Obsah (4)

§ 23§ 78§ 82§ 74

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-20-6 Otsuse tegemise aeg ja koht 07. mai 2021, Tallinn Kohtukoosseis Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Ande Tänav Kohtu

) kinnisasja hindamise ja algihinna määramise kohta sätestatut arvestades. Samuti peab kohus arvestama, et otsuse täitmise korra kindlaksmääramisel oleks kordusenampakkumise läbiviimisel võimalik asja allahindamine ning sellest lähtuva uue alghinna määramine. Kui kohus rahuldaks kostja taotluse, võib see muuta otsuse täitmise võimatuks, kui korteriomandit ei ole võimalik avalikul enampakkumisel müüa 75 500 euroga. Kui kordusenampakkumisel ei ole võimalik asja alla hinnata, võib see kaasa tuua kordusenampakkumiste nurjumise ning otsuse täitmise võimatuse. 4 2-20-6 Apellatsioonkaebus

1. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.
2. Kohus on vastuolus AÕS § 76 lõikega 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-ga 138 jätnud kaalumata asjaolud ja poolte huvid ning ühisomandi lõpetamata jätmise.
3. Kostjal ei ole rahaliste võimaluste puudumise tõttu võimalik hagejatele üle läinud kostja surnud abikaasa osa välja osta kõrgema hinnaga kui 5000 eurot (väär on kohtuotsuse väide, et kostja ei ole nõus võtma korterit enda ainuomandisse).
4. Oluline on arvestada, et erinevalt hagejatest on kostjal korteriga isiklik seos ja mitte lihtsalt seos, vaid tugev hingeline side. Kostja on juba eakas inimene ja lesk, kes on koos abikaasaga ühisomandiks oleva korteri soetanud isiklike vahendite ja pingutuste arvel. Sundvõõrandamine rikub kostja omandit kui tema põhiõigust ja see ei ole ka ühisomandi lõpetamisel õiguspärane, kui see ei ole õiglane ja mõistlik. Samuti ei ole sundvõõrandamine õiguspärane, arvestades asjaolu, et isikliku kasutusõigusega koormatud korteri turuväärtus on oluliselt alla korteri turuhinna ja kostja, kelle jaoks on korter täisväärtuslik, saab selle läbi kahju, mistõttu see on kostja suhtes topelt ebaõiglane.
5. Kuigi kostjale ei kaasne ühisomandi lõpetamisel kohustust oma pikaaegsest kodust lahkuda, ei saa kostja talle jäänud isikliku kasutusõigust realiseerida, et saada korteri sundmüügi hinna ja turuhinna vahe, kui selgub, et ta ei suuda tasuda korteri jooksvaid kulusid ja ta vajab teist elamispinda.
6. Kohus on jätnud arvestamata hagejate poolt väljendatud erilise kättemaksu motiivi. Hagejad süüdistavad kostjat selles, et nende isa emast lahutas ja nad praktiliselt hülgas, ja tahavad panna kostja selle eest vastutama. Ilmselt piirduvad hagejad korteri ebamõistliku sundmüügi kaudu tühise hüvitisega ja püüavad ise madala hinnaga (arvatavasti variisikute kaudu) omandada täielikult hageja omandis olevat korteri ja leida siis võimalusi kostja täiendavaks kahjustamiseks.
7. Kostja ei nõustu sellega, et maakohus ei rahuldanud kostja taotlust enampakkumise alghinna määramiseks summas 75 500 eurot. Seda määramata kujuneb enampakkumise hind äärmiselt madalaks ja samuti sellest kostjale makstav hüvitis. Samas saavad aga hagejad variisikute kaudu soodsa hinnaga kätte kostja varaosa ja kahjustavad teda materiaalselt ning ohustavad ka edaspidi kostja tervist ja elu, vaatamata retoorikale, et nende peamine huvi on vabaneda ühisest omandist. Vastustajate seisukoht
8. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. 5 2-20-6
10. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ega rikkunud menetlusnorme. Maakohus on nõuetekohaselt kõiki poolte väiteid ja tõendeid hinnanud ning jälgitavalt ja arusaadavalt põhjendanud, miks on alust rahuldada hagi hagejate primaarnõudes. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
11. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (vt Riigikohtu 10.04.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-17-9749/34, p 11). Maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud ega menetlusnorme rikkunud, vaid on õigesti poolte huvisid kaaludes leidnud, et kostja ja hagejate ühisomand korterile tuleb lõpetada ning selle kõige õiglasemaks viisiks on korteri müük avalikul enampakkumisel.
12. Pooled ei vaidle selle üle, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX (aadress EEE) kantud korteriomand on kostja ja hagejate ühisomandis ning hagejate näol on tegemist kaaspärijatega PärS § 147 mõttes. PKS § 39 ja PärS § 152 annab kaaspärijatele nõudeõiguse pärandaja abikaasa vastu, et lõpetada ühisomand eseme suhtes, mis kuulus pärandaja ja tema abikaasa ühisvara hulka. PärS § 152 lg 3 sätestab, et pärandvara jagamisel kohaldatakse kaasomandis oleva asja jagamise sätteid, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Seejuures saavad kaasomanikud valida kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mis on toodud AÕS § 77 lõikes
13. Riigikohus on selgitanud, et üksnes erandjuhul on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (vt Riigikohtu 10.04.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-179749/34, p 11). Kostja väitel tuleks ühisomand jätta lõpetamata tulenevalt sellest, et kostja on eakas ja on korteris elanud pikki aastaid ning on sellega emotsionaalselt seotud. Kostja mure on kolleegiumile mõistetav, kuid nendest asjaoludest siiski ei piisa, et jätta ühisomand lõpetamata. Riigikohus on pidanud asjaolu, et inimene on 66-aastane ja elab poolte kaasomandis olevas elamus
14. aastast ning kaotab elamu müügi tõttu oma elukoha, piisavaks, et jätta kaasomand lõpetamata (vt Riigikohtu 09.05.2006 otsust tsiviilasjas nr 3-2-145-06, p 20). Teisalt on Riigikohus leidnud, et kaasomandi lõpetamata jätmiseks ei anna alust see, et kostjale võib olla kaasomandi lõpetamise tagajärjel emotsionaalselt koormav oma pikaaegsest kodust lahkuda ning samuti ei takista kaasomandi lõpetamist asjaolu, et üks kaasomanik on lõpetamise vastu (vt Riigikohtu 04.09.1997 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-92-97 ja 10.04.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 13). Käesolevas asjas on kostjal vanust 71 aastat ja ta on elanud vaidlusaluses korteris 35 aastat ning arusaadavalt omab korteriga isiklikku ja emotsionaalset seost. Maakohus on arvestanud sellega oma otsustuse tegemisel. Samuti on maakohus arvestanud sellega, et kostja kasuks on korterile seatud tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et neid asjaolusid kogumis arvesse võttes ei saa jätta ühisomandit lõpetamata. Seda eelkõige selle tõttu, et kostja ei pea korterist lahkuma ja saab kasutada endiselt talle emotsionaalselt olulist eluaset tähtajatult ja tasuta. Kuidas kostja elujärg halveneks võrreldes sellega, et kostja ei ole enam omanik, ei ole kostja selgitanud ja see ei nähtu kolleegiumile ka asjas esitatud seisukohtadest ning kogutud tõenditest.
15. Lisaks kostja huvidele peab kohus ühisomandi lõpetamise otsustamisel kaaluma ka hagejate, kui kaaspärijate huvisid. Vaidlust ei ole selles, et kostja abikaasa otsustas testamendiga määrata enda pärijateks hagejad. Hagejad on pärimise tulemusel saanud samuti korteri omanikeks (ühisomanikena). Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et ühisomandi 6 2-20-6 lõpetamata jätmisel ei oleks pärandaja viimane tahe realiseeritud, kuna hagejatel puudub sisuliselt võimalus korterit kasutada või muul viisil sellest kasu saada.
16. Ühisomandi lõpetamata jätmise aluseks ei saa kolleegiumi hinnangul olla ka asjaolu, et isikliku kasutusõiguse tõttu on korteri müügihind madalam ja kostja saab väiksema hüvitise. Tegemist ei ole erandliku asjaoluga, mille tõttu võiks jätta ühisomandi lõpetamata. Pealegi mõjutab eseme müügist saadav hind kõigi ühisomanike, sealhulgas hagejate poolt saadava hüvitise suurust.
17. Ringkonnakohtu hinnangul on asjakohatu kostja arutluskäik teemal, mis võiks juhtuda, kui kostja peaks soovima isiklikku kasutusõigust võõrandada. Isikliku kasutusõiguse hilisem väärtus ei oma tähtsust ühisomandi (kaasomandi) lõpetamise otsustamisel ega lõpetamise viiside valikul. Samuti ei oma tähtsust asjaolu, mis motiivil on hagejad soovinud ühisomandit lõpetada. Nii nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, on hagejatel kaaspärijatena õigus nõuda igal ajal kostjalt ühisomandi lõpetamist ning seadus ei näe ette sellise nõude maksma panekuks mingeid lisatingimusi. Samuti ei saa kostja poolt esile toodust järeldada, et hagejad teostaksid oma õigust vastuolus hea usu põhimõtte või heade kommetega.
18. Hagejad on esitanud hagiavalduses alternatiivsetena kõik võimalikud ühisomandi lõpetamise viisid. Riigikohus on leidnud, et kui kasvõi alternatiivselt on nõutud kaasomandi lõpetamist (ühisvara jagamist) kõiki AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud viise arvestades, ei saa kohus jätta kaasomandit (ühisomandit) lõpetamata, vaid peab mingi viisi valima (vt Riigikohtu 26.04.2017 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 21). Kostja ei ole esitanud ühisomandi lõpetamiseks vastuhagi. Kohus sai seetõttu valida üksnes sellise ühisomandi jagamise viisi, mida hagejad on hagis nõudnud. Maakohus on kaalunud hagiavalduses esitatud alternatiivsete ühisomandi lõpetamise viiside võimalikkust ja on põhjendatult leidnud, et muul kui avalikul enampakkumisel ei ole ühisomandi lõpetamine võimalik. Ehkki kostja soovis jääda korteri omanikuks, ei saa selline viis kõne alla tulla, kuna kostja väitel tal rohkem raha, kui 5000 eurot, ei ole ja korteri turuväärtus on kostja hinnangul vähemalt 75 500 eurot. Riigikohus on selgitanud, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühisvõi kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt Riigikohtu 26.04.2017 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 23, 25). Seega ei saa käesolevas asjas anda korterit kostja ainuomandisse. Hagejad on esitanud alternatiivse nõudena ka korteri panemise ühisomanike vahelisele enampakkumisele. Riigikohus on selgitanud, et ühisomandi (kaasomandi) saab lõpetada jagatava asja või õiguse panemisega ühisomanike (kaasomanike) vahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse (vt Riigikohtu 03.10.2018 otsust tsiviilasjas nr 2-16-15236, p 21). Praegusel juhul on kostja vaielnud vastu hagejate nõutud ühisomandi lõpetamise viisile ehk korteri panemisele ühisomanikevahelisele enampakkumisele. Seega ei ole ka see ühisomandi lõpetamise viis teostatav. Samuti ei ole võimalik antud juhul korterit jagada reaalosadeks. Maakohus on seda põhjalikult selgitanud ja ringkonnakohus ei pea vajalikuks neid põhjendusi siinkohal korrata. Eeltoodust tuleneb, et kuna ühisomandi lõpetamata jätmise aluseid käesoleval juhul ei esine ja muud hagiavalduses esitatud ühisomandi lõpetamise viisid ei ole võimalikud, on ainukeseks viisiks, mida kohus sai valida, korteri müük avalikul enampakkumisel.
19. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et rahuldada ei saa kostja taotlust enampakkumise alghinna määramiseks. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Kostja väide, et korteri madala müügi alghinna ja variisikute kasutamise tõttu võivad hoopis hagejad korteri omandada, on oletuslik ja asjakohatu. See, kas alghind võib osutuda liiga madalaks ja hagejad võivad osaleda kellegi vahendusel korteri 7 2-20-6 enampakkumisel, ei anna alust kohtul määrata korteri müügiks alghinda. Täitemenetlust alustatakse ühisvara jagamise kohta tehtud kohtulahendi täitmiseks

§ 23

järgi ning kohtutäitur saab korraldada avaliku enampakkumise

-s sätestatud korda arvestades (

§ 78

jj ja § 150 jj) (vt Riigikohtu 26.04.2017 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 36.1).

§ 82

lg 1 kohaselt on asja alghind enampakkumisel hindamise tulemusena saadud ja arestimisakti märgitud hind.

§ 74lg 3 kohaselt hinnatakse arestitud asjad võlgniku ja sissenõudja kokkuleppel.

Kui võlgnik ja sissenõudja ei saavuta asjade hindamises kokkulepet hindab vara kohtutäitur (

§ 74lg 4).

Seega eelkõige on mõistlik pooltel saavutada kokkulepe korteri müügihinna osas. Kui see ei õnnestu, hindab vara kohtutäitur ja määrab alghinna, lähtudes

§ 74

lg 5 kohaselt selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. Lisaks selgitab ringkonnakohus, et kohtutäituri määratud hinda on kohtutäiturile esitatava kaebusega võimalik vaidlustada

§-s 217 sätestatud korras.

1. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
2. TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Hagejatel ei ole apellatsioonimenetluses menetluskulusid tekkinud. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler (allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav 8