Seega on üürilepingu p. 2.4.
muutunud tähtajatuks pärast seda, kui üürnik oli jätkanud pärast üürilepingu tähtaja lõppemist üüritud eluruumi kasutamist, ilma et seda oleks üürileandja poolt üles öeldud. Suulises vormis ja ebaõigel õiguslikul alusel toimunud eluruumi üürilepingu ülesütlemine 28.03.2019.a. on tühine ja sellel pole õiguslikke tagajärgi. Seega on hagejaga 29.03.1999 sõlmitud üürileping xxx eluruumi kasutamiseks on jätkuvalt kehtiv ning hagejal on õigus nõuda eluruumi üleandmist temale. Vaatamata hageja poolt korduvalt Tallinna Linna pädevatele asutustele esitatud avaldustele ei ole üürileandja nõustunud eluruumi hagejale üle andma. Hagejale ei ole võimaldatud ka mingi teise munitsipaaleluruumi üürimist. Hagejale on võimaldatud üksnes ööbimist sotsiaalmajas aadressil xxx Kostjal on kehtiva üürilepingu alusel kohustus anda hageja kui üürniku kasutusse eluruum, mida ta teinud ei ole. Tallinna linnal on heastamise võimalus olemas ning selline heastamine oleks vastavalt asjaoludele mõistlik, kuivõrd hageja teada tema poolt eelnevalt kasutatud eluruum xxx on üüritud pärast hageja korterist lahkumist kostja poolt kolmandale isikule ning selle jätkuv kasutamine hageja poolt ei oleks otstarbekas, kuivõrd sellega võidakse rikkuda selle kolmanda isiku õigusi, mida hageja ei soovi teha. 2
Samuti ei kohaldu
. Kostja esindaja tegi 11.03.2019, mis oli vahetult enne üürilepingu lõppemist, eluruumi korralise ülevaatuse. Selle käigus tegi hageja tahteavalduse üürilepingu lõpetamiseks ja lubas vabastada eluruumi hiljemalt 20.03.
Väär on hageja esindaja seisukoht, mille kohaselt teavitas esindaja hagejat 28.03.2019 suuliselt, et 29.03.1999 sõlmitud üürilepingu järjekordselt pikenenud viieaastane tähtaeg lõpeb 29.03.2019 ja seda ei pikendata, mistõttu hageja on kohustatud eluruumi koheselt vabastama. Hageja esindaja teostas 11.03.2019 eluruumi korralise ülevaatuse eesmärgiga veenduda, et eluruumi kasutatakse vastutustundlikult ja hoolikalt. Kostja esindaja tuvastas nimetatud ülevaatuse raames, et eluruumis viibisid asotsiaalse eluviisiga inimesed ja eluruum oli koristamata, hooletusse jäetud ja halvas seisukorras. Kostja esindaja selgitas hagejale, et tegemist ei ole vastutustundliku käitumisega talle üürile antud eluruumi suhtes ja palus hagejal korteris koristada, tuulutada, paigutada tagasi suitsuandur. Vastuseks kostja esindaja palvele tegi hageja tahteavalduse üürilepingu lõpetamiseks ja lubas vabastada eluruumi hiljemalt 20.03.
Alternatiivselt saab asuda seisukohale, et hageja ei soovinud lepingu tähtaja pikendamist kostja poolt ning leping lõppes tähtaja saabumisel. Isegi kui tegu oleks tähtajatu lepinguga, siis on hageja ise selle kehtivalt üles öelnud ning käitub hetkel vastuoluliselt, nõudes iseenda ülesütlemise tühisuse tuvastamist. Hageja kahju hüvitamise nõue summas 1000 eurot on paljasõnaline ja alusetu. Hageja ei ole tõendanud, et eluruumi oleks jäänud temale kuuluvaid esemeid ega milliste esemetega oleks tegemist, mis võimaldaks esemete reaalset väärtust tuvastada. Hageja väitel jäi osa isiklikest tarbeesemetest, mälestusesemetest ja dokumentidest eluruumi ning hindab temale isiklike esemete kaotsiminekuga tekkinud varalise kahju suurust summas 1000 eurot. Hageja ei täpsustanud, millised konkreetsed esemed on jäänud tagastamata. Eluruumi üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt pidi hageja eluruumi enda isiklikest asjadest vabastama hiljemalt 18.04.2019, kuid tegelikult vabastas hageja eluruumi enda isiklikest asjadest alles 22.05.2019. Eluruumi hageja isiklikest asjadest vabastamise juures viibis kostja esindaja, kes kinnitab, et hageja sai tagasi kõik isiklikud esemed ja dokumendid. Hageja ei teavitanud, et eluruumi oleks jäänud mõned temale kuuluvad isiklikud esemed ega võtnud rohkem kostjaga ühendust, et eluruumi jäänud esemed kätte saada. Pärast eluruumi vabastamist utiliseeris kostja eluruumi jäänud prahi ja tegi eluruumis putukate tõrjet ning remonti. Hageja on hagiavalduse täienduses arvestanud, et külmkapi väärtuseks on 200 eurot, televiisori väärtuseks 150 eurot, laua ja toolide väärtuseks 100 eurot ning raamatute, riiete ja lauanõude väärtuseks kokku 400 eurot. Võrreldes hageja toodud esemete väärtust e-kauplustes müügil olevate uute kaupade hindadega on näha, et hageja toodud väärtused vastavad uute kaupade hindadele. Hageja kasutuses olnud esemed olid akumuleerunud ja esemetel ei olnud mingit väärtust, mida tõendavad 11.03.2019 hageja kasutuses olnud eluruumist tehtud pildid. Pealegi ei ole kostjale teadaolevalt eluruumi hagejale kuuluvaid esemeid jäänud. Kohtu põhjendused
lg 1, § 8 lg 1, 2 järgi tuleb lepingut täita vastavalt lepingus ja seaduses kokkulepitule. Kohustuse rikkumise korral saab võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kahju hüvitamist
Kohutuse rikkumine on kohustuse täitmata jätmine, osaline täitmata jätmine, täitmisega viivitamine
Pooled ei vaielnud järgmiste asjaolude üle: Tallinna linn sõlmis vastavalt Põhja-Tallinna Valitsuse 10.02.199 korraldusele nr 1-1/41 „Eluruumide üürile andmine“ hagejaga 22.03.1999 tähtajalise üürilepingu xxx eluruumi kasutamiseks (tl 93) viieks aastaks kuni 29.03.2004. Pooled ei ole taotlenud enne üürilepingu tähtaja möödumist selle lõpetamist. Hagejal kui üürnikul oli kohustus maksta kostjale kui üürileandjale ruumi üürimise eest üüri (lepingu 9.1.2, tl 86p). Lepingu sõlmimise ajal kehtinud Elamuseaduse 28 lg 1 sätestas, et üürilepingu järgi kohustub eluruumi üürileandja andma teise isiku (üürniku) kasutusse eluruumi selles elamiseks kokkulepitud tähtaja jooksul ja tingimustel, üürnik aga kohustub kasutama üüritud eluruumi vastavalt selle otstarbele ja maksma üüri. Vaidlustamata asjaolusid hinnates leiab kohus, et poolte vahel oli sõlmitud selle sõlmimise ajal kehtinud ES § 28 lg 1 tähenduses eluruumi üürileping. 5
alusel kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kuna hageja kohustus lepingu alusel maksma kostjale eluruumi kasutamis eest tasu, siis on pooltevaheline üürileping 01.07.02 kehtima hakanud
Lepingu täitmise nõue ja ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõue Kohtule esitatud pooltevaheline üürilepingu p 2.4 sätestab, et juhul, kui enne lepingu tähtaja möödumist ei taotle kumbki pool lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks järgnevaks viieks aastaks. Lepingu sõlmise ajal kehtinud Elamuseaduse § 32 lg 2 sätestas, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Seega oli lepingu p –s 2-4 sätestatud tingimus kooskõlas elamuseaduse § 32 lõikega 2. Hageja leidis, et lepingu p 2.4 sätestatu on vastuolus kehtiva
275 ja seetõttu tühine, sest on vastuolus
Käesoleval juhul on hageja leidnud, et kostja ütles talle lepingu üles, mis on hageja arvates vastuolus
lg 1, sest lepingu p 2.4 on tühine, kuna kostja tegi seda 28.03.19 suuliselt enne lepingu lõppemise tähtaega. Seega on hageja ise ka pidanud lepingut tähtajaliseks, hoolimata hilisemates menetlusdokumentides märgitust, et leping oli muutunud tähtajatuks.
sätestab, et eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.
lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Esiteks.
lg 1 ei sea üürilepingu pooltele, iseäranis üürnikule, keeldu lõpetada leping näiteks poolte kokkuleppel või see lõpetada enne tähtaega ülesütlemisega või teatada teisele poolele, et ta ei soovi lepinguliste suhete jätkamist pärast lepingus märgitud lepingu lõppemise tähtaega.
lg 1 sätestab lepingu pikenemise ja selle muutumise tähtajatuks (mitte sama pikaks perioodiks kui lepingus) juhul kui üürnik jätkab asja kasutamist pärast lepingu lõppemise tähtaja saabumist ja seejärel ei teata pooled teineteisele teistsugusest soovist (kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet). Eeltoodu alusel leiab kohus, et üürilepingu p 2.4 sätestatud tingimus, ei ole vastuolus
lg 1, kuivõrd p 2.4 ei ole kitsendatud üürniku õigusi
Asjaolu, et
lg 1 kohaselt võib üürileping muutuda tähtajatuks pärast lepingu lõppemise tähtaja saabumist kui üürnik jätkab asja kasutamist ja seda tingimusel, et kumbki pool pole teistsugust tahet avaldanud, ei tähenda, et lepingu p 2.4 oleks
275 järgi tühine. Seega asub kohus seisukohale, et kuivõrd lepingus oli kokkulepitud teisiti, võis leping pikeneda p 2.4 järgi korduvalt ja seda tähtajaliselt iga kord 5 aastaks. Pealegi nõustub kohus kostjaga, et vaidlusalune eluruum oli antud hagejale üürile kui sotsiaalabi vajavale isikule vastavalt kostja poolt esitatud Tallinna linna 10.02.1999 Põhja-Tallinna Valitsuse korraldusele nr 1-1/41 „Eluruumide üürile andmine“ (lk 83-84) ning hagejaga sõlmiti 22.03.1999 tähtajaline üürileping 6
lg 4, et elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mille riik, kohaliku omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik on oma seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks andnud üürile eluruumi hädasti vajavatele isikutele või haridust omandavatele isikutele, kui üürnikule teatati lepingu sõlmimisel ruumi sihtotstarbest. Seega täitis kostja kohustust anda hagejale kui abivajav isikule eluruum kasutamiseks ja seetõttu ei kohaldu vaidlusalusele lepingule
Pooled ei vaielnud, et nad oleksid varasemalt enne üürilepingu tähtaja möödumist taotlenud selle lõpetamist, mistõttu leiab kohus, et see pikenes kuni 28.03.2009 ja uuesti kuni 28.03.2014 ja viimati pikenes üürileping kuni 28.03.2019. Seda, et leping oli tähtajaline, möönab hageja ka enda poolt kohtule 19.12.19 avalduses (lk 14), milles märkis, et kostja tõstis ta enne üürilepingu lõppemist korterist välja. Teiseks. Hageja väitis, et kostja ütles talle lepingu üles suuliselt 28.03.19 mitte seda, et kostja ei tohtinud jätta lepingut mingil põhjusel pikendamata või kostja pidi lepingu pikendamata jätmisest teatama hoopis teistsugusel tähtajal ajal
Seega ei kohaldu asjas
Kolmandaks. Kostja väitis, et hageja ei soovinud ise lepingut jätkata, soovis selle lõpetamist ja lõpetas lepingu, mille kostja sai kätte, lisaks vabastas hageja ka eluruumid. Kostja leidis, et lugeda lepingu lõppenuks poolte kokkleppel või hageja avalduse alusel lõpetatuks. Neid kostja väiteid kontrollib kohus edaspidi, ning väidete tõendatuse korral ei kohaldu asjas samuti
ÜS § 67 lg 1 sätestab, et tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus, lg 2 sätestab, et tehingud on ühepoolsed ja mitmepoolsed. Ühepoolne tehing on tehing, mille tegemiseks on vajalik ühe isiku tahteavaldus. Mitmepoolne tehing on tehing, mille tegemiseks on vajalik kahe või enama isiku tahteavaldus. Mitmepoolsed tehingud on lepingud. TsÜS § 68 lg 1 sätestab, et tahteavalduse võib teha mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti, lg 2 sätestab, et otsene on tahteavaldus, milles sõnaselgelt avaldub tahe tuua kaasa õiguslik tagajärg ning lg 3 sätestab, et kaudne on tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. TsÜS § 69 lg 1 I lause sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega.
186 p 6 sätestab, et võlasuhe (leping) lõpeb ülesütlemisega.
lg 1 sätestab, et lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele.
195 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Kostja on esitanud kohtule korteri ülevaatuse akti 11.03.19 (lepingu tähtaeg oli 29.03.19), millesse on kantud kirjalikud andmed, millest nähtuvalt avaldas hageja, et ta lõpetab üürilepingu ja annab korteri Tallinna Linnale tagasi hiljemalt 20.03.19 ja sellele aktile on hageja ka alla kirjutanud. Kohus leiab, et märgitud akti kantud kirjeldus vastab TsÜS § 68 lg 1, 2, § 195 lg 1 järgi hageja tahteavaldusele ja soovile mitte üürilepingut kostjaga jätkata ning oli suunatud tehinguna sellele, et üürisuhe lõppeks hageja enda poolt tehtava lepingu ülesütlemise tahteavaldusena kostjale. Et hageja pole seda teksti ise kirjutanud ja selle hageja tahteavalduse on kirja pannud kostja ning hageja on sellele allakirjutanud, ei tee seda hageja tahteavaldust olematuks. Ka ei tähenda dokumendi nimetus „korteri ülevaatuse akt“, et see ei sisaldaks hageja eelviidatud tahteavaldust. Hageja väited, et ta kirjutas alla tühjale blanketile, ei ole kooskõlas hageja käitumisega ja poolte vahel 21.03.19 koostatud aktiga, milles hageja on kinnitanud allkirjaga, et ta jätab teatud asjad korterisse ja võtab ühendust ning teatab, millal ta asjad ära viib ning et teeb seda hiljemalt 18.04.19. See, et hageja lahkus ruumidest, ei ole vaidluse all. Seega kinnitab tema enda käitumine 7
186 p 6, § 195 lg 1 järgi 11.03.19. Kuna leping lõppes, siis ei saa hageja nõuda ka
lg 1 p 1, § 108 lg 1 järgi kohustuse täitmist ja kohustada kostjat üürilepingut täitma sellega, et heastama teise samaväärse eluruumi andmisega hagejale kasutamiseks kehtiva tähtajatu üürilepingu alusel. Eeltoodu alusel ei määra kohus kindlaks ka otsuse täitmise viisi TsMS § 445 lg 1 järgi (kohustada kostjat 3 kuu jooksul arvates kohtulahendi jõustumisest eraldama hagejale üürimiseks samaväärne eluruum Tallinna linna munitsipaaleluruumide seast). Kohus ei anna seetõttu hinnangut poolte väidetele, kas üldse heastamine on võimalik ja kas hageja on esitanud kohustuse täitmise nõude mõistliku aja jooksul
Kuna kostja pole kordagi väitnud, et ta oleks lepingu üles öelnud põhjusel, et hageja rikkus lepingut, siis ei oma tähtust poolte väiteid, kas ja mis asjaoludel leidis aset korteris mingi põleng või muud sündmused ja seetõttu ei kohus neid väiteid ega tõendeid ei hinda (kostja esitatud Päästeameti õiend 06.02.201, lk 89, KÜ X kiri, 17.02.20, lk 91, hageja esitatud üürivaidluskomisjoni otsus asjas nr 11-1754/16, lk 117). Kahju hüvitamise nõue Hageja väidetel tekitas kostja hagejale kahju sellega, et tal ei võimaldatud 28.03.19 korterist kaasa võtta ja kuhugi mujale paigutada talle kuuluvat vara ja ta ei saanud mõistliku aja jooksul korjata omi asju kokku ja neid ära viia ja kostja hävitas vara. Kahju on asjade kaotsimineku tõttu nende väärtus ja isiklike mälestusasjade kaotsiminekust tekkinud mittevaraline kahju. Lepingulise kohustuse rikkumise korral saab võlausaldaja nõuda
lg 1, § 101 lg 1 p 3, 127 lg 1, 3 järgi kahju hüvitamist.
lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.
101 lg 1 p 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda 8
lg 1 järgi saab lepingulise kohustuse rikkumise korral mittevaralist kahju nõuda kas siis kui selles on lepingus kokku lepitud või oli
lg 1 järgi see kohustus suunatud mittevaralise huvi järgimisele või kui sõltuvalt lepingu sõlmimise või kohustuse rikkumise asjaoludest sai võlgnik aru või pidi aru saama, et kohustuse rikkumine võib põhjustada mittevaralise kahju.
lg 1, 2, 5 järgi on kahju varaline, mittevaraline kahju.
lg 1 p 1 järgi võivad poolte kohustused tuleneda lepingu olemusest ja eesmärgist. Üürileandja kohustuseks on kohtu hinnangul mitte tekitada üürisuhtes olles kahju üürniku isiklikule varale ning selline kohustus tuleneb üürisuhte olemusest
Kohtu hinnangul on üürisuhtega ja üürileandja hoolsuskohustusega hõlmatud kohustus, mille järgi peab üürileandja võimaldama üürnikul eluruumist välja kolida ja oma asjad ruumidest ära viia nii, et need ei läheks üüritud ruumidest kaduma/kaotsi. Sellise kohustuse eesmärk on ära hoida üürnikule varalise kahju tekkimine. Kohtu hinnangul saab selle kohustuse rikkumise korral üürnik nõuda varalise kahju hüvitamist
lg 2 järgi, kui talle tekib kahju üürileandja vastava kohustuse rikkumise korral. Samas ei ole selline üürileandja kohustus hõlmatud asjade kaotsiminekust tekkinud mittevaralise kahju hüvitamise kohustusega, kuivõrd sellise kohustuse järgimine ei ole suunatud asjade kaotsiminekust tekkinud isikliku mittevaralise kahju ärahoidmisele ja üürileandja ei saa ega peagi aru saama, et kohustuse rikkumine võib asjade kaotsimineku tõttu tekitada mittevaralise kahju. Kuigi pooltevaheline üürisuhe lõppes 11.03.21, on kohtu hinnangul poolte vahelise üürisuhtega ja üürileandja hoolsuskohustusega hõlmatud kohustus, mille järgi pidi kostja võimaldama hagejal eluruumist välja kolida ja oma asjad ruumidest ära viia pärast 11.03.19, st et need ei läheks kaduma/kaotsi. Kostja on tõendanud kohtule esitatud aktiga 11.03.19, et hagejal oli kohustus anda eluruum kostjale üle 20.03.
lg 3 järgi heita ette kostjale seda, et asjade kaotsimineku tõttu tekkis hagejal väidetavalt kahju. Nii leiab kohus, et isegi kui kostja utiliseeris ülejäänud asjad, ei ole kostja oma hoolsuskohustust (võimaldada hagejal kõik asjad välja kolida mõistliku aja jooksul) rikkunud. Kuna kostja pole kohustust rikkunud, ei saa hageja nõuda
lg 1, 3, § 128 lg 2, § 115 lg 1 järgi varalise kahju hüvitamist ega ka § 134 lg 1, 128 lg 1,5 järgi mittevaralise kahju hüvitamist. Seega jääb hageja kahjunõue 1000 € saamiseks rahuldamata ja kohus ei anna hinnangut esitatud fotodele, kahju ulatusele ja selle tõendatusele. Menetluskulude jaotus, tsiviilasja hind TsMS § 128 1. lause sätestab, et üüri- või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral on hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Hageja esitas ka rahalise nõude ja TsMS § 124 lg 1 järgi määratakse raha maksmisele suunatud hagihind nõutava rahasummaga. TsMS § 134 lg 1 järgi liidetakse hagihinda arvutades ühes hagis sisalduvad nõuded. Eeltoodu alusel on hagi hind 2800 € (TsMS § 128 lg 1 järgi 1800 /12*150/, vt hageja konto väljavõte üüri tasumise kohta kostjale/ pluss TsMS § 124 järgi hagetav kahjunõue 1000 €). TsMS § 162 lg 1, 2 alusel jäävad menetluskulud selle poole kanda, kelle kahjuks on otsus tehtud. Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad TsMS § 162 lg 1, 2 alusel poolte menetluskulud hageja kanda. Kostja menetluskulude hüvitamise taotlust ei esitanud, seega jääb tema menetluskulude suurus kindlaks määramata. Hageja oli oma hagis menetlusabi korras riigi õigusabi tasumisest vabastatud ja riigilõivu tasumisest vabastatud ning tal ei olnud kohustust neid riigile hüvitada (määrus 29.01.2020, lk 61). Kohtul puudub alus seda arvamust muuta ja seetõttu jääb riigilõiv ja riigiõigusabikulu TsMS § 190 lg 7 alusel riigi kanda. /digitaalne allkiri/ Kohtunik 10
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.