← Eesti

2-19-14498/53

Obsah (6)§ 218§ 101§ 221§ 220§ 217§ 77

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Otsuse tegemise aeg ja koht 27.11.2020, Tallinn Tsiviilasja number 2-19-14498 Tsiviilasi K. T. hagi

) § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

  1. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja koos elukaaslasega ostsid 28.09.2018 notariaalse lepinguga kostjatelt korteri xxx 89 000 euro eest (I kd lk 32-38). Korteri valdus anti üle 29.09.
  2. Hageja kolis korterisse novembris
  3. Lepingu punktis 1.14 ja selle alapunktides ostja kinnitab, et on käinud korterit üle vaatamas ja näinud kõiki asju, esemeid ja seisukorda (I kd lk 33 pöördel). Poolte vahel on sõlmitud kehtiv ostu-müügileping.
  4. Hageja leiab, et kostjad andsid üle puudustega asja. Kostjad leiavad, et müüdud korter vastas lepingutingimustele.
  5. Hageja nõue koosneb erinevatest tehtud ja kavandatud puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest, kohtuvälise menetluse õigusabikuludest ja eksperthinnangu maksumusest. 4
  6. Hageja palub kostjatel hüvitada järgmised puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tulevikus tehtavad kulutused:  soojustamata seinte ja põrandate elamistingimustele vastavusse viimisega seotud remondikulud summas 2052 eurot (I kd lk 118);  akende ja välisukse vahetuse ja paigaldusega seotud kulud summas 3023,86 eurot (II kd lk 48-50).  kulutused elektrivõimsuse tõstmiseks vastavalt E AS hinnapakkumisele summas 482,40 eurot (I kd lk 111-116). Lisaks palub hageja kostjatel hüvitada juba kantud järgmised kulud:  kulud keldri lae soojustamisele ja tuuletõkke paigaldusele summas 960 eurot (I kd lk 110);  kulud akende reguleerimisele ja montaaživahu paigaldusele summas 120 eurot (I kd lk 108);  valamu veetorude vahetuse ja materjalide kulud summas 60 eurot (I kd lk 109);  keldri valgustuse maksumus 30 eurot (I kd lk 119);  eksperthinnangu saamise kulu 129,50 eurot (I kd lk 120);  kohtuvälised õigusabikulud 400 eurot (I kd lk 12-13).
  7. Riigikohus on lahendis 3-2-1-100-15 (p 21) selgitanud, et müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt ka Riigikohtu
  8. veebruari
  9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19):  puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218

lg 1);  puudus ei tulenenud ostjast (

§ 101

lg 3);  ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (

§ 218

lg 4);  sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (

§ 221

lg 2);  ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (

§ 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (

§ 221lg 1 p 2).

20. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ostis korteri elamiseks.

§ 217

lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt ka nt Riigikohtu

  1. märtsi
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29;
  3. novembri
  4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1129-12, p 23).
  5. Samas lahendi nr 3-2-1-100-15, p 35 selgitab Riigikohus, et seadusest (eelkõige

§ 77

lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (vt ka nt Riigikohtu

  1. oktoobri
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Müüja teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müüja vastutust piirav kokkulepe ei vabasta teda vastutusest puuduste eest, mida ta teadis, kuid jättis ostjale avaldamata (vt ka nt Riigikohtu
  3. oktoobri
  4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Oma vastutuse välistamiseks on müüjal parim viis ostjale eseme kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne teada anda (vt ka Riigikohtu
  5. mai
  6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 22). 5
  7. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu
  8. septembri
  9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest.
  10. Seega asja lahendamiseks tuleb tuvastada, kas kostjad andsid hagejale üle puudustega asja või oli hageja puudustest teadlik enne müügilepingu sõlmimist.
  11. Kohus leiab, et korteri välisukse puuduse näol ei ole tegemist varjatud puudusega. Isegi kui müügikuulutuses oli märgitud, et müüdaval korteril on ees turvauks, siis kohus leiab, et hageja oli välisukse puudusest teadlik enne müügilepingu sõlmimist, sest selles oli võimalik visuaalselt veenduda, et tegemist ei ole turvauksega. Vaidlust pole, et hageja käis enne müügilepingu sõlmimist korteriga tutvumas ja sel juhul oli tal näha ka korteri välisuks. Samal ajal oli tal võimalik ka veenduda, kui tihedalt uks sulgub või kuidas on paigaldatud uksel lukud.
  12. Kohus leiab, et kraanikausi alt eritunud ebameeldiva lõhna ja seda põhjustanud hallituse probleemi puhul ei ole tegemist varjatud puudusega. 25.05.2020 kohtuistungil selgitas hageja, et korteri ülevaatamisel oli samuti tugev kanalisatsioonihais. Spetsiifiline hais kadus ära, kui hallitus kõrvaldati. Hagejal oli võimalik enne korteri ostmist pöörata kostjate tähelepanu sellele probleemile ja lasta teha haisu päritolu kindlaks ja hallitus kui selle tekke põhjustaja vajadusel kõrvaldada. Hageja ostis korteri teades, et korteris on spetsiifiline hais, kuid ei lasknud selle põhjustajat kostjatel välja selgitada.
  13. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 1 ning § 4 lg-te 3 ja 4 kohaselt on maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega kolmanda isiku omandis, korteriomandi kaasomandi osa esemeks. KrtS § 34 lg 2 järgi valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu. Kohus leiab, et kostjad ei pea hüvitama kulutusi elektrivõimsuse tõstmiseks vaidlusaluses korteris, sest tegemist ei ole korteriomandi varjatud puudusega. Müügilepingus eraldi elektrivõimsust ei ole kokku lepitud. Elektrivõimsuse juurde ostmist elamule saab otsustada korteriühistu. E AS ja KÜ X vahel on sõlmitud võrguleping võrguühenduse läbilaskevõimega 25 amprit (I kd lk 18 ja 180 pöördel). KÜ X koosoleku protokolli p 7 järgi uuris amprite lisamise võimalusi ja sellega seotud kulutusi hageja. Protokolli kohaselt otsustati olemasoleva olukorraga leppida, kulutusi lisaamprite ostmiseks ei tehta (II kd lk 122-123).
  14. Elamu välisvoodri võimalikud paigaldusvead (I kd lk 128-130) ja maja vundamendi soojustus või selle puudumine ei ole asjaoludeks, mille alusel väita, et tegemist on korteriomandi varjatud puudusega. Sarnaselt elektrivõimsuse tõstmise küsimusele kuuluvad elamu välisvoodri ja vundamendi soojustusega seotud probleemide lahendamised korteriühistu pädevusse. Lisaks leiab kohus, et nii elamu vundament kui välisvooder olid hagejale korteriga tutvumisel näha ja hageja sai nende olukorrast teadlikuks enne müügilepingu sõlmimist, tegemist ei ole korteri varjatud puudusega. Ka on kostja I enne müügilepingu sõlmimist hagejale vastanud, et vundament ei ole soojustatud (I kd lk 59).
  15. Kohus leiab, et kostjad ei pea hüvitama hagejale eksperthinnangu (korteriomandi turuväärtuse hinnang) eest esitatud arvet summas 129,50 eurot (I kd lk 43-58, 120), kuna hageja kinnitusel oli eksperthinnang vajalik pangalt laenu saamiseks (I kd lk 44). Seega ei tulenenud ekspertiisi tellimise vajadus kostjate rikkumisest. 6
  16. Kõige suurema puudusena on hageja toonud välja korteri soojapidavusprobleemi. Hageja sõnul on tubade põrandad jäised, tubades on põrandate temperatuur talvel napid 10 kraadi, välisukse juures veelgi vähem. Esiku ja magamistoa põrandate temperatuur ulatub külmal ajal nullist 13 kraadini. Põrandatest õhkab külma. Põranda all oli soojustamata laega kütmata kelder, kus valitseb aastaringselt umbes 4-kraadine temperatuur. Aknad ei ole eluruumide jaoks piisavalt soojapidavad. Aknad ei sulgu piisavalt tihedalt ning aknapõsed on soojustamata. Akna ja aknaraamide vahelt puhub tuul siseruumidesse. Aknast puhub köögis istujale jahedat õhku peale. Aknad on amortiseerunud ja tuleb välja vahetada. Kõikide aknapõskede temperatuur külmal ajal on alla 10 kraadi ning umbes meetri ulatuses aknaavadest on siseseinad külmad. Välisseintes on tuuletõmbus, pistikupesadest puhub külma tuult tuppa. Korteri välisuks ei pea sooja. Oma väidete tõendamiseks esitas hageja enda tehtud fotod (I kd lk 61-66, 71-88, II kd 52-63, 127-129, 152162, 169-174). Kostjate vastuväitel on nad hagejale teatanud kirjavahetuses jahedusest. Kohtu hinnangul teadis hageja lepingu sõlmimise ajal kõnealusetest puudustest või vähemalt pidi nendest teadma. Hageja on pöördunud enne müügilepingu sõlmimist kostjate poole välislaudise soojustuse ja põrandate soojustuse küsimuses (I kd lk 59 ja 59 pöördel). Kostja I on hagejale vastanud 06.09.2020 e-kirja p 6, et seinad on soojustatud, põrandad on eelmise omaniku sõnul ka soojustatud, aga kuna vundament soojustatud ei ole ja tegu on esimese korrusega, siis on need talvel jahedad. Magamistoas ja nn verandatoas (veranda, mis on toaks ümber ehitatud), on jaheduse pärast pandud vaipkatted (I kd lk 59). Ka maakler on hagejale enne müügilepingu sõlmimist teavitanud jahedusest, sest hageja sõnul teatas maakler, et kostja II kurdab, et tal varbad külmetavad. Kohus leiab, et viidatu alusel oleks hageja saanud teha järelduse, et tegemist võib olla tavapärasest jahedamate põrandatega. Seega oli hageja teadlik enne müügilepingu sõlmimist, et elamu vundament ei ole soojustatud, korter asub esimesel korrusel ja põrandad on jahedad ning kostjad kasutavad jaheduse tõttu vaipkatteid. Kohus on seisukohal, et jäiselt külmad põrandad, külmad põrandad ja jahedad põrandad on poolte subjektiivne tunnetuslik hinnang antud olukorrale. Hageja on kirjutanud kostjatele, et korteris on temperatuur 20-23 kraadi (I kd lk 94). Kostjate hinnangul oli korteris temperatuur normaalne ka talvel, sest võimaldas käia õhema riietusega toas (II kd lk 34-37). Kohus leiab, et kuna kostjad on enne müügilepingu sõlmimist teavitanud jahedusest, siis ei saa olla tegemist korteri varjatud puudusega. Ka müügikuulutuses on märgitud, et elamu energiamärgis puudub (I kd lk 41). Hageja on kostjatele ette heitnud, et välisukse ette oli kostjatel pandud tekk, mis takistas külma sissepääsu. Kostjate sõnul oli see pandud sinna selleks, et varjata vaadet magamistuppa kui välisuks avatakse. Kohus leiab, et isegi kui tekk oli välisukse ette pandud jaheduse vähendamiseks, siis hageja oli jahedusest teadlik. Hagejale edastati enne müügilepingut ka kommunaalarved, sh elektritarbimise kohta (I kd lk 182-182f). Seega oli hageja teadlik ka elektrikulust. Hageja heidab ette ka aknapõskede jahedust ja leiab, et aknad tuleb välja vahetada. Kostjate kinnitusel teavitati aknapõskede jahedusest maaklerit, lisaks ei näita see, et aknad vajavad vahetust. Kohus leiab, et tegemist on poolte subjektiivse hinnanguga, kas aknapõsed on külmad või jahedad. Vaidlust pole, et tegemist on plastikakendega, mille olemasolus veendus hageja enne müügilepingu sõlmimist. Samuti selgitas kohus hagejale 13.08.2020 istungil, et kui hageja leiab, et aknad on valesti paigaldatud ja seetõttu ei ole toa temperatuur hageja hinnangul „normaalne“, siis sellele hinnangu andmiseks on vaja asjatundja arvamust ja hagejal tuleb vormistada nõuetekohane ekspertiisitaotlus. Hageja loobus ekspertiisist. Kohus leiab, et hageja esitatud termofotod ei tõenda, kas aknad ja välisuks on nõuetekohaselt soojapidavad või mitte. Hagejal puuduvad eriteadmised vastavate fotode tegemiseks, pole teada, mis tingimustes ja vahendiga need on tehtud, mis ilmastikuolud valitsesid fotode tegemise päeval, mis temperatuur oli toas ning järeldused, kas saadud tulemused vastavad kehtivatele nõuetele või mitte. 7
  17. Kostjad ei pea hüvitama keldri valgustuse maksumust summas 30 eurot (I kd lk 119), sest tegemist ei ole korteri varjatud puudusega. Hagejad eemaldasid lambid keldrist omavoliliselt ja hageja selgitas 13.08.2020 kohtuistungil, et korteriühistu juhatuse esimees nõudis lampide tagasipanekut (II kd lk 177 pöördel). Seega ei ole korteri puudusega, mille kostjad peaks hüvitama.
  18. Kohus tuvastas, et hageja on pöördunud menetlusväliselt OÜ H poole, kes tegi kostjatele 03.05.2019 kirja ühes hagihoiatusega (I kd lk 99-102). Hageja selgitas kohtule, et nimetatud kirja eest esitati talle arve summas 400 eurot (I kd lk 12-13). Kohus tuvastas, et kostjad on menetlusväliselt õigusbüroo sekkumiseta ja ka kohtumenetluses pakkunud hagejale korduvalt kompromissi, sh 25.05.2020 istungil summas 2200 eurot (I kd lk 89-96, 97-98, 103-104, 105107; II kd lk 164 pöördel). Hageja on kostjate erinevatest kompromissipakkumistest aga keeldunud. Kohus nõustub, et hagejal puudus vajadus pöörduda õigusabi saamiseks menetlusväliselt OÜ H poole, kuna kostjad on hagejale menetlusväliselt vastanud ja on püüdnud leida kompromissi. Kohus nõustub, et hageja saanuks ka ise teha hagihoiatuse ja õigusabikulu vältida või pöörduda koheselt kohtusse, kui tema hinnangul kostjate pakutud lahendused teda ei rahuldanud. Hageja on põhjendamatult tekitanud sellega endale õigusabikulusid ja seda ei pea kostjad hüvitama. Lisaks on kohus seisukohal, et kuivõrd kohus ei tuvastanud korteril varjatud puuduseid, siis puudus vajadus kostjate poole pöördumiseks ja puudub alus viidatud õigusabikulude kostjatelt väljamõistmiseks.
  19. Kohus ei ole antud tsiviilasjas võtnud menetlusse näriliste tekitatud kahjustustega seotud nõuet, mistõttu jätab kohus vastavad väited ja tõendid tähelepanuta (I kd lk 67, 68). Asjaolu, et kostja M. R. on alates 07.01.2018 korteriühistu juhatuse liige, ei tõenda vaidlusaluse korteri varjatud puuduseid (tõend I kd lk 11). Hageja ei ole verandatoa trepiga seonduvalt nõuet esitanud, mistõttu jätab kohus vastavad väited ja tõendid tähelepanuta (I kd lk 70). Hageja ei ole esitanud nõuet seoses võimalike halbade naabritega, mistõttu jätab kohus hageja sellekohased väited ja tõendid tähelepanuta. Samuti ei ole hageja esitanud nõuet seoses lekkiva katusega, mistõttu jätab kohus vastavad väited tähelepanuta.
  20. Kõike eeltoodutut arvesse võttes jätab kohus hagi rahuldamata.
  21. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Kostjatel menetluskulud puuduvad. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.