Obsah (8)

§ 271§ 108§ 8§ 20§ 292§ 101§ 113§ 197

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Liisi Vernik Otsuse tegemise aeg ja koht 13.02.2020.a Tallinn Tsiviilasja number 2-18-120685 Tsiviilasi Xxx Xxx xxx hagi Mööblimeister OÜ

) § 291 lg-le 1 läksid sellega seoses hagejale üle ka kõik üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Kostjat teavitati sellest kirjalikult. Kostja ei ole täitnud oma kohustust üüri- ja kommunaalteenuste eest tasumise osas. Kostja põhivõlgnevus hageja ees koosneb kahest üüri- ja kuuest kommunaalteenuste arvest. Kokku on tasumata üüriarvete summa 3 773,17 eurot (koos käibemaksuga) ning kommunaalteenuste arvete summa 3 597,25 eurot (koos käibemaksuga). Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse summas 7 370,42 eurot, viivise 13.12.2018 seisuga 602,16 eurot ning viivise arvestusega 0,05% põhivõlgnevuselt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest alates 14.12.2018 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. 2 Kostja vastus Kostja palus jätta hagiavalduse täies ulatuses rahuldamata. 26.04.2016 sõlmitud lepingu p 1.1 kinnitab hageja väidet, et üüripinna suurus oli 485 m². Lepingu p 2.2 kohaselt on üüri suuruseks 1455 eurot, millele lisandub käibemaks. Seega on üüri maksumus koos käibemaksuga 1746 eurot. Hageja esitatud arved on aga summas 2166 eurot, s.o 420 eurot üle. Hageja kinnitab, et arvest nr 182297 on makstud 558,83 eurot. Seega õigest summast on tasumata 1187,17 eurot. Kokku on tasumata 2933,17 eurot. Kommunaalteenuste arved õigete ruutmeetrite, s.o 485 m² eest on nr 182083, 182470, 182829 kokku summas 520 eurot. Ülejäänud arved on esitatud ruutmeetrite eest, mida lepingus ei ole ja seetõttu ei kuulu ka maksmisele. Hageja ei ole tõendanud arvete esitamise aluseks olevate teenuste osutamist ja nende suuruseid, kuigi kostja on neid korduvalt küsinud. Arvetel on eri kuudel erinevad koefitsendi hinnad ja erinevad üldhinnad ja nt nendel arvetel, mis ei ole esitatud kostja üüripinna kohta, on lisatud igakuiselt üldvesi või veekadu arvestatavas summas mai 32,52 eurot, juuni 83,58 eurot, juuli 96,13 eurot. Võttes arvesse, et selles hoones oli umbes 20 rentnikku ja kõigilt küsiti sama summa (arvel on märgitud kogus 1, mitte ei ole korrutatud koefitsendiga), siis järelikult oli veekulu/kadu juulis 1922,6 eurot, mis omakorda teeb vee ja kanalisatsiooni hinnaga 4,44 jagatuna teeb 433 m² veekulu. Seejuures oli see veekulu igakuine. Lisaks eeltoodule on samas kuus esitatud arved erinevate koefitsentidega sama kulu eest (arve 182829 heakord jm on koefitsendiga 0,056, kuid arve 182828 on seesama kulurida koefitsendiga 0,

1. Juunis on seesama koefitsent vastavalt 0,041 ja 0,029). Kõik see annab aluse arvata, et need arved on koostatud suvalistel alustel ja ei vasta tegelikele kuludele. Kostja on tasunud tagatisraha summas 1455 eurot, mis tasaarvestab enamuse põhjendatud üüri ja kommunaaltasude kulud. Kohtu põhjendused
2. Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.
3. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. 3
4. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja ja xxxx xxx 26.04.2016 sõlminud äripinna üürilepingu, milles xxxx xxx oli üürileandjaks ja kostja üürnikuks (üürileping dtl 28- 31). Vastavalt lepingule anti kostja kasutusse xxxx hoone esimesel korrusel paiknev üüripind suurusega 485 m² (lepingu p 1.1). xxxx xxx võõrandas
5. aastal üürilepingu eseme hagejale ning kostjat on sellest teavitatud (dtl 32-35). Seega läksid vastavalt võlaõigusseaduse (

) § 291 lg-le 1 hagejale üle ka kõik üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. 4.

§ 271

sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 108

lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Hagiavalduse kohaselt on kostjal tasumata kaks üüriarvet, s.o arve nr xxx summas 2166 eurot (koos käibemaksuga), mis on tasutud osaliselt ja millest on tasumata 1607,17 eurot (koos käibemaksuga) ning arve nr 181915 summas 2166 eurot (koos käibemaksuga) (arved dtl 49, 52). Kostja ei ole esitanud tõendeid ega vastuväiteid, et nimetatud arved hagis märgitud summades oleksid tasutud. Üürilepingu p 2.2 kohaselt olid pooled kokku leppinud üüri suuruseks 3 eurot/m² ehk 1455 eurot ilma käibemaksuta. Esitatud üüriarvetel kajastub lisaks lepingus märgitud üüritud pinnale (s.o 485 m²) veel täiendavalt pind suurusega 350 m² hinnaga 350 eurot. Arves on viidatud samale üürilepingule. Kuigi allkirjastatud üürilepingust ei nähtu täiendava pinna üürile andmist, siis ei ole kostja käesoleval juhul esitanud vastuväiteid, et täiendavat pinda kasutati. Vastupidiselt on kostja 24.09.2019 eelistungil selgitanud, et täiendavat pinda kasutati, aga ei osanud öelda, millises suuruses. Hageja on viidanud eelistungil suulisele kokkuleppele. Kohus selgitab, et leping sõlmitakse

§ 8lg 1 ja § 9 järgi vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel. Ts

ÜS § 68 lg 3 kohaselt on kaudne selline tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg.

§ 20lg 1 lubab nõustumust (aktsepti) lepingu sõlmimiseks väljendada mh ka teoga.

Kohtu hinnangul on kostja oma varasema käitumisega näidanud, et aktsepteerib üüriarvetel näidatud tingimusi (s.h täiendava pinna suurust ja selle maksumust), tasudes varasemad üüriarved. Hageja on esitanud kohtule hageja poolt kostjale ajavahemikus 01.05.201730.04.2018 esitatud arved nr 170843, 170907, 171241, 171437, 171439, 171646, 171841, 171843, 172048, 172235, 172237, 172488, 172678, 172680, 172900, 173101, 173103, 173368, 173557, 173559, 173820, 174013, 174015, 174197, 174199, 180134, 180356, 180538, 180540, 180737, 180912, 180914, 181167, 181341, 181342, 181545, 181712 ja 181713 ning märkinud, et tegemist on arvetega, mis on hageja poolt esitatud ja kostja poolt tasutud täpselt samal alusel ning täpselt samade teenuste eest ühe aasta jooksul enne neid arveid, mis on käesolevas tsiviilasjas vaidlusalused (dtl 139-177). 4 Samuti on hageja esitanud pangakonto väljavõte (ajavahemikus vastavalt 20.06.201728.06.2018 ja 12.07.2017-04.07.2018), millelt nähtub eelnimetatud arvete tasumine kostja poolt (dtl 179182). Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et kostja on hagejalt üürinud täiendavalt pinna suuruses 350 m². Hageja on omakorda esitanud täiendava üüripinna eest kostjale üüriarveid täpselt ühesuguses summas, regulaarselt ja pikema perioodi jooksul ning kostja on neid ka ilma vastuväideteta tasunud. On äärmiselt väheusutav, et kostja oleks seda teinud juhul, kui selline poleks olnud üürileandja ja üürniku vaheline kokkulepe. Kostja väide selle kohta, et arveid ei olnud võimalik koguaeg üle kontrollida, on asjakohtu. Samuti on tõendamata kostja väited selle kohta, et üüripind oli amortiseerunud ja sealt sadas vihma läbi. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et nimetatud puudused oleks esinenud ning et puuduste tõttu ei oleks ta saanud üüripinda kasutada või et ta oleks nimetatud puudustest hagejat teavitanud. Kohus ei pea vajalikuks täiendavalt hinnata hageja poolt esitatud tõendina xxxx töö nr xxx „Hoone raudbetoonkonstruktsioonide uuringud (aadress: xxxx ja xxxx, xxxx) (dtl 106-132)“ ega ka ruumide plaani (dtl 183). Nimetatud tõendid ei oma asja lahendamisel tähtsust ega tõenda täiendavalt kostja poolt ruumide kasutamist. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja nõue üüri väljamõistmiseks on põhjendatud ning kostjalt tuleb välja mõista tasumata üür summas 3773,17 eurot. 5. Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka tasumata kommunaalteenuste eest kokku summas 3597,25 eurot, s.o mai 2018, juuni 2018 ja juuli 2018 kõrvalkulud. Kostja on esitanud vastuväite kulude arvestuse osas ning kinnitanud, et kõrvalkulude eest on kostjal hagejale tasumata.

§ 292

lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu p-s 2.3 on pooled kokku leppinud, et lisaks üürile on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale kõrvalkuludena elektri, vee ja kanalisatsiooni kasutamise eest vastavalt tarbimisele arvestite näitude ning xx-i xxxx ja xxx-i xxxx avalikustatud hinnakirjade alusel. Samuti on üürnik kõrvalkuludena kohustatud tasuma üürileandjale kütte eest ja hoone üldpindade koristamise, üldelektri ja üldkütte ning kinnistu hoolduse ja valgustuse ning prügiveo eest proportsionaalselt, lähtudes üüritava pinna suurusest hoone üüripindade suhtesse. Mai 2018 kõrvalkulude kohta üüripinna eest 350 m² on hageja esitanud kostjale arve nr 182082 summas 1175,05 eurot (koos käibemaksuga). Arvest nähtub tasu elektri eest, vee 5 eest, prügiveo eest ning heakorra, halduse, tehnosüsteemide hoolduse eest (dtl 50). Samuti on mai perioodi eest kostjale esitatud üüripinna eest 485 m² arve nr 182083 summas 136,51 eurot (koos käibemaksuga) prügiveo ning heakorra, halduse, tehnosüsteemide hoolduse eest (dtl 51). Juuni 2018 kõrvalkulude kohta üüripinna eest 350 m² on hageja esitanud kostjale arve nr 182469 summas 1099,14 eurot (koos käibemaksuga). Arvest nähtub tasu elektri eest, vee eest, prügiveo eest ning heakorra, halduse, tehnosüsteemide hoolduse eest (dtl 53). Samuti on juuni perioodi eest kostjale esitatud üüripinna eest 485 m² arve nr 182470 summas 160,39 eurot (koos käibemaksuga) prügiveo ning heakorra, halduse, tehnosüsteemide hoolduse eest (dtl 54). Juuli 2018 kõrvalkulude kohta üüripinna eest 350 m² on hageja esitanud kostjale arve nr 182828 summas 803,06 eurot (koos käibemaksuga). Arvest nähtub tasu elektri eest, vee eest, prügiveo eest ning heakorra, halduse, tehnosüsteemide hoolduse eest (dtl 55). Samuti on juuli perioodi eest kostjale esitatud üüripinna eest 485 m² arve nr 182829 summas 223,10 eurot (koos käibemaksuga) prügiveo ning heakorra, halduse, tehnosüsteemide hoolduse eest (dtl 56). Kohus selgitab, et üksnes arve esitamine ei tõenda arves märgitud kulude olemasolu ja suurust. Kohus on 24.09.2019 toimunud eelistungil teinud hagejale ettepaneku esitada nõude alusdokumendid ning välja tuua, kuidas summad olid üürnike vahel jaotunud. Samuti on kohus selgitanud tõendamiskoormist 14.05.2019 kirjaga (dtl 86-88). Kohus selgitab täiendavalt, et hagejal tuli seega tõendada, kui suured olid tervikuna kommunaalkulud selles ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Samuti oli hageja kohustus ära näidata ja tõendada, kuidas jagunevad kulud üürnike vahel ehk kuidas on saadud summa, mida kostja peab vastavalt oma üüritud pinna suurusele maksma. Hageja on ise kinnitanud, et kinnistul oli mitu üürniku. Hageja poolt esitatud dokumentidest nähtuvalt on xxx xxxx mai 2018 eest esitanud hagejale xxxx veetarbimise kohta (s.o veevarustus ja heitvee ärajuhtimine) arve summas 2090,45 eurot (dtl 231), juuni 2018 eest arve summas 1357,44 eurot (dtl 233) ning juuli 2018 eest arve summas 1173,22 eurot (dtl 234). Nimetatud arvetest nähtub, et xxx xxxx müüb hagejale vett hinnaga 4,04 eurot/m

1. Hageja poolt kostjale esitatud arvetel on märgitud hinnaks aga 4,44 eurot/m
2. See, et kostja on varasemalt aktsepteerinud nimetatud hinda tasudes hageja poolt esitatud varasemaid arveid, ei tähenda, et ta ei võiks viidatud arveid vaidlustada. Kohus on seisukohal, et kommunaalteenuste eest maksmine saab toimuda samade ühikuhindade alusel, mis hagejale esitatakse. Samuti märgib kohus, et hageja ei ole esitanud täiendavaid dokumente, millest nähtuks, mis alusel ja kuidas veetarbimist üürnike vahel arvestatakse. Samas ei ole aga hageja esitanud andmeid ega tõendeid, mis ulatuses kostja vett tarbis. Samuti on hageja esitanud tõendina 04.06.2018, 03.07.2018 ja 16.08.2018 xxxx xxx arved summas 70,52 eurot, 76,31 eurot ning 70,52 eurot (s.o konteineri laenutamine, tühjendamine) (dlk 237-239) ning xxxx arved olmejäätmete äraveo eest aadressilt xxxx 303 eurot, 260 eurot ning 275,75 eurot (dtl 240-242). 6 Kostjale esitatud arvetel on märgitud prügiveo hinnaks 360 eurot, mis on arvestatud koefitsiendiga 0,029 ja 0,
3. Seega ei vasta kostjale esitatud arvetel märgitud hind hagejale esitatud teenuse osutaja hindadega. Hageja ei ole esitanud kohtule täiendavaid tõendeid, kuidas on jaotunud üürnike vahel nimetatud teenuse eest tasumine. Samuti märgib kohus, xxxx xxx-i poolt esitatud arvetest ei nähtu, millise aadressi prügiveo eest need on esitatud. Kohtu hinnangul ei ole asjakohane ka hageja poolt esitatud xxxx xxx arve, kuna nimetatud arves on märgitud teenusekohaks xxxx ning arve on esitatud augusti 2019 eest (dtl 235236). Üüripinnaga seotud alusdokumente ega alusarveid seoses elektritarbimisega ei ole hageja esitanud. Arvetel märgitud heakorra, halduse, tehnosüsteemide hoolduse eest märgitud summade kujunemist ei ole hageja selgitanud ega tõendanud. Hageja ei ole välja toonud m.h ka lepingus märgitud üüritava pinna suuruse suhet hoone üüripindade suhtes. Kuna hageja ei ole tõendanud nõude aluseks olevaid asjaolusid (s.h kuidas ja mis alusel olid üürnike vahel kulud jaotatud ning samuti on osade kulude osas esitamata arved, mida teenuspakkujad on hagejale esitanud), siis ei saa kohus kontrollida ka kostjale esitatud arvete õigsust. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja nõue kommunaalkulude osas põhjendatud ja kohus jätab hagi selles osas rahuldamata.
4. Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka viivise seisuga 13.12.2018 summas 602,16 eurot.

§ 101

lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.

§ 113

lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Lepingu p 2.4 kohaselt kohustub üürnik arve või sellest osa mittetähtaegselt tasumisel tasuma üürileandjale viivist 0,05 % päevas õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Hageja on kohtule esitanud hagis ka viivisearvestuse (dtl 57). Viivisearvestusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et hageja on õigustatult arvestanud viivist. Kostja olles üüri tasumisega viivituses, pidi arvestama viivise rakendumisega. Kuna kohus ei 7 rahuldanud hageja nõuet aga täies ulatuses, siis ei ole ka viivis täies ulatuses põhjendatud. Arvestades võlgnevuse suurust peab kohus põhjendatuks viivist summas 326,80 eurot (s.o viivis tasumata üürilt). 7. Üürilepingu p 2.5 kohaselt tuli kostjal tasuda oma kohustuste täitmise tagamiseks tagatisraha, mis vastab ühe kuu üürile ja ühe kuu eeldatavatele kõrvalkuludele. Kostja on vastuses märkinud, et on tasunud tagatisraha summas 1455 eurot. Hageja on nimetatut oma 29.05.2019 esitatud dokumendis kinnitanud.

§ 197

lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Seega tasaarvestab kohus hageja viivise nõude ja osaliselt ka põhinõue ning kostjalt kuulub välja mõistmisele põhinõue summas 2644,97 eurot.

1. Hageja on palunud välja mõista ka viivise 0,05 % päevas alates 14.11.2018 kuni põhinõude täitmiseni. TsMS § 367 järgi viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Eeltoodu alusel kuulub kostjalt väljamõistmisele viivis 0,05% päevas põhinõudelt alates 14.12.2018 kuni põhinõude kohase täitmiseni.
2. Tuginedes eeltoodule kuulub hageja hagiavaldus rahuldamisele osaliselt. Kostjalt tuleb välja mõista põhivõlgnevus summas 2644,97 eurot ning alates 14.11.2018 viivis 0,05% päevas põhinõudest kuni põhinõude kohase täitmiseni. Menetluskulud
3. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kuikohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda.
4. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kuna kohus jätab 8 menetluskulud poolte endi kanda, siis ei määra kohus kindlaks ka menetluskulude rahalist suurust. /allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik 9