Obsah (5)

§ 29§ 20§ 22§ 17§ 15

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Talli kohtumaja Kohtunik Piret Rõuk Määruse tegemise aeg ja koht 8. detsember 2020.a Tallinn, Lubja 4 Tsiviilasja number 2-18-17922 Kohtuasi R Y ja V R avaldus Tallinn

§ 29

lg-d 1 ja 2 sätestavad, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa 4 seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. 9. TsÜS § 38 lg 1 esimene lause sätestab, et huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. 10.

§ 20

lg-d 1 ja 2 sätestavad, et käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. 11. Vaidlust ei ole, et korterelamus Tuulemaa 10 Tallis on 40 korteriomandit. Järelikult on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline kui üldkoosolekul on esindatud vähemalt 21 korteriomanikku. 28.09.2018 üldkoosoleku protokolliga ja selle lisadeks olevate koosolekust osavõtjate nimekirjaga ja volitustega on tõendatud, et üldkoosoleku algul osales 31 korteriomanikku ja peale avaldaja 2 koosolekult lahkumist 30 korteriomandit. Seega on täidetud

§ 20lg 1 ja 2 nõuded ja üldkoosolek oli otsustusvõimeline.

1. 28.09.2018 üldkoosoleku protokolliga on tõendatud, et päevakorra punkti 1 all võeti vastu otsus, mille kohaselt valiti puudutatud isiku juhatusse V M, A H, I J, A P ja N B. Hääletustulemustest nähtuvalt hääletas otsuse poolt 28 liiget, vastu oli 1 liige ja erapooletu oli 1 liige; päevakorra punkti 2 all võeti vastu otsus, mille kohaselt valiti puudutatud isiku juhatuse esimeheks N B, otsuse poolt hääletas 29 liiget, vastu oli 1 liige ja erapooletuid hääli ei olnud; koosoleku päevakorra 3 all võeti vastu otsus, mille kohaselt valiti puudutatud isiku revisjonikomisjoni liikmeteks J. L, I. T, M. B, otsuse poolt hääletas 29 liiget, vastu oli 1 liige, erapooletuid hääli ei olnud; koosoleku päevakorra punkti 4 all võeti vastu otsus, millega kinnitati 12.10.2016 erakorralisel üldkoosolekul vastu võetud puudutatud isiku põhikiri, otsuse poolt hääletas 29 liiget, vastu oli 1 liige ja erapooletuid hääli ei olnud.
2. TsÜS § 118 lg 1 kohaselt toimub volituse andmine esindatava poolt tahteavalduse tegemisega esindajale või isikule, kellega tehingu tegemiseks volitus antakse. Sama paragrahvi kolmanda lõike kohaselt, kui seaduses on tehingu tegemiseks ette nähtud teatud vorm, mille järgimata jätmise korral on tehing tühine, peab tehingu tegemiseks antud volitus olema samas vormis.

§ 22

lg 5 näeb esindaja esindusõiguse olemasolu tõendamiseks ette esindusõiguse kirjaliku dokumendiga tõendamise nõude.

1. Avaldajate väited, et üldkoosoleku kvoorum puudus volikirjade puudustest tingituna on tõendamata, kuivõrd kohus jättis korduvast tõendite tõlgete nõudmisest hoolimata avaldajate esitatud võõrkeelsed tõendid tähelepanuta ja eesti keelsete tõendite pil antud järeldust teha ei saa. Puudutatud isiku esitatud tõendiga on tõendatud, et avaldajate 5 viidatud I Pi volikiri on edastatud e-posti teel digitaalselt allkirjastatuna ja seega on volikiri kehtiv. R I, V S, I Pa, I T ja K L, kes võttis koosolekust ka isiklikult osa, poolt antud volikirjad on esitatud kirjaliku vormi nõuet järgides ja seega kehtivad. Üldkoosolekul osalejate nimekirja ja volikirjadega on tõendatud, et N B esindas üldkoosolekul korter nr x omanikku I Gt, korter nr x omanikku K Rt ja korter nr x omanikku I Vt. Seega ei ole N B puudutatud isiku põhikirja p 6.6 sätestatud esindatavate isikute piirmära nõuet rikkunud. Koosoleku läbiviimine ja vastuvõetud otsused on protokollitud, protokoll nõutavas vormis vormistatud ja allkirjastatud ning protokollile on lisatud kõik nõutavad lisad.
2. Puudutatud isiku korteriühistu põhikirja kehtiv redaktsioon võeti vastu 12.10.2016 üldkoosolekul ja sisaldab punkti 3.1.
3. järgmises sõnastuses: „Ühistu liikmel on õigus hääleõigusega osa võta ühistu üldkoosolekust isiklikult või esindaja kaudu. Esindajaks saab olla vaid ühistu liige, esindajal peab olema kirjalik volitus( volikiri).“ Samal ajal kehtinud KÜS § 101 sätestas, et üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. Põhikirjaga võib määrata sama isiku poolt esindatavate korteriühistu liikmete ülemmäära. Järelikult oli puudutatud isiku põhikirja p 3.1 alapunkt 2 vastuolus kehtinud seadusega ega kuulunud kohaldamisele osas, mis sätestas esindajana ainult korteriühistu liikme.

§ 22

lg 5 näeb ette võimaluse põhikirjaga piirata ühe isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära, kuid ei näe ette võimalust piirata esindaja valikut ainult korteriühistu liikmete ringiga. Põhikirja p 3.1. alapunkt 2 ei muutunud korteriomani- ja korteriühistuseaduse jõustumisega kehtivaks. Korteriomaniku õigusi ei saa esindaja valikul piirata seadusega vastuolus oleva põhikirja sätetega. 16.

§ 17

lõike 2 kohaselt võib põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kui põhikirja säte on vastuolus eriomandi kokkuleppega, kohaldatakse kokkuleppes sätestatut. 17. Põhikirja p 6.6 sätestab rea vorminõudeid, mille mittejärgimine on avaldajate hingul toonud kaasa volikirja andnud isikute mitteesindatuse üldkoosolekul ja sellest tulenevalt nii koosoleku läbiviimise kui otsuste vastuvõtmiseks vajaliku kvoorumi puudumise. Volikirjade võimalik vastuolu põhikirja p 6.6 sätestatud vorminõuetega, nagu näiteks nõue, et volikiri peab olema kirjutatud omakäeliselt, sinise pastapliiatsiga kirjatähtedega ja sisaldama ülesloetletud andmeid, ei too kohtu arvates kaasa volituse puudumist, sest seda ei näe tagajärjena ette seadus ega korteriühistu põhikiri. Antud põhikirja sätet ei saa ka kohaldada vastavalt

§ 17

lõike 2 lausele 2, mille järgi kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Sama seisukohta toetab kehtiv Riigikohtu praktika. 18. Seega oli koosolekul selle läbiviimiseks ja otsuste vastuvõtmiseks nõutav kvoorum ja avaldajate väited kvoorumi puudumisest ei ole tõendatud. 6 19.

§ 20

lg 4 kohaselt tuleb korteriomanikule üldkoosoleku teade ja koosoleku dokumendid edastada e-posti teel juhil, kui korteriomanik on korteriühistule oma elektronposti aadressi teatanud. Kohus nõustub puudutatud isiku seisukohaga, et seadusandja on korteriühistu kohustuse sidunud korteriomaniku tahtega saada teavitusi eposti teel ja tema tahte väljenduseks on korteriühistule e-posti aadressi teatamine.

§ 20

lg 4 ei sedasta korteriühistu kohustust materjale edastada e-posti teel olukorras, kus korteriühistule on saanud teatavaks korteriomaniku e-posti aadress, vaid korteriomanik peab olema korteriühistule oma aadressi e-posti saatmiseks teatanud. Teatamine on tegu ja tahte avaldamine saada materjale e-posti aadressile.

1. Tunnistajate J L ja R J ütlustega on tõendatud puudutatud isiku vastuväited, et puudutatud isiku juhatusel oli nimekiri korteriomanike e-posti aadressidest, kes olid ühistule teatanud oma e-posti aadressi ja sellega avaldanud tahet saada ühistult teavitusi ja materjale e-posti teel ning, et avaldajad ei olnud teatanud ühistule oma e-posti aadresse ega olnud kantud ühistu poolt peetavasse e-posti aadresside nimekirja. Seega ei saa lugeda, et nad oleksid avaldanud tahet saada materjale e-posti teel. Tunnistaja R.J ütlustega on tõendatud, et avaldajatele pandi kutse/ teade üldkoosoleku toimumisest koos 2016.a. vastu võetud põhikirja tekstiga ning varasema põhikirja kavandatud muudatustega paberkandjal postkastidesse.
2. Üldkoosoleku kutsega on tõendatud, et punkti 4 kohaselt oli koosoleku päevakorras 12.10.2016 erakorralisel üldkoosolekul vastu võetud korteriühistu põhikirja redaktsiooni kinnitamine. Märkusena oli kutsel selgitatud põhikirja redaktsiooni kinnitamise põhjus, mis seisnes selles, et avaldajad olid 12.10.2016 üldkoosoleku otsused vaidlustanud. Järelikult ei muudetud 28.09.2018 üldkoosolekul 12.10.2016 vastu võetud põhikirja redaktsiooni, mis oli kõigile korteriomanikele, sh avaldajatele, varasemast ajast teada. Et avaldajad on 12.10.2016 vastu võetud põhikirja vaidlustanud Harju Maakohtu menetluses olevas tsiviilasjas nr 2 -17-500, siis pidid nad olema põhikirja redaktsioonist teadlikud. Seega ei rikutud koosoleku kokku kutsumisel

§ 20lg 3 nõudeid.

22. Järelikult tehti

§ 20

lõikes 3 sätestatud dokumentidega tutvumise kord avaldajatele teatavaks postkasti panekuga ning ei rikutud avaldajate õigusi saada teavet koosoleku toimumise ja põhikirja redaktsiooniga tutvumise kohta. 23. AÕS § 71 lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused.

§ 15

lg 1 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. See ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Lõike 3 kohaselt kui korteriomanikud ei ole määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks ühist esindajat, loetakse korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes tehtud tehing kehtivaks ka siis, kui see on tehtud üksnes ühe korteriomaniku suhtes. 24. Eelnevast tulenevalt ei nõustu kohus avaldajate väitega, et kaas- või ühisomandis olevate korteriomandite suhtes saavad õigusi teostada

§ 15

lg-st 1 tulenevalt 7 korteriomanikud vaid ühiselt ja kui vastavad kokkulepped puuduvad, siis toob see kaasa esindatuse puudumise koosolekul.

1. Puudutatud isiku esitatud ühis- ja kaasomanike kokkulepped on käsitletavad volitusena esindada korteriomandit üldkoosolekul. Kinnistusraamatu väljatrükist ja korteriomandi nr 10 kokkuleppest nähtuvalt on korteriomand kolme isiku ühises omanduses ning esindaja on määratud kokkuleppe alusel, korteriomand nr x oli esindatud ja esitatud ühiste omanike kokkulepe, korteriomandit nr x esindas koosolekul viibinud omanik, korteriomandit nr x esindas omanik I C; korteriomandit nr x oli esindatud ja ühiste omanike kokkulepe olemas, korteriomand nr x oli esindatud ja ühiste omanike kokkulepe esitatud, korteriomand nr x oli esindatud ja ühiste omanike kokkulepe olemas.
2. Kuivõrd üldkoosolekul oli esindatud x korteriomanikku, siis ei muutnud avaldaja 2 koosolekult lahkumine koosolekut otsustusvõimetuks, sest vajalik kvoorum säilis.
3. Avaldajate väide, et 12.10.2016 üldkoosolekul valitud juhatus oleks tulnud esmalt 28.09.2018 üldkoosolekul tagasi kutsuda ja seejärel valida uus juhatus ei muuda üldkoosoleku otsust tühiseks ega seadusega vastuolus olevaks ega kehtetuks. Samuti ei riku juhatuse liikmete valimine ilma eelneva tagasikutsumise protseduurita avaldajate õigusi.
4. Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et vaidlustatud üldkoosoleku otsused ei ole kehtetud, sest puuduvad

§ 29sätestatud kehtetuks tunnistamise alused.

Häälteenamuse nõude rikkumine ei ole MTÜS § 241 järgi mittetulundusühingu üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks, vaid kehtetuks tunnistamise nõude aluseks. Seega tuleb avaldus jätta täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulude jaotus

1. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
2. Kohus on seisukohal, et menetluskulud tuleb jätta täies ulatuses avaldajate kanda, kuna antud asjas on lahend tehtud avaldaja huvides ning nende kahjuks, sest avaldus on jäetud rahuldamata.
3. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 järgi on kohtukuluks riigilõiv. Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 kohaselt menetlusosaliste esindajate kulud.
4. Puudutatud isiku menetluskulu koosneb esitatud nimekirja järgi õigusabikulust vastavalt Advokaadibürooga Biin ja Biin OÜ sõlmitud lepingule vandeadvokaat Leino Biin poolt osutatud õigusabi eest. Advokaat on menetluses teinud järgmised toimingud - tutvumine 8 avalduse ja selle lisadega ja 04.02.2019 menetlusdokumendi koostamine, töömaht 2 tundi, ettevalmistus ärakuulamise 23.10.2019 istungiks 2 tundi, osavõtt 23.10.2019 istungist 0,5 tundi, ettevalmistus ja osavõtt 26.02.2020 istungist 1,5 tundi, avaldajate 26.03.2020 menetlusdokumendi analüüs ja 27.04.2020 seisukohtade ja taotluste koostamine ning esitamine 3 tundi, avalaja 30.06.2020 menetlusdokumendi analüüs ja ettevalmisus 28.10.2020 istungiks 2tundi, osavõtt 28.10.2020 istungist 2 tundi, kokku töö maht 13 tundi. Puudutatud isik on kohustatud tasuma advokaadibüroole tunnihi 120 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks. Kokku tunnitasu koos käibemaksuga 144 eurot tunni kohta maksumusega 1872 eurot. Puudutatud isik on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohuslane ja käibemaksu tagasi või tasaarveldada ei saa ning, et õigusabi on antud eranditult tsiviilasja 2-18- 17922 menetluses.
5. Kohus on seisukohal, et arvestades asja mahtu ja keerukust on õigusabi osutatud mõistlikus mahus ja kohtupraktika poolt aktsepteeritud tunnihiga. Seega on puudutatud isiku menetluskulud põhjendatud ja vajalikud ning tuleb avaldajatelt välja mõista TsMS § 165 lg 1 alusel võrdsetes osades ehk 936 eurot. Kohtunik: /allkirjastatud digitaalselt/ 9