Obsah (8)

§ 405§ 444§ 5§ 230§ 232§ 173§ 162§ 174

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Hannes Olev Otsuse tegemise aeg ja koht 15. oktoober 2020, Tallinn Tsiviilasja number 2-20-11201 Tsiviilasi J N hagi CKE Kinnisvara OÜ va

§ 405lg 1.

Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada ja menetluskulud tuleb jätta kostja kanda. Kostja esitas 16.10.2020 teate sooviga esitada otsuse peale apellatsioonkaebus. Tulenevalt

§ 444

lõikest 4 ja § 448 lõikest 41 ei saa maakohtu otsusele, mis on tehtud kirjeldava ja põhjendava osata, esitada apellatsioonkaebust enne, kui maakohus on otsust puuduva osaga täiendanud. Kohus täiendab otsust puuduva osaga. Pärast otsuse täiendamist võib menetlusosaline otsusega mittenõustumisel esitada ringkonnakohtule tsiviilkohtumenetluse seadustiku nõudeid järgides apellatsioonkaebuse. Vastavalt

§ 5

lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 230

lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte

§ 232lg 1 kohaselt.

Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõiki kogutud tõendeid leiab, et hagi kuulub rahuldamisele täielikult. Käesolevas asjas ei vaidle pooled selle üle, et:

1. hageja ja kostja sõlmisid 06.12.2019 kinnisasja broneerimislepingu. Lepingu p 2.
2. järgi oli lepingu esemeks kinnisasja asukohaga xxxx broneerimine broneerija kasuks alates 06.12.2019 kuni 06.03.
4. vormistati läbirääkimiste protokoll, milles sätestati poolte andmed, ostu objekt ning objekti hind.
5. Hageja esitas kostjale 15.03.2020 taganemisavalduse, milles palus tagastada broneerimislepingu alusel tasutud summa. Kostja keeldus broneerimistasu tagastamisest. Pooled on eriarvamusel selles, kas sõlmitud lepingut tuleb käsitleda ostu-müügi eellepinguna või on tegemist broneerimislepinguga. Samuti on vaidlus selles, kas kostja täitis broneerimislepingus kokkulepitud kohustused. Samuti vaieldakse selle üle, kas kasutusluba väljastati elamule ning kas pank keeldus laenulepingu sõlmimisest. Hageja leiab, et 06.12.2019 sõlmitud leping oli müügi eelleping ning kuna müügi eelleping peab olema sõlmitud samas vormis kui müügileping ehk notariaalne, siis oli 06.12.2019 sõlmitud leping tühine. Tühise tehingu alusel saadu tuleb tagastada. Kostja leiab, et läbirääkimiste protokoll ega broneerimisleping pole suunatud kinnisasja omandamise kokkuleppele, mistõttu ei olnud tegemist ostu-müügi eellepinguga ning leping ei saa olla tühine. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2 kohaselt kui 3 seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Kohus on tuvastanud, et pooled sõlmisid kinnisasja broneerimislepingu, mille punktis 7.1 kinnitasid pooled, et lepingu broneerimistasu on tasutud üksnes kinnisasja broneerimise eest ega sea broneerijale kohustust sõlmida broneeritud kinnisasja suhtes müügilepingut. Lepingu punktis 1.3 kinnitasid pooled ka, et on teadlikud, et käesolev leping ei ole eelleping ega kinnisasja omandamist või võõrandamist kohustavaks lepinguks ega ka maaklerileping. Riigikohus nentis otsuses tsiviilasjas 2-16-8456, et broneerimisleping saab kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja broneerimise eest st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kohtu hinnangul on hageja poolt broneerimiseks makstud 2000 eurot mõistliku suurusega tasu kohustuse eest mitte võõrandada 120 000 euro maksumusega kinnisasja kolmandatele isikutele kokkulepitud perioodil. Seega leiab kohus, et tegemist on broneerimislepinguga, mitte ostu-müügilepingu eellepinguga. Kuna broneerimislepingu sõlmimisel ei ole kohustuslikke vorminõudeid, siis ei ole lihtkirjalik broneerimisleping ka tühine. Hageja esitas alternatiivnõude tagastada broneerimislepingu alusel tasutud 2000 eurot vastavalt broneerimislepingu punktis 3.
6. sätestatule. Pooled olid kokku leppinud müügisumma 120 000 eurot, millele pank positiivselt laenuotsust ei väljastanud, mistõttu tekib hagejal nõudeõigus broneerimistasu tagastamiseks. Kostja hinnangul tuleb jätta rahuldamata ka hageja alternatiivne nõue 2000 euro tagastamiseks broneerimislepingu p 3.2 alusel, kuivõrd nõudel puuduvad alused, kuna broneerimistasu tagasinõude eeldused ei täitunud. Kostja väitel pank ei keeldunud laenulepingu sõlmimisest. Kohus leiab, et hageja alternatiivnõue tuleb rahuldada kuna kasutusluba väljastati aiamajale, mitte elamule ning pank keeldus laenulepingu sõlmimisest. Kohus on tuvastanud, et pank polnud nõus andma laenu poolte poolt kokku lepitud ostu-müügi summas. Seega oleks jäänud saavutamata hageja eesmärk kokkulepitud vara osta. Kostja pole väitnud, et ta oleks olnud nõus müüma vara summas, mille kohta pank oleks olnud nõus laenulepingut sõlmima. Panga pakkumus lähtus aiamaja hindamisaktist kuna kasutusluba ei olnud väljastatud elamule. Saku valla ehitusspetsialist L O vastas hageja teabenõudele 11.05.2020, et kasutusluba taotleti aiamaja laiendusele. Hoonele ei olnud võimalik elamuna kasutusluba taotleda, kuna aiamaja kasutusotstarbe muutmiseks elamuks oleks pidanud olema koostatud vastav ehitusprojekt (aiamaja ümberehitamine elamuks, mis käsitleb ka hoone soojustamist). Ehitusspetsialist täpsustas, et elamule esitatakse aiamajast erinevaid nõudeid, eelkõige on need soojapidavusnõuded. See tähendab, et hoone peab olema kasutatav aastaringselt. Sellest nähtub kohtu hinnangul selgelt, et kasutusluba ei ole väljastatud elamule. Kuna broneerimislepingu p 3.2 kohaselt juhul, kui elamule kasutusluba ei väljastata hiljemalt 10.03.2020, on broneerijal õigus nõuda broneerimistasu tagastamist, siis tuleb kostjal hagejale tagastada broneerimisel tasutud 2000 eurot. 4 Tulenevalt eelpooltoodust rahuldab kohus hageja alternatiivnõude ning mõistab kostjalt CKE Kinnisvara OÜ hageja J N kasuks välja kahju hüvitise summas 2000 eurot. MENETLUSKULUDE JAOTUS

§ 173

lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse.

§ 162lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna hagi kuulub rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.

§ 174

lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.

§ 174

lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.

§ 174

lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus leiab, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Hannes Olev Kohtunik osaliselt tühistatud TRK lahendiga 5