← Eesti

2-20-13488/19

Obsah (8)§ 76§ 100§ 101§ 103§ 271§ 292§ 313§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Anu Uritam Otsuse tegemise aeg ja koht 18.03.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-20-13488 Tsiviilasi OÜ Zintost ha

§ 76

lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 100

kohaselt loetakse kohustuse rikkumiseks võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmist või mittekohast täitmist, sealhulgas täitmisega viivitamist.

§ 101

lg 1 p 1 näeb ette, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Kohtu hinnangul võib asjas esile toodud tõenditest ja asjaoludest järeldada, et kostja rikkus hagejaga sõlmitud lepingut. 18.

§ 103

lg 1 näeb ette, et võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.

§ 103

lg 2 järgi on kohustuse rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud asjaolusid, milliste kohaselt oleks tema kohustuse rikkumine olnud vabandatav. 19.

§ 271

järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Pooled ei vaidle selle üle, et nende vahel oli sõlmitud üürileping, mille alusel pidi kostja tasuma üüri.

§ 292

lg 1 näeb ette, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, 4 mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja pidi lepingu alusel tasuma lisaks üürile lepingu esemega seotud kõrvalkulusid. 20. Pooled ei vaidle selle üle, et nende vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping.

§ 313

lg 1 näeb ette, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Samas on antud sätte näol tegemist dispositiivse sättega ning pooled võivad lepingus kokku leppida teisiti. 21. Kohus selgitas kostjale 06.01.2021 pöördumises (toimiku lk 62), et viimane ei ole esile toonud asjaolusid, mis võimaldaksid jätta hagi rahuldamata. Kohus selgitas kostjale

§ 76ja § 271.

Kohus selgitas kostjale, et kuna viimane andis ruumid hagejale üle 05.07.2019, tuleks tal põhistada, miks tal ei ole kuni antud ajani kohustust ruumide kasutamise eest tasuda.

  1. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostja oli sõlminud AS-ga xxx 31.10.2017 üürilepingu (toimiku lk 4-9) ärihoone üürimiseks xxx vallas aadressil xxx. Lepingu punkti 3.
  2. järgi pidi leping kehtima kuni 30.11.
  3. Lepingu punkti 4.1 järgi tuli kostjal tasuda üüri summas 2157 eurot, millele pidi lisanduma käibemaks. Kooskõlas lepingu punktiga 4.2 pidi alates 11.2018 ning iga sellele järgneva 12 kuulise perioodi möödumisel toimuma üüri automaatne suurenemine THI indeksi võrra, kuid mitte vähem kui 1% ja mitte rohkem kui 3%. Lepingu punkti 4.3 kohaselt oli tagatisraha suuruseks kahe kuu üüri summa. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja oli tagatisraha tasunud. Lepingu eritingimuste punkti 4.
  4. alusel oli üürileandjal õigus rahuldada tagatise arvel üürniku mistahes võlgnevus koheselt peale sissenõutavaks muutumist. Pooled ei vaidle sisuliselt selle üle, et hageja rahuldas tagatise arvelt osaliselt kostja lepingu alusel tekkinud võlgnevuse.
  5. Lepingu eritingimuste punkti 3.1 kohaselt tuli üürnikul tasuda üürileandjale lepingu eseme kasutamise eest üüri lepingu punktis 4.1 toodud suuruses. Üürnik pidi antud punkti kohaselt maksma jooksva kuu üüri hiljemalt vastava kuu
  6. kuupäevaks. Sama punkt nägi ette, et üürniku üüri tasumise kohustust ei mõjuta asjaolu, kas ja kui suures ulatuses üürnik faktiliselt lepingu eset kasutab. Seega leppisid pooled kokku, et kostjal kui üürnikul tuli üüri tasuda lepingu kehtivuse ajal sõltumata sellest, kas ta tegelikult lepingu eset kasutas või mitte.
  7. Lisaks nägi eritingimuste punkt 3.
  8. ette, et lisaks üürile oli üürnik kohustatud tasuma üürileandjale igakuiselt lepingu eseme kasutamisega kaasnevad ning kinnistu ja sellel asuvate ehitiste hoolduse, halduse ja korrashoiuga seonduvad kõrvalkulud. Lepingu antud punkti järgi tuli üürnikul kõrvalkuludena tasuda vee ja kanalisatsiooni, elektri, kütte, valveteenuse, prügiveo, hoolduse, halduse ja heakorra ning muude tugiteenuste eest. Kõrvalkulude eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele ja mõõdikute näitudele, kui tarbimist oli võimalik kindlaks määrata mõõdikute või näitude alusel. Kui tarbimist ei olnud võimalik tuvastada mõõdikute näitude alusel, pidi üürnik kandma kõrvalkulusid vastavalt lepingus kirjeldatud proportsioonidele. Kõrvalkulud tuli üürnikul tasuda jooksva kuu
  9. kuupäevaks. Kooskõlas lepingu punktiga 3.8 tuli kõrvalkulusid tasuda üürileandja esitatud arve alusel. Seega olid pooled kokku leppinud, et kostjal tuli tasuda kõrvalkulusid.
  10. Vastavalt lepingu eritingimuste punktile 8.1 tuli üürnikul lepingujärgselt tasumata maksetega viivitamisel tasuda viivist 0,1% päevas võlgnetavalt summalt iga viivituses oldud päeva eest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Seega leppisid pooled kokku seaduses toodust suurema viivise 5 määra kohaldumises.
  11. Lepingu eritingimuste punkt 9.1 nägi ette, et leping kehtib kuni selles toodud tähtaja lõpuni. Lepingut on võimalik ennetähtaegselt lõpetada üksnes lepingus sätestatud alustel. Poolte kokkuleppel oli muude erakorraliste ülesütlemise aluste kohaldamine välistatud. Eritingimuste punkti 9.3 järgi oli lepingu erakorraline ülesütlemine üürniku poolt võimalik vaid juhul, kui lepingu esemel tekib oluline puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea kõrvaldama või kui lepingu eset ei ole võimalik kasutada, sest üürileandja on rikkunud oma lepingust või seadusest tulenevaid kohustusi. Eeltoodust tulenevalt ei võimaldanud leping üürnikul seda üles öelda temast endast tulenevatel põhjustel. Muude põhjustel peale lepingus otseselt märgitute oli üürilepingut võimalik ennetähtaegselt lõpetada vaid poolte kokkuleppel.
  12. Kostja väitis hagile vastu vaieldes, et ta teatas hagejat lepingu lõpetamise soovist 11.05.
  13. Asjas kogutud tõenditest nähtub tõepoolest, et 11.05.2019 saatis kostja hageja esindajale e-kirja (toimiku lk 54 pöördel – 55), milles teatas, et soovib välja kolida, sest pind käib kostjale üle jõu, renditasu on liiga suur ja kostjal ei ole vaja nii suurt kontoripinda. Hageja vastas 13.05.2019 ning teatas, et on nõus kostjale vastu tulema ja lepingu lõpetama, kui leiab kostja asemel teise üürniku. Samas selgitas hageja, et lepingu lõpetamise eeltingimuseks on võlgade tasumine (toimiku lk 54 pöördel). Kostja leidis, et hageja võiks võlgnevusest maha arvestada tagatise raha ja ülejäänud soovib kostja hiljem maksta (toimiku lk 54 pöördel). Kostja leidis, et ta ei soovi maakleri tasu maksta ja soovib välja kolida 31.05.
  14. Samas ei saa asjas kogutud tõenditest järeldada, et hageja ja kostja oleksid sõlminud kokkuleppe üürilepingu lõpetamiseks alates 11.05.2019 või 31.05.
  15. Kuna vastavat kokkulepet ei sõlmitud, puudus kostjal alus jätta ühepoolselt tasumata lepingust tulenevad maksed
  16. aasta mai eest.
  17. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja oli nõus kokkuleppel lepingu lõpetamisega 31.05.2019, kui kostja kompenseerib uue üürniku leidmisega seotud kulu ehk maaklertasu (toimiku lk 54), kuid sellega kostja ei nõustunud (toimiku lk 54) ja kokkulepet ei sõlmitud. Hageja saatis kostjale 18.06.2019 e-kirjaga kokkuleppe projekti (toimiku lk 12, lk 56 pöördel), mille järgi oleks leping kokkuleppel lõpetatud alates 01.06.
  18. Kostja võlgnevus oli sama kokkuleppe järgi seisuga 25.06.2019 3885,84 eurot, mille puhul oli arvestatud tagatisraha summa. Kostja teatas vastuseks, et ta ei ole nõus juuni kuu eest tasumisega ja soovib, et leping oleks läbi 01.06.2019 (toimiku lk 56 pöördel). Hageja saatis seejärel uuesti lepingu lõpetamise kokkuleppe alates 01.06.2019 (toimiku lk 56), kuid kostja soovis vastuseks seepeale hagejalt korrektse nõude arvutuskäigu esitamist. Seega ei sõlminud pooled ka sellist kokkulepet, mille kohaselt oleks leping lõpetatud alates 01.06.
  20. Ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastasid pooled alles 05.07.2019 (toimiku lk 13). Selles sisalduva märke alusel pidi üürileandja esitama kommunaalarve juunis kasutatud vee ja elektri eest koos lõpparvega. 29.07.2019 e-kirjas märkis hageja, et kostja ei ole allkirjastanud lepingu lisa ega tasunud võlgnevust. Kostja pöördumisele sisuliselt ei vastanud (toimiku lk 13 pöördel). 16.08.2019 saatis hageja kostjale uue meeldetuletuse võlgnevuse kohta (toimiku lk 14) ning palus võlgnevuse 3957,52 eurot tasuda 19.08.
  21. Kostja võlgnevust ei tasunud.
  22. Hageja esitas kohtule üürilepingu alusel koostatud arved, millised kostja oli jätnud tasumata (toimiku lk 14 pöördel – 16). 31.03.2019 esitas hageja kostjale arve nr 19093 märtsi kõrvalkulude eest summas 528,88 eurot. 30.04.2019 esitas hageja kostjale arve nr 19134 aprilli kõrvalkulude eest summas 476,32 eurot. 01.05.2019 esitas hageja kostjale arve nr 19115 mai üüri eest summas 2558,40 eurot. 31.05.2019 esitas hageja kostjale arve nr 19180 mai kõrvalkulude eest summas 292,24 eurot. 30.06.2019 esitas hageja kostjale arve nr 19224 juuni 6 kõrvalkulude eest summas 71,68 eurot. Hageja esitas kohtule ka raamatupidamise väljavõtte selle kohta, millise aja jooksul oli kostja arvete tasumisega viivitanud (toimiku lk 17).
  23. Kokkuvõttes nähtub eeltoodud tõenditest kogumis, et kostja kasutas üüritud pinda kuni 05.07.
  24. Kokkulepet mistahes varasema kuupäevaga lepingu lõpetamise kohta pooled ei sõlminud. Hageja nõudis kostjalt kõrvalkulude tasumist
  25. aasta märtsi, aprilli, mai ja juuni eest ning selline kõrvalkulude nõue oli kooskõlas lepinguga. Kostja jättis arved tasumata. Kostja ei ole kohtumenetluse käigus isegi üldsõnaliselt selgitanud, millisel faktilisel või õiguslikul alusel oli tal õigus jätta tasumata kõrvalkulud märtsi ja aprilli eest ning täielikult mai eest. Hageja esitas kooskõlas lepinguga ühtlasi arve
  26. mai üüri eest. Kostja ei ole selgitanud, millisel faktilisel või õiguslikul alusel oli tal õigus jätta arve täielikult tasumata. Kostja ei ole põhistanud ega tõendanud ühtegi asjaolu, mille alusel peaks kohus hageja põhinõude jätma osaliselt või tervikuna rahuldamata. Üksnes paljasõnalisest kostja väitest, et tal on tekkinud majanduslikud raskused, ei tulene kostja õigus jätta lepingulised kohustused osaliselt või tervikuna täitmata. Kuna kostja vastuväited on alusetud, kuulub hageja põhinõue rahuldamisele. Kostjalt tuleb hageja kasuks põhivõlgnevusena välja mõista 3 957,52 eurot. 32.

§ 113

lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kuivõrd kohus rahuldas hageja põhinõude, kuulub rahuldamisele ka viivisenõue. Kostja ei tasunud arveid lepingus märgitud maksetähtaegadel ning pooled olid kokku leppinud sellisel juhul kohalduvas viivise määras. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena 1951,67 eurot ning alates 17.09.2020 sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt 3957,52 eurolt määraga 0,1% päevas kuni põhinõude tasumiseni, kuid mitte suuremas summas kui 2005,85 eurot.

  1. TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
  2. Hageja palus kostjalt menetluskuludena välja mõista kulud õigusabile ilma käibemaksuta summas 855 eurot ja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivu 475 eurot. Hagejale osutati õigusabi tunnitasuga 150 eurot. Õigusabi osutamiseks kuluks kokku 5,7 tundi. Kohus leiab, et hageja esindaja õigusabi osutamiseks kulunud aeg on mõistlik ning kooskõlas asjas tehtud toimingute ning esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahuga. Samuti loeb kohus mõistlikuks õigusabi osutamiseks kulunud aja. Kostjalt tuleb hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 1330 eurot, millest 855 eurot on kulud õigusabile ja 475 eurot on tasutud riigilõiv. /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik 7

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.