Obsah (8)

§ 654§ 657§ 651§ 232§ 653§ 171§ 174§ 150

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Mati Maksing Otsuse tegemise aeg ja koht 22.04.2021, Tallinn Kohtuasja number 2-19-14498

§ 654lg 6).

Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata (

§ 657lg 1 p 1).

6 2-19-14498 35. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust osas, milles maakohtu otsus on vaidlustatud (

§ 651lg 1).

Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata järgmised hageja kulude hüvitamise nõuded:  soojustamata seinte ja põrandate elamistingimustele vastavusse viimisega seotud remondikulud 2052 eurot;  akende ja välisukse vahetuse ja paigaldusega seotud kulud 3023,86 eurot;  elektrivõimsuse tõstmiseks vajalikud kulud 482,40 eurot;  valamu veetorude vahetuse ja paigaldusega seotud kulud 60 eurot.

1. Seega osas, milles maakohus jättis keldri lae soojustamisega seoses kantud kulu 960 eurot, akende reguleerimise ja montaaživahu paigaldusega seoses kantud kulu 120 eurot, eksperthinnangule tehtud kulutuse 129,50 eurot ja kohtuvälise kokkuleppe saavutamiseks kantud õigusabiteenuse kulu 400 eurot hüvitamiseks rahuldamata, maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ringkonnakohus ei kontrolli ning neid kulusid puudutavatele apellatsioonkaebuse väidetele ei vasta, kuna selles osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud.
2. Hageja etteheited maakohtule seisnevad peamiselt tõendite ebaõiges hindamises.

§ 232

lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Ringkonnakohus ei tuvastanud, et maakohus oleks eksinud tõendite hindamisel ega näe alust tõendite teisiti hindamiseks

§ 653alusel.

Maakohus analüüsis asjas esitatud tõendeid ja jõudis veendumusele, et hageja oli lepingu sõlmimise ajal teadlik nii korteri jahedusest kui selle spetsiifilisest lõhnast. Hagejal oli võimaldatud korter eelnevalt üle vaadata. Maakohus tuvastas poolte lepingueelse e-kirjavahetuse alusel, et hageja oli nimetatud asjaoludest teadlik. Selle hindamisel, kas hageja poolt ette heidetud puudused kujutasid endast müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavust ja kas hageja ostjana lepingutingimustele mittevastavusest teadma pidi, tuli hinnata asjas esitatud tõendite ja selgituste pinnalt. Maakohus võttis vastavate asjaolude hindamisel õigesti arvesse ka seda informatsiooni, mida kostjad avaldasid hagejale müügiprotsessi käigus ja seda, mida hageja enne müügilepingu sõlmimist nägi või koges ja mida ta oleks pidanud nägema või kogema. Maakohtu hinnang, et hageja esitatud termofotod ei ole praegusel juhul piisav tõend korteri soojapidavuse hindamiseks, on ringkonnakohtu arvates põhjendatud. Asjaolu, et hageja ei ole nõus maakohtu järeldustega, ei ole lahendi tühistamise aluseks. Maakohtu põhjendused on jälgitavalt esitatud ning järeldus on kooskõlas põhjendustega.

1. Apellatsioonkaebusest võib aru saada, et hageja heidab maakohtule ette ka materiaalõiguse (VÕS § 77 lg 1 ja § 218 lg 4) ebaõiget kohaldamist. Ringkonnakohus selgitab selles osas järgmist.
2. Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama (Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582 p 12). Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile (Riigikohtu 7 2-19-14498 15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi.
3. Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt nt Riigikohtu 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26).
4. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada ka sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (Riigikohtu 07.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12). Kui asi ei ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud kohtupraktika).
5. Apellatsiooniastmes on vaidluse all müüdud korteriomandi soojapidavus, elektrivõimsus ja valamu torud (spetsiifiline lõhn korteris). Pooled ei vaidle, et kostjad müüsid hagejale korteriomandi 1930-ndatel ehitatud puitmajas ning olid teadlikud hageja soovist hakata korterit kasutama eluruumina, mis on ka korteri tavakasutuseks. Seega pidi müügiese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima igapäevaseks elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Samas keskmise kvaliteedi hindamisel tuleb arvestada, milline on sama vana ja sama tüüpi majade keskmine kvaliteet. Ligi 100 aastat vana elamu puhul ei saa eeldada, et selles asub uueväärne energiasäästlik korter.
6. Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (Riigikohtu 26.09.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13).
7. Müügilepingu punktis 1.14 antud ostja kinnitustega leppisid pooled sisuliselt kokku lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades hageja võimalust neist omadustest eelnevalt teada saada. Puudub vaidlus, et hagejal oli võimalus korteriomandiga tutvuda ja ta seda võimalust ka kasutas. Samuti täpsustati korteri omadusi ka lepingu sõlmimise eelselt e-kirja teel. Nii oli hageja teadlik korteri jahedusest. Puudub vaidlus, et korterit on võimalik kütta, s.t küttekolded toimivad. Küsimus on selles, kas korterit küttes on võimalik saavutada elamiseks normaalne temperatuur. Maakohtus kogutud tõendid ei anna alust järelduseks, et 8 2-19-14498 korter on sedavõrd soojapidamatu, et on talvistes oludes eluruumina kasutamiseks sobimatu. Kostjad elasid koos lapsega vaidlusaluses korteris 3 aastat. Puuduvad tõendid, mis annaksid aluse objektiivseks hinnanguks, et korteriomand ei ole eluruumina kasutatav praeguses olukorras, kus hageja hinnangul vajalikud soojustustööd on tegemata.
8. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et 49,1m2 suuruse korteri 160-eurosed elektriarved ei viita võimalikele korteri soojapidavusprobleemidele. Riigikohus on leidnud, et kui elamul on suured küttekulud, võib müüja vastutuse välistamiseks elamu vähese soojapidavuse väite korral olla piisav see, kui müüja esitab ostjale küttekulude suurust näitavad arved, märkides nende esitamise ka müügilepingus. Suurte küttearvete alusel peab asja ostnud isik üldjuhul eeldama mh probleeme soojapidavusega (Riigikohtu 14.03.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 25). Praeguses asjas teavitasid kostjad hagejat, et korteri põrandad on jahedad ja külma ilmaga võis korter vajada isegi kütmist mitu korda päevas ning esitasid ka oma kommunaalkulude arved, sh elektriarved (I kd, tl-d 59 ja 182 jj). Seega pidi hagejal elektriarvete pinnalt tegema järelduse ka korteri soojapidavuse kohta. Apellatsioonkaebuse seisukoht, et suur elektriarve võis olla põhjendatud ka suurest kokandushuvist, elektriauto laadimisest või muust hobidega seonduvast, on paljasõnaline ega ole kuidagi seostatud kostjatega. Vastuses apellatsioonkaebusele kinnitavad kostjad, et nad ei ole kunagi omanud elektriautot.
9. Asjaolu, et kostjad on olnud kohtueelselt või menetluse ajal nõus asendama korteri välisukse või vahetama aknad, ei tähenda, et kostjad võtsid omaks hageja etteheidetud korteriomandi puudused soojapidavuse osas. Kostjad ei varjanud müügilepingu sõlmimise eelselt infot, et korteri põrandad on jahedad, nagu hageja ekslikult leiab (I kd, tl 59). Kostjate poolse pakkumise näol oli tegemist õigusrahu huvides läbirääkimistega kompromissi saavutamiseks, mitte korteri puuduste omaksvõtuga. Vaatamata sellele, et maakler oli ekslikult korteri müügikuulutusse märkinud turvauks, oli hagejal korteri välisuksega võimalik müügilepingu sõlmimise eelselt piisavalt põhjalikult tutvuda ja veenduda ukse kvaliteedis. Hageja möönab apellatsioonkaebuses, et visuaalselt nägi uks korralik välja ja sulgus adekvaatselt. Hageja tugineb apellatsioonkaebuses termofotodele, mille osas leidis maakohus õigesti, et need ei saa tõendada asjaolu, kas aknad ja uksed on soojapidavad või mitte, kuna hagejal puuduvad eriteadmised selliste fotode tegemiseks ja puuduvad muud olulised andmed, mille alusel konkreetseid fotosid analüüsida.
10. Võimalikud vajakajäämised elamu välisseina ja vundamendi soojustuses ei ole vaidlusaluse korteriomandi varjatud puudused. Kostjad müüsid hagejale korteriomandi, mitte eramu, mille puhul vastutaksid nad ka fassaadi ja vundamendi võimalike varjatud puuduste eest. Et tegemist on vaid 4 korteriga elamuga, ei muuda asjaolu, et elamu välisvoodri paigaldamise ja vundamendi soojustamise eest vastutab korteriühistu. Korteriomanik ei saa ise välisfassaadi soojustada. Kostjad võimaldasid hagejal enne müügilepingu sõlmimist korter üle vaadata ning tutvuda selle seisukorraga. Korteri, samuti korterelamu välisseina ja vundamendi seisukorra kindlakstegemisel oli neil võimalus kasutada asjatundja abi ning nad saanuks hoone seisukorrast piisavalt põhjaliku ülevaate. Ei kuulutuses ega ka poolte kirjavahetuses ei ole kostjad andnud valekinnitusi elamu välisseina ja vundamendi soojustuse osas. Kostja I teatas hagejale enne müügilepingu sõlmimist, et tema teada on seinad ja põrandad eelmise omaniku sõnul soojustatud, aga kuna vundament ei ole soojustatud ja korter asub esimesel korrusel, siis on põrandad jahedad (I kd, tl 59). Kolleegium leiab, et kostjad ei pidanud enne korteri müümist kontrollima täpselt, millal ja millise kvaliteediga oli elamu välisseina soojustatud. Vanas puitfassaadiga korterelamus võib kasutatud korteriomandit müüa selliselt, et müüja annab vaid selgitusi selle kohta, millal tema teada on elamut üldiselt renoveeritud. Ostjal on seejuures võimalus täpsustada tema jaoks olulisi ja ostuotsust mõjutavaid asjaolusid otse korteriühistult. 9 2-19-14498
11. Eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et hageja oli teadlik enne notariaalse müügilepingu sõlmimist korteriomandi olukorrast, sai tutvuda mõistlikul määral ehitise soojustuse, välisukse ja akendega ning temperatuuriga tubades. Vaatamata kõigele otsustas hageja sõlmida 28.09.2018 notariaalse müügilepingu vaidlusaluse korteriomandi ostmiseks. Kui hageja oli nõus omandama korteri talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda hiljem sellele, et vaidlusaluse korteriomandi puuduseks on asjaolu, et korter peaks olema tema hinnangul soojem. Kolleegium leiab, et kui hageja vajas korterit elamiseks, siis oli tema huviks enne müügilepingu sõlmimist muu hulgas saada teada, kas müüjate hinnang eluruumi jaheduse kohta ühtib ostja subjektiivse hinnanguga. Kostjad on täitnud oma kohustuse tõendada, et nad teavitasid hagejat enne müügilepingu sõlmimist korteri puudustest. Seega ei olnud tegemist varjatud puudustega.
12. Valamu veetorude vahetuse ja paigaldusega seotud kulude nõude osas nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et kraanikausi alt eritunud ebameeldiva lõhna ja seda põhjustanud hallituse probleemi puhul ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna hageja oli enda sõnul tundnud haisu juba korteri ülevaatamisel ja see spetsiifiline hais kadus ära, kui väidetav hallitus kõrvaldati. Seega ostis hageja korteri teades, et korteris on spetsiifiline hais, kuid ei lasknud selle põhjustajat kostjatel välja selgitada. Nagu kolleegium eelnevalt leidis, et kui hageja vajas korterit elamiseks, siis oli tema huviks enne müügilepingu sõlmimist muu hulgas saada teada, miks on korteris spetsiifiline lõhn, s.o kas tegemist on vanale puitmajale omase lõhnaga või põhjustab lõhna miski muu. Seega ei olnud tegemist varjatud puudustega. Lisaks juhivad kostjad vastuses apellatsioonkaebusele õigesti tähelepanu ka asjaolule, et hageja kolis korterisse alles 2018 novembri teises pooles, s.o paar kuud pärast müügilepingu sõlmimist ja korteri otsese valduse üleandmist. Seega ei ole hageja tõendanud torude olukorda müügilepingu sõlmimise seisuga ja ei ole välistatud, et torude olukord võis muutuda ka niisket aastaaega arvestades tulenevalt asjaolust, et korteris ei elatud mõnda aega ja see võis olla mõnda aega kütmata.
13. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata ka hageja nõude hüvitada kulutused elektrivõimsuse tõstmiseks. Ringkonnakohus on maakohtuga ühte meelt, et tegemist ei ole korteriomandi varjatud puudusega, mille eest peaksid vastutama kostjad. Maakohus märkis õigesti, et pooltel puudus kokkulepe elektrivõimsuse osas ja elektrivõimsuse juurde ostmine kuulub korteriühistu pädevusse. Lisaks märgib kolleegium, et arvestades, et KÜ Harku 28 on otsustanud olemasoleva olukorraga leppida ja kulutusi lisaamprite ostmiseks mitte teha, ei saa hageja nõuda ka elektrivõimsuse tõstmiseks vajalike kulude hüvitamist. Nõude lahendamisel tuleb arvestada ka sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hageja põhjendamatult rikastuda (vt nt Riigikohtu 18.06.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 16). Kostjad peaksid teoreetiliselt hüvitama kulutused üksnes juhul, kui pooltel oleks olnud suurema kui 25 amprit elektrivõimsuse osas kokkulepe ja korteriühistu on otsustanud ka lisaamprite ostmise, s.o selliste kulude kandmise.
14. Seega nõustub kolleegium maakohtu järeldusega, et tsiviilasja materjalid ei anna alust nõustuda hageja seisukohaga, et temale müüdud korteriomandil esinevad väidetud varjatud puudused, ja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
15. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega puudub alus maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks.
16. Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jäävad tingituna apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisest hageja kanda (

§ 171lg 1).

10 2-19-14498 54.

§ 174

lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et kostjatel oleks tekkinud ringkonnakohtu menetluses rahaliselt hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid. Seetõttu puudub vajadus menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata.

1. Ringkonnakohus selgitab hagejale, et apellatsioonkaebuse hinnast tulenevalt pidi hageja tasuma kaebuse esitamisel riigilõivu 425 eurot. Toimikust nähtuvalt on hageja apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud riigilõivu 450 eurot (III kd, tl 49).
2. RLS § 12 lg 1 kohaselt on riigilõivu tasunud isikul õigus taotleda riigilõivu võtjalt riigilõivu tagastamist RLS § 15 alusel. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti. RLS § 15 lg 1 p 1 järgi tagastatakse enam tasutud riigilõiv, kui riigilõivu on tasutud ettenähtust rohkem. Hagejal on

§ 150

lg 1 p 1 alusel õigus taotleda kohtult apellatsioonkaebuse esitamisel enam tasutud riigilõivu tagastamist.

§ 150

lg 4 kohaselt tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses asi viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti, menetlusosalisele, kes selle pidi tasuma, või tema korraldusel muule isikule. (allkirjastatud digitaalselt) 11