) § 125 lg 5 ja ehitusseadustiku (EhS) § 26 lg 4 alusel 10.12.2019 projekteerimistingimused, millega nähti ette Karjavälja tn 12 kinnistule kuni 2640 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga kahekorruselise kuni 12 meetri kõrguse ärihoone projekteerimine. TLPA märkis mh, et „[kuna] projekteerimistingimuste koostamisel on lähtutud [
-s] määratud tingimustest ning piirkonna hoonestuslaadist ja Mustamäe linnaosa üldplaneeringus on määratud maa-ala hoonestuse üldised tingimused, siis ei ole detailplaneeringu koostamine põhjendatud ja otstarbekas“ ning et „detailplaneeringumenetlus [tooks kaasa] üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikule ning oleks aeganõudev olukorras, kus on täidetud kõik tingimused kiirema ja lihtsama menetluse läbiviimiseks“. 4. ALTAM Konsultatsioonide OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse 1 0.12.2019 projekteerimistingimuste tühistamiseks. Kaebus on esitatud
Projekteerimistingimused on varjatult uue detailplaneeringu kehtestamine, mistõttu on kaebajal kaebeõigus. Projekteerimistingimused on vastuolus Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr 230 kehtestatud Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga, mille kohaselt jääb Karjavälja tn 12 kinnistu detailplaneeringu kohustusega alale, mis on linnaehituslikult olulisem kui muud alad, sest see on määratletud arengualana A-7. Üldplaneering välistab arengualale ehitamise detailplaneeringut koostamata. Samuti ei sisalda kehtiv üldplaneering
lg 5 p-s 2 nimetatud tingimusi ning selle detailsusaste ei ole selline, et selle alusel oleks võimalik projekteerimistingimusi anda.
§-dest 124 ja 125 tuleneb, et ehitusõiguse andmine projekteerimistingimustega on detailplaneeringu koostamise kohustusega alal ette nähtud vaid juhul kui üldplaneeringus on selgelt määratud projekteerimistingimuste aluseks olevad tingimused. Vaidlustatud projekteerimistingimuste andmise eesmärk oli avalikkust kaasamata minna mööda varem avalikkuse osalusel üldplaneeringus ja detailplaneeringus kokku lepitud arengust, lähtudes üksnes Karjavälja tn 12 omaniku huvist. Vaidlustatud 2
lg 2 ja § 125 lg 5 regulatsioon ei ole seadusandja tahte ja mõtte kohaselt mõeldud kasutamiseks „skeemina“ selleks, et kehtivast ebasobivast detailplaneeringust vabaneda ning seejärel saada planeerimismenetlust läbimata ja avalikkust kaasamata endale sobiv ehitusõigus projekteerimistingimuste kaudu.
lg 5 on erisus, mida kohaldatakse vaid piiratud juhtudel, kui kõik vastavad eeldused on täidetud ning kui ka detailplaneeringu lihtsustatud korras menetlemine ei oma sisulist väärtust, kuid toob kaasa tarbetu ressursikulu. Antud juhul see nii ei ole, sest kehtis detailplaneering, mis oli läbinud 13 aasta jooksul põhjaliku ja avalikkuse kaasamisega toimunud planeerimismenetluse. Projekteerimistingimuste andmine oli ennatlik, kuna kaebaja oli kohtus vaidlustanud Tallinna Linnavolikogu 21.03.2019 otsuse nr 47 ning kohtumenetlus oli pooleli. 5. Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata. Projekteerimistingimuste vaidlustamine avalikes huvides ei ole
Tegemist pole detailplaneeringu varjatud kehtestamisega, kuna projekteerimistingimuste andmine sellises olukorras on seadusega ette nähtud. Puudub vastuolu Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga.
lg 5 p 2 ja lg 6 järgi eeldab detailplaneeringu asemel projekteerimistingimuste andmine seda, et üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, mis võimaldavad projekteerimistingimustes ette näha sellised EhS § 26 lg-s 4 sätestatud tingimused, mis on konkreetsel juhul asjakohased. Karjavälja tn 12 jääb linna/ linnaosa keskuse/ äriehitiste/ elamute arengualale A-7, kuhu on üldplaneeringu kohaselt ette nähtud ärimaad, mille puhul on võimalik keskuse ja elufunktsioonide integreerimine ning kus kogu parkimine tuleb lahendada oma krundil ja tagada seal ka heakorrastatud haljasmaa osakaal vähemalt 10% planeeritavate maade pindalast, samuti alasiseselt kergliiklusteede võrgustik. Üldplaneeringus on arengualadele antud suhteliselt vaba arengu võimalused ning täpsustatud arhitektuursed ja ehitustingimused on üldplaneeringus ette näha vaid olemasoleva miljöö säilimisega aladele. Kaebaja ei ole näidanud, kuidas võiks projekteerimistingimuste realiseerimine eeldatavalt ületada mõjuala keskkonnataluvust. Isegi kui Karjavälja tn 12 kinnistule ehitamiseks oleks koostatud uus detailplaneering, puudunuks keskkonnamõju strateegilise hindamise vajadus. 3
Väited, nagu ei pruugiks hoone sobituda ümbritsevasse miljöösse, on põhistamata, eriti kuna kõnealusel alal on keeruline rääkida väljakujunenud miljööst. Mustamäe linnaosa üldplaneering võimaldab vaidlustatud projekteerimistingimuste andmist, kuna esiteks uue ehitise sobivust saab võrrelda väljakujunenud keskkonna ja piirkonna hoonestuslaadiga ning üldplaneeringus on sätestatud kõnealuse ala üldised kasutus- ja ehitustingimused. Üldplaneering on projekteerimistingimuste andmiseks piisavalt detailne. Täpsed tingimused ehitise püstitamiseks määrataksegi EhS § 26 lg 4 kohaselt kindlaks projekteerimistingimustega. Üldplaneeringust tulenevate tingimuste all on silmas peetud üldplaneeringus kehtestatud maakasutus- või ehitustingimusi. Pole mingit alust arvata, et kavandataval tegevusel võiks olla oluline keskkonnamõju, mis tähendab, et keskkonnamõju strateegiline hindamine ei olnuks vajalik ka detailplaneeringu koostamise korral. Ühe kaupluse ehitamine ei kuulu KeHJS § 6 lg-tes 1 või 2 nimetatud tegevuste hulka ning sellega ei muudeta ka üldplaneeringut. Sisutud on kaebaja väiteid, mille järgi vaidlustatud haldusaktiga kujundatakse ümber varem kehtinud detailplaneeringut. Kõnealune detailplaneering on Karjavälja tn 12 kinnistu osas kehtetuks tunnistatud. Asjaolust, et üldplaneering ei viita otseselt võimalusele ehitada kauplusehooneid projekteerimistingimuste andmise läbi ilma detailplaneeringut koostamata, ei kujuta endast üldplaneeringu ümberkujundamist. Vaidlustatud haldusakti kohase lahenduse linnaruumiline mõju on varasemas detailplaneeringus kavandatuga võrreldes väiksem. Ehitada võib madalama hoone, mis tähendab väiksemat kasutuskoormust kinnistule, sh eeldatavalt väiksemat autoliiklust. Varasema detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise ja projekteerimistingimuste andmisega ei muutunud olemuslikult maakasutus, sest ka kehtetuks tunnistatud detailplaneering võimaldas kaubanduspindade rajamist, täpsemalt hoone kaks alumist korrust olid ette nähtud enamjaolt 4
lg 5 kohaldamise eelduseks olevad tingimused olid täidetud.
§-s 141 on sõnaselgelt ette nähtud igaühe õigus vaidlustada avalikes huvides detailplaneeringu kehtestamise otsust. Avalikes huvides kaebuse esitamise õigus on erand, mille kohaldamisala ei saa analoogia alusel laiendada seadusandja maha märgitud piiridest kaugemale.
§-st 141 ega ka seaduse üldisest ülesehitusest ei saa järeldada, et seadusandja oleks soovinud allutada avalikes huvides teostatava kaebeõiguse andmise teel avalikkuse kontrollile igasuguse detailplaneeringu kohustusega alale jääva krundile ehitusõiguse andmist puudutava tegevuse. Nii ei saaks avalikes huvides vaidlustada kehtiva detailplaneeringuga vastuolus olevat ehitusluba, kuigi vastuolule detailplaneeringuga saaks ehitusloa vaidlustamisel edukalt tugineda isik, kelle subjektiivseid õigusi asjaomane ehitusluba rikub. Iseenesest on tõsi, et ehitustegevuse vastu detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel on suur avalik huvi, kuna sellise ala ruumilise planeerimise tulemus on igapäevaselt tajutav suurele hulgale inimestest ning võib mõjutada nende elukvaliteeti või väljakujunenud harjumusi. Teatud haldusotsustuse suur avalik mõju iseenesest ei nõua aga võimalust vaidlustada otsust avalikes huvides. Avalikkuse kontroll halbade haldusotsuste üle saab toimida ka muul moel, eeskätt demokraatlike protsesside kaudu. Projekteerimistingimuste vaidlustamine avalikes huvides ei ole seaduse kohaselt lubatud isegi juhul, kui projekteerimistingimustega ehitusõiguse andmise eesmärgiks oli detailplaneeringu koostamise vältimine või kui üldplaneering ei võimalda konkreetsel juhul
Avalikes huvides kaebuse esitamise õigust ei saa tuletada sellest, et varasema detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise ja projekteerimistingimuste andmise tulemuseks on varasemast põhjaliku menetluse tulemusena kehtestatud detailplaneeringust hälbiv ehitusõiguse andmine. Seadus ei näe ette võimalust vaidlustada avalikes huvides krundi ehitusõiguse määramist kui sellist, vaid ehitusõiguse määramist saab sel moel vaidlustada vaid juhul, kui see on otsustatud detailplaneeringu kehtestamisel. Ilmselt olnuks mõeldav käesolevas kaebuses esitatud sisulistele argumentidele tuginedes vaidlustada varasema detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist, lähtudes kohtupraktikast, mis samastab detailplaneeringu muutmise uue detailplaneeringu kehtestamisega. Selle vaidluse kaebaja ka ette võttis, ent see lõppes menetluse lõpetamisega kaebetähtaja rikkumise tõttu. Praeguses asjas vaidluse all olevat olukorda ei saa samastada ka varasema detailplaneeringu muutmisega, sest see otsustati ära juba linnavolikogu 21.03.2019 otsusega nr 47 ja selle vaidlustamise võimalused on kaebaja jaoks ammendunud. Kolmas isik on esitanud taotluse mõista kaebajalt välja 5085 euro suurune menetluskulu, mis vastab esitatud taotluse ja sellele lisatud arvete kohaselt õigusabikulule 44 advokaadi töötunni 5
lg 5 kohaldamise eeldustega, ent kaebus ei olnud detailide osas kuigi mahukas, määruskaebuse menetluses ning oma täiendavates seisukohtades märkis kaebaja vähe uut ning ka kolmanda isiku seisukohad on põhimõtteliselt läbi menetlusdokumentide kordunud. Neil asjaoludel näib kokku 44-tunnise mahuga õigusabikulu mõnevõrra ülepaisutatud. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 8. ALTAM Konsultatsioonide OÜ palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus. Halduskohus kohaldas vääralt
§-i 141 ja § 125 lg-t 5. Vaidlustatud haldusakt tähendas sisuliselt uue detailplaneeringu kehtestamist (Karjavälja tn 12 kinnistu suhtes anti ehitusõigus) olukorras, kus oleks pidanud läbi viima detailplaneeringu menetluse. Detailplaneeringu „varjatud muutmist“ peab saama vaidlustada ka avalikes huvides.
lg 5 eelduste täidetuse kontroll ei eelda kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist. Kaebaja jääb varem esitatud seisukohale, et viidatud normi kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Projekteerimistingimuste avalikes huvides vaidlustamise võimalusele on viidatud halduskohtu 09.09.2019 määruses nr 3-19-1627. Kaebajalt võeti võimalus olla kaasatud asja menetlusse, sh esitada kaebus projekteerimistingimuste andmise otsuse peale. Kohtud leidsid ka asjas nr 318-835, et õigusvastaselt väljastatud ja piisavalt kaalumata projekteerimistingimused tuleb tühistada.
lg-t 2 ja § 125 lg-t 5 ei saa kasutada „skeemina“ ebasobivast detailplaneeringust vabanemiseks ning projekteerimistingimuste kaudu sobiva ehitusõiguse saamiseks, läbimata seejuures kohast ja avalikkust kaasavat planeerimismenetlust. See oleks vastuolus
lg-ga 7, § 124 lg-ga 4 ja hea halduse põhimõttega.
lg-t 5 tohib kohaldada vaid väga erandlikul juhul ja kõigi selles sättes toodud eelduste täitmise korral. Kui apellatsioonkaebus jääb sisuliselt rahuldamata, tuleb vähendada kaebajalt kolmanda isiku kasuks väljamõistetud menetluskulude suurust. Halduskohtu otsus on selles osas nõuetekohaselt motiveerimata. 9. Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega. Kuigi ka projekteerimistingimustega antakse ehitusõigus, teeb seadusandja projekteerimistingimustel ja detailplaneeringul selget vahet. Projekteerimistingimused saab anda vaid
lg-s 5 sätestatud tingimustel.
näeb avalikes huvides kohtusse pöördumise õiguse ette vaid detailplaneeringu puhul ja seda õigust ei saa meelevaldselt laiendada projekteerimistingimuste vaidlustamisele.
lg 1 p 1 järgi on linnades kui asustusüksustes hoone püstitamiseks üldjuhul nõutav detailplaneeringu koostamine.
lg 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata projekteerimistingimuste alusel püstitada olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda (sh hoonestuslaadi) ning üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused (sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused) ning ehitise püstitamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. 13. HKMS § 44 lg 1 järgi võib isik pöörduda kaebusega halduskohtusse üksnes enda subjektiivsete õiguste kaitseks. Teise isiku õiguse või avaliku huvi kaitseks võib HKMS § 44 lg 2 kohaselt kohtusse pöörduda vaid seaduses sätestatud juhul.
sätestab, et igal isikul on õigus detailplaneeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks pöörduda kohtusse 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest, kui ta leiab, et otsus on vastuolus avaliku huviga või kui otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. 14. Ringkonnakohus on varem korduvalt leidnud ja jääb ka praeguses asjas seisukohale, et
lg 5 alusel antud projekteerimistingimusi ei ole võimalik vaidlustada avalikes huvides.
näeb avalikes huvides kaebuse esitamise ette detailplaneeringu kehtestamise otsuste vaidlustamise puhul ning selles sättes viidatud erandlikku kaebeõigust ei saa laiendada projekteerimistingimuste vaidlustamisele (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 25.02.2019 otsus nr 3-17-2721, p-d 10–11; 18.04.2019 otsus nr 3-18-1141, p 10; 25.04.2019 otsus nr 3-18-1117, p-d 12–13; 17.09.2019 otsus nr 3-18-506, p 17; 04.08.2017 määrus nr 316-489, p 9; 09.11.2017 määrus nr 3-17-2023, p 18; sama Tartu Ringkonnakohtu 10.10.2017 otsus nr 3-16-2611, p-d 21–23; vrd ka Riigikohtu 28.05.2020 määrus nr 3-19-1627, p 11).
alusel saab populaarkaebusega vaidlustada ka olemasoleva detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise otsust (s.o sisuliselt detailplaneeringu muutmise otsuse ehk detailplaneeringu muudetud kujul kehtestamise otsust; vt 11.11.2019 määrus nr 3-19-1434, p-d 9–14). Kõnealune vaidlus ei olnud aga kaebaja jaoks edukas – haldusasja nr 3-19-1434 menetlus lõpetati kaebetähtaja rikkumise tõttu. Otsus nr 47 Laki tn 25 detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise kohta on seega kehtiv haldusakt ja kõigile 7
lg 5 alusel välja antud projekteerimistingimuste vaidlustajateks naaberkinnistute omanikud. Ringkonnakohus pidas 25.02.2019 otsuses nr 317-2721 võimalikuks, et projekteerimistingimuste alusel rajatava hoone teistsuguse paiknemise korral võinuks riive kaebaja õigustele (sh seoses insolatsiooni ja müraga) olla väiksem või puududa sootuks (vt p-d 3 ja 13). Ka 19.06.2019 otsuses nr 3-18-835 arvestas ringkonnakohus
lg-s 5 sätestatud tingimuste täidetust hinnates mh kaebaja väiteid, et projekteerimistingimustega ettenähtud hoone rajamine riivab ebaproportsionaalselt tema privaatsusõigust ja vähendab insolatsiooni (Tallinna linn ei vaidlustanud apellatsioonkaebuses kaebaja õiguste riive võimalikkust, vt p-d 3 ja 7).
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.