KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vahur-Peeter Liin, Villem Lapimaa ja Ande Tänav Määruse tegemise aeg ja koht 15. detsember 2020, Tallinn Tsiviilasja number 2-18-12753 Tsiviilas

) §-ga

1. Avaldaja väitel on Pärnus Kuldse Kodu tn 5 asuvas majas moodustatud KÜ Kuldse Kodu. Majas on 200 korterit. Korteriühistu põhikiri kinnitati
2. novembri 2007 üldkoosoleku otsusega. Avaldaja on korteriühistu liige alates selle asutamisest. KÜ Kuldse Kodu üldkoosolek toimus
3. juunil
4. Üldkoosolekul otsustati mh: 2

§-s 40 sätestatuga. Avaldaja tugineb

§ 12lg-le 1, § 40 lg-le 1, § 29 lg-le 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) § 38 lg-le 1. Avaldaja vaidlustab üldkoosoleku protokolli p-de 3.2 ja 4.4 osas mitte reservkapitali, haldustasu ega remonditasu suurendamist, vaid nende kulude jaotamise viisi. Avaldaja ei ole nõus, et makseid jagatakse korteriomanike vahel võrdselt. Majas on 200 korterit, korterite suurused on 30,6 kuni 122,8 m². Haldustasu ning remondi- ja reservkapitali maksete võrdne jagamine korteriomanike vahel ei ole mõistlik ning kahjustab oluliselt väiksemate korterite omanike õigustatud huve. Majandamiskulude korteri kohta arvestamisel peab 76 korteriomanikku maksma aastas rohkem kui seaduses sätestatud kulude jaotuse puhul. Põhikirja p-s 6.2 sätestatud otsustusõiguse delegeerimine ühistu juhatusele või üldkoosolekule ei ole kooskõlas

§ 40

lg-s 2 sätestatuga ning ei anna ühistu juhatusele või üldkoosolekule õigust otsustada kohustuste jaotuse ja tasumise korda erinevalt

§ 40lg-s 1 sätestatust.

Avaldaja selgitas 12. septembri 2019 menetlusdokumendis, et üldkoosolekul kinnitatud põhikirja p 6.2 näeb kululiikide haldustasu, remondikapital ja muud kulud osas ette

§ 40lg-st 1 erineva kulude jaotamise viisi.

Seega palub avaldaja tunnistada üldkoosoleku otsus kehtetuks osaliselt, s.o p-des 3.2, 4.4 ja 7.2. sätestatud kulude korteriomanike vahel jagamise viisi osas, mis hõlmab mh reserv- ja remondikapitali maksete, haldustasu ning muude kulude (rida muud kulud) jagamise viisi korteriomanike vahel. Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Puudutatud isik leiab, et

§ 48

ja KÜ põhikirja p 7.1.4 kohaselt võeti üldkoosolekul häälteenamusega p 3.2 all vastu otsus reservkapitali suurendamiseks, sest kogutud reservkapital oli väiksem seadusega ettenähtust. Reservkapitali suuruse seadusega vastavusse viimine ei saa olla õigusvastane tegevus. Lisaks ei ole reservkapitali puhul tegemist majandamiskuluga

§ 40mõttes.

Uue põhikirja kinnitamine oli kooskõlas

§ 20lg-ga 1 ja § 40 lg-ga 2.

Põhikirja p 6.2 kohaselt kehtestatakse haldustasu ning remondikapital majandusaasta kavaga korteri kohta. Kulude jaotamisel oleks ebaõiglane võtta aluseks korterite ruutmeetrite arv, kuna majas on erikujulised fassaadid, rõdud, katused ja majaalused koridorid. Arusaamatu on avaldaja väide, et kulude korteripõhise jaotuse korral ei arvestata väikeste korterite huvidega. Kuldse Kodu tn 5 elamu on erikujulise arhitektuuriga, mida korteriomanikud kasutavad ühiselt ja elamu haldamise, hooldamise ja remondifondi kulud on pikka aega jagatud võrdselt korterite vahel. Avaldaja ei ole oma huvide ülekaalukust põhjendanud. Üldkoosoleku otsused, mis on vastu võetud kooskõlas seadusega, ei ole heade kommete vastased. Avaldaja ei ole seda ka millegagi tõendanud. Puudutatud isik selgitas 4. märtsi 2019 menetlusdokumendis, et puudutatud isik korraldas perioodil 19. detsember 2018 kuni 9. jaanuar 2019 kirjaliku hääletuse ja võttis 9. jaanuaril 2019 vastu otsused, mille kohaselt jätkab korteriühistu haldustasu ja remondikapitali arvestust korteri põhiselt. Seega puudub alus muuta korteriomanike vahel kulude jaotamise viisi. 3

§ 40

lg-st 1 erinevalt, mistõttu jättis maakohus avaldaja nõude, tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsuse p 4.4 majanduskava kinnitamine perioodiks

1. a juuni kuni
2. a mai osas, millega tõsteti haldustasu 17 euroni kuus, rahuldamata. Maakohus leidis, et KÜ Kuldne põhikiri2007 ega kodukord ei reguleeri osakapitali osamaksu jaotuse aluseid, mistõttu tuleb osamaksu suurendamisel lähtuda

§ 40lg-st 1.

Seega on üldkoosoleku p 3.2 all vastu võetud otsus, suurendada reservkapitali 40 eurot korteri kohta, kehtetu. Maakohus leidis, et KÜ Kuldne põhikiri2007 ega kodukord ei reguleeri remondikapitali jaotust

§ 40lg-st 1 erinevalt.

Kodukorra lisast nr 1 nähtub, et remondikapital kehtestatakse majandusaasta kavaga. Seadusandja ei anna korteriühistutele võimalust võtta seadusest erinevat kohustuste jaotust vastu üldkoosoleku otsusega majanduskava kehtestamisel. Ka

§ 41

lg 1 p-st 4 järeldub, et majanduskavast nähtub reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus, mitte jaotus. Seega on üldkoosoleku p-s 4.4 vastu võetud otsus osas, millega suurendati remonditasu 25 euroni kuus ja suvekuudel täiendavalt 30 euroni korteri kohta, kehtetu. Maakohus leidis, et üldkoosolekul oli täidetud

§ 20

lg-s 1, mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg-s 1 ja KÜ Kuldne põhikiri²ºº⁷ p-s 7.8.6 sätestatud kvoorumi nõue põhikirja uue redaktsiooni vastuvõtmise otsustamiseks. Põhikirja uue redaktsiooni vastuvõtmise poolt 4

§ 17

lg 2 järgi võib põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Üldkoosolekul kinnitatud põhikirja p 6 lg 2 teine lause sätestab, et kulud jaotatakse korteriomanike vahel proportsionaalselt vastavalt kaasomandi osa suurusele, kui ühistu juhatus või üldkoosolek ei otsusta teisiti. Otsustusõiguse delegeerimine ühistu juhatusele või üldkoosolekule ei ole kooskõlas

§ 40

lg-ga 2 ning ei anna ühistu juhatusele või üldkoosolekule õiguse otsustada kohustuste jaotuse ja tasumise korra erinevalt

§ 40lg-s 1 sätestatust. Kui juhatus või üldkoosolek peaks sellise otsuse vastu võtma, siis on see vastuolus seadusega ja Ts

ÜS § 38 lg 2 alusel tühine. Lisaks kahjustab üldkoosolekul kinnitatud põhikirja p-s 6.1 „Elamu haldus-, kommunaal- ja muude kulude jaotamise kord ühistu liikmete vahel“ kululiikide „haldus-hooldustasu“ (6.2) ja „remondikapital“ (6.2) ette nähtud jaotamise viis avaldaja huve. Avaldajale kuulub 556/138243 mõttelist osa kinnistust (korter nr 400) ja 306/138243 mõttelist osa kinnistust (korter nr 395A). Avaldaja kaasomandiosa suurus on seega 0,625%. Arvestades, et vaidlusalusest haldustasu ja remondikapitali makseid puudutavast otsusest nähtuvalt soovib korteriühistu saada haldustasu makseid 3485 eurot kuus (17×205) ja remondikapitali makseid 5125 eurot kuus (25×205), tuleks avaldajal tasuda kaasomandi osa suuruse alusel vaid 53,39 eurot, s.o 36,44% vähem kui vaidlustatud otsuse alusel (84 eurot=2×17+2×25). Maakohus jättis avaldaja ja puudutatud isiku lepinguliste esindajate kulud menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja on varasemalt aktsepteerinud KÜ Kuldse Kodu juhatuse liikmena vaidlustatud otsusega sarnaseid otsuseid. Seega ei ole õiglane puudutatult isikult mõista välja avaldaja menetluskulud. Samas ei ole õiglane jätta ka puudutatud isiku menetluskulud avaldaja kanda, kuna puudutatud isik ei ole arvestanud kõigi korteriomanike õigustatud huvidega. MÄÄRUSKAEBUSED Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, millega maakohus avalduse rahuldas ning jätta uue määrusega avaldus rahuldamata. Puudutatud isiku väitel on üldkoosoleku otsuse p 3.2 osas, millega jagati reservkapital korteriomandite vahel võrdselt 40 eurot korteri kohta, seaduslik. Maakohtu vastupidine järeldus on ekslik. Maakohtu viide KÜ Kuldse Kodu põhikirjale ning

§ 40

lg-le 1 ei ole õige.

§ 41

lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mille korteriühistu üldkoosolek

§ 41lg 3 kohaselt ka kehtestab.

Maakohus ei tuvastanud, et puudutatud isik oleks avaldaja huve ülemääraselt kahjustanud (

§ 40lg 2 tähenduses).

Maakohus ei arvestanud, et samal üldkoosolekul võeti vastu otsus põhikirja muutmiseks. Maakohus leidis, et põhikirja uue redaktsiooni vastuvõtmiseks olid kvooruminõuded täidetud. Seega muudeti vastavalt KÜ liikmete enamuse otsusele ka KÜ põhikirja. Seega ei saa väita, et KÜ liikmete üldkoosolekul vastu võetud otsusega ei ole arvesse võetud kõigi korteriomanike õigustatud huve. Lisaks ei arvestanud maakohus hoone eripäraga. Korteriühistu liikmed peavad panustama võrdselt KÜ rahaliste fondide moodustamisse, sest Kuldne Kodu 5 elamu on erilahendusega elamu. Maakohus ei arvestanud, et elamut läbib ca 1263 m2 suurune koridor, mida kõik korterid kasutavad võrdselt. Samas kõige suuremad korterid ja I korruse ühetoalised korterid ei kasuta trepikodasid, mis viivad viiendale korrusele. Fassaad on ühelt poolt maja korrusmaja korterite osas kõigil ühesuuruste ruutmeetritega, ka I korruse ühetoalistel korteritel. Kõige suuremad korterid ehk ridaelamuboksid majandavad oma fassaadi ja katust iseseisvalt (remondikapitali väliselt). Ühetoalisi kortereid läbib kõige suurem osa maja kommunikatsioonidest (torustik). 5

§ 40lg-st 1 erinevalt.

Maakohus jättis tähelepanuta, et KÜ-l puudub

§ 40

lg 2 kohane kokkulepe, mille alusel võiks KÜ põhikirjaga ette näha

§ 40lg-s 1 sätestatust erinev kohustuse jaotus.

Puuduvat kokkulepet ei asenda üldkoosolekutel kinnitatud KÜ Kuldne põhikiri2007 ega kodukord või häälteenamusega vastu võetud

1. juuni 2018 üldkoosoleku otsus ega
2. detsembril 2018 kuni
3. jaanuar 2019 toimunud korteriomanike küsitluse tulemused. Seetõttu puudub haldustasu võrdseks jaotamiseks korteriomanike vahel seaduslik alus. Avaldaja ei nõustu maakohtuga, et kohtuvälised kulud on asjaolusid arvestades õiglane jätta poolte endi kanda, kuna kohus rahuldas avaldaja nõude osaliselt. Avaldaja on seisukohal, et tema avalduse rahuldamise korral (isegi osaliselt) tuleb menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda, kuna puudutatud isiku ebaseaduslik tegevus põhjustas praeguse kohtumenetluse. MENETLUSE EDASINE KÄIK Maakohus võttis avaldaja määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele vastamiseks. Puudutatud isik palub jätta määruskaebus rahuldamata. Maakohus võttis puudutatud isiku määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks. Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata. Maakohus määruskaebuseid ei rahuldanud ja edastas need lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis kehtetuks tunnistamata puudutatud isiku üldkoosoleku otsuse, millega tõsteti haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta, ning osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks üldkoosoleku otsuse põhikirja vastuvõtmiseks osas, milles otsustati põhikirjas kululiikide haldustasu ja remondikapital jaotamise viis korteri kohta. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue määruse, millega tunnistab kehtetuks üldkoosoleku otsuse haldustasu jaotamise kohta ning jätab rahuldamata avalduse põhikirja vastuvõtmise otsuse kehtetuks tunnistamiseks haldustasu ja remondikapitali jaotamise viisi osas. Samuti tunnistab ringkonnakohus kehtetuks üldkoosoleku otsuse põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirjas otsustati, et muude kulude jaotuse korteriomanike vahel otsustab korteriühistu juhatus või üldkoosolek. Määruskaebused rahuldatakse osaliselt. Menetlusosalised vaidlevad sisuliselt selle üle, kas on lubatav jaotada osa majandamiskulusid korteriomanike vahel võrdselt.

§ 40

lg 1 kohaselt jaotatakse majandamiskulud korteriomanike vahel korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suuruste järgi. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja on ebaõigesti aru saanud, et

§ 40

lg-st 1 sätestatust erinevat kulude jaotust on võimalik ette näha vaid kõigi korteriomanike kokkuleppel. Nimelt võib

§ 40

lg 2 kohaselt korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades ka korteriühistu põhikirjaga ette näha lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise 6

§ 40

lg-s 1 sätestatust erinevalt.

§ 40

lg 2 kohaselt tuleb seejuures küll arvestada korteriomanike kokkuleppeid majandamiskulude jaotamise kohta, kui selline kokkulepe korteriomanike vahel olemas on, kuid seadus ei nõua, et kulude jaotuse muutmiseks on vaja korteriomanike kokkulepet. Ringkonnakohus leiab, et maakohus lähtus õigesti üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4 kajastatud otsuste hindamisel KÜ Kuldse põhikirjast2007. Küll aga tuleb selles osas muuta maakohtu põhjendusi. TsÜS § 38 lg 1 järgi võib nõuda juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Otsuse kehtivuse hindamisel tuleb lähtuda otsuse vastuvõtmisel kehtivast seadusest ja põhikirjast.

§ 20

lg 1 ja MTÜS § 23 lg 2 kohaselt jõustub põhikirja muudatus selle registrisse kandmisest. Seega, kuna muudetud põhikiri ei olnud otsuste tegemise ajal registrisse kantud, tuleb selle hindamisel, kas otsused olid kooskõlas põhikirjaga, lähtuda KÜ Kuldse põhikirjast2007. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et KÜ Kuldse põhikirjas2007 oli majandamiskulude jaotus seadusest erinevalt reguleeritud. Maakohus lähtus üldkoosoleku otsuste p-de 3.2 ja 4.4 kehtivuse hindamisel põhikirja lisaks olevast kodukorrast. MTÜS § 23 lg 2 kohaselt jõustub põhikirja muudatus registrisse kandmisest. Seega pidi ka kodukord selleks, et seda saaks pidada KÜ Kuldse põhikirja2007 osaks, olema kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse. E-äriregistri infosüsteemist nähtuvalt ei ole kodukorda registrisse kantud. Seega ei saa kodukorda võrdsustada põhikirjaga. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus

§ 40

lg 2 võimaldab seaduses sätestatud kulude jaotusest kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga, ei saa põhikirjas kulude jaotust omakorda edasi delegeerida. Seetõttu ei saa üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4 sisalduvate otsuste kehtivuse hindamisel lähtuda kodukorras sätestatud elamu majandamise kulude jaotamise korrast, vaid lähtuda tuleb

§ 40lg-s 1 sätestatud majandamiskulude jaotusest.

Üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4 sisalduvate otsustega on otsustatud jaotada reservkapitali, haldustasu ja remonditasu maksed korteriomanike vahel võrdselt. Selline kulude jaotus ei ole kooskõlas

§ 40lg-ga 1.

Kuivõrd ka otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud põhikirjas ei olnud ette nähtud kulude sellist jaotust, on otsused vastuolus seaduse ja põhikirjaga ning tuleb TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada. Vastuseks puudutatud isiku väidetele märgib ringkonnakohus, et

§ 40

lg 1 kehtib ka reservkapitali maksete jaotusele.

§ 40

lg 1 reguleerib majanduskavas ettenähtud maksete jaotust ning

§ 41

lg 1 p 4 kohaselt tuleb ka reservkapitali maksete suurus sätestada majanduskavas. Otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks ei ole reservkapitali suuruse vastavusse viimine seaduses sätestatud nõuetega, vaid asjaolu, et reservkapitali maksete jaotus korteriomanike vahel ei ole kooskõlas seaduse ega põhikirjaga. Menetlusosalised ei ole esitanud vastuväiteid maakohtu tuvastatule, et KÜ Kuldse Kodu 27. juuni 2018 üldkoosolek oli kordusüldkoosolek ja et see oli otsustusvõimeline. Lisaks tuvastas maakohus, et

§ 20

lg 1, MTÜS § 23 lg 1 ja KÜ Kuldne põhikirja²ºº⁷ p 7.8.6 järgne häälteenamuse nõue uue põhikirja vastuvõtmiseks oli täidetud.

§ 40

lg 2 kohaselt on võimalik ette näha

§ 40

lg-s 1 sätestatust erinevaid kulude jaotamise viise, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Maakohus leidis, et üldkoosolekul vastu võetud põhikirjas sätestatud haldustasu ja remondikapitali maksete jaotamine korteriomanike vahel võrdselt on seadusega vastuolus, kuna avaldaja peaks

§ 40lg 1 järgse jaotuse korral tasuma 36,44% vähem kui vastuvõetud põhikirja järgi.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et nimetatud asjaolu tõttu on põhikirjas sätestatud kulude jaotus seadusega vastuolus. Ringkonnakohus 7

§ 40

lg-s 1 sätestatust erinevalt, on paratamatu, et osad korteriomanikud peavad tasuma rohkem ja osad vähem, kui nad pidanuks tasuma

§ 40lg 1 järgi.

Seega ei saa ainuüksi see asjaolu tingida põhikirja vastuolu seadusega. Ringkonnakohus märgib, et veidi enam kui ühe kolmandiku suurune erinevus avaldaja makstavate kulude suuruses ei ole nii suur, et seda saaks pidada avaldaja õigustatud huvide ebamõistlikuks kahjustamiseks. Samuti ei ole mõne majandamiskulu liigi jagamine korteriomanike vahel võrdselt praktikas ebatavaline ega oma olemuselt ebamõistlik. Ringkonnakohus leiab seetõttu, et ei ole alust tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsust põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirjaga jaotatakse haldustasu ja remondikapitali maksed korteriomanike vahel võrdselt. Maakohus on jätnud määruse resolutsiooniga lahendamata avaldaja nõude tunnistada kehtetuks põhikirja kinnitamise otsus osas, milles põhikirja p-s 6.1 sisalduva tabeli viimase lahtri kohaselt jaotatakse muud kulud korteriomanike vahel üldkoosoleku või juhatuse otsuse alusel. Kuigi ei avaldaja ega puudutatud isik ei ole oma määruskaebustes maakohtu määrust selles osas vaidlustanud, leiab ringkonnakohus, et ühe nõude resolutsioonis lahendamata jätmine on oluline menetlusnormi rikkumine, mis tingib TsMS § 659 ja § 656 lg 4 alusel lahendi resolutsiooni selles osas täiendada sõltumata määruskaebuse piiridest. Ringkonnakohus leiab, et saab selle nõude ise lahendada, arvestades asjaolu, et tegemist on üksnes õiguse kohaldamise küsimusega, mis ei eelda asjaolude tuvastamist ning maakohus on määruse põhjendustes selle kohta seisukoha võtnud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et põhikirjas majandamiskulude jaotamise osas otsustusõiguse delegeerimine ühistu juhatusele või üldkoosolekule ei ole kooskõlas

§ 40

lg-s 2 sätestatuga.

§ 40

lg 2 võimaldab

§ 40lg-s 1 sätestatud kulude jaotusest kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga.

Sellest ei tulene, et põhikirjaga võiks jaotuse otsustamise kellelegi edasi delegeerida. Maakohus jättis menetluskulud avalduse osalise rahuldamise tõttu menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus muudab küll avalduse rahuldamise ulatust, kuid arvestades asjaolu, et avaldus on jätkuvalt rahuldatud osaliselt, ei näe ringkonnakohus põhjust menetluskulude jaotust muuta. Samal põhjusel tuleb jätta ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud menetlusosaliste enda kanda. / allkirjastatud digitaalselt / Vahur-Peeter Liin / allkirjastatud digitaalselt / Villem Lapimaa / allkirjastatud digitaalselt / Ande Tänav Tühistatud osaliselt Riigikohtu 22.04.2021 määrusega RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu
2. detsembri
3. a määrus osas, milles ringkonnakohus jättis XX määruskaebuse rahuldamata ja tegi Pärnu Maakohtu
4. septembri
5. a määrust osaliselt tühistades uue määruse, millega jättis rahuldamata XX avalduse põhikirja vastuvõtmise otsuse kehtetuks tunnistamiseks osas, milles põhikirjas määrati haldus-hooldustasu ja remondikapitali jaotamise viis. Ringkonnakohtu määrus tühistada ka menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas on ringkonnakohtu määrus jõustunud. 8