KOHTUMÄÄRUS Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Toomas Ventsli Kohtujurist Allar Kirikmäe Määruse tegemise aeg ja koht 08. veebruar 2021. a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn Tsiviilasja numbe

) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

§ 156

lg 1 järgi on juurdepääsu määramise eelduseks juurdepääsu puudumine avaldaja kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt.

§ 156

lg 1 ls 4 kohaselt tuleb arvestada juurdepääsu määramisel koormatava kinnisasja omaniku huve. Juurdepääsu määramise eelduseks on juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt ka RKTKm 3-2-1-170-12, p 10). Kohus valib määratava juurdepääsu maakorralduslikult võimalike juurdepääsuteede seast. Kohus valib juurdepääsutee, arvestades juurdepääsu taotleja huvisid ja teiste omanike huvisid. 9. Avaldajale kuulub Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr x kantud kinnisasi (katastritunnus x:x:x, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, aadress x, X, pindala 5,23

1. ha)(X kinnistu). Avaldaja kinnisasja naaberkinnisasjad on järgmised: 1) M Pile kuuluv Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr x kantud kinnisasi (katastritunnus x:x:x, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, aadress Harju maakond, LääneHarju vald, X küla, X, pindala 2,77 ha, katastritunnus x:001:x, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, aadress Harju maakond, Lääne-Harju vald, X küla, X, pindala 11,01
2. ha)(X kinnistu); 2) K Mi ja M Mi ühisomandis olev Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr x kantud kinnisasi (katastritunnus x:001:x, sihtotstarve elamumaa 100%, aadress Harju maakond, Lääne-Harju vald, X küla, X, pindala 4974,0 m2) (X kinnistu); 3) Ene Si ja ühisomanike A V , A L ja E A kaasomandis on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr x (katastritunnus x:001:x, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, aadress Harju maakond, Lääne-Harju vald, X küla, X, pindala 10,14
3. ha)(X kinnistu). Kinnisasjade omandiõigused ja koosseisud on tõendatud kinnistusraamatu väljatrükkidega. Avalikult kasutatav tee, millelt avaldaja soovib juurdepääsu, on riigile kuuluv kõrvalmaantee x XMe tee (registri nr x), mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr x (katastritunnus x, sihtotstarve transpordimaa 100%, aadress Harju maakond, Lääne-Harju vald, Me küla, x, pindala 7,34
4. ha)(X-Me tee). 7

§ 156lg 1 mõistes avalik tee.

Avaldaja on pidanud võimalikuks alternatiivse võimalusena X-Me teelt juurdepääsu määramist üle X kinnistu ja X kinnistu katastriüksuse tunnusega x:001:x (II kd, tl 111). X kinnistul asuva juurdepääsutee osas on avaldaja ja M Pi sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt on X kinnistu igakordsel omanikul luba tasuta liigelda jalgsi ja sõidukitega üle X kinnisasja juurdepääsuks avalikule X-Me teele. R Rle kuulub Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr x kantud kinnisasi (katastritunnus x:x, sihtotstarve elamumaa 100%, aadress Harju maakond, Lääne-Harju vald, X küla, X, pindala 5485,0 m2) (X kinnistu). Kui kohus määraks juurdepääsu üle X kinnistu X kinnistuga piirneva osa, mööduks juurdepääs X kinnistul asuvast elamust liiga lähedalt, mis ei võimaldaks juurdepääsu mõistlikult kasutada ning ilmselt koormaks X kinnistu omanikku ülemääraselt. Juurdepääsu liigne lähedus X kinnistul asuvast elamust nähtub Maa-ameti geoportaali kaardirakenduse väljatrükkidelt. Ühtlasi oli see nähtav vaatlusel (II kd, tl 168). Kui kohus määraks juurdepääsu üle X kinnistu suunaga Vasalemma jõe poole, hakkaks juurdepääs osaliselt kulgema ranna või kalda piiranguvööndi ehituskeelu alas. Seetõttu ei ole juurdepääs võimalik maakorralduslikel põhjustel. Kohus ei kaalu seetõttu juurdepääsu määramist üle R Rle kuuluva X kinnistu. Eeltoodut arvestades kaalub kohus juurdepääsu määramist kahte alternatiivsesse asukohta: X teelt X kinnistule üle X kinnistu ja X kinnistu ning X-Me teelt X kinnistule üle X kinnistu ja X kinnistu. 10. Kohtu hinnangul ei piirne avaldajate kinnisasi üheski kohas avalikult kasutatava teega. Asjaolu nähtub Maa-ameti kaardirakendusest tehtud väljatrükist. X kinnistu, X kinnistu ja X kinnistu ei ole koormatud avaldajale kuuluva X kinnistu kasuks asjaõigusega, mille alusel oleks võimalik pääseda avalikult teelt avaldaja kinnisasjale. Asjaolu nähtub kinnistusraamatu registriosade väljatrükkidest. Avaldaja ei ole ise katkestanud oma faktilise teoga juurdepääsu. Kohus ei nõustu X kinnistu omanike seisukohaga, et X kinnistu moodustamine on käsitletav juurdepääsu katkestamisega X kinnistu endise omaniku poolt, sest X kinnistu eelmine omanik on ilmselt planeerimismenetluses jätnud oma õigused kaitsmata.

§ 156

lg 3 mõistes faktilise teona ei ole käsitletav planeerimismenetluses toimingute tegemine või tegemata jätmine. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et avaldajal on

§ 156

lg 1 alusel õigus nõuda naaberkinnisasjade omanikelt juurdepääsu enda kinnisasjale, sest ta ei ole oma faktilise tegevusega X kinnistule juurdepääsu katkestanud. 11. Kohus hindab alternatiivsete juurdepääsuteede maakorralduslikku võimalikkust ning kaalub avaldajate huvisid erinevate juurdepääsuteede alternatiivide osas. Kohtu hinnangul puuduvad üle X kinnistu ja X kinnistu juurdepääsu määramisel maakorralduslikud takistused. Maakorralduslikult ei ole kummalegi kinnistule tee ehitamine võimatu, seejuures ei esine keskkonnakaitselisi piiranguid, mis välistaksid kinnistutel liiklemise ja tee ehitamise. Avaldaja esitatud nn Vene armee 1940.a topograafilisel kaardil (I kd, tl 113) märgitud tee olemasolu kinnitavad Lääne-Harju valla esitatud 1947.a ja 1961.a topokaardid (II kd, tl-d 78-79). Samas kohas juurdepääsu kasutamist kinnitab ka olemasolev olukord, kuivõrd looduses on eristatavad juurdepääsu asukohas rohtukasvanud sõidujäljed (II kd, tl-d 162-163). Kohtu hinnangul saab avaldaja taotletud juurdepääsu asukohta pidada ajalooliseks juurdepääsuks. Samas nähtub kohtu hinnangul katastrikaardist 1978-1989 ja põhikaardilt 1994-2020, et juurdepääs X kinnistu maa-alale on 8

§ 156

lg 1 ls 4 kohaselt tuleb arvestada juurdepääsu määramisel koormatava kinnisasja omaniku huve. Juurdepääsu määramise eelduseks on juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt ka RKTKm 3-2-1-170-12, p 10). Kohus valib määratava juurdepääsu maakorralduslikult võimalike juurdepääsuteede seast. Kohus valib juurdepääsutee, arvestades juurdepääsu taotleja huvisid ja teiste omanike huvisid. X kinnistule lähim avalik tee on X tee. Avaldaja taotletud asukohta juurdepääsu määramisel oleks juurdepääsutee avaliku teeni ligikaudu 61 meetri pikkune (II kd, tl 109). Alternatiivne juurdepääsutee X-Me teelt X kinnistule kulgeks üle X kinnistu ja X kinnistu. Avaldaja taotletud asukohta juurdepääsu määramisel oleks juurdepääsutee avaliku teeni ligikaudu 267 meetri pikkune (II kd, tl 111). Avaldaja huvidele vastab üldjuhul tee, mis tagab kõige lühema juurdepääsu avalikule teele. Mida lühem on tee avaliku teeni, seda väiksemad on avaldaja kulud (sh võimalikud tee rajamise või korrashoiukulud) avaliku teeni jõudmiseks. Eeltoodut arvestades vastab avaldaja huvidele enim juurdepääs X teelt üle X kinnistu ja X kinnistu. X teelt X kinnisasjale pääsemiseks tuleks määrata juurdepääs esmalt üle X kinnistu ja seejärel üle X kinnistu. Avaldaja taotletud juurdepääs kulgeb üle X kinnistu edelapoolse nurga. Juurdepääsutee pikkuseks üle X kinnistu on ligikaudu 15 meetrit (II kd, tl 109). X kinnistu omanikud on vaielnud juurdepääsu määramisele vastu ja leidnud, et juurdepääs asuks X kinnistul asuva elumaja planeeritavale avatud terrassile ning elutoa akendele väga lähedal, pidev läbisõit vähendab oluliselt privaatsust ja mõjutab laste turvalisust, ei ole põhjendatud. Kohtu hinnangul ei kulge X kinnistul asuv juurdepääsutee mööda X kinnistu elumaja planeeritavast terrassist ja elutoa akendest. Juurdepääs läbib üksnes X kinnistu osa, mis on juba juurdepääsuteena kasutusel. Seejuures nähtub Maa-ameti geoportaali andmetest, et üle X kinnistu toimub juurdepääs X teele ka X kinnistult. See tähendab, et X kinnistule juurdepääsu määramine ei muuda oluliselt senist olukorda. Kohtu hinnangul on X kinnistu omanikud esitanud vastuväiteid tee määramisele üle X kinnistu. Kohus leiab, et X kinnistu omanikud saavad esitada vastuväiteid endi kinnistule juurdepääsu määramisele, kuid ei saa esitada vastuväiteid sellele, kui juurdepääs määratakse üle naaberkinnisasja omanikule kuuluva kinnisasja. Kohus märgib, et kui X ja X kinnistute omanikud lepiksid kokku X kinnistu koormamises teeservituudiga X kinnistu kasuks, ei eeldaks selline kokkulepe X kinnistu omanike nõusolekut. Seetõttu ei saa kohus arvestada X kinnistu omanike huvisid, mida võib riivata üle X kinnistule juurdepääsu määramine. Kohtu hinnangul ei riiva juurdepääsu määramine üle X kinnistu liigselt X kinnistu igakordsete omanike õigusi. Kohus arvestab sellega, et juurdepääsuks taotletav maa-ala ei ole X kinnistu omanike aktiivses kasutuses. Samuti ei kulge taotletav juurdepääs X kinnistul asuvatest hoonetest lähedalt mööda, mistõttu on riive privaatsusele minimaalne. Tee kasutamisest tuleneda võivaid negatiivseid mõjutusi on võimalik vähendada juurdepääsu kasutamise tingimuste määramisega. Kohus leiab, et X kinnistu suurust arvestades ei ole X kinnistu omanikel mesilastarude asukohtade muutmine liigselt koormav, kui ilmneb juurdepääsutee negatiivne mõju mesilaste pidamisele. Kohtu hinnangul ei anna avaldaja plaanitud kinnisasja kasutus alust eeldada, et liiklus kujuneb juurdepääsuteel intensiivseks ja toob kaasa naaberkinnisasjade omanike õiguste riive. X ja X kinnistud on hoonestatud, seejuures on X kinnistul asuv hoone ehitatud X kinnistu maa-ala läbinud teele. Seetõttu ei ole kohtu hinnangul võimalik juurdepääsu määramisel eeldada juurdepääsu jätkumist X kinnistul asunud senises ajaloolises asukohas. X kinnistu omanikud ei ole pidanud liigselt koormavaks juurdepääsu määramist avalikult teelt üle X kinnistu ja X kinnistu. Avaldajad on eelistanud juurdepääsu määramist üle X kinnistu. Kui kohus määrab juurdepääsu üle X kinnistu ja X 9

§ 156

lg 1 ei võimalda teeservituudi järgi õigustatud isikul nõuda tee kasutajalt tasu maksmist või kulutuste hüvitamist, ei ole välistatud X kinnistu omanike poolt nõuete esitamine X kinnistu omaniku vastu, kui X kinnistu asub kasutama X kinnistu kasuks asjaõigusega koormatud kinnisasja. Kohus on ülaltoodut arvestades seisukohal, et kahest alternatiivsest kohast on põhjendatud juurdepääsu määramine X teel X kinnistule üle X kinnistu ja X kinnistu. Kohus rahuldab avalduse ja määrab X kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavalt X teelt (teeregistri nr x) teelt üle X kinnistu ja X kinnistu. Kohus määrab juurdepääsutee pikkuseks X kinnistul 15 meetrit ja X kinnistul 15 meetrit. Juurdepääsu asukoht on märgitud kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel juurdepääsu tee telje koordinaatidega 1-7 (kohtumääruse lisa).

1. Avaldaja on taotlenud juurdepääsu määramist järgmistel tingimustel: tee laius on 4 meetrit (plaanidel märgitult 5 meetrit, vt II kd, tl-d 109, 111); juurdepääsu kasutamine aastaringselt jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega ilma massipiiranguteta; juurdepääsu määramine ilma tee ehitamise kohustuseta; avaldaja ei eelda, et X kinnistu omanikud teostavad teehooldust. X kinnistu omanikud on palunud määrata järgmised juurdepääsu tingimused, kui kohus määrab juurdepääsu üle X kinnistu: juurdepääsutee ehitada kõvapõhjaliseks läbipääsuteeks. Kõik tee ehituse ja korrashoiuga kaasnevad kulutused tuleb kanda avaldajal; tee laius on maksimaalselt 1,5 meetrit; keelata avaldajal tee kasutamine mootorsõidukitega, välja arvatud AM ja A kategooria mootorsõidukid; jätta teehoiukohustus avaldaja kanda. 13.
2. Menetlusosalised ei ole välja toonud asjaolusid, mis annaksid alust piirata juurdepääsu kasutamist ajaliselt ning arvuliselt. Kohtu hinnangul ei esine kohtu ette toodud asjaolude põhjal alust piirata juurdepääsu kasutamist ajaliselt. Samuti ei ole alust piirata juurdepääsu kasutamist arvuliselt. Kohus määrab, et juurdepääsu on õigus kasutada X kinnistu igakordsel omanikul, tema pereliikmel ja külalisel on õigus ööpäevaringselt, igapäevaselt, aastaringselt ja tähtajatult. 13.
3. Avaldaja on soovinud kasutada juurdepääsu igat liiki transpordivahenditega, millele ei ole kehtestatud massipiirangut. Avaldaja on põhjendanud massipiirangu määramata jätmist sellega, et praktikas ei ole võimalik sõidukit kaaluda ja massipiirangu seadmisel võivad tekkida vaidlused sõiduki massi üle. Samuti on avaldaja pidanud vajalikuks juurdepääsu määramist massipiiranguta, sest avaldaja on puudega inimene, kellel on raske jalgsi käia ja kotte käe otsas või seljas tassida. Lisaks ei ole avaldajal plaanis hakata määratavat juurdepääsuteed kasutama ebamõistliku intensiivsusega. Puudutatud isikud paluvad juurdepääsu määramisel üle X kinnistu keelata avaldajal tee kasutamine mootorsõidukitega, välja arvatud AM- ja A-kategooria mootorsõidukid.

§ 156

lg 1 järgi eeldatakse, et juurdepääsuõigus annab õiguse kasutada teed jalgsi, jalgrattaga või muul sellesarnasel viisil liikumiseks (vt ka V. Murumets.

§ 156

. –

kommentaar, lk 605, komm 3.3.2). Kui kohus määrab

§ 156

lg 1 alusel juurdepääsuõiguse, peab kohus määrama, milliste liiklusvahenditega on valitseva kinnisasja omanikul õigus teenivat kinnisasja kasutada. Juurdepääsuõigus peab andma valitseva kinnisasja omanikule tegeliku võimaluse oma kinnisasja kasutada. Samas ei tohi kohus määrata juurdepääsuõigust suuremas mahus, kui see valitseva kinnisasja omanikule kinnisasja kasutamiseks on vajalik. Kohus võtab arvesse, et juurdepääsuõiguse sisuks ei ole ehitamise eesmärgil valitsevale kinnisasjale pääsemine, sh valitsevale kinnisasjale 10

§ 147alusel.

Avaldaja ei ole toonud välja asjaolusid, millest nähtuvalt on X kinnistu kasutamiseks vajalik kinnisasjale pääseda C-kategooria veoautodega, põllu- või metsamajandamiseks kasutatava tehnikaga. Avaldaja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtub X kinnistu kasutamine majandusvõi kutsetegevuses, sh põllumajanduslikus tegevuses. Avaldaja peab X kinnistut elamumaaks ja soovib sellel taastada lagunenud puhkemaja ja abihoone. Kohtu hinnangul nähtub avaldaja poolt väljatoodust, et avaldaja soovib kinnistut kasutada elamiseks. Kohtu hinnangul on selleks, et maapiirkonnas asuval kinnisasjal püsivalt elada, vaja kinnisasjale juurdepääsu, mida saab kasutada jalgsi, kergliiklusvahenditega ning mootorsõidukitega, mille lubatud täismass ei ületa 7500 kilogrammi. Sellise massipiiranguga on hõlmatud A-, B- ja C1-kategooria mootorsõidukid, mis tagab püsiva juurdepääsu kinnisasjale ja kinnisasja kasutamise võimaluse. Lisaks on vajalik kinnisasja teenindavate mootorsõidukite ligipääs, milleks üldjuhul on jäätmeveoks, reovee purgimiseks ja kinnisasjal asuvate elamute kütmiseks vajava küttematerjali vedamiseks kasutatavad mootorsõidukid. Avaldaja ei ole välja toonud, et lisaks kohtu osundatud veoautodele on vajalik kinnisasja kestev teenindamine mõne muu eriotstarbelise mootorsõidukiga. X kinnistu omanikud on pidanud võimalikuks juurdepääsu AM- ja A-kategooria mootorsõidukitega. Kui maapiirkonnas asuvat kinnisasja kasutatakse elamiseks, on kohtu hinnangul vajalik sellele ligi pääseda vähemalt sõiduautoga. Kohtu hinnangul ei võimalda puudutatud isikute osundatud kategooria sõidukitega juurdepääs X kinnistu igakordsel omanikul oma kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada. Kohus määrab eeltoodut arvestades juurdepääsu tingimuse, mille kohaselt tohib juurdepääsu kasutada jalgsi, kergliiklusvahenditega, mootorsõidukite, autorongide ja masinrongidega, mille lubatud täismass ei ületa 7500 kilogrammi ning kinnisasja teenindavate sõidukitega, mida kasutatakse jäätmeveoks, reovee purgimiseks ja kinnisasjal asuvate hoonete kütmiseks vajaliku küttematerjali kohale toomiseks. Tee kasutamise massipiirangu järgimise kohustus on X kinnistu igakordsel omanikul. Mootorsõidukite lubatud täismassi väljaselgitamine ei ole X kinnistu igakordsele omanikule liigselt koormav. Massipiirang on määratud laias vahemikus, hõlmates muuhulgas A-, B- ja C1-kategooria mootorsõidukeid, et massipiirangu juhuslik ületamine ei ole tõenäoline. Kuivõrd avaldaja on soovinud kinnisasjale juurdepääsu määramist eelkõige selleks, et seda ise kasutada, on tal võimalik välja selgitada enda kasutatava sõiduki suurim lubatud täismass ning järgida kehtestatud massipiirangut. Seetõttu ei anna avaldaja väide, mille kohaselt ei ole praktikas sõidukit võimalik kaaluda, alust massipiirangu määramata jätmiseks. X kinnistu igakordsel omanikul on võimalik kinnisasjale pääsemiseks kasutada muuhulgas B- ja C1kategooria mootorsõidukeid, mistõttu ei ole avaldajal vaja avalikult teel X kinnistule üle X kinnistu liikuda jalgsi ega tassida kotte käe otsas ega seljas. Seetõttu ei anna massipiirangute kehtestamata jätmiseks alust avaldaja väljatoodud vajadus hoida oma vara, sh parkida isiklikke sõidukeid oma kinnistul, sest avaldaja on avaldaja on puudega inimene, kellel on raske jalgsi käia ja kotte käe otsas või seljas tassida. 13.3. Avaldaja on soovinud juurdepääsu määramist ilma tee väljaehitamise kohustuseta. X kinnistu omanikud on taotlenud, et juurdepääsutee ehitatakse kõvapõhjaliseks läbipääsuteeks.

§ 156

lg 1 alusel juurdepääsu määramine ei eelda, et juurdepääsu asukohta tuleb rajada tee, mis on ehitusseadustiku mõistes ehitis (EhS § 3 lg 1). Kui avalikult teelt kinnisasjale pääsemiseks on võimalik kasutada teed, mis ei ole rajatis (KeÜS § 33 lg 2 mõistes rada) ja tee kui rajatise ehitamata 11

§ 172

lg 2 sätestab, et reaalservituut ei või teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega. Reaalservituudi kohta sätestatu rakendub kohtu hinnangul ka

§ 156

lg 1 alusel määratud juurdepääsuõiguse kohta.

§ 156

lg 1 alusel saab panna teeniva kinnisasja omanikule kohustusi tegudeks, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega.

§ 156

lg 1 sätestab teeniva kinnisasja omaniku hoidumiskohustuse, mille põhisisuks on mitte takistada valitseva kinnisasja omanikku pääseda üle teeniva kinnisasja. Tee ehitamine ei ole eeltoodut arvestades teeniva kinnisasja omaniku kohustus. Tee on kohustatud oma kulul välja ehitama valitseva kinnisasja omanik. Teeniva kinnisasja omanikul on kohustus mitte takistada valitseva kinnisasja omanikku tee ehitamisel. Eeltoodut arvestades määrab kohus juurdepääsu tingimuseks, et X kinnisasjal asuva tee ehitamise kohustus on X kinnisasja igakordsel omanikul. 13.4. X kinnistu omanikud on soovinud, et juurdepääsutee ehitatakse kõvapõhjaliseks läbipääsuteeks. Avaldaja ei ole välja toonud tingimusi, millele tee ehitamise korral tee peab vastama. Kohus leiab, et eratee ehitamise kvaliteedi nõuded määrab tee omanik. X kinnistu omanikud ei ole sõnaselgelt välja toonud, millistele nõuetele ehitatav tee peab vastama. Ehitatavate teede liikideks on pinnatud tee, kruusatee, asfaltbetoon- ja mustkattega tee. Tee ehitamise kohustuse määramisel peab kohus määrama, millist liiki tee tuleb ehitada, kui teealuse maa omanik ei ole täpsemaid tingimusi määratlenud. X kinnistu omanikud ei ole kohtu hinnangul taotlenud, et ehitatav tee peab olema pinnatud tee või asfaltbetoon- ja mustkattega tee. Kohtu hinnangul on avaldaja jaoks kõige vähem koormavam kruusatee ehitus. Seetõttu määrab kohus, et tee X kinnistul olev tee peab olema vähemalt kruusatee majandus- ja taristuministri 03.08.2015 määruse nr 101 „Tee ehitamise kvaliteedi nõuded“ § 5 lg 1 mõistes. X kinnistu omanik on kohustatud tee ehitamisel mitte kahjustama tee maa-ala alla jäävat elektrikaablit. 12

§ 172lg-s 2 sätestatut.

13.7. X kinnistu omanikud ei ole esitanud omapoolseid tingimusi X kinnistul asuva olemasoleva tee kasutamiseks. Kohus lähtub seetõttu tingimuste määramisel sellest, et juurdepääsuõigus ei tohi X kinnistu igakordsele omanikule panna kohustusi tegudeks (

§ 172lg 2).

Seetõttu jätab kohus teehoiukohustuse X kinnistu igakordse omaniku kanda. Samuti määrab kohus juurdepääsuõiguse samas mahus X kinnistule määratud juurdepääsuõigusega, välja arvatud tee ehitamise kohustuse osas. X kinnistu igakordsel omanikul ei ole kohustust X kinnistule teed välja ehitada, sest X kinnistul on tee juba olemas. 14.

§ 156

lg 1 lause 2 sätestab, et juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel.

§ 156

lg 1 lause 3 sätestab, et kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

§ 156

lg 1 järgi tuleb tasu määrata igal juhul, kui teeniva kinnisasja omanik ei avalda, et ta tasu ei nõua. Avaldaja on avaldanud, et ta on valmis tasuma X kinnistu omanikule 10 eurot aastas. X kinnistu omanikud on soovinud juurdepääsutee kasutamise eest tasu 103,40 eurot aastas. Juurdepääsutasu koosneb kolmest komponendist: maamaks, hüvitis omandiõiguse riive eest ja juurdepääsutee korrashoiu kulud. Hüvitis omandiõiguse riive eest määratakse teeniva kinnisasja omaniku poolt kaotatava kasutuseelise väärtuse järgi või valitseva kinnisasja omaniku säästetava kasutuseelise järgi. Kohus ei saa määrata suuremat tasu, kui teeniva kinnisasja omanik nõuab ega väiksemat tasu, kui valitseva kinnisasja omanik on valmis maksma. Kohus arvestab tasu määramisel tee kasutajate hulka ning tee kasutamise osakaalu nende vahel ja intensiivsust. Juurdepääsu määramisest tuleneda võivat kinnisasja väärtuse vähenemist ei hüvitata. Kuivõrd kehtiva õiguse järgi ei hüvitata kinnisasja väärtuse vähenemist, ei saa kohus võtta arvesse X kinnistu omanike soovi tasu määramisel kinnisasja väärtuse vähenemisega arvestada. Kohus pani tee hooldamise kohustuse valitseva kinnisasja igakordsele omanikule. Seetõttu tuleb juurdepääsutasu kindlaksmääramisel arvestada maamaksu ja hüvitist omandiõiguse riive eest ning tee korrashoiu kulusid arvesse võtma ei pea. Kohus lähtub sellest, et juurdepääsutee alla jääva ala suuruseks on 213,5m2 (tee laius 3,5m*tee pikkus 61m=213,5m2). X kinnistu eest tasuti 2020.a maamaksu 47,94 eurot. Maamaksu suurus on seega 0,00046 eurot ruutmeetri kohta (47,94 eurot : 104 000 m2= 0,00046 eurot). Teealuse maa eest kuulub tasumisele maamaks 0,09821 eurot (213,5 m2 *0,00046 eurot = 0,09821 eurot). Maa-ameti kirja kohaselt on maatulundusmaa enampakkumisel kujunenud keskmine rendihind 132 eurot hektari (10 000m2) kohta. Eeltoodust tulenevalt on ühe ruutmeetri keskmine rendihind 0,0132 eurot. Teealusele maale vastava rendihind on seega 2,8182 eurot (213,5 m2 *0,0132 eurot = 2,8182 eurot). Kohus juhindub sellest, et X kinnistu omanikud ei saa teealust maad ise kasutada, mistõttu tuleb neile hüvitada kaotatud kasutuseelis, milleks maatulundusmaa puhul saab olla maa kasutustasu (rendihind). Eeltoodust tulenevalt on maamaksu ja omandiõiguse riive eest makstavat hüvist arvestades teealusele maale 213,5m2 vastava juurdepääsutasu suurus 32,16 eurot (0,09821 +2,8182 =2,92). Avaldaja oli valmis maksma tasu 10 eurot aastas. Kuivõrd kohus ei saa määrata väiksemat tasu, kui valitseva 13

§ 156

lg 1 järgi tuleb tasu määrata igal juhul, kui teeniva kinnisasja omanik ei avalda, et ta tasu ei nõua. Kohus pani tee hooldamise kohustuse valitseva kinnisasja igakordsele omanikule. Seetõttu tuleb juurdepääsutasu kindlaksmääramisel arvestada maamaksu ja hüvitist omandiõiguse riive eest ning tee korrashoiu kulusid arvesse võtma ei pea. Kohus lähtub sellest, et juurdepääsutee alla jääva ala suuruseks on 52,5m2 (tee laius 3,5m*tee pikkus 15m=52,5m2). X kinnistu eest maamaksu 2020.a eest tasumisele ei kuulunud. Kohus ei arvesta seetõttu juurdepääsutasu määramisel maamaksu suurusega. Kuivõrd X kinnistul on tee olemas, tuleb tasu suuruse kindlaksmääramisel lähtuda avaldaja säästetavast kasutuseelisest. Säästetava kasutuseelise väärtus on võimalik kindlaks määrata

§ 156

lg-s 1 juurdepääsuõigusega samasisulise asjaõiguse, milleks on teeservituut, tasu suurusest. Maaameti andmetel on Lääne-Harju vallas aastatel 2017-2020 seatud teeservituutide tasu keskmiseks suuruseks ruutmeetri kohta 0,055 eurot. Kohus leiab, et kasutustasu väärtuseks ja seega avaldaja säästetava kasutuseelise väärtuseks teealuse maa ühe ruutmeetri kohta saab lugeda 0,055 eurot. Teealusele maale vastava tasu suurus on seega 2,89 eurot (52,5 m2 *0,055 eurot = 2,89 eurot). Eeltoodust tulenevalt on maamaksu ja omandiõiguse riive eest makstavat hüvist arvestades teealusele maale 52,5m2 vastava juurdepääsutasu suurus 2,89 eurot. Kohus määrab eeltoodut arvestades juurdepääsutasu suuruseks 2,89 eurot aastas. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta kolmekümne esimene detsember (31.12.). 16. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 5 kohaselt on avaldaja taotletud märkuse kinnistusraamatusse kandmise vajalikuks eelduseks puudutatud isikute nõusolek. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

§ 63

lõike 1 punkti 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus).

§ 141

lõige 3 sätestab, et kohtulahendi või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Vastava märkuse tegemine kinnistusraamatus tagab selle, et juurdepääsuga seonduvad asjaolud on selged ja üheselt mõistetavad ka kolmandatele isikutele, samuti saaksid nii pooled kui kolmandad isikud juurdepääsuga seotud õigusi praktikas paremini kaitsta ja nõuda teistelt isikutelt, s.h teeniva või valitseva kinnisasja omanikult, kitsendustele allumist. Märkus juurdepääsu kohta kinnisasjale tuleb kanda nimetatud kinnisasja kinnistusraamatusse selle nähtavakstegemiseks ja kehtimiseks kolmandate isikute suhtes. Märkus juurdepääsu kasutamise tasu kohta tuleb kanda avaldaja kinnisasja registriossa. Avaldaja taotles kinnistusraamatusse märkuse kandmist juurdepääsu kohta. Kohus määras eelnevalt kindlaks juurdepääsu ja selle tingimused. Kohtu hinnangul on taotlus põhjendatud. Kohus kohustab X kinnistu omanikke ja X kinnistu omanikke andma nõusolekud märkuste kandmiseks kinnistusraamatusse. 17. TsMS § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab 14

§ 156

lg 1 ei sätesta kinnisasja omaniku õigust nõuda naaberkinnisasja omanikult juurdepääsu üle naaberkinnisasja ilma piiranguteta. Avaldaja seda aga tegi, vastustades muuhulgas tee kasutamise massipiirangute määramist. Sellises olukorras ei ole kohtu hinnangul võimalik puudutatud isikutele ette heita avaldusele vastu vaidlemist, sh omapoolsete tee kasutamise tingimuste väljatoomist kohtumenetluses. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et õiglane on menetlusosaliste menetluskulud jätta nende endi kanda. Kuivõrd kohus jättis menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda, jätab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik 15