← Eesti

2-18-15391/41

Obsah (6)§ 13§ 9§ 4§ 5§ 12§ 3

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-18-15391 Määruse kuupäev Tartu, 7. aprill 2021. a Kohtukoosseis Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kai Kullerkupp ja Kaupo Paal Kohtuasi Tiina T

). Korteriomandite puhul tuleb kohaldada eelkõige asjaomast eriseadust ning korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi osa suhtes saavad kohalduda AÕS-i kaasomandi sätted (kui üldnormid) üksnes juhul ja üksnes ulatuses, mis on erinormidega reguleerimata. Valdav osa korteriomandit ja korteriomanikevahelisi suhteid puudutavatest küsimustest on

-iga ammendavalt reguleeritud. Juhul kui kohus kohaldab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi suhtes AÕS-i, tuleb üldnormi rakendamise eeldusena põhjendada, et konkreetne küsimus on erinormidega reguleerimata. Eeltoodut arvestades eksis maakohus materiaalõiguse normi kohaldamisel, menetledes avaldaja avaldust kujul, mida kehtiv õigus ei võimalda. Maakohtu lahendi tulemusena ei saa avaldaja soovitud õigusi ning selline lahend ei võimalda kinnistusraamatusse kande tegemist. Maakohtul tulnuks menetlusosalistele selgitada, et sõltumata sellest, millistele õigusnormidele avaldaja ja puudutatud isikud menetlusdokumentides viitasid, kohaldab kohus õigeid õigusnorme ning lahendab tsiviilasja selliselt, et kohtulahendi jõustudes on avaldajal võimalik tugineda kehtivalt korteriomanikevahelisele kokkuleppele ning lasta teha kinnistusraamatusse kanne viisil, mis tagab kokkuleppe kehtivuse ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes. Tsiviilasja lahendamisel kohaldab seadust kohus (vt selle kohta nt Riigikohtu 21. septembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-16, p 13). Ringkonnakohus jättis kõnealused maakohtu eksimused kõrvaldamata. 5

(9)2-18-15391
  1. Kaasomanikevaheline kasutuskord tekib lepingu sõlmimist reguleerivate sätete alusel (vt võlaõigusseaduse (VÕS) § 9) kaasomanike kokkuleppel, kohus seda kindlaks määrata ei saa. Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist sooviv kaasomanik võib nõuda kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud kaasomanikelt kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevaid tahteavaldusi. Selline nõudeõigus tuleneb kaasomandis oleva asja puhul AÕS § 72 lg-st
  2. Sellisel juhul saab kohus üksnes kohustada kokkuleppe sõlmimisest alusetult keeldunud kaasomanikke andma kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevad tahteavaldused. Ka korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid

-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (

§ 13lg 1).

Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist

§ 13

lg-st 2 tulenevalt

§ 9alusel.

Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid

-is sätestatust erinevalt, kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. 12.

§ 13

lg-st 1 tulenevalt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid

-is sätestatust erinevalt. Sarnaselt AÕS-is reguleeritud kaasomandile saavad seega ka korteriomanikud seaduses sätestatust kokkuleppega kõrvale kalduda. Erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist kuuluvad aga sellised kokkulepped eriomandi koosseisu.

§ 4

lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hooneosad. Samas võib sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid kokkuleppeid, määrata korteriühistu põhikirja tingimused ja kehtestada korteriühistu majanduskava. Sellised kokkulepped kuuluvad eriomandi koosseisu (

§ 5

). Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida nt seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses. Samas võivad kokkulepped olla suunatud ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamisele või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemale lubamisele. Kokkulepetega võib nt kindlaks määrata, et majas olevaid eriomandeid ei tohi kasutada majandustegevuseks, majas ei tohi pidada loomi vms. Samuti võib kokkulepetega kindlaks määrata, et osa kinnisasja korrashoiutöid (nt majaesise kõnnitee korrashoid) teevad konkreetsed korteriomanikud, mitte korteriühistu, nagu seda seadus üldiselt ette näeb (

§ 12lg 1 koos § 34 lg-ga 2 ja § 35 lg 2 p 1).

13. Kuna eriomand on iga korteriomandi kohta kajastatud kinnistusraamatu esimeses jaos, tuleb ka korteriomanikevaheline kokkulepe kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatu esimeses, mitte kolmandas jaos. Juhul kui korteriomanike kokkuleppega antakse mingi õigus teiste korteriomanike arvel ühe korteriomandi omanikule, tuleb kokkulepe kajastada mitte üksnes selle korteriomandi registriosas, mille kasuks õigus antakse, vaid ka kõikide nende korteriomandite registriosades, mille õigusi kokkuleppega kitsendatakse, st kõikide kokkuleppega puudutatud korteriomanike registriosades. Korteriomaniku seaduses sätestatust erineva kasutuse või majandamiskorralduse nõudmise korral tuleb kohtul kohustada ülejäänud korteriomanikke andma üldjuhul kaks tahteavaldust. Esiteks tuleb teistel korteriomanikel anda tahteavaldus, mis on vajalik kokkuleppe tekkimiseks, millega kaldutakse seaduses sätestatust kõrvale. Teiseks on vaja teiste korteriomanike nõusolekut kinnistusraamatu kande 6

(9)2-18-15391 tegemiseks (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses). Kohus ei saa ise määrata, et kinnistusraamatusse tehakse kokkulepet kajastav kanne. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest (nt avaldaja), saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Puudutatud isikud on kõik need korteriomanikud, kelle korteriomandite registriosades kandemuudatusi tehakse.
  1. Kui korteriomanike kokkuleppega antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega).
  2. Maakohtul tulnuks eeltoodut (vt käesoleva määruse p-d 10–13) arvestades menetlusosalistele selgitada, et avaldaja nõude alusnorm, mille alusel saab vaidlust lahendada, on

§ 9

koosmõjus

§ 13lg-ga 2.

Maakohtul tulnuks selgitada menetlusosalistele viidatud sätete kohaldamise eeldusi ning võtta seisukoht, kas need eeldused on täidetud. Samuti tulnuks käesoleva määruse p-des 11–13 märgitut silmas pidades selgitada menetlusosalistele järgmist. Kaasomandiosade kasutust ja korteriomanikele seaduses sätestatust erinevate kohustuste panemist saab reguleerida selliste korteriomanikevaheliste kokkulepetega, millega muudetakse korteriomandite osaks oleva eriomandi sisu. Kohus ei saa ise kasutuskorda kindlaks määrata ega ka kohtumäärusega korteriomanike kokkulepet asendada, vaid kohus saab tahteavalduste andmiseks kohustada üksnes kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanikke (puudutatud isikuid). Kokkulepe, millega on võimalik korteriomandite eriomandeid muuta, tekib selliselt, et kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanike tahteavaldusi asendab kohtulahend, millega kohustatakse puudutatud isikuid vastavaid tahteavaldusi andma, ning avaldajal tuleb kokkuleppe tekkimise eelduseks olev enda tahteavaldus anda ise. Seejuures peab avaldaja kokkuleppe sõlmimise tahteavaldus olema notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 120 lg 1 koosmõjus

§ 3lg-ga 3).

Ülalkirjeldatud viisil tekkiv kokkulepe omab korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes tähendus üksnes juhul, kui see on kinnistusraamatus kajastatud eriomandi sisuna. Asjaomaseid kinnistusraamatu kandeid ei saa teha kohtumääruse alusel, vaid kanne tehakse korteriomaniku esitatava kinnistamisavalduse alusel ja kande saab teha üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse kõikide puudutatud korteriomanike nõusolekud kande tegemiseks. Sellekohaste nõusolekute andmist saab avaldaja samuti puudutatud isikutelt kohtulikult nõuda. Määruse resolutsiooni kohaselt on maakohus tuvastanud puudutatud isikute kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse märkuse sissekandmiseks. Selline formuleering ei ole kehtiva õigusega kooskõlas. Juhul kui isik on kohustatud andma kindla sisuga tahteavalduse (näiteks

§ 9alusel), asendab tahteavaldust jõustunud kohtulahend, millega kohustatakse isikut vastavat tahteavaldust andma (Ts

ÜS § 68 lg 5). Seega ei saa kohus resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. 7

(9)2-18-15391 Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul lahendada tsiviilasi eespool kirjeldatud põhimõtteid arvestades.
  1. Käesoleva asja lahendamisel (küsimus, kas üks korteriomanik saab teistelt korteriomanikelt nõuda eriomandit puudutava kokkuleppe tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi) teeb kohus kaalutlusotsustuse, määrates kindlaks, milliseid asjaolusid tuleb diskretsiooni teostamisel arvestada ja milliseid mitte. Kohtul tuleb põhjendada, mis asjaolud tingivad just sellise otsustuse tegemise ja miks kaaluvad konkreetsed asjaolud teised asjaolud üles. Kohtul tuleb põhjendada, miks ta menetlusosaliste esiletoodud asjaolusid kaalumisel ei arvesta või miks ta ei saa esiletoodud asjaoludel teha menetlusosaliste soovitud järeldust. Seaduse nõuetele vastavaks põhjendamiseks ei saa pidada seda, kui kohus pelgalt nendib, et mingi asjaolu ei saa tingida teistsuguse lahendi tegemist. Kohtul tuleb TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8 ja § 654 lg-te 4 ning 5 järgi oma sellekohast järeldust põhjendada (vt kohtulahendi põhjendamise kohustuse kohta nt Riigikohtu
  2. juuni
  3. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-57327/133, p 16.3). Maakohus saab asja uuel läbivaatamisel vastata ka muudele puudutatud isikute väidetele, millele tuginedes peavad nad avaldaja soovitud viisil nõuet eriomandit puudutava kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste saamiseks põhjendamatuks. Kolleegium selgitab vastuseks puudutatud isikute määruskaebuse väidetele järgmist.
  4. Puudutatud isikud tuginesid maa- ja ringkonnakohtus asjaolule, et naaberkinnisasjale (J. Hurda 10a) pääseb üksnes üle vaidlusaluse kinnisasja ja naaberkinnisasja omanik võib seetõttu nõuda tulevikus juurdepääsu üle korteriomanditeks jagatud kinnisasja. Puudutatud isikud heitsid alama astme kohtutele muu hulgas ette seda, et kohtud ei põhjendanud, miks seda asjaolu asja lahendamisel arvesse ei võetud. Selle etteheitega tuleb osaliselt nõustuda. Iseenesest võib olla õige maa- ja ringkonnakohtu järeldus, et naaberkinnisasja omaniku juurdepääsu nõude esitamise võimalus tulevikus ei tarvitse mõjutada käesoleva asja lahendust. Sellist järeldust tulnuks aga kohtutel nõuetekohaselt sisuliselt põhjendada. Õige on järeldus, et kaasomanike ja korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimisel ei pea arvestama võimalike tulevikus tekkida võivate kolmandate isikute nõuetega, välja arvatud juhul, kui nõuete esitamine on piisavalt tõenäoline ja nõuded esitatakse suure tõenäosusega piisavalt lähedases ajalises raamistikus. Käesoleval juhul ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et avaldaja kavatseks lähitulevikus oma korteriomandit või ilma eraldi juurdepääsuta naaberkinnisasja võõrandada. Võimaliku juurdepääsunõude küsimus saab tekkida juhul, kui avaldaja võõrandab oma korteriomandi või oma naaberkinnisasja ja seda ilma juurdepääsu võimaluseta. Kui sellises olukorras peaks juurdepääsuta naaberkinnisasja omanik esitama korteriomanikele juurdepääsunõude, tuleb see nõue esitada kõikide korteriomanike vastu ja korteriomanike sisesuhtes kehtivad erikasutusõigused kolmanda isiku juurdepääsuõiguse maksmapanemist ei mõjuta. Juurdepääsuõiguse realiseerimine võib olla alus sellele, et korteriomanik, kelle võimalused ühises omandis olevat kinnisasja kasutada selle tagajärjel vähenevad, võib nõuda korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi erikasutuse muutmist. Automaatselt kolmanda isiku juurdepääsuõiguse maksmapanemine korteriomanike sisesuhteid ei mõjuta. Need asjaolud on siiski sedavõrd hüpoteetilised, et alama astme kohtud jätsid nendega õigesti arvestamata.
  5. Puudutatud isikud heitsid maa- ja ringkonnakohtule ette seda, et nad jäeti kompensatsiooni maksmiseta ilma nende rajatud metallkuurist. Alama astme kohtud ei ole otsustanud, et metallkuur tuleks jätta avaldajale. Alama astme kohtute lahendite kohaselt jäi üksnes metallkuurialune maa-ala avaldaja kasutusse. 8
(9)2-18-15391 Metallkuuriga seotud õigused võivad olla rikutud juhul, kui kuur oleks muutunud kinnisasja oluliseks osaks. Sellisel juhul oleks puudutatud isikud kaotanud kuuri ainuomandi juba siis, kui nad kuuri kinnisasjaga püsivalt ühendasid, mitte käesoleva tsiviilasja lahendamise tagajärjel. Vallasasja kaasomandis oleva kinnisasjaga püsivalt ühendamise tagajärjel hakkab vallasasi kuuluma kõikide kinnisasja kaasomanike omandisse (AÕS § 107 lg 3). Käesoleva tsiviilasja lahendamise tagajärjel oleksid puudutatud isikud kinnisasja oluliseks osaks muutunud kuuri puhul kaotanud üksnes kuuri kasutusvõimaluse, aga mitte omandi. Maakohtu lahendi põhjendustest järeldub, et kohtu hinnangul on metallkuur kinnisasja oluliseks osaks mitteolev vallasasi, mille saavad puudutatud isikud teisaldada. Sellisel juhul ei kaota puudutatud isikud kuurialuse maa avaldaja ainukasutusse jätmise tagajärjel mitte kuuri omandit, vaid üksnes kuurialuse maa kasutamise õiguse.
  1. Puudutatud isikud heitsid alama astme kohtutele ette ka seda, et määratud kasutuskorraga jäeti nad ilma nende istutatud puudelt vilja saamise võimalusest. Asjaolu, et üks kaasomanik või korteriomanik on kaasomandis olevale maa-alale istutanud puid või muid taimi, ei tähenda iseenesest, et tal peaks tekkima seeläbi selle maa-ala suhtes suurem kasutusõigus. Puude või põõsaste istutamine ühe korteriomaniku poolt võib olla üks asjaolu, mida kohus kasutuskorra kindlaksmääramisel arvesse võtab, kuid seejuures on oluline ka see, kas puude ja põõsaste istutamine toimus ülejäänud korteriomanikega kokkuleppel, kas teised korteriomanikud on viljapuude ja taimede kasvatamist aktsepteerinud vms.
  2. Ülaltoodut arvestades tuleb maa- ja ringkonnakohtu lahendid tühistada ja saata asi uueks lahendamiseks samale maakohtule.
  3. Avaldaja surma tõttu Riigikohtu menetluse ajal selgitab kolleegium, et menetlusosalise surm tsiviilasja menetlust ei lõpeta. Samuti ei ole see asjaolu menetluse peatumise alus juhul, kui surnud menetlusosalist esindas kohtumenetluses tehinguline esindaja (TsMS § 353 lg-d 1 ja 2).
  4. Puudutatud isik Reet Kroll esitas
  5. aprillil
  6. a Riigikohtule täiendavad tõendid. Kolleegium leiab, et tõendite vastuvõtmisest tuleb keelduda, sest nende vastuvõtmiseks ei ole alust (TsMS § 688 lg 5).
  7. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest.
  8. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel määruskaebuselt tasutud kautsjon tagastada. Puudutatud isikud on palunud tagastada kautsjon Reet Krollile. (allkirjastatud digitaalselt) 9
(9)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.