← Eesti

2-20-5026/28

Obsah (7)§ 368§ 171§ 174§ 176§ 175§ 177§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Meeli Kaur, Merit Helm ja Vallo Kariler Otsuse tegemise aeg ja koht 17. veebruar 2021, Tallinn Kohtuasja number 2-20-5026 K

) § 657 lg 1 p 2¹ alusel muutmata, kuid täiendada tuleb maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

  1. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas kostja või hageja saab lugeda müügilepingust taganenuks ning kas hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi.
  2. Hageja on praeguses asjas esitanud leppetrahvi nõude. Selleks, et tuvastada hageja nõude eeldused, tuleb esmalt hinnata, kas esinesid kostja müügilepingust taganemise materiaalsed ja formaalsed eeldused.
  3. Apellatsioonkaebuses heidab kostja maakohtule ette seda, et kohus on asja lahendades tuginenud asjaolule, mida menetluses ei esitatud ega arutatud. Maakohus on otsuse p-s 14.7 alternatiivse põhjendusena leidnud, et kostja viivitas lepingust taganemisega, kuna sai hiljemalt
  4. juulil 2018 teada kaebuse esitamisest ja
  5. septembril 2018 selle menetlusse võtmisest, kuid taganes lepingust alles
  6. mail 2019, s.o kaheksa kuud hiljem. 9.
  7. Kolleegium ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse väitega osas, et maakohus ei saanud nõude rahuldamise võimalikkuse üle otsustamisel ise kontrollida lepingust taganemise õigust lõpetavat tähtaega. Kohtupraktikas on leitud, et kohus peab nõude rahuldamise võimalikkuse üle otsustamisel ise kontrollima tehingu tühisust või ka õigustlõpetavaid tähtaegu (vt Riigikohtu
  8. oktoobri
  9. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-109972/115, p 13). 9.
  10. Samas ei nõustu kolleegium maakohtu seisukohaga, et kostja on põhjendamatult viivitanud lepingust taganemisega. Kuivõrd pooled ei ole lepingu p-s 7.9 kokku leppinud, millise aja jooksul tuleb teade esitada, siis tuleks lähtuda VÕS §-st 118, mille kohaselt tuleb taganemise avaldus esitada mõistliku aja jooksul. Mõistlikkuse määramisel tuleb lähtuda VÕS §-s 7 sätestatud kriteeriumidest ning hinnata lepingut, praktikat ja muid asjaolusid. Tulenevalt
  11. mai 5
  12. a taganemisavaldusest ja kostja selgitustest, taganes kostja lepingust siis, kui talle oli selge, et QQ kohtuvaidlus venib sedavõrd pikaks, et ta ei saa lepinguga võetud kohustusi täita. Ka hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis toetaksid maakohtu seisukohta. Kolleegiumi hinnangul ei saa esitatud asjaoludest teha järeldust, et kostja on taganemisõiguse kaotanud. Eelnevast tulenevalt on kostja lepingust taganemise formaalsed eeldused täidetud.
  13. Maakohus leidis, et kostja lepingust taganemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud, sest ei esinenud muud müüja tegevusest sõltumatut ehitustegevust takistavat asjaolu. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, kuid täiendab otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega. Kolleegiumi arvates on maakohus oma otsuses puudulikult lepingu tõlgendamist põhjendanud. 10.
  14. Kostja taganes hagejaga sõlmitud lepingust müügilepingu p 7.9 alusel
  15. mail 2019 tehtud avaldusega (tl 25–27). Müügilepingu p-s 7.9 on lepinguosalised kokku leppinud, et müüjal on õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda juhul, kui kohalik omavalitsus ei väljasta ehitusluba, mis võimaldab hoone ehitamist kinnistule või ilmneb mõni muu müüja tegevusest sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu. Eeltoodud juhul lepingust taganemisel ei ole ostjal õigust nõuda müüjalt mistahes muude maksete, tasude või kahjuhüvitiste tasumist, vaid üksnes lepingu alusel tehtud ettemaksu (lepingu p-des 4.2 ja 4.3 nimetatud summad) tagastamist. Eelnimetatud summad tuleb ostjale tagastada 15 päeva jooksul arvates lepingust taganemisest. 10.
  16. Kolleegium nõustub apellatsioonkaebuse väitega, et VÕS § 116 on üldiselt dispositiivne, st taganemise õiguse kohta võib sõlmida kokkuleppeid, samuti võib seadusega võrreldes taganemise võimalusi laiendada. Praegusel juhul ei ole müügilepingu näol tegemist kestvuslepinguga, mistõttu tuleb maakohtu otsuse põhjendustest välja jätta viited kestvuslepingu ülesütlemisele (maakohtu otsuse p 14.4). Pooled vaidlevad lepingu p 7.9 tõlgendamise üle – kas lepingu p 7.9 järgi saab QQ poolt detailplaneeringu kohtus vaidlustamist lugeda mõneks muuks müüja tegevusest sõltumatuks ehitustegevust takistavaks asjaoluks. 10.
  17. Kuna poolte ühist tahet ei ole võimalik VÕS § 29 lg 1 järgi kindlaks teha, tuleb lepingut lg 4 järgi tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Seega tuleb müügilepingu tõlgendamisel arvestada sellega, mis oli vaidlusaluse lepingu olemus ja eesmärk ning kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Mõistlikkus kui objektiivne kriteerium hõlmab ka hea usu põhimõtte kohaldamist lepingu tõlgendamisel. Poolte kokkuleppe tõlgendamisel tuleb eelistada tõlgendust, mille kohaselt kokkulepe on seaduslik ja kehtiv (VÕS § 29 lg 8) ega too kaasa kostja õiguste kuritarvitamist, mis on keelatud nii VÕS § 6 kui ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138 lg 1 järgi. 10.
  18. Kostja arvates sai muuks ehitustegevust takistavaks asjaoluks pidada kohtuvaidlust haldusasjas nr 3-17-2375, milles QQ taotles detailplaneeringu tühistamist. Kostja selgituste kohaselt pidi ta nimetatud asja menetluse ajal arvestama võimalusega, et kohus võib kaebaja taotlusel ehitustegevuse kohtuvaidluse ajaks peatada. Samuti oli oht, et tunnistatakse kehtetuks ka detailplaneeringu alusel väljastatud ehitusluba ning ükski pank ei ole valmis ehitustöid finantseerima. Kolleegium kostja poolt lepingu p-le 7.9 antud tõlgendusega ei nõustu. 10.
  19. Tulenevalt lepingu p 7.9 sõnastusest on pooled pidanud võimalikuks, et takistav asjaolu võib olla ka avaliku võimu tegevusest tulenev piirang, nt kui kohalik omavalitsus ei väljasta lepingu p-s 3.1 nimetatud ehitusluba. Samas on praeguses asjas oluline pöörata tähelepanu lepingu sõlmimise asjaoludele, sh millised asjaolud olid pooltele lepingu sõlmimise ajal teada (VÕS § 29 lg 5 p 1). Siinjuures peab ringkonnakohus vajalikuks muuta maakohtu otsuse p6 s 14.7 toodud seisukohta, et kostja pidi olema QQ kaebusest teadlik juba enne kaebusele vastamist. Kolleegiumi hinnangul on maakohus nimetatud asjaolu tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme, sest esitatud tõenditest sellist järeldust teha ei saa. Küll aga ei vaidle pooled selle üle, et kostja oli vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal teadlik, et korteriühistud olid esitanud detailplaneeringu vaidlustamiseks kaebuse, mida menetleti haldusasjas nr 3-17-2375 (vt
  20. oktoobri
  21. a istungi protokoll, tl 140 pöördel, 50–53). Vaatamata sellele, et detailplaneering oli vaidlustatud, sõlmis kostja hagejaga müügilepingu. Eelnevast tulenevalt ei saa kolleegiumi hinnangul tõlgendada lepingu p 7.9 kostja soovitud viisil, sest lepingu sõlmimise ajal ei pidanud kostja detailplaneeringu vaidlustamist selliseks asjaoluks, mis oleks tema tegevusest sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu. 10.
  22. Kolleegiumi seisukohta ei muuda kostja selgitused, et haldusasja nr 3-17-2375 menetlus lõppes
  23. jaanuaril
  24. a kompromissi kinnitava määrusega, kuid haldusasjas nr 3-17-2375 ei olnud QQ ühegi kostja pakkumisega nõus ning asja menetleti kuni
  25. septembrini 2019 (tl 54–57, 103). Mõlemas haldusasjas vaidlustati lepingu esemeks oleva hoone detailplaneeringut ning lepingu tõlgendamise seisukohast ei saa lähtuda kaebuse esitanud isikust. Seega, lepingu sõlmimise ajal, kui detailplaneering oli juba vaidlustatud, ei saanud lepingu objektiivsel tõlgendamisel mõistliku isiku positsioonilt lugeda detailplaneeringu vaidlustamist ehitustegevust takistavaks asjaoluks. Selline tõlgendus on kooskõlas ka hea usu põhimõttega, sest vastasel juhul oleks kostjal võimalus oma äranägemise järgi määrata, milline asjaolu on tema tegevusest sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu ja milline mitte. 10.
  26. Lisaks lepingu sõlmimise asjaoludele arvestatakse lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3). Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti lepingu tõlgendamisel tuginenud mh sellele, et kostja taotles ehitusluba pärast QQ kaebuse menetlusse võtmist ja enne haldusasjas nr 3-17-2375 tehtud lahendi jõustumist (tl 30). Seega, vaatamata detailplaneeringu vaidlustamistele, jätkas kostja lepinguga võetud kohustuste täitmist. 10.
  27. Kostja on lepingu p 7.9 tõlgendamisel lähtunud sõnadele antavast tähendusest. Kostja viitas sellele, et takistama tähendab millegi toimumist või kellegi tegevust võimatuks tegema, häirima, pidurdama, segama, kedagi tagasi või midagi ära hoidma. Kolleegium märgib, et sõna või väljendi tähendus on üks lepingu tõlgendamisel arvestatavatest asjaoludest. Samas on oluline ka, kuidas lepingupoolte käitumisele ja arusaamisele tuginedes lepingutingimust mõista saab. Eelnevalt on kolleegium selgitanud, et lepingu p 7.9 tõlgendamisel omab tähtsust ennekõike asjaolu, et enne lepingu sõlmimist oli kostjale teada, et detailplaneering on vaidlustatud, kuid vaatamata sellele pidas ta müügilepingu sõlmimist võimalikuks. 10.
  28. Kostja heidab maakohtule ette, et maakohus on oma otsuse põhjendustes kutsunud kostjat üles õigusvastasele käitumisele. Kolleegium kostja seisukohaga ei nõustu. Kolleegium on eelnevalt selgitanud, et VÕS § 29 lg 4 järgi tuleb lepingule hinnang anda mõistlikkuse ja hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kostja sõlmis olukorras, kus detailplaneering oli juba vaidlustatud, hagejaga müügilepingu. Seega pani kostja ennast ise sellisesse olukorda ja võttis detailplaneeringu võimalikust tühistamisest kaasneda võivaid riske (sh ehitustegevuse peatamine, krediidiasutustelt finantseeringu mitte saamine). Nagu kolleegium eelnevalt selgitas, siis lepingu p 7.9 tõlgendamisel ei saa detailplaneeringu vaidlustanud isikuid eristada. 10.
  29. Kostja tugineb lepingu tõlgendamisel asjaolule, et ta taganes samamoodi ülejäänud 11 ostjaga sõlmitud lepingutest, kes olid kostjaga taganemisõiguse osas ühel meelel (tl 59–102). Kolleegium nõustub selles osas maakohtu seisukohaga, et nimetatud asjaolu ei tõenda, et kostjal oli alus hagejaga sõlmitud lepingust taganemiseks. Kohus peab lepingut tõlgendama objektiivselt ja andma sellele tähenduse, mida annaks lepingule isik, kes on lepingupooltega sarnane ja samas olukorras. Seda ei saa tuletada üksnes teiste samasugustel tingimustel lepingu sõlminud lepinguosaliste mõistmisest. 7
  30. Järgmisena käsitleb kolleegium seda, kas hageja saab lugeda lepingust taganenuks. Kostja väidab, et hageja on kaotanud lepingust taganemise õiguse. Kolleegium kostja seisukohaga ei nõustu. 11.
  31. Hageja taganes kostjaga sõlmitud müügilepingust lepingu p 7.2 alusel
  32. jaanuaril 2020 tehtud avaldusega (tl 25–26). Müügilepingu p-s 7.2 on lepinguosalised kokku leppinud, et ostjal on õigus lepingust taganeda vähemalt kahe kuulise etteteatamistähtajaga, kui hoone ja lepingu esemeks olev korteriomand ei ole müüja tegevuse või tegevusetuse tõttu lepingu kohaselt valmis ehitatud hiljemalt
  33. augustiks 2019 ja müüja ei ole ostjale tõendanud seadusliku takistuse olemasolu. Kostja ei ole vastu vaielnud sellele, et hagejal oli lepingust taganemiseks õiguslik alus. 11.
  34. Kostja väitel viivitas hageja ebamõistlikult lepingust taganemisega, sest kostja esitas hagejale
  35. mail 2019 taganemisavalduse, aga kostja sai hageja müügilepingu p-s 7.4 kokku lepitud vormis tehtud taganemisavalduse kätte
  36. veebruaril 2020, s.o 9 kuud pärast seda, kui hagejale sai teatavaks, et kostja ei kavatse lepingut täita. Kolleegium selgitab, et VÕS § 118 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama või kui rikkunud poolele määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et hageja on taganenud lepingust mõistliku aja jooksul, kuid täiendab maakohtu otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega. Maakohus jättis tuvastamata, millisest hetkest alates hakkas lepingust taganemise tähtaeg kulgema. Hageja on põhjendatult viidanud sellele, et müügilepingu p 7.2 kohaselt eeldas hageja lepingust taganemine kostjale täiendava tähtaja andmist. Seega hakkas mõistlik aeg kulgema täiendava tähtaja möödumisest. Seejuures võib täitmiseks täiendava tähtaja määrata üksnes mõistliku aja jooksul pärast lepingurikkumisest teadasaamist. Hageja sai sellest, et kostja ei ehita hoonet
  37. augustiks 2019 valmis, teada kostja
  38. mail 2019 esitatud taganemisavaldusest. Hageja teavitas kostjat
  39. augusti
  40. a kirjas lisaks sellele kirjale eelnenud
  41. juuni
  42. a teatele, et hageja hinnangul puudus kostjal taganemiseks õiguslik alus ning andis täiendava tähtaja lepingu täitmiseks, mis pidi mööduma
  43. novembril 2019 (tl 28 ja pöördel, 31–32). 11.
  44. Hageja taganes lepingust müügilepingu p-s 7.4 kokku lepitud vormis taganemisavaldusega
  45. jaanuaril
  46. Arvestades, et mõistlik aeg sisaldab mh rikkumise või tähtaja möödumise teadvustamist, oma võimaluste kaalumist ja hindamist ning alternatiivide otsimist lepinguga saavutada soovitu asendamiseks, siis määras hageja täiendava tähtaja ja taganes lepingust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui talle oli selge, et kostja ei kavatse oma lepingust tulenevaid kohustusi täita. Siinjuures nõustub kolleegium hagejaga, et taganemise teade ei saabunud kostja jaoks ajal, mil ta sellega enam arvestada ei osanud, sest hageja lepinguline esindaja saatis kostja lepingulisele esindajale
  47. septembril 2019 ja
  48. detsembril 2019 e-kirja, milles on tehtud kompromissettepanekuid, aga viidatud ka nende tagasi lükkamise korral hageja lepingust taganemise võimalusele (tl 119–121). Eelnevast tulenevalt on õige maakohtu järeldus, et
  49. veebruaril 2018 poolte vahel sõlmitud müügileping lõppes
  50. veebruaril 2020 hageja lepingust taganemisega kostja lepingurikkumise tõttu. 11.
  51. Maakohus on
  52. juunil 2020 tehtud määrusega võtnud seisukoha, et hagejal on tuvastusnõuete esitamiseks õiguslik huvi (tl 132 ja pöördel). Kolleegiumi märgib, et ainuüksi asjaolu, et kohus leppetrahvi nõude lahendamisel kostjapoolse lepingu rikkumise küsimuse põhjendavas osas lahendab, ei välista tuvastushuvi (

§ 368lg 1).

Pooltele toob õiguslikud tagajärjed kaasa üksnes kohtuotsuse resolutsioon. Eelnevast tulenevalt nõustub kolleegium maakohtu seisukohaga, et hageja on tuvastushuvi põhjendanud. 8

  1. Viimaks käsitleb kolleegium hageja leppetrahvi nõuet. Kolleegium ei nõustu kostja seisukohaga, et hageja on kaotanud leppetrahvi nõudmise õiguse. 12.
  2. Pooled on müügilepingu p-s 7.5 kokku leppinud, et lepingust taganemisel müüjapoolse lepingurikkumise tõttu lepingu p 7.2 alusel on müüja kohustatud ostjale tasuma leppetrahvi. Kuna hageja taganes müügilepingust kehtivalt müügilepingu p 7.2 alusel, siis tekkis hagejal õigus nõuda leppetrahvi. 12.
  3. Kostja väitel, kuivõrd hageja sai leppetrahvi nõuda üksnes koos müügilepingust taganemisega, aga hageja taganes lepingust
  4. jaanuaril 2020 ja nõudis leppetrahvi
  5. juunil 2019, siis ei ole leppetrahvinõudel õiguslikku tähendust. Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et hageja ei ole kaotanud leppetrahvi nõudmise õigust, kuid peab vajalikuks täiendada maakohtu otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 mõttes hakkab kulgema lepingust taganemisega, mitte lepingu rikkumisest teadasaamisest, kui pooled on lepingus sidunud leppetrahvi nõudeõiguse lepingust taganemisega (vt Riigikohtu
  6. jaanuari
  7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-139-10, p 13). Seetõttu hakkas ka praegusel juhul leppetrahvi nõudest teatamiseks mõistlik aeg kulgema hageja lepingust taganemisest, sest leppetrahvi nõudmise õigus oli seotud lepingust taganemisega. Hageja nõudis leppetrahvi tasumist taganemisavalduses (vt lepingust taganemise avalduse p 10, tl 38). Kuivõrd hageja esitas leppetrahvi maksmise nõude taganemisavalduses, siis ei pidanud ta leppetrahvi nõudmise teadet enam esitama (vt nt Riigikohtu
  8. detsembri
  9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-11, p 17). Seega ei ole hageja leppetrahvi nõuet esitanud VÕS § 159 lg 2 mõttes hilinenult. 12.
  10. Maakohus tuvastas, et lepingu p 7.5 alusel tuleb leppetrahvi tasuda 10% lepingu p-s 4.1 märgitud ostuhinnast 113 659 eurot, s.o 11 365,90 eurot. Kostja ei ole leppetrahvi arvestuse osas vastuväiteid esitanud. Eelnevast tulenevalt on kolleegiumi hinnangul hageja nõue leppetrahvi summas 11 365,90 eurot välja mõistmiseks põhjendatud.
  11. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei ole põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotust ega kindlaksmääramist muuta. Kuigi kostja vaidlustab ringkonnakohtu otsuse tervikuna, ei ole ta menetluskulude vaidlustamiseks argumente esitanud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
  12. Apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäävad

§ 171lg 1 kohaselt kostja kanda.

15.

§ 174

lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles kulud tekkisid. Kuna maakohus on oma otsuses hageja menetluskulud kindlaks määranud, määrab kolleegium kindlaks ka hageja apellatsiooniastme menetluskulud. 15.

  1. Apellatsioonimenetluses on hageja palunud kostjalt välja mõista lepingulise esindaja kulu 902 eurot. Menetluskulude nimekirja järgi on hagejale osutatud õigusabi 7 tundi ja 31 minutit tunnihinnaga 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja on
  2. jaanuari
  3. a menetluskulude nimekirjas kinnitanud, et kõik kohtule menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud seoses praeguse kohtumenetlusega (

§ 176

lg 5) ning hageja ei ole käibemaksukohustuslane (

§ 174lg 10).

15.2. Kolleegium leiab, et hageja apellatsiooniastme menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb rahuldada. Hagejale osutatud õigusteenuse tunnitasu ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Osutatud õigusabi ajaline maht on asja mahtu ja keerukust 9 arvestades põhjendatud. Taotletavad lepingulise esindaja kulud on

§ 175lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalikud kulud.

Eelnevast tulenevalt on hageja põhjendatud ja vajalik õigusabikulu apellatsiooniastmes 7 tundi 31 minutit tunnihinnaga 100 eurot, millele lisandub käibemaks ehk kokku 7 tundi 31 minutit x 100 x 1,2 = 902 eurot (sh käibemaks). 15.3. Lisaks peab kostja tulenevalt hageja taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt

§ 177

lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. 16. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (

§ 178lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt) 10

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.