KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu Määruse tegemise aeg ja koht 9. detsember 2020, Tallinn Kohtuasja number 2-15-18339 Kohtuasi J

) § 9. Maakohus leidis, et

regulatsioon võimaldab liita kaasomandiosa olemasoleva eriomandiga, suurendades selliselt eriomandi ulatust ning selleks ei ole vaja kõigepealt moodustada kaasomandi arvelt uut eriomandit, mis algselt oleks kõigi korteriomanike kaasomandis ja seejärel toimuks selle võõrandamine kas ühele või mitmele korteriomanikule või uuele korteriomanikule.

§ 9

eesmärgiks on anda korteriomanikele võimalus korralda ümber neile kuuluvate eriomandite eseme ulatus. Maakohtu hinnangul on vajalik kaasomandi arvelt eriomandi eseme suuruse muutmisel järgida

§-s 10 sätestatud tingimusi, mis peavad korraga esinema.

§ 10

lg 2 kohaselt võib iga korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult loodava korteriomandi võõrandamiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: korteriomanike üldkoosolek on võtnud vastu käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 nimetatud tingimustele vastava otsuse; võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava korteriomandi harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga; võõrandamisest saadav tulu jaotatakse korteriomanike vahel vastavalt korteriomandi kaasomandi osa suurusele või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.

§ 9

lg 3 kohaselt käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 1 nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. 14. Kohtule ei ole esitatud üldkoosoleku otsust, millest ilmneb Xxx 2B hoone pööningu arvelt korteriomandite 2B-5 ja 2B-8 eriomandi osade suurendamine. 19.02.2007 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt ei olnud koosoleku päevakorras eriomandi osade suurendamise küsimust. 19.02.2007 kuupäeva kandvad nõusolekute lehed ei ole käsitletavad üldkoosoleku otsusena. Ka juhul kui nõusolekuid käsitleda üldkoosoleku otsusena, ei vastaks need

-is sätestatud nõuetele, mis võimaldaks nõuda loodava korteriomandi võõrandamiseks vajalike tahteavalduste andmist. Nõusolekud lubavad vaid katusealuse välja ehitada parandamaks teisel korrusel asuvate korterite nr 5 ja 8 elamistingimusi. Nõusolekutelt ei nähtu, kas tegemist oli samal kuupäeval toimunud täiendava koosolekuga, milline oli koosoleku päevakord, osalejate arv ning kuidas jagunesid hääled. Vastavasisulise otsuse vastuvõtmist ei nähtu ka 22.05.2007 ega 14.09.2012 üldkoosolekute protokollidest. 08.04.2019 üldkoosolekul ei toetanud enamus korteriomandite moodustamist. Seega ei ole täidetud esmane tingimus, mille järgi peab korteriomanike üldkoosolek olema vastu võtnud

§ 9

lg-s 3 nimetatud tingimustele vastava otsuse, mistõttu avaldajate avaldus ei kuulu rahuldamisele. MÄÄRUSKAEBUS

1. Maakohtu määrusele esitasid 26.09.2019 määruskaebuse avaldajad, kes paluvad maakohtu määruse tühistada ja rahuldada avaldus. Menetluskulud paluvad avaldajad jätta K.S, Y.M, R.T, M.T ja P.U kanda.
2. Määruskaebuse kohaselt ei ole maakohus lahendit tehes arvestanud korteriomanike tegelikku tahet, notariaalselt tõestatud tahteavalduste eesmärki ja asjas esitatud tõendeid. 4 Maakohus oleks pidanud põhjendama, miks ta hindab tõendeid erinevalt maakohtu 22.09.2017 määruses tõenditele antud hinnangust. Maakohus on kaevatavas lahendis kohaldanud ebaõiget seadust, kuna kohaldamisele kuulus kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseadus. Maakohus on kohaldanud õigusnorme, mis on vastu võetud alles kohtumenetluse ajal. Sellega on rikutud avaldajate õiguskindlust. Algatada tuleks põhiseaduslikkuse järelevalvemenetlus.
3. Korteriomanikud andsid juba 2007 toimunud üldkoosolekul avaldajatele nõusoleku pööningukorruse ümberehitamiseks. 19.02.2007 üldkoosolekul otsustati, et avaldaja I kogub allkirjad nõusoleku saamiseks. Enamus korteriomanike andsid oma nõusolekud katusealuse väljaehitamiseks. Seega anti üldkoosolekul avaldajatele õigus pööningukorruse väljaehitamiseks. Kohus on jätnud tähelepanuta 21.10.205 notariaalselt sõlmitud kokkuleppe korteriomandite koosseisude muutmiseks. Sellega on korteriomanikud andnud nõusoleku pööningukorruse jagamiseks reaalosadeks ja võõrandamiseks. Käesolevas vaidluses on täidetud nii korteriomandiseaduses kui ka käesoleval ajal kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduses loetletud tingimused.
4. Samuti on maakohus põhjendamatult jätnud menetluskulud avaldajate kanda, menetluskulud tuleks jätta neid kulusid kandnud isikute enda kanda, arvestades hagita menetluse põhimõtteid menetluskulude jaotamisel. VASTUSED MÄÄRUSKAEBUSELE
5. R.T, Y.M, M.T, P.U, E.R, V.V.K, A.T ja K.S vaidlesid määruskaebusele vastu. MENETLUSE EDASINE KÄIK
6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel tuleb jätta määruskaebus rahuldamata ja määrus muutmata.
8. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus määruse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
9. Tallinna Ringkonnakohus on juba 24.08.2018 määruses märkinud, et praegune vaidlus tuleb lahendada alates 01.01.2018 kehtinud

-i järgi, kuna kaasomandi osa võõrandamisel sõlmitakse asjaõigusleping tehingu tegemise ajal kehtiva seaduse alusel, mistõttu ei ole põhjendatud tehinguks antavate tahteavalduste asendamise eeldusi kontrollida kehtivuse kaotanud korteriomandiseaduse (KOS) alusel. Kolleegiumi arvates ei ole käesolevas määruskaebuses esitatud väited põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamise vajalikkuse osas põhjendatud. Ka kehtiv seadus võimaldab avaldajatel taotleda eriomandi ulatuse muutmiseks teistelt korteriomanikelt vajalikke tahteavaldusi. 24. Maakohus on leidnud, et

ei näe ette, et kaasomandiosa liitmiseks eriomandiga on kõigepealt vajalik moodustada kaasomandi arvelt uus eriomand, mis algselt oleks kõigi korteriomanike kaasomandis ja seejärel toimuks selle võõrandamine. Sellele viitab

§ 59 lg 1 sõnastus, mille kohaselt saab muuta olemasolevate eriomandite ulatust.

Seejuures on maakohus leidnud, et eriomandi eseme suuruse muutmisel tuleb järgida

§-s 10 sätestatud tingimusi. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga. Kuigi

§-s 10 on reguleeritud tingimused uue korteriomandi võõrandamise nõudmiseks, siis leiab kolleegium, et

§ 10kohaldub ka kaasomandi osa võõrandamise nõudes, mil uut korteriomandit ei teki.

Seega näeb kehtiv seadus tahteavalduse nõudmise eeldusena ette korteriomanike üldkoosoleku poolt KOS § 9 lg 3 tingimustele vastava otsuse vastuvõtmist. Ringkonnakohus märgib, et kuna avaldajate nõue oli suunatud nii kaasomandi osa võõrandamisele kui eriomandite ulatuse muutmisele, siis peavad olema täidetud ka

§ 9lg 2 eeldused.

25. Määruskaebuse esitajad heidavad ette, et maakohtu poolt kaevatavas määruses tõenditele antud hinnang erineb maakohtu 15.02.2018 määruses (ekslikult märgitud 22.09.2017 määrusena) kohtu poolt tõenditele antud hinnangust. Ringkonnakohus sellise seisukohaga ei nõustu. Maakohus ei hinnanud tõendeid erinevalt, vaid kohaldas kehtivuse kaotanud KOS-i asemel kehtivat

-i. 26. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga põhjendustega, et täidetud ei ole

§ 10lg 2 p 1 nõue.

Puudub eriomandi ulatuse muutmist otsustav vastavasisuline korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Korteriühistu 19.02.2007 üldkoosoleku päevakorras ei olnud küsimust kahe korteri eriomandi osade suurenemisest (II kd tl 33-34). Kolleegium nõustub, et 19.02.2007 kuupäeva kandvad nõusolekute lehed ei ole käsitletavad üldkoosoleku otsusena (II kd tl 37-38). Nõusoleku lehtedelt ei nähtu, kas tegemist oli 19.02.2007 toimunud täiendava üldkoosolekuga, milline oli sellisel juhul üldkoosoleku päevakord, kes olid osalejad ning poolt ja vastu hääletajate arv. Lisaks ei ole nõusolekutes märgitud, millises konkreetses ulatuses kahe korteriomandi eriomand suureneb, vaid viidatud on katusealuse väljaehitusele seaduses lubatud protsendi ulatuses. Korteriühistu 22.05.2007 üldkoosoleku protokolli kohaselt otsustati rahuldada avaldaja I avaldus korteri laiendamiseks (I kd tl 39), kuid sellist üldsõnalist ja konkretiseerimata otsustust ei saa käsitleda

§ 9

lg 3 ja § 10 lg 2 p 1 sätestatud otsusena, mille pinnalt saaks nõuda tahteavalduste andmist. Korteriomanike 14.09.2012 üldkoosoleku protokollis on märgitud, et 18.02.2007 üldkoosolekul otsustati lubada avaldajatel alustada pööningu väljaehitamiseks ehitusloa taotlemisega. Kuigi projekt on aja jooksul pisut muutunud, siis ei näe üldkoosolek põhjust olemasoleva otsuse muutmiseks (II kd tl 40-41). Ringkonnakohtu hinnangul käsitleb nimetatud otsus ehitusloaga seonduvat. 14.09.2012 üldkoosoleku protokoll ei sisalda otsust eriomandi muutmiseks, mille alusel saaks nõuda konkreetsete tahteavalduste andmist. Korteriomanike 08.04.2019 üldkoosolekul oli küsimuse all avaldaja I taotlus uue korteriomandi moodustamiseks pööningupinnale, kuid üldkoosolekul osalenud korteriomanike enamus ei pooldanud pööningupinnale korteriomandi moodustamist (I kd tl 52-55). Kuigi määruskaebuse esitajad on märkinud, et avaldaja I on esitanud kohtule avalduse, milles palus tuvastada selle otsuse tühisus, ei oma see asja lahendamisel tähtsust. Ka juhul kui 08.04.2019 üldkoosoleku otsus ei ole kehtiv, puudub ikkagi otsus, millega korteriomanikud oleksid otsustanud kaasomandi arvelt eriomandit suurendada. Avaldajad märgivad, et maakohus on jätnud tähelepanuta korteriomanike (v.a neli korteriomanikku) vahel 21.10.2015 sõlmitud notariaalse võlaõigusliku kokkuleppe korteriomandite koosseisude muutmiseks (I kd tl 68-84). Kolleegium selgitab, et korteriomanike notariaalselt tõestatud tahteavaldused ei asenda korteriomanike üldkoosoleku otsust. Ülaltoodule tuginedes nõustub ringkonnakohus 6 maakohtuga, et kuna korteriomanike üldkoosolek ei ole võtnud vastu

§ 9lg 3 tingimustele vastavat otsust, siis ei saa avaldus kuuluda rahuldamisele.

27. Kuna

§ 10

lg 2 p 1 eeldus ei ole täidetud, siis ei olnud maakohtul vaja kontrollida teisi nõude eeldusi. Avaldajate määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. MENETLUSKULUDE JAOTUS JA KINDLAKSMÄÄRAMINE

1. Avaldajad leidsid määruskaebuses, et puudutatud isikute menetluskulud maakohtus oleks tulnud jätta nende endi kanda. Ringkonnakohus ei nõustu sellega. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Käesoleval juhul on tegemist sisulise õigusliku vaidlusega ning õigusabi kasutamine on õigustatud. Kuna avaldus jäi rahuldamata, siis jättis maakohus menetluskulud põhjendatult avaldajate kanda. Avaldajad ei ole esitanud sisulisi vastuväited maakohtu poolt kindlaksmääratud menetluskulude suurusele. Kolleegiumi hinnangul puudub alus maakohtu määrust muuta ka menetluskulude suuruse osas.
2. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb ka ringkonnakohtu menetluskulud jätta avaldajate kanda (TsMS § 171 lg 1). 25.11.2019 menetluskulude nimekirja kohaselt on R.Tle, Y.Mle, M.Tle, P.Ule, E.Rle ja A.Tle osutatud õigusabi tunnihinnaga 144 eurot käibemaksuga. Esindaja on teinud määruskaebemenetluses järgmiseid toiminguid: maakohtu määruse ja määruskaebuse analüüs ning seisukohtade esitamine klientidele 0,7 tundi ning vastuse koostamine määruskaebusele ja selle esitamine 2,5 tundi. Kokku on õigusabi osutatud 3,2 tundi maksumusega 460,80 eurot (3,2*144), mis jagatakse kuue vahel ehk 76,80 eurot ühe isiku kohta. Menetluskulud tuleb välja mõista käibemaksuga. Avaldajad pole menetluskulude suurusele vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohus, leiab et esindaja ajakulu on põhjendatud ning esindaja tunnihind ei ületa keskmist tunnihinda. Menetluskulude kindlaksmääramise avaldus kuulub rahuldamisele ja menetluskulu 460,80 eurot tuleb avaldajatelt solidaarselt välja mõista selliselt, et R.T kasuks mõistetakse välja 76,80 eurot, Y.M kasuks 76,80 eurot, M.T kasuks 76,80 eurot, P.U kasuks 76,80 eurot, E.R kasuks 76,80 eurot ja A.T kasuks 76,80 eurot. Teised puudutatud isikud ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu 7