

lg 1 sätestab, et „üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada.“ Lõike 2 kohaselt „kui üürileandja avastab hiljem asja puuduse, mida ta tavalise ülevaatamisega ei saanud avastada, peab ta sellest üürnikule viivitamata teatama. Asja puudusest teatamata jätmisel kaotab ta puudusest tulenevad õigused.“ Hageja hinnangul on kahju hüvitamise nõue aegunud – hagejale pole märtsi arvet saadetud ning hageja sai nõudest teadlikuks vastuhagist.

§ 338

lõike 1 kohaselt üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud. Lõike 2 esimese lause järgi üürileandja hüvitusnõude aegumistähtaeg algab asja tagasisaamisest. Viidatud normidest nähtuvalt on aegumistähtaja kulgemise algus seotud konkreetse sündmusega (asja tagasisaamine), mitte arve esitamisega või muu taolise toiminguga. Aegumistähtaeg ei tähenda seda, et selle tähtaja jooksul peab esitama arve või nõudekirja ning sellest ajast hakkab kulgema uus aegumistähtaeg, vaid kui kohtuväliselt nõuet ei rahuldata, tuleb selle tähtaja jooksul esitada nõue kohtusse. Ruumid tagastati üürileandjale 05.03.2019, üürileandja esitas nõude vastuhagis 11.10.2019 ehk rohkem kui kuue kuu möödumisel asja tagasisaamisest. Esitatud ei ole asjaolusid, mis viitaks aegumise katkemisele või peatumisele. Kuna kostja kahju hüvitamise nõue on aegunud, siis jääb kahjunõue rahuldamata. Seetõttu ei käsitle kohus muid selle nõudega seonduvaid väiteid. 16. Kostja soovib viivise väljamõistmist.

§ 113

lg 1 sätestab: „Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.“ 15 Kuna kahjunõue ei kuulu rahuldamisele, siis käsitleb kohus üüri- ja majandamiskuludelt nõutavat viivist. Kostja on täpsustatud vastuhagi esemes palunud välja mõista viivise „perioodi 30.03.2019 kuni 29.10.2019 eest summas 215,02 eurot“. Täpsustatud vastuhagi põhjendustes on üüri ja majandamiskulude viivisena arvestatud 91,12 eurot: • 30.03.2019 kuni 29.10.2019 perioodi viivis summalt 246,23 eurot viivisemääraga 0,13% 68,16 eurot • Lisaks 22,96 eurot (mille kohta põhjendusi ei esitatud). Kostja on 22,96 euro suuruse nõude kujunemist põhjendanud 16.12.2019 seisukohas, millest järeldub, et tegu on varasemalt kujunenud viivistega (2019.a jaanuari ja veebruari arvetega seonduv). Kohus märgib viivisenõude koosseisu puhul, et kohus on seotud esitatud nõudega, sh viiviseperioodiga. Kuna vastuhagi esemes soovib kostja välja mõista viivise perioodi 30.03.2019 kuni 29.10.2019 eest, siis ei saa kohus rahuldada varasemalt tekkinud viivisenõuet. Kohus saab arvestada viivist üüri- ja majandamiskulude nõudelt summas 246,22 eurot kostja taotletud perioodi raamides. Kohtu hinnangul on põhjendatud alustada viivise arvestamist 30.03.2019 (märtsi arve sissenõutavaks muutumise kuupäev). Hageja on tuginenud sellele, et ta pole arvet saanud (04.12.2019 hageja seisukoha lisa 1) ning kostja tõendid ei võimalda kindlalt väita, et arve oleks hagejale saadetud. See ei mõjuta aga kohtu seisukohta. Üürilepingu punkt 3.7 paneb üürnikule kohustuse teatada, kui ta ei ole arvet saanud ning punktist 3.8 järeldub, et kui üürileandja pole

1. kuupäevaks saanud teadet arve mittesaamisest, siis loetakse arve õigeaegselt kättesaaduks. Hageja poolt esitatud arvete väljavõttest (04.12.2019 hageja seisukoha lisa 2) nähtub, et arveid on vähemalt alates 19.08.2018 esitatud 14.-
2. kuupäevadel. Seda praktikat arvestades ei oleks õige lähtuda punktis 3.8 nimetatud
3. kuupäevast, vaid pigem tavapärasest arvete esitamise ajast. Igal juhul ei ole hageja teatanud arve mittesaamisest. Kuna ruumid tagastati 05.03.2019 ja teadaolevalt ei ole kokkuleppeid, et üürileandja märtsi viie päeva eest üüri või majandamiskulude hüvitist ei soovi, siis ei saanud hageja eeldada, et üürinõuet ei tule. Veelgi enam, 2019 veebruari ja märtsi arvete pinnalt võib järeldada, et osad kulud esitati sama kuid osad kulud eelmise kuu eest, seega pidi hageja eeldama, et vähemalt osad veebruari kulud üürileandja veel esitab. See, et 28.02.2019 seisuga võlgnevus puudus ja kostja sellele vastu ei vaielnud, ei tähenda, et nõudeid üldse enam ei lisandu. Seetõttu saab üürilepingu p 3.7 ja 3.8 alusel lugeda märtsi arve kättesaaduks olenemata tegelikust saatmisest ja kuna maksetähtaeg oli 29.03.2019, algab viivisearvestus 30.03.
4. Kuivõrd nõuet ei olnud tasutud 29.10.2019 seisuga, siis saab lähtuda sellest lõppkuupäevast. Lepingus on kokku lepitud viivisemäär 0,13%, seega kujuneb põhinõudelt 246,22 eurot perioodi 30.03.2019-29.10.2019 viiviseks 68,50 eurot.
5. TsMS § 445 lg 1 teine lause sätestab, et kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Eelnevast tulenevalt kuuluvad hagi ja vastuhagi rahuldamisele osaliselt. Kohus rahuldab hagi 2 600,30 euro väljamõistmise osas ja vastuhagi üüri- ja majandamiskulude nõude 246,22 euro ja viivise 68,50 euro väljamõistmise osas. Nimetatud nõuete tasaarvestamise tulemusel mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja 2285,58 eurot, samuti viivise seadusjärgses määras nimetatud nõudelt alates hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni. 16 Hagi jääb rahuldamata 239,90 euro nõudes (tähitud kirjade kulu, õigusabikulu, osaliselt remondikulu ja osaliselt taksokulu). Vastuhagi jääb rahuldamata 685,28 euro nõudes (kahjuhüvitise nõue, osaliselt üüri- ja majandamiskulu nõue ja osaliselt viivisenõue). Otsuses nimetamata tõendid jätab kohus tähelepanuta, kuna need ei mõjuta asja lahendust.
6. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 167 lg 1 kohaselt iseseisva nõudeta kolmanda isiku ja tema seadusliku esindaja menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud vastavalt käesolevas jaos sätestatule. Kuna nii hagi kui vastuhagi rahuldatakse osaliselt, seejuures hagi suuremas ulatuses rahuldatakse ja vastuhagi jääb suuremas ulatuses rahuldamata, on kohtu hinnangul põhjendatud jätta hageja ja kostja menetluskuludest 80% kostja kanda ning 20% hageja kanda. Kolmanda isiku menetluskulud jäävad 20% ulatuses hageja kanda.
7. TsMS § 174 lg 1 ja 2 näevad ette menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis. Hageja menetluskuludeks on riigilõiv 300 eurot ja õigusabikulu summas 2 448 eurot ilma käibemaksuta (õigusabi osutatud 27,2 tundi, tunnitasu on 90 eurot ilma käibemaksuta); kostja ei ole hageja menetluskulude osas seisukohta esitanud. Kostja ei ole menetluskulude nimekirja esitanud, teadaolev menetluskulu on vastuhagilt tasutud riigilõiv 175 eurot. Kolmas isik ei ole menetluskulude nimekirja esitanud ning teadaolevalt tal menetluskulusid tekkinud ei ole. TsMS § 138 lg 1 ja 2 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kohtukulud on mh riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Hagihind on 3067,42 eurot eurot ja hageja on tasunud kooskõlas riigilõivuseadusega riigilõivu 300 eurot. Vastuhagi hind on 1000 eurot ja kostja on kooskõlas riigilõivuseadusega tasunud riigilõivu 175 eurot. Hagilt ja vastuhagilt tasutud riigilõivude kulud on põhjendatud menetluskulud. TsMS § 144 lg 1 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud mh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et „kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.“ Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on esindaja ajakulu 27,2 tundi. Hageja esindaja toiminguteks on menetlusdokumentide koostamine, kohtumäärustega tutvumine ning istungiks ettevalmistus ja istungil osalemine. Kohtu hinnangul on sellised toimingud ning nende ajakulu käesolevas menetluses põhjendatud. Esindaja tunnitasu on 90 eurot (ilma käibemaksuta), mida võib pidada turuhinnale vastavaks tunnitasuks. Hageja põhjendatud õigusabikulud on 2 448 eurot. Eeltoodu põhjal määrab kohus kindlaks hageja menetluskuludena 2 748 eurot, millest 549,60 eurot jääb hageja enda kanda ja 2198,40 eurot mõista välja kostjalt hageja kasuks. Kostja menetluskuludena määrab kohus kindlaks 175 eurot, millest 140 eurot jääb kostja enda kanda ja 35 eurot mõista välja hagejalt kostja kasuks. 17 Väljamõistetud menetluskulud tasaarvestada, mille tulemusel mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 2163,40 eurot. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja on sellekohase taotluse esitanud ja kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise menetluskuludelt 2163,40 eurot. Kolmanda isiku menetluskulusid kohus rahaliselt kindlaks ei määra kulude puudumise tõttu. /Allkirjastatud digitaalselt/ Kadi Kark Kohtunik 18