KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kadriann Ikkonen Otsuse tegemise aeg ja koht 15. mai 2020, Tallinn Haldusasja number 3-19-2373 Mittetulundusühing Kena Möte kaebus
) § 4 punkt 8 võimaldab olemasoleva tee (eratee) korral seada sundvaldus üksnes olemasoleva eratee avalikuks kasutamiseks. Muid kinnistu kasutusvõimalusi, sh muul viisil avalikuks kasutamist seadus ette ei näe.
- Ei ole arusaadav ja mõistetav 24.09.2019 korralduse IV osa „Sundvalduse tasu“, kuna arvutuskäik ei ole jälgitav, s.o kuidas saadi sundvalduse tasu suuruseks 820 eurot. Samuti on arusaamatu 18.03.2020 korralduse nr 153 korralduse resolutiivosa punkt 1 lugeda viidatud maa maksustamishinnaks proportsionaalselt sundvalduse koormatava alaga 820 eurot. Maatükile määratakse tervikuna maksustamishind, vastustaja sõnastustest pole arusaadav, miks ja milleks proportsiooni vms kasutatakse. VASTUSTAJA SEISUKOHAD
- Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata. Detailplaneeringu koostamise avalikuks huviks oligi Kelvingi ja Leppneeme külade vahelise ühendustee rajamine. Viimsi vald on arvates tee valmimisest taganud Reinu tee korrashoiu ja hoolduse täies ulatuses, kaasa arvatud kinnistule Reinu tee L5 jäävas osas. Alates
- aastast on Viimsi Vallavalitsus korduvalt pöördunud Reinu tee L5 kinnistu selleaegse omaniku OÜ Reval Ekspert poole ettepanekuga võõrandada nimetatud transpordimaa sihtotstarbega kinnistu tasuta Viimsi vallale tulenevalt detailplaneeringust ja ühise tegutsemise lepingust või seada nimetatud kinnistule tasuta tähtajatu isiklik kasutusõigus Viimsi 4
(11)valla kasuks avalikes huvides avaliku tee talumise eesmärgil. Vaatamata korduvatele pöördumistele ei õnnestunud vallal kinnistu omanikuga (kes oli ka detailplaneeringust huvitatud isik) tehingut sõlmida.
- Viimsi vald on pöördunud korduvalt ka kinnistu omandanud Mittetulundusühingu Kena Möte juhataja Kiur Põllu poole, selgitades, et vald soovib realiseerida kinnistu suhtes detailplaneeringut. Vald tegi kaebajale ettepaneku seada kinnistule tasuta ja tähtajatu avalikes huvides isiklik kasutusõigus Viimsi valla kasuks avaliku tee talumise eesmärgil lähtuvalt kehtivast detailplaneeringust ja varem kinnistu eelmise omanikuga sõlmitud ühise tegutsemise lepingust. Mittetulundusühingu Kena Möte juhataja on oma vastustes järjepidevalt jäänud seisukohale, et Reinu tee L5 ei ole avalikult kasutatav tee, avaldanud, et vajab kinnistut parklana kasutamiseks, piirates sealjuures juurdepääsu kinnistule aiaga. Ühtlasi on kinnistu omanik teavitanud valda, et on servituudi seadmise osas valmis läbi rääkima alates
- jaanuarist
- Korralduses on vastustaja selgitanud, et Reinu tee on kohalikku olustikku arvestades olulise tähtsusega asumeid ühendav kohalik tee, mida läbib asumite ja koolide vaheline bussitransport, mis teenindab lasteaedasid ja koole, ühtlasi on see kaht riigimaanteed ühendav sõidutee, tee teenindab tootmis- ja tööstuspiirkondi, ühendab Riigimetsa Majandamise Keskuse metsateede võrku riigimaanteega. Sealtkaudu sõidab Viimsi valla transpordi siseliin V5, mis ühendab poolsaare lääne- ja idakallast ning riigimaanteede võrgustikku, ühtlasi piirkonna kooli (Püünsi kool) lähedalasuvate Kelvingi, Leppneeme ja Tammneeme küladega ning lähedalasuvate küladega Kelvingi ja Leppneeme lasteaedasid.
- Vallavalitsus on sundvalduse seadmise korralduses kaalunud alternatiivset läbisõitu läbi Haabneeme aleviku, kuid nagu korralduses märgitud, oleks ümbersõit üle 10 kilomeetri pikkune, mis on ilmselgelt ebamõistlik, eriti arvestades, et kogu ülejäänud ulatuses kuulub Reinu tee riigi- ja munitsipaalomandisse. Kui praegu on õpilaste transpordil mööda ühistranspordi marsruuti peatuste vahe ühistranspordi ühendusel peatustes Püünsi kool - Kelvingi küla - Leppneeme lasteaed 3,7 kilomeetrit, siis Reinu tee L5 kinnistut läbimata oleks samas järjekorras vahemaa läbimise pikkus 14,5 kilomeetrit ehk ligi neli korda pikem. Kohalike elanike ja tee kasutajate jaoks oleks pikema tee kasutamine oluliselt koormavam, ebaloogiline ja igati ebaproportsionaalne lahendus (ajakulu, materiaalne kulu), mistõttu on vastustaja leidnud, et kinnistu kasutamine avaliku teena on ülekaalukates avalikes huvides. Seega on Reinu tee L5 maaüksust läbival teel ilmselgelt ja ülekaalukalt oluline osa piirkonna transpordi optimaalsel ja ressursihoidlikul toimimisel ning avalike teenuste kättesaamisel ja tagamisel. Lisaks on lühem teekonna pikkus tähtis kriisi- ja ohusündmustele reageerimisel. Lühema avalikult kasutatava tee läbimine sündmuskohale jõudmiseks või sündmuskohalt lahkumiseks tagab suurema tõenäosusega abi kohalejõudmise, mis omakorda kindlustab kiirema ohu likvideerimise ja minimeerib kahjusid inimeste elule, tervisele, varale ja keskkonnale.
- Korralduses on selgitatud, et kinnistu on transpordimaa sihtotstarbega teemaa, mis on detailplaneeringuga kavandatud avalikult kasutatavaks teeks. Seega on läbi avatud menetluse ja avalikkust kaasates jõutud järeldusele, et antud asukohas on avalik tee vajalik ning see on põhistatud kehtestatud detailplaneeringuga ühiskondliku kokkuleppena. Ainuke kasutusotstarve kinnistu osale, mis on vajalik sundvaldusega koormata, on kinnistu kasutamine teena. Kuigi kinnistu omanik on korduvalt välja toonud, et soovib kinnistut kasutada parklana, ei ole see võimalik. Reinu tee L5 kinnistu piirneb kolmest küljest vallale kuuluvate transpordimaa kinnistutega, millel asub Viimsi vallale kuuluv avalikult kasutatav maantee – Reinu tee. Teel on teekaitsevöönd, mille ulatus on 30 meetrit külgedest kummalegi poole ja kummastki Reinu tee L5 kinnistu poolsest otsast Reinu tee L5 suunas, kattes kinnistu osaliselt kahekordselt teekaitsevööndiga. Vallavalitsus on sundvalduse seadmise otsuse kaalutlusi arvesse võttes leidnud, et tee kasutamisest tulenev kitsendus kinnisasja omanikule ei ole ebamõistlikult suur ega 5
(11)omandiõigust olulisel määral piirav, võimaldades jätkuvalt kinnisasja otstarbekohaselt, st teena, kasutada.
- Kinnistu endine omanik on teeprojekti kooskõlastanud ning olnud kogu detailplaneeringu menetluse vältel teadlik, et detailplaneeringu avalik huvi oli Kelvingi ja Leppneeme külade vahelise ühendustee rajamine. Kaebaja omandas kõnealuse kinnistu 28.02.
- Kinnistu osas kehtib detailplaneering, mis nägi kinnistule ette avaliku kasutuse juba algatamise hetkel. Kaebaja on kinnistu omandamisel notariaalses müügilepingus kinnitanud, et on teadlik, et kinnistu on avalikult kasutatav tee, ja lepingust nähtuvalt on notar oma kutsetegevuse raames selgitanud omandajale kinnistut puudutavaid kitsendusi ja piiranguid. Ka müüja on samas lepingus kinnitanud, et talle teadaolevalt läbib lepingu eset detailplaneeringu kohaselt avalikuks kasutamiseks määratav tee, ühtlasi on müügilepingu lisaks olevate notariaalakti tõestaja selgituste kohaselt notar omandajale täiendavalt selgitanud, et avalikult kasutatav tee on teiste hulgas kohalik tee ning avalikult kasutatavat teed võib kasutada igaüks, järgides ehitusseadustikus (EhS) sätestatut. Kinnistu omaniku seaduslik esindaja on juristi haridusega, seetõttu pidi ta kinnistut omandades olema teadlik kinnistu suhtes kehtiva detailplaneeringu sisust ja kinnistu kasutamisotstarbe võimalustest.
- Kaebaja on viidanud, et kinnistu omanikku ei ole teavitatud haldusaktidest, mille kohaselt on kinnistu arvatud volikogu otsustega kohalike teede nimekirja. See nimekiri ei määra teekinnistute omandisuhteid, vaid omab tähtsust eelkõige põhjusel, et neil teedel teostab vastustaja enda kulul teehoolet. Lisaks on kõik Viimsi valla õigusaktid, mis ei sisalda asutusesiseseks kasutamiseks mõeldud informatsiooni avaliku teabe seaduse tähenduses, avalikud (Viimsi valla põhimääruse § 65 lõige 3). Seega tavapärast hoolsust järgides pidanuks kinnistu omandaja tutvuma juba enne kinnistu omandamist asjakohaste, kinnistu osas kehtivate õigusaktidega.
- Vastustaja on sundvalduse seadmise korralduses põhjendanud, et sundvalduse tasu määratakse
§ 12lõikes 2 sätestatud korras.
Kuna erateede avaliku kasutamise vajadus tuleneb pea kõikidel juhtudel ülekaalukast avalikust huvist, on Viimsi valla ja üldiselt kohalike omavalitsuste tavapärane praktika analoogsetes olukordades isikliku kasutusõiguse seadmise lepingute sõlmimine tasuta ja tähtajatult. Sundvalduse tasu arvutamise osas puudub hetkel veel asjakohane kohtupraktika, ühtlasi on kinnisvaraekspertide seisukohtade ja hindamisstandardite kohaselt tehingud transpordimaaga ja eriti veel väikese osaga transpordimaast sellised, mille osas eraldivõetuna vabaturutehinguid ei teostata. Seetõttu ei saa hinnata muuhulgas ka vara likviidsust, mistõttu lähtus vastustaja maa hindamise seadusest, võttes tasu määramisel aluseks maatüki maksustamishinna. 30. Maa maksustamishind on aluseks ka maaga seotud tehingute ja investeeringute tegemisel, samuti maa kompenseerimisel ja maakorralduses planeeringute tegemisel. Korralduses on selgitatud, et
-e seletuskirja kohaselt ei reguleeri seadus, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada erinevaid võimalusi. Lisaks on kinnistu omanik vabastatud maamaksu tasumise kohustusest ning kohalikule omavalitsusele lähevad üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus, mistõttu ei kaasne maaomanikule tee korrashoiu ja remondiga seotud kulusid. 31.
-e seletuskirja kohaselt ei põhjusta iga sundvalduse seadmine kahju tekkimist. Olemasoleva tee avalikul kasutamisel on küsitav selgelt tuvastatava kahju tekkimine, arvestades eeskätt, et maakasutuse iseloom ei muutu ja teed kasutatakse ka edaspidi samal otstarbel, s.o teena. 32. Tegelikkusele ei vasta kaebaja väide, et sisulisi läbirääkimisi sundvalduse seadmise tingimuste üle ei ole peetud. Seda ei eita ka kaebaja, et Viimsi Vallavalitsus on teinud kinnistu omanikule korduvaid ettepanekuid olukorra lahendamiseks tsiviilõigusliku kokkuleppega, seades kinnistule Viimsi valla kasuks tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse, millest kinnistu omanik on keeldunud.
-e uue regulatsiooni keskne mõte sundvalduse seadmise osas on, et kuna 6
(11)sundvalduse seadmine toimub üksnes avalikes huvides tehnovõrkude või -rajatiste talumiseks, erateede avalikuks kasutamiseks või muul sarnasel eesmärgil, võib sundvalduse seada nii kinnistu omanikuga kokkuleppel kui ka temaga kokkulepet saavutamata. Sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks. Vastustaja on tulenevalt hea halduse printsiibist pöördunud korduvalt maaomaniku poole ning teavitanud teda sundvalduse seadmise menetluse algatamisest, ühtlasi saatnud 14.08.2019 tutvumiseks ja arvamuse andmiseks sundvalduse seadmise korralduse eelnõu lähtuvalt
-es sätestatud regulatsioonist, mille kättesaamist kaebaja esindaja kinnitas.
- Viimsi Vallavalitsusse saabus 28.02.2019 Tallinna notari Kätlin Aun-Janiski büroost müügileping. Leping saadeti vallale, et otsustada, kas vald soovib kasutada kinnistu ostueesõigust, mis tuleneb seadusest seoses sellega, et kinnistut läbib detailplaneeringu kohane avalikult kasutatav tee. Notariaalse lepingu punktis 1.11.
- kinnitab müüja, et temale teadaolevalt läbib lepingu eset detailplaneeringu kohaselt avalikuks kasutamiseks määratav tee ja punktis 1.12.
- kinnitab ostja, et ta on teadlik asjaolust, et lepingu esemeks olev tee on avalikult kasutatav.
- Vastustaja on lähtunud põhimõttest, et maa omandamine ei ole põhjendatud, kuivõrd maa senine kasutusotstarve transpordimaana säilib ka sundvalduse seadmise järel. Sundvalduse seadmine on omaniku jaoks vähem koormavam lahendus, olles oma olemuselt kinnisasja koormamine sellise kinnisomandi kitsendusega, mis vastab sisult isiklikule kasutusõigusele. Reinu tee L5 kinnistu on olnud ajalooliselt pidevas kasutuses avaliku teena, seega ei kaasne sundvalduse seadmisega seni esinemata täiendavaid mõjusid või kitsendusi olemasoleva tee kasutamisel ning sellest tulenevalt ei ole ka tegemist laiaulatusliku omandiõiguse riivega, sest olemasolevat kinnistut läbiva ajaloolise teemaa funktsioon on olenemata sellele seatavast kitsendusest selle kasutamine liiklemiseks.
-es ei ole reguleeritud, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt. Kuna eratee avalikuks kasutamiseks määramisega kaasnevad maaomanikule seadusest tulenevad soodustused maamaksukohustusest ning tee korrashoiu ja remondiga seotud kulutustest vabastamine, on sundvalduse tasu maksmine ühekordse maksena põhjendatud.
- Vastustajale jääb arusaamatuks kaebaja jätkuv väide, et korralduse resolutsioonist ei ole üheselt aru saada, mis eesmärgil sundvaldus seatakse. Teed kasutatakse liikluseks. Lisaks liiklusele on põhieesmärgiks tagada liiklusohutus ja turvaline teekeskkond. KOHTU PÕHJENDUSED
- Kaebaja esitas taotluse mitte võtta tõendina vastu ja tagastada vastustajale müügileping, kuna vastustaja ei ole näidanud, millist sundvalduse seadmise asjaolu ta selle tõendiga tõendada soovib. Alternatiivina taotleb kaebaja kaaluda menetluse kinniseks kuulutamist müügilepingu osas, mis puudutavad tehingu tingimusi (nt hind, maksetähtaeg jms), kuna nende andmete avaldamine võib rikkuda tehingupoolte ärisaladust. Kohus jätab kaebaja taotluse müügilepingu tagastamiseks ja alternatiivselt tõendi kinniseks kuulutamiseks rahuldamata. Müügilepingust nähtub, et kaebaja oli teadlik asjaolust, et vaidlusalusel kinnistul kehtib detailplaneering, mille kohaselt nähakse kinnistut avalikult kasutatava teena ning EhS §-st 95 on kohalikul omavalitsusel Reinu tee L5 kinnistu osas õigus teostada ostu eesõigust. Seega on vastustaja esitatud tõend asjakohane. Puudub ka alus selle tõendi osas menetlus kinniseks kuulutada. Kaebaja ei ole põhistanud, kuidas kinnistu hinna käsitlemine rikub tema ärihuve olukorras, kus kinnistuga seotud andmed on avalikud, sh on võimalik saada andmeid kinnistu hinna osas.
- Kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused on järgmised.
- EhS § 94 lõige 2 sätestab, et eratee avalikes huvides omandamise või erateele sundvalduse seadmise otsustab riik või eratee asukoha kohaliku omavalitsuse üksus kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras. Kui maa omanik ei ole nõus leppima kokku piiratud asjaõiguse seadmises, on riigil või kohalikul omavalitsusel õigus taotleda asjaõiguse omandamiseks 7
(11)sundvalduse seadmist. Sundvalduse seadmine piirab põhiseaduse (PS) §-ga 32 kaitstud omandipõhiõigust. PS § 11 nõuab, et põhiõiguse piiramiseks peab olema seaduslik alus ja piirang ise peab olema proportsionaalne. Proportsionaalsuse hindamisel tuleb kaalukausile seada avalik huvi, mis õigustab sundvalduse seadmist, ja teiselt poolt erahuvi, st omandiõigus konkreetseid asjaolusid silmas pidades. Et sundvalduse seadmine oleks proportsionaalne, peab avalik huvi olema ülekaalukas. Piirang ei ole proportsionaalne, kui sama avalikku huvi on võimalik realiseerida isiku omandiõiguse piirangut seadmata jättes. Seega tuleks sundvalduse seadmine lugeda õigusvastaseks, kui avalik huvi seonduks üksnes kohaliku tee rajamisega ning seda oleks võimalik teha samaväärselt kaebaja kinnistut kasutamata, piirdudes munitsipaalmaaga (vt Tallinna Ringkonnakohtu 26.02.2020 otsus haldusasjas nr 3-19-1060, p 12). Kohtupraktikast tulenevalt võib avalik huvi seisneda nt planeeringutes väljendatud kavatsustes ala avalikes huvides kasutada (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus haldusasjas nr 3-3-1-37-04, p 10). 39. Kaebajale kuulub Viimsi vallas Leppneeme külas asuv Reinu tee L5 kinnisasi (kinnistu registriosa nr 8909102, katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX, pindala 541 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%). Kaebaja omandas kinnistu 28.02.2019. Viimsi vald seadis vaidlusaluse korraldusega kinnistule sundvalduse, et tagada tee takistamatu kasutamine nii kohalikele elanikele kui kõigile tee kasutajatele, st sundvaldus seati avalikes huvides. Samuti leiab vastustaja, et vaidlusaluse tee kandmine kohalike teede nimekirja ei määra kinnistu omandisuhteid. Kaebaja hinnangul on võimalik luua ka teede ühendus kaebaja kinnistut kasutamata. 40.
§ 39
lg 2 järgi kohaldatakse sundvalduse seadmisele kinnisasja sundvõõrandamise sätteid, kui antud peatükist ei tulene teisiti.
§ 4
lg 1 p 8 järgi on kinnisasja lubatud omandada eratee avalikuks kasutamiseks.
-e eelnõu seletuskiri (598 SE, XIII Riigikogu koosseis) täpsustab, et sundvalduse seadmine toimub üksnes avalikes huvides mh erateede avalikuks kasutamiseks, mistõttu võib uue regulatsiooni kohaselt sundvalduse seada nii maaomanikuga kokkuleppel kui ka temaga kokkulepet saavutamata. Sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks. Sundvalduse seadmise võimaluse loomine ei välista küll avalikes huvides piiratud asjaõiguse seadmist kinnisasja omanikuga kokkuleppel, kuid see on riigile või kohalikule omavalitsusele oluliselt koormavam. Vaatamata asjaolule, et kohalikul omavalitsusel puudub kohustus pidada läbirääkimisi, on vastustaja esitanud kohtule tõendid, millest nähtuvalt on Viimsi vald pöördunud maaomaniku poole ning teavitanud teda sundvalduse seadmise menetluse algatamisest. Lisaks andis Viimsi vald kaebajale võimaluse esitada omapoolne arvamus sundvalduse seadmise korralduse eelnõule (vastustaja lisa nr 10). 16.09.2019 saatis kaebaja esindaja oma arvamuse sundvalduse seadmise kohta (vastustaja lisa nr 12). 41.
§ 4
sätestab, millistel eesmärkidel on lubatud kinnisasja omandamine avaliku võimu poolt. Viidatud paragrahvi lõige 4 sätestab üldpõhimõtte, et isiku omandiõiguse riive peab olema proportsioonis avalikust huvist tingitud vajadusega. Sellest tulenevalt sätestab
§ 4
lg 3, et kinnisasja omandamine ei ole lubatud, kui omandamise eesmärk on saavutatav sundvalduse seadmisega. Nii näiteks on avalikes huvides küll tehnovõrgu või -rajatise ehitamine, kuid selle aluse maa omandamine ei ole üldjuhul põhjendatud, kuna maad saab senisel otstarbel kasutada ka pärast tehnovõrgu või -rajatise paigaldamist (seletuskirja lk 36). 42. Viimsi Vallavalitsuse 11.04.2003 detailplaneeringu algatamise korralduse nr 247 lisaks olevas lähteülesandes detailplaneeringu koostamiseks on punktis 9.5.4) märgitud, et koostatavale detailplaneeringule on muuhulgas nõudeks tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine, erinõudena on punktis 10.12 välja toodud, et kinnistut läbivale autoteele nähakse ette eraldi katastriüksus (vastustaja lisa nr 1). Detailplaneeringu põhijoonisele on kantud projekteeritavana Kelvingi-Leppneeme tee, mis läbib Reinu tee L5 kinnistut (vastustaja lisa nr 2). Detailplaneeringu seletuskirja punkti 1.3.2 kohaselt läbib planeeritava ala territooriumi 8
(11)perspektiivne Kelvingi-Leppneeme tee (vt punkti 1.4), mis on Reinu tee üheks osaks (vastustaja lisa nr 3). Detailplaneering on jõustunud.
- Enne 28.02.2019 kuulus vaidlusalune kinnistu Osaühingule Reval Ekspert. Osaühing Reval Ekspert ja Viimsi vald sõlmisid 29.08.2003 ühise tegutsemise lepingu, mille p 1.1 järgi oli lepingu sõlmimise eesmärk ettenähtud avaliku tee rajamise võimaluse tagamine. P 2.2 kohaselt kohustus äriühing võõrandama teealuse maa tasuta Viimsi vallale. Lepingu p 4.1 järgi jõustub leping selle allakirjutamisel ja on kehtiv, kuni lepinguosalised on täitnud oma lepingulised kohustused (vastustaja lisa nr 4). Viimsi valla kinnitusel rikkus Osaühing Reval Ekspert lepingut ning keeldus vastava kohustuse täitmisest.
- Kuni 30.06.2015 kehtinud teeseaduse § 4 lg 3 kohaselt määrab tee omaniku nõusolekul ja tingimustel ning valla- või linnavalitsuse ja eratee omaniku vahel sõlmitud lepingu alusel eratee avalikuks kasutamiseks ning nimetab teehoiu korraldamise eest vastutava isiku valla- või linnavolikogu kohaliku omavalitsuse huvidest lähtudes. Lepingus nähakse ette eratee kasutamise kord ja tähistus, hüvitis eratee omanikule ning teehoiukulude kandjad. Vaidlusalune tee on eraomandis ning puudub leping selle kohta, et tee on avalikult kasutatav. Samas on eelmainitud lepingust tulenevad kohustused säilinud.
- Müügilepingu punktis 1.11.
- kinnitab müüja, et temale teadaolevalt läbib lepingu eset detailplaneeringu kohaselt avalikuks kasutamiseks määratav tee ja punktis 1.12.
- kinnitab ostja, et ta on teadlik asjaolust, et lepingu esemeks olev tee on avalikult kasutatav (vastustaja lisa nr 6). Seega teadis kaebaja, et omandatavale kinnistule on planeeritud kehtiva detailplaneeringu alusel avalikult kasutatav tee. Vaatamata sellele otsustas kaebaja kinnistu omandamise kasuks. Seega võttis kaebaja teadlikult riski, et tal ei pruugi olla võimalik rajada vaidlusalusele kinnistule parklat, kuna EhS §-st 95 tulenevalt on kohalikul omavalitsusel ostueesõigus.
- Vastustajal puudus võimalus eratee kasutamist seadustada, kuna Reinu tee L5 kinnisasja eelmine omanik ning ka kaebaja on seda takistanud ning eiranud lepinguga võetud kohustusi. Kohtu hinnangul ei ole ka määravat tähtsust asjaolul, kas ning millistel asjaoludel on teed eelnevalt kasutatud. Oluline on üksnes see, kas vaidlusaluse tee kasutamine on vajalik avalikust huvist tulenevalt ning kas on olemas võimalus kasutada alternatiivseid võimalusi, et kaebaja omandiõigust ei riivataks. Viimsi vald leidis, et alternatiivsete teede rajamine ei ole võimalik ning seetõttu seadis vaidlusalusele kinnistule sundvalduse.
- Viimsi Vallavalitsus otsustas kokkuvõttes õigesti 09.04.2019 korraldusega nr 207 „Ostueesõiguse teostamata jätmine“ mitte teostada ostueesõigust (vastustaja lisa nr 7). Kinnistu endine ning praegune omanik keeldusid kinnistu tasuta võõrandamisest.
§ 4
lg-st 3 tulenevalt võib kinnisasja omanik taotleda talle kuuluva kinnisasja omandamist riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse poolt õiglase ja kohese tasu eest, kui kehtestatud avalik-õiguslikud kitsendused ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele. Maakatastriseaduse § 181 lg 5 p 1 ja p 2 järgi on transpordimaa liiklemiseks ja transpordiks kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks ja selle maa korrashoiuks vajalike ehitiste aluse ning neid ehitisi teenindava maaga, sealhulgas teemaa ja äriotstarbeta, avalikult kasutatavate parkimisehitiste, sealhulgas parklate maa. Kaebajal säilib õigus oma kinnistut sihtotstarbeliselt, s.o transpordimaana kasutada. 48. Kaebaja ei vaidle vastu sellele, et Reinu tee L5 kinnistu piirneb kolmest küljest vallale kuuluvate transpordimaa kinnistutega, millel asub Viimsi vallale kuuluv avalikult kasutatav maantee – Reinu tee. EhS § 71 lg 1 järgi on avalikult kasutatava tee kaitsevöönd teed ümbritsev maa-ala, mis tagab tee kaitse, teehoiu korraldamise, liiklusohutuse ning vähendab teelt lähtuvaid keskkonnakahjulikke ja inimestele ohtlikke mõjusid. Teel on kaitsevöönd, kui tee on avalikult kasutatav. ÜRO Majandus- ja Sotsiaalnõukogu poolt nimetatud kaitsevööndi laius mõlemal pool äärmise sõiduraja välimisest servast on kuni 50 meetrit. Ülejäänud maanteede kaitsevööndi laius mõlemal pool äärmise sõiduraja välimisest servast on kuni 30 meetrit. Maantee omanik võib 9
(11)kaitsevööndi laiust põhjendatud juhul vähendada (EhS § 71 lg 2). Seega kaebaja etteheited selle kohta, et tee kaitsevööndid on arvatud sundvaldusega koormatava maa-ala hulka, on alusetud, kuna tee omanikul lasub kohustus tagada tee ohutus, mistõttu on ka nimetatud osas sundvalduse seadmine vajalik. Kaebaja ei vaidlusta, et tee kaitsevöönd katab kaebaja kinnistu osaliselt kahekordselt tee kaitsevööndiga.
- Viimsi vald on vaidlustatud korralduses piisavalt põhjendanud, miks on vaidlusaluse tee kasutamine avalikes huvides vajalik. Muu hulgas on vallavalitsus kaalunud alternatiivset läbisõitu, kuid leidis, et alternatiivse tee kasutamine ei ole otstarbekas selle vahemaa pikkuse tõttu (10-14,5 km pikem). Kohus nõustub vastustajaga, et nii palju pikema alternatiivse tee kasutamine oleks kohalike elanike ja tee kasutajate jaoks oluliselt koormavam ja ebaproportsionaalne lahendus ajakulu ning materiaalse kulu tõttu. Kaebaja heidab vastustajale ette, et vastustaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et alternatiivse tee rajamine kaalub üles kinnisasja omaniku omandiõiguse rikkumise. Samas ei ole kaebaja ka ise võimalikke alternatiivseid teid välja toonud ega väitnud, et vastustaja välja toodud tee pikkus on vale.
- Kaebaja ei vaidlusta sundvalduse seadmise tasu suurust, vaid üksnes tasu kujunemist.
§ 12
lg 1 järgi korraldab menetluse läbiviija omandatava kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise tähtajaga, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud. Vajaduse korral tellitakse väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija võib väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse (MHS), looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast (
§ 12
lg 2).
-e seletuskiri täpsustab, et kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib riik või kohalik omavalitsus pakkuda kinnisasja omanikule tasu, mida on samas piirkonnas rakendatud teiste sarnaste kinnisasjade koormamisel sarnasel eesmärgil. Haldusorganil, mis igapäevaselt tegeleb sarnasel eesmärgil kinnisasjade koormamisega piiratud asjaõigusega, on senise praktika põhjal teadmised, missuguseid tasusid sarnases olukorras tavapäraselt rakendatakse. Sellisel juhul võib ta senise kogemuse põhjal teha maaomanikule konkreetse pakkumise. 51. Juhul kui maaomanikuga läbirääkimiste käigus tasus kokkulepet ei saavutata või kui orienteeruv tasu ei ole teada, võib sundvalduse tasu väljaselgitamiseks kasutada
§ 12lõikes 2 nimetatud hindamise võimalusi.
Normiga ei reguleerita, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada mõlemaid võimalusi. Näiteks kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib hoolimata kestvussuhtest maksta ka ühekordset tasu, kui see sobib osapooltele. Eratee avalikuks kasutamiseks määramisega kaasnevad maaomanikule seadusest tulenevad soodustused (lk 37). Vastustaja kinnitusel on Viimsi valla ja üldiselt kohalike omavalitsuste tavapärane praktika analoogsetes olukordades isikliku kasutusõiguse seadmise lepingute sõlmimine tasuta ja tähtajatult. Viimsi vald tugines tasu määramisel Keskkonnaministri 30.11.2001 määruse nr 50 „Maa korralise hindamise tulemuste kehtestamine“ lisale 26 „Viimsi valla maa väärtuste loetelu sihtotstarbe liikide ja kõlvikute kaupa“ (edaspidi: määrus nr 50). Nimetatud määrus on kehtestatud maa hindamise seaduse § 51 lg 4 alusel. Vaatamata sellele, et MHS-i alusel määratud hindamise tulemusi kasutatakse maksustamise, erastamise ja maakorralduse läbiviimisel ning õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseerimisel, on MHS-le tuginemine
§ 12lg-st 2 tulenevalt lubatav.
52. Esmalt määras Viimsi vald 24.09.2019 korraldusega nr 560 MHS § 6 lg-t 1 aluseks võttes maatüki maksustamishinnaks proportsionaalselt sundvaldusega koormatavat ala arvesse võttes sundvalduse tasuks 767,81 eurot. Kohus nõustub kaebajaga, et korraldusest ei nähtu arvutuskäik, kuidas tulemuseni on jõutud. Samas täiendas Viimsi vald 18.03.2020 korraldusega nr 153 10
(11)korraldust nr 560 ning tõi välja mh arvutuskäigu. Määruse nr 50 järgi on hinnatsooni H0890006 puhul transpordimaa sihtotstarbega maa väärtus 16 617 eurot/ha. Viimsi vald võttis õigesti aluseks Vabariigi Valitsuse 22. mai 2001 määruse nr 179 „Maa maksustamishinna arvutamise korra“, mille § 3 järgi on maa maksustamishinna arvutamise valem järgmine: maa maksustamishind = maakasutuse sihtotstarbe liigile või kõlvikule hinnatsooni väärtus eurodes maatüki ruutmeetri kohta X maatüki pindala maakatastri andmetel. Toodud arvutuskäiku aluseks võttes määras Viimsi vald sundvalduse tasuks 491 m2 eest proportsionaalselt 820 eurot. Kaebaja ei vaidlusta summa suurust, vaid üksnes nendib, et sundvalduse seadmisega on kaebajale tekitatud mh ka kahju, kuna kaebajal puudus võimalus parkla rajamiseks.
-e seletuskirja järgi tuleb kinnisasja omanikule hüvitada kogu avalik-õigusliku kitsendusega seotud varaline kahju. Samas ei põhjusta iga sundvalduse seadmine kahju tekkimist. Kahju tekkimine ei ole põhjendatud juhul, kui sundvalduse seadmine ei välista senise maakasutuse jätkamist. Küsitav on ka olemasoleva tee avalikku kasutusse võtmisel selgelt tuvastava kahju tekkimine, sest maakasutuse iseloom ei muutu, teed kasutatakse ka edaspidi samal otstarbel (lk 38). Kaebaja ei ole väljendanud, kuidas parkla rajamise võimatus kaebajale kahju tekitab. Kaebaja oleks pidanud kahju tekkimise võimalust väljendama haldusmenetluses, sh viitama kahju ulatusele, millega Viimsi vald oleks pidanud arvestama. Ka kohtumenetluses ei too kaebaja välja, millise summa ulatuses on talle kahju tekitatud. 53. Kohus ei nõustu kaebajaga, et vaidlustatud korralduses ei ole põhjendatud, miks seatakse sundvalduse tasu ühekordse maksena.
-e seletuskirjas on selgitatud, et normiga ei reguleerita, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada mõlemaid võimalusi. Näiteks kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib hoolimata kestvussuhtest maksta ka ühekordset tasu, kui see sobib osapooltele. Eratee avalikuks kasutamiseks määramisega kaasnevad maaomanikule seadusest tulenevad soodustused (lk 37). Korralduses on viidatud eelnevale. Kinnistu omanik on vabastatud maamaksu tasumise kohustusest ning kohalikule omavalitsusele lähevad üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus, mistõttu ei kaasne maaomanikule tee korrashoiu ja remondiga seotud kulusid. Eelneva põhjal on alusetud kaebaja etteheited, et Viimsi vald on kaebajale kuuluva kinnistu sisuliselt sundvõõrandanud. 54. Viimsi Vallavalitsuse 24.09.2019 korraldus nr 560 on seega õiguspärane, mistõttu kohtul puudub alus selle tühistamiseks. Eelneva tõttu ei tühista kohus ka vaideotsust. 55. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Vastustaja menetluskulude taotlust ei esitanud, mistõttu jäävad menetluskulud tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 11
(11)