Obsah (11)

§ 637§ 113§ 9§ 27§ 28§ 29§ 658§ 23§ 641§ 642§ 111

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Peeter Pällin, Villem Lapimaa ja Ele Liiv Otsuse tegemise aeg ja koht 7. mai 2020, Tallinn Kohtuasja number 2-19-107000 Koh

) § 28 lg 2 järgi tuleb hinna kokkuleppe puudumise korral tasuda tavaliselt tasutavat või mõistlikku hinda. 3.

1. Hageja on täitnud oma kohustuse õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Tõenditest tulenevalt on õigustatud isikuks kostja, kes eksperthinnangu tellis. Seda saab loogiliselt järeldada ka kostja teguviisist. Ajaliselt täitis kinnisvarahindaja töö mõistliku aja jooksul. Hageja edastas kostjale eksperthinnangu e-kirjaga, kuna pooled suhtlesid selle kaudu. Seega on täidetud ka õiges kohas täitmise nõue. Kohustus on täidetud õigel viisil, kuna tehtud tööks on eksperthinnang Merekivi ja Polümeeri kinnistute kohta, mille tellimist kostja poolt tõendavad kogumis kohtule esitatud tõendid ja selgitused. Hagejal on õigus nõuda kostjalt teenuse eest tasumist. Eksperthinnangu koostajaks on märgitud Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ , kuna Uus Maa Pärnu konsultatsiooniteenuste OÜ ja OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa vahel on leping, mille alusel märgitakse OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakti koostajaks tulenevalt pankade nõudest. Arve esitas kostjale ettevõtte, kellega leping sõlmiti. Praegusel juhul on kostja sõlminud lepingu Uus Maa Pärnu konsultatsiooniteenuste OÜ-ga. Kostja vastuväited
2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja vastuväited on kokkuvõttes järgmised. 3 2-19-107000 1) Hageja ei ole tõendanud, et poolte vahel on sõlmitud leping. Kostja ei ole hagejalt tööd tellinud, see on tõendamata. Samuti on tõendamata töö maht (sisu) ja tasu suurus. Seega on lepingu sõlmimise olulised tingimused hageja poolt tõendamata. Hagile lisatud kirjavahetusest ei nähtu lepingu sõlmimise asjaolud ja tingimused. Hageja ja maakleri vaheline suhtlus ei tõenda lepingu sõlmimist hageja ja kostja vahel. 2) Tõendiks ei ole kinnisvarahindaja selgitused, mis on allkirjastamata. Selgitustest ei nähtu, et pooled oleksid lepingu sõlminud. 01.02.2019 e-kirjavahetusest kinnisvara hindaja ja KK vahel nähtub, et kinnisvarahindaja kirjutas KK-le, et „allpool kirjavahetus maakleriga, kes teenuse tellis“. Seega on tõendatud, et teenust ei tellinud mitte kostja, vaid Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ. Asjaolu, et Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja hageja vahel sõlmiti alltöövõtu korras leping, ei mõjuta mingil viisil kostja õigusi ja kohustusi ning ei tekita hagejale nõudeõigust kostja vastu. Kostja tellis ekspertarvamuse Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-lt, mitte hagejalt. Hagejalt tellis võimalikku teenust Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ (vt GS selgituse teist lauset ning AE 18.09.2018 e-kiri GS-le). 3) Kui kohus peaks asuma seisukohale, et poolte vahel sõlmiti siiski leping, esitab kostja alternatiivsed vastuväited hagile. Kui asuda seisukohale, et leping sõlmiti, peab hageja tõendama, milliste tööde tegemine lepingu alusel kokku lepiti ning millised tööd hageja tegi. Need asjaolud on tõendamata. Eksperthinnangu on koostanud Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ, mitte hageja. Hageja ei ole tõendanud, et tööd oleks kostja poolt vastu võetud või need loetakse vastuvõetuks. Hageja tasunõue ei saanud muutuda sissenõutavaks enne kokkulepitud tööde valmimist ja üleandmist kostjale. 4) Kostja ei tellinud kahe kinnistu hinnaindikatsiooni nagu väidab hageja. Kostja tellis üksnes Polümeeri kinnistu hinnaindikatsiooni. 18.09.2018 Arco Vara maakleri e-kirjast GS-le, nähtub, et Arco Vara maakler uuris Polümeeri kinnistu hinnaklassi. GS selgituse esimese lause kohaselt: „18.09.
3. a pöördus maakler AE minu poole Paatsalu külas asuva majutusasutuse hindamiseks.“, tõendab samuti, et kostja tellis arvamuse vaid Polümeeri kinnistu kohta. Ka XX 01.11.2018 e-kirjast hagejale nähtub, et kostjale on arusaamatu, miks on arvel selgitus Merekivi ning kostja selgitus, et seda kinnistut ta hinnata ei ole soovinud. AE kohtule antud kinnituse kohaselt soovis XX saada kinnisvara hindamisteenust ühe objekti kohta, milleks oli Polümeeri kinnistu. 5) Kostja ei tellinud eksperthinnangut, vaid ekspertarvamuse. Ekspertarvamuse maht on oluliselt väiksem (reeglina umbes 6 kuni 7 lehekülge) võrreldes eksperthinnanguga (maht reeglina 40 ja enam lehekülge). Ekspertarvamus koostatakse omaniku jaoks võimaliku müügieelse hinnaindikatsiooni saamiseks. Eksperthinnang on pangast laenu saamise eelduseks. Majandustegevuses tegutsev hindaja pidi aru saama, et kostjal puudub mõistlik vajadus oma kinnistute kohta eksperthinnangu tellimiseks. Kui hindajale jäi ebaselgeks, kas kostja soovib tellida ekspertarvamust või eksperthinnangut, oleks hindaja pidanud kostja tellimuse sisu üle täpsustada. Hageja käitumine on vastuolus Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksiga, mida Eesti professionaalsete hindajad peavad järgima. Koodeksi punktide 3 ja 5 kohaselt sõlmitakse enne töö alustamist kliendiga tellimusleping/kokkulepe, mis põhineb hinnapakkumisel. Siinsel juhul pole esitatud hinnapakkumist ega sõlmitud ka tellimuslepingut. Tasu hindamisteenuste eest ja töö konkreetne sisu lepitakse alati enne töö alustamist kokku. Seda ei ole praegusel juhul tehtud. Kohtumisel hindajaga selgitas kostja, et vajab hinnaindikatsiooni üksnes enda jaoks eesmärgiga tugineda sellele tulevaste ostuhuvilistega suheldes. 4 2-19-107000 6) Kostja esitas KF kinnituskirja, milles KF selgitab, et XX tellis Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-lt Polumeeri kinnistu hinnaindikatsiooni. XX ei soovinud Merekivi kinnistu hinnaindikatsiooni. KF selgitas veel, et sai kinnisvarahindaja selgitustest aru, et töö hind kujuneb odavamaks kui eksperthinnang, mis tehti Paatsalus asuva Reinu kinnistu hindamisel. Reinu kinnistu eksperthinnang maksis 250 eurot + käibemaks. 7) Poolte vahel oli kokkulepe ekspertarvamuse hinna kohta, kuna kinnisvara hindaja kinnitas, et hind kujuneb odavamaks kui 250 eurot + käibemaks. Seega ei saa hageja

§ 637lg-le 1 tugineda.

Olukorras, kus poolte vahel on olemas kokkulepe tasu suuruse kohta, ei kohaldu

§ 637lg 1.

8) Kuna kostja ei tellinud eksperthinnangut (vaid tellis Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-lt ekspertarvamuse), siis ei ole hageja poolt kohtule esitatud eksperthinnangu koostamise hinnapakkumised asjakohased ning ei tõenda hageja nõude suurust kostja vastu. Arusaamatud on hageja viited veebilehele www.uusmaa.ee/hinnakiri/hindamine seoses töötasu suurusega, kuna nende tingimuste kasutamises ei ole pooled kokku leppinud. Kuna kostja tellis endale teadaolevalt hindamise Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-lt, puudus kostjal mõistlik põhjus tutvuda hageja kodulehel avaldatud hinnakirjaga. Samuti ei saanud eeldada, et kostja tutvub vastava hageja hinnakirjaga olukorras, kus töö hind lepiti hindaja GS-ga kohtumisel kokku. 9) Hagile lisatud eksperthinnang ei vasta selle töö tingimustele, mille kostja tellis Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-lt. Eksperthinnangust ei nähtu Polümeeri kinnistu väärtus, mis oli kostja eesmärk arvamuse tellimisel. Selle asemel kajastab hageja eksperthinnang kahe kinnistu väärtust koos, võttes seejuures lisaks arvesse ka ärilisi aspekte. Seega ei ole vaidlusalusest eksperthinnangust kostjale mingit kasu ning kostja sellist hindamist ei vaja. 10) Kostja ei nõustu hageja väitega, et kostja poolt hagejalt teenuse tellimist tõendab kohtule esitatud eksperthinnang. Valmis tööga ei saa tõendada lepingu sõlmimist ega selle tingimusi. 11) Kostja ei nõustu ka hageja väitega, et juurdepääsu tagamine mõlemale kinnistule piltide tegemiseks viitab sellele, et kostja soovis mõlema kinnistu hindamist. Kuna kinnisvara hindaja soovis ka Merekivi kinnistut näha, siis näitas kostja seda kinnisvarahindaja soovil. Asjaolust, et KF näitas kinnisvara hindajale Merekivi kinnistut, ei saa järeldada, et kostja soovis ka selle kinnistu hindamist. Selles osas on kinnisvara hindaja ise eksinud. 12) Kinnisvara hindajaga koostöö tegemisest ei saa järeldada, et kostja sõlmis kinnisvarahindajaga täiendava lepingu. Kostjal ei olnud põhjust kahelda, et kohale tulnud hindaja ei olnud Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kinnisvarahindaja. Kostja jaoks ei oma tähtsust, kas hindamise teeb isiklikult Arco Vara kinnisvarahindaja või kasutatakse alltöövõttu. 13) Kostja ei nõustu ka hageja väitega, et ta on vähemalt osaliselt lepingu sõlmimist tunnistanud, kuna ei vaidlustanud koheselt hageja saadetud arvet täies mahus, vaid palus arve parandamist. Kuna arve edastas kostjale kinnisvarahindaja, kes oli ka kohapeal kinnistutega tutvumas käinud ning kostjaga varasemalt suhelnud, siis kostja ei pööranud tähelepanu sellele, millise äriühingu nimel on talle arve esitatud. Kostja märkas üksnes, et arve oli kokkulepitust suurem ning arve selgituse kohaselt sisaldas hindamine ka Merekivi kinnistut, mida kostja ei olnud tellinud. Kostja juhtis sellele koheselt ka hageja tähelepanu. Oluline on ka see, et arvet ei esitanud täiesti võõras isik, vaid 5 2-19-107000 kinnisvarahindaja ise. Seetõttu on mõistetav, miks kostja keskendus algselt arve summale ja töö sisu kirjeldusele, mitte sellele, et kostjale esitab arve mitte äriühing, kellega kostja lepingu sõlmis, vaid hoopis hageja. 5. 26. septembril 2019 kuulas maakohus telefoni teel kostja ära. Maakohtu otsus ja põhjendused 6. Harju Maakohus jättis 14. oktoobri 2019. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning määras kindlaks kostjale hüvitatavate menetluskulude suuruse. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 912 eurot ning määras, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda viivist

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja tõendanud pooltevahelise lepingu olemasolu

§ 9lg 1 kohaselt.

Poolte vahel ei ole sõlmitud kirjalikku lepingut. Isegi kui hageja väidetud teenus telliti, siis ei olnud selle tellijaks mitte kostja, vaid Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ maakleri vahendusel. Isegi kui Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ ja hageja vahel oleks sõlmitud leping, ei mõjuta see kostja õigusi ja kohustus ning ei tekita hagejale nõudeõigust kostja vastu. Puuduvad tõendid selle kohta, et Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-l oli õigus kostja nimel kolmandate isikutega lepinguid sõlmida. Lepingu sõlmimist poolte vahel ei kinnita asjaolu, et maakler leppis kinnisvarahindajaga kokku kohtumise objektil ning kinnisvarahindaja pildistas objekti kostja juuresolekul. Lepingu sõlmimist ei saa tuletada asjaolust, et kostja tagas kinnisvarahindajale juurdepääsu kinnistutele. Maakler AE selgituste kohaselt sõlmitakse vastavalt Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksile enne töö alustamist kliendiga tellimusleping, mis põhineb hinnapakkumisel. Teenuse osutamist ei ole kokku lepitud, seega ei saa valmis töö tõendada lepingu sõlmimist ja selle tingimusi. Tähtsust ei oma, et kostja andis kinnisvarahindajale vajalikku infot, lubas hindaja objektile ja hindaja vaatas objekti üle. Olukorras, kus kostja sooviks oli saada hinnaindikatsioon Polümeeri kinnistu kohta, ei saanud hageja ainuüksi koostööst kostjaga teha järeldust, et kostjaga on saavutatud kokkulepe kinnisvara eksperthinnangu tellimiseks hageja viidatud ulatuses ja tingimustega. Kostja on kohtule kinnitanud, et edastatud eksperthinnang ei käsitle seda, mida kostja soovis ning sellega ei ole kostjal midagi teha. GS selgitustest ei nähtu, mil viisil ja milles olid hageja ja kostja kokku leppinud. Oma majandus- ja kutsetegevuses mõistlikult tegutsev kinnisvarahindamise teenust pakkuv isik teeks enne teenuse osutamist selgeks, kas, millist ja millise hinnaga teenust klient soovib saada. Maakohtu hinnangul ei ole hea usu põhimõtet arvestades mõeldav, et professionaalne kinnisvarahindaja esmalt osutab ilma kokkuleppeta teenust ning asub seejärel kokku leppimata teenuse eest tasu nõudma. Ainuüksi hageja poolt kostjale esitatud arve ei tõenda lepingu sõlmimist ning arvest ei teki pooltele õigusi ja kohustusi. Sama kehtib ka arve vaidlustamise kohta. Asjaolust, et kostja koheselt ja täies mahus hageja arvet ei vaidlustanud, ei saa järeldada pooltevahelise lepingu tunnistamist. Pealegi vaidlustas kostja nii esitatud arve suuruse kui ka selle sisu (arve sisaldas teenust, mida kostja ei soovinud). Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt hageja kanda. Maakohtu hinnangul on kostja esindaja tunnitasu määr 95 eurot (ilma käibemaksuta) vajalik ja põhjendatud. Kostja lepingulise esindaja taotletud ajakulu 13 tundi ja 55 minutit pidas maakohus menetluse lihtsust arvestades ülemääraseks. Maakohus leidis, et 6 2-19-107000 kostja esindaja menetluskulud on põhjendatud 8 tunni ulatuses ning tunnihinda koos käibemaksuga arvestades, s.o 114 eurot, tuleb menetluskulud hüvitada 912 euro ulatuses. Samuti mõistis maakohus kostja taotlusel menetluskuludelt välja viivise

§ 113

lg 1 teises lauses ettenähtud määras kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Hageja apellatsioonkaebus 7. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning saata asja uueks lahendamiseks maakohtule või alternatiivselt tühistada maakohtu otsus ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõtlikult järgmised. 1) Maakohus leidis ekslikult, et poolte vahel ei olnud lepingulist suhet. Hageja esitatud kirjavahetusest nähtub (hagi lisa 6), et kostja leppis maakleri vahendusel kokku kohtumise kinnistute hindamiseks ning kostja osales isiklikult hindamisel. Kostja edastas hagejale kinnistute jagamise plaani ning sadamaraamatu logi ning palus saata parandatud arve, kuna ei nõustunud arve summaga. Maakohtu järeldus lepingu puudumise kohta ei ole kooskõlas kostja ja Arco Vara Kinnisvarabüroo töötaja käitumisega, mis seisnes aktiivses suhtluses hagejaga kostjale eksperthinnangu koostamiseks vajalike dokumentide edastamisel. E-kiri, milles kostja palus arve parandada, kinnitab üheselt seda, et lepinguline suhe oli just hageja ja kostja vahel, mitte hageja ja kostja esindajaks olnud Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ vahel. 2) Vastavalt

§-le 11 võib lepingu sõlmida ka suuliselt, kui seadus ei sätesta lepingu kohustuslikku vormi. Praegusel juhul ei näe seadus ette kindlat lepingu vormi. Maakohus on tuginenud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksile, uurimata, kas ja millistel tingimustel pooled suulise lepingu sõlmisid. Koodeksi näol on tegemist üksnes soovitusliku, mitte siduva reeglistikuga. Pooltel on õigus ise lepingu vorm valida. 3) Kostja koostöös väljendus soov tuua oma käitumisega kaasa siduvad õiguslikud tagajärjed ehk tellida eksperthinnang. Kostja oli teadlik, et oma käitumisega andis ta nõusoleku eksperthinnangu koostamiseks. Seetõttu on maakohus oma otsuses vääralt leidnud, et tõendite alusel ei ole võimalik järeldada pooltevahelise lepingulise suhte olemasolu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) 68 lg 3 kohaselt võib tahteavalduseks olla ka kaudne tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. 4) Pooltevahelise kokkuleppe olemasolu kinnitab

1. septembri
2. a kostja ärakuulamise protokoll. Ärakuulamise protokollist nähtuvalt kinnitas kostja, vaatamata erimeelsusele tasu ning teenuse tingimuste osas, et poolte vahel oli lepinguline suhe. 5) Maakohus ei selgitanud välja, millistel tingimustel pooled lepingu sõlmisid. Sellega on maakohus rikkunud TsMS-is sätestatud uurimispõhimõtet. Kui maakohus leidis, et olulistes tingimustes ei olnud kokkulepet, oleks tulnud lähtuda keskmisest turuhinnast ning selgitada selle alusel välja eksperthinnangu maksumus. Kui kohus leiab, et kokkulepe tasu kohta on lepingu oluline tingimus, tuleb kohtul hinnata, kas leping on sellisel kujul kehtiv, s.t kas võib eeldada, et leping oleks sõlmitud tasukokkuleppeta (

§ 27lg 1).

Riigikohtu praktikas on selgitatud, et

§ 28

lg 2 kohaldub hinna määramisel üksnes juhul, kui pooled ei ole hinnas selgelt kokku leppinud, kuid kokku 7 2-19-107000 on lepitud teenuse osutamine selliselt, et teisele poolele pidi olema arusaadav, et selle eest tuleb ka maksta (Riigikohtu

1. septembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-12, p 24). Kui maakohus leidis, et hinna osas ei ole selget kokkulepet, tuli hindamisteenuse hind määrata vastavalt keskmisele turuhinnale. Kõik hageja pakutavad teenused on avalikult kättesaadavad hageja veebilehel. Kuna kostja soovis hagejalt kinnisasjade hindamisteenust, ei ole põhjust eeldada, et kostja ei teadnud, kui palju selline teenus maksab. Kostjal oli mõistlik võimalus teenusete hindadega tutvuda. Hageja eksperthinnangu teenus oli keskmise turuhinnaga. 6) Maakohus ei ole järginud selgitamiskohustust. Kui maakohus leidis, et hageja selgitused jäävad ebaselgeks, oli tal kohustus sellele viidata ning nõuda täiendavate tõendite ja asjaolude selgitamist. Maakohus ei ole seda teinud. Kostja vastuapellatsioonkaebus
3. Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada hagejalt kostja kasuks väljamõistetud menetluskulude rahalise suuruse osas. Kostja palub teha uue otsuse, millega mõista hagejalt kostja kasuks täiendavalt välja menetluskulu 647 eurot 90 senti. Maakohus on menetluskulude väljamõistmisel ületanud oma diskretsiooni piire ning hinnanud valesti kostja lepingulise esindaja õigusabi osutamisele kulunud aega ning kulude põhjendatust. Maakohus oleks pidanud kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel arvestama ka kostja
4. septembril 2019 esitatud menetlusdokumendi koostamist. TsMS § 199 lg 1 p-st 3 tulenevalt on menetlusosalisel õigus esitada taotlusi ning viidatud sätte p 4 kohaselt on menetlusosalisel õigus anda kohtule seletusi ja esitada põhjendusi kõigi asja arutamisel tõusetunud küsimuste kohta. Sama sätte p-de 5 ja 6 kohaselt on menetlusosalisel õigus esitada tõendeid ja vaielda vastu teiste menetlusosaliste taotlustele ja põhjendustele. TsMS § 328 lg-st 2 tulenevalt tagab kohus poolele võimaluse vastata vastaspoole taotlustele ja faktilistele väidetele, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega peab poolel olema võimalus avaldada arvamust kõigi asjas tähtsust omavate asjaolude kohta ning kohus peab tagama pooltele reaalse võimaluse oma menetlusõigusi kasutada ehk taotlustele ja väidetele, mis lükkavad ümber või täiendavad vastaspoole esitatud asjaolusid, vastata. Kui pool faktilistele väidetele ei reageeri, eeldatakse, et ta võtab need omaks (TsMS § 231 lg 4).
5. augustil 2019 esitas hageja kohtule menetlusdokumendi ja taotluse dokumentaalsete tõendite juurdevõtmiseks. Kostja pidi esitatud menetlusdokumendi ja selle lisadega tutvuma ning oma seisukoha kujundama. Kostja pidi hageja väidetele, taotlustele ja põhjendustele vastama. Seetõttu esitas kostja
6. septembril 2019 menetlusdokumendi oma seisukohtadega. Seega on maakohus ekslikult jätnud arvestamata 26.09.2019 esitatud dokumendiga seotud menetluskulu. Kostja hinnangul on lepingulise esindaja
7. septembril 2019 esitatud menetluskulude nimekirjas kolmandal real kajastatud ja osutatud teenused kokku 5 tundi 41 minutit põhjendatud ja vajalikud ning maakohus oleks pidanud need hagejalt kostja kasuks välja mõistma. Vastused kaebustele
8. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9. Hageja vaidleb kostja vastuapellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. 8 2-19-107000 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad poolte enda kanda.
11. Maakohus on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mille üle puudub vaidlus ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel.
12. 18.09.2018 pöördus Arco Kinnisvarabüroo AS maakler AE e-kirjaga hageja töötaja GS poole Paatsalu külas asuva kinnisasja hindamiseks. AE vahendas kostja ja GS suhtlust kinnisasja ülevaatuseks. 21.09.2018 toimus kinnisasja ülevaatus, kus osalesid GS, kostja ja kostja abikaasa KF. 21.10.2018 kirjutas GS kostjale ja palus saata kinnisasja osaks oleva sadama logiraamatu ja krundi plaani. 21.10.2018 saatis kostja GS-le küsitud andmed.
13. Erinevalt maakohtust on ringkonnakohus seisukohal, et hageja tegutses kinnisasja hinnates lepingulises suhtes.

§ 9

lg 1 järgi sõlmitakse leping ka muul viisil kui pakkumuse esitamise ja nõustumuse andmisega, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. TsÜS § 67 lg 1 sätestab tehingu mõiste ja selle kohaselt on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Igal juhul on lepingu sõlmimise eelduseks vastastikuste tahteavalduste vahetamine eesmärgiga saavutada kokkulepe olulistes küsimustes (Riigikohtu 5. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-17217, p 15). 14.1. Poolte tahet tuleb tõlgendada lepingu tõlgendamise reeglite järgi.

§ 29

lg 1 järgi tuleb esmalt lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb lepingut

§ 29

lg 4 järgi tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada

§ 29

lg 5 p-des 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat. Pooled võivad tõendada

§ 29

lg-s 5 nimetatud asjaolusid, millest tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda (vt Riigikohtu

1. mai
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-14, p 19;
3. jaanuari
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-167-12, p 12;
5. mai
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). 14.
7. Hageja on lepingu sõlmimisega seoses esile toonud, et 18.09.2018 pöördus maakler AE e-kirjaga hageja töötaja GS poole Paatsalu külas asuva kinnisasja hindamiseks. E-kirja kohaselt soovis kinnisasja omanik alustada müüki ning piiritletud oli kinnisasja katastriüksuse number. Kohus märgib, et lepingupool ei pruugi lepingu sõlmimiseks vajalikku otsest või kaudset tahteavaldust teha isiklikult, vaid see võib toimuda ka esindaja või üksnes selle avalduse tegemiseks volitatud kolmanda isiku kaudu. 14.
8. Kohtu arvates olukorras, kus kinnisasja omanik kasutab müügiks maakleri (

§ 658

lg 1) abi ning maakler vahendab kinnisvara hindamisteenust pakkuvale isikule lepingu sõlmimise soovi, on mõistlik eeldada

29 lg 4 mõttes seda, et lepingut kinnisasja hindamiseks soovib sõlmida asja omanik, mitte maakler. Kinnisvaraturul ei ole maakleri ja kinnisvara hindamise teenus lahutamatult seotud. Maakleri poolt kinnisasja lepingu sõlmimine väljuks maakleri tavapäraste ülesannete ringist, seega võisid nii hageja kui kostja eeldada, et maakler ei soovinud lepingut sõlmida ise, vaid vahendas selleks asja omaniku soovi. 14.

1. Kostja ei ole asjas vastu vaielnud, et ta kasutas kinnisasja müügiks maakler AE teenuseid ja et AE-l oli volitus edastada GS-le kostja soov hinnata kinnisasja. AE ja kostja käitumine 9 2-19-107000 kinnitab, et selline volitus oli maakleril olemas, kuivõrd maakler vahendas hindaja visiidi kinnisasja ülevaatamiseks ja kostja võttis hindaja vastu. Kui maakler oleks tegutsenud vastu kostja tahtmist, ei oleks kostja tõenäoliselt kinnitanud visiiti, võtnud hindajat vastu ega edastanud hindajale täiendavaid materjale. 14.
2. Kohtu arvates oli GS-le väljendatud soov kinnisasja hindamiseks selge ning kantud soovist tuua kaasa õiguslikud tagajärjed. Pooled vaidlevad küsimuses, kas hagejale väljendati soovi saada eksperthinnang või ekspertarvamus. Hageja ja kostja on mõlemad esile toonud, et kinnisvarahindamise kutsealal eristatakse eksperthinnangut ja ekspertarvamust. Ekspertarvamus koostatakse tavapäraselt kinnisasja omaniku tarbeks üldise majandusliku prognoosina. Eksperthinnang on oluliselt põhjalikum ning see on eelduseks krediidiasutuselt laenu saamiseks. 14.
3. Praegusel juhul ei olnud hagejal põhjust eeldada (

§ 29lg 4 järgi), et kostja soovis saada põhjalikumat eksperthinnangut.

Kostja ei avaldanud ei maaklerile ega GS-le, et ta sooviks saada pangalaenu ega ka seda, et tal oleks isikuliselt kindlaks määratud ostja, kes laenu soovib. Kostja avaldas üksnes soovi kaaluda sobivatel tingimustel kinnisasja müüki. Arvestada tuleb, et kostja oli mõnda aega varem tellinud hagejalt ekspertarvamuse lähedal asuva Reinu kinnisasja hindamiseks ning sel juhul oli tegemist lühema hindamisaktiga. Reinu kinnistu ekspertarvamuse hind oli 250 eurot, millele lisandus käibemaks. 14.

1. Kostja tahteavalduse sisustamisel ei saa kohtu arvates suurt kaalu omistada sellele, kas kostja kasutas sõna „ekspertarvamus“ või „eksperthinnang“. Kuigi kostja oli kogemustega ettevõtja, ei tegutsenud ta kinnisvaraarendamise või kinnisvara hindamise kutsealal ega pidanud olema kursis, et sel kutsealal on neil mõistetel spetsiifiline tähendus. Hageja apellatsioonimenetluses esile toodud asjaolu, et kostja oli varem tellinud talle kuuluva ja juhitava ettevõtte Relamiks OÜ nimel hagejalt eksperthinnangu, ei tähenda, et kostja oleks kutsealal tegutsev turuosaline, kellel on kõrgendatud hoolsuskohustus. 14.
2. GS kirjalike ütluste järgi „XX (üksi) saatis mind enne ärasõitu autoni, auto juures uurisin, et kas on teada ka pank, kuhu eksperthinnang läheb, siis XX ütles, et hinnang on tellitud potentsiaalsetele ostjatele ja kui müüdud ei saa, siis võib olla kasutab ta tulevikus eksperthinnangut ise“ (dtl 222). Nendest ütlustest ei saa järeldada, et kostja soovis kallimat hinnangut. Pigem kinnitavad ütlused kostja väiteid, kuivõrd kostja ei vajanud hinnangut pangale esitamiseks, vaid oma tarbeks. 14.
3. Tuleb nõustuda kostja esile tooduga, et GS tegevus ei vastanud täiel määral kutsalal kehtivatele soovituslikele suunistele. Kinnisvara hindamises osas on koostatud soovituslik Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks. Koodeksi punktide 3 ja 5 kohaselt sõlmitakse enne töö alustamist kliendiga tellimusleping/kokkulepe, mis põhineb hinnapakkumisel. Kohus osundab, et nimetatud koodeksit ei saa pidada lepingu osaks

§ 23

lg 1 p 3 järgi, kuid see on üks argument

§ 29

lg 4 järgi sisustamaks seda, kuidas mõistlik lepingupool pidi vastaspoole tahteavaldust mõistma.

1. Pooled vaidlevad küsimuses, kas kokkuleppele jõuti üksnes Polümeeri kinnistu hindamises või pidi hageja hindama ka kõrval asuva Merekivi kinnistu. 15.
2. Arco Kinnisvarabüroo AS maakler AE 18.09.2018 e-kirjast hageja töötaja GS-le nähtub, et maakler viitas konkreetselt hinnatavale katastriüksusele ja lisas selle kohta Maa-ameti kaardirakenduse hüperlingi (dtl 87). 21.10.2018 kostja saadetud krundi plaanil oli kujutatud 10 2-19-107000 üksnes Polümeeri kinnistu. Hageja pidi seega nii lepingu sõlmimisel kui ka täitmisel aru saama, et kostja soovis üksnes Polümeeri kinnistu hindamist. 15.
3. Asjaolust, et GS soovis kohale tulles näha ka Merekivi kinnistut, ei saa järeldada, et poolte kokkulepe hõlmas seda kinnistut. Esiteks oli enne GS saabumist pooled juba jõudnud kokkuleppele

§ 9lg 1 mõttes selles, et hindamisele kuulub üksnes Polümeeri kinnistu.

GS käitumine ja kaudsed tahteavaldused ei saanud sel juhul enam lepingut muuta, lepingut oleks muutnud vaid mõlemapoolsed tahteavaldused. Mõlemapoolseid tahteavaldusi ei saanud järeldada sellest, et GS palus kõrvalkinnistut näha ja kostja talle seda näitas. Selline käitumine ei ole selge tahteavaldus lepingu muutmiseks. Näiteks võis GS soovida kõrvalkinnistut näha selleks, et hinnata äritegevuse perspektiivi või tausta või pidades silmas võimalikku tulevast koostööd. 15.

1. KF kinnituskirjast 26.09.2019 (26.09.2019 dokumendi lisa, dtl 237) nähtub, et „kohtumisel Paatsalus 21.09.2018.a kinnisvara hindajaga (GS-ga) viibisin juures, mistõttu tean XX ja GS vahelist suhtlust Paatsalus. Kuigi XX oli tellinud Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ-lt vaid Polümeeri kinnistu hinnaindikatsiooni“. Kuigi KF on kostja lähedane, ei muuda see tema ütlusi automaatselt valeks. Ütlused riimuvad kostja selgitustega ja poolte e-kirjavahetuse ning hilisema käitumisega.
2. Kinnisasja hindamise teenuse tellimisel võib eeldada, et selline teenus on tasuline. Seadus ei eelda, et lepingu sõlmimiseks

§ 9

lg 1 järgi peaksid pooled ühe olulise tingimusena jõudma kokkuleppele töövõtulepingu alusel maksmisele kuuluvas tasus.

§ 637

lg 1 järgi kui töövõtulepinguga ei ole tasus või selle suuruses kokku lepitud, kuulub maksmisele tavaline tasu, selle puudumisel aga vastavalt asjaoludele mõistlik tasu. 17. Kokkuvõttes tuvastab kohus, et pooled jõudsid otseste ja kaudsete tahteavalduste väljendamise teel kokkuleppele

§ 9

lg 1 teise lauseosa tähenduses kõikides kinnistu hindamise lepingu olulistes tingimustes. Poolte kokkuleppe kohaselt pidi hageja koostama Polümeeri kinnistu ekspertarvamuse ja maksta tuli tavapärane mõistlik tasu

§ 637lg 1 järgi.

Kostja on esile toonud, et sellise töö eest ei ole keskmine tasu suurem kui 250 eurot. Hageja arvamuse koostamise tasu avaldanud ei ole.

1. Järgnevalt võtab kohus seisukoha kostja vastuväite osas, et tasunõue ei ole sissenõutavaks muutnud, kuna nõuetekohast tööd ei ole üle antud. 18.
2. Olukorras, kus pooled jõudsid kokkuleppele lühema arvamuse koostamises ühele maatükile, kuid hageja esitas kostjale põhjalikuma hinnangu kahe maatüki kohta, on tegemist puudustega tööga

§ 641lg 2 p 1 järgi.

18.2.

§ 642

lg 2 järgi tuleb tarbijal teatada töö mittevastavusest kuue kuu jooksul töö üleandmise päevast. 01.11.2018 XX e-kiri GS-le, kus ta küsib „TereÜks küsimus veel arvel on selgituses Merekivi mis see tähendab R“, on kohtu hinnangul käsitatav töö mittevastavusest teatamisena. E-kirjale vastas GS: „Kämpingute kinnistu on ju Merekivi kinnistu?“ (dtl 90). Kostja vastas samal päeval: „TereSeda kinnistut me küll hinnata ei soovinud.kus ma näeksin seda tööd mida tegite. R“. Kostja on seega puudusest õigeaegselt teada andnud. 18.3. Puudustega töö esitamisel oli kostjal õigus

§ 111lg 1 järgi keelduda tasu maksmisest seni, kuni hageja esitab nõuetekohase töö.

Kohustuse täitmisest keeldumine on proportsionaalne

§ 111

lg 3 tähenduses, kuivõrd kostja ei saanud puudustega tööd soovitud viisil kasutada. Hageja esitatud töös oli mõlema kinnistu hind antud ühisena ning kostjal ei olnud võimalik Polümeeri kinnistu hinda iseseisvalt välja arvutada. Et hageja 11 2-19-107000 tasunõue on välistatud

§ 111lg 1 järgi, jättis maakohus lõppjärelduses õigesti hagi rahuldamata.

1. Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus hagejalt väljamõistetud lepingulise esindaja kulude rahalise suuruse osas ning teha uus otsus, millega mõistetakse hagejalt välja täiendavad menetluskulud summas 647,90 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja vastuapellatsioonkaebus põhjendamatu. Ringkonnakohus nõustub õigusabikulude vähendamise osas maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
2. TsMS § 163 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 171 lg 1 jätab kohus apellatsioonimenetluse kulud poolte enda kanda. TsMS § 163 lg 1 järgi jätab kohus poolte menetluskulu poolte enda kanda kui kummagi poole vastastikused nõuded jäävad rahuldamata ning nõuetega seonduv õigusabikulu on üldjoontes samas suuruses. Kohus jättis rahuldamata nii hageja apellatsioonkaebuse kui kostja vastuapellatsioonkaebuse. Tegemist on olukorraga, kus kummagi poole vastastikused nõuded jäävad rahuldamata ning nõuetega seonduv õigusabikulu on üldjoontes samas suuruses. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Villem Lapimaa, Ele Liiv 12