KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meeli Kaur ja Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 22.12.2020, Tallinn Kohtuasja numb

§ 80lg 1).

1. Kohus rahuldab osaliselt hageja nõude üüri ja kasutuseelise ning edasiulatuva igakuise kasutuseelise, millele lisandub Korteriühistu Tuulemaa 8 poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude summa, väljamõistmiseks.
2. Maakohus viitas VÕS § 108 lg-le 1, §-le 271, § 292 lg-le 1 ja §-le 335 ning märkis, et kostjad I ja II pidid tasuma igakuiselt üüri summas 300 eurot ning kõrvalkulusid vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele (19.05.2017 sõlmitud üürilepingu p 3, kd I lk 56). Kostja III pidi tasuma igakuiselt üüri perioodil 01.08.2017-30.09.2017 200 eurot ning alates 01.10.2017 300 eurot ning kõrvalkulusid vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele (28.09.2017 sõlmitud üürilepingu p 4 ja 5, kd I lk 57). Samuti on kostja III ühinenud kostja I ja II kohustustega, millised tulenevad 19.05.2017 lepingust (lepingu p 23).
3. Kuna kohus on eelnevalt leidnud, et üürileping lõppes 07.04.2018, siis on üürileandjal õigus nõuda kuni nimetatud ajani kostjatelt üüri ja kõrvalkulusid ning peale seda kuni asja tagastamiseni kas kokkulepitud üüri või siis üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Viimati nimetatu näol on tegemist seaduses sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik rikub oma kohutust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada. Samuti märgib kohus, et kuna hageja on üürilepingu pooleks, siis võib ta seadusest tulenevalt üüri, kõrvalkulusid ja kasutuseelist nõuda.
4. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et perioodil juuni 2017 kuni oktoober 2017 on kostjate võlgnevus kokku 754,62 eurot, sh üür 419,15 eurot ja kõrvalkulud 335,47 eurot. Novembris 2017 tuli kostjatel tasuda üüri summas 300 eurot. Novembri 2017 eest on korteriühistu esitanud arve summas 150,02 eurot (kd I, tl 52), millest tuleb maha arvestada remondikulud 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot. Kostjatel tuli seega kokku tasuda novembris 415,97 eurot. Kostjad on tasunud novembris kokku 279 eurot (kd I, tl 38; kd II, tl 25). Seega on tasumata novembri üür summas 21 eurot ja kõrvalkulud summas 115,43 eurot.
5. Seega on 05.12.2017 seisuga põhjendatud kostjatelt välja mõista võlgnevus summas 891,05 eurot, sh üür 440,15 eurot ning kõrvalkulud summas 450,90 eurot. Kohus ei arvesta siinkohal detsembri üüri ega kõrvalkulusid, kuna 05.12.2017 seisuga ei olnud detsembri 2017 üür ja kõrvalkulud veel sissenõutavaks muutunud.
6. Maakohus viitas TsMS §-le 369 ning märkis, et kuna kostjad ei ole korrektselt oma kohustusi täitnud, siis on põhjendatud kostjatelt välja mõista alates 06.12.2017 kuni 07.04.2018 üür ning 08.04.2018 kuni korteri Tuulemaa 8-5 Tallinn vabastamiseni kasutuseelis igakuiselt summas 300 eurot, millele lisandub alates 06.12.2017 Korteriühistu Tuulemaa 8 poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arves näidatud summa, millest on maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud. Kohtuotsuse tegemise aja seisuga on üüri- ja kasutuseelise summaks kokku 9000 eurot (s.o periood detsember 1017 kuni mai 2020, s.o 30 kuud x 300 euroga).
7. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostjad on alates 2017 detsember kuni 17.01.2019 tasunud hagejale 2560 eurot (kd III lk 30, 67). Seega tuleb nimetatud summa väljamõistetud võlgnevusega tasaarvestada. 8 2-17-18452
8. Maakohus viitas VÕS § 197 lg-le 1 ning märkis, et korteriomandi ostuhind on kostjatele I ja II tasutud ning neil puudub nõue, mida tasaarvestada. Kostjad I ja II on 19.05.2017 allkirjaga kinnitanud, et korteriomandi ostuhind on tasutud (kd III lk 59). Samuti on menetluses läbiviidud ekspertiisiga kinnitust leidnud, et viidatud kinnitused on allkirjastatud kostja I ja II poolt (kd III lk 114-123). Seega loeb kohus tuvastatuks, et ostuhind on kostjatele I ja II tasutud ning neil puudub nõue, mida tasaarvestada. Isegi kui ostuhind ei oleks tasutud, siis nähtub asjaoludest, et tegemist on ZZ vastu suunatud nõudega, mida ei saa tasaarvestada hageja nõudega.
9. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1). Hageja apellatsioonkaebus ja taotlused
10. Hageja palub 22.05.2020 apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja hagi korteriomandi aadressil Tuulemaa 8-5, Tallinn väljanõudmiseks kostjatelt hageja valdusesse (resolutsiooni p 6) ja menetluskulude jaotuse osas ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi ka korteri väljanõudmise osas ning jätta menetluskulud kostjate kanda.
11. Kohus ei ole põhjendanud, miks korteri väljanõudmine ei ole võimalik

§-st 80 erineval alusel (VÕS § 334 lg 1,

§ 44lg 1, § 47 lg 1, VÕS § 1027, § 1028, § 1032 lg 1).

1. 23.06.2020 esitas hageja taotluse apellatsioonkaebuselt enamtasutud riigilõivu tagastamiseks. Hageja hinnangul tuleb tal tasuda apellatsioonkaebuselt riigilõivu 300 eurot, hageja on aga tasunud 1100 eurot. Hageja selgitas, et ta ei ole nõus, et lähtuda tuleb TsMS § 126 lg-st
2. Antud säte on jõus aastast
3. Hageja hinnangul reguleerivad sama küsimust ka TsMS § 132 lg 4 p 1 ja TsMS § 132 lg 11, mis jõustusid aastast
4. Lähtuvalt põhimõttest lex posterior derogat legi priori, kui sama küsimust reguleerivad sätted on omavahel vastuolus, siis kohaldatakse hilisemaid.
5. 11.11.2020 esitas hageja taotluse hagist osaliseks loobumiseks. Hageja selgitas, et hageja loobub valduse väljaandmise nõudest, kuna kostjad on vabastanud korteri vabatahtlikult. Hageja palub välja mõista kostjatelt valduse väljaandmisnõudega seotud menetluskulud mõlemas kohtuastmes (TsMS § 168 lg 5). Kostjate apellatsioonkaebus
6. Kostjad paluvad 25.06.2020 apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada (v.a resolutsiooni p-de 4, 6 ja 10 osas, s.o osas, milles maakohus tuvastas 05.11.2017 üürilepingute ülesütlemise avalduse tühisuse, jättis hageja hagi rahuldamata korteriomandi väljanõudmiseks ning menetluskulude jaotuse osas) ning teha asjas uus otsus, millega jätta hageja hagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7. Kohtuotsus ei ole kostjate suhtes õiglane. Kostjate puhul on tegemist kahe mittetöötava pensionäriga ilma teise elamispinnata, kes on sattunud väga keerulisse olukorda. Kostjad on antud juhul nõrgem pool ja vajavad rohkem kaitset.
8. Üürilepingute ülesütlemine oli tühine, s.o. vastuolus hea usu põhimõttega ja/või heade kommetega VÕS § 327 lg 2 alusel, kuna hageja on esitanud oma avalduse üürilepingute ülesütlemiseks kohtumenetluse ajal. Kostjad on tasunud hagejale üüri ja kommunaalkulusid ja kostjate võlgnevus ei olnud suur. Samuti oli kostjatel nõue hageja suhtes, mistõttu tuvastas kohus ebaõigesti, et ülesütlemine ei olnud tühine.
9. Kohus jättis ebaõigesti kostjate nõude üürilepingute pikendamiseks rahuldamata. Kostjad on esitanud tõendid oma tervisliku seisundi kohta. Kostjatel ei ole võimalust töötada ja omada sissetulekut, mistõttu ei ole õige, et lepingu lõppemisega ei kaasne kostjatele raskeid tagajärgi. Kostjatel puudub teine elamispind. Kostjatel ei olnud 9 2-17-18452 võimalik taotleda sotsiaaleluruumi linnalt, sest neil oli kehtiv üürileping ja kohtumenetluse ajal ei olnud teada, kas hageja nõuded rahuldatakse.
10. Kasutuseelise igakuiselt summas 300 eurot väljamõistmine ei ole põhjendatud, kuna üüritasu summa lepiti kokku ajal kui üürnikeks olid kolm inimest. Kohtumenetluse ajal suri kostja II (XX.XX.XXXX). Kohus pidi vähendama kasutuseelise suurust 200 euroni.
11. Kohus pidi tasaarvestama väljamõistetud võlgnevuse summa juba tasutud summaga, kuna kohtutäitur lähtub resolutiivosast ja tasaarvestusega ei tegele. Seega võidakse kostjatelt nõuda välja summad, mis on tegelikult tasutud. Ei ole põhjendatud, et kostjad peavad sellisel juhul esitama hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Vastustaja seisukoht
12. Hageja vaidleb kostjate apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda.
13. Kostjad vaidlevad hageja apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14. Ringkonnakohus leiab, et seoses hagist osalise loobumisega tuleb maakohtu otsus TsMS § 429 lg 1 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis korteriomandi valduse väljanõudmise nõude rahuldamata. Ringkonnakohus lõpetab selles osas menetluse.
15. Ringkonnakohus muudab otsuse resolutsiooni hageja rahalise nõude väljamõistmise osas.
16. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata.
17. Hageja esitas taotluse enamtasutud riigilõivu 800 euro tagastamiseks. Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus riigilõivu tagastamiseks tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 150 lg 1 p 1 kohaselt tasutud riigilõiv tagastatakse enam tasutud osas, kui riigilõivu on tasutud ettenähtust rohkem. Ringkonnakohtu hinnangul on käesoleval juhul tsiviilasja hinnaks apellatsioonimenetluses 65 000 eurot, millelt kuulub RLS § 59 lg-te 1 ja 15 ning lisa 1 kohaselt tasumisele riigilõiv 1100 eurot. Hageja on vastavas summas riigilõivu tasunud. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et käesoleval juhul tuleb määrata tsiviilasja hind TsMS § 132 lg 4 p 1 alusel. TsMS § 132 lg 4 p 1 järgi loetakse hagihinna tähenduses mittevaraliseks valduse kaitse nõue (

§-d 44 ja 45).

§ 44

lg 1 sätestab, et valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist.

§ 45

lg 1 sätestab, et valduse äravõtmisel on valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et käesolevas asjas oleks kostjad hageja valdust rikkunud või valduse ära võtnud

§ 44lg 1 või § 45 lg 1 mõttes. Ringkonnakohus määras tsiviilasja hinna Ts

MS § 126 lg 1 alusel, mille järgi määratakse isiku valdusest asja väljanõudmise või asja omandi üleandmise või asja kuuluvuse või valduse üle toimuva muu vaidluse puhul hagihind asja väärtusega.

1. 11.11.2020 esitas hageja ringkonnakohtule taotluse valduse väljanõudmise nõudest loobumiseks, kuna kostjad on vabastanud korteri vabatahtlikult. Hageja palub välja mõista kostjatelt valduse väljaandmisnõudega seotud menetluskulud mõlemas kohtuastmes. Kostjad ei vaielnud vastu nõudest loobumisele, kuid vaidlesid vastu hageja poolt taotletud menetluskulude jaotusele. Kostjad märkisid, et hagejate nõue ei olnud rahuldatud kostjate poolt pärast hagi esitamist vabatahtlikult.
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Vastavalt TsMS §-le 432, kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda 10 2-17-18452 kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Kolleegiumi hinnangul ei esine praegusel juhul hagist loobumise vastuvõtmist takistavaid asjaolusid ning hagist loobumine tuleb vastu võtta. Seoses hagist loobumisega tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse valduse väljanõudmise hagi rahuldamata jätmise osas ning lõpetab selles osas menetluse.
3. Hageja taotlus jätta valduse väljaandmisnõudega seotud menetluskulud mõlemas kohtuastmes kostjate kanda jääb rahuldamata. Kostjad ei vabastanud korterit vabatahtlikult peale käesolevas asjas hagi esitamist. Kohus tegi selles osas otsuse, millega jättis hageja nõude rahuldamata, peale mida hageja loobus oma nõudest. Kostjad vabastasid korteri kohtuotsuse täitmiseks teises tsiviilasjas, mis ei ole seotud käesoleva kohtumenetlusega.
4. Kostjad vaidlustavad otsust osas, milles maakohus jättis kostjate vastuhagi rahuldamata, tuvastas, et üürileping lõppes hagejapoolse korralise ülesütlemisega 07.04.2018 ning mõistis kostjatelt välja üüri, kasutuseelise ja kõrvalkulude võlgnevuse kuni korteri vabastamiseni.
5. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna kostjate apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda.
6. Asjaolu, et kostjate puhul on tegemist mittetöötavate pensionäridega, ei tähenda, et nendega ei saa üürilepingut üles öelda. Samuti peavad nad täitma üürilepingust tulenevaid kohustusi, sh tasuma korteri kasutamise ja kõrvalkulude eest. Üürilepingu ülesütlemine on üürileandja seadusest tulenev õigus ja see ei ole vastuolus heade kommetega. Üürilepingute ülesütlemine ei ole vastuolus ka hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 2 alusel, kuna vaidlust ei ole selle üle, et kostjatel oli võlgnevus. Maakohus leidis põhjendatult, et üürilepingute pikendamiseks puudub alus. Üürileandja ei pea lahendama kostjate eluruumi probleemi. Kostjatel on võimalik taotleda sotsiaaleluruum Tallinna linnalt. Kohus ei pidanud vähendama kasutuseelise suurust seoses kostja II surmaga. Kasutuseelist tasutakse korteri kasutamise võimaluse puudumise hüvitamiseks, sõltumata sellest, minu inimest korteris elab.
7. Maakohus mõistis kostjatelt välja alates 06.12.2017 korteriühistu poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arves näidatud summa, millest on maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud ning otsustas, et juhul, kui kostjad on menetluse jooksul hagejale üüri, kõrvalkulusid või kasutuseelist tasunud (sh
8. aasta detsember kuni 17.01.2019 tasutud 2560 eurot), siis kuuluvad nimetatud summad väljamõistetud võlgnevusega tasaarvestamisele.
9. Kolleegium nõustub kostjate apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus oleks pidanud ise tasaarvestama väljamõistetud võlgnevuse summa kostjate poolt tasutud summaga. Ringkonnakohus saab selles osas otsuse resolutsiooni muuta. Vaidlust ei ole selle üle, et 10.11.2020 on korter kostjate poolt vabastatud. Seega saab ringkonnakohus teha lõpliku arvestuse. Kolleegium mõistab kasutuseelise ja kõrvalkulude võlgnevuse kostjatelt hageja kasuks välja kuni korteri vabastamiseni 09.11.
10. Selleks andis ringkonnakohus pooltele võimaluse esitada kuni korteri vabastamiseni kõik korteriühistu poolt esitatud majandamiskulude arved ja kostjate poolt korteri kasutamise ja kõrvalkulude eest tasutud summad. Hageja esitas korteriühistu poolt ajavahemikul detsember 2017 kuni november 2020 väljastatud arved, välja arvatud oktoobris 2019 väljastatud arve. Kostjad esitasid kostja I pangakonto väljavõtted ajavahemikul 06.12.2017 kuni 09.12.2020 hagejale, Korteriühistule Tuulemaa 8 ja Eesti Energia ASle tasutud summade kohta. Kolleegium võtab kõik poolte poolt esitatud tõendid asja materjali juurde. 11 2-17-18452
11. Maakohus mõistis kostjalt välja üürivõlgnevuse 05.12.2017 seisuga summas 440,15 ja ajavahemiku detsember 2017 kuni mai 2020 eest üüri kuni üürilepingu lõppemiseni ja kasutuseelise üüriga võrdses summas peale üürilepingu lõppemist, kokku 9000 eurot ning sealt edasi igakuiselt 300 eurot kuni korteri vabastamiseni. Korter oli kostjate valduses veel 5 kuud ja 9 päeva, mistõttu tuleb täiendavalt tasuda 1587 eurot (5x300 + 87).
12. Maakohus mõistis kostjatelt hageja kasuks välja seisuga 05.12.2017 kõrvalkulud summas 450,90 eurot ja sealt edasi korteriühistu majandamiskulude arves näidatud summa, millest on maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud. Ringkonnakohus arvestas tasumisele kuuluvad kõrvalkulud hageja poolt ringkonnakohtule esitatud arvetest tulenevalt alljärgneva tabeli alusel: Periood Kõrvalkulud Remondi- ja halduskulud Kokku 2017_12 2018_01 2018_02 2018_03 2018_04 2018_05 2018_06 2018_07 2018_08 2018_09 2018_10 2018_11 2018_12 2019_01 2019_02 2019_03 2019_04 2019_05 2019_06 2019_07 2019_08 2019_09 2019_10 2019_11 2019_12 2020_01 2020_02 2020_03 2020_04 2020_05 2020_06 140,85 107,74 64,47 66,44 101,54 139,53 118,86 128,16 106,98 107,47 130,14 164,27 196,56 197,14 209,78 178,84 183,09 166,93 172,70 136,96 121,51 126,98 0,00 162,83 166,99 169,75 88,14 220,86 138,45 121,26 130,37 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 0,00 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 106,26 73,15 29,88 31,85 66,95 104,94 84,27 93,57 72,39 72,88 95,55 129,68 161,97 162,55 175,19 144,25 148,50 132,34 138,11 102,37 86,92 92,39 0,00 128,24 132,40 135,16 53,55 186,27 103,86 86,67 95,78 12 2-17-18452 2020_07 2020_08 2020_09 2020_10 2020_11 113,97 100,46 105,16 119,70 148,32 34,59 34,59 34,59 34,59 34,59 79,38 65,87 70,57 85,11 113,73 4 853,20 1 210,65 3 642,55
13. Eeltoodu alusel on kostjad kohustatud hagejale tasuma alates detsember 2017 kuni korteri vabastamiseni 09.11.2020 korteri kasutamise eest (üür+kasutuseelis) 10 587 (9000+1587) eurot ja kõrvalkulude eest 3642,55 eurot.
14. Kostjate poolt ringkonnakohtule esitatud pangaväljavõtete kohaselt on hagejad tasunud korteri kasutamise eest hagejale ajavahemikul 06.12.2017 kuni 09.11.2020 järgmised summad: 07.01.2017 – 200 eurot; 13.01.2018 – 100 eurot; 08.02.2019 - 200 eurot; 10.03.2018 - 100 eurot; 21.03.2018 - 100 eurot; 18.04.2018 – 110 eurot; 04.05.2018 200 eurot; 05.06.2018 - 200 eurot; 14.06.2018 - 90 eurot; 06.07.2018 - 250 eurot; 07.08.2018 - 170 eurot; 20.09.2018 - 60 eurot; 05.
15. 2018 - 280 eurot; 16.11.2018 200 eurot ja 17.01.2019 - 100 eurot, kokku 2360 eurot.
16. Kostjad on tasunud kõrvalkulude eest ajavahemikul 06.12.2017 kuni 09.11.2020 Korteriühistule Tuulemaa 8 järgmised summad: 30.07.2018 – 78,76 eurot; 22.08.2018 – 100 eurot; 29.09.2018 – 140 eurot; 16.11.2018 – 43 eurot; 06.12.2018 – 230 eurot; 17.01.2019 – 250 eurot; 05.03.2019 – 100 eurot; 22.03.2019 – 350 eurot; 11.04.2019 95 eurot; 06.06.2019 – 170 eurot; 05.07.2019 – 180 eurot ja 27.10.2019 – 50 eurot, kokku 1786,76 eurot.
17. Kostjad on esitanud konto väljavõtted ka Eesti Energiale tasutud summade kohta, mis ei oma puutumust käesoleva vaidlusega. Üürilepingute kohaselt pidi üürnik ise sõlmima lepingu AS-ga Eesti Energia ja viimasele otse tasuma. Elektri eest tasumine ei sisaldu üüri muutuvas osas ja selle eest tasumist pole hageja kostjatelt nõudnud.
18. Kostjad pidid tasuma ajavahemikul 06.12.2017 kuni 09.11.2020 korteri kasutamise eest (üür+kasutuseelis) 10 587 eurot, on tasunud aga 2360 eurot. Seega on tasumata 8227 (10 587- 2360) eurot, mis tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista.
19. Kostjad pidid tasuma ajavahemikul 06.12.2017 kuni 09.11.2020 kõrvalkulude eest 3642,55 eurot, on tasunud aga 1786,76 eurot. Seega on tasumata 1855,79 ( 3642,551786,76) eurot, mis tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista.
20. Kokku tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista ajavahemiku 06.12.2017 kuni 09.11.2020 eest 10 082,79 (8227+1855,79) eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
21. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Seoses mõlema poole apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad ka ringkonnakohtu menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel poolte endi kanda.
22. Tulenevalt menetluskulude jaotusest puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata. (allkirjastatud digitaalselt) 13