Obsah (4)

§ 23§ 34§ 342§ 341

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi Määruse tegemise koht ja aeg 1. juuni 2021, Tartu Tsiviilasja number 2-21-3976 Tsiviilasi Eest

) § 341 lõike 2 alusel on põllumajandusliku tootmisega tegeleva,

§ 23

³ alusel maa kasutusvaldusesse saamise õiguse omandanud isikul õigus kasutusvalduse lepingu pikendamiseks veel 15 aastaks. Kasutusvalduse pikendamiseks esitab kasutusvaldaja kirjaliku taotluse Maa-ametile hiljemalt kolm kuud enne kasutusvalduse lõppemist.

§ 34

² lõike 3 kohaselt otsustab Maa-amet kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine

§ 342

lg 3 alusel (nagu käesolevas kinnistamisasjas esitatud asjaoludest nähtub), siis tuleb muuta kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega. Kohtunikuabi andis

1. detsembri
2. a kandemäärusega nr 1419992020 lepingupooltele tähtaja esitada Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kasutusvalduse muutmise asjaõigusleping ning kinnistamisavaldus kasutusvalduse muutmise kande tegemiseks kinnistusregistriosas nr
3. Puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg on möödunud (KRS § 46 lg 5). Uus kasutusvalduse seadmise leping peab vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 641 olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kohtunikuabi selgitas, et

§-s 34² on seadusandja näinud ette erisuse asjaõigusseadusest kasutusvalduse lepingu pikendamise kohta.

§ 34

² lg 3 kohaselt Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu. Seega on kasutusvalduse pikendamise leping lubatud sõlmida kirjalikus vormis. AÕS § 64² kohaselt kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb anda kinnistusosakonda või isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. Maareformiseaduses ei ole sätestatud erandit kasutusvalduse lõpetamise vorminõudele. Eeltoodule tuginedes jättis kohtunikuabi kinnistamisavalduse rahuldamata. MÄÄRUSKAEBUS 3. Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. veebruari 2021. a kandemäärus nr 195002021 kinnistamisasjas nr 89178202050 ning rahuldada avaldaja 2. novembri 2020. a kinnistamisavaldus. 2 Avaldaja ei nõustu seisukohaga, et kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine

§ 34

² alusel, siis tuleb muuta olemasolevat kasutusvalduse kannet, ning tegemist ei ole uue kasutusvalduse seadmisega. Samuti ei ole avaldaja arvates vaja kinnistusosakonnale esitada kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut.

1. juunil 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes
2. juunil 2020 seoses tähtaja möödumisega. Kasutusvalduse lepingu pikendamisel on tegemist uutel tingimustel sõlmitava kasutusvalduse lepinguga. Sisuliselt sõlmitakse kasutusvaldajaga uus kasutusvalduse leping riigivaraseaduse sätete alusel, kuid arvestades

§-s 34² sätestatut. Avaldaja on seisukohal, et juhul, kui kasutusvaldus on seoses tähtaja möödumisega lõppenud, kuulub kohaldamisele AÕS § 66 lg

1. Seega ei olnud avaldaja hinnangul vaja esitada kinnistusosakonnale juba lõppenud kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut, vaid kinnistamisavaldus lõppenud kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust ehk ebaõige kande parandamiseks. Vaidlustatud määruses on leitud, et kasutusvalduse seadmise lepingu saab sõlmida kirjalikus vormis üksnes siis, kui see esitatakse maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega samaaegselt. Avaldaja on selgitanud, et kohaldamisele kuulub AÕS § 66 lg 1 ning mitte §
2. Samuti on avaldaja põhjendanud, miks sõlmitakse kasutusvalduse lepingu pikendamisel kasutusvaldajaga uus leping. Pikendamisel uue lepingu sõlmimise teel kuulub kohaldamisele

§ 342lg 3, mis sätestab kirjaliku vormi nõude.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

1. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
2. veebruari
3. a kandemäärus nr 195002021 tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 667 lg 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu ning saata Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks tagasi. Määruskaebus rahuldatakse.
4. Ringkonnakohtu hinnangul on käesoleval juhul õigustatud avaldaja avaldus vana kande kustutamiseks ning uue kasutusvalduse seadmiseks. Tuvastatud asjaolude kohaselt on OÜ Nigula Piim kinnistusraamatu registriossa nr 1999632 kantud kinnisasja kasutusvaldajana. Kasutusvaldaja esitas
5. oktoobril 2018 avaldajale avalduse kinnisasja ostmiseks. Maa-ameti peadirektori
6. jaanuari
7. a käskkirjaga nr 1-1/19/39 otsustati kinnisasjad võõrandada kasutusvaldajale. Kasutusvaldaja esitas
8. jaanuaril 2019 avalduse kinnisasjade omandamisest loobumiseks ja taotles kooskõlas

§ 341lg-ga 2 kinnistute kasutusvalduse lepingute pikendamist veel 15 aastaks.

Maa-ameti peadirektori

1. oktoobri
2. a korraldusega nr 1-17/20/2366 otsustati vaidlusaluse kinnistu suhtes kasutusvaldust pikendada. Vaidlust ei ole selles, et
3. juunil 2005 sisse kantud kasutusvaldus lõppes
4. juunil 2020 seoses tähtaja möödumisega. Kuigi kasutusvaldaja esitas tähtaegselt avalduse kasutusvalduse pikendamiseks (

§ 341lg 2 teine lause), lõppes kasutusvaldus tähtaja möödumisega 1.

juunil 2020 enne kasutusvalduse pikendamise otsustamist. AÕS § 66 lg 1 sätestab, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Pärast lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse kannet. Seega muutus ka praeguse vaidluse aluseks olev kanne ringkonnakohtu hinnangul ebaõigeks. Kanne tulnuks KRS § 66 lg 1 ja AÕS § 66 lg 1 alusel kustutada. Juba lõppenud asjaõigust ei saa enam muuta ning tuleb kokku leppida uus kasutusvaldus. 3 Maa-ameti peadirektori korraldus lepingu pikendamiseks on antud 13.oktoobril 2020, s.o pärast 2. juunil 2005 sisse kantud kasutusvalduse tähtaja lõppu. Seega on tegemist uue kasutusvalduse seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega. 7.

§ 342

lg 3 sätestab, et Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Seaduse eelnõu seletuskirja kohaselt on kasutusvaldusega koormatud kinnisasjad riigivara, mis olid maareformi käigus antud esmalt kasutusse eritingimustel. Lepingu pikendamisel ei ole enam tegemist maareformi käigus maa kasutusse andmisega, vaid riigivaraga tehtava tehinguga, kuna kasutusvaldajaga tuleb sõlmida nii uus võlaõigusleping kui ka asjaõigusleping. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb sätte sõnastusest, et otsustatakse maa kasutusotstarbe üle, s.t et maa tuleb anda kasutusvaldusesse, kuid selleks sõlmitakse siiski uus leping. 8. Kohtunikuabi leidis, et uue kasutusvalduse sõlmimise leping peab olema notariaalselt tõestatud vormis ning

§ 342

lg -st 3 tulenev kirjalik vorminõue kehtib üksnes kasutusvalduse pikendamise lepingule. Praegusel juhul on tegemist riigivara kasutusse andmisega. Riigivaraseaduse § 24 lg 1 kohaselt peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus vormis ning seaduses sätestatud juhul notariaalselt kinnitatud. AÕS § 203 sätestab, et kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.

§ 342lg-s 3 on kehtestatud kirjalik vorm nii lepingu kui ka kinnistamisvalduse jaoks.

Riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korra § 17 esimese lause kohaselt sõlmib maale kasutusvalduse seadmise lepingu riigi nimel Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik lihtkirjalikus vormis. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb eeltoodud sätete koosmõjust, et seadus ei näe riigivarale kasutusvalduse seadmiseks ette notariaalset vormi. Maareformiseaduses, riigivaraseaduses ja riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korras on sätestatud erinormid AÕS § 203 suhtes.

1. Eeltoodule tuginedes leiab ringkonnakohus, et kohtunikuabi luges uue kasutusvalduse lepingu esitamise ebaõigesti kinnistamisavalduse puuduseks ning jättis seejärel ekslikult rahuldamata avaldaja kinnistamisavalduse puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks kirjeldatud rikkumisi määruskaebuse lahendamisel kõrvaldada ning saadab seetõttu kinnistamisavalduse kohtunikuabile uueks lahendamiseks.
2. Menetluskulud jäävad Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kanda (TsMS § 172 lg 2).
3. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st
4. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada. /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks Andra Pärsimägi 4