2-17-18452/125

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Liisi Vernik Otsuse tegemise aeg ja koht 22.05.2020.a Tallinn Tsiviilasja number 2-17-18452 Tsiviilasi V OÜ hagi R. S., V. H.i (surnud xxxx) õigusjärglase ja G.

Z. vastu korteriomandi, võlgnevuse ja kasutuseelise väljamõistmiseks;

R. S., V. H.i (surnud xxxx) õigusjärgalse ja G. Z. hagi V OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ning alternatiivselt üürilepingute ülesütlemise hea usu ja/või heade kommete vastasuse tuvastamiseks ja alternatiivselt üürilepingute pikendamiseks 5 aasta võrra 71 762,55 eurot (V OÜ hagi);

7200 eurot (R. S., V. H.i ja G. Z. hagi) Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende Hageja: V OÜ (registrikood xxxx) esindajad Hageja lepinguline esindaja: J. T.

Kostja I: R. S. (isikukood xxxx) Kostja II: V. H.i (isikukood xxxx, surnud xxxx) õigusjärglane Kostja III: G. Z. (isikukood 4xxxx) Kostjate lepinguline esindaja riigi õigusabi korras: vandeadvokaat Natalja Santaševa Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele Kohtuistung 04.11.2019; edasi kirjalikus menetluses kirjalikus menetluses RESOLUTSIOON 1. Jätta R. S., V. H.i (surnud xxxx) õigusjärglase ja G. Z. taotlus hagi läbi vaatamata jätmiseks rahuldamata.

2.V OÜ hagi rahuldada osaliselt.

3.R. S., V. H.i (surnud xxxx) õigusjärglase ja G. Z. hagi rahuldada osaliselt.

4.Tuvastada 05.11.2017 R. S.le, V. H.ile (surnud xxxx) ja G. Z.le esitatud erakorraliste üürilepingute ülesütlemise avalduste tühisus.

5.Jätta rahuldamata R. S., V. H.i (surnud xxxx) õigusjärglase ja G. Z. hagi 07.01.2018 esitatud üürilepingute tühisuse tuvastamiseks, üürilepingute pikendamiseks ning viivise vähendamiseks.

6.Jätta rahuldamata V OÜ hagi korteriomandi aadressil xxxx väljanõudmiseks R.

S.lt, V. H.i (surnud xxxx) õigusjärglaselt ja G. Z.lt V OÜ valdusesse.

7.Välja mõista R. S.lt, V. H.i (surnud xxxx) õigusjärglaselt ja G. Z.lt solidaarselt võlgnevus seisuga 05.12.2017 summas 891,05 eurot, s.h üür 440,15 eurot ning kõrvalkulud summas 450,90 eurot.

8.Välja mõista R. S.lt, V. H.i (surnud xxxx) õigusjärglaselt ja G. Z.lt solidaarselt alates 06.12.2017 kuni 07.04.2018 üür ning 08.04.2018 kuni korteri xxxx vabastamiseni kasutuseelis igakuiselt summas 300 eurot, s.o 22.05.2020 seisuga kokku 9000 eurot, millele lisandub alates 06.12.2017 Korteriühistu xxxx poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arves näidatud summa, millest on 2 maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud. Kasutuseelis tuleb tasuda iga kuu 10. kuupäevaks.

9.Juhul, kui R. S., V. H. (surnud xxxx) ja G. Z. on menetluse jooksul hagejale üüri, kõrvalkulusid või kasutuseelist tasunud (s.h 2017 detsember kuni 17.01.2019 tasutud 2 560 eurot), siis kuuluvad nimetatud summad väljamõistetud võlgnevusega tasaarvestamisele.

10.Menetluskulud jätta poolte endi kanda. Riigi õigusabi tasu ja kulud jätta riigi kanda.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).

V OÜ hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 07.12.2017 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmis J. T. (tulevane omanik) V OÜ-ga (hageja) lepingu, milles sai fikseeritud tulevase omaniku kavatsus osta xxxx asuv korteriomand. Sama lepinguga andis tulevane omanik hagejale kõnealuse korteriomandi tasuta kasutusse ja üürile andmiseks.

Hageja sõlmis 19.05.2017 R. S.ga (kostja I) ja V. H.iga (kostja II) üürilepingu, millise jõustumine oli seotud J. T.i kandmisega kinnistusraamatusse ülalmärgitud korteriomandi omanikuna.

Nimetatud omanikukanne oli tehtud 30.05.2017. Üürilepingu preambulis leppisid pooled kokku, et üürnikud vastutavad lepingu täitmise eest solidaarselt. Üürilepingu p 17 kohaselt kohustusid kostjad I ja II maksma tagatisraha 300 eurot ja ühe kuu üüri ettemaksu. Üür koosnes p 3 kohaselt püsiosast ja muutuvast osast, püsiosa suuruseks on 300 eurot, muutuva osa suurus võrdub korteriühistu poolt väljastatava arve summaga. Et üüri muutuva osa suurus polnud üürilepingu jõustumisel veel teada, leppisid pooled kokku, et kostjad I ja II maksavad üürilepingu jõustumisel ainult 300 eurot tagatisraha ja 300 eurot üüri püsiosa, aga üüri muutuva osa tasutakse hiljemalt 10.06.2017, st siis, kui selgub korteriühistu poolt väljastatava arve summa. Edaspidi pidi üüri tasumine toimuma iga kuu 10. kuupäevaks (p 4). Pooled rääkisid läbi eraldi ja leppisid kokku, et tasumisega hilinemisel maksavad kostjad 1 ja 2 viivist 0,5 % päevas (p 5). Üürnikel polnud õigust lasta korterisse teisi isikuid (p 19). Kostjad I ja II ei tasunud tagatisraha ja üüri maksid vaid osaliselt.

3 Kostjad I ja II majutasid üüritavas korteris üürileandja nõusolekuta ka G. Z.t (kostja III). Selle seadustamiseks sai 25.07.2017 kostjaga III sõlmitud eraldi üürileping (üürileping 2), kellele oli antud alates 1.08.2017 kasutusse kõnealuse korteri tuba nr xxxx. Kostja III kohustus tasuma hiljemalt 1.08.2017 tagatisraha 500 eurot (p 17). Üür koosnes püsiosast 200 eurot ja muutuvast osast, mille suurus võrdub korteriühistu ja muude teenusepakkujate poolt väljastatavate arvete summale (p-d 3-5). Üüri tuli tasuda iga kuu 25. kuupäevaks. Pooled rääkisid läbi ja leppisid kokku, et tasumisega hilinemisel maksab kostja 3 viivist 0,5 % päevas. Kostjad I ja II ja hageja vormistasid samal päeval üürilepingu 1 muudatuse, et kostjate I ja II kasutusse antud pinnaks oleks mitte terve korter, vaid selle tuba nr xxxx.

Kostja III ei ole tasunud tagatisraha ja avaldas, et taotleb eluaseme kulude katmiseks toetuse ja laseb xxxx selle välja maksta otse üürileandjale. 24.08.2017 maksis Tallinna Linnakantselei hagejale 183,85 eurot selgitusega „G. Z., xxxx”. Kogu aja eest see oli ainuke summa, mis oli tasutud hagejale seoses kostja III elamisega kõnealuses korteris. Septembris 2017 ei esitanud kostja III toetuse taotlust hoolekande osakonda, toetus jäi määramata. Üüri ei tasunud ka kostja III ise.

28.09.2017 sai vormistatud 25.07.2017 üürilepingu (üürileping 2) muutmine, millega sai hoolekandeosakonna palvel täpsustatud kostja III poolt kasutatava pinna osatähtsus korteri üldpinnast (63%, mis vastab pinnale 33 m2, p 1), üüri püsiosa suuruseks alates 1.10.2017 sai 300 eurot, kostja III ühines kostjate I ja II kohustustega, millised tulenevad 19.05.2017 üürilepingust (üürileping 1). Samaaegselt sai vormistatud ka kokkulepe, et summad, mis laekuvad kostjaga III sõlmitud lepingu alusel, vähendavad ka kostjate I ja II kohustusi. Oktoobris ja novembris 2017 vormistas uuendatud lepingu alusel kostja III küll eluaseme kulude katmiseks toetuse, kuid palus seda välja maksta mitte hageja, vaid mingile muule pangakontole. Üür jäi täielikult tasumata.

Et kostjad olid viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa maksmisega, ütles hageja üürilepingud 1 ja 2 üles. Üürilepingute ülesütlemise avaldused on kostjad kätte saanud 9.11.2017. Üürilepingu kehtivuse viimaseks päevaks on 10.11.2017. Üürilepingu lõppemise seisuga oli kostjate põhivõlg 1714,80 eurot ja viivise võlg 52,84 eurot.

Hageja nõuab kasutuseelist perioodi eest alates üürilepingu lõppemisest (10.11.2017) kuni kostjatelt otsese valduse saamiseni. Hageja nõuab kasutuseelist üürilepingujärgse üüri (püsiosa + muutuv osa) ulatuses. Et peale üürilepingu lõppemist kostjad kasutasid korteri ja peavad maksma selle eest kasutuseelist samas suuruses, mis oli lepingu ajal, siis ei ole otstarbekas pidada eraldi arvestust lepingulise ja lepingujärgse perioodi kohta. Hageja nõuab kasutustasu põhisummas 1582,83 eurot.

Et üürileping lõppes, siis hageja tagatisraha enam ei nõua. Viivist arvestas hageja mitte 10., vaid 11. kuupäevast (kostjate kasuks). Esimeste 12 päeva eest (30.05.2017-10.06.2017) hageja viivist ka ei arvestanud. Kostjate solidaarne põhivõlg (nii üür, kui ka kasutuseelis) moodustas 5.12.2017 seisuga 1582,83 eurot, viivis on tasutud täielikult ja hageja kohtu kaudu antud menetluses viivist ei nõua, kuid ka ei loobu tulevasest viivisenõudest.

4 Eeltoodust tulenevalt palus hageja välja nõuda hageja kasuks xxxx asuva korteriomandi valdus kostjatelt. Samuti palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutunud kasutustasu (üür ja kasutuseelis) 1582,83 eurot ja edasiulatuva igakuise kasutuseelise summas 300 eurot (püsiosa), millele lisandub Korteriühistu xxxx poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arve summatäies ulatuses (muutuv osa). Hageja palus ka määrata otsuse täitmise kord, et kasutuseelis tuleb tasuda iga kuu 10. kuupäevaks, kuni resolutsiooni p 1 täitmiseni.

07.01.2018 esitas hageja hagiavalduse täienduse, millega ütles kostjatega sõlmitud üürilepingud korraliselt üles tuginedes VÕS §-le 311.

Kostjate vastus Kostjad palusid jätta hagi läbi vaatamata või täies ulatuses rahuldamata.

Hagejal puudub korteriomandi reaalosaks (eriomandi esemeks) oleva eluruumi (korter xxxx) ja selle otsese valduse väljanõudeõigus. Hagejana esineval isikul ei ole kaudset ega otsest valdust eelnimetatud korteriomandi reaalosale (eriomandi esemeks olevale eluruumile, korterile). Isik, kellel puudub eseme väljanõudeõigus, ei saa nõuda iseseisvalt eset (eluruumi korterina) kostjatelt välja, seda saaks antud juhul teha üksnes korteriomandi omaja, J. T..

Nimetatud korter pole kunagi antud hageja tasuta kasutusse. Asja kasutamine on võimalik üksnes otsese valduse teostamise läbi. Xxxx asuv eluruum korterina pole kunagi hagejana esineva isiku otseses valduses ega muul viisil kasutuses olnud. Xxxx korteriomandi omaja J. T.i ja V OÜ vahel sõlmitud tasuta kasutamise lepingu p.2 on fiktiivne, seega ka tühine, sest tegemist on varjatud tehingu tunnuseid sisaldava kokkuleppega. Kostjad on elanud nimetatud korteris aastakümneid ning üürilepingu allkirjastamisel 19.05.2017, samuti selle jõustumisel 01.06.2017, teadis korteriomandi omandaja J. T., samuti kostjad, et korter jääb edaspidi kostjate faktilisse kasutusse, otsesesse valdusesse. Xxxx korter on kostja I, II ja III koduks olnud aastakümneid ning selline asjaolu oli teada J. T.ile enne xxxx korteriomandi müügilepingu sõlmimist. J. T. mõjutas kostjat I ja II müügilepingule allakirjutamiseks sellega, et lubas jätta Xxxx korteri kostjate kasutusse eluaegselt. Ebaõige on hagiavalduses mainitu, et Xxxx korter asub kostjate ebaseaduslikus valduses. Kostjate valdus korteriomandi reaalosadele on reaalne, faktiline ja otsene ning see on tekkinud õiguslikul alusel ja on jätkuvalt seaduspärane.

Kostjad ei tunnista hagi ka hagiavalduse nõuete punktis 2 toodud 1582,83 euro suuruse võlgnevuse väljamõistmise nõude osas, samuti samas punktis märgitud edasiulatuvate summade nõudmist.

Kostja I ja II sõlmisid 24.05.2017 J. T. Xxxx korteriomandi müügilepingu, mille punktide 4.2 ja 4.3 kohaselt on küll märgitud, et J. T. on kostjale I üle andnud 11682,25 eurot ning kostjale II 9317,75 eurot, kuid tegelikkuses mingit raha enne lepingu allkirjastamist ja allkirjastamise ajal kostjatele I ja II üle ei antud, J. T. lubas võlgnevuse tasuda pärast müügilepingu sõlmimist ja korteriomandi kinnisturaamatusse tema nimele kandmist. J. T.i sõnul oli selline formuleering lepingus (punktid 4.2 ja 4.3) vajalik notari jaoks, so et notar tehingu läbi laseks. Kostjad ei ole õigusteadmisi omavateks isikuteks. Korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping 24.05.2017 punktides 4.2 ja 4.3 märgitud rahasummat pole J. T. mitte kunagi kostjale I ja II üle andnud, ei sularahas ega arvelduskontole kandmisega. 07.12.2017 esitasid kostjad I ja II J. T.ile 5 nõudeavalduse 21000 euro tasumise nõudes ning 10.12.2017 kirjaliku teatise vastastikuste nõuete tasaarvestamiseks. Nimetatud tasaarvestus hõlmas endas üüri põhivõlgnevust kuni 31.12.2017, sh kostja III võlgnevust. J. T. pole ülejäänud võlgnevust kostjatele I ja II tasunud kuni käesoleva ajani.

Kui J. T. oleks oma võlgnevuse kostjate ees tasunud varem, so kohe pärast korteriomandi ostumüügilepingu sõlmimist ja kinnistusraamatu kande muutmist 30.05.2017, nii nagu ta kostajale I ja II enne nimetatud lepingule allakirjutamist lubas, siis poleks kostjatel mingit üürivõlgnevust tekkinudki. J. T. teadis enne nimetatud lepingu sõlmimist, et kostjad on vähekindlustatud ja mittetöötavad puudega inimesed.

Üürilepingute ülesütlemine kostjatega on tühine. Kostjad on jätkanud üüri tasumist, sh 2018 jaanuari eest.

R. S., V. H.i ja G. Z. hagi ja selle aluseks olevad asjaolud (tekstis nimetatud jätkuvalt kostjateks) 10.12.2017 esitatud ja 14.02.2018 ning 31.05.2018 täpsustatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid 19.05.2017 kostja I ja kostja II hagejaga tähtajatu üürilepingu, keda esindab seaduslik esindaja J.

T.. 24.05.2017 müüsid kostjad I ja II neile kuuluva ja xxxx asuva korteriomandi J. T.ile.

Üürilepingu 19.05.2017 p. 2 kohaselt pidi nimetatud üürileping jõustuma, kui J. T. kantakse kostjate I ja II asemel omanikuna kinnistusraamatusse. Üürileping 19.05.2017 jõustus 01.06.2017, so järgmisel päeval pärast T.i kandmist kinnistusraamatusse Xxxx korteri omanikuna.

Hageja sõlmis üürilepingu kostjaga III 25.07.2017. Üürilepingu 25.07.2017 mõtteks oli liita kostja III 19.05.2017 sõlmitud ja 01.06.2017 jõustunud üürilepingus märgitud 300 euro suuruse solidaarselt täidetava kohustusega, mis tõi kaasa kostja I ja II üüri maksmise kohustuse mahu teoreetilise vähenemise 100 euro võrra, kuid andis samal ajal hagejale suurema kindluse 01.06.2017 jõustunud üürilepinguga ettenähtud üüri tasumise kohustuse täitmisel. Hageja ja kostja I kokkuleppe kohaselt vähendasid kostja III poolsed üürimaksed kostjate I ja II üürimaksete mahtu.

Üürilepingu 25.07.2017 alusel sai kostja III enda käsutusse suurima osa kasutatavast korterist, mida kasutas varasemalt üürilepingu 19.05.2017 alusel kostja I. Kostja III ja hageja vahel käsundi täitmise tulemusena, 28.09.2017 sõlmitud üürilepinguga korrigeeriti poolte vahel varasemalt kokkulepitut ja täidetut, kostjale III kehtestati solidaarse vastutuse põhimõttest tulenevalt 300 euro suurune üür, ta ühendati 01.06.2017 jõustunud üürilepingus ettenähtud solidaarse vastutusega ning kõikide kostjate üürimaksed pandi solidaarse vastutuse põhimõtte alusel sõltuvusse 300 euro suuruse üürimääraga ning kehtima jäi 01.06.2017 jõustunud üürilepingu (19.05.2017) punktis 3 tehtud täiendus alates 25.07.2017. Kõik kostjad tasusid perioodil 01.06.2017 kuni 01.11.2017 üüri kokku 1165,85 eurot.

Kostjad said ülesütlemisavaldused kätte 09.11.2017. Kostjad ei nõustu ülesütlemise avaldusega ja leiavad, et üürilepingu ülesütlemine on tühine.

Kostjad peavad vajalikuks märkida, et kuigi notariaalses müügilepingus on kostjad kinnitanud, et said sularaha kätte, tegelikult ei ole J. T. kostjatele I ja II maksnud sentigi. J. T. lubas maksta peale tehingut, kuid ei ole oma lubadust täitnud. Kostjad lootsid, et saadud raha arvel nad saavad korralikult üüri tasuda, kuid J. T.i tegevus on viinud selleni, et kostjad ei saanud oma üürikohustusi korralikult täita. Kostjad eeldavad, et J. T. tahtlikult kasutas olukorda enda huvides, kuna tema eesmärgiks oli algusest peale hagejate korteriomandi omandamine hinnaga, mis oleks tunduvalt 6 väiksem, kui korteriomandi turuhind. Kostjad leiavad, et just nimelt pahatahtlik käitumine J. T.i poolt oli üüritasu viivituse põhjuseks. Seega puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks, kuna vastastikkune kohustus kostjate ees ei olnud nõuetekohaselt täidetud. Olenemata sellest on hageja rikkunud ka teisi sätteid ülesütlemise tegemisel.

Üürileandjal puudus antud juhul üürilepingu ülesütlemise õigus, seega on üürileandja poolne üürilepingute ülesütlemine antud juhul tühine. Üürileping on oma olemuselt kestvusleping.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 1 ning § 196 lg 2 mõttest tulenevalt võib üürileandja üürilepingu üles öelda rahalise kohustuse rikkumise korral üksnes siis, kui üürileandja on eelnevalt teavitanud üürnikku võlgnevuse suurusest ja andnud talle mõistliku tähtaja kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks. Üürileandja ei teavitanud kostjaid eelnevalt mitte kordagi tekkinud võlgnevuse suurusest, võlgnevuse tasumiseks antavast täiendavast tähtajast ega hoiatanud kostjaid üürlepingute ülesütlemise kavatsusest.

Samuti ei ole üürileandja ülesütlemisavaldustes toodud võlgnevuse arvestus õige, kostjad ei võlgnenud üürileandjale, seisuga 01.11.2017, nii suurt summat nagu see on ülesütlemisavaldustes toodud. Seisuga 01.11.2017, alates 01.06.2017, moodustas kostjate ühise 300 euro suuruse üüri tasumise solidaarse kohustuse kogumaht kokku 1500 eurot (so 5 x 300 = 1500). Seisuga 01.11.2017 oli eelmiste perioodi võlgnevuseks, kolme üürniku peale kokku, 334,15 eurot (so 1500

–1165.85 /tasutud üür seisuga 01.11.2017/ = 334,15). Põhiline osa 334,15 euro suurusest üürivõlgnevust seisuga 01.11.2017 oli tekkinud 25.07.2017 ja 28.09.2017 üürilepingutest tuleneva arusaamatuse tõttu (sest kuna 25.07 ja 28.09.2017 üürilepingute alusel tekkis solidaarne 300 euro suuruse üüri maksmise kohustus, siis ei suudetud üürnike keskel mitte kohe jõuda konsensusele, kes nüüd maksma peaks või kes maksta võiks, samas, kuna kõik üürnikud on vähekindlustatud ja vanusest ja/või puudest tingituna mittetöötavad inimesed, siis üritati vähekindlustatusest tulenevalt leida täiendavaid võimalusi abi saamiseks kohalikust omavalitsusest). Seega polnud 334,15 euro suuruse võlgnevuse tekkimisel tegemist ei raske hooletuse ega ka mitte võlgnevuse tahtliku tekitamisega.

Teades hagejate sotsiaalmajanduslikku olukorda, ei võtnud üürileandja seaduslik esindaja midagi omapoolselt ette, et tasuda oma võlgnevus kostjale I ja II, kogusummas 21 000 eurot või teha tekkinud üürivõlgnevuse osas kattuvas ulatuses tasaarvestus. Kuna kostjad ei ole õigusteadmistega isikud, siis ei teadnud nad üleütlemisavalduste eelselt ega ka mitte ülesütlemisavalduste kättesaamisel, et neil on õigus tasaarvestada kostjate tekkinud üürivõlgnevus hageja seadusliku esindaja võlgnevusega (võlgnevus kostjate I ja II ees) kattuvas ulatuses.

Eeltoodust tulenevalt palusid kostjad tuvastada üürilepingute ülesütlemise tühisus ning lugeda, et üürilepinguid ei ole üles öeldud. Juhul, kui kohus leiab, et üürilepingute ülesütlemine ei olnud tühine, siis taotlevad hagejad alternatiivselt üürilepingute ülesütlemise hea usu ja/või heade kommete vastasuse tuvastamist. Juhul, kui kohus leiab, et üürilepingute ülesütlemine ei ole tühine, ja ülesütlemine ei olnud ka mitte vastuolus hea usu ja/või heade kommetega, siis taotlevad hagejad alternatiivselt üürilepingute pikendamist 5 (viie) aasta võrra, viiviste vähendamist 70% ulatuses ning üürilepingute muutmist viivise määra osas (kuna viivise määr 0,5% päevas on ebamõistlikult suur), asendades üürilepingutes 0,5 %-lise viivise määra VÕS § 113 1. lõike teises lauses toodud viivise määraga („Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas“).

7 14.02.2018 dokumendis märgivad hagejad täiendavalt, et ülesütlemisavaldus üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ei saa olla tingimuslik ning see ei saa sisaldada üheaegselt kahte erinevat ülesütlemise alternatiivset materiaalõiguslikku alust. Samuti ei saa üürilepingut öelda üles mitu korda järjest.

Hageja seisukohad kostjate hagiavaldusele Hageja vaidles kostjate hagiavaldusele vastu täies ulatuses ning jäi enda hagiavalduses märgitud seisukohtade juurde. Samuti lisas hageja, et juba tasutud viivist ei ole võimalik vähendada. Viivise vähendamiseks puuduks ka alus siis, kui see poleks tasutud. Hageja ei nõua antud kohtuasjas viivist. Kuna üürilepingud enam ei kehti, siis puudub kostjatel õigustatud huvi ka lepingute tingimuste muutmise nõudmiseks, sh viivisemäära muutmise nõudmiseks. Juba lõpetatud lepingu tingimuste tagantjärele muutmine kohtu kaudu ei ole võimalik. Samuti ei ole võimalik üürilepingute pikendamine, kui üürnikul on võlg (VÕS § 328 lg 1 p 1). Üürnikud ei ole kordagi täitnud oma rahalist kohustust kohaselt.

Kohtu põhjendused 1. Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et nii hageja, kui ka kostjate hagiavaldused kuuluvad rahuldamisele osaliselt.

2.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

3.Esmalt peab kohus vajalikuks selgitada, et kostja II suri xxxx. TsMS § 353 lg 1 sätestab, füüsilisest isikust poole surma või juriidilisest isikust poole lõppemise korral peatub üldõigusjärgluse puhul menetlus, kuni seda jätkab poole üldõigusjärglane või menetluse jätkamiseks õigustatud muu isik. Pärija ei ole kohustatud menetlust jätkama enne pärandi vastuvõtmist või vastuvõtmisest loobumiseks ettenähtud tähtaja möödumist. TsMS § 353 lg 2 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul menetlus ei peatu, kui poolt esindab menetluses lepinguline esindaja. Sel juhul peatab kohus menetluse esindaja või vastaspoole taotlusel.

Käesoleval juhul oli kostjal II lepinguline esindaja, seega menetlus ei peatunud. Kohus on teinud päringu Notarite Kojale pärija teada saamiseks (kd III lk 160). Notarite Koja vastuse kohaselt puuduvad andmed selle kohta, et kostja II pärimismenetlus oleks algatatud ja tema pärija välja selgitatud (kd III lk 164). Samas on lisatud kostja II poolt koostatud testamendi ärakiri, mille kohaselt kostja II on pärandanud kogu oma vara G. S.le.

8 Kohus selgitab, et kuigi pärimismenetlust ei ole algatatud, pärijat välja selgitatud ega kostja II üldõigusjärglane menetlusse astunud, ei takista see kohtul kostja II suhtes menetlustoiminguid tegemast. Formaalselt on pooleks üldõigusjärglane, isegi, kui tema isik selgub hiljem (vt selles osas ka Villu Kõve jt (koost). Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2017, § 353, lk 309).

4.Kostjad on oma menetlusdokumentides leidnud, et hagiavaldus tuleks jätta läbi vaatamata, kuna hagi on alusetu ja tõendamata. Eelkõige on kostjad viidanud asjaolule, et hagejal ei ole ega saa olla õigust, mille kaitsmiseks ta hagi kostjate vastu esitas.

TsMS § 423 lg 2 p 2 sätestab, et kohus võib jätta hagi läbi vaatamata, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.

Kohus selgitab, et kohtul on diskretsiooniõigus, otsustamaks hagiavalduse menetlemise või sellest keeldumise üle, kui ilmneb, et hagi on perspektiivitu. Käesoleval juhul ei ole kohtu hinnangul aga enne tõendite hindamist võimalik asuda seisukohale, kas hagejal on õigus, mille kaitsmiseks ta hagi kostjate vastu esitas või mitte. Tõendeid saab kohus hinnata asja sisulisel läbivaatamisel. Seega ei ole käesoleval juhul kostjate taotlus hagi läbi vaatamata jätmiseks põhjendatud ja kohus jätab selle rahuldamata.

5.Tsiviilasja materjalide kohaselt loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud:

-Hageja ja J. T. on 20.05.2017 sõlminud tasuta kasutamise lepingu, mille kohaselt J. T. kavatseb osta korteriomandi aadressil Xxxx ning alates omanikuks saamisest annab ta hagejale nimetatud korteri kasutusse koos õigusega anda korter üürile (kd I lk 36);

-19.05.2017 on hageja (keda esindas seaduslik esindaja J. T.) ja kostja I ja II sõlminud tähtajatu eluruumi üürilepingu, mille kohaselt kostjad võtavad üürile korteri (tuba nr xxxx) aadressil Xxxx (kd I lk 55-56, 101). Üürilepingu p. 2 kohaselt pidi üürileping jõustuma, kui kostja seaduslik esindaja kantakse omanikuna kinnistusraamatusse.

Üürileping jõustus 30.05.2017.

-25.07.2017 on hageja sõlminud tähtajatu üürilepingu kostjaga III, kellele oli antud alates 01.08.2017 kasutusse korteri tuba nr xxxx. 28.09.2017 vormistati 25.07.2017 üürilepingu muutmine, millega täpsustati kostja III kasutatava pinna osatähtsus korteri üldpinnast (63%, mis vastab pinnale 33 m2, p 1) ning kostja III ühines kostjate I ja II kohustustega, millised tulenevad 19.05.2017 üürilepingust. Samaaegselt lepiti kokku et summad, mis laekuvad kostjaga III sõlmitud lepingu alusel, vähendavad ka kostjate I ja II kohustusi (üürilepingu 1 punkti 3) (kd I lk 57).

-Hageja on esitanud kostjatele nii erakorralise kui ka korralise üürilepingute ülesütlemise avaldused (kd I lk 40-42; 90).

-Kostja II suri xxxx.

-Kostjad I ja III kasutavad üürile antud pindasid käesoleva ajani.

9 6. Kostjad on menetluses leidnud, et õigeks üürileandjaks on Xxxx korteri omanik J. T. ning viidanud, et J. T.i ja hageja vahel sõlmitud tasuta kasutamise lepingu p.2 on fiktiivne, seega ka tühine, sest tegemist on varjatud tehingu tunnuseid sisaldava kokkuleppega.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Seega on üürilepingu poolteks VÕS § 271 kohaselt üürnik ja üürileandja. Kohus selgitab, et nii üürnik kui ka üürileandja võib olla iga isik, sõltumata sellest, kas tal vastava üürilepingu täitmise võimalus esineb või mitte.

Üürilepingu alusel saab lepingust tulenevad nõudeid esitada üksnes selle isiku vastu, kes endale lepinguga vastavad kohustused võttis. Seega on ka see üürileping täiesti kehtiv, mille sõlmib üürileandjana isik, kellel asjaga õiguslik seos puudub (Vt kohtu põhjenduste osas ka Paul Varul jt (koost). Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn:

Juura 2019, § 271, lk 241).

Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on 30.05.2017 xxxx korteri omanikuna sisse kantud J. T. (kd II lk 16-17). J. T. on hagejaga 20.05.2017 sõlminud tasuta kasutamise lepingu, millega kohus loeb tõendatuks, et hagejal oli õigus sõlmida kostjatega üürilepinguid ning seega sai hageja olla ka üürilepingu pooleks. Tasuta kasutamise lepingu p-s 3 on kokku lepitud, et kasutajal (s.o hagejal) on õigus anda korter üürile ning p 5 kohaselt on õigus ka üürnikult korteriga seotud kulutuste tasumise kohustamiseks.

Kohtu hinnangul ei ole kostjad käesoleval juhul ka veenvalt põhistanud ega tõendanud, et hageja ja J. T.i vahel sõlmitud leping oleks näilik. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Käesoleval juhul ei nähtu, et tasuta kasutamise lepingus märgitud tahteavaldustel ei oleks õiguslikke tagajärgi või et pooled oleksid soovinud varjata mingit muud tehingut. J. T. on andnud hagejale õiguse talle kuuluvat korterit kasutada, s.h üürile anda. Hageja on nimetatud võimalust ka kasutanud. See, et hageja seaduslikuks esindajaks ongi J. T., ei muuda tehingut automaatselt näilikuks.

7.Hageja ja kostjate nõuete lahendamiseks tuleb kohtul esmalt kindlaks teha, kas ja millal üürilepingud on lõppenud, s.h, kas üürilepingud on kehtivalt erakorraliselt või korraliselt hageja poolt üles öeldud.

8.Hageja on esitanud kostjatele üürilepingu erakorralised ülesütlemise avaldused 05.11.2017 (kd I lk 40-42). Kostjad on avaldused kätte saanud 09.11.2017 (kd I lk 43). Üürilepingud on üles öeldud põhjusel, et üürnikud on olnud viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa maksmisega.

Avalduses on märgitud, et lepingu kehtivuse viimane päev on 10.11.2017.

Kuigi hageja on 31.08.2018 kohtuistungil märkinud, et 05.11.2017 ülesütlemisega ei ole mõtet tegeleda, kuna hageja on hiljem lepingud uuesti üles öelnud (kd III lk 35), siis tuleb kohtul sellegipoolest antud ülesütlemise avaldusi hinnata. Kostjad on menetluses palunud 10 tuvastada ülesütlemise avalduste tühisus ning märkinud, et nad ei võlgnenud hagejale seisuga 01.11.2017 nii suurt summat, nagu see on ülesütlemisavaldustes toodud.

9.VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.

VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja erakorraliselt üles öelda üürilepingu, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.

10.Kohus selgitab, et üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196. Vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust.

Seega tuleneb nii VÕS §-st 108 kui ka sama seaduse § 196 lg-st 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lg-st 3, mille kohaselt üürileandjal ei ole sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda. Seega on üürileandjal VÕS § 316 alusel üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus üksnes siis, kui ta annab üürnikule võlgnetava summa maksmiseks mõistliku täiendava tähtaja ja see tähtaeg möödub tulemusteta (VÕS § 196 lg 2).

Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kostjatele andnud tähtaja võlgnevuse kõrvaldamiseks.

Seega on VÕS §-s 196 lg 2 märgitud eeldus täitmata.

11.Samuti on kohus seisukohal, et käesoleval juhul ei ole täidetud erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 316 lg 1 p 1 märgitud eeldus, s.o et üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-29-10 p 13 märkinud, et „oluline osa“ VÕS § 316 lg 1 p 1 mõttes on määratlemata õigusmõiste ning seda tuleb hinnata iga juhtumi eripära silmas pidades. Kohtu hinnangul oleks hageja võinud VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel lepingud üles öelda, kui kostjad oleksid kolmel üksteisele järgneval kuul jätnud tasumata üüri ja kõrvalkulud vähemalt 50 % ulatuses. Kohus ei ole aga tuvastanud, et kostjad oleksid kolmel järjestikusel kuul olnud maksetega olulises osas viivituses.

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt tuli kostjatel kokku tasuda igakuiselt üüri summas 300 eurot ning kõrvalkulusid. VÕS § 292 lg 1 teise lause kohaselt on kõrvalkuludeks tasu 11 üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

Selleks, et ühte kulutust saaks kõrvalkulude hulka lugeda, tuleb hinnata, kas vastav kulu on seotud asja kasutamisega. Kui konkreetsel kulutusel asja kasutamisega seos puudub, siis ei saa vastavat kulutust kõrvalkuluks lugeda. Kui eluruumi üürilepingu puhul lepivad lepingupooled kokku, et mingi kulutuse kannab eluruumi üürnik, kuid kui vastaval kulutusel asja kasutamisega seos puudub, siis tuleb VÕS § 275 tõttu vastav kokkulepe tühiseks lugeda. Näiteks eluruumi remondifondi kulude kandmise kohustus lasub üürileandjal, mitte üürnikul. Asja korrashoiukohustus lasub üürileandjal. Kõrvalkuludega seoses tuleb eristada asja kasutamisega seotud kulusid ja üürnikule täiendavalt osutatud teenuseid. Näiteks TV, interneti või telefoniteenust ei käsitleta ruumi kasutamisega seotud teenusena, sest vastav teenus ei seondu asja kasutamisega. (Vt kohtu põhjenduste osas ka Paul Varul jt (koost). Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2019, § 292, lk 292, 293). Seega näeb seadus ette, et üürnik peab tasuma vaid teenused, mida kolmandad isikud osutavad selleks, et korterit oleks võimalik kasutada. Nimetatud kuludeks võivad kohtu hinnangul olla elekter, küte, üldruumide/territooriumi koristamine ja korrashoid (hoolduskulud), vesi, kanalisatsioon, prügivedu. Vastupidised kokkulepped on tühised.

Eeltoodust tulenevalt ei pea kohus põhjendatuks hageja poolt esitatud kommunaalkulude arvetes märgitud halduskulude ning remondikulude tasumist kostja poolt kõrvalkuludena.

Remondifondi kogumine ei ole seotud korteri kasutamisega üürnike poolt ning seda ei saa lugeda kõrvalkuluks. Samuti ei saa kohtu hinnangul pidada arvel märgitud halduskulusid selliseks kõrvalkuluks, mille maksmise kohustus oleks kostjatel. Haldamine ei ole kohtu hinnangul konkreetselt üürnikule vahendatav teenus ning nimetatud kulud peaks olema kaetud üürimaksega.

Hagile lisatud hageja konto väljavõttest (kd I lk 38), kostjate poolt esitatud maksekorraldustest (kd II lk 21-24) ning korteriühistu poolt esitatud arvetest nähtuvad järgmised asjaolud: - Juuni 2017 eest on kostjad tasunud korteri eest kokku 262 eurot (06.06.2017 200 eurot ning 10.06.2017 62 eurot). Korteriühistu on esitanud juuni 2017 eest arved summas 56,13 eurot ja 61,65 eurot (kd I lk 44-45), so kokku 117,78 eurot. Nimetatust tuleb maha arvestada remondikulud summas 7,44 eurot ja 9,33 eurot ning halduskulud 9,77 eurot ja 12,24 eurot.

Seega tuli juunis kostjatel tasuda üüri summas 300 eurot ja kõrvalkulusid summas 79 eurot.

Seega jäi juunis 2017 tasumata üür summas 38 eurot ning kõrvalkulud summas 79 eurot.

Eeltoodust tulenevalt tuli juunis 2017 kostjatel kokku tasuda 379 eurot, kuid tasuti 262 eurot. Seega on kostjad täitnud oma kohustuse 69 % ulatuses ning juunis ei ole kohtu hinnangul oluline osa tasumata jäetud. - Juulis on kostjad tasunud hagejale kokku 310 eurot. Korteriühistu on esitanud juuli 2017 eest arved summas 52,30 eurot (kd I lk 46) ja 57,80 eurot (kd I lk 47), kokku 110,10 eurot, millest tuleb maha arvestada remondikulud 7,44 eurot ja 9,33 eurot ning halduskulud 9,77 eurot ja 12,24 eurot. Seega tuli kostjatel juulis tasuda üüri summas 300 eurot ning 12 kõrvalkulusid summas 71,32 eurot. Seega loeb kohus, et juuni üür on tasutud ning kõrvalkulud on tasumata summas 61,32 eurot.

Eeltoodust tulenevalt tuli juulis 2017 tasuda kokku 371,32 eurot, kuid tasuti 310 eurot.

Seega on kostjad täitnud oma kohustuse 83 % ulatuses ning juulis ei ole kohtu hinnangul oluline osa tasumata jäetud. - Augustis 2017 on kostja III eest tasunud üüri Tallinna Linnakantselei summas 183,85 eurot (kd II lk 23). Korteriühistu on esitanud augustis arved summas 44,13 eurot (kd I lk 48) ja 49,66 eurot (kd I lk 49), kokku 93,79 eurot, millest tuleb maha arvestada remondikulud 7,44 eurot ja 9,33 eurot ning halduskulud 9,77 eurot ja 12,24 eurot. Seega tuli kostjatel tasuda augustis üüri 300 eurot ning kõrvalkulusid 55,01 eurot. Kostjatel jäi tasumata üür summas 161,15 eurot ja kõrvalkulud 55,01 eurot.

Eeltoodust tulenevalt tuli augustis 2017 kostjatel tasuda kokku 355,01 eurot, kuid tasuti 183,85 eurot. Seega on kostjad täitnud oma kohustuse 52 % ulatuses ning augustis ei ole kohtu hinnangul oluline osa tasumata jäetud. - Septembris on kostjad tasunud 80 eurot. Korteriühistu on esitanud arve summas 139,88 eurot (kd I lk 50), millest tuleb maha arvestada remondikulud 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot. Seega tuli septembris tasuda üüri summas 300 eurot ning kõrvalkulusid 105,29 eurot. Kostjatel jäi tasumata üür summas 220 eurot ja kõrvalkulud summas 105,29 eurot.

Eeltoodust tulenevalt tuli septembris 2017 kostjatel tasuda kokku 405,29 eurot, kuid tasuti 80 eurot. Seega on kostjad täitnud oma kohustuse üksnes 20 % ulatuses ning septembris on kohtu hinnangul oluline osa tasumata jäetud. - Oktoobris on kostjad tasunud 330 eurot ning korteriühistu on esitanud arve summas 105,03 eurot (kd I lk 51), millest tuleb maha arvestada remondikulud 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot. Seega tuli tasuda üüri summas 300 eurot ning kõrvalkulusid summas 70,44 eurot. Kostjatel jäi tasumata kõrvalkulud summas 34,85 eurot.

Eeltoodust tulenevalt tuli oktoobris 2017 kostjatel tasuda kokku 370,44 eurot, kuid tasuti 330 eurot. Seega täitsid kostjad oma kohustuse 89 % ulatuses ning oktoobris ei ole kohtu hinnangul oluline osa tasumata jäetud.

12.Kohus on seisukohal, et kuna käesoleval juhul ei ole tõendamist leidnud, et kostjad oleksid kolmel järjestikusel kuul jätnud tasumata olulise osa üürist ja kõrvalkuludest ning hageja ei ole kostjatele andnud täiendavat tähtaega võlgnevuse tasumiseks, siis on hageja poolt kostjatele 05.11.2017 esitatud üürilepingute erakorralised ülesütlemised tühised.

Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab kostjate hagi 05.11.2017 erakorraliste üürilepingute avalduste tühisuse tuvastamiseks.

13.Hageja on 17.12.2017 esitanud hagiavalduse täienduse, märkides, et juhul, kui kohus leiab, et üürilepingute erakorraline ülesütlemine on tagajärjetu, siis esitab ta kostjatele ka 13 üürilepingute korralise ülesütlemise avalduse (kd I lk 78). Kohus ei pea nimetatud avaldust vajalikuks eraldi hinnata, kuna tegemist on hagiavalduse täiendusega, mitte ülesütlemisavaldusega.

14.Hageja on 07.01.2018 esitanud kostjatele korralise ülesütlemise avalduse VÕS § 311 alusel (kd I lk 90). Kostjad on nimetatud avalduse kohtute infosüsteemi kohaselt kätte saanud 16.01.2018 ning posti teel 24.01.2018 (kd I lk 126-128).

VÕS § 311 lg 1 sätestab, et lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. VÕS § 312 lg 2 sätestab, et möbleeritud tubade ja eraldi üüritud parkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise üürimise korral võib tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks kuu.

Kostjad on oma 14.02.2018 avalduses vaidlustanud ka korralise ülesütlemisavalduse ning leidnud, et ülesütlemine on tühine. Kostjad on m.h märkinud, et kohtul tuleks lugeda nimetatud avaldust vastuhagi täienduseks (kd I lk 133 pöördel). Kohus on kostjate hagi võtnud menetlusse 13.06.2018 üürilepingute ülesütlemise tuvastamiseks. Seega saab järeldada, et kostjad on esitanud hagi ka 07.01.2018 korralise ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamiseks.

15.VÕS § 325 lg 1 sätestab, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 325 lg 2 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi; lepingu lõppemise päev; ülesütlemise alus; eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. VÕS § 325 lg 5 kohaselt on käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine.

Kohtu hinnangul on käesoleval juhul korralises ülesütlemisavalduses VÕS § 325 lg 2 märgitud andmed kajastatud piisavad ulatuses. Ülesütlemisavalduses kajastub üüritud asi, vaidlustamise kord ning viide VÕS §-le 311. Kohus selgitab, et tähtajatu üürilepingu VÕS § 311 alusel üles ütlemine ei eelda täiendavat alust. Samuti on hageja viidanud kahele võimalikule lõppemise ajale. Kohus selgitab, et lepingu lõppemise päeva ei pea kuupäevaliselt näitama, kuid vastav ajahetk tuleb esitada selliselt, et lepingu lõppemise ajahetke oleks võimalik välja arvutada. Seega juhul, kui nt hageja on ka eksinud lõppemise ajahetke märkimisega, siis tuleb lähtuda seaduses sätestatust.

16.Kostjad on leidnud, et üürilepingute ülesütlemine on olnud tühine, s.h vastuolus hea usu põhimõttega ja/või heade kommetega.

14 Kohus on eelnevalt tuvastanud, et korraline ülesütlemisavaldus vastas VÕS § 325 lg 2 tingimustele. Samuti märgib kohus, et hageja oli õigustatud isikuks üürilepingu ülesütlemisel, kuna hageja on üürilepingu pooleks.

VÕS § 327 lg 1 sätestab, et üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et: üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude; üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud; üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama; üürniku perekonnaseis on muutunud, kuigi sellest ei tulene üürileandjale oluliselt kahjulikke tagajärgi. Kohtu hinnangul ühtegi nimetatud §s märgitud alust käesoleval juhul ei esine. Ka kostjad ise ei ole konkreetselt nimetatud aluseid välja toonud ega nimetatud asjaolude esinemist tõendanud.

VÕS § 327 lg 2 sätestab, et üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. VÕS § 327 lg 3 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et: üürnik alustas käimasolevat menetlust pahauskselt; eluruum on üürileandjale endale tungivalt vajalik; üürnikul on maksevõlgnevus; üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust (käesoleva seaduse § 276 lõiked 2 ja 3); kuulutati välja üürniku pankrot.

Kuigi hageja on üürilepingud korraliselt ülesöelnud pärast käesoleva tsiviilasja menetlusse võtmist (s.o ajal, mil oli käimas kohtumenetlus nimetatud üürilepingute üle), siis ei tähenda see automaatselt, et ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hagiavalduses on hageja tuginenud sellele, et kostjad ei ole korrektselt ei üüri ega ka kõrvalkulusid tasunud ning neil on tekkinud võlgnevus. Kohus on eelnevalt tuvastanud (s.o kohtuotsuse p 9), et kostjatel on hageja ees võlgnevus. Samuti on kostjad menetluses ise väitnud, et on tasunud nii palju, kui neil on võimalik ning ei ole iseenesest vaidlustanud asjaolu, et nad ei ole igakuiselt korrektselt üüri ja kõrvalkulusid tasunud. Seega on käesoleval juhul tegemist VÕS § 327 lg 3 märgitud erandiga.

Riigikohus on selgitanud tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil.

Kohus on seisukohal, et korraline üürilepingu ülesütlemine ei saa olla käesoleval juhul heade kommete vastane. Lepingu ülesütlemise õigus tuleneb seadusest. Kuna hageja on 15 leidnud, et kostjad on oma kohustusi rikkunud, siis oli tal ka õigus kasutada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid.

Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et üürilepingu korraline ülesütlemine ei ole tühine, m.h ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ega heade kommetega.

Kohus jätab seega kostjate hagiavalduse hageja 07.01.2018 esitatud üürilepingute tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.

17.Kuna korraline ülesütlemine on esitatud 07.01.2018, siis loeb kohus üürilepingud lõppenuks 07.04.2018, s.o VÕS §-s 312 lg 1 märgitud kolme kuu möödumisel. Kohtu hinnangul ei saa käesoleval juhul lähtuda hageja poolt viidatud VÕS § 312 lg 2 märgitud tähtajast. Kohus selgitab, et eluruumiks tuleb lugeda VÕS tähenduses ka eraldi seisvaid tubasid, mille puhul on üürnikule tagatud vähemalt elamiseks vajalike muude ruumide (nt

wc)kasutusvõimalus. Seega saab eluruumina eluruumi üürilepingu objekti määratlemise kontekstis käsitada ruumi, mis olemuslikult on käsitatav eluruumina (Vt kohtu põhjenduste osas ka Paul Varul jt (koost). Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn:

Juura 2019, § 272 lk 244). Kuigi üürilepingutest nähtuvalt on üürile antud toad, siis tuleb käsitleda neid siiski eluruumina, mitte VÕS § 312 lg 2 möbleeritud toana. Hageja poolt viidatud VÕS § 312 lg 2 võiks kehtida kohtu hinnangul VÕS § 272 lg 4 p 3 kohaldamisel, mis sätestab, et elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mis on osa üürileandja enda poolt kasutatavatest eluruumidest, mille üürileandja on suuremas osas sisustanud.

18.Kostjad on märkinud, et juhul, kui kohus leiab, et üürilepingute ülesütlemine ei olnud tühine (s.h ka mitte vastuolus hea usu /ja või heade kommetega), siis taotlevad hagejad alternatiivselt üürilepingute pikendamist 5 aasta võrra ning viivise vähendamist.

VÕS § 326 lg 2 sätestab, et eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. VÕS § 328 lg 1 sätestab, et käesoleva seaduse § 326 lõikes 2 nimetatud eluruumi üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks ei rahuldata, kui üürilepingu pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega, eelkõige kui: üürnikul on võlg üüri või kõrvalkulude eest; üürnik on oluliselt rikkunud käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustust; üürileandja ütles üürilepingu üles käesoleva seaduse § 319 lõikes 2 nimetatud alusel; üürileping on sõlmitud tulevasi ümberehitustöid arvestades piiratud ajaks kuni ehituse alguseni või ehitamiseks vajaliku loa saamiseni; üürileandja pakub üürnikule teise samaväärse eluruumi; üürilepingu võib muul põhjusel ette teatamata üles öelda.

Seega võib eluruumi üürnik üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist. Eluruumi üürnik võib üürilepingu pikendamist nõuda isegi siis, kui üürileandjal oli üürilepingu ülesütlemiseks õiguslik alus ja kui 16 ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus. Selle eeldusena peab eluruumi üürnik suutma tõendada, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Raske asjaoluna võib eelkõige kõne alla tulla elupaiga vahetamise vajadus- kui samas piirkonnas ei saa elamiseks sobiva elamispinna leidmist eeldada ning see paikkond on kas kooli, lasteaia vms tõttu oluline. Raske tagajärjena võib kõne alla tulla ka elukoha vahetus sobimatul ajal, s.h kolimise raskendatud perekondlikel põhjustel (Vaata kohtu põhjenduste osas ka Paul Varul jt (koost). Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2019 § 326 lk 364- 365).

Kohtu hinnangul ei ole kostjad käesoleval juhul veenvalt kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, mis annaksid aluse järeldada, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kohus möönab, et kostjate puhul on tegemist mittetöötavate pensionäridega, kostjal I on tuvastatud raske puue (kd I lk 111) ning kostjal III keskmine puue (kd I lk 113). Samas ei ole kostjad tõendanud, et neil ei oleks võimalust taotleda sotsiaaleluruumi linnalt või et sellest oleks keeldutud. Samuti ei ole kostjad tõendanud, et neil puudub täielikult võimalus otsida endale teine üürikorter. Samuti märgib kohus, et sõltumata eeltoodust läheks üürilepingu pikendamine vastuollu üürileandja õigustatud huvidega. Üürileandjapoolset üürilepingu täitmist ei saa eeldada, kui üürnik ise lepingut korrektselt ei täida. Käesoleval juhul on eelkõige oht, et üürnikud ei suuda oma lepingulisi kohustusi korrektselt täita, s.o tasuda üüri ja kõrvalkulusid.

Samuti märgib kohus, et kostjad ei ole käesoleval juhul tõendanud ka oma väidet nagu nad võiksid kasutada Xxxx korterit eluaegselt. Kostja I ja II ning J. T.i vahel sõlmitud müügilepingust nimetatud asjaolu ei tulene (kd II lk 8-13). Samuti ei ole kostjad tõendanud, et J. T. oleks neid kuidagi mõjutanud müügilepingut sõlmima.

Viivise vähendamise osas märgib kohus, et hageja ei ole viivist kostjatelt nõudnud, seega puudub vajadus nimetatud nõuet hinnata.

Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kostjate nõude üürilepingu pikendamiseks ning viivise vähendamiseks rahuldamata.

19.Hageja on hagiavalduses palunud välja nõuda hageja kasuks Xxxx Tallinn asuva korteriomandi otsene valdus kostjatelt.

VÕS § 334 lg 1 esimene lause sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele.

Kohus nõustub hagejaga, et kuna üürileping on lõppenud, tuleb kostjatel lepinguese tagastada.

Asjaõigusseadus (AÕS) § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Seega võib omanik üürniku (asja valdaja) suhtes esitada AÕS § 80 lg-st 1 tuleneva asja väljaandmise nõude. Vindikatsiooninõude esmane eeldus on, et nõude esitanud isik on väljanõutava asja omanik. Kuna omaniku õigus asi võõrast ebaseaduslikust 17 valdusest välja nõuda kuulub olemuslikult omandiõiguse juurde, ei saa omanik talle kuuluvat vindikatsiooninõuet ka loovutada, sest seda ei saa lahutada omandiõigusest.

Xxxx asuva korteriomandi omanikuks on J. T., mitte hageja. Seega ei ole hageja õigustatud isikuks korteriomandi väljanõudmiseks kostjatelt.

Kohus jätab hageja nõude Xxxx asuva korteriomandi otsese valduse kostjatelt väljanõudmiseks rahuldamata.

20.Hageja on palunud kostjatelt solidaarselt välja mõista üüri ja kasutuseelise hagiavalduse esitamise seisuga summas 1582,83 eurot ja edasiulatuva igakuise kasutuseelise summas 300 eurot (püsiosa), millele lisandub Korteriühistu xxxx poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arve summatäies ulatuses (muutuv osa). Samuti on hageja palunud määrata otsuse täitmise kord, et kasutuseelis tuleb tasuda iga kuu 10. kuupäevaks, kuni resolutsiooni p 1 täitmiseni.

VÕS § 108 lg 1 sätestab, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.

Kostjad I ja II pidid tasuma igakuiselt üüri summas 300 eurot ning kõrvalkulusid vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele (19.05.2017 sõlmitud üürilepingu p 3, kd I lk 56).

Kostja III pidi tasuma igakuiselt üüri perioodil 01.08.2017-30.09.2017 200 eurot ning alates 01.10.2017 300 eurot ning kõrvalkulusid vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele (28.09.2017 sõlmitud üürilepingu p 4 ja 5, kd I lk 57). Samuti on kostja III ühinenud kostja I ja II kohustustega, millised tulenevad 19.05.2017 lepingust (lepingu p

23).

Kuna kohus on eelnevalt leidnud, et üürileping lõppes 07.04.2018, siis on üürileandjal õigus nõuda kuni nimetatud ajani kostjatelt üüri ja kõrvalkulusid ning peale seda kuni asja tagastamiseni kas kokkulepitud üüri või siis üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Viimati nimetatu näol on tegemist seaduses sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik rikub oma kohutust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada. Samuti märgib kohus, et kuna hageja on üürilepingu pooleks, siis võib ta seadusest tulenevalt üüri, kõrvalkulusid ja kasutuseelist nõuda.

18 Kohus on eelnevalt tuvastanud, et perioodil juuni 2017 kuni oktoober 2017 on kostjate võlgnevus kokku 754,62 eurot, s.h üür 419,15 eurot ja kõrvalkulud 335,47 eurot (vt otsuse põhjenduste p 10). Kuna hageja on ise kinnitanud, et ta viivist ei nõua, siis arvestab kohus üksnes üüri ja kõrvalkuludega. Novembris 2017 tuli kostjatel tasuda üüri summas 300 eurot. Novembri 2017 eest on korteriühistu esitanud arve summas 150,02 eurot (kd I lk 52), millest tuleb maha arvestada remondikulud summas 16,77 eurot ning halduskulud summas 17,82 eurot. Kostjatel tuli seega kokku tasuda novembris 2019 415,97 eurot. Kostjad on tasunud novembris kokku 279 eurot (kd I lk 38, kd II lk 25). Seega on tasumata novembri 2017 üür summas 21 eurot ja kõrvalkulud summas 115,43 eurot.

Seega on 05.12.2017 seisuga põhjendatud kostjatelt välja mõista võlgnevus summas 891,05 eurot, s.h üür 440,15 eurot ning kõrvalkulud summas 450,90 eurot. Kohus ei arvesta siinkohal detsembri üüri ega kõrvalkulusid, kuna 05.12.2017 seisuga ei olnud detsembri 2017 üür ja kõrvalkulud veel sissenõutavaks muutunud.

TsMS § 369 kohaselt võib tulevase nõude täitmise hagi võib esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Sel alusel saab muu hulgas esitada hagi ka kinnistu või ruumi vabastamiseks tulevikus, kui nõude täitmine on seotud kindla tähtpäevaga, samuti nõuda pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmist tulevikus.

Kuna kostjad ei ole korrektselt oma kohustusi täitnud, siis on põhjendatud kostjatelt välja mõista alates 06.12.2017 kuni 07.04.2018 üür ning 08.04.2018 kuni korteri Xxxx vabastamiseni kasutuseelis igakuiselt summas 300 eurot, millele lisandub alates 06.12.2017 Korteriühistu xxxx poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arves näidatud summa, millest on maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud.

Kohus peab vajalikuks märkida, et kohtuotsuse tegemise aja seisuga on üüri- ja kasutuseelise summaks kokku 9 000 eurot (s.o periood detsember 1017 kuni mai 2020, s.o 30 kuud x 300 euroga).

Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab hageja nõude osaliselt ning kostjatel tuleb solidaarselt välja mõista võlgnevus 05.12.2017 seisuga 891,05 eurot ning alates 06.12.2017 kuni 07.04.2018 üür ning 08.04.2018 kuni korteri Xxxx vabastamiseni kasutuseelis igakuiselt summas 300 eurot, s.o 22.05.2020 seisuga kokku 9000 eurot, millele lisandub alates 06.12.2017 Korteriühistu xxxx poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arves näidatud summa, millest on maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud. Kasutuseelis tuleb tasuda iga kuu 10. kuupäevaks.

21.Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostjad on alates 2017 detsember kuni 17.01.2019 tasunud hagejale 2560 eurot (kd III lk 30, 67). Seega tuleb nimetatud summa väljamõistetud võlgnevusega tasaarvestada. Juhul, kui kostjad on menetluse jooksul teinud täiendavaid makseid hagejale, siis kuuluvad ka nimetatud maksed väljamõistetud võlgnevusega tasaarvestamisele.

19 Kohus selgitab täiendavalt, et kõrvalkulude arvestamisel tuleb juhinduda asjaolust, et korteriühistu poolt esitatud arvetest tuleb maha arvestada igasugused remondikulud ja halduskulud, s.h nt (kohtule tõenditena lisatud arved):

-Detsembri 2017 eest on korteriühistu esitanud arve summas 140,85 eurot (kd I lk 63), millest tuleb maha arvestada remondikulud summas 16,77 eurot ning halduskulud summas 17,82 eurot;

-Juuli 2018 korteriühistu arve summas 128,16 eurot, millest tuleb maha arvestada remondikulud summas 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot ning fassaadi remont 25 eurot (kd III lk 32);

-August 2018 korteriühistu arve summas 106,98, millest tuleb maha arvestada remondikulud summas 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot ning fassaadi remont 25 eurot (kd III lk 31);

-Jaanuar 2019 korteriühistu arve summas 197,14 eurot, millest tuleb maha arvestada remondikulud summas 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot ning fassaadi remont 25 eurot (kd III lk 68).

22.VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.

Kostjad on välja toonud, et kostjad I ja II sõlmisid 24.05.2017 J. T.iga Xxxx korteriomandi müügilepingu, mille punktide 4.2 ja 4.3 kohaselt on küll märgitud, et J. T. on kostjale I (R.

S.le) üle andnud 11682,25 eurot ning kostjale II (V. H.ile) 9317,75 eurot, kuid tegelikkuses mingit raha enne lepingu allkirjastamist ja allkirjastamise ajal kostjatele I ja II üle ei antud.

07.12.2017 esitasid kostjad I ja II J. T.ile nõudeavalduse 21000 euro tasumise nõudes ning 10.12.2017 kirjaliku teatise vastastikuste nõuete tasaarvestamiseks. Nimetatud tasaarvestus hõlmas endas üüri põhivõlgnevust kuni 31.12.2017, sh kostja III võlgnevust. J. T. pole ülejäänud võlgnevust kostjatele I ja II tasunud.

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostjad I ja II sõlminud J. T.iga Xxxx korteriomandi müügilepingu (kd II lk 8-15). Samuti nähtub, et kostjad I ja II on esitanud J. T.ile nõudeavalduse 21 000 euro osas (kd I lk 96) ning teatise nõuete tasaarvestamiseks (kd I lk 98-99). Samas on kostjad I ja II 19.05.2017 allkirjaga kinnitanud, et ostuhind on tasutud (kd III lk 59). Samuti on menetluses läbiviidud ekspertiisiga kinnitust leidnud, et viidatud kinnitused on allkirjastatud kostja I ja II poolt (kd III lk 114-123). Seega loeb kohus tuvastatuks, et ostuhind on kostjatele I ja II tasutud ning neil puudub nõue, mida tasaarvestada.

Kohus peab vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui ostuhind ei oleks tasutud, siis nähtub asjaoludest, et tegemist on J. T.i vastu suunatud nõudega, mida ei saa tasaarvestada hageja nõudega.

Menetluskulud 23. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse 20 kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda.

Kuna kohus on 09.04.2018 määrusega määranud kostjatele riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud, siis tuleb riigi õigusabitasu ja kulud jätta riigi kanda.

24.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.

Kuna kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, siis ei määra kohus kindlaks ka menetluskulude suurust. /allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 22.12.2020 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 22.05.2020 kohtuotsus.

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.