Obsah (4)

§ 20§ 29§ 35§ 14

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Laura-Liis Sarapuu Kohtujurist Evelin Miggur Määruse tegemise aeg ja koht 26. veebruar 2021.a., Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-20-16068 L O

(korteriomandi- ja korteriühistuseadus) § 29 lg 2 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.

1. Kohus tuvastab 03.09.2020 üldkoosoleku protokollist, et päevakorrapunktina 2 on märgitud „oksjon ühiskasutuses ruumide erikasutusse võõrandamiseks“ ning nimetatu raames kajastatud järgnev: Pööning B + panipaik 16.2 Enampakkumisel osalemiseks on laekunud kahe pakkuja osavõtutasud: xOÜ ja X X OÜ. Alghinnaga (80100€) pakkumisi ei tule ja oksjon jätkub 20% alandatud hinnaga (64080€). Enampakkumise võidab X X OÜ hinnaga 85000€. Krt x ärklikorrus Enampakkumisel osalemiseks on tasunud osavõtutasu X X OÜ. Alghinnaga (12000€) pakkumisi ei tule ja oksjon jätkub 20% alandatud hinnaga (9600€). Enampakkumise võidab X X OÜ hinnaga 9600€.
2. Päevakorrapunktist ei nähtu, et ühtegi küsimust oleks hääletatud. Tulenevalt

§ 20

lg 1 ja MTÜS (mittetulundusühingute seadus) § 22 lg 1 üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Otsus 3 saab seega olla vastu võetud juhul, kui see on pandud hääletusele. Kuna protokolli kohaselt päevakorrapunktis 2 midagi hääletatud ei ole, ei sisalda päevakorrapunkt 2 ka kohtu hinnangul ühtegi otsust. Otsuse puudumisel ei ole võimalik seda ka vaidlustada. Seetõttu jätab kohus rahuldamata nõude tuvastada päevakorrapunktis 2 vastu võetud otsuste tühisus või alternatiivselt tunnistada need kehtetuks. 8. Kohus tuvastab 03.09.2020 üldkoosoleku protokollist, et päevakorrapunktis 3 on vastu võetud otsus „koostada võõrandamistulemuste alusel erikasutusse kuuluvate ruumide plaan ja tellida notarilt võõrandamislepingu projekt. Lepingu projekt saadetakse korteriomanikele tutvumiseks ja seejärel kinnitatakse kõigi korteriomanike poolt notariaalselt.“ 9.

§ 29

lg 1 järgi kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

1. Kohus tuvastab kohtule esitatud e-kirjavahetusest, et puudutatud isiku juhatus edastas 18.08.2020 kutse 03.09.2020 korteriomanike üldkoosolekule (dtl 13), puudutatud isiku põhikirjas üldkoosoleku kokkukutsumist reguleeritud ei ole, kutse saadeti MTÜS § 20 lg 5 tähtaega järgides. Kutsel oli päevakorrapunktina 3 märgitud „kõigi oksjonitulemuste notariaalne kinnitamine“. Riigikohus on lahendis 3-2-1-181-12 (p 14) selgitanud, et selle hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Võttes arvesse, et koosolek toimus kutse kohaselt notaribüroos, võiks päevakorrapunkt olla mõistlikult arusaadav selliselt, et koosolekul sõlmitakse mh korteriomanike kokkulepe erikasutusõiguse kohta. Kohus leiab, et päevakorrapunktiga on hõlmatud ka otsused sellise kokkuleppe sõlmimise ettevalmistamiseks. Kohus ei nõustu avaldajaga, et otsus 3 oleks oma sisult vastuolus heade kommetega. Otsus puudutab üksnes notariaalse lepingu ettevalmistamist, sellest ei teki kellelegi nõudeõigust erikasutusõiguse saamiseks ega kohustust seonduva nõusoleku andmiseks. Otsus ei saa olla vastuolus heade kommetega põhjusel, et varasemad üldkoosoleku otsused on vaidlustatud. Avaldaja ei ole välja toonud asjaolusid, mis saaksid olla otsuse tühisuse aluseks. Kohus jätab rahuldamata nõude tuvastada päevakorrapunktis 3 vastu võetud otsuse tühisus.
2. TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 38 lg 1 järgi huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada.

§ 29

lg 3 järgi korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 4 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Vaidlustatud otsus on tehtud 03.09.2020, avaldus on esitatud 02.11.2020, seega tähtaegselt. TsÜS § 38 lg 4 järgi organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Nähtuvalt protokollist avaldaja üldkoosolekul ei osalenud. 12.

§ 35

lg 1 kohaselt otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Kohus nõustub avaldajaga, et osa kaasomandi esemest saab anda igakordse korteriomaniku erikasutusse üksnes korteriomanike kokkuleppega (

§ 14lg 1).

Samas ei ole päevakorrapunktis 3 vastuvõetud otsust erikasutusõiguse andmiseks, otsuse sisuks on üksnes lepingu ettevalmistamise korraldamine.

§ 35

lg 1 sätestatud tavapärase valitsemise mõiste sisustamiseks tuleb kohtu hinnangul lähtuda sellest, millisteks korteriomandi kaasomandi esemega seonduvateks toiminguteks nõuab seadus kaasomanike kokkulepet. Küsimus, milles kokkulepe ei ole nõutav, on tavapärase valitsemise küsimus. Seadus ei näe ette, et korteriomanike kokkuleppe ettevalmistamine tuleks korraldada kokkuleppega. Seetõttu jätab kohus rahuldamata avaldaja alternatiivse nõude tunnistada päevakorrapunktis 3 vastu võetud otsus kehtetuks.

1. Teavet asja lahendamisel tähendust omavate asjaolude kohta ei sisalda 22.07.2019 üldkoosoleku protokoll (dtl 16-18). Nimetatud tõendit kohus ei hinda. Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus
2. TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuna kohus jätab avalduse rahuldamata, jätab kohus menetluskulud TsMS § 172 lg 1 II lause alusel avaldaja kanda.
3. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
4. Puudutatud isiku menetluskulude nimekirja kohaselt tekkis tal kulu 225 eurot, so kulu lepingulisele esindajale. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
5. Puudutatud isik on märkinud, et tema esindaja tegi menetluses järgmise toimingu järgmise ajakuluga: avaldusele vastamine koos seonduvate toimingutega 1,5 tundi; õigusabi osutati hinnaga 150 eurot tund (sh käibemaks) ning puudutatud isik ei ole käibemaksukohustuslane. Kohus leiab, et märgitud toiming oli asjas vajalik ning ajakulu ei 5 ole selgelt ülemäärane. Õigusteenuse hind ei ületa keskmist vandeadvokaadi poolt osutatava õigusteenuse eest makstavat tasu.
6. Puudutatud isikule hüvitatavate menetluskulude suurus on 225 eurot (1,5 x 150). Kohus mõistab avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulu 225 eurot.
7. TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik 6