RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-17-9822 Otsuse kuupäev Tartu, 16. juuni 2021. a Kohtukoosseis Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Ants Kull, Kai Kuller

tjad Aktsiaselts MV KAUBAD, Markko Masso, Liina Võssotskaja, Sander Solo, Eva Võssotskaja, Toomas Štšerbakov, 2-17-9822 Kristi Oras, Rait Viitkar ja Tauno Haidla, nende ühine esindaja vandeadvokaat Kristjan Tamm Asja läbivaatamise kuupäev

1. mai
2. a, kirjalik menetlus RESOLUTSIOON
3. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu
4. septembri
5. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9822 osas, milles ringkonnakohus jättis samas asjas tehtud Harju Maakohtu
6. augusti
7. a otsuse muutmata hagi rahuldamata jätmist, hagi tagamist ja menetluskulusid puudutavas osas. Saata asi selles osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
8. Kohtuotsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis Jekaterina Frolova ja Kristiina Himma-Maasoo hagid läbi vaatamata.
9. Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.
10. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
11. Fred Press, Riho Rõõmus, Kristiina Himma-Maasoo, Tamara Zagamula, Ludmilla Kozlova, Galina Ulitina, Larissa Bõkova, Viktoria Zimina, Pavel Tarasenko, Jekaterina Frolova, Juri Ivanov, Marina Hrustaljova, Taisia Marchenko, Kauro Anton ja Žanna Piltjai (hagejad) esitasid
12. juunil 2017 Harju Maakohtule hagiavalduse aktsiaseltsi MV KAUBAD (

tja I), Markko Masso (

tja II), Liina Võssotskaja (

tja III), Sander Solo (

tja IV), Eva Võssotskaja (

tja V), Toomas Štšerbakovi (

tja VI), Kristi Orase (

tja VII), Rait Viitkari (

tja VIII) ja Tauno Haidla (

tja IX) (kõik koos

tjad) vastu ebaõigete kinnistusraamatu kannete parandamiseks nõusoleku saamiseks. Hagejad palusid oma lõpliku nõude kohaselt kohustada igat

tjat andma nõusolek talle kuuluva korteriomandi kohta tehtud uue kinnistusregistriosa kõigi kannete kustutamiseks (kinnistusregistriosa sulgemiseks) ja

tjat I kohustada andma nõusolek kinnistusregistriosa avamiseks ja kannete tegemiseks, mis vastaksid algsele korteriomandi registriosale. Hagejad palusid asendada eeltoodud

tjate nõusolekud kohtuotsusega. Alternatiivselt taotlesid hagejad nõuda

tjatelt hagejate kasuks välja nende eriomandi osale vastav kaasomandi osa, mis vastab pindalale 26,81 m

1. Harju Maakohus määras
2. juuni
3. a hagi tagamise määrusega kanda jagatud korteriomandite kohta avatud registriosadesse märkused toimuva kohtumenetluse kohta. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on hagejad Tallinnas Liivalaia 5 asuva elamu korteriomandite (eluruumid) omanikud.

tjale I kuulus elamus korteriomand üldpinnaga 937 m2 (mitteeluruum). Elamu haldamiseks on moodustatud LIIVALAIA 5 KORTERIÜHISTU (KÜ).

tja I jagas

1. aprilli
2. a tehinguga (hüpoteegi kustutamise avaldus, korteriomandi korteriomanditeks jagamise avaldus, juurdepääsuservituutide seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud) oma korteriomandi 69 korteriomandiks (mitteeluruumid). KÜ põhikirja kohaselt annab üks korteriomand korteriühistu üldkoosolekul ühe hääle. Viidatud tehinguga saavutas

tja I oma eesmärgi kontrollida KÜ tegevust (

tja I moodustatud mitteeluruumidest korteriomandite arv

tja I võõrandas kaheksa korteriomandit endaga seotud

tjatele II–IX. Korteriomandi jagamise tulemusel tekkinud kanded on ebaõiged, sest nende aluseks olev 28. aprilli 2017. a käsutustehing on tühine.

tja I tehing korteriomandi jagamiseks on näilik ning uued korteriomandid ei vastanud korteriomandiseaduses (

) sätestatud nõuetele. Samuti on 2

-iga, sest

tjal I ei olnud korteriomanditeks jagamise eelduseks olevaks ehitustegevuseks kaasomanike nõusolekut. Juhuks kui kohtu hinnangul ei mõjuta kinnistusraamatusse kantud korteriomandite moodustamine hagejate asjaõiguslikku positsiooni, esitasid hagejad

tjate vastu alternatiivselt vindikatsiooninõude hagejate kasuks nende eriomandi osale vastava kaasomandi osa väljanõudmiseks. 2.

tjad hagi ei tunnistanud. Korteriomandi jagamise tehing ei ole tühine. Tehing ei ole näilik. Tehing ei ole ka vastuolus seadusega, sest

tjal I ei olnud kohustust küsida korteriomandi jagamisel kaasomanikelt nõusolekut (

tjal I on kohustus küsida teiste kaasomanike nõusolekut enne kaasomandi eseme muutmist, st enne faktilisi ehitustöid). Korteriomandi jagamisega ei mõjutatud kaasomanike asjaõigust. Uued korteriomandid moodustati selliselt, et jagatud korteriomandi kaasomandi osa suurus ei muutunud (uute korteriomandite kaasomandi osade mõtteliste osade suurus kokku võrdub jagatud korteriomandi kaasomandi osa mõttelise osa suurusega). Seaduse kohaselt ei pidanud eriomandi esemeks oleva ehitise reaalosa üldpinna suurus ja kaasomandi mõttelise osa suurus kokku langema. Kaasomaniku mõttelise osa suurus väljendab tema osaluse suurust omandi kui õiguse väärtuses, mitte omandi pindalas. Seinte või muude hoone konstruktsioonide lisamine või eemaldamine ei muuda korteriomanike kaasomandi osa suurust. Hagejate alternatiivset nõuet ei saa menetleda. 3. Harju Maakohus jättis 14. augusti 2019. a otsusega hagi rahuldamata ja hagejate alternatiivse nõude läbi vaatamata. Hagejate J. Frolova ja K. Himma-Maasoo hagid jättis maakohus läbi vaatamata nende tagasivõtmise tõttu. Maakohus jättis rahuldamata taotluse kohustada hagejaid andma

tja eeldatavate menetluskulude katteks tagatis. Ühtlasi tühistas maakohus

1. juuni
2. a määrusega kohaldatud hagi tagamise. Menetluskulud jäid võrdsetes osades hagejate kanda, menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määratud. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saanud korteriomandi korteriomanditeks jagamine kui abstraktne ja neutraalne käsutustehing olla tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 järgi näilik. Isegi kui tehing ei oleks abstraktne ja neutraalne, ei saaks pidada korteriomandi jagamist näilikuks tehinguks. Kinnistusraamatu kande parandamise nõue saab olla asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 järgi tegelikult õigustatud isikul, st isikul, kelle asjaõigust on kahjustatud. Tõendite kohaselt on

tja I korteriomandi üldpind 937 m2 jagamisel vähenenud (jagamisel tekkinud korteriomandite üldpind on kokku 910,19 m2). Korteriomandi reaalosa suurus ja mõttelise osa suurus ei pidanud olema võrdelised. See nõue ei tulenenud korteriomandi jagamise ajal kehtinud

-ist ega ka kehtivast korteriomandi- ja korteriühistuseadusest (KrtS). Seetõttu ei mõjutanud hagejate asjaõiguslikku positsiooni asjaolu, et moodustatud korteriomandite reaalosade pindala oli kokku väiksem jagatud korteriomandi reaalosa pindalast. Hagejad ei tõendanud, et

tja I korteriomandi jagamisel tekkinud korteriomandid ei asunud samades piirides, milles asus

tjale I kuulunud korteriomand. Korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks ei mõjutanud negatiivselt hagejate asjaõiguslikku positsiooni. Hagejate osa kaasomandis ei vähenenud. Seetõttu ei rikkunud kinnistusraamatu kanne korteriomandi jagamise kohta hagejate õigusi ja hagejatel ei ole õigust nõuda

tjatelt kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusolekut. Eeltoodu tõttu ei ole vaja eraldi hinnata seda, kas moodustatud korteriomandid vastasid

§ 2lg 1 nõuetele.

Korteriomandi jagamiseks ei olnud vaja hagejate nõusolekut. AÕS § 74 lg 1 ja korteriomandi jagamise ajal kehtinud

§ 16

lg 1 kohaselt oli kaasomanike nõusolek vajalik faktiliste kaasomandit muutvate ehitustööde tegemiseks, mitte aga korteriomandi jagamiseks. Asjas ei ole vaja hinnata väiteid ja tõendeid selle kohta, et ehitusprojektide muudatused rikuvad hagejate õigusi. 3

tjatele õigust muuta kaasomandis olevat konstruktsiooni või tehnosüsteemi, milleks oleks vaja korteriomanike nõusolekut. Hagejate alternatiivne nõue jäi läbi vaatamata, sest see oli ebaselge ja polnud täidetav.

1. Hagejad F. Press, T. Zagamula, L. Kozlova, R. Rõõmus, G. Ulitina, L. Bõkova, V. Zimina, P. Tarasenko, J. Ivanov, M. Hrustaljova, T. Marchenko ja K. Anton palusid apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 7–12 ja hagi rahuldada või saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
3. septembri
4. a otsusega maakohtu otsuse hagi hinna määramise osas, määras uue hagi hinna ja täiendas maakohtu otsust otsustusega menetluskulude jaotuse kohta. Ülejäänud osas jäi maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, arvestades lisaks ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus kontrollis maakohtu otsust osas, mille peale edasi kaevati. Maakohtu otsust ei vaidlustatud osas, milles kohus jättis J. Frolova ja K. Himma-Maasoo hagid läbi vaatamata ning ei kohustanud hagejaid andma tagatis

tjate eeldatavate menetluskulude katteks. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega, pidamata vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 järgi korrata. Ringkonnakohus jaotas kõik senised menetluskulud nii, et iga hageja kulud jäid tema enda kanda ja

tjate kulud jäid võrdsetes osade hagejate kanda, märkides hagejad, kes vastutavad

tjate kulude hüvitamise eest maakohtu menetluses, Riigikohtu

1. aprilli
2. a määrusega lõppenud määruskaebemenetluses ja apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud. Ringkonnakohtu põhjendustel kohaldas maakohus õigesti vaidlusaluse tehingu ajal kehtinud

-i sätteid. KrtS kohaldub vaid osas, milles see näeb ette võimaluse, et korteriomanik saab nõuda teiselt korteriomanikult tahteavalduste tegemist varasema õigusliku olukorra muutmiseks. Maakohus on piisavalt põhjendanud oma seisukohta, et kinnisasja üleandmise käsutustehing ei olnud näilik. Uued korteriomandid tekkisid

tja I tahteavalduse tagajärjel ja seega ei ole

tja I jätnud muljet, et tema tegelikuks eesmärgiks ei olnud korteriomandi jagamine ja uute korteriomandite moodustamine. Korteriomanikul oli vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kehtinud AÕS § 68 lg-te 1 ja 2 ning

§ 2lg 1 esimese lause järgi õigus oma korteriomand jagada.

Asjas ei esine AÕS § 68 lg-s 2 nimetatud piiranguid.

tja I õigust oma korteriomand jagada ei olnud vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kehtinud seadustega kitsendatud ning vähemalt

-i kehtivuse ajal ei mõjutanud

tja I korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks teiste korteriomanike asjaõiguslikku positsiooni. Maakohus leidis põhjendatult, et hagejad ei saanud esitada

tjate vastu AÕS § 65 lg 1 alusel kinnistusraamatu kande parandamise nõuet, sest vaidlusalused kanded (uued korteriomandid) ei kahjustanud hagejate asjaõigust. AÕS § 65 lg 1 kohaldamise eelduseks ei saa olla hagejate muude õiguste kahjustamine. Seega ei ole asjas tähtsust

tja I ühinguõigusliku positsiooni muutumisel ja see ei tee hagejaid puudutatud isikuteks kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 341 mõttes. Kinnistusraamatu kanne

tja I korteriomandi jagamise kohta ei riku hagejate õigusi, sest nende osa kaasomandist ei vähenenud, nagu leidis ka maakohus.

tja I suur korteriomand jagati selliselt, et uute väiksemate korteriomandite kaasomandi osa suurused võrduvad jagamise esemeks olnud korteriomandi kaasomandi osa suurusega. Korterelamus seinte ettenägemine või lammutamine ei 4

tjal I oli omandiõigusest tulenev vabadus otsustada, kui suured uued korteriomandid ta korteriomandi jagamisel moodustab. Olenemata sellest, et uute korteriomandite eriosade kogupindala vähenes, jäid hagejate kaasomandi osade suurused samaks. Tähelepanuta tuleb jätta hagejate uus ja tõendamata apellatsioonkaebuse väide, et korteriomandite moodustamisel lepiti kokku, et korteriomandite reaalosa peab vastama mõttelisele osale. Maakohus jättis õigesti hagejate alternatiivse nõude läbi vaatamata. See nõue on ebaselge ja pole AÕS § 80 lg 1 alusel täidetav. Ühtedelt kaasomanikelt ei saa teiste kaasomanike kasuks abstraktselt välja mõista 26,81 m2 kaasomandis olevat pinda. Samuti ei ole õiguslikku alust anda mingi kaasomandis olev pind üksnes hagejatele, kes moodustavad kõikidest korteriomanikest ca 10%. Kehtiv õigus ei võimalda hagejate seda nõuet rahuldada. Maakohus leidis põhjendatult, et eriomandis olevaid ruume piiritlevad seinad muutuvad nende ehitamisest alates kaasomandi eseme osaks ning nende omandi üleandmine korteriomanikele eraldi ei ole vajalik. Seni, kuni kortereid ei ole välja ehitatud, kuulub kogu senine äripind

tjate eriomandi koosseisu. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 6. Hagejad F. Press, G. Ulitina, V. Zimina, P. Tarasenko, J. Ivanov, M. Hrustaljova, T. Marchenko ja K. Anton paluvad kassatsioonkaebuses alama astme kohtute otsused tühistada ja hagi rahuldada või saata asi uueks läbivaatamiseks samale maa- või ringkonnakohtule. Kohtud kohaldasid valesti TsÜS § 89 lg-t 1, kui leidsid, et vaidlusaluste kannete aluseks olev käsutustehing ei ole näilik ega tühine. Käsutustehing on vastuolus ka heade kommetega. Kohtud kohaldasid valesti AÕS § 54 lg-t 1, kui leidsid, et korteriomanik on vaba otsustama, kui suured on korteriomandid, mis tekivad korteriomandi jagamise tulemusel.

§ 4lg-st 4 kui erisättest sellist järeldust ei tulene.

Samuti on ekslik kohtute seisukoht, et reaalosade suurus ei pea olema vastavuses mõtteliste osade suurusega. Kohtud kohaldasid valesti AÕS § 65 lg-t 1 ning hindasid valesti tõendeid, kui leidsid, et uute korteriomandite moodustamine ei riku hagejate asjaõigust. Korteriomandite moodustamisega vähenes

tja I reaalosa pind ning selle võrra suurenes kõigi korteriomanike kaasomandis oleva osa suurus. Viidatud sättest järeldub, et kinnistusraamatu kande parandamist saab nõuda ka juhul, kui rikutud on kaasomanike omandiõigusega otseselt seotud õigusi (liikmesus ja hääleõigus KÜ-s). Samuti saab kinnistusraamatu kande parandamist nõuda juhul, kui kanne on ilmselgelt õigusvastane ja mõjutab laiemalt kaasomanike õigusi. Uute korteriomandite moodustamine ei olnud õiguspärane, sest uued korteriomandid ei vastanud

§ 2lg 1 nõuetele.

7.

tjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.

1. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi asja lahendanud kolmeliikmeline koosseis andis
2. märtsi
3. a määrusega asja kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks AÕS § 65 lg 1 kohaldamisel lahendada tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 5

tjate eeldatavate menetluskulude katteks.

1. Kassatsioonkaebuse kohaselt vaieldakse asjas selle üle, kas uute korteriomandite kohta tehtud kinnistusraamatu kanded on ebaõiged tulenevalt sellest, et kannete aluseks olnud käsutustehing on tühine. Hagejate hinnangul on tehing tühine (kehtetu), sest see on näilik, vastuolus seaduse ja heade kommetega. Seega vaieldakse asjas korteriomandi korteriomanditeks jagamise käsutustehingu kehtivuse üle. Kui käsutustehing osutub kehtetuks, on selle alusel tehtud kinnistusraamatu kanne ebaõige.
2. Kohtud kohaldasid õigesti TsÜS § 89 lg-t 1 ja asusid põhjendatult seisukohale, et asjas esile toodud asjaoludel ei ole võimalik vaidlusaluste kinnistusraamatu kannete aluseks olnud käsutustehingu näilikkust järeldada. Kuivõrd

tja I sooviski vaidlusaluse käsutustehinguga asjaõiguslikku olukorda muuta ja oma korteriomandit jagada ning see on toimunud (uued korteriomandid on tekkinud

tja I tahteavalduse tagajärjel), siis ei ole tegemist näiliku tehinguga (st

tja I ei ole tahtnud jätta üksnes muljet korteriomandi jagamisest ja uute väiksemate korteriomandite moodustamisest) (vt nt Riigikohtu

1. oktoobri
2. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-18531/27, p 12.2; Riigikohtu
3. juuni
4. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-7090/106, p 13).
5. Kohtulahendite põhjendustest nähtuvalt ei analüüsinud kohtud hagejate väidet selle kohta, et kinnistusraamatu kannete aluseks olnud käsutustehing on tühine vastuolu tõttu seadusest tuleneva keeluga (TsÜS § 87). Hagejad tuginesid kohtumenetluses asjaolule, et uute moodustatud korteriomandite reaalosade hulka on arvatud ruume, mis ei vastanud enne
6. jaanuari 2018 (vaidlusaluse tehingu tegemise ajal) kehtinud

§ 2

lg-s 1 sätestatud tingimustele (korteriomandid on moodustatud selleks sobimatutest ruumidest ning moodustatud korteriomandid ei ole eraldi kasutatavad ilma teiste korteriomanike õigusi kahjustamata).

§ 2

sätestas nõuded, millele peab korteriomandi eseme reaalosa vastama.

§ 2

lg 1 järgi on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, ning korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.

§ 2

lg 2 järgi ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Eeltoodust tulenevalt pidi korteriomandi eseme reaalosa olema ruumiliselt piiritletud ja eraldi kasutatav hooneosa (sama põhimõte kehtib KrtS § 4 järgi korteriomandi eriomandi eseme kohta).

§ 2

ei välistanud iseenesest seda, et korteriomandi reaalosa hulka võisid kuuluda ka nt trepikoja-, keldri- ja pööninguruumid, seda aga juhul, kui need vastasid

§ 2lg-s 1 sätestatule (vt Riigikohtu 29. septembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 21). 6

§ 2

lg-s 1 sätestatud kohustuslikke nõudeid, võib see tehing olla seadusest tuleneva tehingu tegemise keeluga vastuolu tõttu TsÜS § 87 järgi tühine. TsÜS § 87 järgi ei saa eeldada, et iga seadusega vastuolus olev tehing on tühine, vaid tuleb kindlaks teha, kas tehingu tegemise keelu kehtestamise eesmärk oli välistada keeluga vastuolus oleva kokkuleppe kehtivus või kaasa tuua muu tagajärg (vt nt Riigikohtu 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-14, p 12). Kolleegiumi hinnangul oli

§ 2

lg 1 imperatiivne õigusnorm, mis ei lubanud teha selles sätestatud reegleid eiravaid käsutustehinguid. Kui vaidlusalune tehing on TsÜS § 87 järgi tühine

§ 2

lg-st 1 tulenenud keelu rikkumise tõttu, oleks selle alusel tekkinud korteriomandite kohta tehtud kinnistusraamatu kanded AÕS § 65 lg 1 mõttes ebaõiged (AÕS § 68 lg 3 kohaselt saab omand tekkida ainult seaduses sätestatud juhtudel) ning puudutatud isikutel oleks õigus nõuda nende kannete parandamist. Kohtud leidsid põhjendatult, et

tjal I oli AÕS § 68 lg 1 ja § 54 lg 1 järgi õigus oma korteriomand jagada ja määrata, kui suured uued korteriomandid ta senise korteriomandi jagamisel moodustab. Samas jätsid kohtud aga hindamata, kas uued korteriomandid vastasid

§ 2

lg 1 nõuetele ja said AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekkida, st kas kanded nende kohta olid lubatud.

1. Kolleegium selgitab, et isik saab esitada käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi vaid juhul, kui tehing mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust, või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest (vt nt ka Riigikohtu
2. veebruari
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 14). Vaidlusalune käsutustehing võib kolleegiumi hinnangul mõjutada hagejate asjaõiguslikku positsiooni juhul, kui uued korteriomandid on kantud kinnistusraamatusse õigusvastaselt (korteriomandite moodustamine on vastuolus

§ 2

lg-s 1 sätestatuga), kahjustades selliselt hagejate ühinguõiguslikku positsiooni (korteriomaniku hääle osakaal või hääle suhe kõikidesse häältesse) ja seeläbi ühtlasi ka hagejate omandiõigust. Ühele isikule kuuluvate korteriomandite arvust samal kinnisasjal sõltub korteriomaniku võimalus mõjutada kaasomandi eseme valdamise, kasutamise ja valitsemise üle otsustamist korteriomanike üldkoosolekul. Nii andis kehtinud korteriühistuseaduse § 11 lg 1 järgi korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lg 2 sätestas, et sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei ole korteriühistu liikmeks oleval juriidilisel isikul korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemisel rohkem kui pooli häältest, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Mittetulundusühingute seaduse § 22 lg 1 järgi on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Ka kehtiva seaduse kohaselt määrab omandiõigus korteriomandile hääletusvõimalused korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 22 lg 1). Üheks juhtumiks, mis annab aluse nõuda kinnisturaamatu kande parandamist, on kande aluseks oleva käsutustehingu tühisus. AÕS § 65 lg 1 alusel ebaõige kande parandamiseks vajalikku nõusolekut andma kohustamise nõude korral ei ole vaja eraldi nõuda kinnistusraamatu kande aluseks oleva käsutustehingu tühisuse tuvastamist. Kui kande parandamist nõutakse selle aluseks olnud käsutustehingu tühisuse tõttu, tuleb tehingu tühisust kaasa toovad asjaolud esitada hagi alusena (vt selle kohta nt Riigikohtu 7. oktoobri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16249/17, p 12). Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamise õigust ei anna ainuüksi kande tagajärjel nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine (vt Riigikohtu 9. detsembri 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-15, p-d 10–12). Kolleegium täpsustab eeltoodud seisukohta ja leiab, et kuna korteriomanike üldkoosoleku pädevuses on mh korteriomanike omandiõigust puudutavate otsustuste tegemine (vt nt KrtS § 9 lg 3, § 10 lg 2, § 13, § 14, ja § 32 lg 3), 7

tja I jagas korteriomandi ilmse sooviga piirata teiste korteriomanike hääleõigust korteriomanike üldkoosolekul korteriomanike omandiõigust puudutavates küsimustes otsuste vastuvõtmisel ning selline piiramine õnnestus, on vaidlusalune käsutustehing kooskõlas heade kommetega. 16. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eeltoodut (vt käesoleva otsuse p-d 13–15) arvestades otsustada esitatud tõendite ja poolte väidete alusel hagejate nõude rahuldamise üle. Juhul kui hagi rahuldatakse, tuleb kohtul kohustada

tjaid andma nõusolekud teha kinnistusraamatu kanne, millega vaidlusalused kanded kustutatakse, ning

tjat I andma nõusoleku teha kinnistusraamatu kanne, millega moodustatakse ja avatakse uus registriosa, mis vastaks algsele korteriomandi registriosale. Jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendab

tjate tahteavaldust sellekohaste nõusolekute andmiseks (TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1). TMS § 184 lg 1 mõttes on täidetav kohtulahendi resolutsioon, millega on

tjaid kohustatud andma nõusolek kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Seega ei pea kohus TMS § 184 lg 1 kohaldamise jaoks oma lahendis tegema otsust, millega ta asendab nõutud tahteavalduse kohtulahendiga (vt ka Riigikohtu

1. jaanuari
2. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-9117/149, p 12). Kui hagejate nõue rahuldatakse, saab lugeda nõude iga esitajat puudutatud isikuks KRS § 341 mõttes.
3. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et hagejate alternatiivse nõude rahuldamine ei ole õiguslikult võimalik ning tuleb jätta läbi vaatamata. Nõustudes ringkonnakohtu sellekohaste põhjendustega, ei korda kolleegium neid TsMS § 689 lg 5 alusel.
4. Ringkonnakohus saab asja uuel läbivaatamisel vastata ka muudele hagejate väidetele, millele nad on oma vaidlusaluse kinnistusraamatu kannete parandamise nõude rajanud. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et kaasomandi mõttelise osa suurus peab olema täpses võrdelises vastavuses eriomandi osa suurusega (põrandapinnaga), märgib kolleegium, et kohtud on põhjendatult selgitanud, et seadusest (korteriomandi jagamise ajal kehtinud

ja kehtiv KrtS) sellist järeldust ei 8