Obsah (12)

§ 654§ 651§ 652§ 405§ 444§ 66§ 163§ 134§ 173§ 171§ 177§ 178

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Meeli Kaur, Vallo Kariler, Margo Klaar Otsuse tegemise aeg ja koht 14. aprill 2021, Tallinn Kohtuasja number 2-20-11201 Koh

) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha selles osas uus otsus, millega jätta maakohtus kantud hageja menetluskulud kostja kanda ja kostja menetluskuludest 50% hageja kanda. Samuti täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni otsustusega, et hageja esimese alternatiivina esitatud nõue broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks jääb rahuldamata. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 2000 eurot, kuid ringkonnakohus jätab otsuse resolutsioonist välja „kahju hüvitis“ ja täiendab otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Juhindudes

§ 654

lg-st 2² esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

1. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohtu otsuse resolutsioon ei vasta otsuse põhjendustele ega hagi esemele, mistõttu tuleb seda täiendada ja muuta. 7.
2. Kui kohtu arvates ei ole hageja esimesena valitud alternatiivne nõue põhjendatud, kuid rahuldada tuleb muu alternatiivne nõue, peab kohus otsuse resolutsioonis märkima, et ta jätab hageja valitud esimese alternatiivnõude rahuldamata (Riigikohtu
3. detsembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-165-12, p 24). Kuigi maakohus on praegusel juhul hageja esimese alternatiivina esitatud broneerimislepingu tühisuse tuvastamise nõude rahuldamata jätmist otsuses põhjendanud, ei ole maakohus seda otsuse resolutsioonis märkinud. Seetõttu lisab ringkonnakohus resolutsiooni, et jätab hageja esimese alternatiivnõude rahuldamata. 7.
5. Samuti on maakohus otsuse resolutsioonis märkinud, et mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahju hüvitise, kuid hagi esemeks ei olnud kahju hüvitamise nõue. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus otsuse resolutsioonist välja sõna „kahju hüvitis“.
6. Ringkonnakohus kontrollib

§ 651

lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustab maakohtu otsust osas, milles hagi rahuldati. 9. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas maakohus on õigesti rahuldanud hageja nõude broneerimislepingu alusel tasutud 2000 euro tagastamiseks. 10.

§ 652

lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud. Pooled ei vaidlustanud maakohtu tuvastatut, et poolte tahe broneerimislepingut sõlmides oli vaid kokku leppida kostja kohustuses jätta teatud aja vältel hageja kasuks kinnistu võõrandamata ja tasu maksmises üksnes kinnistu broneerimise eest ning ostjal ega müüjal ei olnud kohustust hiljem kinnistut omandada või võõrandada. Tuvastatud asjaolude alusel leidis maakohus, et pooled sõlmisid broneerimislepingu, mitte kinnistu võõrandamise eellepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 mõttes, mis on kehtiv. Võttes arvesse maakohtu tuvastatud asjaolusid, on maakohus õigesti kohaldanud materiaalõigust, sest broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe. Kuivõrd lepingu tühisus on VÕS § 1028 lg 1 järgse tühise tehingu alusel saadu tagastamise nõude eelduseks ja pooled ei ole vaidlustanud maakohtu tuvastatud asjaolusid poolte kohustuste hindamisel, mille alusel maakohus luges lepingu broneerimislepinguks, siis hindab ringkonnakohus vaid seda, kas broneerimislepingust taganemise materiaalsed ja formaalsed eeldused on täidetud ning kas sellest tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu järgi üleantu tagastamist. 5 11. Kostja heitis apellatsioonkaebuses ette, et maakohus jättis põhjendamatult kõrvale kostja esitatud tõendid ega ole otsuses nende kõrvale jätmist põhjendanud, samuti ei andnud maakohus hinnangut kostja faktiväidetele. Kolleegium selgitab, et praegusel juhul oli tegu lihtmenetluse asjaga

§ 405

lg 1 esimese lause mõttes, mistõttu võis maakohus

§ 444

lg 2 järgi kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Seetõttu ei pidanud maakohus põhjendama, miks ta ei nõustu mõne kostja väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei arvesta.

1. Hageja taganes kostjaga sõlmitud lepingust broneerimislepingu p 3.2 alusel, mille kohaselt juhul, kui elamule ei väljastata kasutusluba hiljemalt
2. märtsil 2020 või kasutusloa saamise hetkeks keeldub pank laenulepingu sõlmimisest, on broneerijal õigus nõuda broneerimistasu tagastamist. VÕS § 116 on üldiselt dispositiivne, st taganemise õiguse kohta võib sõlmida kokkuleppeid, samuti võib seadusega võrreldes taganemise võimalusi laiendada. Kostja arvates vastab väljastatud aiamaja, suvila kasutusluba broneerimislepingu p-s 3.2 kokku lepitule, kuid hageja hinnangul tuli broneerimislepingu järgi saada kasutusluba aastaringseks kasutamiseks mõeldud elamule. Samuti ei ole pooled ühel meelel, kas pank keeldus broneerimislepingu p 3.2 mõttes laenulepingu sõlmimisest, kui oli nõus andma laenu väiksemas ulatuses kui poolte vahel kokku lepitud kinnistu müügihind. Seega vaidlevad pooled broneerimislepingu p-s 3.2 kokkulepitu sisu üle, mistõttu tuleb poolte vahel sõlmitud broneerimislepingut VÕS § 29 järgi tõlgendada. 12.
3. Vaidlustatud otsusest ei nähtu, et maakohus oleks järeldusi tehes hinnanud broneerimislepingu p 3.2 VÕS §-s 29 sätestatud reeglite järgi. See aga ei mõjuta kolleegiumi hinnangul vaidlustatud otsuse lõppjäreldust, mille kohaselt on hagejal õigus nõuda kostjalt broneerimislepingu p 3.2 alusel broneerimistasu tagastamist. Kolleegium täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega. Ringkonnakohus andis pooltele lepingu tõlgendamiseks vajalike asjaolude esiletoomiseks ja nende tõendamiseks tähtaja kuni
4. märtsini
5. Tähelepanuta tuleb jätta hageja
6. aprilli
7. a menetlusdokumendiga esitatud uus väide laenu võtmise kohta KredExi käendust kasutades, sest see on esitatud tähtaega rikkudes (

§ 66

). Kolleegiumi hinnangul ei ole pooled esitanud asjaolusid ega tõendeid, millest kolleegium saaks järeldada, milline oli VÕS § 29 lg 1 tähenduses poolte ühine tegelik tahe. Sealjuures ei ole kostja ka VÕS § 29 lg 3 kohaselt tõendanud, et hageja teadis või pidi teadma, et lepingu p-s 3.2 nimetatud elamule kasutusloa väljastamine tähendas seda, et väljastada võidakse aiamaja, suvila kasutusluba. 12.

1. Kuivõrd lepingupoolte ühist tahet ei ole võimalik kindlaks teha, tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat. 12.
2. Esmalt hindab kolleegium, mida on silmas peetud broneerimislepingu p-s 3.2 kokku lepitud elamule kasutusloa väljastamise all. Kostja selgituste kohaselt ei ole pooled kokku leppinud ega saanud hageja ka eeldada, et väljastatav kasutusloa liik on midagi muud kui suvila. Kolleegium selles osas kostja poolt broneerimislepingu p-le 3.2 antud tõlgendusega ei nõustu. Kostja tugineb sellele, et majandus- ja taristusministri määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu” lisa järgi on elamu ka aiamaja ja suvila ning ehitusseadustiku § 62 lg 2 p 4 kohaselt käsitletakse elamuna ka elamuid, mis on mõeldud kasutamiseks kas vähem kui nelja kuu jooksul aastas või alternatiivselt piiratud kasutusajaga aastas ja mille eeldatav 6 energiatarbimine on vähem kui 25% aastaringse kasutamise energiatarbimisest. Hageja on esile toonud, et tema lähtus Saku valla üldplaneeringu seletuskirjast, mille järgi on elamu aastaringseks kasutamiseks mõeldud hoone. Kolleegium märgib, et VÕS § 29 lg 5 p 5 järgi arvestatakse lepingu tõlgendamisel vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust. Seega on sõna või väljendi tähendus üks lepingu tõlgendamisel arvestatavatest asjaoludest. Samas peab tegemist olema tavaliselt kasutatava ja teada oleva tähendusega. Lepingupooltega sarnane ja samas olukorras olev mõistlik isik annaks kolleegiumi hinnangul broneerimislepingu p-le 3.2 tähenduse, et saada tuleb aastaringseks kasutamiseks mõeldud elamu, mitte elamu alaliigi, kasutusluba, sest elamule ei ole kostja viidatud õigusaktides antud tähendused üldiselt teada olevad, mh see, et elamu all on täiendavad alaliigid nagu aiamaja ja suvila. Seetõttu leiab kolleegium, et mõistlik isik mõistab broneerimislepingu p 3.2 selliselt, et saadakse elamu kasutusluba, mille järgi on hoone kasutatav aastaringselt. 12.
3. Samuti tugineb kostja sellele, et ta on esile toonud ja tõendanud, et kinnistut müüdi suvilana (tl 14 ja 68). Kolleegium märgib, et VÕS § 29 lg 5 p 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi. Kolleegiumi hinnangul, kui kostja pidas silmas, et elamule saadakse aiamaja, suvila kasutusluba, siis oleks kostja nimel lepingu sõlminud professionaalne maakler pidanud broneerimislepingus täpsustama, et taotletakse elamu alaliigi (aiamaja, suvila) kasutusluba. Kolleegium nõustub hagejaga, et isik, kes tegeleb igapäevaselt kinnisasjade müügiga, peab andma selgitusi ja tõest informatsiooni. Kuivõrd broneerimislepingu p 3.2 ei seosta kasutusluba aiamajaga või suvilaga ega ole kostja esile toonud ja tõendanud, et hagejale selgitati, et taotletakse aiamaja, suvila kasutusluba, siis saab kolleegiumi arvates mõistlik isik broneerimislepingu p 3.2 alusel eeldada, et saadakse aastaringseks kasutamiseks mõeldud elamu kasutusluba. 12.
4. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kolleegium kostjaga, et puudub alus lepingust taganemiseks, sest kostja ei ole lepingut rikkunud. Broneerimislepingu p 3.2 tuleb tõlgendada viisil, et väljendi "elamule kasutusluba" tähenduseks on aastaringseks kasutamiseks mõeldud elamu kasutusluba, mitte aiamaja, suvila kasutusluba. Kuna väljastati aiamaja, suvila kasutusluba, siis on hageja lepingust taganemise materiaalne eeldus täidetud. Kuivõrd kolleegium tegi kindlaks, et esines üks lepingust taganemise õigustavatest alustest, mis annab õiguse broneerimistasu tagasi nõuda, siis ei pea kolleegium vajalikuks käsitleda kostja apellatsioonkaebuse väiteid, mis puudutavad maakohtu järeldust, et pank keeldus laenulepingu sõlmimisest broneerimislepingu p 3.2 mõttes.
5. Apellatsioonkaebuses heidab kostja ka ette, et maakohus jättis kontrollimata, kas lepingust taganemise formaalsed eeldused on täidetud. Kolleegium saab selle puuduse kõrvaldada, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega. 13.
6. Taganemise üheks formaalseks eelduseks on VÕS § 188 lg 1 järgi taganemisavalduse tegemine teisele poolele. Seadus taganemisavalduse vorminõuet ette ei näe. Hageja tõendas, et ta edastas kostjale
7. märtsil 2020 e-kirja, milles oli märgitud, et täidetud ei ole broneerimislepingus kokku lepitud tingimused, sest pank ei nõustu andma kokku lepitud summas laenu ja hoonele väljastati aiamaja, mitte aastaringseks kasutamiseks mõeldud elamu kasutusluba, mistõttu on broneerimisleping lõppenud ja hageja nõudis kostjalt broneerimistasu tagastamist (tl 40). Kolleegium leiab, et seda e-kirja saab pidada taganemisavalduseks, kuna sellest nähtub taganemise põhjus ning hageja tahe leping lõpetada ja nõuda kostjalt tasutud summa tagastamist. Vaidlus puudus selles, et kostja on kõnealuse e-kirja kätte saanud. 7 13.
8. Samuti tuleb VÕS § 118 lg 1 järgi lepingust taganemise avaldus esitada mõistliku aja jooksul pärast taganemist õigustavatest asjaoludest teadasaamist. Kolleegium leiab, et taganemine on VÕS § 118 lg 1 järgi tähtaegne.
9. märtsil 2020 väljastati hoonele aiamaja, suvila kasutusluba (tl 53 pöördel). Kuigi toimiku materjalide põhjal ei ole tuvastatav, millal pank teavitas muudetud laenusummast, siis otsustas pank laenusummat muuta hindamisaktist lähtuvalt (tl 9) ja hindamisakt on kuupäevaga
10. märts
11. a (tl 23). Kuivõrd hageja esitas taganemisavalduse
12. märtsil 2020 (tl 40), siis on hageja lepingust taganenud mõistliku aja jooksul pärast lepingurikkumisest teadasaamist VÕS § 118 mõttes. 13.
13. Apellatsioonkaebuse väite kohaselt ei saa lepingust taganeda pärast lepingu lõppemist
14. märtsil
15. Kolleegium kostja käsitlusega ei nõustu. Leping on võimalik ühepoolselt lõpetada ka pärast seda, kui vastaspool on oma lepingust tulenevad kohustused täitnud. Seega ei takistanud taganemist asjaolu, et kostja oli
16. märtsiks 2020, kui hageja taganes lepingust, täitnud broneerimislepingu p-s 2 kokku lepitud kohustuse mitte võõrandada kinnistut kolmandatele isikutele ajavahemikus
17. detsembrist 2019 kuni
18. märtsini
19. Kolleegiumi hinnangul on taganemine pärast
20. märtsi
21. a kooskõlas ka broneerimislepingu tingimustega, sest pooled olid broneerimislepingu p-s 3.2 kokku leppinud, et hagejal on õigus nõuda broneerimistasu tagastamist, kui kasutusluba ei väljastata hiljemalt
22. märtsiks 2020 või kasutusloa saamise hetkeks pank keeldub laenulepingu sõlmimisest.
23. Eelneva põhjal on maakohus põhjendatult kostjalt hageja kasuks välja mõistnud 2000 eurot, sest hagejal on broneerimislepingust taganemise tagajärjel õigus üle antud 2000 euro tagastamisele VÕS § 189 lg 1 järgi. Menetluskulude jaotus
24. Kuigi ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata, tuleb muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Kolleegium nõustub kostjaga, et menetluskulude jaotamisel on praegusel juhul alust lähtuda

§ 163lg-st 1 hagi osalise rahuldamise kohta.

Käesolevas asjas lahendas maakohus esmalt hageja esimese alternatiivina esitatud nõude broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks, kuid ei rahuldanud seda. Maakohus rahuldas hageja teise alternatiivina esitatud sooritusnõude, s.o järjekorras tagapool oleva nõude. Kuivõrd pooled on kandnud esimeses järjekorras esitatud põhjendamatuks osutunud nõude läbivaatamisega seoses rohkem menetluskulusid, kui oleks olnud vaja rahuldatud nõude esitamise korral, siis annab see aluse jätta maakohtus kantud hageja menetluskulud kostja kanda ja kostja menetluskuludest 50% hageja kanda. Hageja menetluskulude kostja kanda jätmist põhjendab kolleegium sellega, et hageja menetluskuluks on riigilõiv ning

§ 134lg 3 järgi tasuti see üksnes varaliselt nõudelt.

16. Ringkonnakohus märgib apellatsiooniastme menetluskulude jaotuse (

§ 173lg 1).

Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud

§ 171lg 1 alusel kostja kanda.

17. Poolte põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab

§ 177lg 2 järgi kindlaks maakohus.

18. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (

§ 178lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt) 8