KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks Määruse tegemise aeg ja koht 1. juuni 2021, Tartu Tsiviilasja number 2-21-4356 Tsiviilasi E

) § 342 lg 3 sätetega. Kohtunikuabi leidis, et esitatud kinnistamisavaldus ja asjaõigusleping ei ole kooskõlas

§ 342lg-s 3 sätestatuga.

Seaduse mõte on juba sisse kantud kasutusvalduse pikendamine veel 15 aastaks

§ 342lg 2 toodud uutel tingimustel.

Kasutusvalduse muutmine ei saa tähendada uue lepingu sõlmimist. Uue lepingu kehtivusaeg algab taas kinnistusraamatu kande kuupäevast, mitte ei pikene eelmise lepingu lõpptähtajast. Kasutusvalduse muutmise lepinguga on võimalik määrata kasutusvalduse uued tingimused maareformi seaduse § 342 lg 2 järgi ja kasutusvalduse lõpptähtaeg lähtudes juba sisse kantud kasutusvalduse lõpptähtajast. Asjaõigusseaduse (AÕS) sätted ei keela juba sisse kantud piiratud asjaõiguse tingimuste ja tähtaja muutmist. AÕS § 641 kohaselt kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Kasutusvalduse muutmise lepingu vorminõue tuleneb

§ 342lg 3 ja see on kirjalik.

1. Tartu Maakohtu kinnistusosakond (kohtunikuabi) tegi
2. märtsil 2021 kandemääruse nr 240432021, millega jättis kinnistamisavalduse rahuldamata. Kohtunikuabi kordas puuduste kõrvaldamise määruses toodud põhjendusi ning leidis, et kinnistamisavaldus ja asjaõigusleping ei ole kooskõlas

§ 342lg 3 sätestatuga.

Kohtuniku abi leidis, et KRS § 46 lg 5 alusel tuleb kinnistamisavaldus jätta rahuldamata. 2 MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 4. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub kohtunikuabi kandemääruse nr 195072021 tühistada ja rahuldada avaldaja kinnistamisavaldus. Avaldaja ei nõustu seisukohaga, et kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine

§ 342

alusel, siis tuleb muuta olemasolevat kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega. Samuti ei ole avaldaja arvates vajalik kinnistusosakonnale esitada kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut. 28. detsembril 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes 27. detsembril 2020 seoses tähtaja möödumisega.

§ 342

lg 1 kohaselt kohaldatakse kasutusvalduse lepingu pikendamisel kasutuslepingute kohta riigivaraseaduses sätestatut, kui sama paragrahv ei sätesta teisiti. Viidatud norm sätestab ka kasutusvalduse lepingu kohustuslikud tingimused. Vastavalt § 342 lg-le 3 otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse Maa-amet. Kasutusvalduse lepingu pikendamisel on sõlmitakse kasutusvaldajaga sisult uus kasutusvalduse leping riigivaraseaduse sätete alusel, kuid arvestades

§-s 342 sätestatut. Eeltoodut kinnitab muudatusettepanekute loetelu (teine lugemine, 27. veebruaril 2020) maareformi seaduse ja maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu juurde (§ 403 selgitus). Kõnealuse sätte eesmärk on eristada maareformi käigus ja edaspidi riigivaraga tehtavaid tehinguid ning uue lepingu sõlmimine kooskõlas seaduse mõttega. Kuna kasutusvalduse pikendamise regulatsioon ei keela Maa-ameti kasutusvalduse pikendamisel uue kasutusvalduse lepingu sõlmimist (vastupidi, tulebki uus leping sõlmida), siis on uue lepingu sõlmimine ja uue kasutusvalduse kohta kandeavalduse esitamine Maa-ameti õigus. Seetõttu on Maa-amet esitanud avalduse vana kasutusvalduse kustutamiseks ning uue kasutusvalduse sissekandmiseks. Viru Maakohus on tsiviilasjas nr 2-21-242 selgitanud, et pärast kasutusvalduse lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse kannet. Seega on tegemist uue kasutusvalduse seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega.

§ 342

lg 3 sõnastus osundab ühemõtteliselt sellele, et kasutusvalduse lepingu pikendamisel tuleb kinnistusraamatusse kanda uus kasutusvaldus. Juhul, kui kasutusvaldus on seoses tähtaja möödumisega lõppenud, kuulub kohaldamisele AÕS § 66 lg 1, mille kohaselt kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Täidetud on kõik eeldused

1. a seatud kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust. Avaldaja rõhutab, et kohaldamisele kuulub AÕS § 66 lg 1 ning mitte §
2. Samuti on avaldaja põhjendanud, miks sõlmitakse kasutusvalduse lepingu pikendamisel kasutusvaldajaga uus leping. Pikendamisel uue lepingu sõlmimise teel kuulub kohaldamisele

342 lg 3, mis sätestab kirjaliku vormi nõude. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

1. Ringkonnakohus tühistab kandemääruse, millega jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus tagastab kandeavalduse kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale (TsMS § 667 lg 2). 3 Ringkonnakohus kontrollib kohtunikuabi määruse põhjendatust tervikuna (TsMS § 651 lg 1).
2. Ringkonnakohtu hinnangul on ekslik kohtunikuabi seisukoht, mille kohaselt tuleb kasutusvalduse lepingu pikendamisel

§ 342

lg 3 alusel kannet muuta ja seaduse mõtte kohaselt ei saa tegemist olla uue kasutusvalduse seadmisega. On tuvastatud, et

1. detsembril 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes
2. detsembril 2020 seoses tähtaja möödumisega. Ringkonnakohus nõustub avaldaja määruskaebuses esitatud seisukohaga, et piiratud asjaõiguse sisuks oleva tähtaja möödumisega lõpeb vastav õigus ja kinnistusraamatu kanne muutub ebaõigeks. AÕS § 66 lg 1 sätestab, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Pärast lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse kannet. Seega muutus ka praeguse vaidluse aluseks olev kanne ringkonnakohtu hinnangul ebaõigeks. Kanne tulnuks KRS § 66 lg 1 ja AÕS § 66 lg 1 alusel kustutada. Juba lõppenud asjaõigust ei saanud enam muuta ning tuli leppida kokku uus kasutusvaldus Maa-ameti peadirektori korraldus nr 1-17/20/2005 lepingu pikendamiseks on antud
3. septembril 2020, seda muudeti
4. jaanuaril 2021 ning kinnistamisavaldus esitati
5. jaanuaril
6. Seega on kinnistamisavaldus esitatud pärast
7. detsembril 2005 sisse kantud kasutusvalduse tähtaja lõppu. Järelikult on tegemist uue kasutusvalduse seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega. 7.

§ 342

lg 3 sätestab, et Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Seaduse eelnõu seletuskirja kohaselt on kasutusvaldusega koormatud kinnisasjad riigivara, mis esmalt oli antud kasutusse maareformi käigus eritingimustel. Lepingu pikendamisel ei ole enam tegemist maareformi käigus maa kasutusse andmisega, vaid riigivaraga tehtava tehinguga, kuna kasutusvaldajaga tuleb sõlmida nii uus võlaõigusleping kui ka asjaõigusleping. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb sätte sõnastusest, et otsustatakse maa kasutusotstarbe, st et maa tuleb anda kasutusvaldusesse, kuid selleks sõlmitakse siiski uus leping. 8. Ringkonnakohus peab vajalikuks selgitada järgmist. Praegusel juhul on tegemist riigivara kasutusse andmisega. Riigivaraseaduse § 24 lg 1 järgi peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus vormis ning seaduses sätestatud juhul notariaalselt kinnitatud. AÕS § 203 sätestab, et kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud.

§ 342

lg-s 3 on kehtestatud kirjalik vorm nii lepingu, kui ka kinnistamisvalduse jaoks. Riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korra § 17 esimese lause kohaselt sõlmib maale kasutusvalduse seadmise lepingu riigi nimel Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik lihtkirjalikus vormis. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb nimetatud sätete koosmõjust, et seadus ei näe riigivarale kasutusvalduse seadmiseks ette notariaalse vormi nõuet. Maareformiseaduses, riigivaraseaduses ja riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korras on sätestatud erinormid AÕS § 203 suhtes.

1. Eeltoodule tuginedes jättis kohtunikuabi ekslikult avaldaja kinnistamisavalduse rahuldamata puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu, kuivõrd kohtunikuabi on ebaõigesti pidanud puuduseks 4 uue kasutusvalduse lepingu esitamist. Määruskaebus tuleb rahuldada ja kinnistamisavaldus tagastada kohtunikuabile uueks lahendamiseks.
2. Menetluskulud jäävad määruskaebuse Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. esitaja kanda (TsMS § 172 lg 2).
3. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st
4. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke Andra Pärsimägi Kersti Kerstna-Vaks 5